只租不售 上海租賃住房“唱大戲”

東方財經網 2017-08-02 22:53:08 來源：

7月24日下午，上海首批公開出讓的兩塊租賃住房用地，在上海市土地交易市場成交。這則短短的消息，在長期從事房地產市場研究的克而瑞研究中心副總經理林波看來，釋放出一個極其重要的信號――將來想要在一線城市立足的房企，再走原來的老路不行了，只有參与租賃市場業務，才有可能在一線城市做生意。

這兩塊土地，一塊位於外來精英人口聚集的上海郊區嘉定新城，一塊則位於目前已發展成熟的高新技術產業園區張江。嘉定新城的商品房每平方米單價已經直逼5萬元，張江園區的商品房單價早已進入6萬元時代。

這兩塊“寶地”，因為“只租不售”，底價成交。每平方米樓板價格只有5569元和5950元，大約只有周邊房價的十分之一。拿地者一個是上海嘉定新城發展有限公司，另一個是深耕張江數十年的本土國企――上海張江（集團）有限公司。項目建成后，將提供至少1897套租賃住房房源。

中國青年報・中青在線記者聯繫兩家企業採訪時，兩家企業都以“剛剛拿地，還沒想好”為由拒絕了有關為何拿地、未來是否有可能盈虧平衡的提問。

不過，有房地產專業自媒體給這兩家企業算了一筆賬，即便按照目前極低的拿地成本核算，根據“精裝交付”“租金上報”的嚴格規定，兩家企業投下的這筆錢，大約每年只能有4%左右的收益率，預計要超過30年才能收回成本。

這與目前房地產企業的操作模式大相徑庭。現在的模式是，房地產企業通過向銀行貸款、抬高槓桿來拿地，迅速起樓，再以比周邊二手房價高得多的價格出售房屋，迅速收回成本。

“看上去好像這兩家國企是賠本賺吆喝，實際上，我認為是在探索一條新路。把錢投入租賃市場，再尋找其他渠道掙錢。”林波判斷，在稅收等方面，這兩家企業會得到較大幅度的優惠，同時，還很有可能以優先、優惠的方式把以上兩個地塊周邊的商業、配套交給這兩家國企來做。未來，不做租賃市場的房企，有可能很難從一線城市手裡拿到地，“有錢都拿不到。”林波介紹，他的一些房地產開發商朋友，早就對這兩個“只租不售”地塊產生興趣。

中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌告訴中國青年報・中青在線記者，兩家國企肯定不會虧本，“我判斷，先讓國企進入，核算出一個盈虧平衡點，再全面向民營開發商放開。”

通過國企試點，可以找到合適的鼓勵政策、制定合理的推廣方案，最終保證上海在5年內完成住房“十三五”規劃中的70萬套租賃房建設目標。上海對外經貿大學副教授、房地產投資與融資專家汪波算了一筆賬，網上有關4%投資回報率、30年收回成本的說法並不科學，“這隻是用了一種靜態的算法，它並沒有把房租未來的上漲預期，以及每年房租資金的收益算進去。”

汪波用動態成本核算的方法發現，即便加上開發商後期裝修、物業等成本，這批租賃房每年的投資回報率至少也可以達到6%以上。

在經常與開發商打交道的林波看來，這6%彌足珍貴。“現在拿地，國家規定必須使用自有資金，不能加槓桿、不能貸款。開發商一大筆錢砸下去，未來能不能收回成本還真不知道。”林波分析，同樣是一筆自有資金花下去，對開發商來說，與其去購買拿地成本就高達六七萬元的郊區土地，倒不如只用十分之一的錢、購買一個位於城市副中心、青年人才集聚區域的“只租不售”地塊，至少這個地塊每年的租金收益極有保障。

由於租金收益屬於“長期穩定現金流”，這筆收益很容易就可以進行“資產債券化”，繼續用來再融資，“明白人一看就懂了，比如萬科，它已經開始在廣州爭搶租賃用地項目了，開發商可不笨。”

中國青年報・中青在線記者注意到，近期，為了抑制房價過快上漲，各地奇招頻出。其中，以廣東的“租售同權”和上海的“只租不售”關注度最高，兩者均希望通過調控的手段，扶持租賃市場。

根據最新發布的上海住房“十三五”規劃，未來5年，上海住房用地供應總量將明顯增加，預計供應5500公頃，較“十二五”期間增加20%。上海城鎮住房供應總量預計新增約170萬套，其中，商品住房約45萬套、租賃住房約70萬套、各類保障性住房約55萬套。

此次上海掛出的1897套租賃房，只是一個開始。根據上海的規劃，“十三五”期間，上海每年新增租賃房平均約達到14萬套。

“民營企業很快會加入競爭。這其實是一筆不錯的買賣。”林波說，民營開發商的积極性毋庸置疑，“或許有人會說，有五六千一平方米的錢，不會去三四線城市買地賣房嗎？實際上，三四線城市的苦頭，幾乎所有房企都吃過，能留在一線城市，都會盡量留在一線城市。”

　　(出處：中國青年報 2017年08月02日)

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北京房貸執行基準利率 放款周期延長3月起步

東方財經網 2017-08-02 22:53:17 來源：

在“3・17新政”等一系列政策的調控下，北京房地產市場迅速降溫，目前成交量繼續探底。與此同時，各家銀行房貸審批和放款節奏也越來越慢。

《證券日報》記者近日走訪北京地區多家銀行和房產中介了解到，目前多數銀行房貸的放款周期三個月“起步”，並且貸款審批和資質審核等也較往年更為嚴格。

首套房貸款執行基準利率

近日，《證券日報》記者以購房者身份諮詢了北京地區多家房產中介，多位房產經紀人告訴本報記者：“日前合作的銀行首套房基本都是執行基準利率，少數利率上浮的銀行基本沒有客戶會主動選擇。”

本報記者走訪多家房產中介了解到，坊間傳言的首套房貸款利率上浮10%的銀行主要集中在兩家股份制銀行。多位房產經紀人表示，最近成交量低並且沒有同兩家銀行合作，並不清楚執行利率是否上浮。

同時，本報記者走訪多家房產中介，經紀人的回答也越來越謹慎，“貸款利率由銀行決定，我們中介只是幫忙走流程，方便的話您也可以自己申請”成為多位經紀人的官方回答。

本報記者以購房者身份諮詢了上述銀行的個貸專員，工作人員表示：“多數客戶利率會上浮10%，但是也有個別資質特別好的還可以批准基準利率，不過目前額度比較緊張。”

央行統計數據显示，今年以來，北京市新增個人購房貸款在各項貸款中的佔比大幅下降，且人民幣個人購房貸款月度新增額呈不斷下降趨勢。剔除資產證券化等因素影響，1月份至6月份，個人購房貸款實際月度新增額分別為207.6億元、244.7億元、144.7億元、159億元、154.2億元、122億元，月度新增額逐月下降。

根據北京地區某大型房產中介提供的數據，自6月份以來，90%的二手房是通過降價完成交易的。而且，隨着二手房市場持續發酵，降價的房子已經由之前的高市值房源蔓延至普通剛需房源，平均幅度在10%-15%左右。

不過，有多位購房者表示，在首付、貸款利率、月供均提高的情況下，隱形增加的成本可能遠超過房價下跌的成本。同時有不少購房者表示，目前申請住房貸款需要提交的材料越來越嚴格，多家銀行表示收入證明和工資流水缺一不可，有多家銀行甚至要求完全匹配，提供的流水證明進賬部分必須有“工資”等字樣，普通的資金流入不再算作收入。

《證券日報》記者算了一筆賬，按照等額本息還款法計算，如果購房者貸款為100萬元，首套房貸款利率執行8.5折優惠時30年期月供為4872.7元；首套房貸款利率執行基準利率后，25年期月供為5787.8元；如果按照首套房貸款執行基準利率的1.1倍來計算，25年期月供為6075.4元。

放款周期三個月起步

根據北京住建委的數據显示，截至7月29日，北京全市7月份二手房網簽量為7859套，繼6月份網簽量不足萬套之後，二手房成交量繼續下行。“3・17”新政過後，4月上旬、5月上旬和6月上旬北京地區二手房網簽量分別下降27.2%、25%、13.9%，呈現連續走低的趨勢。

北京市朝陽區某房產中介的店長告訴《證券日報》記者，“我毛司最近一次公布的北京地區門店數量在5月份，約有1300家門店。按照目前的交易量，多個門店業績幾乎為零。”

結合融360監測數據來看，6月份北京地區首套平均利率達到4.97%，超過基準利率。同時受額度影響，貸款審批周期變長。

《證券日報》記者走訪北京地區某房產中介詢問“貸款放款時間”時得到回復“房屋的放款是由銀行來決定的，具體時間我們無法為您保證”。

在本報記者不斷追問下，有部分房產經紀人透露，“目前在走流程的客戶，還有‘3・17’新政之前就批貸的仍然沒有放款，放款時間至少是3個月起步了。”

另有多位房產經紀人表示，“由於放款時間的拉長，目前不少賣房的客戶表示願意接受6個月左右的交易周期。”

隨後，本報記者諮詢了多家銀行的個貸經理，個貸專員紛紛表示：“何時放貸不確定，需要耐心排隊等待。”

在走訪過程中，本報記者遇到了一位新政前就簽訂購房合同的客戶，他表示：“等了4個多月還沒有放款，賣家早就定了意向房源，但是因為拿不到放款，隔三差五的催促，我夾在中間只能來催催中介。賣家希望我接受利率上浮儘快放貸。”

業內人士表示，今年銀行整體的信貸環境都將處於較為緊張的態勢中，銀行在自身額度受限的情況下，不排除會進一步收緊貸款利率優惠。

　　(出處：中國經濟網 2017年08月02日)

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環北京三縣遇最嚴限購之後

東方財經網 2017-08-02 22:53:24 來源：

接連的限購令似乎已讓燕郊樓市跌至冰點。

資料圖

法治周末記者 蔣起東

“過去看看吧，買不買不要緊，天這麼熱，進去喝口水也好。”徐麗(化名)踩着一雙藍色拖鞋，手拿一沓各式各樣的樓盤海報，尾隨一位路人行走了百餘米，只為讓他們進售樓處聽幾分鐘銷售人員的講解。

“每帶去一個人，我就能拿到10元、20元的獎勵。”今年40多歲的徐麗，日常工作是站在燕靈路口，為多家地產中介公司招攬客源，“之前燕郊火的時候，你想看房還要先交錢，現在不好乾了，行情不好，幾乎沒什麼人看房。”

燕郊，素有大北京（樓盤）樓市的“晴雨表”之稱，這座距北京市中心直線距離30公里的河北小鎮，因其獨特的地理位置，不但吸引了眾多想在北京紮根而不得的“北漂”購房置業，更吸引了大批炒房投機客前來“淘金”。從2014年起，燕郊房價就一路飆升，而通州城市副中心地位的確立，更是讓房價攀升到新的高度。

而今，接連的限購令似乎已讓環京樓市跌至冰點。法治周末記者近日走訪燕郊著名的燕靈路口地產中介一條街發現，儘管是炎炎夏日，但中介門店卻犹如深冬般了無生氣，平日里熙熙攘攘、大大小小的數十家中介門店如今門可羅雀，有些門店只有顧客寥寥數人，有些則是閉門歇業，“出租”“轉讓”字樣的廣告在沿街門臉隨處可見。

“政策影響還是很大的，這條街上很多小中介已經干不下去了，大中介也關了好幾家。”徐麗告訴法治周末記者，6月份限購出台後，現在除了極個別項目，外地戶口在整個北三縣已幾乎無房可買，要麼就只能考慮商住房。

“有什麼資格瞧不起商住”

毗鄰燕郊人民醫院的一家中介門店，一位背雙肩包的中年男性被熱情洋溢的中介銷售人員迎入屋內，在聽到燕郊只有商住房可賣后，便揚長而去，並拒絕了中介讓其留下聯繫方式的要求，只剩下銷售人員獨自抱怨。

“有什麼資格瞧不起商住？當年瞧不上通州商住，現在買得起嗎？”一名房產中介小聲嘀咕，“今天你對商住愛答不理，明天商住讓你高攀不起。”

法治周末記者走訪多家中介了解到，在限購政策下，外地人想走正規渠道在燕郊等北三縣地區買房已經是很困難的事情，而多名中介銷售人員都向記者推薦了當地40年產權的商住兩用酒店式公寓。

今年3月21日，河北廊坊市出台限購政策，暫停對在限購區域內已擁有1套及以上住房的非本市戶籍家庭出售新建商品住房和二手住房，非本市戶籍家庭首套房首付比例不低於50%；本市戶籍居民二套房首付比例提升至50%，購買第三套及以上住宅將不提供商業貸款。

6月2日，廊坊限購政策再升級，規定非本地戶籍居民家庭能夠提供當地3年及以上社會保險繳納證明或納稅證明的，限購1套住房，包括新建商品住房和二手住房；已擁有1套及以上住房，或者無法提供當地3年及以上社保證明或納稅證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在當地購買住房；補繳的社保或納稅證明不得作為購房的有效憑證；當地戶籍居民家庭已擁有兩套及以上住房的，暫停在當地購買住房，包括新建商品住房和二手住房。

政策的加碼宛如一盆冰水當頭潑下，受限北三縣限購政策，中介不得不力推目前還不限購的酒店式公寓。

為孔雀城等樓盤做代理的中介銷售余洋(化名)對法治周末記者表示：“我們現在代理的港中旅項目是燕郊新盤，但不是本地戶口確實沒辦法買。如果不介意土地使用權期限的話，可以考慮紫竹灣項目，40年產權商住，均價兩萬出頭，比目前燕郊均價要低些。最重要的是商住不限購，現在還能買。”

“不保證能辦下來”

限購之下，果真已無房可買？

在法治周末記者採訪中，除了推銷商住房外，也有多名中介銷售人員向記者推薦位於山東省龍口的海景房，“如果不是自住，只是想要投資的話，是個不錯的選擇”。

但多數中介置業顧問都向記者表示，外地人已經很難在燕郊買到新盤，二手房由於戶籍的限制，更不可能買到。

不過，也有中介人員向記者透露，想買二手房，可以“花15萬元補辦社保”，但補繳3年社保也存在風險，“不一定保證能辦下來”。

余洋告訴記者，據他了解，外地戶籍在燕郊確實已買不到新房，但香河的一個新開樓盤目前仍然在售，“是鴻坤的項目，均價1.9萬元，不過剩的應該也不多了”。

“現在燕郊的均價都是兩萬二、兩萬三，這個香河的項目才一萬九，未來肯定會漲。雖然香河現在比燕郊便宜，但未來肯定是香河的。”余洋信心滿滿。

對於記者對香河入住率不高、配套不足的擔憂，余洋直言：“也就是這幾年的事。只有鴻坤所在的香河北邊新城區才更有發展前景，況且這地方並不只鴻坤一個項目，好多大的有名氣的地產商都在這裏拿地開發，除了鴻坤，還有萬科、華夏、富力、榮盛，這麼多大地產商項目投在那裡，怎麼會發展不起來？”

驅車30分鐘，便從燕靈路口來到余洋所說的鴻坤・原鄉溪谷項目，相比燕郊的中介門店，這裏的售樓處稍顯熱鬧，銷售大廳里坐着幾桌顧客不時交談。售樓處一位工作人員告訴記者，在售的是一處高層，目前僅剩為數不多的幾套可供選擇。

面對限購政策下仍可銷售的質疑，該工作人員坦言：“這也算是歷史遺留問題，我們的項目是在限購政策之前開盤，在和有關部門協商之後，便獲准同意把剩下的賣掉。當然我們也不敢完全保證能辦下來，如果能辦下來就是皆大歡喜，對大家都好，如果萬一沒辦下來，我們也不會收取您任何費用。”

“還是會火的”

“限購之前，並不是這個樣子。”余洋告訴記者，之前帶顧客去看房，安排的班車都是一次好幾輛車的把顧客拉往項目售樓處。

而現在，可容納8人的麵包車，加上司機就只有3人。

1993年出生的余洋，2015年來到燕郊，那時更是另一番光景，“那個時候燕郊也才一萬，大廠不到一萬，香河還不到五千。最後悔的，一是沒從東北老家把戶口遷過來，二是沒買一套房”。

從通州被傳言確立為副中心開始，北三縣樓市便遭到熱炒。2015年年中，燕郊房價3個月內暴漲6000元，到2016年年初，有些樓盤甚至已瘋漲至將近3萬元。與此同時，大廠也陷入瘋狂，從2016年9月到春節過後，大廠潮白河板塊跳漲近1萬元。

不過，“史上最嚴限購令”取得了立竿見影的效果。廊坊限購政策出台後，房地產市場降溫效果明顯，量價齊跌。

據央視報道，廊坊市房屋交易與產權管理中心副主任郭玉雲表示，6月份新建商品房成交面積8.25萬平方米，其中住宅成交面積6.92萬平方米，與去年10月份相比分別下降70.92%和72.5%。存量房成交232套，同比下降78.9%，環比下降77.6%。

房天下網新房價格走勢圖显示，從4月份到7月份，燕郊已從每平米29645元下降到26583元，香河從每平米18332元下降至16829元，大廠則從每平米24431元跌至18900元。

“要努力把房價調控在2016年10月的水平，確保環比不增長。”廊坊市在6月2日出台的《關於進一步促進全市房地產市場平穩健康發展的實施意見》中提到。

長久以來，在北京樓市的影響下，北三縣難逃暴漲暴跌的怪圈，不過每一次低谷之後，都會重新攀升。這一次，看似跌至冰點的北三縣還會“得寵”嗎？

“放心，還是會火的。誰讓這裡是北三縣？政策只會越來越扶持。”余洋對這裏的未來仍然很樂觀。

早在2007年就來到燕郊的徐麗並不懂得什麼“怪圈”，但她直言：“這麼多年了，每次都這樣，別看現在冷清，等政策稍一鬆動，就又得熱鬧起來。”

責任編輯：王碩

　　(作者：蔣起東)　　(出處：法治周末 2017年08月01日)

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濟南樓市需求端“冷熱不均” 區位差的樓盤不好賣了

東方財經網 2017-08-02 22:53:27 來源：

在房地產調控政策持續加碼背景下，濟南（樓盤）部分樓盤首開去化率已經回歸比較正常的水平。個別樓盤首開去化率甚至不足30%，前段時間供應緊張的局面已經得到明顯緩解。

世聯行(002285,股吧)山東區域總經理朱江向經濟導報記者分析，現在的去化率是一種比較正常的情況，並不能說是銷售遲滯。但市場那種普遍好賣的情況正在發生變化，部分區位、品牌一般的樓盤會面臨一些壓力。

個別樓盤首開去化在三成以下

合富輝煌山東分公司7月31日發布的濟南一周樓市資訊显示，在過去的一周中（7月24日至7月30日），濟南商品房住宅成交面積6.75萬平方米，環比下降29%。

在上一周濟南共新供應3個商品房住宅項目。其中，兩個項目基本開盤當日清盤：綠地IFC中央公館項目在7月27日加推B8地塊3、4號樓，主力戶型為160平方米的四室、180平方米的五室，共推出32套，當日成交31套，去化率97%，成交均價2.6萬元/平方米。綠地城7月29日加推二期A4、A6、A9號樓，主力戶型面積為122至133平方米的三室，共有房源120套，當日成交120套，去化率100%，成交均價1.35萬元/平方米。

但另外一個項目的成交不那麼樂觀了。該項目為名輝豪庭項目，7月29日加推5號樓高層，主力戶型為92至93平方米的兩室、141至144平方米的三室，共有房源262套，當日成交141套，去化率54%，成交均價1.45萬元/平方米。

合富輝煌的數據显示，在此前一周（7月17日至7月23日），濟南有5個住宅項目加推新產品。其中，綠地城、萬科龍湖紫郡加推房源，當天全部售罄。綠地新里程首開4號樓，面積為110平方米至140平方米，共有房源148套，當日銷售95套，去化率64%，均價2.1萬元/平方米左右。

但另外兩個樓盤的首開去化率就偏低了。7月17日，位於高新區奧體中路與工業南路交叉口西北角的海信賢文世家加推1、2號樓，主力戶型面積在93至125平方米之間，共有房源342套，當天成交92套，去化率約27%。7月22日，位於花園路與奧體西路交會處西南方向的泰悅赫府加推8號樓，共248套房源，當天賣出去42套，去化率只有約17%。

部分樓盤面臨壓力

濟南一房地產人士向經濟導報記者分析稱，每個樓盤面臨的情況有所不同。“比如有些樓盤價格比較高。現在濟南很多新房的均價已經達到2萬元/平方米左右。對於一些重點核心區域，兩三萬元的樓價並不算貴。但對於更多一般區域的樓盤來說，2萬元的價格是個很大的坎，大部分買房人即使想買也買不起。另外，還有一些樓盤區位一般，即使價格讓很多買房人能夠接受，但買房人興趣也不大。”這位人士分析稱：“其實簡單地說，還是一個供需關係的原因。現在濟南市場供需極度短缺的狀況有所緩和，某些樓盤去化率回歸是個正常現象。”

朱江說，在濟南房地產價格持續上漲較長時間之後，目前市場有比較強的盤整需求，大家需要對目前的價格有個適應的過程。另外，在限購政策持續高壓之下，市場的投資性需求已經被大大壓縮，市場整體需求下滑明顯。

朱江認為，目前濟南的房地產市場供應仍然總體偏緊，但在需求端變化的情況下，去年下半年以來那種市場銷售普遍很旺的情況已有所改變。“對於一些地段不太好，開發商操盤能力又一般的樓盤，在銷售方面將會面臨一些壓力。”

　　(出處：經濟導報 2017年08月02日)

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北京市多區“大棚房”已清零

東方財經網 2017-08-16 21:34:15 來源：

8月初，市常務會議研究全市清理“大棚房”，要求在8月15日之前整改到位。截至昨日發稿時，市主管部門還在匯總材料，但就記者聯繫各區了解到的情況看，多區已經實現了“大棚房”的全面清零。

拆違建

捎帶治理“大棚房”

“大棚房”，通常是和建設捆綁在一起的，很多人租賃“大棚房”，是為了棚內硬化耕地、蓋違建。因此在各區的任務中，治理“大棚房”和治理建設相關。

上周五，懷柔廟城孫山的南國風情園在十幾輛拆除車的輪番攻擊下被夷為平地，140棟建設被清除乾淨。

位於山水之間的房山，也在昨天之前清理了此前查到的4宗違建“大棚房”。在治理過程中又發現的一宗佔地行為目前也已整改到位。

“整治之後的項目，已經恢復了農地功能，並且達到了農業部門要求標準。”房山區國土分局相關負責人說。

“以小時算”

閃電治理村裡可幫拆

連日來，昌平區清理整治“大棚房”和整改超標農業設施工作正在緊鑼密鼓地進行中。而在這個距離中關村最近的郊區中，對於“大棚房”的治理是以小時計算的。

6時啟動整治、12時清理完畢。在昌平區興壽鎮肖村村北的都市農業種植園，12台挖掘機一起工作。幾個小時之後，199棟超標農業設施全部拆除整改完畢。

興壽鎮相關負責人說，為了加快速度，村委會啟動了“幫拆”程序。經過前期的宣傳和思想動員，有60棟存在超標農業設施問題大棚的租戶自行拆除了違建；還有部分租戶由於年齡偏大，無力自拆，便由村委會協助拆除、整改。下一步，村裡將對拆除后的大棚進行復耕。

和興壽鎮一樣，崔村、陽坊、馬池口等鎮（街）都在抓緊整改中。自本市開展“大棚房”清理整治工作以來，昌平區在時間緊、任務重的高壓態勢下，果斷採取“全面摸底排查、重點清理整治”的模式，在15天內召開了專題專項會議21次，出動清查人員千餘名。截至目前，全區共清查日光溫室17789棟，發現“大棚房”25棟，已全部拆除完畢；發現超標農業設施4206棟。目前，昌平區涉及日光溫室的14個鎮（街）先後完成清查、排查工作，基本完成拆改工作。

有后招

發展農業別動歪腦筋

“大棚房”為何會在近幾年大行其道？一位郊區相關負責人告訴記者，近幾年，由於觀光農業興起，一些耕地上確實做了道路加寬等硬化，也正是因為觀光農業、休閑農業的興起，一些鄉鎮、村裡打起了違建、使用“大棚房”的歪主意。他說，在全區摸底排查中，“大棚房”的問題基本分為兩類。一類是確實具有居住功能的“大棚房”；另外一類則為超標農業設施，即本來應該建10多平方米的卻建了百十來平方米。

記者了解到，目前多區已經和鄉鎮、村委會簽訂了“軍令狀”，防止“大棚房”反彈。同時，各區嚴控新增“大棚房”項目，一經發現，立即拆除，時刻保持動態“清零”。市規劃國土委相關負責人表示，本市將進一步壓實各區和鄉鎮落實管控“大棚房”用地建設主體責任，由市規劃國土委將發現的不作為問題線索及時移送市監察委，督促相關區監察委加大問責力度，對發生土地問題嚴重的鄉鎮主要負責同志進行誡勉談話。對典型問題嚴肅問責，點名道姓通報；的，按照相關程序辦理。

　　(出處：北京日報 2017年08月16日)

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房貸收緊有利於抑制樓市泡沫

東方財經網 2017-08-16 21:34:19 來源：

…濟參考報》日前援引機構數據報道稱，7月全國首套房貸款平均利率上升至4.99%，相當於基準利率的1.02倍，這是時隔四年全國範圍內首套房貸款再現全面回歸基準利率。網民認為，房貸利率的上調，將會有效地遏制樓市投資投機性需求，抑制樓市泡沫。

房貸收緊是必然

不少網民認為，房地產行業泡沫風險仍需警惕。“房貸利率全面回歸基準利率，而且還保持上升趨勢，對樓市泡沫會起到一定的抑製作用。”網民“黃生看金融”說。

網民“林采宜”分析說，僅僅五年以前，中國房屋銷售還是有很多人付全款，房貸銷售比只有17%，而現在已經漲到55%了，如果加上首付貸、二次按揭，目前居民房子的信貸和購房比例已經超過60%，甚至達到65%。2015年以來，其實整個貨幣量在逐漸收縮，經歷十幾年暴漲以後，會有一個金融去槓桿的過程，在這一趨勢下，貨幣的收緊是必然，和貨幣收緊相對應的就是利率中樞的不斷上移，這種趨勢性的住房按揭成本的提高，也會導致未來投資性地持有房產的成本大為增加。

長效機制抑泡沫

對於房貸利率上調，也有網民認為，金融機構不應在房貸政策上“一刀切”，應區別對待各種購房者，從而支持購買首套房剛需客戶的积極性。

網民“黃志龍”認為，中國居民加槓桿購房的安全邊際已達到極限。一方面，居民購房抵押率已超越安全邊際水平。另一方面，房貸急劇增加是居民部門槓桿率快速上升的主導力量。今年以來，隨着房貸政策收緊，房貸占居民總貸款和中長期貸款的比重有所回落，但仍處於歷史高位水平。房地產泡沫的“堰塞湖”依然高懸，房地產這隻“灰犀牛”最終是否會“跑起來”，不僅取決於內外經濟環境的變化，更取決於決策部門能否果斷出台更加強有力的長效機制。（記者 曾德金 整理）

　　(出處：經濟參考報 2017年08月16日)

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西安：上半年商品房銷售面積創新高

東方財經網 2017-08-16 21:34:21 來源：

新華社西安８月１５日電（記者劉彤）記者１５日從陝西省統計局了解到，隨着“大西安”建設加速，今年上半年，西安全市商品房銷售面積達１１３８．８０萬平方米，總量為歷史同期新高，同比增長３２．０％。西安房地產市場呈現不斷向好的發展態勢。　　

根據統計，今年上半年，西安全市房地產開發完成投資１０５４．７４億元，同比增長１９．５％；全市房屋施工面積１４５６５．６０萬平方米，同比增長１３．２％，隨着“大西安”格局的初步形成、招商引資力度的不斷加大，促進在建項目施工面積不斷加快。

今年上半年，西安商品房銷售創新高，改善性需求增幅明顯。上半年，西安全市商品房銷售面積１１３８．８０萬平方米，總量為歷史同期新高，同比增長３２．０％，分別較一季度、１月到５月提高６．６和５．６個百分點，高於陝西全省４個百分點。

統計數據显示，上半年西安住宅銷售面積１０１２．１７萬平方米，增長２７．２％，增速較一季度提高４．８個百分點，佔西安全市商品房銷售面積的８８．９％；住宅銷售中，改善性需求增幅明顯，上半年，９０到１４４平方米共實現銷售５９６．８９萬平方米，增長３５．８％，增速高於住宅銷售面積８．６個百分點。

　　(作者：劉彤)　　(出處：新華社 2017年08月16日)

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住房租賃市場需要控制好租售比

東方財經網 2017-08-16 21:34:36 來源：

住房租賃市場需要控制好租售比

本報記者 周雪松

據官方最新數據显示，7月房租漲幅明顯超過CPI漲幅，專家認為，發展住房租賃市場需要控制好售租比，售租比過高不利於房屋租賃市場發展。但租賃是民生服務，大幅漲租金是不可能的，只能選擇穩定房價甚至降低房價。

房租漲幅超CPI，租房家庭壓力不小

根據國家統計局、國家統計局北京（樓盤）調查總隊日前發布的2017年7月份全國及北京市居民消費價格變動情況數據显示，2017年7月份，全國居民消費價格環比上漲0.1%，同比上漲1.4%；北京市居民消費價格總水平環比上漲0.2%，同比上漲1.7%。

值得關注的是，房租漲幅明顯超過CPI漲幅，7月全國租賃房房租環比上漲0.3%，同比上漲2.9%，環比、同比漲幅均與6月一致。北京租賃房房租環比上漲0.4%，漲幅較6月擴大0.1個百分點；同比上漲3.2%，漲幅較6月縮小0.6個百分點。

不過，專家分析認為，今年4月以來，全國租賃房房租走勢非常平穩，6月、7月因是全國各個大中專院校畢業生的畢業離校租房高峰，所以租金漲幅較4、5月有所擴大，但幅度有限。北京作為全國住房租賃市場的典型代表，走勢與全國基本類似，3月旺季過後，4、5、6月租金漲幅維持穩定，7月稍有擴大。整體來看，租賃房房租走勢與居民消費價格總水平的變化是基本同步的。

值得關注的是，當前房租收入比較高，“房租收入比”即指個人租房租金費用與個人可支配收入的比值。易居房地產研究院根據城市房價網公布的各城市2017年6月住宅租金數據與國家統計局公布的城鎮居民人均住房建築面積36.6平方米，計算得到各城市人均月度住房租金費用。並將房租收入比在25%及以下的城市定義為“租金相對合理城市”，大於25%的城市定義為“租金相對過高城市”，大於45%定義為“租金嚴重過高城市”。

根據統計，2017年6月份，有3個城市人均住房租金高於2000元/月，分別是北京、上海（樓盤）、深圳（樓盤），其中北京最高2748元/月，比第二位的上海貴出500多元。有15個城市人均住房租金超過了1000元/月。租金領漲的三個城市北京、上海、深圳的房租比分別為58%、48%、54%，均超過45%，屬於租金嚴重過高的城市。

值得注意的是，三亞（樓盤）部分房屋作為度假用途，被外地遊客承租，並非剛性住房需求，因此其房租收入比也超過了45%，與上海並列第三。一線城市中，廣州（樓盤）人均房租高於1500元/月，其房租收入比為38%，低於北上深，與湛江（樓盤）、中山（樓盤）等34個城市一起，被歸入屬於租金相對較高的城市。佛山（樓盤）（25%）、東莞（樓盤）（24%）等12個城市房租收入比在25%及以下水平，屬於租金相對合理城市。

整體來看，全國50個城市超七成房租相對收入較高。被列入住房租賃市場建設的12個試點城市中，深圳、廣州等9個城市的住房租金比都超過了25%，只有佛山、瀋陽的住房租金相對合理。也就是說，這些城市中大多數城市房租明顯過高，對於租房家庭來說壓力不小。專家建議，未來我國發展租賃市場，既要結合市場化手段，同時還要考慮加強扶持力度，針對不同租房者制定差異化補貼政策。

發展租賃市場須抑制房價過快上漲

專家表示，住房租賃雖然與房地產相連，是房地產二級買賣市場之後的三級市場，但住房租賃是服務於民生的，其價格與居民的收入水平、整體物價水平以及市場的供需關係密切相關，所以被納入了居民消費價格總水平的統計之中，走勢與CPI掛鈎。

7月份，九部委發布《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，我國住房租賃市場發展迎來了較大機遇。從中央到地方，近期關於住房租賃的政策層出不窮，發展住房租賃市場已經成為社會共識。

不過，專家表示，從租賃房房租與CPI的關係就可以看出，租金是有着收入天花板的，人們對租金占收入的比例都有承受範圍。但目前許多熱點城市的房價在槓桿的作用下是遠遠偏離實際收入的，從而使得住房的租售比超高，有房者都願意賣房而不願意出租，所以租賃房源有限，即使因為暫時無法賣出而轉為出租，業主心理上的租金價格也會比較高，也無法讓租客長期安心租住，這對租賃市場的穩定發展非常不利。

所以，發展住房租賃市場需要控制好租售比。但租賃是民生服務，大幅漲租金是不可能的，只能選擇穩定房價甚至降低房價。

據中國房貸市場報告显示，7月全國首套房平均利率為4.44%，二套房平均利率為5.39%。目前僅有成都的房產仍具有“以房養房”的潛力。其他城市的租房收益率已經無法跑贏房貸利率。而從收回投資時間長度上來看，在假設當前房價和租金不變的情況下，目前南京（樓盤）需要的時間最長：598個月即近50年；北京、上海、深圳分別需要35年、37年和41年，蘇州（樓盤）收回投資時間也需要近48年。

這意味着，由於房屋租售比過高，業主收回投資的過程很漫長，因此業主普遍不願出租而是選擇出售房屋，這對租賃市場的發展十分不利。

　　(作者：周雪松)　　(出處：中國經濟時報 2017年08月16日)

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天津部分銀行暫停個人房貸 利率首套達30%

東方財經網 2017-08-16 21:34:55 來源：

自4月天津限購房政策出台後，房價漲勢趨緩，近日有網友爆料稱多家銀行已停止個人房貸業務。記者以購房者身份諮詢多家銀行信貸部門，招商銀行某支行信貸部經理直接回應無法貸款。交通銀行信貸部經理則表示，因預計放款時間過長，暫時停止個人商業貸款業務。同樣的情況也出現在渤海銀行，渤海銀行信貸部經理表示，渤海銀行某支行目前已無貸款額度。中信銀行某支行信貸部經理表示，可貸款購房，但首套房貸款利率已提高至30%。

記者下午進入天津某熱門樓盤，銷售表示，天津市大部分銀行已收緊貸款，並且利率上浮已成為銀行普遍現狀，基本放貸利率均高於基本利率10%。浦發銀行信貸部經理表示，現階段放款時間比之前要長。

　　(出處：央廣網 2017年08月16日)

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經濟新常態下，二線城市房價緣何大漲

東方財經網 2017-09-15 22:35:41 來源：

推陳致新

即便房價下降，或漲得不快，只要經濟增速沒那麼高，買房就不是一件容易的事。因為降低了的經濟增速意味着資本積累的速度下降，也就意味着資本的易得程度比以前下降。住宅作為一種普適的資本品，也變得更難得。

據媒體報道，這半年來，杭州、武漢、成都等二線城市房價持續上漲，一些三線、四線城市，乃至很多縣城，房價都在漲。而北京、深圳等一線城市房價卻略有下跌。

為何一線城市房價下跌，而二線城市房價卻在上漲？是否像一些專家說的，住房購買力從一線城市擠壓到了二線城市？

貨幣寬鬆不止，房價很難下跌

就一線城市來說，房價下跌是因為諸多嚴厲的調控抑制了樓市的流動性、增加了交易成本。不算交易成本，房價是明顯下跌的，但如果算上交易成本，購房總成本未必就是下跌的。不過，在房價統計里，交易成本是不會被統計進去的。

二線城市的抑制性政策相對不那麼嚴厲。也許一線城市的確有一部分住房購買力轉移到了二線城市，但這並不能完全解釋二線城市的房價上漲。因為，連縣城房價都在上漲，這不屎買力轉移就能夠解釋得了的。

最近一段時間，有關“新周期”的爭論很熱烈。宏觀分析師任澤平提出了“新周期”的說法，認為一輪不同於以往的周期開始了，這輪周期以“去產能”為特徵。很多學者不同意他的觀點，但即便不同意他的觀點的學者中，也有不少人認為新一輪的周期確實開始了，但並非“去產能”的所謂“新周期”，而仍然是貨幣周期。

再看人民幣這一段時間比較快速的升值之後（匯率變化的重要原因是美元自身走軟），不少研究者藉機呼籲降准、放寬貨幣，可見一有機會，寬鬆貨幣的呼聲就會抬頭。

從這些輿論環境來看，貨幣從緊只是權宜之計，比如，為了維持人民幣匯率而收緊貨幣，寬鬆貨幣的呼聲則是長期的。如此，就可以理解，為何二線城市房價大漲。很簡單，寬鬆貨幣的預期總是揮之不去。

影響房價的因素除了調控、貨幣、土地供給等，還有一個極為重要的因素，長期為大家所忽略，那就是經濟進入6%的增長時代。即便現在學者熱衷討論新一輪的周期開始了，但是也不會有人敢大膽想象經濟增速可以到8%、9%等。這意味着什麼？

經濟增速沒那麼高，買房就不是易事

降低了的經濟增速意味着資本積累的速度下降，也就意味着資本的易得程度比以前下降。住宅作為一種普適的資本品，也變得更難得。簡單地說，就是全社會買房整體上變得更難了。

一方面是寬鬆貨幣預期揮之不去，另一方面是資本積累速度下降，這兩方面因素疊加，使得越早利用槓桿買房的人獲利越大，這已經被過去十多年的歷史經驗所驗證。所以，人們有機會當然就搶着買房，二線城市乃至縣城房價上漲也就成了很自然的事。

這不是說房價就不會下降。但是，即便房價下降，或漲得不快，只要經濟增速沒那麼高，買房就不是一件容易的事。比如，美國房價相對其發達程度來說並不算高，但由於美國經濟整體增速較低，美國青年擁有自住房的程度還不如中國青年。

所以，要想讓人們買房整體上變得更容易，一個重要的前提條件就是經濟重回高增速。除此之外的其他各種辦法，比如多建限價房、鼓勵租房等等，都只能解決一部分人的問題，無法整體上降低大家的買房難度。除了部分享受到政策優惠的幸運兒，更多的普通人只能去適應中等經濟增速的時代，調整自己的投資習慣、生活習慣等。

□鄧新華（學者）

　　(作者：學者)　　(出處：新京報 2017年09月15日)

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