新政實施“惹火”蘭州樓市

東方財經網 2015-04-21 11:12:03 來源：安徽在線

　　日前，國家統計局發布“3月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”。數據显示，房價環比變化總體趨穩，城市間繼續分化；同比房價則繼續下降。

　　記者在蘭州（樓盤）市房地產市場走訪了解到，樓市新政實施后，無論是新房還是二手房市場買賣雙方熱度都有所提升，但許多購房者出手仍理性，房屋交易增加量有限、房價穩定。

　　二手房

　　樓市新政見效

　　二手房交易激增

　　商報訊

　　（記者 祁瑞龍 楊楠） 3月30日，三部委聯合發文鬆綁二套房貸款政策，二套房首付降至四成，大大降低了改善型置業人群的購房門檻。距離新政發布已經過去20天時間，那麼蘭州市場發生了怎樣的變化呢？昨日，西部商報記者對此進行了走訪調查。

　　蘭州新房售價沒有明顯變化

　　昨日，記者採訪蘭州部分在售樓盤時了解到，目前各大樓盤銷售價格並沒有出現明顯的變化。“近期我們樓盤的售價沒有變化，在4500元/平方米左右。近期前來看房以及買房的人有所增多。”大名城(600094,股吧)售樓處工作人員如是說。位於蘭州市七里河區一知名樓盤的業務經理也告訴記者：“”五改二”新政對樓市市場實際成交、客源量來說，只帶來了10%至15%左右的刺激增長，但房價並不具備上漲的條件”。

　　二手房交易火爆 置業顧問業績翻倍

　　“有房子的話，立馬就能夠找到買家。”業祺房屋經理劉軍告訴記者，最近二手房交易顯得異常火爆，3月份一個置業顧問能夠成交的二手房數量是兩三套，而4月份就增加到了五六套。

　　昨日，記者走訪盤旋路、天水路、民主西路以及南關十字的部分房屋交易中介也印證了劉軍的說法，二手房市場快速升溫，扭轉了之前交易冷清的情況。同時，購房需求的量大，而房源少是目前二手房市場的普遍情況。

　　郊區房價下降促使二手房交易量增加

　　蘭州匯晟房屋一隻船南街店店長張麗霞說，蘭州郊區房價下降成為促使二手房交易量增加的一個原因，“雁灘、東崗等地區的二手房價格較3月份普遍下降了500元/平方米左右，房價下降使得許多想要購房的人抓住了機會”然而，張麗霞表示，市區的中心地段，房價並沒有鬆動的趨勢，“位於中心地段的二手房價達到8000元/平方米~9000元/平方米，房源優質的電梯房以及有小區環境的價格能達到10000元/平方米以上”。

　　稅費核算窗口 業務量激增一倍

　　昨日下午，記者在蘭州市房地產交易中心看到，該中心8樓大廳內人頭攢動，尤其是稅費核算窗口前更是擠滿了人。據大廳內稅費核算窗口的稅務工作人員介紹，“新政實施前，抽號要在核算窗口辦理業務的人數一天大概有四五十個，自3月31日新政開始實施，核算窗口業務量激增，我們不得不對抽號實行限制，每天放80個號，這80個號每天都能被抽完”。

　　業內人士表示，隨着買賣雙方對新政的進一步認識，預計未來一段時間，免營業稅普通住房的成交比例會繼續上升。

　　租 房

　　租房升溫 房租漲幅達20%

　　商報訊

　　(記者 楊楠) 4月份是租房市場的“旺季”。昨日，西部商報記者走訪蘭州部分房屋中介了解到，隨着外來務工人員和學生上學陪讀的需求增加，蘭州房屋出租市場快速升溫，同時，房租價格普遍上漲，漲幅達到20%。

　　租房需求量增加

　　昨日上午10時，閔家橋瑪雅房屋的工作人員葛小黑告訴記者，4月初開始，進入了租房的旺季，租賃需求持續增加。“從我們的出租量看，從3月中旬到目前的租房成交量達到了25套，而上個月僅成交10套，增加了一倍有餘。”該店店長張先生表示，房屋出租的熱度已經持續了有半個月的時間了。

　　記者了解到，大量來蘭的外地上班族，以及上學陪讀租房等需求成為租房成交量上升的主要原因。“這其中，3月份以學生上學租房人群為主，而4月份以後，大多數租房者都是外來務工人員。”瑪雅房屋的張先生告訴記者，由於今年春節較晚，房屋出租的旺季也比往年到來的晚一些。

　　房租普遍上漲20%

　　“當租房的旺季到來后，房東根本不愁找不到租戶，房租上漲也已經成為了正常的事情。”渭源路地震局家屬院租住的劉晶告訴記者，4月初她租住的房子房租上漲了200元/月，她本想換套房子，但是在向房屋中介了解后發現，進入租房旺季后，房租上漲已經成為一個普遍現象。

　　瑪雅房屋甘報社店張店長表示，現在蘭州租房市場的租價處於持續上漲的階段，“租金比剛過完春節的2月份，上漲幅度達到20%左右，以白銀路為例，春節時60平方米的房子租價1600元/月，而現在的租價達到了1800元/月，最高甚至達到了2200元/月。”張店長如是說。

　　隨後，記者在東崗西路、天水路、盤旋路、南關十字、甘南路等地段的房屋中介處證實了房租上漲的現象。蘭州匯晟房屋一隻船南街店店長張麗霞告訴記者，她所在房屋中介出租房屋的區域包括池區的大部分地區，房租普遍漲了200元/月。同時，張麗霞還表示，房租節節上漲，導致了不少租房者觀念轉變，購房的意願增加。

　　均 價

　　房價漲跌在3%之內

　　一季度蘭州全市房屋均價為6342元/平方米―

　　房價漲跌在3%之內

　　商報訊 （記者 歐陽海傑 實習生 王雪） 在目前各項政策疊加效應下，蘭州市場的房價變動如何呢？蘭州市住房保障和房地產管理局有關負責人表示，蘭州整體房價平穩，從今年前3月的成交數據看，蘭州全市商品住宅平均價格為6342元/平方米，五區均價為6912元/平方米。

　　蘭州五區房屋均價6912元/平方米

　　4月18日，國家統計局發布70個大中城市房價指數，蘭州新建商品住宅價格指數環比下降0.1%，同比下降4.4%，是自去年8月份以來連續8個月同環比下降。但對於房價指數下降，蘭州市民感覺不明顯。

　　“從去年下半年，一直都說蘭州房價在下降，但我看了池區好幾個樓盤，並沒有感覺到房價有所下降。”顧女士為了孩子上學，一直想在池區購買一套房子，但一直沒有選上稱心如意的房源。

　　“蘭州市民沒有感覺到房價在降，這是可以理解的”蘭州市住房保障和房地產管理局敬國華表示，從目前的市場走勢看，由於可開發的土地資源有限，蘭州市池區商品房供應量較少，房價一直居高不下，有些商品房價格甚至超過1.3萬元/平方米，而全市價格整體下降是因為周邊近郊拉動作用明顯。

　　市場處處長高佳介紹，從今年前三月的成交價格看，蘭州市商業住宅均價為6342元/平方米，池、七里河、西固、安寧、紅古五區均價為6912元/平方米，“由於受恆大、碧桂園等大盤成交價格拉動，整體上，蘭州房價處於平穩狀態。”

　　今年 蘭州市房價漲跌會在3%之內

　　從3月30日樓市新政的實施，再到4月20日央行再次下調存款準備金率，以及此前限購政策鬆綁、降准降息等政策的疊加效應，有業界人士預測後期房價上漲的動力會繼續增強。在各類政策之下，蘭州房價將會何去何從？

　　高佳表示，蘭州取消限購限價限貸“三限”后，刺激了市場成交量的明顯上升，剛性需求得到一定的釋放。但是，影響一個城市房價走勢的因素很多，政策的調整會對市場有一定的积極作用。他個人認為，作為省會城市，蘭州的剛性購房需求依然旺盛，今年的市場供應量預計在900萬平米，所以房價不會出現大的上漲，而如果上漲，漲幅也基本控制在3%以內，下跌也是在3%~4%以內。

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3・30新政效果落地 上周新房交易大漲47%

東方財經網 2015-04-21 11:12:05 來源：安徽在線

　　本報訊 （記者 潘福達）新房市場開始回暖，供應量、成交量均出現攀升。上周全市商品住宅累計成交2173套，環比前一周上漲47%，成交面積達19.97萬平方米，環比上漲31%。不過，商品住宅成交均價為27241元/平方米，環比微跌2.2%，主要受成交結構影響，略有波動。

　　統計數據显示，4月第三周北京（樓盤）樓市有6個項目入市，其中2個自住房項目旭輝滿庭春MOMA、北京城建(600266,股吧)・暢悅居，4個老項目後期中糧萬科長陽半島、熙悅尚郡家園、北京怡園、首開國風美唐，6個項目累計供應3538套。相比於前兩周的慘淡供應，4月第三周新房市場6個項目的供應表現出回暖跡象。在3・30新政落地半月後，開發商開始集中入市，一方面政策利好不斷，提振樓市信心；另一方面，樓盤蓄客量充足，蓄客周期被有效縮短，最主要原因則來自於購房群體的置業需求被政策調動，樓市成交量開始出現一輪明顯的復蘇釋放行情。

　　“四月第三周樓市回暖只是剛剛開始，預計市場將進一步轉暖。”亞豪機構分析，網簽數據具有一定的時間滯后性，3・30新政對市場成交的拉動作用在頒布半個月之後才開始有所體現，上周的網簽数字真實體現出3・30新政對於樓市交易量的提振效果。政策利好對樓市回暖起到了關鍵作用，降准后銀行資金更加寬裕，銀行實際操作中可能進一步加大房貸利率優惠力度，對購房者而言利率85折可期。

　　從成交結構上看，上周實現成交的樓盤項目以剛需型為主。在扣除保障房項目后，成交總價在100萬元至300萬元之間的剛需型項目共成交840套，在市場總銷量中佔到近七成，較前一周增加9個百分點。

　　新房交易回暖的同時，二手房交易也日趨活躍。樓市新政中營業稅免征年限從5年調整為2年後，大批“二手次新房”湧入購房人的視野，與此前的“無稅房”和“商住房”形成了市場中三類較為“熱門”的房源。偉嘉安捷方面分析，二手次新房單價低、戶型面積大，地理位置較遠，分佈在五環或六環以外。因為房齡都在5年以內，所以貸款的年限比較長，20歲至30歲左右的年輕人通常可以貸到20年以上。在貸款方式的選擇上，因為房屋總價不高，貸款額度偏低，而且業主加快出手，議價空間大，所以可以選擇純商業貸款或組合貸款，節省日後的利息。

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　　造車新勢力都在積極布局出行業務，流量之外，出行市場對於新勢力來說還是積澱數據和驗證產品的過程。

　　近日，威馬汽車旗下出行品牌即客行宣布第1000輛威馬EX5純電SUV在海南投入運營。而就在一個多月前，小鵬汽車宣布旗下專車平台“有鵬出行”平台在廣州上線試運營。與小鵬不同，威馬即客行的定位主要在旅遊租車、企業長租、酒店景點接駁、旅遊包車以及網約車等。

　　威馬和小鵬並不是造車新勢力中，唯二布局出行業務的企業。筆者了解到，除了蔚來汽車明確表示不會進入網約車市場外，絕大部分新勢力都有進入出行市場的打算。汽車銷量放緩，用戶對出行消費從整車購買轉向按里程、出行次數、使用場景來購買。趨勢的變化，是各個主機廠推出出行業務或者產品的重要原因。

　　不過，與傳統車企在出行領域“試水”相比，造車新勢力布局出行市場更加謹慎，畢竟後者在資金、資源上都不佔優勢，試錯的成本顯然更高。同時，出行市場是一個非常碎片化的市場、對精細化運營能力要求高，需要企業能夠做到一地一策，在某地選擇何種合作資源，走什麼樣的路線，都會有所不同。

　　但是，對於威馬的出行業務來說，賺錢在當下並非首要目的，“更多是嘗試”。

　　這是幾乎所有的車企開展網約車業務的共同點，其意義遠大於短期的銷量、利潤，畢竟，汽車業面臨百年變革的背景下，誰也不知道未來將會如何？對於新勢力來說更是如此。在造車這場馬拉松比賽中，他們除了要去想辦法迎合趨勢，目前的當務之急更是要與傳統車企搶市場。品牌如何搭建、流量從哪裡來、市場到底在哪裡、技術如何與消費者的需求結合？能否為這些問題給出正確的答案，在某種程度上決定着他們能走多遠。

　　目前市場上的三家頭部企業蔚來、威馬和小鵬，都走過了呱呱的出生期，“流量紅利都已經用完”。在交付了1萬輛以後，每一個新品牌要想持續發展，都需要在第一波流量紅利結束之後，快速建立起第二波流量。

　　如何建立流量？靠傳統的廣告模式，還是多方位建立與消費者的觸點。在零售行業，品牌方大多會選擇“體驗式”營銷來建立與消費者的多維溝通渠道。汽車如何建立自己的新零售模式？出行也許是一個值得嘗試的市場。

　　據筆者了解到的信息，威馬在上海投入的每輛網約車中，都嘗試性地準備了產品零售二維碼。5個月的運營結束，官方統計的數據是，每輛車每天接單量在20~25單左右，這其中，有1.2%會進入到威馬的銷售門店。而如果是傳統的4S店，單個獲客成本可能是3000~5000元。

　　流量之外，出行市場對於新勢力來說，也是一個數據積澱和產品驗證的過程。眾所周知，汽車的可靠性驗證需要大量的路況和長時間的數據積累，對於智能電動車企業來說，還包括電池的衰減、充放電情況，以及其搭載的智能化功能，與市場消費者的需求匹配度。

　　“在C端市場一輛車平均一年行駛12000公里，在出行市場一輛車一年的行駛里程至少8萬公里。”威馬汽車戰略規劃副總裁陸斌告訴筆者。也就是說，通過出行業務，車企能夠在很短的時間內驗證產品的可靠性，威馬在投入運營的車輛上有400多個數據搜集點，通過這些數據反饋，可以高效地獲知車輛以及電池等在不同使用場景、路況以及氣候下的情況。

　　從目前來看，這是出行業務能夠給予威馬最大的價值之一。畢竟，當汽車越來越成為一個智能化設備，消費者對於產品升級換代的頻率以及個性化需求也在提升。而通過大量的市場數據積累，將有利於車企在配置上進行優化，以及針對不同市場以及消費者，定製不同的產品，由此保持持續競爭力。

（文章來源：第一財經日報）

(責任編輯：DF353)

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　　一段時間以來，以長春長生疫苗為代表的一系列疫苗事件，暴露出疫苗安全體系存在漏洞，也折射出疫苗生產、流通、接種等方面制度的缺陷。

　　因此，從制度層面構建更加有效的現代疫苗安全體系，儘快制定出台專門的法律法規，已成為業界共識和人民群眾的迫切需求。

　　6月25日，十三屆全國人大常委會第十一次會議分組審議了疫苗管理法草案。對於草案三審稿，多位常委會組成人員表示，贊成本次會議審議修改后提請表決通過。

　　規範疫苗接種基層管理

　　列席會議的全國人大代表張斌表示，由於產業特徵和監管模式等原因，世界各個國家到目前為止還沒有疫苗管理法，可以說我國是全球首個提出疫苗管理法的國家。從這個意義講，出台疫苗管理法具有開創性價值。

　　全國人大常委會副委員長王東明表示，疫苗管理法草案經過常委會兩次會議的審議，充分吸收了各方面的意見建議，進一步增強了制度規範的針對性和操作性，特別是補充規定了相關的法律責任，加大了刑罰力度，提高了罰款的額度，增加了處罰的種類，體現了依法嚴管。他認為這部法律草案已經比較成熟，贊成本次會議審議修改后提請表決通過。

　　楊志今委員也表示，疫苗管理法草案經過兩次審議后，有關部門作了認真的修改，目前的草案更加全面具體，具有可操作性，有利於建立系統的全鏈條的疫苗管理制度。

　　王東明強調，希望有關部門嚴格執法，依法嚴查嚴懲疫苗違法違規行為。要依法規範疫苗接種的基層管理環節，推動法律在基層落地實施。

　　這也將有助於解決此前出現的問題。王東明指出，這幾年疫苗出現的問題，主要是在執法不嚴和基層亂象叢生兩方面。希望這部法律出台以後，切實做到有法必依、執法必嚴，規範好基層管理環節。

　　王東明還表示，希望抓緊完善有關配套措施。這部法律有的是原則性的規定，但是提出了要求，比如根據第55條規定，要儘快落實預防接種異常反應補償制度，國務院要抓緊明確補償目錄範圍、標準、程序，督促各地制定具體實施辦法，保障補償費用落實到位。

　　建議重視疫苗配送環節問題

　　在認可疫苗管理法草案已相對成熟的同時，也有委員對部分條款提出了進一步完善的建議。

　　針對草案第94條中規定的“疾病預防控制機構、接種單位因違反預防接種工作規範、免疫程序、疫苗使用指導原則、接種方案給受種者造成損害的，依法承擔賠償責任”，楊志今委員表示，第94條對問題疫苗造成損害、不規範接種造成損害兩種情況提出賠償責任。違法成本過低是知法犯法的根源之一。應加大對違法行為的處罰力度，提高違法的成本，受種者及其親屬除要求賠償損失外，還可以要求相應的懲罰性賠償，建議進一步明確賠償標準。

　　全國人大常委會副委員長曹建明則表示，規定了疾病預防控制機構、接種單位的賠償責任的同時，建議重視因疫苗配送單位或其工作人員的過錯而導致的賠償問題，並進一步區分單位過錯和工作人員過錯的責任。建議修改為“疾病預防控制機構、接種單位、疫苗配送單位或其工作人員因違反預防接種工作規範、免疫程序、疫苗使用指導規則、接種方案或者疫苗存儲、運輸管理規範，給受種者造成損害的，依法承擔賠償責任”。

　　此外，孫建國委員對草案三審稿第45條提出了修改意見。第45條規定，醫療衛生人員實施接種，應當告知受種者或者其監護人所接種疫苗的品種、作用、禁忌、不良反應以及現場留觀等注意事項，詢問受種者的健康狀況以及是否有接種禁忌等情況，並如實記錄告知和詢問情況。

　　對於上述條款，孫建國認為，“告知”還不夠，應該為“說明”，因為“告知”不見得患者能聽明白，建議修改為“說明”。

（文章來源：每日經濟新聞）

(責任編輯：DF353)

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深國商大股東參与定增 皇庭集團多項目遭抵押

東方財經網 2015-04-21 11:12:13 來源：安徽在線

　　業績變臉在沒有任何預兆的情況下，突然到來。

　　4月15日，深國商(000056,股吧)（000056.SZ）發布公告“預計一季度扭虧為盈”。

　　根據上述公告，深國商2015年第一季度歸屬上市公司股東凈利潤預計盈利350萬-550萬元；而上年同期凈利潤則虧損3832.54萬元。

　　深國商方面將今年一季度盈利的原因歸結為三點：皇庭廣場經營收入增加、公司林木銷售收入增加、財務費用減少。

　　然而，就在半個月前的3月31日，深國商發布的2014年年報显示，該公司去年一年歸屬公司股東凈利潤方面，從2013年的23.2億元大幅下滑114.4%，虧損3.35億元。

　　年報中給出的虧損原因，同樣主要涉及皇庭廣場，稱“大型購物中心均有一定的培育期，公司核心項目因開業時間較短，商場尚處於推廣和培育期，營業收入少以及因銀行借款利息停止資本化導致財務費用有所增加所致”。

　　事實上，皇庭廣場作為深國商唯一的核心商用物業資產，在過去多年裡也確實主宰着深國商的命運，經歷了多次股權易主、投資者逼宮，並身負“導致公司債台高築”、“吞噬利潤”等多項“罪名”。

　　憑藉今年一季度的“扭虧為盈”，皇庭廣場是否就此走出業績泥沼？深國商是否又能憑藉皇庭廣場就此鹹魚翻生？令外界關注。

　　4月17日，時代周報記者致電深國商證券事務代表吳小霜。吳在電話里稱“我們預約了4月28日披露一季報，根據深交所規定，近期不能接受採訪或調研”。

　　同樣令外界關注的還有去年8月深國商方面拋出的定向增發預案。在這份計劃將皇庭廣場剩餘股權全部注入深國商平台的預案中，深國商的董事長、皇庭集團的控股股東鄭康豪將拿出12億元現金參与定增。外界的疑問在於鄭康豪的12億元資金到底來自何方？

　　時代周報記者獨家調查發現，就在上述定增方案公告之後，鄭康豪所控制的皇庭集團旗下幾個擁有重要項目的公司股權也已於近期被悉數抵押。種種跡象表明，外界對鄭康豪資金狀況的擔憂，或許並非毫無根據。

　　核心項目曾為資金“黑洞”

　　一個數據可以說明皇庭廣場在深國商公司中的核心地位：根據2014年年報，去年皇庭廣場租金及物業管理費等收入合計6993萬元，佔主營業務收入72.58%。

　　而對於經歷長達11年爛尾后盤活開業的皇庭廣場，實際上也一直是深國商頗為矛盾的存在。

　　一方面，皇庭廣場建設過程中的巨額投入，讓其一直成為上市公司的資金“黑洞”，大規模吞噬利潤；另一方面因其所處黃金地段的巨大優勢，也成為深國商反覆抵押融資的工具。

　　位於深圳市中心區的皇庭廣場原名為晶島國商購物中心，2004年開始投資建設，當時預計於2005年底封頂並實現預售。但由於裝修以及費用不斷增加等種種原因，該項目遲遲未能開業。而在2008年由於遭遇百貨業大鱷“茂業系”的舉牌，更是讓深國商的股權爭奪戰以及該項目何時開業成為市場關注的熱點。

　　直到2013年12月25日，皇庭廣場才正式開業。時代周報記者梳理深國商近五年年報、公告發現，皇庭廣場的巨額投入也成為公司近年來業績不佳的最主要原因。

　　2012年11月10日，深國商公告了《關於融發公司向金融機構借款及前期資金用途的公告》。公告對皇庭廣場項目2010年7月1日-2012年10月22日期間的工程費用支出逐筆列示說明。

　　據公告显示，報告期內，皇庭廣場資金流入總計37億元（扣除借新還舊20億元，凈流入為17億元），加上其他資金2170萬元，資金流出為17.04億元，賬戶餘額為1713萬元。

　　而這17億元凈借款中，12億元來自平安信託，年息為11.5%；2億元年息高達16%；剩餘3億元來自渤海信託，根據協議，超過半年之後年息為16%。

　　事實上，早在2014年8月，一位市場人士就指出，從上述數據可以看出，皇庭廣場的投入主要依靠金融機構借款、大股東借款以及外部借款而來，深國商流動資金緊張。

　　深國商在2010-2012年三年資產負債率曾高達109.74%、125.17%和120.19%。這也反映出融資渠道的單一性使得公司的資產負債率持續處於相對較高水平。

　　而從2013年開始，深國商的資產負債率出現大幅下滑。數據显示，深國商2013年、2014年的資產負債率驟降至55.55%、62.84%。

　　其原因是2013年深國商下屬控股子公司融發公司開發的在建投資性房地產皇庭廣場，已全部完工達到預定可開業狀態，在報告期內對皇庭廣場採用公允價值計量產生的公允價值變動損益所致，這一變化使深國商的總資產由2012年的20.06億元大幅增加至2013年78.03億元。

　　但值得注意的是，雖然資產負債率下滑，深國商的利潤仍然受到高額借款的不斷吞噬。根據深國商2010-2014年年報，公司扣非后歸屬於母公司所有者的凈利潤分別為-1.05億元、-1.26億元、-0.69億元、-1.23億元和-3.22億元。而歷年財務費用利息支出一項則分別為1.13億元、0.98億元、0.54億元、1.05億元和2.81億元。

　　與此同時，時代周報記者也注意到，因皇庭廣場所處黃金地段的巨大優勢，皇庭廣場在近幾年來被反覆抵押融資。僅就2013年、2014年兩年內，融發公司通過抵押皇庭廣場向中建投信託、中國工商銀行深圳南山支行、西部信託、中國農業銀行(601288,股吧)錦湖支行累計借款達31.7億元。

　　控股股東12億現金參与定增

　　有過深圳國資委血脈的深國商創立於1983年，全稱為深圳市國際企業股份有限公司，曾經一度是零售商業類唯一一家同時發行A、B兩股的上市公司；當年有着“國門第一商”、“深圳櫥窗”的稱號，對深圳乃至中國的零售商業產生過重要影響。

　　不過，從2010年開始，深國商的實際控制人變更為潮汕籍商人鄭康豪。細數這位生於上世紀70年代的少壯派掌門人近期的頻頻動作，其對上市公司可謂“用心良苦”。

　　2014年7月，為支持皇庭廣場發展，鄭康豪通過控股的皇庭集團向上市公司提供了一億元人民幣借款，且資金利息不超過銀行同期借款利息。

　　而2015年3月，鄭康豪又免除了深國商2015年一整年的借款利息，導致上市公司每月減少財務費用約人民幣 450 萬元。

　　更為重要的是，從去年8月份深國商方面拋出的一紙定向增發預案，更是為其股價注入了一劑強心針。其中將皇庭廣場剩餘股權全部注入深國商平台、控股股東鄭康豪現金12億元參与定增、引入九鼎投資等成為上述定增計劃的幾大亮點。彼時，上述定增方案一度刺激深國商股價大漲。

　　根據深國商今年3月份 《2014年帆開發行A股股票預案（二次修訂）》（以下簡稱《預案》），本次帆開發行股票對象為皇庭投資、皇庭金融控股、和瑞九鼎、霍孝謙和陳巧玲。其中，皇庭投資承諾以其持有100%皇庭文化的股權認購公司本次帆開發行的股票，股權預計評估值不超過11億元。皇庭金融控股承諾以現金12億元認購公司本次帆開發行的股票。

　　需要指出的是，發行對象皇庭投資、皇庭金融控股公司均為深國商實際控制人鄭康豪控制的公司，為深國商的關聯方。其中，皇庭文化的主要資產系持有的40%融發投資的股權，融發投資其餘60%的股權由深國商持有，而融發投資的核心資產為皇庭廣場。

　　上述《預案》的披露最為重要的信息是，此次帆開發行后，融發投資的100%股權將全部進入到深國商中。這也意味着，通過高額費用維持運轉的皇庭廣場項目將完完全全屬於上市公司深國商。

　　除此之外，鄭康豪旗下的皇庭金融控股承諾以現金12億元認購公司本次帆開發行的股票。實際控制人巨資參与定增輸血此舉，被市場視為重大利好消息；同時也意味着，在此次定增完成后，深國商的控股權將進一步集中。定增前，鄭康豪直接及間接持有深國商20.87%的股份，定增完成后，鄭康豪直接及間接持股將增至不超過49.58%。

　　國金證券(600109,股吧)分析師楊建波認為，實際控制人通過認購定增股份的方式向公司提供資金，體現了其大力支持上市公司發展的態度及看好公司未來前景的信心，短期看該股仍將繼續上漲。

　　“大股東參与定增既可以補充流動資金，又增強了控股權，可謂是一舉兩得。”同信證券分析師胡紅偉對此評價道。他同時指出，引入的戰略投資者和瑞九鼎可以和公司的發展相融合，提升公司的資源整合能力，公司股票短期仍有上漲空間。

　　國內著名PE九鼎投資（430719）的身影也在定增計劃背後隱現。時代周報記者注意到，和瑞九鼎承諾以現金6億元參与此次深國商定增。公開資料显示，和瑞九鼎設立於2014年7月31日，成立至今尚無具體業務，而和瑞九鼎的普通合伙人北京惠通九鼎投資有限公司由九鼎投資控制。

　　而梳理和瑞九鼎近期披露的41位合伙人名單，其中認繳比例佔33.33%的深圳市潤和睿信投資合夥企業，兩名自然人股東吳悅洵、方堅力與農產品(000061,股吧)(000061)前十大股東同名；浙江恆大資產管理有限公司的控制人盛春林與資本市場著名散戶同名。此外，山東煙建集團、福建建州控股集團等企業也通過九鼎投資參与了深國商此次定向增發。

　　時代周報記者查詢深國商近期公告，上述定向增發工作於近期仍在緊鑼密鼓推進中，且多與引入九鼎投資相關。

　　皇庭集團多項目被抵押

　　在一季度“扭虧為盈”、“大股東參与定增”、“引入九鼎投資”等利好消息下，市場針對深國商尚留下一個疑問：鄭康豪12億元的資金來源於何處？

　　時代周報記者注意到，公司實際控制人鄭康豪合計持有深國商4610.80萬股，占公司總股本的20.87%，而累計質押股4550.69萬股，占其持股比例的98.7%。 而梳理深國商曆年年報，鄭康豪質押上市公司股份比例呈逐年提高趨勢。

　　一位不願具名的深圳地產界業內人士向時代周報記者指出：“雖然此次帆開增發方案將會大幅降低公司的利息支出，但鄭康豪持有深國商的股份幾乎全部處於質押狀態。而其手中沒有質押的深國商股份僅為60.11萬股。這對於要拿出12億元現金認購公司此次發行股份的鄭康豪來說，無疑是杯水車薪。這筆龐大的資金來源於何處，將會詩司此次發行成功與否的重要因素。”

　　時代周報記者同時獨家調查發現，就在上述定增方案公告之後，鄭康豪所控制的皇庭集團，旗下幾個擁有重要項目的公司股權也已於近期被悉數抵押。種種跡象表明，外界對鄭康豪資金狀況的擔憂，或許並非空穴來風。

　　皇庭集團旗下深圳市皇庭房地產開發有限公司，正在建設的工程系位於深圳福田區福華路與金田路交會處的“皇庭中心”，毗鄰“深圳中心・天元”。根據施工現場銘牌，“皇庭中心”建築高度為253.55米，總建築面積164921.14平方米，竣工時間為2016年7月30日。

　　不過，上述項目公司股權已被用於信託融資。根據全國企業信用信息系統显示，中信信託於2014年8月8日對上述項目公司進行了增資，公司註冊資本從原來的10000萬元變更為20500萬元，其中中信信託出資10500萬元，占股51.2195%，而皇庭集團及鄭康豪一致行動人鄭小燕分別占股47.5610%、1.2195%。而皇庭集團、鄭小燕將上述累計48.7805%股份全部質押的日期是2014年9月10日，質權人同樣為中信信託。

　　皇庭集團旗下惠州市皇庭旅遊地產開發有限公司，正在開發、銷售的項目系皇庭壹號公館，總佔地面積約342514平方米，分二期開發。一期已於2014年4月推出銷售。

　　然而2014年7月23日，皇庭集團為上述項目公司引入了私募基金“深圳智造五號、六號股權投資基金合夥企業”。並且在不到半年的時間里，皇庭集團又將其在上述項目公司所持有的全部股權質押給了華商銀行深圳分行，股權出質設立日期是2014年12月26日。

　　此外，皇庭集團旗下深圳市皇庭商業管理有限公司，負責全程招商、運營的項目包括福田中心區地標268米超甲級寫字樓皇崗商務中心、南山後海中心區高端豪宅裙樓商業皇庭威尼斯人廣場、南山大學城皇庭香格里商業廣場等。

　　2015年1月13日，上述皇庭商業管理有限公司股東鄭小燕持有的5%股權、皇庭集團持有的95%股權抵押給了中國華融資產管理股份有限公司深圳市分公司。

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一個旅遊休閑項目的地產生意經

東方財經網 2015-04-21 11:12:14 來源：安徽在線

建設中的民輝璽園施工現場

民輝璽園展示中心的模型沙盤

　　浙江龍游縣一在建地產項目，因開發類型存在別墅與酒店界定之爭，自工程開工起便遭至質疑聲不斷，這也讓一度“絕跡”的別墅開發重新被拉回到了公眾視野中。

　　本報記者 張振偉 王獻留報道

　　名義上是旅遊休閑度假項目建設，實為獨棟別墅群開發和銷售。近日，來自浙江省龍游縣知情人士這樣向《中國產經新聞》記者反映時稱。

　　4月14日至15日，本報記者來到了浙江省龍游縣，就群眾反映的問題進行了採訪調查。

　　“別墅群”開發正酣

　　為了還原事情的真相，本報記者以買房者的身份來到了知情人反映的民輝璽園銷售展示廳（以下簡稱售樓部）。據該公司置業顧問朱妍波介紹：該別墅群位於龍游石窟東邊不遠處，共佔地170餘畝，項目名稱為民輝璽園，該項目主要經營的是高檔住宅―別墅，並且都是獨棟別墅，該項目共有63棟別墅，現在一期的30餘棟明年就可以交房了。

　　另據朱妍波介紹稱：該項目的別墅最小的面積270平米，最大的700平方米左右；項目的銷售不是按平方米算的，而是按棟賣的。最小的戶型也要500萬元以上。朱妍波還告訴記者，如果現在認籌（交定金）的話，可以交30萬元抵50萬元的房款，並且可以參加認籌砸金蛋（抽獎）活動。

　　隨後本報記者在知情人的帶領下，來到了位於龍游石窟東邊不遠處的別墅群現場。記者在現場看到，至少有數十棟別墅主體框架已基本完工。

　　據互聯網及該企業的宣傳資料上显示：民輝璽園別墅項目是由龍遊民輝置業有限公司開發，該公司為浙江物產經貿集團下屬的一家房地產開發公司。除了別墅群高檔住宅外，還配套有高端的餐飲、休閑、娛樂、四星計店、高端會所等項目。

　　據該項目宣傳彩頁显示，民輝璽園別墅於1月8日開始向社會公開認籌，並大肆宣傳該項目為稀缺花園式的獨棟別墅，面積為270至700平方米不等。

　　一個國家早已明令禁止的別墅項目，在各部門的監管下是怎麼建起來的呢？為了進一步了解情況，記者首先來到了龍游縣國土局。

　　是獨立式賓館？

　　4月15日下午，龍游縣國土局的陳副和土地利用科的負責人分別接受了本報記者採訪。

　　據陳副介紹，民輝璽園項目，在當地稱之為“龍游石窟旅遊休閑度假中心”。早在2006年9月份，龍游佳美置業有限公司就以掛牌出讓的方式取得了國有建設用地使用權。土地面積115300平方米，土地用途為商服用地，土地出讓金為4200萬元人民幣，土地出讓年限為40年。主要建設項目為度假酒店、生態休閑項目及配套設施等。當時按照土地出讓合同約定，項目於2007年3月份進行了開工建設。但在2008年5月，因佳美置業法人代表非法吸收公眾存款罪，被司法機關查處。當時金華（樓盤）中級法院對該項目地塊進行了查封，致使該項目被迫停工。2012年12月，經縣及相關部門多方努力，由龍游縣人民法院對項目土地使用權及在建物進行了處置拍賣，最終由龍遊民輝置業有限公司以1.3820億元競拍所得，並按程序辦理了相關土地變更手續。

　　在接受記者採訪時，陳副稱：“不管是從規劃還是建設項目，哪一方面都沒有體現出別墅這個概念，當時是叫獨立式的賓館。”

　　就該公司正在建設並大肆宣傳該項目為別墅，同時公開叫賣，已經開始收取認購定金的這一事實，陳副說，當時用地的時候國土部門已明確土地用途為商服用地，至於商家的宣傳，屬於虛假宣傳。

　　是產權式酒店？

　　為了進一步了解民輝璽園的規劃情況，記者一行來到了龍游縣規劃局。在該局辦公室的協調下，記者見到了該局編審科的程科長。程科長得知記者的來意后，將該項目的有關情況給記者作了詳細的介紹。她告訴記者，該項目的前期建設審查是由她來做的，當時這個項目屬於市縣兩級的重點項目，她也是嚴格按照有關規定給予了審查批准，並且開發商也是按照規劃局的規劃條件設計的，至於記者提及的別墅群，程科長給予了當面否認。她說：“我不認為這是別墅，這應該叫產權式酒店。”當記者問及產權式酒店是什麼概念時，她還告訴記者，就是可以賣給人家的，就是產權式酒店。至於他們能不能賣，那要看建設部門將來給不給頒發房產證。

　　“一個國家明令禁止的項目，就這樣在浙江省龍游縣有關職能部門的主觀認識上給予了合法化建設。”有當地群眾質疑時稱。

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18平米！廣州樓市現最小公寓

東方財經網 2015-04-21 11:12:17 來源：安徽在線

　　為迎接“五一 ”小黃金周樓市，不少房企目前已經积極備戰，如提前開放樣板房供買家参觀。記者昨日在珠江新城邦華環球廣場前看到廣州（樓盤）首個流動式的體驗樣板房，開發商介紹這叫做“變形金剛擎天柱移動式體驗板房”。據了解，該流動式樣板房其實是萬科雲城米公寓18平方米的樣板間，這也抒州樓市有史以來最小面積公寓產品。

　　據現場工作人員介紹，萬科雲城米公寓一共有5000套產品，包括了18平方米、25平方米的平層單位以及35平方米的平層和複式設計產品。記者走進移動式體驗板房，七八名正在参觀的市民就把18平方米小公寓塞滿。環視一圈，該公寓雖小但“五臟俱全”，單間公寓有獨立衛生間、有客廳、有廚房功能區，有書房功能，還有陽台。衛生間最多容納兩個人站立但是難以轉身，陽台可以容納三四位極為苗條人士並排站。開發商表示，18平方米小公寓實用率為七成，那麼實際實用面積僅為12.6平方米，衛生間有1.8(1×1.8)平方米，陽台有1.62（2.7×0.6）平方米。

　　雖然目前具體價格未定，但是萬科工作人員以及行內人士預計該盤價格為2萬元/平方米左右，一套18平方米的公寓，總價為30多萬元。

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“拿地”潮起 樓市暖意漸近？

東方財經網 2015-04-21 11:12:17 來源：安徽在線

　　本報記者 李國棟報道

　　就在多數地區樓市繼續呈現市場疲軟的當下，一股活躍在眾地產商間的“拿地”風勁刮。

　　據了解，近期在上海（樓盤）、成都、西安（樓盤）等地不乏頻現諸如大悅城、金地、江蘇新城、藍潤、首創、保利等知名地產紛紛加入“跑馬圈地”序列，拿地狂潮四起。

　　上月初始，先是由地產房企巨頭藍潤、藍光、保利及香港主板上市房企新城控股旗下的新城萬博置業等，在四川（樓盤）成都頻頻出手發力樓市，轄區多宗地塊被高價攬入囊中，欲有開啟新一輪“瓜分”土地熱潮之意。緊隨其後的是地產商大悅城斥資12.08億元在上海拿地信息的發布，這也意味着諸多房企巨頭在這裏舉牌拿地，屢創天價。

　　跡象表明，上海、成都、西安、重慶（樓盤）等一二線城市成為品牌房企拿地補倉的活躍地區，甚至部分稀缺地塊還拍出了高溢價率,土地市場盤活在即。

　　4月20日，北京（樓盤）K2地產集團銷售部一位不願具名的負責人在接受《中國產經新聞》記者採訪時表示，受近期樓市利好政策頻出影響，令諸多開發商對當前或下一階段樓市趨勢看好。不過，企業在拿地的時候有一定的衝動性在裏面。也就是說，這種投機舉動實際上是在對賭樓市前景，將地產商未來命運押注在樓市前景預期上。

　　該負責人還告訴記者，依照市場規律，在經歷1-2年市場持續低迷后，樓市或會迎來一個回升的空間，那時，擁有土地資本的地產企業，蓄勢待發成功打響一場”翻身仗”。基於上述考慮，開發商或存在過高預估今後樓市，或加劇潛在風險。

　　那麼，當前樓市走向前景依然不明，多地開發商卻依然繼續發力樓市。開發商究竟意欲何為？

　　針對諸多開發商如此密集拿地之舉，卓創資訊分析師畢紅兵對《中國產經新聞》記者表示，這在一定程度上，對土地和地產市場均呈現出一個好的態勢。如今，多部委又通過降低首付款比例、降低二手房交易稅負、優化住房及用地供應，助力庫存消化等措施积極“救市”，一些嗅覺敏銳且資金充沛的房企勢必會藉機出手，選擇優質板塊，看中日後價值潛力，抄底拿地。此外，拿地也是開發商應對土地存量實施補倉屯量，為日後長遠戰略擴張做鋪墊。

　　“樓市低迷，除了供應過剩之外，還與經濟進入調整發展有關。房產商的操作，我並不認為在對賭樓市。畢竟目前政策面的預期在升溫，房產的剛性需求依然存在。”畢紅兵表示說。

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　　6月中旬，21記者獨家獲悉，科技教育智課教育和地產公司碧桂園已簽訂戰略合作框架，將共同拓展社區教育業務，逐步以珠三角為核心輻射全國。

　　根據協議，雙方將在未來五年中共同在約200個社區運營智課教育旗下少兒國際教育品牌USKid中美雙師學堂，以打造文化型、服務型社區。

　　智課教育在2018年進入少兒英語行業，當時少兒英語已成紅海，線下有瑞思、貝樂、勵步等深耕多年的老牌機構，線上機構VIPKID、vipJr、51Talk等也獲大量資本加持。

　　“我們從day one(‘創業之初’)做的就是線上線下結合，不論你把它稱為‘O2O’還是‘OMO’還是‘雙師’。六年了，我們一直沒有變。”智課教育聯合創始人、USKid中美雙師學堂事業部總裁翟少成告訴記者，智課教育正在通過與包括地產企業在內的外部合作走出少兒英語的第三條道路。

　　智課教育USKid業務的借力擴張也和近年來房地產企業普遍拓展的“教育+地產”業務形成契合。覓思諮詢創始人潘盼告訴記者，很多地產運營商正在以空間為載體、賦予更多的主題化，教育、社區、健康、醫療是他們“去地產化”常見選項。

　　根據覓思諮詢的統計，中國國內48%的教育綜合體成立於2015年至2017年之間， 27%的綜合體成立於2018年，還有10%的綜合體預計在2019年成立。

　　潛行紅海

　　智課教育首次披露少兒英語是在2018年6月，在此之前，公司的主營業務集中在出國留學領域，通過線上線下結合翻轉課堂的方式進行留學語言培訓。

　　首先布局留學業務與智課教育創始團隊的基因有關。智課教育的兩位創始人是前新東方GRE寫作名師韋曉亮和托福口語名師翟少成，天使投資方是在英語語言教育領域頗具聲望的許國璋家族基金。

　　據21世紀經濟報記者了解，智課教育的少兒英語業務USKid從2016年已經開始研發。當時少兒英語教育市場已全面爆發，VIPKID、噠噠英語等初創企業快速發展，以成人英語為主營業務的51Talk也宣布推出青少兒英語課程。

　　“我們不是純線上，也不是純線下，走的是基於混合式學習的‘第三條路’。”翟少成強調，USKid的模式不同於市場上的任何既有玩家。這種堅信讓團隊能夠潛心蟄伏兩年半，持續投入到內容研發、系統打造的工作中。

　　USKid業務正式亮相的同時，智課教育宣布與地產公司僑鑫集團旗下的僑鑫教育達成戰略合作。布局少兒英語業務后，智課教育將混合教學的線下教學場景落到了和學員更為接近的住宅社區。

　　僑鑫集團聯席總裁仲偉合是原廣東外語外貿大學校長，他從事外語教學30多年，教授過博士生、碩士生和本科生英文課程，還在90年代末曾受邀主持過《林國風少兒英語》節目。

　　仲偉合在2018年USKid的發布會上表示，“(教育)既不能逃離科技，也不能拋棄人文，只有兩者都具備，這才是真正的面向未來的教育。所以我感到非常欣慰，我們這個年輕團隊能夠真正抓住教育的本質。”

　　走進社區

　　今年6月，USKid北京旗艦店正式落戶北京市海淀區學府樹家園。一街之隔，是USKid全國第一家線下直營中心北京橡樹灣學堂。

　　北京橡樹灣學堂在2018年3月投入使用，開業六個月後就實現了盈利。其後，智課教育在北京、廣州、蘇州等城市以直營的形式運營着近10家線下學習中心，還在天津、濟南、廈門、常州等城市拓展了50多家加盟中心。

　　“USKid所有教學環節都非常重視對孩子英語思維的啟發和培養，讓孩子學習語言的同時，在動作、形象、抽象等思維意識上也獲得更好的成長。”翟少成說。

　　USKid的以“線上外教+線下中教”的雙師模式進行少兒英語小班教學，核心競爭力在於外教老師全部為北美現役幼兒園、小學教師，課程體系同時對標美標CCSS、歐標CEFR與國內新課標CSE。

　　雙師模式實現了穿越空間的對話和互動，讓線上內容和線下教學不再割裂。從教研實力上看，翟少成認為，“如果不是吃透了所有的標準，如何能實現三合一的對標體系？三合一的對標體系是基於強大的內容研發能力。”

　　事實上，智課教育團隊對線下運營並不陌生。其發展早期的核心業務智課出國，在北京、上海、廣州、杭州及美國波士頓、紐約等城市擁有近30家學習中心。這些學習中心主要分佈在城市中心的寫字樓中。

　　少兒英語業務的線下場景則首先落地到高端住宅社區。在翟少成看來，想進到社區，要麼自個兒去建設，要麼依託教育綜合體。很明顯，第二種方式更加具有優勢。

　　隨着國內樓盤項目競爭和開發成本不斷增加，地產開發商們或與名校合作共建校區，或投資建設學校，逐漸開始尋求適合自己的方式完成“地產+教育”的轉型。這也為智課教育的社區國際教育模式的打造提供了契機。

　　Inside賦能

　　社區門店並不是智課教育少兒英語業務的全部。根據名為“USKid Inside賦能計劃”的戰略，USKid已經將自主研發的課程內容和系統向機構夥伴開放，實現資源共享。

　　據了解，前述與僑鑫教育的合作即是該業務線的早期案例之一。進入2019年以後，Inside計劃已經與萬達、浙江金成、碧桂園等地產企業簽訂合作協議。

　　根據智課教育與僑鑫教育的合作協議，雙方後續將在共建學堂的基礎上，在課程內容、教學系統和教師培訓體系搭建上進行深度合作。

　　僑鑫教育與智課教育的合作項目負責人楊虹介紹，雙方合作之初看重USKid線上線下的創新教學模式，尤其是線上教學均為北美持證教師的高標準。

　　“檢驗產品最好的標準是用戶反饋。我們的業主見過的產品太多了，一段時間下來，USKid也在我們的業主群體中建立了非常好的口碑”，她告訴記者。

　　房地產企業僅是智課教育B線業務的合作方之一。除了教育地產， Inside計劃還為幼兒園、少兒英語培訓機構，以及其他希望布局少兒英語教育的跨領域綜合體，提供內容、系統、管理等後台支持。

　　根據智課教育披露的數據，Inside賦能計劃已經累計服務超過9000家機構類客戶，公司將繼續加大對B線市場的投入。

　　“我們從去年開始增加對B端市場的投入，就是希望能夠幫助行業內有需求的機構，尤其是有跨領域背景的合作夥伴，在少兒英語教育產業實現快速布局，在最短的時間內獲得質量和規模兼顧的發展成果。”智課教育董事長韋曉亮在早前的一次採訪中表示。

　　六年前成立時，智課教育的第一個業務部門是內容研發部。翟少成在採訪結束時說，“我和韋老師第一張名片，title都是產品經理。這足夠說明在我們心中什麼是最重要的。”

　　21世紀經濟報道及其客戶端所刊載內容的知識產權均屬廣東二十一世紀環球經濟報社所有。未經書面授權，任何人不得以任何方式使用。詳情或獲取授權信息請點擊此處。

（文章來源：21世紀經濟報道）

(責任編輯：DF353)

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　　土地制度安排能否繼續創造中國轉型奇迹？需要釐清以下幾個問題。第一個問題，關於資本來源。“農業積累是資本的來源”理論是前蘇聯學者提出的，中國在最初重工業化時也是這個思維。然而，是不是所有國家的資本積累都是來自於農業積累？這是一定要質疑的。前蘇聯20年代以後的重工業化確實來自於農業的積累，但並非所有國家都源自於此，而中國的轉型尤其具有特殊性。

　　中國轉型之特殊，一個重要方面來源於獨特的土地制度。在中國高速城市化的階段，資本源於這套獨特的土地制度安排。這套模式在創造資本來源上創造了“奇迹”。對這個事的判斷和它帶來的問題，以及由此引出的中國城市化與西方的城市化在資本創造的來源上的區別，尚待進一步討論。西方城市化的資本並不完全靠農業積累，還有通過其他方式獲取的。我們的獨特性是城市化很大程度上依靠了土地帶來的收入。

　　第二個問題，關於城市化的兩個階段。把城市化劃分為資本積累和城市運營兩個階段，這種劃分值得討論，廈門可能是非常典型的先資本積累，后城市運營。而這種劃分存在一定的問題：在實際中，有些城市這兩個階段本身磨合得很好，而有些城市只用土地創造資本卻無法進入城市運營階段。因此，倘若將一個城市的發展嚴格劃分為這兩個階段可能並不合適。這樣就形成一個問題：中國的城市在這兩個階段的銜接上，由於相關土地制度(土地財政)產生不同類型的城市，而不是說城市嚴格就區分為資本的階段和運營的階段。有些城市可能這兩個階段是相互融合同時進行的，但有些城市是資本階段過渡到運營階段，所以就成了兩個階段。

　　第三個問題，從中國城市化進程來看，不能簡單把整個城市化的資本創造與土地貢獻綁定。因為土地在整個城市化進程的不同階段起到不同作用，這種過於簡化的劃分與現實不符。事實上，土地的作用不僅在時間維度上有所不同，在不同區域維度的作用也不一樣。

　　從時間維度來看，我國將整個土地作為資本來源是從1998年開始的，《土地管理法》頒布后允許土地作為土地財政的來源。土地對城市化的資本化的作用可以分為三個階段，在不同階段土地發揮的作用不一樣。第一階段是1998年到2003年，第二階段是2003年到2008年，2008年之後是第三個階段。2003年之前，土地主要是協議出讓。土地對城市資本化形成的過程中，金融的作用是比較小的，主要是靠土地出讓。另外就是靠低價的土地來保障工業。2003年到2008年這個階段是招拍掛，主要是通過土地的出讓。2008年以後是土地金融的階段。

　　從區域維度來看，在不同的區域土地的作用也是不一樣的。沿海地區早期的資本來源並不都是靠土地金融來實現。後面加快城市化的一些城市到2008年時資本來源主要變成土地金融。

　　第四個問題，我們成為世界製造工廠，並不是靠土地融資來推動製造業的發展。我們是靠低價的土地壓低了土地的成本，企業通過土地融資形成資本，為企業的創辦起了推動作用。

　　第五個問題，城市到底是公共服務的結果還是人的結果？這是一個關於基本事實討論的問題。城市究竟是先建設道路等基礎設施、再招商引資、再有人和稅收，還是先有經濟機會、有了產業再有人、土地價格的上漲、消費等等。這兩個之間的因果關係也需要討論，不同城市的情況不一樣。比如說用一個西北城市的新區和浙江某一個城市做對比，西北城市的新區先做基礎設施，投了600個億但產業招商沒有做起來。結果就是沒有人口導入，這個地方也就沒有發展起來。而沿海地區，比如義烏、東莞，最開始沒有什麼基礎設施建設，因為有經濟機會導致人口湧入，繼而有了產業，基礎設施建設也慢慢跟進。

　　因此，可以看出，如果還是在靠土地來解決資本來源、稅收來源和未來的轉型，我認為是走不通的。在中國經濟高速增長、城市化的過程中，土地的獨特作用可能是解釋中國現象非常重要的一個變量。但是對整個問題的認識上，我認為尚待進一步討論。土地制度改革非常必要。

（文章來源：21世紀經濟報道）

(責任編輯：DF353)

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