一線城市房價同比連跌15個月 專家預計下調將繼續

東方財經網 2018-01-19 20:45:02 來源：證券日報

 　■本報記者 蘇詩鈺

　　1月18日，國家統計局發布的2017年12月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據显示，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續15個月回落。專家表示，2018年樓市調控力度依然持續，北京等一線城市房價將繼續同比下調。

　　國家統計局城市司高級統計師劉建偉昨日表示，去年12月份，“分類調控、因城施策”房地產市場調控政策效果繼續顯現，70個大中城市中15個熱點城市新建商品住宅環比價格均在平穩區間內變動，房地產市場總體繼續保持穩定。

　　從環比看，有4個城市新建商品住宅價格下降，降幅在0.2個至0.3個百分點之間；北京、杭州和合肥3個城市持平。從同比看，有9個城市新建商品住宅價格下降，降幅在0.2個至3個百分點之間，這些城市新建商品住宅價格低於上年同期水平。

　　從商品房住宅房價數據看，12月份贛州、廣州、蚌埠、北海、深圳、福州、廈門7個城市房價環比下調，杭州、北京、合肥、石家莊、南昌、襄陽等城市房價環比持平。從新建商品房住宅價格同比數據看：深圳下調3%、福州下調1.7%、南京下調1.4%，另外，無錫、鄭州、杭州、成都、北京、合肥等9個城市房價同比下調。從二手房住宅價格同比數據看，北京跌幅第一，另外南京、合肥、天津、錦州也同比下調。

　　中原地產首席分析師張大偉昨日在接受《證券日報》記者採訪時表示，整體看，二手房價格調整非常明顯，從去年4月份開始到現在近10個月的時間累計跌幅超過15%，部分區域房源價格接近20%，北京二手房價格已經接近2016年四季度的房價。

　　據測算，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續15個月回落，去年12月份比11月份分別回落0.1個和0.4個百分點。二線城市新建商品住宅價格同比漲幅比上月擴大0.4個百分點，二手住宅價格同比漲幅與上月相同。三線城市新建商品住宅價格同比漲幅與上月相同，二手住宅價格同比漲幅連續5個月回落，比上月回落0.1個百分點。

　　國家統計局初步測算，去年12月份，一線城市新建商品住宅價格環比持平，二手住宅價格環比下降0.1%。二線、三線城市新建商品住宅價格環比分別上漲0.6%和0.5%，漲幅比上月均略微擴大0.1個百分點；二手住宅價格環比均上漲0.3%，漲幅均與上月相同。

　　張大偉表示，同比與環比下調的城市，最主要的特點都是2017年執行了歷史最嚴格的調控政策，持續加碼調控，出現了市場下行的效果。目前看，2018年調控政策力度依然持續，70個城市房價數據依然會明顯分化。最近發布吸引人才政策的多個城市，預計房價在2018年年初有望平穩，北京等一線城市房價在2018年將繼續同比下調。

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國內租賃住房市場再迎里程碑 龍頭房企試水REITs

東方財經網 2018-02-06 14:56:24 來源：證券日報

 　　國內租賃住房市場再迎里程碑

　　龍頭房企試水REITs

　　■本報記者 王 崢

　　繼新派公寓類REITs、保利租賃住房REITs、招商蛇口長租公寓CMBS以及旭輝領寓類REITs接連獲批后，“中聯前海開源-碧桂園租賃住房一號資產支持專項計劃”（下稱“碧桂園租賃住房REITs”）也於2月2日獲得了深圳證券交易所審議通過。

　　據悉，該REITs產品由碧桂園集團聯合中聯前源不動產基金管理有限公司（“中聯基金”）共同實施，產品規模100億元，採取儲架發行機制，即一次核准、多次發行，間接實現了該REITs產品的“擴募”，並獲優先級評級AAAsf。

　　作為國內首單達到百億元級規模的REITs產品，碧桂園租賃住房REITs亦是租賃住房領域最大規模的證券化產品，超過了此前招商CMBS的60億元，保利的50億元及旭輝30億元規模的REITs產品。同時，業內人士普遍認為，碧桂園租賃住房REITs的獲批，有助於進一步推動租賃住房市場健康、快速、專業化、規模化發展。

　　龍頭房企試水REITs

　　黨的十九大以來，我國租賃住房市場建設迎來新的蓬勃發展。此前，住房城鄉建設部黨組書記、部長王蒙徽在全國住房城鄉建設工作會議中對2018年工作任務作出部署，要深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度。大力發展租賃住房市場特別是長期租賃，在人口凈流入的大中城市加快培育和發展租賃住房市場，鼓勵租賃住房企業機構化、規模化發展。

　　在有關人士看來，碧桂園百億級租賃住房REITs獲批正是政府監管部門對龍頭民企碧桂園響應國家號召、以實際行動投身租賃住房市場建設的积極回應和支持。

　　值得注意的是，證監會方面也堅決貫徹了黨的十九大和2017年中央經濟會議提出的加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的租房制度相關政策要求，大力支持通過資產證券化等金融創新工具支持租賃住房的發展，深圳證券交易所對租賃住房證券化產品設置了綠色通道、專人專崗，確保此類項目的高效審核。“本單產品是以高周轉為標籤的龍頭房企，通過‘併購/開發-自持-運營’模式獲取房源，並創新嘗試以自持租賃住房為基礎資產的REITs，具有很好的市場帶動效應”，深圳證券交易所相關業務負責人表示，“租賃住房企業可借鑒碧桂園租賃住房REITs模式，實現對自身租賃住房業務的有益支撐”。

　　證監會相關業務負責人表示，碧桂園在租賃住房領域的戰略布局、特別是與REITs工具有機結合的創新嘗試符合當前推動租賃住房發展的大趨勢，具有較強的代表性，下一步相關機構要着力做好租賃住房底層物業的管理運營質量，實現金融支持與租賃住房產業發展的良性循環。

　　構建長租閉環

　　2017年12月20日，碧桂園發布長租公寓品牌—“BIG+碧家國際社區”，宣布未來三年要提供100萬套租賃房源。

　　碧桂園集團主席楊國強表示:“推進租賃住房是國家對人民的愛護，碧桂園堅決擁護並將以實際行動積极參与其中。”

　　“碧桂園集團將把租賃住房業務當成偉大事業和戰略來做”，碧桂園集團總裁莫斌表示，碧桂園作為中國新型城鎮化進程的身體力行者，積累了二十六年的城鎮化建設及開發經驗，將會成為其開展租賃住房業務的獨特優勢。碧桂園有信心、有能力，將“社會責任擔當”與“企業升級發展”有機結合，為人民的美好生活、為房地產市場的健康長效發展貢獻力量。

　　本次REITs產品是碧桂園集團在租賃住房領域的又一次金融創新嘗試，此前，碧桂園已經開創長租領域的銀企合作模式，相繼與中信銀行、中國建設銀行等簽署長租公寓融資戰略協議，並陸續接受放款。

　　“這是千億元級別的戰略性布局，隨着整個房地產行業從增量市場轉為存量市場，銷售轉持有將給企業營運帶來巨大挑戰”，碧桂園集團首席財務官兼集團副總裁伍碧君表示，近年來碧桂園呈現出非常良好的發展勢頭，公司於2017年9月份取得國際權威評級機構惠譽給予的企業信用投資級評級，同年11份月被納入香港恒生指數成份股，皆反映了資本市場對碧桂園的充分肯定，和對公司未來發展前景的信心。再加之此次REITs成功試水，碧桂園將綜合運用各類金融工具，構建租賃住房完整金融鏈條，保障租賃住房戰略的順利實施。

　　推動國內REITs深化發展

　　實際上，金融創新必須以產業為支撐、為產業服務，而產業的發展也對金融創新提出更高的要求以及更有力的促進。自去年下半年以來，乘着租賃住房市場發展的政策東風，包括新派公寓、保利地產、旭輝領寓等在內的多家長租公寓運營商申請的REITs產品獲批。

　　高和資本執行合伙人周以升告訴《證券日報》記者，目前租賃公寓已成為中國最重要的商業物業形態，資產證券化可以盤活存量商業物業。鑒於監管層和業內一步步紮實的推動和創新，權益型的公寓類REITs很可能是公募REITs的最後一個裡程碑。公募REITs不僅是房地產開發商商業模式轉換的關鍵，也是政府發展模式轉變的關鍵。在公租房廉租房領域，可以大大改觀原有的政府投資能力的約束。

　　同時，中聯基金執行總經理范熙武表示，作為首單百億元級REITs，碧桂園租賃住房REITs不僅有利於促進我國租賃住房市場的發展，也將對我國REITs的發展產生积極影響，具有極強的象徵及示範效應。

　　此外，目前我國存量資產的證券化相較國際上的發達市場仍有較大發展空間。例如我國單隻REITs的平均規模僅為22億元，而亞洲約為90億元、美國約為90億美元。因此，上述業內人士認為，碧桂園租賃住房REITs的成功獲批，會極大提振市場信心，有望進一步推動國內REITs的規模化、縱深化發展。尤其是引入社會資本后，不但可以更好的盤活存量房市場，還可降低開發商在租賃業務中的財務壓力。

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政策效果顯現 1月份超八成城市樓市成交量環比下降

東方財經網 2018-02-06 16:54:23 來源：經濟參考報

 1月份超八成城市樓市成交量環比下降

　　2018年房地產調控政策繼續堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。1月份，政策效果顯現，市場整體平穩運行，各線城市成交環比均有不同程度下降。 　　中國指數研究院近日發布的數據显示，2018年1月監測的主要城市成交面積環比下降18.09%，超八成城市環比下降，同比則上升19.22%。月內，一線及二三線代表城市成交量環比呈現不同程度回落態勢，政策效果持續顯現。 　　環比來看，23個城市下降，長沙降幅最明顯，為61.02%，北京次之，降幅近6成；環比上升的城市中，西安和泉州升幅明顯。同比來看，20個城市上升，泉州上升幅度明顯，寧波次之。 　　分各線城市來看，一線城市成交面積環比下降27.92%，其中北京、廣州降幅較大，均超30%；一線城市同比下降2.65%，北京降幅顯著。二線代表城市成交面積環比下降18.97%，同比上升23.89%。三線代表城市成交面積較上月下降6.25%，同比上升18.70%。 　　“堅持調控目標不動搖、力度不放鬆，保持房地產市場調控政策的連續性和穩定性。”中國指數研究院相關分析人士認為，“從1月份地方省市密集召開的政府工作會議來看，加快住房制度改革和長效機制建設，增加土地供應、優化供應結構，加大租賃市場供地力度、多渠道籌措租賃房源，將是各地2018年建立房地產市場長效機制的工作重點”。 　　月內，各地陸續召開住房城鄉工作會議，部署今年住房工作任務。其中，福建、山東、四川、甘肅、湖北、青海等省份表示，2018年將綜合運用立法、土地、金融、行政等手段，分別從制度改革、結構調整、政策調控、土地供應、金融監管、風險防控等方面出台措施，大力發展住房租賃市場，紮實推進新一輪棚改工作，多渠道解決群眾住房難題，抓好房地產市場分類調控，推動建立房地產市場平穩健康發展長效機制。 　　1月16日，國土資源部、住房和城鄉建設部批複意見，原則同意瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等11個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案。這也意味着第一批部署的13個試點城市全部進入實施階段。 　　中指院分析人士認為，2017年以來，中央积極構建購租並舉的住房體系，先後出台多項政策鼓勵住房租賃市場發展。2018年各級地方政府都會积極響應租賃政策的落實和發展。未來，租賃住房、共有產權房等保障性住房以及商品房將成為住宅市場的三駕馬車，共同促進房地產市場平穩健康發展以及人民幸福生活的實現。 　　“據初步估算，到2030年我國租賃人口將達2.7億，市場規模將達4.2萬億元，是目前的4倍以上，足見未來租賃市場的空間巨大”。該人士指出。

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一、二線樓市春節休眠 三、四線銷售員值守賣房

東方財經網 2018-02-22 18:39:42 來源：證券日報

 “賺一、二線城市的錢，買三、四線城市的房”已成為在外打拚人士的投資選擇。近幾年，每到春節期間，與一線城市大部分新建樓盤關門放假不同的是，三、四線城市的銷售中心有銷售員值班，接待購房者，可進行正常交易。

　　“春節到現在，一直有銷售員值班，早上9點準時開門，可隨時來看房諮詢。”某進入濰坊的全國性房企旗下樓盤的銷售員表示，春節期間還有一定優惠，由於春節前來買房人比較多，目前這期開盤的房源已所剩不多。

　　事實上，“返鄉置業潮”已經成為房企的“搶收窗口期”。中原地產首席分析師張大偉向記者表示，從春節期間的網簽數據來看，一、二線城市的網簽數據基本暫停，長假期間，全國樓市依然以三、四線城市為主。

　　張大偉進一步稱，從春節前一周開始，熱點城市的樓市就進入了“休假模式”。

　　據中原地產研究中心統計數據显示，2月上旬，一線城市新建住宅成交量環比下降33%，二線代表城市環比下降18%，同比有所回落；三線代表城市成交量環比下降9%，全部城市均有不同程度的下降。從同比數據來看，整體成交繼續上升，升幅35%。

　　張大偉稱，2018年春節期間，大部分三、四線城市房地產市場成交均比往年活躍。從全國看，很多距離一線城市近的四線城市的房地產市場成交量超過了二線城市。其中，“返鄉置業”是重要購買力之一。

　　“孩子馬上要幼兒園了，今年春節回國過，就決定在老家買一套房，春節后也好放心出國繼續打工賺錢。”一位老家在唐山的受訪者劉先生向本報記者表示，買好學區房之後，再請父母過來和孩子一起住。因為打工賺來的錢存在銀行也是閑着，買了房子，一方面可以用於居住，一方面也是一筆投資。

　　事實上，這也是眾多“返鄉置業”人群的買房初衷。鑒於此，不少開發商為了完成銷售任務，在春節期間不放假，正常賣房，甚至提供打折優惠。

　　張大偉也表示，2018年中國房地產市場主要看三、四線城市，房地產調控政策的變化也將集中在三、四線城市實施，預計政策將寬緊結合，寬在吸引人才和滿足自住需求，緊在打擊投資投機行為。

　　值得一提的是，截至2月21日，從全國土地市場的成交情況來看，熱點城市土地成交金額同比均明顯上漲。2018年至今，土地出讓最多的50個城市合計賣地金額達到了5644.6億元，同比上漲幅度達到了63.2%，13個城市賣地收入均超過百億元，34個城市賣地收入均超過30億元。由此可見，開發商為了完成規模目標的投資熱情。(證券日報)

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萬科股東大會明日召開 或披露王石離任審計報告

東方財經網 2018-02-22 18:40:35 來源：

 “快速回歸工作狀態”，是春節長假后每個公司都希望達到的狀態。而萬科(02202-HK)公司，即選擇在明日(2月23日)，長假結束的第二天，在深圳召開2018年第一次臨時股東大會。

　　此前，2月5日及2月13日，萬科分�在港交所和深交所公告了此次臨時股東大會的兩個議案：《關於調整公司董事和監事薪酬方案的議案》以及《關於提請股東大會授權發行債務融資工具的議案》。

　　由於在不久前，萬科獨董劉姝威曾向證監會發出公開信，炮轟寶能的7個資管計劃，引發軒然大波。因而此次股東大會的兩個議案中，由於董事、監事薪酬方案的議案涉及到劉姝威而更受關注，其年度薪酬將從30萬元翻倍至60萬元，引來不小的質疑聲音。這也為本次股東大會留下了一個懸念：劉姝威究竟能否成功加薪？

　　事實上，除了劉姝威的加薪，本次萬科股東大會還有諸多問題待在大會上審議或予以回應。通過對議案及媒體公開報導的整理和盤點，至少有以下六大焦點問題或在股東大會上提出或“水落石出”：

　　焦點一：獨董劉姝威能否成功加薪？

　　萬科此次董事和監事薪酬方案調整，其中包括獨立非執行董事每月領取的董事酬金(職務薪酬)擬由2.5萬元(含稅)提高至5萬元人民幣(含稅)，即年薪從30萬翻倍至60萬。

　　因公開信事件，這一加薪被市場戲稱為萬科送給獨董劉姝威的“大禮包”。而翻倍之後，萬科將成為A股獨董薪酬的第四高的公司，僅次於民生銀行(8.34, -0.04, -0.48%)、分眾傳媒及中國平安(85.9, -0.70, -0.81%)，同時也成為房地產行業獨董薪酬最高的公司。

　　相比於高居前列的獨董薪酬，Wind資料显示，2016年萬科的凈資產收益率ROE則排在 A股的第461位，房地產行業的第12位。再加上“獨董不獨”的質疑，這一加薪方案很可能會在股東大會上被中小股東挑戰。

　　不過，由於深鐵、萬科管理層及盟友的持股合計超過40%，而該議案只需獲得參与投票的半數贊成票即可通過，預計中小股東將很難阻止劉姝威的加薪。

　　焦點二：劉姝威發公開信前是否與董事會溝通？

　　劉姝威的公開信發出后，諸多律師質疑其履職不當。廣東奔奔律師事務所主任劉國華(0.091, -0.00, -4.21%)律師表示，根據相關規定，若劉姝威認為有可能出現損害中小股東權益的事項，應當向董事會或者股東大會發表獨立意見。

　　而此前萬科方面曾公開表示，劉姝威發表公開信之前，未與公司做相關溝通。如果真的如此，萬科董事會是如何看待劉姝威這種“繞開董事會”的行為呢？本次股東大會上，或許不得不向中小股東做出相應解釋。

　　焦點三：寶能及萬科管理層資管計劃後續如何處理？

　　劉姝威一封公開信，將資管計劃的到期問題�上了檯面，不僅引發萬科股價下挫，甚至成為了春節前一場小型股災的導火索。在資管新規基本確定延長過渡期的情況下，持有萬科的幾個資管計劃成為了處置方式的風向標，既包括寶能的9個資管計劃，也包括萬科管理層的2個資管計劃。

　　這些資管計劃後續如何處理，或許無法在股東大會上給出準確方案，但很可能會成為關注股價走向的中小股東的關注焦點。尤其是在資訊披露上遠不如寶能詳細的萬科管理層資管計劃，或將面臨更多的追問。

　　焦點四：“遲到6年的信披”如何解釋？

　　在兩個議案公布后，有媒體發現，這是萬科經濟利潤獎金制度在實行8年後首度披露董事會主席、總裁的分配比例。

　　由於此前經濟利潤獎金制度和基於此制度建立的萬科事業合伙人制度，都面臨着信披不充分、甚至違規的質疑，此次披露，被認為是萬科公司治理在“寶萬之�”之後趨向透明化的表現。

　　2016年，寶能曾直接以公告的形式，指出“公司董事、監事在該制度中能夠獲得的報酬及獲得該等報酬的依據，董事會從未向投資者披露過，違反上市公司資訊披露有關要求”，並以此作為罷免王石、郁亮等董事會成員的理由。

　　萬科經濟利潤獎金制度實行於2010年。此次議案，披露了原本應在2011年年報(2012年春節)開始披露的經濟利潤獎金分配比例，被認為是“遲到6年的信披”。

　　萬科董事會或許要對這一資訊披露為何會“遲到6年”做出解釋，是否有人須為過去的信披不足而擔責？在6年後的此刻進行披露的原因又是什麼？披露董事會主席、總裁的分配比例后，是否會繼續披露所有參与經濟利潤獎金制度和合伙人制度的董事、監事、高管的分配比例？這些問題，都待董事會予以回應。

　　焦點五：合伙人制度三年封閉期到期，會否披露獲益及分配情況？

　　2014年，萬科經濟利潤獎金制度開啟了三年的封閉運行期，期間不得進行分配，所有獎金注入集體獎金池，成為資管計劃的劣后資金，開始購買公司股權，從而演變為合伙人持股計劃。

　　目前，三年封閉期已經完成，但獲益及分配情況並未做披露。僅有媒體的估算稱兩個資管計劃獲益超過200億元，投資回報率達到13倍。

　　此次股東大會，會否公開回應合伙人制度的獲益情況，以及王石、郁亮等董監高在當中的權益情況？

　　焦點六：王石的離任審計報告會否披露？

　　2017年6月30日，王石正式卸任萬科董事會主席，迄今已經過去近8個月。

　　按照萬科公司章程萬科公司章程第143條規定，“於公司受薪的董事離任審計結束后十個工作日�，董事會應對離任審計報告進行審核並發表意見。董事會應將離任審計結果和董事會意見在十個工作日�報證券監管部門和證券交易所，並在最近一期股東大會上報告。 ”

　　王石的離任審計報告是否已經完成？會否在本次股東大會上報告？仍有待明天的股東大會揭曉。而此前有關王石在萬科所獲薪酬數目乃至遊學期間的報酬問題，一直有所�議，或許將在離任審計報告中予以正面回應。

　　在萬科披露�年經濟利潤獎金給董事會主席和總裁的分配比例后，有媒體計算出王石、郁亮二人2010-2016年7年間即時現金薪酬、經濟利潤獎金、合伙人制度收益，三項合計均超過10億元。

　　焦點七：董事會能否獲得350億債務融資工具授權？

　　除了董事、監事薪酬方案外，本次股東大會審議的另一個議案則是提請股東大會授予董事會在不超過人民幣350億元的範圍�一次或多次發行直接債務融資工具的一般性授權。該議案通過後，低於350億元的債務融資將不再需要經過股東大會審議，而可由董事會直接決定。

　　議案中表示，如350億元債務融資工具全部完成發行，則如果募集資金未用於償還已有負債，則公司的資產負債率將由2017年3季度末的約83.53%提升至約84.08%，凈負債率保持不變。

　　不過，值得注意的是，此前董事會在2014年和2015年分�獲得了150億元範圍�發行債券的權利，但均已經到期。而此次申請的授權範圍從一次性最高150億，上漲至350億元，增幅達到了167%。

　　發債授權的急劇擴大，與出身財務的祝九勝擔任總裁、萬科進一步金融化、依靠併購的趨勢相符。對此，萬科給出的解釋是加速向“城市配套服務商”的轉型。如前所述，這一議案也僅需半數贊成票即可通過，最終獲得通過懸念不大。

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