全國樓市庫存壓力大減 多數城市庫存進入良性周期

東方財經網 2017-09-15 22:36:02 來源：

全國房地產庫存降至近3年新低

14日，國家統計局發布的2017年1至8月全國房地產開發投資和銷售情況显示，房地產業去庫存進度加快。8月末，商品房待售面積同比下降12%，降幅比上月末擴大1個百分點，樓市庫存創下2015年1月以來的新低。

對此，業內人士認為，樓市“去庫存”第一階段基本完成，房地產投資平穩，大部分城市進入良性周期。

數據显示，1至8月，商品房銷售面積98539萬平方米，同比增長12.7%，增速比1至7月回落1.3個百分點。商品房銷售額78096億元，增長17.2%，增速回落1.7個百分點。中原地產首席分析師張大偉表示，9.85億平方米是同期歷史最高紀錄，8月單月銷售面積1.2億平方米也環比上漲4.3%，全年將刷新歷史紀錄。銷售額方面，7.8萬億元也刷新了歷史同期紀錄。

在此影響下，樓市庫存降至近年來最低。數據显示，8月末，商品房待售面積62352萬平方米，比7月末減少1144萬平方米。其中，住宅待售面積減少987萬平方米，辦公樓待售面積減少43萬平方米，商業營業用房待售面積減少87萬平方米。今年2月末仍處於超過7億平方米的樓市庫存，已降至2015年來新低，僅略高於2014年末商品房62169萬平方米的待售面積。

張大偉說，如果按照8月單月1.2億平方米的成交面積計算，當前全國樓市的庫存消化周期為5.1個月，庫存壓力大減。

山西統計局數據显示，山西已完成年初樓市去化周期控制在10個月內的目標。上半年，全省商品住宅銷售面積769.5萬平方米，同比增長20.6%。以2016年商品房月均銷售面積為基數，全省商品房待售面積消化周期為8.9個月，同比2016年末減少1.4個月。樓市庫存降至合理位置。

荊州方面，截至今年6月底，荊州商品住房庫存面積321.79萬平方米，同比減少152.01萬平方米，下降32.08%。其中中心城區商品住宅庫存面積162.28萬平方米，同比減少55.94萬平方米，下降25.63%。

張大偉認為，本輪樓市發展經過3年，基本完成了去庫存任務。“從2015年初的一線城市拉動，到2016年的二線城市拉動，進入2017年，市場出現逆轉分化，一線熱點城市在調控的影響下，出現了明顯的下調，三四線成為去庫存主力。全國除了東北、西北等少數城市，大部分城市庫存已經進入良性周期。”

但需注意的是，庫存的下降不意味着價格有較大的上漲空間。根據國家統計局數據显示，2016年全國居民人均住房建築面積為40.8平方米。其中，城鎮居民人均住房建築面積為36.6平方米，農村居民人均住房建築面積為45.8平方米。

從具體來看，最新發布的《江蘇統計年鑒2017》显示，2016年，江蘇人均住房面積是46.3平方米，城鎮、農村居民人均住房建築面積分別是40.3平方米、56.9平方米。江蘇13市中，僅南京一地人均面積低於40平方米，為36.7平方米。遼寧省方面，雖然人均面積為27.96平方米，但城鄉居民住房自有率已高達91.89%。

目前的庫存量保持了相對的健康，也促使8月房地產開發投資等典型數據保持平穩。

統計局數據显示，1至8月，全國房地產開發投資69494億元，同比名義增長7.9%，增速與1至7月持平。開發企業房屋施工面積721781萬平方米，同比增長3.1%；房屋新開工面積114996萬平方米，增長7.6%；房屋竣工面積52296萬平方米，增長3.4%。

國家統計局新聞發言人劉愛華表示，從目前來看，房地產投資增速比較平穩。從供給方來看，近期一些部門出台的政策，包括租賃住房試點等，將會擴大商品房的供應，並分流一部分需求。因此，未來房地產市場有望保持一個平穩健康發展態勢。

“未來以住宅開發銷售為主導的房地產行業將進入存量市場。”億翰股份董事長陳嘯天日前在億翰智庫主辦的“2017中國房地產業戰略峰會”上表示，房地產需求進入穩定期，未來將有越來越多的房企響應國家供給側結構性改革的號召，轉向可持續經營，如自持物業做租賃、開發和運營商業和產業地產、打造特色小鎮等，從“賣房者”轉型為“運營者”。

　　(出處：經濟參考報 2017年09月15日)

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廣州31家單位獲配1991套公租房

東方財經網 2017-09-15 22:36:06 來源：

廣州日報訊（全媒體記者賈政）昨日，廣州市住房保障辦公室發布《2017年第一批單位整體租賃新就業無房職工公共租賃住房第二次分配結果》（簡稱《分配結果》）。

《分配結果》显示，廣州市建築集團有限公司、廣州大學等31家獲配1991套公租房。

據記者了解，本次1991套公租房共來自11處房源，包括金御苑、珠江嘉苑、南悅花苑等。其中金御苑配租1116套，珠江嘉苑配租496套，南悅花苑配租167套。

據住保辦相關負責人介紹，該批房源分配后，剩餘房源將繼續向有需求的單位進行分配。目前，天河區珠江嘉苑，白雲區南悅花苑、金御苑，黃埔區苗和苑、亨元花園、榕悅花園仍有部分房源，將繼續接受單位整體租賃申請。

據了解，廣州市於今年3月推出供應新就業無房職工公共租賃住房，面向單位整體租賃，並在5月1日至6月30日完成第二批申報。從5月1日至6月30日申報新就業無房職工公共租賃住房需求且符合條件的單位有31家。其中廣州市建築集團有限公司分配到960套，全部來自金御苑。廣州大學獲配500套，其中360套位於珠江嘉苑，120套來自南悅花苑。

31家單位名單

　　廣州大學、廣州市黃埔區人民法院、廣州醫科大學附屬第五醫院、廣州市婦女兒童醫療中心、廣州市天河區沙東街社區衛生服務中心、廣州市天河區棠下街第二社區衛生服務中心、廣州市天河區沙河街社區衛生服務中心、廣州市中醫醫院、廣州市天河區衛生和計劃生育局、廣州市天河區棠下街社區衛生服務中心、廣州市天河區慢性病防治中心、廣州市天河區中醫醫院、南方醫科大學皮膚病醫院、廣州交通集團出租汽車有限公司、廣州晟能电子科技有限公司、廣州市行心信息科技有限公司、廣東公誠設備資產服務有限公司、廣州珠江啤酒集團有限公司、廣州天萊軟件科技有限公司、廣州致信計算機科技有限公司、廣東華路交通科技有限公司、華南理工大學建築設計研究院、廣州市海同機電設備有限公司、廣州市惠博科技有限公司、廣州白雲山陳李濟藥廠有限公司、廣州金域醫學檢驗中心有限公司、廣州聖亞科技有限公司、廣州白雲山和記黃埔中藥有限公司、廣州市建築集團有限公司、廣州金昇陽科技有限公司、廣州白雲山醫藥集團股份有限公司

　　(作者：賈政)　　(出處：廣州日報 2017年09月15日)

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廣州首現全自持租賃住房地塊

東方財經網 2017-09-15 22:36:08 來源：

9月11日，廣州一口氣推出6宗地塊，包括廣州開發區2宗宅地和海珠琶洲以及南沙4宗商地。值得關注的是，廣州開發區兩宗宅地均對自持設有一定要求，其中一地塊更是明確要求企業全自持，不得分割銷售。這是繼上海、北京推出全自持性質的租賃用地后，又一城市掛出“全自持”用於租賃住房的用地。

開發區兩宅地要求百分百自持

據悉，要求全自持的地塊為KXC-K1-9地塊，位於廣州開發區開泰大道以北、開達路以西，為二類居住用地，佔地較小僅7030平放米，起拍總價15150萬元，樓麵價7183元/平方米。該地塊用於建設工業企業員工租賃用房，租賃對象須經黃埔區人民審核同意，項目建成后必須整體確權並自持，不得分割銷售，自持年限與土地出讓年限一致。值得注意的是，地塊將採取“限地價＋全自持＋搖號”的網上掛牌出讓方式。當競買報價達到21967.5萬元（出讓起始價的145%）時，改為搖號確定競得人。此外，競得人註冊地址須在廣州開發區、黃埔區。競買申請人註冊地址不在廣州開發區、黃埔區的，受讓地塊后須在廣州開發區、黃埔區成立新公司開發建設該地塊。

開發區的另一地塊――YH-K2-4地塊總用地面積169572平方米，其中城市道路用地面積3225平方米，綠地用地面積2818平方米，可建設用地面積163529平方米。要求企業自持部分作為租賃住房，須整體確權（只辦理一個不動產權證），不得銷售，持有年限與土地出讓年限一致。競得人註冊地址須在廣州開發區、黃埔區。關於出讓方式，則採取“限地價+競自持+搖號”的網上掛牌出讓方式。當競買報價達到256284.658萬元（出讓起始價的145%）時，競價方式轉為競企業自持商品住房面積的方式確定競得人，競價階梯為該宗地內扣除89350平方米村集體物業后的居住建築面積的5%，競買人報出自持面積比例最高的為競得人；當有兩個或兩個以上競買人報出企業自持商品住房面積為100%后，停止網上競價，改為搖號確定競得人，所有接受100%自持商品住房面積的競買人參加搖號，搖號時間為限時競價后3個工作日內。

不僅廣州開發區掛地，海珠琶洲西區、南沙靈山島尖也掛出4宗商務用地綜合用地。其中，超10億掛牌的海珠區琶洲西區AH040112地塊也要求土地項目建成后，受讓人自持物業不得低於項目計算容積率總建築面積70%，自持物業必須整體確權，不得分割銷售（含預售和現售）。琶洲西區還出讓了兩宗市政連接體地塊，兩宗連接體地塊對於競買人沒有要求，按照價高者得原則確定競得人。而南沙區橫瀝鎮靈山島尖C2-21-02地塊，要求競得人需自持計算容積率總建築面積30%以上的物業，自持部分物業自取得房地產權登記后持有年限不低於5年，期間不得銷售和轉讓，報名時需提交承諾書。

開發商身份轉變，中介或洗牌

土拍新規則對於房企有何影響？有分析認為行業分化將更加明顯。由於自持物業對房企要求較高，資金體量大、流動性強的大型房企才有實力競得自持地，而中小型房企出於自身流動性的限制，往往會被迫退出自持地的競拍。與此同時，也有業內人士認為，如果拍地企業數量減少，土地溢價率將被降低，土地獲取的成本也將大大低於目前的市場平均水平。未來消費者也可以通過租賃的方式解決居住問題。

據悉，目前已經有多家房企在自持地塊上大肆出手。日前，萬科便在佛山拿下一幅自持70年的住宅地塊，而這已經是萬科拿下的第五個自持宅地項目。其他大型房企如金地、龍湖、保利等也紛紛拿下一些住宅或商業自持地塊。而自持下的租賃市場前景也頗受關注，鏈家研究院發布的研究報告显示，2016年中國租賃市場的規模為1.1萬億元，但僅占房屋交易市場規模的7%，而發達國家該比例在30%~50%。鏈家研究院認為，未來5~10年，中國租賃市場將進入快速發展階段，2020年市場體量可達到1.6萬億元。

方圓地產首席市場分析師鄧浩志認為，如果自持地塊建成“長租公寓”，為很多剛需消費者又增添了一種更低門檻居住在中心區的途徑，不用都扎堆去買房，市場自然會更加理性。

此外，隨着開發商的身份逐漸從地產商轉變為房東，中介市場的格局也面臨洗牌。鏈家研究院院長楊現領表示：“目前租房市場格局是40%的中介，40%的二房東，10%的業主，10%的自如等長租租賃機構；而未來租房市場格局可能50%是專業機構化管理市場，40%是中介、二房東和業主等常規的租賃市場，還有10%是房屋分享。”他表示，伴隨着更多的資本和玩家進入這一領域，新的賽道規則也正在慢慢建立。

抵押出租成未來主要盈利模式？

開發商自持100%的住宅面積，這意味着傳統以建造住宅和銷售住宅為主營方向的房地產開發商，角色轉向了“房東”。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示，事實上，很多房企暫時還沒有看清租賃市場的的盈利模式，並且對拿地以後如何操作，也比較困惑。

據悉，目前廣州租賃回報率僅為2%左右，未來租賃市場又該如何盈利？業內人士認為，開發商可以通過抵押式出租，即把房子押給你，然後你就可以長期住下去。“舉個例子，某小區一套價值1000萬的房子，押150萬，免費出租3年，這期間租客只需每月支付1000元的物業費。3年後開發商再把150萬退給租客。”從開發商的角度來看，“抵押式出租”就是以房子代替融資，把租客抵押的錢的利息當成房租了。有業內人士表示，這還是需要開發商有足夠強大的資金實力和流水。

一位開發商負責人透露，他毛司先後在一線城市拿了3塊不同程度自持性商品房的地塊，希望可以賭一把，“去競爭自持性商品房配建地塊的原因是，自己只要付一部分錢，大部分靠銀行貸款周轉開發，這些自持商品房作為資產抵押給銀行，能把錢周轉出來，依然可以繼續開發。在‘大魚吃小魚’的年代，誰的規模大，誰的速度快，誰就可以生存下來，反之，則有可能被兼并、破產”。

在中原地產分析師盧文曦看來，由於地塊是全部持有，這樣的條件基本把資金實力不夠的中小房企排除在外。而一些習慣做高周轉、高擴張性的房企，也不會去拿類似的土地，資金沉澱會限制他們的發展。但是不可否認的是，目前房企已經多條腿走路來應對市場的變化。根據業績會上披露的資料，萬科圍繞“城市配套服務商”定位而拓展的新業務布局初具雛形。去年，萬科在物業服務領域實現(合併報表範圍內)主營業務收入42.6億元，增長43.4%，併發布睿服務3.0，推出“友鄰計劃”。萬科還在長租公寓、養老業務等方面進行了积極探索，已形成以“泊寓”為統一對外運營品牌的長租公寓布局。萬科董事會主席郁亮在中期業績發布會上表示，萬科的長租公寓如果能夠達到1%~2%的回報率，他就很滿意了。他說：“未來隨着出台相關政策扶持，長租公寓回報率低的情況應該也會改善。如果能夠達到6%~8%水平的話，我們就往這個方向走。”

　　(出處：信息時報 2017年09月15日)

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今年前8月江蘇房價同比降5.9%

東方財經網 2017-09-22 23:46:02 來源：

江蘇省十二屆人大常委會第32次會議昨天上午召開。省發展改革委主任朱曉明在代表省作關於供給側結構性改革推進情況的報告時指出，今年前8月江蘇房價同比降5.9%，但推動房價上漲的因素仍然存在，當前江蘇仍要繼續去庫存，維護房地產市場穩定。

朱曉明通報了一系列數據： 8月末全省商品住宅待售面積7410萬平方米，較2016年底減少1622萬平方米，去化周期縮短為6.7個月，較上年底縮短0.8個月。1-8月，全省商品住宅成交均價8437元/平方米，同比下降5.9%。南京、無錫、蘇州三個熱點城市成交均價總體穩定在2016年10月份水平，其他市場較熱的城市也在一定程度上遏制了過快升溫勢頭。

在推進供給側結構性改革的過程中，也遇到了一些新情況新問題，面臨諸多困難挑戰。朱曉明坦言，去庫存過程中，土地拍賣仍出現不少高溢價，推動房價上漲的因素仍然存在，熱點城市和其他重點城市的市場預期沒有發生根本變化，穩控市場的壓力還在累積。

省人大財經委調研發現，南京、蘇州等熱點城市住房需求旺盛，房源供應量緊缺，今年以來南京新房庫存已不足2萬套，創下歷史新低，有的熱點板塊新房與二手房價格嚴重倒掛。相比之下，大多數三四線城市去庫存壓力仍然較大，去化周期遠高於6.7個月的全省平均水平，如江陰商品住宅庫存去化周期為13個月，宜興為15個月，揚州市江都區為12個月，蘇北一些地區供需失衡也較突出。

省人大財經委在調研報告中指出，當前，我省各地房地產市場調控主要依靠限購、限價等行政行為，金融、信貸等市場化手段卻使用不多。今年以來，南京、蘇州、揚州、鎮江等市土地拍賣，不少地塊出現高溢價，全社會對價格上漲的預期依然很強，穩控市場的壓力還在累積。因此，行政干預為主的調控方式，難以長期維繫，今後應注重把行政調控與市場化手段相結合，才能促進房地產市場持續健康發展。

朱曉明也表示，我省將進一步加強市場監管和輿情引導，重點排查房地產開發、銷售和中介服務行為不規範引發的社會問題，建立突發事件應急報告制度，切實做好維護房地產市場穩定工作。支持南京、蘇州、無錫、常州、徐州、揚州等6個城市率先開展培育和發展住房租賃市場試點工作，總結經驗並及時在全省推廣。

揚子晚報記者 石小磊

　　(出處：揚子晚報 2017年09月22日)

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沒開盤先發“告示” 貸款利率上浮15%

東方財經網 2017-09-22 23:46:06 來源：

原標題：沒開盤先發“告示” 貸款利率上浮15%

或許是不到20000元/�“主城低價房”的標籤，昨天開始接受買房人登記的南京堯化門樓盤華潤幸福里吸引了近3000組客戶申購，值得關注的是，開發商在受理現場特別提示“貸款利率將上浮15%”，這在以往還從未出現過。

據了解，這是華潤幸福里最後領取預售證的兩幢樓，上一次開盤則是在今年6月份。最新的一批房源共有164套，全部為毛坯交付，銷許價為18500元/�。揚子晚報記者查詢上一次開盤時的數據時發現，今年6月份的銷售均價為18498元/�，時隔三個月後樓價幾乎維持不變。

值得一提的是，開發商在現場發布的“告示”中明確提到，“因信貸政策收緊、銀行額度緊張，故此次簽約貸款利率上浮15％，請悉知”。銷售人員表示，近期有不少樓盤的買家因新房鑒證長期拖延，導致當初簽訂貸款合同中的優惠利率紛紛作廢，因而引發不少矛盾糾紛，所以先給買房人打上“預防針”。記者從南京多家銀行了解到，目前首套房的貸款利率普遍上浮10%左右，部分不達標的客戶可能會上浮15%以上，對於剛需買家來說，也相當於變相漲價了。

　　(出處：揚子晚報 2017年09月22日)

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一線城市齊了！廣州首套房貸利率最高上浮20%

東方財經網 2017-09-22 23:46:10 來源：

前两天，北京市全面上調首套房貸款利率，個別銀行甚至調整利率上浮達20%，主管機構也對此表示支持。與此同時，記者也了解到，廣州市的各大銀行也將首套房貸款利率上調到了20%，甚至民生、華夏、中信等銀行已經停貸。至此，北上廣深等一線城市已全面實現首套房貸款利率上調。而從全國來看，8月份，全國首套房貸款平均利率為5.12%，相當於基準利率的1.04倍，連續8個月上升。

　　(出處：央視網 2017年09月22日)

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北京六度上調房貸利率 首套最高上浮10%幾成一二線標配

東方財經網 2017-09-22 23:46:35 來源：

銀行房貸利率已經連續8個月走高。近期，北京等多個一線城市繼續上調首套房按揭貸款利率，而二線城市如天津、青島也不例外。

第一財經記者9月21日走訪北京地區多家銀行營業部發現，首套房按揭利率較基準利率上浮5%～10%，二套上浮20%，已經成為北京銀行業內的普遍情況。在上海，首套按揭利率也上浮5%～10%，二套則在11%～18%不等。

不光是一線城市，部分二線城市同樣上調了房貸利率。青島某房地產中介內部人士告訴記者，今年8月，該地區銀行陸續分別上調首套、二套房利率至較基準利率上浮10%和20%。這已經是繼年初以來的第二次調整。無獨有偶，記者了解到，在天津4月份持本地戶口貸款購買首套房，在中行、農行、工行等大行還可以拿到基準利率，經過近期調整后，如今統統上浮5%，而二套則大部分為上浮15%。

一二線城市紛紛上調房貸利率

第一財經梳理髮現，北京首套房按揭利率已連續上調了6次，從基準利率的8.5折一直調至基準利率的1.1倍。雖然各家銀行步調不一，但整體保持了連續走高的態勢。

早於今年6月便率先一次調整到位的民生銀行，當時將首套房按揭利率調整為較基準利率上浮10%，二套房上浮20%，引起業內矚目。

不到3個月，北京地區各家銀行便紛紛效仿。此前保持首套房基準利率的大行也按捺不住。記者了解到，國有大行工、農、中、建紛紛於9月14日上調北京地區首套房貸最低為基準利率上浮5%。目前五大行里只有交通銀行仍然表示，首套房貸最低仍執行基準利率，近期將根據市場變化情況考慮適時上調。

此前對首套房貸執行最低利率為基準利率的中信銀行，則乾脆自9月1日起將首套房利率調整為上浮10%。北京地區某房地產中介還對第一財經表示，有些銀行目前都已經不放房貸了。記者了解到，個別銀行的一些網點因額度問題，暫時無法申請到房貸。

對此，央行營業管理部9月19日發文回應稱，“房貸利率調整是銀行在北京市嚴格實施房地產市場調控、市場利率整體上揚的背景下，根據市場資金水平變化、自身資產負債管理需要所採取的自主行為，符合政策要求和導向，對此，人民銀行營業管理部积極支持。”

記者了解到，不僅僅在北京和上海等一線城市，二線城市近期也迎來了房貸利率上調，從打折到基準再到上浮，前後經歷三輪大調整。例如在天津，從年初各家銀行內部協商的首套房利率9.5折優惠，到6月份的基準利率，近期調整后普遍實行較基準上浮5%～10%。

記者獲悉的一份天津某地產公司內部資料显示，本地戶口首套房貸中行、農行、工行仍適用基準利率，但前述當地房地產中介表示，事實上，從4月份銀行就陸續開始調整，目前普遍是首套房上浮5%， 二套大部分為15%。

在同樣房貸緊俏的青島，則是首套上浮10%，二套20%。“今年3月一些銀行還打折，到5月普遍都是基準，8月普遍上浮10%。”該地一位地產中介告訴第一財經。

他同時表示，不同銀行上浮政策差異較大。例如客戶購買房齡較老的戶型在郵儲銀行可以辦理房貸，但首套上浮幅度也較大，上浮20%。而滙豐銀行僅貸房齡在15年之內的，此外徵信流水要求高，首套上浮3%。

監管重申“居住”屬性

北京多家銀行集體上調房貸利率的背景，是北京銀行業新增房貸逐月下降，二季度“剛需”購房貸款佔比超七成。

“3月至6月，轄內銀行機構新發放個人住房貸款金額分別為239.21億元、236.08億元、218.15億元和158.46億元，貸款發放節奏持續放緩。”北京銀監局委員、副蔣平近日在銀監會例行發布會上指出。

這也印證了全國銀行業對個人住房按揭貸款的整體態度。從近期公布的大行半年報看，各家銀行對不同地區落實差異化住房信貸政策，房貸增速普遍下滑，發放節奏持續放緩。

數據显示，工農中建交五大行上半年個人住房貸款增速分別為11.6%、11.6%、9.28%、9.50%、8.56%，與去年末的28.80%、32.85%、28.85%、29.26%、27.45%相比，增速下滑明顯。

面對今年上半年一線城市密集出台的房地產新政，其中，作為傳統的按揭貸款大行，建行半年報显示，個人住房貸款餘額39261.90億元，較上年末增加3405.43億元，增幅9.50%，比上年末下降了19.76個百分點。建行表示，個人住房貸款業務嚴格執行差別化信貸政策，重點支持百姓購買自住房信貸需求。

工行方面，今年上半年個人住房貸款增加3746.90億元，增長11.6%，首套房的佔比超過九成。“我們一直堅持‘房子是用來住的，不是用來炒的’的定位，來決定在個人住房貸款業務方面的信貸政策。”工行行長谷澍在業績發布會上介紹，工行上半年新增個人住房貸款主要支持居民居住型和改善型住房需求。其中，一二線城市和三四線城市的比例大概在1:1，熱點城市的比重在逐漸下降。16個熱點城市的新發放個人住房貸款在全部個人住房貸款中的佔比，相比去年底下降了13個百分點。

近日，銀監會副主席王兆星在一場公開論壇上再次強調，銀行業要嚴格把握住住房居住性屬性，因地制宜地施策來去庫存。

“按照分類條款的原則，因城因地施策去庫存，是促進房地產長期健康發展根本的基礎，銀行業金融機構要牢牢把握住住房的居住性屬性，若是差別化的住房信貸政策，在抑制部分地區房地產泡沫的同時，來支持居民自住和進城人員對於住房的需要。房屋租賃市場發展和棚戶區改造也應該給予积極的支持。”王兆星表示。

　　(作者：宋易康)　　(出處：第一財經日報 2017年09月22日)

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房地產市場調控效果繼續顯現 長效機制仍待確立

東方財經網 2017-12-19 23:19:12 來源：經濟參考

 近日，一向敬業的楊明（化名）和單位領導請了假提前下班，因為下午六點整，他之前所看的武漢保利時代項目要在網上開盤。

不過，這次好運並沒有降臨。“我在電腦前守了半個多小時，一到六點整就點擊鼠標。但還沒等看清房號，230個綠色圖標全部被選完了。”楊明說道。

從南京開瑪莎拉蒂連夜排號，到武漢搶房，在調控一年後，購房者熱情依然未熄滅。對此，專家認為，未來中央政府將統一部署長期性和基礎性制度，堅持調控不動搖，減少獲利空間。

18日，國家統計局發布11月70大中城市住宅銷售價格變動情況显示，熱點城市房價繼續保持平穩。從環比看，七個城市新建商品住宅價格下降，降幅在0.1至0.3個百分點之間；北京、上海、鄭州和武漢四個城市環比持平。

國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，15個熱點城市中11個城市新建商品住宅同比下降，降幅在0.2至3.2個百分點之間，“分類調控、因城施策”房地產市場調控政策效果繼續顯現。

不過，二、三線城市樓市依然較熱。統計局數據显示，二線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比分別上漲0.5%和0.3%，漲幅比上月分別擴大0.2和0.1個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比分別上漲0.4%和0.3%，漲幅均比上月擴大0.1個百分點。

中原地產首席分析師張大偉表示，樓市在調控中逐漸退燒，但二三線城市依然高溫。這也是讓房地產企業銷售業績在2017年依然刷新歷史紀錄，全國房地產市場成交量價創造新紀錄的原因。

中原地產數據显示，截至11月底，包括碧桂園、恆大、萬科等31家重點房企合計銷售額達到了37287億元，同比2016年同期上漲高達47%。

中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，當前的降溫是行政調控壓力下的市場凍結。“而包括購房者和房地產開發企業、金融機構等市場主體依然對樓市持樂觀態度，這也是風險所在。”

中國住房發展報告（2017-2018）显示，中國居民購房抵押率（LTV）自2012年以來持續上行，2016年更是加速上行。截至2016年底，居民購房抵押率升至50%。2016年中國住房抵押餘額/LTV開始超越家庭房地產市值。

居民債務比重逐漸攀升。倪鵬飛說，“居民債務占居民可支配收入的比重已從2007年的不足35%，上漲至目前的90%，遠遠超出其他新興經濟體的水平。若考慮我國諸多的民間融資渠道，居民槓桿率恐怕會更高。”

一面是貸款的增多，一面是存款的減少。報告指出，目前中國居民部門貸款與居民儲蓄存款比率已由2007年的25%上升至目前的超過60%，居民新增貸款與新增存款比率，更是從10年前的50%左右上升至2014到2016年的年均97%，2016年更是出現存款增量低於貸款增量的現象。

倪鵬飛表示，居民部門加槓桿空間已越來越有限。他建議，應加快樓市調控長效制度和機制建設，明確房地產稅時間表，給予市場明確預期，減少各方的賭博心理。

“此前中央政治局會議已定調將加快住房制度改革和長效機制建設作為2018年重點工作。”中國房地產業協會法務部主任康俊亮表示，從明年開始，官方調控的重心將逐漸從各地頻繁出台的行政性調控向中央政府統一部署的長期性和基礎性制度轉移。例如，備受關注的不動產統一登記可能會在2018年實現全國聯網。

康俊亮指出，隨着一系列長期性和基礎性制度的真正落地，中國此次住房制度改革的效應和影響將不亞於啟動中國房地產市場“黃金十年”的1998年“房改”。

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