5月樓市投資與銷售全減速 去庫存取初步成效

東方財經網 2016-06-14 10:20:59 來源：中國經濟網

 房地產市場經歷了今年1~4月的火熱局面后，已經出現降溫跡象。

　　6月13日，國家統計局發布1~5月全國房地產開發和銷售的最新數據。記者據此計算髮現，5月全國房地產開發投資同比增速出現年內首次下滑，較4月下滑了3.15個百分點。此外，5月商品房銷售面積增速由4月的44.05%下滑至24.25%，這同樣是該數據年內首次下滑；銷售額增速由4月的同比增長59.76%下滑到了36.72%。

　　然而，在房地產市場總體降溫和樓市去庫存的大背景下，近來上海、深圳等地卻“地王”頻現。國家統計局新聞發言人盛來運對此表示：“從總體情況來看，房地產商的投資還是比較謹慎的。當然，有些‘地王’出來以後對當地城市房價有一種示範效應，需要高度關注。”

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者：“5月份以來，房企融資成本開始上升，促使房企開發投資趨於謹慎。我預計部分房企高價拿地的情況會有所減少。”

　　房企融資成本持續加大

　　今年以來，房地產市場回暖明顯。1~2月，房地產開發投資增速達到3%，扭轉去年持續下滑的局面。隨後，開發投資增速持續上升，前4個月的同比增速已達到7.2%。

　　但是，今年以來持續上揚的增速在5月份首顯收窄。國家統計局6月13日公布數據，2016年1~5月份，全國房地產開發投資34564億元，同比名義增長7.0%，增速比1~4月份回落0.2個百分點。其中，住宅投資23118億元，增長6.8%，增速提高0.4個百分點。從單月來看，5月房地產開發投資同比增速為6.55%，相比4月份的9.7%下滑了3.15個百分點。這也是全國房地產開發投資增速今年來首次下滑。

　　與今年前4個月的“高調”相比，進入5月份，房企明顯偏於謹慎。除房地產開發投資增速的回落外，易居研究院統計發現，5月，A股市場共7家房企發行了公司債，發行規模為180億元，環比增長159%，但對比來看，5月份公司債的發行規模不足3月的一半。

　　嚴躍進對記者說：“上海、深圳等一線城市出台的調控政策使房企趨於謹慎，另外，包括公司債在內的直接融資成本出現上升趨勢，這使得部分企業在投資策略的制定上不會像前4個月那麼高調。”

　　易居研究院的數據显示，今年5月，A股市場上市房企公司債的平均票面利率為6.16%，相比4月增加了0.9個百分點，增幅為17%。除2月份外，其餘月份總體上呈現出利率上升的態勢，這意味着目前上市房企的直接融資成本正在加大。

　　銷售方面，在上海、深圳等地收緊政策后，商品房銷售也有所降溫。國家統計局數據，1~5月份，商品房銷售面積47954萬平方米，同比增長33.2%，增速比1~4月份回落3.3個百分點。商品房銷售額36775億元，增長50.7%，增速回落5.2個百分點。從單月來看，5月商品房銷售面積同比增速24.25%，較4月的44.05%下滑了19.8個百分點；銷售額增速由4月的同比增長59.76%下滑到了36.72%，下滑了23.04個百分點。

　　嚴躍進認為，從後續市場數據看，如果購房者預期二線城市會收緊購房政策，那麼可能在6月份依然會积極購房。

　　另外，在商品房去庫存方面，5月末，商品房待售面積72169萬平方米，比4月末減少521萬平方米。其中住宅待售面積減少721萬平方米。

　　盛來運：關注“地王”現象

　　儘管房企開發投資趨於謹慎，但是土地市場交易依然活躍。國家統計局數據显示，儘管房地產開發企業土地購置面積增速仍然同比下滑，但是今年來下滑幅度已從去年的超過30%收窄至今年1~5月的5.9%。同時，5月份，土地成交價款增速也轉負為正，從1~4月份的同比下降0.2%上升到1~5月份的增長4.7%，達到2295億元。

　　在嚴躍進看來，上述現象得益於近3個月市場銷售總體不錯，房企拿地的資金相對寬裕，部分房企也加大了對一些“黑馬”類型城市的評估，進而做好了對此類城市拿地和投資的準備。

　　在土地市場活躍的同時，在上海、深圳等一線城市和部分熱點二線城市，近來卻屢屢出現房企高價拿地、“地王”頻現的局面。

　　對此，盛來運表示，從前5個月房地產投資增速回落0.2個百分點、土地購置面積同比下降5.9%，以及土地成交價款同比增長4.7%來看，“這三個數據說明從全國來講，房地產投資還是比較謹慎的，並沒有出現特別過熱的情況”。

　　但是，盛來運也認為，房地產這種“地王”現象確實需要關注，有些“地王”出來以後對當地城市房價有一種示範效應，需要高度關注。

　　對於“地王”現象接下來可能的趨勢，嚴躍進也對記者表示，“目前房企公司債的審核程度會趨嚴，相關利率也會上升，這都會影響房企再融資的規模和投資的熱情。所以後續出現‘地王’現象的可能性會降低”。

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7月市區二手房成交量“止滑” 均價21738元/�

東方財經網 2016-08-03 20:35:20 來源：

 今年7月份蘇州市區二手房總成交套數為5771套，環比6月上漲了8.78%；總成交面積環比上漲了15.19%。

住宅成交套數環比6月上漲487套，漲幅為10.10%；住宅成交面積環比上漲約5萬平方米，環比漲幅為9.97%。

●二手房價格則普遍下跌，7月均價為21738元/�，環比6月下降0.84%。

其中，高新區和吳中區分別下降295元/�和259元/�，跌幅分別為1.52%和1.47%，吳江區則有小幅上漲。

蘇報訊（首席記者　徐蘊海）據房天下二手房數據中心統計，今年7月份蘇州市區二手房成交量“止滑”：總成交套數為5771套，環比6月上漲了8.78%；總成交面積環比上漲了15.19%；住宅成交套數環比6月上漲487套，漲幅為10.10%；住宅成交面積環比上漲約5萬平方米，環比漲幅為9.97%。

房天下二手房數據中心提供的數據显示，7月份市區日平均成交套數環比6月份上漲了5.28%，呈現平穩上升趨勢。其中，7月15日、7月18日和7月29日成交套數分別達到382套、342套和332套。

從7月份的成交套數佔比情況來看，姑蘇區佔比最高，達到22.13%，接下來是吳中區和工業園區，佔比分別為18.56%和18.16%，吳江區佔比17.48%；從成交面積佔比來看，吳江區佔比高達23.58%，吳中區和工業園區分別佔比18.66%和18.60%，姑蘇區佔比17.86%。

其中，吳江區和工業園區的成交套數較6月環比上漲明顯，漲幅分別高達17.60%和17.23%，吳中區漲幅達到11.91%，姑蘇區漲幅相對較小，而相城區和高新區成交套數有所下降。在成交面積上，吳江區漲幅高達41.92%，姑蘇區和工業園區也分別達到18.23%和21.74%，高新區有所下跌，跌幅為7.25%。

二手房價格則普遍下跌，7月均價為21738元/�，環比6月下降0.84%。其中，高新區和吳中區分別下降295元/�和259元/�，跌幅分別為1.52%和1.47%，吳江區則有小幅上漲。

7月市民對蘇州二手房住宅市場的關注焦點仍然在工業園區，而湖東仍是市民搜索關注排名第一的商圈，搜索佔比達19.72%。同時，網友最關注的二手房屬性為：3居室戶型、75-90平方米的面積，以及85-120萬元的總價。此外，改善性的4居室的搜索佔比略有上漲，120-144平方米搜索佔比相較6月略有上漲，200萬元總價及以上房源的搜索佔比達20.36%。

業內人士分析，儘管7月市區二手房總成交量較6月有所上漲，但縱觀2016年上半年，“一路高歌”的蘇州樓市已經開始逐漸“退燒”，購房者更加理性，觀望情緒濃厚。從整體來看，二手房交易市場漸趨“平靜”，交易更加合理。

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南京房屋租賃想回本需53年

東方財經網 2016-09-10 22:29:17 來源：揚子晚報網

   揚子晚報網9月8日訊（記者 馬祚波）隨着房價的高歌猛進，這幾年南京房租水平也水漲船高。記者今天從在南京召開的“2016中國房產風雲榜”上獲悉，南京二手房租售比已經高達1:630，相當於一套房子出租53年才能回本。

    由58同城聯合安居客、趕集網共同主辦的“中房榜”今天下午在南京舉行了二手房板塊的頒獎，當下迅猛的樓市自然成為與會人士最為關注的話題。截至到今天，南京今年已經成交二手房11.05萬套，超過史上最火的2009年（當年成交10.5萬套），已經坐穩了南京二手房交易量年度“頭把交椅”。更為值得注意的是，上個月南京二手房交易量回漲，從7月份的11633套漲至12893套，而自今年3月份以來，南京全市的二手房成交套數一直呈現下滑趨勢，8月份的止跌上揚被不少業內人士視為“金九銀十”市場井噴的序曲。     面對節節攀高的二手房市場，樓市專家認為存在不少隱憂，首當其沖的是購房者成本越來越高，負擔加重。與會人士介紹，以國際通用的“租售比”作為衡量標準，南京樓市房產的投資價值正在縮水，記者了解到，“租售比”是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建築面積房價之間的比值，國際上用來界定一個區域房產的運行狀況，較為良好的租售比一般在1:300-1:200之間。     以南京為例，安居客綜合江南六區與江寧、江北兩地的房屋平均租金，每月每平方米的租金水平為40.12元，相當於一套50平方米的戶型月租金在2000元左右；而上述區域的房屋成交均價為25269元/�，換算下來，南京房產的租售比為1:630，相當於出租53年才能回本。據統計，這一數據與深圳市基本相當，僅略低於北京、上海，市場人士表示，從房屋租售比可以看出一個城市的收租回報周期，顯然，房價高企的南京二手房市場投資價值已不如以往。   編輯：小佳

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昆明今年財政統籌投入扶貧資金達93億元

東方財經網 2016-10-30 19:16:23 來源：

 今年以來，昆明公共財政明顯加大對扶貧的投入力度。因此，加強監管也成為保障全市納稅人權益，切實支持攻堅脫貧的必然舉措。

日前，記者獲悉，當前正由財政部門牽頭研究起草《昆明市扶貧資金管理辦法》（下稱《辦法》），將儘快出台。《辦法》將對扶貧專項資金的籌集、使用、審批、撥付等全流程作出詳細規定，目的是實現對扶貧資金監管的全覆蓋、無死角。

多方籌措資金用於脫貧攻堅

脫貧攻堅任重道遠，和所有城市一樣，公共財政投入是引導全社會關注、投入扶貧的重要支撐。當前，昆明正進入經濟發展的關鍵時期，面對各項支出巨大、財政收支矛盾不減的局面，仍然自加壓力，採取壓縮公用經費、积極爭取上級經費、運用政府購買服務等措施，多方面籌措資金。

今年昆明預算安排、爭取上級資金以及計劃以政府購買服務投入涉農扶貧的資金規模或達93億元。

今年財政統籌投入扶貧的資金包括市本級財政年初預算安排脫貧涉農項目資金15.33億元，涉及扶貧、農業生產、農村交通、農村水利、林業產業、教育扶貧、生態補償、社會保障、基層組織建設和農村基本公共服務10類脫貧攻堅項目。截至目前，市級資金已撥付25.96億元，實際到位資金超出預算資金10.63億元，撥付率達169.38%。其中，通過壓縮公用經費10%等措施，今年市本級財政預算安排專項扶貧資金在去年基礎上翻一番，達到2.54億元；爭取到中央補助資金24.68億元，撥付23.78億元，撥付率為96.34%；爭取到省級補助資金6.83億元，撥付6.8億元，撥付率為99.6%；此外，昆明還實施一批公共服務脫貧攻堅項目，由政府購買服務，計劃投入35.29億元。

通過政府購買服務安排3年項目資金

加大投入力度、加快撥付保證了脫貧攻堅的進度，但面對財力有限、貧困地區多在偏遠山區、項目實施難度大等現實問題，如何提高資金的使用效率就成為關鍵。

昆明的解決方案是“集中財力辦大事”。圍繞目標，確定了一批3年集中實施的脫貧計劃，通過政府購買服務、集中安排的方式，整合財力，避免“撒胡椒面”。計劃3年集中實施的一批脫貧攻堅項目，初步梳理項目資金需求達到82.02億元。計劃投入進度為今年35.29億元，2017年23.37億元，2018年23.36億元。

脫貧項目資金全部超前安排

今年以來，經市政府同意，市財政已通過墊支、統籌存量資金、新增債券和計提土地出讓收入安排等方式籌措資金。截至目前，已安排撥付農村貧困戶宜居農房項目、農危房和抗震安居項目、村級活動場所項目、農村公路項目和農村水利項目等脫貧攻堅項目資金9.86億元。

按照《昆明市關於推進村級活動場所及農村基層綜合公共服務平台建設的實施方案》要求，為確保今年全市374個村級活動場所全部達標，市財政局又通過整合存量資金等措施，安排撥付相關縣區村級活動場所項目市級財政補助資金1.3億元，用於村級活動場所建設。為加大全市水利項目建設力度，市財政從市級土地收入計提的水利脫貧項目資金中安排下達1.62億元，用於人飲鞏固提升、五小水利工程、祿勸集鎮供水工程和水土保持建設等水利項目建設。

上述3項資金已於7月底全部撥付到位。此外，通過新增債券落實自然村公路路基建設和路面硬化工程項目資金3億元，已在8月底下達。從新增債券資金中安排宜居農房建設資金1.4億元，安排水利脫貧項目資金0.34億元。市財政局負責人表示，涉及今年脫貧項目資金已全部或超前安排到位。記者吳潔報道

 

新聞延伸

財政監管將覆蓋哪些扶貧資金

據市財政局有關負責人透露，正在研究起草的《昆明市扶貧資金管理辦法》將明確規定納入監管的資金範疇。全市財政專項扶貧資金、部門涉農扶貧項目資金、脫貧攻堅項目政府購買服務資金和社會捐助扶貧資金，都將進行監管。

●財政專項扶貧資金

列入財政預算扶貧支出中的財政專項資金，包括貧困地區專項扶貧資金、扶貧項目資金、扶貧搬遷資金、慰問資金、互助資金、培訓資金、科技推廣資金、以工代賑資金、少數民族發展資金、扶貧貸款貼息資金、易地扶貧搬遷項目資金、宜居農房項目資金等。

●部門涉農扶貧項目資金

除有明確規定使用範圍的資金外，各部門可自主安排的涉農扶貧項目資金。

●社會捐助扶貧資金

由單位和個人自願捐贈，用於扶貧項目的社會捐助各種資金。

隨評

編織安全網 管好“保命錢”

一 孔

扶貧資金是為改善貧困地區生產和生活條件，支持貧困地區發展經濟和社會事業的專項資金。一定程度上說，既是貧困群眾的“保命錢”，也是精準扶貧的“助推劑”。

如何用好扶貧資金，提高扶貧工作的整體水平和效益， 讓資金在陽光下運行，確保使用管理的精準性、安全性及高效性，讓有限的資金髮揮最大效益，對於涉及的單位和部門而言，是一道必須回答圓滿的考題。

扶貧資金涉及面廣、項目多，布局分散，監管難度大。因此，在使用管理上也就存在一些問題。縱觀外地，大概有以下問題：項目立項存在“撒胡椒面”現象，難以發揮應有效益；政策執行不到位；資金管理不嚴格、不規範科學，隨意性強，存在挪用套取現象……針對這些問題，昆明有關部門應該加以重視，及早出台管理辦法，為扶貧資金編織一張安全網，設置“高壓線”，管好用好扶貧資金，實施好扶貧項目，堅持“資金跟隨項目走”的原則，促使扶貧資金管理步入更加規範的軌道，安全運行，造福貧困群眾。

當前，昆明扶貧開發進入攻堅階段，面臨的是最難啃的“硬骨頭”，各級相關部門要高度重視扶貧工作，增強對扶貧資金重要性的認識，以高度的責任心、使命感，對各類扶貧資金實施有效整合，着力解決缺乏統一規劃、“條條”管理、“資”出多門，項目資金量小、扶貧重點不突出、“撒胡椒面”，重複建設、監管不到位、效益低等現象，集中財力辦大事，統籌安排，形成合力，解決突出貧困問題，助力貧困群眾脫貧致富。進一步完善扶貧主管部門內部監督體系，改變資金監督僅靠財政、審計或上級主管等部門工作職責的思想，確保扶貧物資按照發放方案發放到位。同時，還應該對物資發放使用情況，扶貧項目進度、資金使用情況進行張榜公示，接受社會監督，讓扶貧資金陽光運行。

昆明提出，到2018年全市貧困人口全面脫貧，貧困縣全部摘帽，在全省率先全面建成小康社會。要如期實現這一目標，離不開扶貧資金的支持與有效使用。昆明公共財政明顯加大了對扶貧的投入力度，今年財政統籌投入或達93億元。這是一筆不小的開支，這些錢來之不易，不能浪費一分一厘，要花到該花的地方，發揮應有的作用，讓貧困群眾早日脫貧，共赴小康。

從另一個側面說，用好扶貧資金，也是對納稅人負責、對扶貧事業負責。這是很燙手的錢，因為它承載着社會的良心、責任和擔當。

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多元化的必然：上海萬科多方式獲取非住宅項目

東方財經網 2017-01-21 22:07:53 來源：

 在傳統住宅項目發展之外，上海萬科近年來在包括產業辦公等非住宅領域的布局也在加速。

 

1月初，萬科公布了2016年銷售業績，公司全年實現銷售金額3647.7億元，其中上海區域16城貢獻1200億元業績，創下萬科單一大區最高業績。

 

2016年12月，萬科集團高級副總裁、萬科上海區域本部首席執行官兼上海萬科房地產有限公司總經理張海首度發布了“熱帶雨林”體系。表明上海萬科的產品線涵蓋產業地產、商業地產、養老物業、長租公寓等八大城市配套服務項目初成體系。

 

目前，上海萬科以9個產辦項目布局上海六大商務區，總體量達200萬平方米。整體而言，其布局了包括大型購物中心、酒店、服務式公寓、寫字樓和企業總部園區等非住宅項目，總建築面積逾600萬平方米。

 

同策諮詢研究部總監張宏偉認為，對於大多數品牌房企而言，在國內房地產市場布局空間已經有限的市場背景下，當房企規模化達到一定階段，勢必會面臨多元化轉型的問題，尤其是在傳統住宅市場已經進入“白銀時代”的大背景下，房企更應該關注傳統住宅以外領域的發展潛力。

 

產辦項目爆發

 

上海萬科的產業辦公項目在2016年有了一次爆發。

 

實際上，除了2049|五�坊、徐匯萬科中心、萬創坊是2015年入市之外，濱江萬科中心、御河企業公館、虹橋萬科中心等項目均在2016年陸續入市銷售或者招租。其中2016年獲取的兩個項目：哥倫比亞公園是以整體包租模式獲取，金橋萬創中心則是通過二級市場併購獲得。

 

金橋·萬創中心位於上海自貿區擴容板塊，是萬科在金橋打造的首個企業總部園區。現有華為、康寧、普立萬、上海產業技術研究院等企業入駐，以科技研發為主，目前出租率接近90%。

 

在今年1月初上海發布的2017年-2040年總體規劃中，金橋將是繼花木后，浦東下一個城市副中心，規劃显示，金橋產業園區也將進一步整合升級。

 

或許這就是萬科接盤萬創中心的原因。2013年，新加坡騰飛集團旗下基金以6億元從同為來自新加坡的青建國際（南洋）集團手中收購金橋睿邑（即萬創中心），后又轉讓給華鑫股份，萬科在2016年接盤。萬創中心總建築面積約11萬平方米，其中地上約8萬平方米，地下約3萬平方米，由8棟建築組成。短短3年間已兩易其主，可見在上海，這類商業地產項目的資金參与活躍度非常高。

 

隨着漕河涇、陸家嘴、張江等成熟市場的可租賃空間日漸稀缺，金橋在完成進一步配套升級后，或成為企業辦公選址的新選擇。高力國際研究報告显示，2016年三季度，各子市場內租賃需求的區域差異加劇，在前述成熟子市場，需求保持強勁。儘管可租賃空間的稀缺限制了市場活動，漕河涇及陸家嘴軟件園的空置率均維持穩定且低於1%。在張江，儘管兩個新項目入市，空置率仍保持7.5%不變。

 

多元化的必然

 

萬科集團總裁郁亮在2013年就曾公開表示，萬科一定會進入城市舊改。縱觀萬科全國舊改布局，在深圳與華髮的合作已於近期宣告終止，而在上海已啟動哥倫比亞公園項目舊改工程。

 

哥倫比亞項目的租約模式為“十年加十年”，即一共20年租期，第一個十年後會再續簽一次。據了解，項目已經啟動招租。該項目也被萬科內部作為新業務板塊的樣本。

 

知情人士透露，跳脫傳統住宅模式之外，萬科在醫養、教育、聯合辦公等新業務板塊也正在崛起。但此前收購印力集團之後，萬科內部將部分商業劃歸產業地產板塊，會否對新業務的利潤增長產生聯動效應，則有待2017年報數據的披露。

 

東方證券曾在調研報告中稱，萬科轉型動因有二：房地產銷售下滑與物業擴張不達預期，致使房企不得不另尋利潤增長點。

 

在行業整體利潤率下滑的背景之下，萬科近幾年的凈利率也有所波動，從2013年的11%，跌至2015年9.27%，再到2016年三季度的7.06%。

 

自2013年以來，越來越多房企開始調整發展戰略並轉型，而轉型路線也有所差異，比如以分享城鎮化為核心的“地產+X產業”、以分享老齡化為核心的養老地產，以分享城市化為核心的商業地產以及與互聯網公司合作等。

 

萬科則在銷售業績達到千億之時已經開始嘗試主動多元化。多名業內人士指出，千億或許代表房地產行業的門檻和能力，但千億之後，謀求戰略轉型勢在必然，無論是迫於中長期國內房地產行業發展空間局限性，還是企業的區域多元化戰略轉型發展需要，這也是分散市場風險的必然手段。

 

上海易居房地產研究院總監嚴躍進認為，萬科多元化的節奏相對慢，但現在發力以後，則動作頻頻，所以適當弱化傳統住宅銷售業務，同時強化其他非住宅項目的開發，既是多元化發展的需求，同時也是积極吻合市場新需求做轉型的需求。“在住宅領域受到限購等政策的影響下，此類產業布局更容易確保銷售業績的穩定”。

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北京連續6年完成保障性用地供應 今年房價不漲

東方財經網 2017-01-21 22:14:42 來源：澎湃新聞網

1月17日，中國網發布的消息显示，讓住房回歸居住屬性，這一點將從最前端的供地環節體現出來。2016年北京市超額完成保障房供地任務，今年土地供應計劃中仍將堅持惠民生原則，合理安排保障性安居工程用地，此外還將加大自住型商品房（地塊匯總、實拍、論壇）供應力度。

北京市規劃國土委相關負責人表示，這也是北京市連續第6年足額、按時完成保障性安居工程建設用地供應。

數據显示，2016年北京市保障性安居工程用地落實計劃指標為350公頃。截至2016年11月份，全市累計完成保障性安居工程用地落實366公頃，完成計劃指標的105%，其中各類房型用地落實任務均超額完成，提前實現2016年度保障性安居工程用地落實任務總量和結構雙完成的目標。這些供地陸續將能供應6萬多套保障房。

按照往年慣例，每年年初，北京各區會提交當年年度的保障房供地計劃，目前本市正在制訂2017年的保障房供地方案，預計將在春季對外公布。除此之外，北京市規劃國土部門負責人還透露，今年將加大自住型商品房用地供應力度。

按照北京市住建委的公布的信息，2017年，北京市將進一步調整用地結構，合理提高住宅用地比例，加大自住房建設力度，新增1.5萬套以上自住房供地，加大開工調度力度，力爭儘早上市供應。

北京市住建委相關負責人此前介紹，自住型商品房作為北京獨有的一種房屋類型，北京市堅持每年安排一定供應量。所謂自住房指的是自住型商品房。具體而言，自住房的建築面積一般在90平方米以下，價格比周邊商品住房要低上30%左右。自住房申購則面向全市符合限購條件的家庭。購買此類住房后，五年內不得上市；五年後若進行上市，則其收益的30%需要上交財政。

1月12日，北京市國土資源委員會官網显示，近期，北京市土地交易市場擬陸續安排六幅自住房商品住房用地出讓，分別位於通州、朝陽、大興、密雲、平谷等區，涉及自住房建築規模66.61萬平方米，土地面積38.31公頃。

相關負責人表示，每年的保障性安居工程用地計劃都不僅僅是一個若干公頃的數據，而是落實到具體地塊的指標。這幾年來，北京市一直按照“以區為主、全市統籌”的原則確定保障房供地項目。各區準備供應給保障房的用地必須有一定的成熟度，具備開工條件以便儘早讓老百姓住進房子里，不能拿“生地”來湊數。

此外，北京市委常委、副陳剛在1月14日參加丰台區代表團審議時表示，北京當前樓市調控政策效果不錯，目前調控政策不會加碼。陳剛還強調，2017年北京樓市調控目標是保持平穩健康發展，從價格上看要做到環比不增長。

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房價17個月來首次下降 濟南樓市穩中趨冷

東方財經網 2017-01-23 21:31:59 來源：經濟導報

國家統計局公布的數據显示，在剛剛過去的2016年12月份，濟南（樓盤）新建商品住宅價格環比下降0.1%。由此，濟南房價連續上漲16個月後，漲勢終於被打破。

經濟導報記者就此走訪了濟南東部多家樓盤，發現前期漲幅過猛的一些樓盤確實有降價的苗頭。如曾引爆東部樓盤漲價潮的景和山莊，目前推出了1.395萬元/平方米的“特價房”，而前期該樓盤的售價一度達到1.8萬元/平方米以上。

合富輝煌（中國）山東公司副總經理許傳明向經濟導報記者分析稱，個別樓盤出現降價苗頭，可以說是本輪樓市調控的一個成果。

“特價房”成降價擋箭牌

在房地產調控政策的連續打壓之下，濟南東部樓盤怎麼樣？

20日中午，經濟導報記者以購房者的身份來到今年以來東部漲幅最大的樓盤之一景和山莊。在售樓處，一片冷冷清清，經濟導報記者沒有看到其他購房者的身影。

置業顧問王芝介紹道，公司最近推出了一批特價房，只有13950元/平方米。多個樓棟都有這樣的特價房，且並不是只有底層、頂層等特殊樓層。

經濟導報記者注意到，景和山莊從去年8月初到9月初，1個月的時間均價由9700元/平方米上漲到了1.6萬元/平方米以上。此後繼續保持上漲勢頭。在10月份，價格最高時曾達到1.8萬元/平方米以上。

一位業內人士向經濟導報記者介紹，開發商漲價容易降價難。“已經買房的購房者，大都很樂意看到開發商漲價，那意味着自己的房產升值。而且，從開發商角度說，漲價會傳遞一種信息――後期房子會繼續漲，這樣就有利於銷售。”

“但降價就相反了。已經買房的人會抱怨開發商降價，甚至發生一些不理智的行為。沒買房子的人，在看到開發商降價之後，也會猶豫徘徊。”這位人士表示，正因為如此，即使開發商降價，也會採取一些變通的手段，比如推出特價房、認籌送大禮等等。

經濟導報記者注意到，隨着市場的變冷，“特價房”等變相降價手段在濟南市場已經並非個例。同樣位於該市東部的萬科金域藍山，也在近期推出了一批特價房，價格在1.9萬元/平方米左右，較前期降低約2000元/平方米。但經濟導報記者20日在該樓盤售樓處看到，前來看房的人寥寥無幾。

15個熱點城市僅1個環比上漲

“前期價格上正猛的樓盤，價格出現適當的回調是一種正常現象。”許傳明認為。

經濟導報記者注意到，根據國家統計局18日公布的數據，在剛剛過去的2016年12月，全國眾多一、二線城市的房價出現回調的跡象。

國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，在15個一線和熱點二線城市因地制宜、因城施策實施調控政策以來，政策效果明顯，房價快速趨穩回落。其中，12個城市在去年12月份新建商品住宅價格環比下降，降幅在0.1至0.4個百分點之間；2個城市環比持平。只有廣州（樓盤）一個城市環比上漲，漲幅0.7%，但已連續3個月漲幅回落。

其中，濟南作為15個熱點城市之一，去年12月份房價環比下降0.1%。

另外，從全國70個大中城市的總體情況看，初步測算，去年12月份一線城市新建商品住宅價格環比由上月的上漲0.1%轉為持平；二線城市上漲0.2%，比上月回落0.2個百分點；三線城市總體略有上漲，市場繼續保持穩定。

對於包括濟南在內的眾多熱點城市出現的房價環比下降現象，許傳明認為這是調控的結果。“在調控之下，一方面，前期漲幅過大的城市，價格出現了回落；另一方面，一些新產品的入市價格較低，拉低了整體價格。另外，某些價格過高的樓盤在申請預售證或進行網簽時會遇到一些麻煩，這也會對統計數據產生較大影響。”

以同樣位於濟南雪山片區的樓盤中新錦繡天地未來為例，其置業顧問祝賀介紹道，該樓盤在本月初剛剛開盤，價格為9800多元/平方米，而周邊其他在售樓盤的同類產品，價格在1萬元甚至1.1萬元（/平方米）以上。

另外，自本輪調控以來，濟南西部、南部都出現過價格低於周邊產品的新開樓盤。

今年房價應該會在高位盤整

雖然近期有微幅下跌的苗頭，但許傳明認為濟南房價並無大幅下跌的可能，“今年將以高位盤整為主。”

許傳明分析，目前濟南市場的供應仍然偏緊。“從2015年、2016年的土地出讓情況看，濟南所出讓住宅用地的可建面積較2013年、2014年有所下降。但濟南近兩年的住宅銷售面積卻呈現大幅增加的趨勢。從市場供需來說，供應顯得不足。今年的供應甚至比去年還要緊張。”

在供應仍然不能跟上的情況下，目前的調控政策主要是通過限購限貸來抑制需求。另外，還通過限制預售證、限制網簽等辦法直接干預了房價，並通過延遲開盤等手段延緩了開發商的資金周轉速度，加大了開發商資金成本，迫使開發商不得不儘快出貨。許傳明認為，本輪的調控手段比以往更為細膩和有效。

對於今年的形勢，業內普遍認為，前期高價拿地的開發商將比較難受。

“在的大力控制之下，市場將保持一個比較平穩的走勢。對於某些高價拿地的開發商來說，它們的地價成本是建立在房價繼續大漲的預期之上的，但這個預期今年很可能落空，所以它們今年的日子會比較難受。”許傳明分析說。

經濟導報記者注意到，目前濟南房地產市場上的開發商以全國性開發商為主，這些全國性的開發商通常都會從總部接受指定的年度銷售任務。因此，即使價格被壓低到成本線以下，很多開發商也不得不敞開銷售。

“如果只是用行政性的手段，也是能控住房價的。但從長期來看，房地產市場的健康發展需要由市場來主導，而市場仍需要更充足的供應。”世聯行(002285,股吧)山東區總經理朱江對經濟導報記者說道。

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重慶微調房產稅試點調控效果遭質疑 引新稅種？

東方財經網 2017-01-23 21:32:06 來源：地產中國網

 

為防止過度炒房，重慶對房產稅的適用條件進行了修改。對重慶“三無”人員徵收房產稅，由此前的第二套起征，更改為首套起征。

在渝版房產稅調整之際，房產稅會不會擴圍、房地產稅立法進程如何的疑問，也引起市場的關注。

第一太平戴維斯認為，新稅種的引入不太可能對市場基本面造成實質性的改變，但短期內則會對市場心理形成不確定干擾，從而導致成交量及價格有所調整。從樓市表現來看，據國家統計局1月18日發布的12月70個大中城市住宅銷售價格統計數據，前期漲幅較快的15個城市房價除廣州外，城市銷售環比出現了下跌或持平。

重慶“三無”首套房即要交房產稅

據日前重慶市發布的第311號令，重慶對房產稅徵收對象中，將“在重慶無戶籍、無企業、無工作個人新購的第二套普通住房”，調整為對“三無”人員首套住房徵收房產稅。

公開資料显示，2011年滬渝兩地按不同的方案分別試點了房產稅。按重慶試點方案，個人擁有的獨棟別墅、新購高檔住宅，以及“三無”新購二套以上普通住房需繳納房產稅。根據交易單價，將獨棟別墅和高檔住宅分為0.5%、1%、1.2%三個不同檔次；“三無”個人新購住房稅率為0.5%。

對於調整房產稅適用範圍的原因，重慶市財政局新聞發言人表示，近期重慶個別區域和少量樓盤出現成交量和價格出現異動，引起外地少量投資客跟風。出台前述政策，也是為遏制炒房牟利行為、引導合理市場預期，維護樓市平穩健康發展。

就在重慶對房產稅適用範圍做出調整前後，中共中央辦公廳、辦公廳的一份文件中，再次提及了與房產相關的稅收。但這次中辦、國辦所提到的，並非房產稅，而是房地產稅。

在這份名為《關於創新配置資源方式的指導意見》的文件中，第二十八項指出，在維護全國統一大市場的前提下，支持各地區在新型城鎮化、國資國企改革、區域性金融市場和金融機構、房地產稅、養老和醫療保障等方面探索創新。

近期時值地方兩會，三月份又將召開兩會，近期中辦、國辦又發文，房產稅試點是否會擴圍並成為2017年樓市調控的新方式，也引發了市場關注。

對此研究諮詢機構認為，房產稅擴圍的可能性較低。

一家房產機構投資部董事指出，從滬渝試點這幾年的情況來看，試點方案對樓市調控的作用相對有限。房價漲幅帶來的收益，幾乎完全可以覆蓋房產稅所帶來的繳稅成本，投資者對房產稅可以說失去了敏感性。

在第一太平戴維斯分析師看來，國內經濟不景氣使經濟對房地產市場的依賴程度加大，房地產也成為了國內私人財富的重要組成部分。“不動產統一登記尚未在全國範圍內實現全面覆蓋，也使得房產稅的進程相對緩慢。”前述分析師認為。

“雖然中辦、國辦發文地方提及房地產稅，但對市場影響較有限的一項政策，今年推行擴圍的可能性有所降低。

擴圍還是引入新稅種

雖然業界認為今年房產稅擴圍的可能性較低，但有經濟學家認為，稅收仍可能是房地產建立長效調控機制的重要組成部分。

中國經濟體制改革研究會副會長樊綱近日通過媒體表示，解決高房價問題要靠房地產稅。

在樊綱看來，房產稅具有內在的穩定性，房價越高征的稅越高。對於房產稅不管用的看法，樊綱認為這種看法違反了經濟學的基本常識。

“價格肯定受用的，價格不管用往往是價格沒到足夠高。上海、重慶搞試點，只有百分之零點幾的房產稅當然不管用，如果像美國一樣到了3%―4%的房產稅，你看起不起作用？”樊綱向媒體表示。

有房產機構指出，建立樓效機制，稅收可能會成為不可或缺的一部分。房產稅擴圍的呼聲雖然有所降低，但房地產稅，可能成為涉及範圍更廣，對房地產業影響更深遠的一項稅收改制。

去年11月份，華夏新供給經濟學研究院院長賈康向媒體表示，未來5年中國推出房地產稅的概率是50%。

與房產稅以房產為徵收對象略有不同，房地產稅，幾乎涉及整個房地產經濟過程。房地產稅涵蓋了土地增值稅、城鎮土地使用稅、個人所得稅、房產稅、印花稅等多項稅種，其範圍大於房產稅。

“房地產稅收改革的重心，正在向房地產稅的方向深入。”一家諮詢機構高層說。

分析人士告訴記者，房地產稅即使出台也將是龐大的工程，僅房地產稅的立法，就將經歷漫長的過程。

業界指出，房地產稅2015年已納入全國人大常委會立法規劃，但今年房地產稅走完立法流程並頒布出台並不現實。

其原因在於，不僅房地產稅的設計複雜，多方對草案的細節也未達成共識。此外，草案完善後，還需向人大常委會提請審議。一般經過三次審議后，還要進行公開徵求意見，才進入提交全國人大表決環節。而這樣漫長的立法流程，很難在一年內完成。

分析師指出，經過幾個月調控，樓市的熱度已經有所下降，房產稅的預期也因此有所下降。

據中原地產監測的40個城市樓市運行情況，12月全國商品住宅供應面積環比上升14%，19城市重點項目推售套數環比上升42%。但開發商推盤的認購率，卻降至去年三月以來的最低位65%，深圳去年12月的認購率僅為27%，廈門只有36%。

“市場整體仍在波動調整中，供應量的增加難以短時間內激發成交积極性。” 上海中原地產研究諮詢部經理盧文曦表示。

（來源：華夏時報）

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三亞樓市調控出新招：第三套及以上住房停貸

東方財經網 2017-03-12 22:19:11 來源： 證券時報網

 　據三亞市人民政府網站消息，三亞市人民政府發布關於進一步加強房地產市場調控工作的通知。通知指出，嚴格禁止預售商品房轉讓；嚴禁開發企業與客戶簽訂“陰陽合同”；購買第2套住房的家庭申請商業性個人住房貸款首付比例不得低於50%；暫停向購買第3套及以上住房的家庭發放商業性個人住房貸款。

　　通知明確，第一，嚴格執行商品房銷售明碼標價規定。第二，嚴格禁止預售商品房轉讓。第三，加強房地產市場秩序監管。肅查處房地產經紀機構與房地產開發企業聯手炒作、哄抬房價等違法違規行為。第四，認真執行差別化的住房信貸政策。第五，堅持正確的輿論引導。

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