原標題：促進城市群和都市圈的同城化

    　名詞解釋

　　何謂“同城化”

　　所謂“同城化”，就是在城市化發展到一定階段，城市群或都市圈中的相鄰城市實現資源和要素的合理配置，使要素的流動不受城市距離和體制的約束，在較短時間內實現城市間要素的通達，並實現城市間公共服務和基礎設施水平的均等化。城市的資源配置，不受行政管理體制的制約，可以完全實現市場化的高效流通。

　　在國際上，城市群的同城化現象非常普遍。例如在東京，從就業的角度來看，很多人住在距離東京軌道交通一小時通勤時間的中小城市和大城市，由於實現了高鐵運輸，上班的通勤時間也低於一個小時。例如在德國的法蘭克福，周邊有許多20萬人左右的中小城市，由於軌道交通的連接，可以在一個小時內實現城市間通勤。這些都是同城化發展的典型案例。

　　中國同城化發展面臨哪些問題

　　在中國，城市群內相鄰城市間的同城化發展仍面臨較多的問題。一是交通資源配置的行政區域化管理。也就是說，一個城市管轄區域的交通基礎設施項目嚴格限制在行政區域內，原因是投資主體和投資資金來源是由該城市自行解決的，甚至要佔用該城市的一些計劃分配資源。例如，京津冀許多城市間的距離較近，已經具備了同城化發展的要求。但是基礎設施投入則是根據自己的資金能力和發展規劃來決定，而不是考慮到市場對空間資源配置的要求，因此有助於同城化發展的最基本的要素――基礎設施的連通難以實現。也正因如此，我們提出了京津冀協同發展。

　　二是公共服務資源的配置嚴格按照行政管轄區域管理。最大的變數就是與戶籍管理有關的一切公共服務資源在核心城市與其他城市之間的差距。發展水平越高的城市，實現同城化發展的約束越強。而且由於利益的差距，真正實現公共服務資源的均等化配置還存在着嚴重的體制障礙，甚至也影響到其他基礎設施項目和要素的分配。

　　三是我國經濟按計劃分配的一些重要資源，仍是按照行政區域來分配。例如最重要的稀缺資源建設用地的指標分配，是根據行政區來申報和審批下達的。各地土地指標分配的多寡，決定了不同城市發展的前置性條件。沒有土地指標就沒有產業發展的機會。無論是超大城市還是特大城市，甚至也包括地級城市和縣級城市，這種土地指標的分配決定了各個城市的發展機會。因此也強化了城市間的資源競爭，甚至影響到房地產供給的變化和價格的變化。更涉及到基於房地產開發的城市土地出讓金收益的變化。這是目前我國城市群之間同城化發展的最大制約因素之一。

　　四是城市經濟發展和產業發展的競爭格局在很大程度上遏制了同城化發展的格局。因為投資和企業資源總量的有限，為了獲取資源，爭取發展機會，各地競相採取各種措施提供優惠條件來競爭優質企業的投資機會。這種城市間的競爭格局大於合作格局，畢竟所有產業發展帶來的收益直接可以轉化為城市公共服務水平的提高，可以增強政府公共支出能力以及完成政績考核。因此，如何把這種競爭格局轉化為合作格局，重點是打破區域的行政藩籬。目前看如果只是停留在口號上，仍然難以實現真正的同城化發展。當然城市間發展水平的差異，也是影響同城化發展的重要因素。

　　同城化發展不等於試圖創造一個城市發展空間

　　在中國推進城市群相鄰城市之間的同城化發展，重點是要解決以下幾個方面的問題：一是交通基礎設施的配置有助於城市間縮短要素流通時間，相當於在一個城市內部的流通；二是要實現公共服務資源配置的均等化，特別是探索改革戶籍管理制度；三是基礎設施和公共服務項目的投入、申報和審批要打破城市行政管轄區的界限；四是要充分利用不同規模城市間的成本差異，實現功能的疏解和要素的再分配，特別是允許產業間的合理流動；五是要通過產業互補來化解競爭；六是要逐步取消政績考核的傳統標準，以區域間總體發展水平的提高為最大利好。因此同城化發展是改革的問題，是打破區域行政封閉管理體系的最重要的制度性探索。

　　同城化發展不等於因兩個相鄰城市空間距離較近，就要在規劃上相互靠攏，試圖創造一個城市發展空間。我國的許多城市距離較近，但是要填補兩個城市間十幾公里長度的空間，則需要巨大的投資和產業的進入，在某種程度上並不現實。如果規劃的空間進行了基礎設施投入和開發，而沒有帶來相應的產業進入，反而會造成過度投入，導致資源的閑置和浪費。因此要在尊重城市發展規律的基礎上，允許城市之間市場資源自動選擇發展空間。政府的作用是提出環境和生態的約束要求，並根據空間規劃和發展規劃，解決基礎設施和公共服務資源配置的問題。 （作者為中國城市和小城鎮改革發展中心首席經濟學家）

(責編：孫紅麗、畢磊)本站聲明:網站內容來源於裝修網http://www.people.com.cn/,如有侵權,請聯繫我們

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“房子是用來住的” 炒房者被套來的很及時

東方財經網 2017-06-27 23:46:57 來源：

據報道，從2016年11月起，隨着北京及環京地區投資需求進一步外溢，大量投資客湧入唐山這個傳統重工業城市投資樓市，一位做唐山房地產代理銷售的中介笑言：唐山市十年樓市庫存，用了三個月就消化了。

然而，由於種種原因，特別是開發商因為資金問題，沒有能力把樓盤做徹底，很多投資客因為五證不全、爛尾等原因，出現退不能退、賣不能賣、房價可能出現下跌的風險。在唐山本地人眼裡，一些樓盤對他們來說，可能連每平米兩千元都賣不到，投資客們卻用七千元每平米買下了，怎能讓人不幸災樂禍呢。

開發商不守信用，不把該完成的工程完成掉，當然是有責任的，地方也有義務和責任督促開發商履行好自己的責任。但是，投資客們不顧一切地沖向唐山，把唐山房價在短時間內推向高點，導致唐山房價出現虛高，又該承擔什麼樣的責任呢？更重要的是，此次到唐山大量購房的投資客，很多都來自於房產中介。

既然敢去賭唐山的房價，就應當有承受房價下降風險的心理能力。如果不是投資客們蜂擁而至，給了開發商“空手套白狼”的勇氣和機會，很多樓盤可能就不會那麼快地開工建設，也不會出現這麼多的爛尾工程。正是因為投資客們把唐山當作一座金礦，並給了開發商足夠的前期資金支持，才使得開發商膽量大增，並在樓市調控中出現資金鏈斷裂的問題。投資客們在唐山的所作所為，除了怪自己之外，可能與他人沒有任何關係。現在是“踩雷”，假如是天上掉餡兒餅呢，他們會把利益讓給別人嗎？會把一部分利潤交給嗎？肯定不會。

中國的房價不全是投資客推高的。但是，至少投資客扮演了很重要的角色。近幾個月來，大量投資客湧向重慶等地，也是在瘋狂地製造房價泡沫，給廣大居民傷口上撒鹽。正是基於這樣的背景，唐山出現的投資客炒房“踩雷”，也未必是壞事。股市不是有一句話，叫做股市有風險、入市須謹慎。實際上，哪個市場沒有風險，關鍵就看對待風險的態度了。像唐山的“踩雷”者們一樣，原本就是奔着風險去的，既然被風險撞着了，被雷炸着了，自然只能自己承受了。

對唐山市來說，面對一些投資客到開發企業去交涉等，只要把握住依法就行。如果是開發商的問題，就讓他們去司法機關投訴或者起訴，通過法律途徑來解決，切不可用行政手段去干預投資客和開發商的行為，避免使矛盾惡化。除了依法之外，沒有其他通道。

自2003年房地產市場放開以來，撿到了餡兒餅的投資客數量要遠多於“踩雷”的，撿餡兒餅獲得的收益也要遠大於“踩雷”的風險，這是極不正常的。正是因為收益遠大於風險，才使得願意在房地產市場冒險的人越來越多。即便是“地雷陣”，也沒有把投資客嚇倒。而投資客增多的直接後果，就是房價被不斷推高，廣大居民則不斷地為之買單。

既然有了唐山這樣一個“踩雷區”，又怎能不讓其變成一個好範例，讓更多的投資客好好學習、借鑒一下呢？也正因為如此，有關方面應當組織專人到唐山去進行調查研究、分析解剖，看看全國還有多少地方會成為“踩雷區”。也許，讓更多的“踩雷”者能夠被炒房炸得血肉模糊，過度投資住房的問題可能才能得到解決，房價也才能真正趨於平穩。

“房子是用來住的，不是用於炒的”，這是中央給房地產市場、給房子的定位。對炒房過程中出現的問題，就應當由投資客們自己承擔，而不是他人、更不是了。要做的就是完善市場秩序、規範市場行為，其他的交就由司法機關處理。從這個角度來講，唐山的“踩雷”事件來得倒很及時，也很必要。

　　(出處：北京青年報 2017年06月27日)

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狠剎不正之風 商業地產市場有望健康發展

東方財經網 2017-06-27 23:46:59 來源：

最近，商辦市場鬧得有點兒雞犬不寧。從規範市場秩序、保護投資者和消費者權益、促進商業地產行業健康發展的角度出發，一些新規給整個商業地產市場帶來了一股清流。

今年3月26日，北京住建委發文調控商辦市場。新規明確規定，“商業、辦公類項目（以下簡稱商辦類項目）應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批准，不得擅自改變為居住等用途”，徹底改變商辦市場規則。新規要求，商辦類項目最小分割單元不得低於500平方米，在建在售商辦類項目不得賣給個人，商業銀行暫停此類購房貸款。已銷售的商辦類項目再次上市並出售給個人的，個人應符合名下在京無房和商辦類房產記錄，並連續五年繳社保或納稅。

北京的上述政策，既阻斷了個人購買未建、在建、在售商辦類項目的渠道，同時給個人購買二手商辦房屋也設置了嚴苛門檻。

不久，廣州提出加強商辦類房地產項目管理。“房地產開發企業銷售商辦類物業，銷售對象應當是法人單位；法人單位購買的商辦類物業不得作為居住使用，再次轉讓時，應當轉讓給法人單位”。

4月21日，成都多部門聯合發布《關於進一步加強商業、辦公類建設項目管理的通知》，也要求商業、辦公類建設項目嚴格按照規劃用地性質及規劃許可開發、建設、銷售、使用，嚴禁擅自改變為居住用途。同日，上海要求土地出讓合同中應明確辦公用地不得建設公寓式辦公項目，商業用地未經約定不得建設公寓式酒店。

深圳也於5月12日發文限制商辦轉性，未來5年，商業辦公、研發用房轉公寓、偷面積、改建將被嚴格限制。

至此，北京、上海、廣州、深圳、成都等多個城市落地了針對商辦類項目的調控政策，從城市類型看，基本集中在一線城市和部分熱點二線城市。

根據第一太平戴維斯數據，北京新政出台前後兩個月，全市商辦類項目成交環比跌幅近60％；新政后取得預售證的12個非住宅項目中，10個項目至今零成交；北京近期出讓的4宗商辦用地溢價率不足2％，一宗商辦土地流拍。

從短期來看，這些新規對長期以來魚龍混雜的“商辦市場”的確影響較大，但對甲級寫字樓、購物中心等高端市場不但不會產生太大影響，而且十分有利。從長期來看，新規有利於促進商業地產市場健康和可持續發展。

實際上，短期來看，新規真正影響較大的是商改住項目，而這種將商業、辦公用地改建成為住宅形式的項目本身是違規的。此類住房既不能落戶口，也不能使用學區等住宅配套，只有40年或50年的產權，而且水電成本相對比較高。由於選址等方面原因，很多項目都不適宜居住，因此個人購買者當作住房購買，容易上當受騙。

除了違規和容易損害個人購買者的權益外，各地對商住類項目嚴厲整頓，還有一個更重要的原因，那就是投機炒作之風盛行。由於熱點城市執行住房限購政策，商住房市場有了一定的空間。價格優勢使得商住房的投資屬性變得非常強勁。

應該看到，一些商住房購買者為了投機紛紛湧入商住房市場，部分開發商則為追求利潤最大化，把商業辦公項目設計、開發建設成住宅對外銷售，這些有很大風險，形成了一種歪風邪氣，嚴重擾亂了房地產市場正常秩序。隨着各地調控政策頻頻出拳，可以預見，此輪商改住新規出台，將狠殺商業辦公用房市場的不正之風，房地產市場也有望迎來健康發展的新階段。

　　(出處：中國經濟時報)

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上海7月1日起調整住房公積金繳存基數 上限為2732元

東方財經網 2017-06-27 23:46:59 來源：

6月27日消息，上海市公積金管理中心今日宣布，上海自7月1日起調整住房公積金繳存基數。最新住房公積金繳存額上限為2732元，下限為306元。

此外，城鎮個體工商戶及其僱用人員、自由職業者的住房公積金月繳存額上限為4682元，下限亦為306元。補充住房公積金月繳存額上限為1952元，不設下限。

同時，上海2017年度職工本人和單位住房公積金繳存比例不變，仍為7%。補充公積金繳存額為各1%至5%。

對部分實行承包、提成等薪酬制度的單位職工，經市公積金管理中心審核通過，可按該單位和職工協商確定的月繳存額繳存，但不低於當年度住房公積金月繳存額下限水平。

　　(出處：觀點地產網 2017年06月27日)

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業內人士稱：銀行大面積停貸不靠譜

東方財經網 2017-06-27 23:47:01 來源：

近期，有關“20家銀行停止房貸”的傳言愈演愈烈，令不少銀行“躺”。15日，針對有消息稱包商銀行暫停了北京的房產按揭業務，包商銀行北京分行相關負責人表示，包商銀行始終按照國家及北京市發布的相關政策開展個人房產按揭業務，不存在停止放貸等情況。

業內人士普遍認為，作為銀行的優質資產，住房按揭貸款不可能遭到大面積叫停。中國銀行首席研究員宗良稱，受銀行體系資金面偏緊、資金來源減少等影響，今年以來銀行信貸投放更加謹慎和理性。此外，6月份是流動性敏感時期，從歷史來看，受財政繳稅、上市公司分紅派息等因素影響，這一時期易出現流動性緊張事件。為應對可能的流動性風險，商業銀行均加大了現金儲備，謹慎釋放跨半年末時點資金，部分銀行可能暫緩發放個人按揭貸款，但不可能大面積停止。隨着6月這一敏感時間節點的過去，以及貨幣政策操作更加靈活，未來銀行體系流動性趨緊的狀態將趨於緩和，銀行也有能力增加對房貸支持。

香餑餑業務叫停

不合邏輯

恆豐銀行研究院執行院長董希淼對證券時報記者表示，目前市場對於我國住房信貸市場存在嚴重誤讀，首先，從媒體公布的“停貸”名單看，所謂的20家銀行僅是部分銀行在少數地區的分支機構，以分支行代替全行，犯了誇大其詞的錯誤。其次，所謂的20家銀行，基本上是中小銀行和外資銀行。住房貸款業務本來就不是這些銀行的重點業務，它們對市場影響極小。第三，即使上述部分銀行“暫停受理”住房貸款，也並非完全停止房貸業務。

華夏銀行戰略發展部戰略室負責人楊馳則認為，作為房地產調控的重要手段，信貸政策不可能對於房地產領域簡單“一刀切”，商業銀行停止房貸業務，不符合“微觀信貸政策要支持合理自住購房”的要求。

“更為重要的是，房地產貸款特別是個人住房貸款收益穩定、風險小，是商業銀行最優質的業務，市場規律決定了房貸業務不可能叫停。”楊馳稱。

據楊馳進一步解釋，從各上市銀行2016年年報來看，房貸不良率基本上都低於0.5%，與全銀行業1.74%的不良貸款率相比，房貸無疑是一塊“香餑餑”。從現金流角度來看，商業銀行發放一筆個人住房貸款，可以帶來源源不斷、持續20年以上的穩定現金流。加之房貸業務有利於鞏固銀行與客戶的長期合作關係，發展儲蓄、信用卡、理財、結算等其他個人業務。任何一家理性的商業銀行都不可能放棄這一市場。

房貸市場新變化

雖然多家銀行停止房貸存在誇大和誤讀，但今年以來，受多地強化房地產調控的影響，我國的住房信貸市場的確出現了一些變化。這些變化主要體現在，房貸利率有所上升，不少地區的首套房貸利率調整到基準利率的九五折甚至更高；部分銀行貸款額度趨緊，發放速度相對放慢。

以北京為例，今年以來，隨着樓市調控政策的加碼，房貸利率政策也在逐漸收緊。對房貸申請人來說，利率上浮只是增加了購房成本，但更厲害的影響卻屎房資格的喪失。“現在是除了出台政策，讓部分人群直接喪失購房資格外，還會通過金融的調控手段，讓一些即便符合購房政策的人也實質性喪失購房的資格。”一國有大行個金部門人士稱。

北京銀行東城區一支行業務人員對記者表示，現在房貸放款一般需要2~3個月，申請房貸的難度很大，這主要是因為總行每月批的額度有限。“一般總行每月批的房貸額度不足房貸申請規模的兩成。”

對於房貸利率的上浮和部分銀行額度趨緊，董希淼認為，這主要是因為在抑泡沫、去槓桿和防風險的政策基調下，市場流動性相對偏緊，銀行資金成本有所上升。

不過，董希淼也強調，住房信貸市場是否穩定主要還是看五大國有銀行的政策。在我國，五大行是住房信貸市場的主力軍。數據显示，截至去年底，五大行的個人住房貸款佔比超三分之二，達到67.05%。其中，建設銀行、工商銀行的個人住房貸款餘額佔比就超過35.87％。

“只要五大行特別是建設銀行、工商銀行的住房信貸政策沒有大的調整，我國住房信貸市場就不會有大的波動。”董希淼稱。

　　(出處：證券時報)

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北京7月僅9樓盤入市，多為遠郊區項目

東方財經網 2017-06-27 23:47:02 來源：

新京報快訊(記者方王洋)延續了近幾個月供應低迷的趨勢，在即將來臨的7月，北京樓市供應仍將保持“低空飛行”。據機構統計，7月計劃入市新盤項目仍保持在個位數，其中大多數項目位於遠郊區。業內表示，從土地供應情況來看，供應低迷的狀況將延續至年底。

遠郊區改善性產品為主流

根據亞豪機構統計， 7月北京住宅市場僅有9個項目預計入市，其中包括首開國風美唐・臻觀、北京城建 上河灣、首城匯景墅、首創・伊林郡、彼岸香醍等5個老項目後期，以及東方藍海中心、通州萬國城MOMA、雁棲半島、京投發展・�悅府等4個純新盤。

從入市樓盤所在的位置來看，7月入市項目大多是遠郊區項目，其中，首創・伊林郡、首開國風美唐・臻觀、東方藍海中心、通州萬國城MOMA四個項目位於五環至六環之間，彼岸香醍、北京城建・上河灣、雁棲半島、首城匯景墅、京投發展・�悅府五個項目位於六環以外。

由於近兩年北京土地出讓價格日益高企，眼下供應的新房產品多以大中戶型的改善型產品為主。在7月計劃入市的項目中，除首創・伊林郡、首開國風美唐・臻觀和京投發展・�悅府三個項目供應85平方米及以下的小戶型產品外，其餘樓盤多以105平方米以上的三居為主。

亞豪機構市場總監郭毅分析認為，這一方面是受到取證限制的影響;另一方面則是需求導向，今年以來信貸持續收緊，資金方面的限制對於改善型需求影響最大，對於遠郊區較低總價的需求影響較小，因此中低價位項目入市积極性相對更大。

下半年供應或將持續低迷，明年或有轉機

受到樓市政策和土地供應收緊等多重因素影響，上半年來北京新房市場呈現出供應低迷的態勢。根據亞豪機構，截至6月23日北京僅有56個樓盤入市，而自3月密集調控之後，二季度樓盤入市量更是僅有21個項目，樓市“小年”特徵顯著。

不過郭毅同時表示，供應情況在明年將出現轉機。今年伴隨着樓市的收緊政策，同時提出加快供應，僅上半年北京就已成交24宗住宅用地，其中可售純商部分共計85萬平方米，自住房合計91萬平方米，並且目前仍有10宗住宅用地處於掛牌出讓過程中，其中不乏丰台西鐵營這樣的三環內優質地塊，土地供應量相比去年有飛躍式提升。而這些地塊均在土地出讓合同中就明確了較低的“住宅限售價格”，對於房企而言，限制銷售價格意味着鎖定了回款總額，因此儘早上市，通過加速周轉來降低成本也將成為未來趨勢，預計這些地塊將在明年年初甚至今年年底就將開始陸續入市，屆時，北京樓市供應短缺的現狀也將得到有效緩解。

　　(作者：方王洋)　　(出處：新京報 2017年06月26日)

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批湛江城市總規:禁在建設用地之外設開發區

東方財經網 2017-06-27 23:47:02 來源：

6月19日，辦公廳發布通知，表示原則同意《湛江市城市總體規劃（2011―2020年）》。

觀點地產新媒體查閱通知文件，表示湛江市須在《總體規劃》確定的2216.92平方公里城市規劃區範圍內，實行城鄉統一規劃管理。同時加強與周邊城市的協調發展，發揮對粵西地區的輻射帶動作用。

其二，到2020年，湛江市中心城區常住人口須控制在125萬人以內，城市建設用地控制在111.66平方公里以內。禁止在《總體規劃》確定的建設用地範圍之外設立各類開發區和城市新區。

其三，湛江市要按照綠色循環低碳的理念規劃建設城市基礎設施。進一步完善公路、鐵路、機場、港口等交通基礎設施，加強城市內外交通銜接。堅持先地下、后地上的原則，統籌規劃建設地下基礎設施。劃定基礎設施黃線保護範圍，加強對各類設施用地的規劃控制和預留。

其四，湛江市要建設資源節約型和環境友好型城市。提高水資源利用效率和效益，建設節水型城市。积極推行低影響開發模式，推進海綿城市建設。积極發展綠色建築，加強綠化工作，劃定城市綠地系統的綠線保護範圍。要加強對湖光岩等風景名勝區、自然保護區以及濕地、水源地等特殊生態功能區的保護。

其五，湛江市要將城市保障性住房的建設目標納入近期建設規劃，確保保障性住房用地的分期供給規模、區位布局和資金投入。加快棚戶區、城中村、城鄉危房改造及配套基礎設施建設。

其六，湛江市要要落實歷史文化遺產保護和紫線管理要求，重點保護好霞山等歷史文化街區和雷祖祠等各級文物保護單位及其周圍環境。突出雷州文化和海港城市相結合的特色風貌。

　　(出處：觀點地產網 2017年06月26日)

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30家房企今年拿地均超百億 三四線城市競爭激烈

東方財經網 2017-06-27 23:47:05 來源：

本報訊(記者李海霞)截至目前，今年拿地最多的30大標杆房企拿地均超過100億元，總金額已經超過7716.8億元，同比2016年同期拿地最多的30家企業合計的上漲了61%。

中原地產研究中心統計數據显示：雖然5月房企銷售數據放緩，但標杆房企拿地积極性依然持續。截至目前，碧桂園今年拿地金額高達766.76億元，位列榜首；保利地產以703.77億元緊隨其後；中國恆大位列第三，金額為526.07。中海地產、龍湖地產、萬科地產等房企拿地金額也都超過400億元。

中原地產首席分析師張大偉分析，房企目前仍积極拿地，但區域有所分化。部分三四線城市，土地競爭激烈。溢價率明顯上升，包括揚州、金華、漳州、常州等城市溢價率在熱點城市中排名前十。佛山、溫州、無錫、寧波等三線城市進入了賣地百億城市行列。D155

　　(作者：李海霞)　　(出處：北京晚報 2017年06月26日)

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樓市面臨流動性收縮 機構預測全年銷售或下滑

東方財經網 2017-06-27 23:47:06 來源：

本報記者 張敏北京（樓盤）報道

在流動性收緊、調控深化、下行周期到來的背景下，房地產市場不斷趨冷，幾乎成為業界的共識。

近日，中銀國際、招商證券(600999,股吧)、東莞證券等機構發布下半年房地產業投資策略報告，儘管對部分指標的判斷有所分歧，但對“市場下行”整體判斷頗為一致。

上述機構認為，隨着房貸按揭業務收縮，最終引發需求購買力的大幅下降。與此同時，融資受限的現實，將使得房企的資金狀況進一步承壓。

綜合多重因素判斷，今年全年，房地產投資、拿地、房企資金來源等指標的增速都將出現下降，房地產銷售規模和房價甚至有可能出現負增長。

美國加息的傳導效應

對於資金密集型的房地產業來說，流動性的鬆緊成為影響市場變化的重要因素。

今年年初，下調全年M2目標增速1個百分點至12%，體現出“降槓桿、去泡沫”的基調；截至2017年5月，M2同比增速僅為9.6%，同比下降 2.2 個百分點，創歷史新低。

另一方面，自2017年3月以來，銀監會接連發布多道監管令，規範商業銀行表外理財和委外業務。表外融資規模的收縮，被認為將進一步推動社會融資總量的回落。

但按照中銀國際的觀點，下半年的流動性壓力更多來自外部市場：美聯儲退出量化寬鬆的節奏逐步加快，分別於3月和6月兩次宣布加息25個基點，年內再度加息概率較大。由於美聯儲縮表預期加強，未來或進一步引發國內貨幣供應量的收縮。

由於資金成本的全面上行，全市場一年期理財產品預期收益率為4.56%，國有銀行一年期同業存單的到期收益率上升至4.74%。相比之下，商業房貸對標的5年期以上貸款基準利率僅為4.9%。各來源資金成本加權平均后，銀行負債利率迅速上升，房貸業務的息差收益大幅下降。

中銀國際表示，預計未來負債端的壓力將倒逼銀行調整資產端的結構，主動收縮住房按揭業務，最終引發需求購買力的大幅下降。

對此，東莞（樓盤）證券持有類似的觀點。該機構指出，美國進入加息周期帶來的連鎖反應，對於流動性及資金成本敏感的房地產行業會產生負面影響。這甚至是短期內困擾行業的主要因素。

值得注意的是，監管層在房地產調控中推出的限購、限售等手段，以及信貸層面的加槓桿，已經導致按揭貸款規模大幅收縮。

根據央行的數據，2017年5月，新增居民中長期貸款0.43萬億，占當月新增人民幣貸款總量的39%，同比大幅下降18%。多數分析人士認為，鑒於央行對於住房貸款佔比目標設定在30%，因此未來按揭貸款規模還將進一步收縮。

年底房價或同比微跌

隨着信貸環境的收緊，未來的市場銷售也將不可避免地受到影響。中銀國際預計，今年全年全國房地產銷售額同比增長6.1%，銷售面積同比增長5%。

而根據國家統計局發布的數據，今年1-5月，上述兩個指標的增速分別為18.6%和14.3%。其中，除東部地區增速低於均值外，中部、西部和東北地區均高於全國平均水平。

東莞證券的觀點較為悲觀。該機構認為，今年全年整體銷售同比下降將是大概率事件，但仍將維持在9萬億規模的歷史較高水平，相比去年全年11萬億的銷售額，並不會出現“斷崖式下降”的風險。

招商證券也認為，銷售指標增速將在今年下半年轉為負值，但全年降幅為個位數。

除限購限貸等政策壓力外，招商證券指出，當前三四線市場的向好，乃屬於熱點擴散效應的尾部，很難持續。棚改的作用屬於托底，但難以改變整體趨勢。與此同時，隨着去年同期基數的不斷抬高，銷售增速下滑的幅度可能進一步加快。

對於全年投資增速的預測，中銀國際認為將維持在5.8%的水平，招商證券則將全年名義投資增速設定為5%左右。比今年前5月的8.8%仍有一定的下滑。

與銷售數據不同，投資數據的下滑幅度相對平緩。按照招商證券的觀點，房地產開發投資主要由拿地和建安費用構成。一方面，地價上漲（拿地再次聚焦核心城市及溢價率仍處於相對高位）疊加土地購置面積大幅回升推高拿地費用；另一方面，固定資產投資價格指數（尤其建安部分）上漲推升建安費用。

該機構還認為，由於自籌資金和銷售回款的增速回落，今年全年，房地產企業資金來源將維持個位數增長。而隨着資金鏈的持續收緊，到今年年底，70大中城市的房價（同比）可能出現微跌。

招商證券還重申了其“周期論”，認為當前正處於一輪小周期的末段，本輪周期始於2014年的“9・30新政”及隨後的連續降息，銷售量在去年4月達到高點。按照該機構的預測，本輪銷售量的底部，將在2018年的一季度出現。由於預期經濟基本面不會發生顯著變化，預計在本輪小周期調整結束后，將開啟下一輪的行情。

　　(出處：21世紀經濟報道 2017年06月24日)

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