首付降了，優惠大了這房，你買不買？
東方財經網 2015-04-15 08:17:09 來源：安徽在線
自然是利好消息，不然也不放在這與你分享。不僅如此，今年3月利好政策來得有些緊，也來得有些急。先是銀行界的降息、降准自然只是信號的開始，隨後詩積金改革、商品房轉保障房等議題；3月底來的才是真正的及時雨―“降首付比例”，並且3・30新政一步到位，將二套房首付比例降至4成，同時，公積金的優惠更加給力，首套房再次回到2成首付時代。另外，一向保守的二手房市場也放出狠招，實現“5改2”免營業稅。
當然，這些利好政策的實施，可能需要一個時間段，但先別著急，這些新政利好自然是能夠逐步實施，是你的跑不了。就昆明（樓盤）而言，在此“利好”基礎上，其實，還有疊加的控量手法―昆明原則上不再審批城中村改造項目。顯然，這是控量在先，再有首付比例優惠同步的節奏，你買還是不買，這樣的清晰賬，自然大家都心裏有底。
新政解讀
商業銀行 二套房首付比例降至4成
新政內容：擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件而再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低於40%。
據記者了解的情況來看：目前昆明有中國銀行(601988,股吧)、招商銀行(600036,股吧)、浦發銀行(600000,股吧)、郵政儲蓄銀行均表示將嚴格執行央行和總行政策，二套房首付最低降至4成。而記者到不少售樓部進行職業諮詢時，開發商均表示能夠執行4成首付比例購房。
專家點評
昆明至祥研究中心：二套房首付從6成降至4成，有效提升了改善型客戶的置業能力，而他們正是每次房地產市場回暖的中堅力量，他們將帶動樓市逐步走向復蘇，對於改善型客戶而言，也意味着購房良機的真正到來，如果進一步出現利率優惠等政策，2015年的樓市發展將會有更加明確和相對樂觀的前景。
同策諮詢研究部總監 張宏偉：對於二套房貸首付比例降至四成，從市場層面來說，二套房貸首付比例降至四成的背後其實是修正自限購限貸以來導致的市場負面結果。眾所周知，自限購限貸以來由於政策從嚴執行導致部分改善型需求誤傷無法入市，這樣的直接結果是導致市場庫存不斷增大。而市場庫存面積的不斷增加理應也和限購限貸以來偏改善的大戶型產品的不斷積壓有很大的關係。如今雖然大部分城市限購取消了，但是，市場庫存仍然存在。從這個角度來看，降低二套首付比例鼓勵改善型需求入市主要還是去庫存化當中大戶型的房源。
公積金 首套房首付比例20%正在研討中
新政內容：繳存職工家庭使用住房公積金委託貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委託貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。
針對幾部委新政要求。記者致電昆明市住房公積金貸款部相關負責人，其表示：“針對新政內容，目前昆明市住房公積金管委會正在進行方案研討，最終方案確定會與媒體進行及時溝通。”
昆明至祥研究中心：通過公積金貸款比例首套房首付20%和二套房30%，充分彰顯了政策刺激的決心，購房者壓力驟降也是很明顯的。
二手房5改2
二手房市場信心“感性”提升 成交依舊“理性”
新政內容：時隔六年，二手房營業稅免征年限由5年改為2年正式落地，這無疑給二手房市場加了“一把火”。
對於“5改2”新政的出台，二手房市場的反應是最迅速、最直觀的。記者走訪了昆明多家二手房中介門店，自二手房營業稅免征年限由5年改為2年的新政出台後，只有一部分房東打電話來提價，漲價的幅度不是特別大，來諮詢二手房的人明顯增多，買房的意願比以往提高一些。儘管來訪量的提升讓二手房市場看起來有回暖的跡象，但門店的工作人員表示，大多數人都是來諮詢，真正能成交的沒有多少。購房者買房越來越理性，對房子的要求也很多。新政有刺激作用，但是最終還是要看房子的條件是否真正符合購房者的需求。
昆明風之鈴市場調查研究諮詢機構CEO石遠：二手房“5改2”的落地，從一定程度上來說，可以通過二手房市場的博弈，加快二手房的流動性，從而穩定市場。由於很多二手房都有投資的性質，免征營業稅年限的放寬，有利於二手房從囤貨的性質轉變成使用價值。目前，由於購房者對二手房的產品、價格並不是特別滿意，觀望情緒也比較濃。此外，二手房與一手房的價格沒有太大的差異，二手房市場向上走的趨勢並不明顯。
同策諮詢研究部總監張宏偉：營業稅免征門檻5年變2年，從二手房市場角度來看，符合這樣條件的房源比例將大幅增加，尤其是對於改善型需求來講，由於營業稅的免征，降低了交易成本，這部分群體就可以賣掉原有房產進行改善或置換，從政策的市場效果來看，有助於這部分需求积極入市。
城中村改造項目 昆明原則上不再審批城中村改造項目
新政內容：這個3月，一直關係昆明地產土地供應的城市更新新規出台（即城中村改造項目新政）。其中，原則上不再審批城中村改造項目，為城改項目拉了一個急剎車。其中，有幾條硬要求也值得關注：首先，90%權利主體同意方可拆除重建城市更新改造項目；其次，70%安置房建設資金要存入制定共管賬戶；實行25萬元/畝主城集體建設用地補償標準。
昆明風之鈴市場調查研究諮詢機構CEO石遠：此舉將有利於目前昆明樓市發展，有效減少昆明主暢應，優化商品房供應結構，同時，提高參与城改企業資質門檻，也將有利於優化城改資本，加大優質房企進駐城中村改造項目。
商品房轉保障房 “以購代建”模式仍在摸索 或可緩解一定的庫存壓力
新政內容：3月底，關於住建部與國土部聯合發布《關於優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》指出，為進一步加大住房保障貨幣化力度，市、縣可將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。有業內人士指出，這一舉措，不僅有利於推進住房保障工作，也有利於改善房地產市場的供求關係。
從該文件中，記者注意到，有意緩解房地產市場去庫存的壓力，一屎買商品房作保障房，二是將未建地塊轉成保障房用地。實際上，從去年開始，安徽、江蘇、內蒙古等省市，已在試點回購商品房當作保障房。這種“以購代建”的模式，對一些資金鏈緊張的房企具有重要的緩解作用，同時也是創新保障房建設的一種渠道。對於這一政策，昆明的一些開發商表示，由於本地還沒有成熟的案例出現，把商品房轉成保障房還要看給出的具體條件，以及最終落到的實施細則。
昆明風之鈴市場調查研究諮詢機構CEO石遠：從表層意義來看，商品房轉成保障房，可以消化市場上的一些庫存量，出發點是非常好的。但從實際操作的角度來看，商品房和保障房的貨幣成本是不一樣的，兩者之間相差的代價誰來買單呢？從市場情況來看，開發商是不可能以成本價或低於成本價的價格，把商品房轉成保障房來回籠資金的。
昆明至祥研究中心：“主導商品房轉保障房”則是針對保障型客戶，是利用的力量來推動庫存的去化，將存量供應直接轉化為保障需求，一方面降低市場存量，另一方面也解決了保障房建設難的問題，做到“一箭雙鵰”。這項政策順利實施的核心在於價格，如何能夠通過合理的定價讓開發企業產生將商品房轉為保障房的意願，同時又能夠符合保障型客戶的支付能力守鍵。
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