碧桂園的“黑天鵝” 森林城市停止國內銷售

東方財經網 2017-04-13 15:48:12 來源：北京商報

一季度強勢的銷售業績依舊難掩碧桂園頭上的陰霾。日前，碧桂園集團相關負責人透露，碧桂園馬來西亞的森林城市項目已經完全停止在中國的銷售計劃。由於森林城市八成買家來自國內，調整銷售策略后，森林城市對碧桂園年內業績貢獻可想而知。有業內人士表示，森林城市暫停國內銷售對公司整體業績影響不大，但依然可以看做這家致力衝擊行業榜首的房企在2017年的一次“黑天鵝”事件，對該公司的“士氣”影響不可忽視。

森林城市的陰影

近日，有消息傳出碧桂園在馬來西亞的森林城市項目已經完全停止在中國的銷售計劃。

該消息在線下也得到證實，碧桂園在北京地區的銷售案場已不再推售森林城市項目。日前，北京商報記者在碧桂園位於望京的銷售展廳發現，以往強勢推盤的馬來西亞森林城市項目已悄然“下架”，取而代之的則是碧桂園的海南項目。面對國內壓制資本外流管制政策的殘酷現實，碧桂園終於痛下決心，全面停止森林城市國內銷售。

早在3月9日，碧桂園森林城市曾短時暫停在國內銷售位於馬來西亞的森林城市項目。但當時碧桂園方面則回應稱，此次銷售暫停主要是展廳升級改造原因，與傳言的外匯管制無關。而後，森林城市項目宣布恢復正常銷售。

“此次全面停止森林城市國內銷售主要還是受國內壓制資本外流的外匯管制政策影響。”一位熟悉碧桂園的人士表示，由於森林城市高達80%的買家均來自國內，國內買家因外匯管制政策，支付能力受到明顯限制，在造成大量客戶流失的同時，已認購合同難以履約的情況大量出現。

同時，部分買家出現了取消購買被收違約金的情況，而由此引發的糾紛也日益頻發，由此碧桂園也一度承受較大輿論壓力。對此碧桂園相關負責人在接受媒體採訪時表示，主要是因為外匯管制政策，不能繼續繳付剩餘款項的森林城市買家，申請取消訂單將不會被徵收棄權費。該負責人還表示，森林城市項目是依據馬來西亞和中國兩地的條例進行，目前只有大約5%的投資者想要取消這項投資。

有消息显示，碧桂園已開始調整森林城市銷售策略，目前除了在新加坡開設展廳外，還會將銷售重點轉向中國香港、中國台灣、日本以及歐美等地，期望吸引更多中國以外的買家。但由於森林城市項目高達80%的買家均來自國內，期望吸引更多中國以外買家的策略恐怕短期內並不會太樂觀。

碧桂園的“黑天鵝”

“森林城市對企業的影響暫時還難以估計，但至少對企業將是不小的衝擊。”一位業內人士分析，從單體項目上來看，森林城市項目作為超大規模地產項目投資額巨大。2016年12月，碧桂園曾對外宣布項目總投資將達到6900億元。按照此前公布的規劃，森林城市將會發展成一個包含旅遊會展、醫療保健、教育培訓、外企駐地、近岸金融、電商基地、新興科技、綠色與智慧產業等八大產業聚集的產能新城。從投資角度來看，項目整體投資巨大，對企業的資金能力將是極大的考驗。而且整個項目將進行填海、淡水設施引進、網絡配套設施建設、跨海大橋工程等龐雜的系統性建設。據稱，該項目整體將耗時20年，也是碧桂園在海外最大的房地產項目。

然而，超長的開發周期讓項目存在諸多變數，馬來西亞政策的不穩定因素以及與周邊其他房企海外項目的競爭，也讓這個超級大盤存在諸多挑戰。此外，項目投資成本如此巨大，以及項目天價營銷推廣費用都曾為外界所詬病。但無論如何，最先擊倒森林城市項目的卻是外匯管理政策的收緊。

上述人士指出，森林城市項目甚至在短期內已經成為碧桂園的標誌項目之一，它的停售帶來的負面效應現在還很難說，但至少在公眾的印象上絕對有減分效應。

實際上，碧桂園也正在極力修補事件給公司帶來的負面影響。點開碧桂園的官方網站，一封署名為碧桂園董事長楊國強的公開信就會以“開屏廣告”的形式強制彈出覆蓋網頁。公開信的主題為“碧桂園是什麼”，除介紹碧桂園取得的成績之外，公開信詳細闡述了森林城市的規劃和建設理念，以及碧桂園對未來的憧憬和夢想。

據了解，碧桂園將2017年定為品質管理年，按照計劃，年內公司將更加強調產品品質，楊國強也曾在多個場合要求碧桂園人琢磨工匠精神，並將其視為公司的核心競爭力。森林城市項目暫停銷售能否成為碧桂園今年登頂的新變數是各界共同擔憂的問題。

登頂的X變量

“快速增長的公司業績也許能沖淡甚至化解外界對森林城市的尷尬窘境。”一位熟悉碧桂園的人士表示，企業規模如果能迅速做大將有助於化解企業以往存在的很多問題。

事實上，就在多數人認為萬科將憑藉3月實現636.4億元的“爆髮式銷售”完成對此前領先的碧桂園的反超時，碧桂園則同樣以634億元的銷售業績守住了一季度銷售“一哥”的位置。

4月10日碧桂園發布的未經審核營運數據显示，公司及其附屬公司，連同合營公司和聯營公司，2017年一季度實現合同銷售金額約1506.6億元，合同銷售建築面積約1664萬平方米。3月碧桂園銷售額達到634億元，僅比萬科636.4億元銷售額少2.4億元，但一季度總銷售額則較萬科1502.7億元多出3.9億元。實現首季度力壓萬科暫時登頂的局面。對於業績增長，碧桂園集團副總裁兼營銷中心總經理程光煜坦言，這得益於市場穩定、布局均衡、產品力提升等多方面因素，以及前置營銷工作的成功，比如“春節不打烊”，分享春節返鄉置業紅利等。

碧桂園搶開局的意識非常強烈。前述分析人士表示，碧桂園2017年沖第一還是有機會的，但目前來看，與萬科的差距極其微小，即便是恆大後續推盤力度也會不斷加大。尤其是今年行業限購政策不斷出台的市場大背景下，布局甚廣的碧桂園也面臨不小的壓力，保住榜首恐怕不那麼容易。此前，碧桂園集團總裁莫斌也曾表示，公司一二三四五線城市全面出擊，“哪裡有市場，哪裡就有碧桂園”。

業內人士分析，碧桂園2015年、2016年拿地規模均名列前茅，截至去年底碧桂園未售的土地儲備中，目標市場為一二線城市的項目總貨量約7150億元，其中，目標市場為三四線城市的項目貨量約4836億元。

楊國強曾表示，“森林城市項目僅僅詩司的一個盤，對業績總量來說微不足道，對碧桂園全年銷售目標影響不大”。按碧桂園去年3088.4億元的總銷售額計算，森林城市銷售額佔總銷售比約為5.83%，權重並不算高，加上一季度表現，碧桂園年內業績仍可期待。

但市場上也有擔憂之聲，一季度業績暫時還難以說明太多問題。畢竟，3月以來各地調控政策頻繁出台，企業後續壓力陡增，尤其是在年報披露的碧桂園去年國內合同銷售前100的項目中，有近半項目均位於目前已出台了限購新政的城市和區域，這也是碧桂園年內能否登頂的最大變量因素。此外，森林城市項目的滑鐵盧事件無疑已成為碧桂園2017年的“黑天鵝”事件，對公司“士氣”的影響也不能低估。

（來源：北京商報）

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一季度全國房地產業新登記註冊企業3.3萬戶 同比增長45.8%

東方財經網 2017-04-13 15:48:14 來源：21世紀經濟報道

根據4月12日國家工商總局公布的数字，2017年第一季度新登記企業125.5萬戶，同比增長18.0%。

國家工商總局新聞發言人於法昌主任表示，新登記企業的快速增長，和企業登記註冊便利化的深入推進有密切關係，註冊程序的便利激發了企業熱情和“雙創”活力。

不過，也有值得引起關注的因素。比如，受房價上漲影響，一季度房地產業註冊企業繼續較快增長，新登記3.3萬戶，同比增長45.8%。

第三產業為新增企業主體

根據國家工商總局公布的数字， 今年前三個月的新登記企業數量都高於上年同期水平，特別是3月份快速增長，達到52.9萬戶，同比增長27.3%。

第一季度，新登記企業125.5萬戶，同比增長18.0%，保持平均每天新登記企業1.4萬戶。21世紀經濟報道了解到，2015年和2016年，全國平均每天新登記企業分別為1.2萬戶和1.51萬戶。2017年一季度新登記企業数字不算太高，但是從3月看，日產生1.7萬戶企業，仍創新高。

根據了解，目前企業登記也有新的變化，一季度三次產業新登記企業分別為4.8萬戶、22.2萬戶、98.4萬戶，分別佔3.8%、17.7%和78.5%，第三產業仍是新增企業的主體。

但從增長速度看，第三產業新設企業增速有所放緩，從2016年上半年增長30.2%、三季度的23%、四季度的17.4%，調整為今年一季度的14.2%。

另外第二產業新設企業快速增長。在去年各季度較快增長基礎上，今年一季度同比增長45.1%。第二產業新設企業的增長，主要是由於建築業的快速增長帶動的，同比增長73.1%。製造業註冊企業同比增長25.4%，比上年同期提高13.4個百分點。

中國社科院工業所副研究員恭弘=叶 恭弘振宇認為，新註冊企業的增長與這短期內實體經濟的復蘇有關係。另外民間資本的投資拉動作用比較明顯。

國家鼓勵創業，以及國家的“放管服”的行政體制改革進入了比較實質性的推進階段，這些政策也起了效果開始顯現出來。“各地推動創業的积極性也很高，這都促進了社會創業投資的快速增長。”他說。

新設房地產中介類企業增長較快

需要注意的是，一季度新設立房地產中介類企業多。

工商總局的報告显示，去產能、去庫存等政策調整效應在各行業差異較大。總體上，新增企業的行業特點，綜合反映了投資傾向、市場需求和價格機制的影響。如建築業企業的高速增長，與基礎設施投資拉動密切相關。製造業有所加快，與政策倡導實體經濟以及新的市場需求相吻合。受房價上漲的吸引，房地產業繼續較快增長，新登記3.3萬戶，同比增長45.8%。

發展研究中心發展戰略和區域經濟研究部研究員宣曉偉認為，在國家抑制炒房的大環境下，房地產新增企業數依然大幅增加，與對房地產價格仍有上漲預期有關。

對此，國家統計局經濟景氣中心副主任潘建成認為，部分城市房價居高不下，已經嚴重影響到了經濟的正常運行，這也是經濟脫實向虛的一個根源之一。

他認為，要通過房地產的調控使經濟結構更加地優化，經濟運行質量更高，仍要堅定不移地進行房地產調控。

另外，數據显示，一季度新經濟特別是新興服務業持續較快發展。 一季度新登記信息技術服務業、科學研究和技術服務業企業共5635戶，增長40.1%。但是傳統行業在放慢，比如產能過剩行業新企業增長低於平均水平，鋼鐵、煤炭、水泥、電解鋁、平板玻璃、船舶等6個產能過剩行業，新登記企業1692戶，同比增長19.6%；註銷企業674戶，增長34.3%，快於企業增長速度；吊銷企業204戶，負增長24.2%，吊銷速度下降。

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北京學區房快速降溫成交量回落 二季度樓市調控料延續

東方財經網 2017-04-13 15:48:19 來源：中國證券報-中證網

中國證券報

□本報記者 彭揚 實習記者 崔健一

北京樓市“3・17新政”即將滿月。中國證券報記者日前走訪北京市西城區、海淀區、房山區等地樓盤和房產中介發現，前來諮詢的購房者或賣房者數量較“3・17新政”出台前後明顯減少，很多中介門店罕有來訪客戶，同時中介對學區房三緘其口。業內人士表示，熱點城市房價過快上漲的趨勢已被初步遏制，未來仍須從供需兩端發力，繼續對炒作、投機等行為重拳出擊。

學區房下架

“雖然很多樓盤的新房在‘3・17新政’出台前就賣出了，但一些購房者在外地曾有住房按揭貸款，因此這次在北京購買的首套房也被認定為二套房，所以一些人由於首付款不足而選擇退房。”房山區某房產中介工作人員表示，由於限購，最近樓市成交量驟降，大家都在觀望。

海淀區某房產中介人員表示，新政出台後，樓市處於冷靜期。業主報價逐漸傾向於合理，不像之前那樣特別高，多少有一些回落。現在房少，客戶少，買家的議價空間也在加大。

從數據來看，在一連串調控“組合拳”打出后，北京地區的樓市成交量開始回落。中國指數研究院數據显示，在剔除保障性住房后，上周北京商品住宅成交面積環比下跌23.64%。

“天價學區房”是北京本輪房地產調控的重點之一。北京市住建委、工商局、網信辦11日聯合約談鏈家網、我愛我家網、房天下網等15家發布房源信息的網站，要求不得使用“商住兩用”、“學區房”等宣傳語。

中國證券報記者在鏈家網查詢時發現，東城區、西城熱門學區周邊所謂“學區房”已全面下架。在檢索“平房”時，只出現2個結果。

房產中介對學區房三緘其口。某中介工作人員說：“具體的學區劃分，你得問北京市教委。我們現在就是賣住宅，至於屬於哪個學區，真的不太清楚。”另有中介人士坦言，由於今年學區房政策會有較大變動，現在買在哪個小區都不太保險。

土地供應節奏加快

北京“3・17新政”出台以來，在需求側限購、限貸和供給側加大土地供應的雙重作用下，樓市熱度明顯下降。

從一季度的情況來看，北京市供地速度有所加快。北京市規劃國土委數據显示，一季度北京市供應經營性用地約230公頃。其中，商品住宅供地161公頃，是去年同期的6.2倍，是去年全年商品住宅實際供地量的1.5倍。

中原地產首席分析師張大偉表示，土地供應量增加有利於緩解供需矛盾，長期來看，會對抑制房價快速上漲起到明顯的作用。民生證券房地產業分析師徐超預計，今年北京市實際供應住宅用地將達875公頃，較去年有大幅增長。

二季度調控料延續

從全國範圍來看，樓市調控正在持續升級。

“對一線城市而言，庫存去化周期較短，但考慮到中心區域增加住宅用地的客觀難度較大，新增住宅用地可能更多地分佈在外圍區域。”華泰證券首席宏觀研究員李 超表示，周邊區域房價可能小幅下降。就庫存去化周期較長的三四線城市而言，住建部和國土部的新規實施后，節奏過快、規模過大的土地出讓將受到限制，更有利 於穩定當地房價，防止出現大量空置房。此前因一線城市限購而轉戰周邊三四線城市的投機購房行為，也將受到抑制。

展望二季度，廣發證券房地產行業首席分析師樂加棟認為，“因城施策”調控思路將延續。不排除更多熱點城市繼續加碼現有調控政策的可能，特別是在信貸層面。中西部三四線城市仍在去庫存過程中，需要貨幣化安置、財稅補貼等政策配合。

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福建泉州加快培育住房租賃市場

東方財經網 2017-04-13 15:48:23 來源：中國國土資源報

福建省泉州市辦公室日前發布《關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》（以下簡稱《意見》），推進住房供給側結構性改革，建立購租並舉的住房制度，發揮住房租賃市場在改善居民住房條件、推進新型城鎮化進程方面的积極作用。

在加快培育住房租賃市場供應主體方面，《意見》提出，支持房地產開發企業從開發銷售向售租並舉轉變，將新建住房或庫存商品住房轉為自持物業用於出租。引導有條件的房地產開發企業，與專業化住房租賃企業合作，採取“訂單式開發”，建立“開發+租賃+銷售”的多樣化運營模式。

鼓勵各縣（市、區）開展房地產開發項目配建一定比例租賃住房，可將租賃住房作為土地出讓條件，並列入土地出讓合同，採取“限地價、競配建”的土地出讓方式確定競得人，即參与土地現場競價的競買人報價超出最高限制地價后，轉為競配建租賃住房比例，投報配建比例最高者為競得人。房地產開發企業配建和經營租賃住房，享受國家、省、市有關培育發展住房租賃市場的優惠和獎勵政策。

在支持租賃住房建設方面，《意見》表明，鼓勵新建租賃住房。住房租賃需求量大的縣（市、區），應結合產業布局、人口分佈，將新建租賃住房作為住房供應的新方式，在年度住房建設計劃和住房用地供應計劃中予以安排。新建租賃住房項目用地以招標、拍賣、掛牌方式出讓的，國土資源部門應徵求住建部門意見，由住建部門根據本縣（市、區）的實際情況確定持有出租的年限，並由國土資源部門在土地出讓方案、出讓公告和出讓合同中予以明確規定持有出租的年限。新建的租賃住房實行用途管制，在出讓合同規定的持有出租年限內只能用於出租，不得銷售和轉讓。

另外，《意見》指出，鼓勵企業投資新建租賃住房，對企業投資新建租賃住房用於經營出租業務的，對其5年住房租金收入徵收的地方稅收收入，所在地的受益財政可按留成部分的50%給予獎勵。

編后：房價時刻牽動百姓心弦，特別是在一些大中城市，居高不下的房價，已經讓很多人深感“壓力山大”，大呼“高攀不起”。

此次福建泉州培育發展住房租賃市場，支持房地產企業從開發銷售向租售並舉轉變，鼓勵新建租賃住房，不失為一項減輕百姓購房壓力的有利之舉，對“虛火”旺盛的樓市，也可以起到一定的降溫作用。

另外，發展租房市場，還可在一定程度上優化住宅和其他行業用地結構，緩解用地矛盾，促進節約集約用地。

雖然對大多數有着“買房安家”觀念的中國人來說，租房也許只是權宜之計。但隨着房價高企，人們的觀念也正在發生變化。觀念的轉變，離不開政策的引導。隨着住房租賃市場體系不斷完善，相關的服務體系逐步規範，也許會有更多的人像多數外國人一樣選擇租房過日子。

居者有其屋，並不意味着這屋非買不可。發展住房租賃市場，推行租購併舉，為百姓民生幸福加碼，值得一試。

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北京150萬套房源供應量背後：投資屬性逐漸被削減

東方財經網 2017-04-13 15:48:26 來源：北京商報

在一系列調控政策落地之後，北京樓市土地供應端也正在改變市場預期。

日前，《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》獲得市批複。未來五年北京供應保障150萬套住房建設需求的土地，總共6000公頃；2017年北京將供應滿足30萬套住房建設需求的土地，總共1200公頃；新建住房中產權類約佔70%，租賃類約佔30%。產權類住房中，商品住房約佔70%，其中，自住型商品住房、中小套型商品住房約佔70%。業內人士分析，6000公頃的土地供應絕不是小数字，未來的供應主要分佈在哪兒？150萬套的供應量對樓市而言意味着什麼？租購併舉的市場又會是怎樣的？這些都成為業內外關注的焦點。

百萬供應計劃

4月7日，北京市通過《北京新聞》發布了一條與北京樓市未來發展息息相關的重要信息。該新聞內容主要是《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》獲得市批複。其中，計劃的主要內容包括未來五年供應保障150萬套住房建設需求的土地，總共6000公頃；2017年北京將供應滿足30萬套住房建設需求的土地，總共1200公頃。其中產權類約20萬套，租賃約10萬套；新建住房中產權類約佔70%，租賃類約佔30%。產權類住房中，商品住房約佔70%，其中，自住型商品住房、中小套型商品住房約佔70%。

“看似簡單的新聞數據的發布，其中蘊含着北京樓市未來發展的關鍵信息。”一位業內人士表示，若這些供應計劃順利推進，將給北京樓市供應端帶來根本性改變。

以北京2017年供地計劃為例，2017年北京將供應滿足30萬套住房建設需求的土地，總共1200公頃。單從數據上來看，這與往年北京的供地計劃相比，並沒有大幅提高，屬於平穩供應。但事實上，往年北京供地計劃的完成度一直不甚理想，但今年情況則顯然不同。2017年以來北京放地速度明顯快於往年同期，甚至在一些相對敏感的時間節點也依然有土地出讓。

從機構數據統計來看，2017年北京已經成交及即將成交住宅類土地分析，所有今年將上市的掛牌地塊合計29宗住宅地塊，面積為373萬平方米。年內供應的住宅類已達20宗，而等待成交的15宗，已經成交的有7宗。從已經成交的7宗地塊來看，合計成交的商品房住宅地塊面積為90.64萬平方米。其中限價商品房為47.9萬平方米，主要分佈在房山、平谷、密雲。公建面積17.5萬平方米。這7宗住宅用地中自住房為22萬平方米。由此可見，計劃中的土地供應將大多來自五環外，甚至六環外。

中原地產首席分析師張大偉認為，在需求端，北京對自住型商品住宅的需求量巨大。以最近搖號的北京朝陽金隅匯景苑項目為例，申購家庭為14.5萬戶，最終通過審核的家庭為13.8萬戶。

據統計，北京目前待售的住宅土地中，合計有7宗含自住房地塊，合計預計供應自住房面積高達50萬平方米。大約6000多套自住房，從北京土地供應看，限價與自住房將成為2017年北京土地市場的最主要特徵，2017年土地供應量相比2016年有明顯增加。

按照2017年土地供應節奏和土地類型的趨勢來看，未來五年“6000公頃，150萬套”的供地數量、土地類型很可能保持這樣的大方向，並由此徹底改變北京樓市的市場格局。

金融屬性大減

“從計劃披露的信息來看，的態度十分明確，就是要增加供給，加大中低端價位的商品房供應，穩定樓市預期。”北京市房地產業協會副會長陳志分析，之前北京市土地供應出現了不少高價地塊，產生了許多高價樓盤，整體上拉高了北京房價。而現在的供地計劃，保障性意味很濃，就是要在供地結構上進行本質上的調整。着重強調住房社會屬性的同時，大幅削減房產的金融投資屬性，從而符合中央提出“房子是用來住的，不是炒的”的市場定位。

本次計劃披露，新建住房中產權類約佔70%，租賃類約佔30%。產權類住房中，商品住房約佔70%，其中，自住型商品住房、中小套型商品住房約佔70%。五年內，三個70%將足以改變市場預期。

事實上，北京樓市的投資屬性正在逐漸被削減。尤其值得注意的是，“租賃類約佔30%”類似的供應計劃在以往從未推出過。如此大規模的“無產權”供應，必然無法實現以往購房時房價大幅上漲的投資預期，無法交易的租賃類供應對市場的衝擊可想而知。

此外，新政還提到“研究擴大租賃住房賦權，這一表述十分耐人尋味，此前有分析指出，這表明未來很可能賦予租賃住房享有的社會服務均等化。其中將包括社會保障、醫療、教育等公眾最關心的權益。倘若賦權實現，制約租賃市場發展的瓶頸將有實質性突破，購房人對產權的天然熱衷也會隨之消減，租售並舉也將不再停留在計劃上。同時，70%的商品住房中，有70%的比例是自住型商品住房、中小套型商品住房。相比於此前一般的商品住房品類，這些產品要麼都無法隨時變現，要麼交易收入部分上繳，要麼升值空間有限，都讓此類樓盤的資產溢價能力不被投資者所看好。一旦這些住宅品類成為北京市住房供應主流，住房投資屬性將被極大削弱。

“北京土地供應結構的改變與此前推出的限購、限貸、限‘商改住’、調控學區房、整頓二手房市場等一系列調控動作無疑將形成綜合系統。”陳志進一步分析，這也讓本輪調控形成多層次、全方位、立體式調控，並逐漸改變以往調控以短期行政手段向理性長效機制轉變的調控思路。

高端消失？

“樓市三段論會回歸，即‘低端有保障、中端有支撐、高端有市場’。”張大偉預測，除了保障性住房外，剛需、首改選擇二手房可能更為現實。畢竟供應結構變化的結果將導致新建商品房高端化的現實。

數據显示，六環內商品房住宅供應未來會稀缺到極致，在供應端更多的土地將完成自住房及租賃住房的供應。改善型需求依然需要在商品房市場，這種情況下，好的商品房住宅產品會顯得更稀缺。

關於豪宅市場生存空間，市場仍有爭論。有觀點認為，自住房、限價房、租賃住宅逐漸成為市場主角后，豪宅的“土壤”正在“被消失”。按照當前北京樓市在售豪宅以及潛在豪宅供應（近兩年內出讓的高價土地），數年內也將完成去化，北京豪宅恐怕要淡出樓市。

北京目前已經進入了新建商品房供應末端，土地已經進入存量時代，豪宅市場未來即使有空間也將被嚴重壓縮。若加上雄安新區的分流效應，北京豪宅市場很可能利空。

丁祖昱也認為，一旦150萬套住房以及25萬套自住型的任務完成將對剛需產生巨大的推動作用，在一定程度上會解決住房困難的問題，但對於中高端商品房市場可謂是雪上加霜。

但市場也有不同觀點。“首都的政治經濟地位，依然是頂尖資源要素的匯聚地，對精英人口的吸引力不會更改”，有業內人士表示，雄安新區、通州以及京津冀未來分散承接首都的非首都功能后，北京會變得更宜居，更適合少數高端項目的生存。

亞豪機構市場研究總監郭毅則認為，在未來三個70%供應之外，高端及改善性土地仍有空間，如果真能按供地計劃足量供應，每年不限套型面積的商品住宅，即有機會做成高端的項目還有4.4萬套，已足夠滿足當前的“改善+高端需求”。同時，如果住房保障力度加大，民生問題得以解決，商品房市場化后，會給豪宅市場帶來新空間。

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新北京人公租房專項配租近期啟動第二批試點

東方財經網 2017-04-13 15:48:30 來源：北京青年報

4月12日，馬泉營家園面向京籍無房家庭和新北京人（穩定就業的非京籍無房職工）開展專項配租試點登記第三天，登記家庭早早就在公租房管理處門前排起了長長的隊伍，場面十分火爆。截至4月12日下午5點登激作結束，馬泉營家園和高米店家園兩個項目400套房源共接受登記3965戶，其中京籍無房家庭2583戶，占申請家庭的65%；新北京人 1382戶，占申請家庭的35%。配租的馬泉營家園和高米店家園兩個公租房項目是本市首次試點面向新北京人專項配租，400套房源中70%用於滿足本市居民住房需要，劃出30%專門面向長期穩定就業的新北京人配租。

此次開展對京籍無房家庭和新北京人專項配租，是為進一步擴大公租房保障範圍，在解決京籍無房家庭困難的同時，解決新北京人的住房問題，建立健全購租並舉的住房制度。近期本市將按照此種形式，繼續就房山長陽領峰四季園和閻村樂活雅苑兩個公租房項目約1000套房源，按照首次試點配租的政策，面向京籍無房家庭和新北京人開展專項配租，詳情請關注北京市住房城鄉建設委及北京市保障房建設投資中心官方網站發布的配租公告。

（來源：北京青年報）

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北京土地市場供需兩旺 房企积極姿態

東方財經網 2017-04-14 22:49:09 來源：新京報

地熱

土地市場供需兩旺

在以往的樓市下行周期中，房冷和地冷總是如影隨形。如今，北京土地市場仍舊錶現出一派积極態勢。

在多部門不斷釋放增加土地供應的信號下，4月7日，北京發布了未來5年6000公頃住宅用地的供應計劃，保障150萬套住房建設需求。以此計算，自今年起，北京今後五年年均住宅用地供應量將達到1200公頃。

實際上，在剛剛過去的3月北京全市新增土地供應23宗，較2月多出13宗，相比於去年月土地供應不足10宗的常態，新政以來的土地市場供應表現着實“慷慨”。

面對土地供應擴容，在樓市成交下滑的背景下，房企依舊錶現出积極的拿地姿態。

4月11日，在丰台區王佐鎮青龍湖地塊競價現場，包括萬科京投等9家房企或聯合體參与了競爭。該地塊採用到達競價上限后競建住宅自持面積的方式，最終由國開東方萬科聯合體競得，住宅部分樓麵價為3萬元/平方米左右。

4月7日，北京土地市場三宗地塊的競拍，吸引了40餘家房企到場，共計出讓金額達到了140.1億元。其中石榴集團12.9億元摘走大興開發區北區1號地，溢價率62%，樓麵價2.2萬元/平方米，自持比例達到50%。

值得注意的是，房企拿地熱情背後，依舊存在“難言之隱”。據機構統計，自去年11月以來，北京共拍出8宗住宅自持地塊，面積累計達84.9萬平方米。

“大量住宅自持，嚴重擠壓了可售住宅的份額。”郭毅對此表示。

冷與熱的邏輯

住宅市場降溫、市場面臨調整、自持土地開發難度大……面對諸多不確定性，房企的拿地熱情從何而來？

實際上不僅是在北京，這個春天，品牌房企在重慶、佛山、寧波等全國多個熱點城市也專註於拿地。

根據中原地產數據显示，在最近樓市調控重壓下，廣州、上海、北京等城市多宗地塊成交。樓市調控后，雖然樓市降溫，但土地市場特別是優質的住宅地塊，成交依然活躍。2017年截至3月30日，全國50大熱點城市合計出讓土地金額為5885.8億元，同比2016年同期的3689.1億元，上漲了59.6%。武漢、合肥、南京、鄭州、杭州、蘇州、天津等城市賣地超過200億元。2017年拿地最多的20大房企拿地總金額超過3030.63億。

“雖然市場面臨下行風險，龍頭房企在制定今年的業績目標時，仍舊相比於去年業績至少調高了30%。大型房企對行業集中度的信心依舊很強。”楊現領表示，在大魚吃小魚的當下，在市場降溫時拿地更是為了下一輪擴張提前布局。

在郭毅看來，首都依然是頂尖資源要素的匯聚地，對精英人士的吸引力不會改，樓市依舊活力十足。北京的土地就算是自持，也不乏金融等多種變現方式。優質地塊的稀缺價值必然能在市場中得到高溢價兌現。當市場的歸市場、保障的歸保障后，北京商品住宅的市場前景將更加廣闊。(記者 方王洋 張曉蘭)

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多項中長期調控措施正在醞釀 房地產業有望實現軟着陸

東方財經網 2017-04-14 22:49:12 來源：中國證券報

面對部分一二線城市樓市出現的局部泡沫，部分市場人士產生了可能蘊藏危機的擔憂。房地產行業是目前多個部門聯手防控風險的重點領域之一。專家分析，一系列長短相濟的政策措施將陸續出台，短期內以“限”為主的調控不會放鬆；中長期看，土地制度改革、特大城市治理、多層次住房供應體系建設等措施將陸續出台，房地產業將實現軟着陸。

加槓桿帶來風險

中信建投銀行業首席分析師楊榮認為，一二線城市的房地產泡沫是頭號重點金融風險。與債券市場過度加槓桿、銀行表外業務風險、理財業務高槓桿等金融風險相比，目前應優先着力防控房地產泡沫風險。

歷史經驗显示，房地產泡沫破裂將嚴重損害實體經濟。國際金融市場上的逢“7”魔咒显示了金融風險集中釋放對實體經濟的負面衝擊，如1987年美國股災、1997年亞洲金融危機、2007年美國次貸危機。

就中國的情況而言，中國社科院金融所銀行研究室主任曾剛認為，去年三季度以來，實體經濟企穩跡象初顯，後續能否持續尚存在不確定性。如果房地產泡沫持續吹大，則不僅僅是金融層面的風險，還可能引發整個國家發展戰略層面的風險：實體經濟的成本進一步上升，金融體系資金被進一步分流，對經濟發展極為不利。房地產價格快速上漲不利於經濟結構轉型，對製造業、小企業等領域的信貸產生擠出效應。同時，居民部門的槓桿率增長過快將帶來很多風險。

儘管目前居民部門的槓桿水平整體不高，但2016年以來槓桿水平的快速上升帶來較大隱患。中國人民大學副校長、中國人民大學國家發展與戰略研究院執行院長劉元春表示，從房貸增量來看，當前居民部門債務率快速攀升難以持續。國家金融與發展實驗室的數據显示，近兩年居民部門加槓桿迅速，僅2016年其槓桿率就上升了近5個百分點。就規模而言，2016年居民部門債務比上一年增加了6萬多億元。

國家金融與發展實驗室副主任、國家資產負債表研究中心主任張曉晶指出，居民部門如此迅速加槓桿面臨較大風險。儘管以居民部門債務與GDP相比，中國處在相對較低的水平，但考慮到居民部門凈財富僅佔全社會凈財富的40%-50%，遠低於發達經濟體70%-90%的水平，因此從居民債務占居民凈財富的比重來看，居民部門的槓桿率水平非常高。

此外，其他一些隱性的槓桿值得警惕。民生銀行首席研究員溫彬說，首付貸、假按揭等變相加大了槓桿，可能導致後續出現一些風險。儘管不會觸發系統性風險，但仍需警惕風險外溢。

在海通證券首席經濟學家姜超看來，本輪房價上漲源於貨幣增速創新高，但如果未來金融去槓桿持續，銀行同業融資增長趨緩，房貸利率上升壓縮房貸需求，那麼今年以銀行總負債為代表的廣義貨幣增速大概率將高位回落，房地產泡沫將難以維繫。

警惕風險傳導

對於樓市泡沫風險，監管部門早已察覺。4月7日，銀監會強調，銀行業金融機構要牢牢把握住房的居住屬性，分類調控、因城施策，落實差別化住房信貸政策。嚴禁資金違規流入房地產市場，嚴厲打擊“首付貸”等行為，切實抑制熱點城市房地產泡沫。

一位央行人士對中國證券報記者道出了監管部門的擔心：去年某些商業銀行的新增貸款中的70%甚至百分之百是個人住房按揭貸款，與商業銀行的資金端存在較嚴重的期限錯配，帶來巨大的風險隱患。一旦市場流動性緊張或房地產價格下滑，則風險會蔓延至金融系統。

交通銀行首席經濟學家連平表示，在增量資金來源受限的情況下，今年房地產行業可能面臨資金壓力，行業內部的整合不可避免。在此過程中，部分負債率較高的中小房企可能面臨一定的風險。

監管部門採取多種措施遏制樓市槓桿率的快速攀升。

央行營管部主任周學東表示，就個人房貸在新增貸款的佔比來看，預計今年會下降到30%以內，這相對於去年45%左右的佔比來說明顯下降。

溫彬預計，今年銀行將堅決落實關於房地產的宏觀調控政策。在總量上，新增按揭貸款在新增貸款中佔比要較上年穩步回落至合理區間；在結構上，繼續加大對剛性購房需求的信貸支持力度；在區域上，鼓勵支持三、四線城市的改善性購房需求。

建設長效調控機制

近期各地針對房地產業的調控密集加碼，有關方面對防控樓市泡沫風險工作的重視程度可見一斑。值得注意的是，除了對房價過快上漲城市出手調控外，對於潛在的“炒作點”，政策也早有準備。例如，在中央宣布設立雄安新區的同時，一系列嚴控炒地炒房的措施為新區“護航”，令投機者無機可乘。

多位專家對中國證券報記者表示，本輪房地產調控與以往最大的不同之處在於政策未雨綢繆，信貸政策、土地政策等集體出手，加強預期管理，房地產市場會實現軟着陸。

在瑞穗證券亞洲公司董事總經理、首席經濟學家沈建光看來，要控制房地產泡沫，限購政策的邊際效果越來越弱，應進一步推進供給側改革、土地改革、戶籍改革、稅制改革，建設長效調控機制。

目前，一些中長期措施正在醞釀之中。國土資源部部長姜大明近日表示，爭取年底前實現全國所有縣市的不動產登記，地方市縣的不動產統一登記全部接入國家級平台。

分析人士表示，不動產統一登記能為房地產稅提供更加充分的依據和基礎信息，更加有效地支撐房地產稅收改革工作。清華大學國家金融研究院副院長朱寧認為，徵收房地產持有環節稅收，既有利於抑制房地產領域的投資投機需求，也有利於為地方提供穩定可持續的稅收來源，從而減弱地方“土地財政”的動力。（記者 陳瑩瑩）

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北京樓市調控難阻購房熱情 看房者北展排長隊

東方財經網 2017-04-14 22:49:19 來源：中國證券報

本報記者聯合報道 中國證券報

北京再限購也擋不住看房者的熱情。

全國再限購也攔不住一個就是想炒房的人。

13日，北京春季房展會正式開幕，不到開門時間，北京展覽館門口便人頭攢動！

1 環京樓市熱度明顯下降

據北京春季房展會參展項目显示，此次環京項目主要集中在天津濱海新區、河北秦皇島、承德、定州、涿州和張家口等地區。其中，別墅項目佔據幾乎一半。

並且，注意了！此前熱門地區，包括固安、香河、淶水、大廠等地均無開發商前來參展，僅涿州有一處項目參展。

據中國證券報（ID：xhszzb）記者觀察，不少看房者的問題都集中在環京地區限購政策上。來看展的李女士在聽了很久該別墅項目介紹后，迫不及待地問銷售人員：“涿州什麼時候會再出限購政策，我現在算不算‘接盤俠’？”

銷售人員趕忙稱：

“涿州現在肯定不會再收緊了！涿州GDP的70%都來自房地產，而且涿州現在一半多都是外地人。你去小區里看，停的車都是京籍牌照，你就放心吧！年初時涿州樓市大熱，150套房子一下就搶完了，根本沒有考慮時間。”

不過銷售人員也提醒稱，“像固安、香河、涿州，北京周邊的這些地方，年底就不要再買了。現在已經處在一個相對高位，如果用來投資就不太合適了。”

當然也有知“高”而退的看房者。在涿州樓盤轉悠了好幾圈的王小姐和記者說，自己打算回長沙老家買房。

“聽老家親戚們說長沙房價還能漲，以前想先投資個小戶型再置換大的，現在看來不划算。反正老家的房子就是跌了，以後也能回去住，不算虧。”

也有房企內部人士表示，環京區域人口並沒有多少凈流入，本地需求也沒有大的提升，但施應量卻在不斷增加。從開發商角度來看，開發的樓盤有很大一部分針對的客源就是北京投資客。但環京區域的樓盤由於沒有產業進入，變現能力會比較差。

2 限購限出“優惠價”

在展會現場，記者也發現，北京某些樓盤的房源由於是“清退房”，在價格上明顯低於同一樓盤其他期房的售價。

什麼是清退房呢？由於北京市“認房又認貸”和非京籍居民購房需連續60個月繳納社保或個稅的政策，很多人由於購房資格不符合會被開發商要求退房，於是！這些再次出現的房源就成了香餑餑！

據天恆金融街公園懿府樓盤銷售員介紹稱，

“今天在售的期房房價在7萬至7萬2，而這部分清退的房源應該在6萬5左右。它們的戶型和現在的樓盤是一樣的，特別合適，但也是先到先得，競爭非常激烈。”

3 旅遊、養老地產成大熱門

由於北京地區限購日趨嚴格，不少看房者將目光轉向旅遊、養老地產以及海外市場。比如，北京房展“銷冠”海南組團再度出擊，此次有三亞、海口、文昌和瓊海等二十餘個樓盤參展，大體量推銷海南房子。

三亞海棠灣項目銷售人員稱，“海棠灣從去年1萬8每平米漲到了現在均價2萬每平米。我們這個樓盤現在開盤就是2萬5。雖然現在三亞還沒有限購，但是未來肯定會出政策。不過即便是限購，符合條件的人也大有人在，三亞絕對是個養老的好地方。”

另外，今年昆明、普洱組團、大理組團有將近30個項目參展。（隊伍真是極其宏大！）

但是總的來說，鄭向東認為，人們的購房需求依然旺盛，大部分居民買房的初衷還是為了居住，或者是居住和投資兼顧。原因有多方面：一是人們收入的提高；二是對健康生活環境的追求；三豎內交通基礎設施的改善；四是北京限購等，使得房產投資出現外溢，更多的投資者轉向國內的一些旅遊城市，既能滿足居住需求，進行度假和養老，又能滿足其投資需求。

但鄭向東還是提醒道：

投資三四線城市總體有風險，真正具備投資價值的是海南、雲南等少數旅遊城市，但是這些地區的房價並不會被迅速拉升，可以肯定的是，隨着相應基礎設施的完善，這些城市房價上漲是絕對正常的現象，但漲幅大小並不能保證。

4 “一帶一路”沿線國組團賣房

最關鍵的是，今年海外投資確實吸引了不少人的目光，甚至在現場還有一些五六十歲的“銀髮族”在諮詢移民事項。

在海外置業方面，此次房展會共有30多個國家、140多個項目參展！除傳統的歐美和澳洲地區外，“一帶一路”沿線國家成為新興熱點。

以迪拜為例，達馬克集團銷售副總裁約瑟夫也稱，中國已經成為達馬克集團最重要的銷售市場之一！！目前，在迪拜長期生活的中國人口已經到達了30萬，佔到迪拜總人口的10%，迪拜成房地產的新型投資市場。

達馬克集團的置業顧問告訴中國證券報（ID：xhszzb）記者：“國內對海外置業還不是太了解，所以覺得風險大，實際上，迪拜房產價格低，一般200萬人民幣可以在迪拜中心地帶買一座50多平的公寓，首付只需14%；而且零稅收，除了買房不用交稅，首付之外的余項也無利息，在三年內還清即可；更為重要的是迪拜房產收益高，如果這座房子用於出租的話，年租金在20-30萬左右（租金回報率真高……），就算房價漲幅不大，由於迪拉姆與美元掛鈎，在美元走強的趨勢下也是穩賺不賠的！”

事實上，北京房展會就是集中反映諸多購房者百態的一個窗口。有人選擇觀望，有人急於下手，不過無論如何，樓市調控的不斷收緊，不是為了房價越漲越快，也不是為了房價迅速下跌。

正如一位來看展的看房者所言，“房價平穩，我的心才安穩啊。”

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北京商戶 燕郊搶鋪

東方財經網 2017-04-14 22:49:22 來源：北京日報

“中了！中了！”4月9日，距離國貿三十公里以外的燕郊東貿國際服裝城店鋪搖號現場，張寶玉欣喜十分。這天，像張寶玉這樣來自北京的1000多位商戶齊聚一堂，以搖號方式競選300餘個鋪位。

下了通燕高速往東行駛幾分鐘，便到達東貿國際服裝城，這裏距離城市副中心通州僅5公里，是離北京最近的承接地。去年12月，首批500位北京商戶轉戰來此。4月伊始，新一輪選鋪啟動，商戶們聞訊而來，爭搶這塊“大蛋糕”。

上午10點多，東貿服裝城搖號現場人頭攢動，台上，編號、商戶姓名、身份證號實時滾動；台下，千餘位來自動批、大紅門的商戶眼睛緊緊地盯着搖號信息。每隔兩三分鐘，就有一輪選鋪信息新鮮出爐。人群中，不時傳來“中了、中了”的歡呼聲。搖中的商戶樂呵呵地揣着定金去簽約，沒中的商戶在短暫的失望后又踮腳企盼着下一輪搖號。

臨近11點，選鋪室內，商戶張寶玉一手交過定金，一手在協議上簽字。別看他表面平靜，實際內心特激動。他是這天頭一個搖上號的，約30平方米的鋪位，是原動批小檔口的兩倍大。

“太火爆了，沒想到自己運氣這麼好。”去年，張寶玉把自己在動批的四個店全關了，全家轉戰燕郊。這天，雖然自己頭一个中，但外面大廳，兩個弟弟還都在緊張的搖號中。“兄弟三個一人搖一個店，一起把生意做起來。”他滿懷憧憬地對記者說。

着急搶鋪的不止張寶玉一人，不少早前轉戰燕郊的商戶站穩了腳跟兒，也盼着再盤幾個店。來自動批世紀天樂服裝城的管守利就是其中一位。作為去年首批入駐東貿的500位商戶之一，他一口氣開了五家新店，試營業倆月，初期的投入成本就全收回來了。見記者有點不信，他掰着指頭給記者算了一筆賬：在動批，一個5平方米的檔口一年成本高達25萬元；而在燕郊，他開了5個店、每個約20平方米，總成本一年才只有15萬元。“年前最火的時候，一個月營業額統共能有二百多萬元，滿打滿算，現在處於凈賺階段。”管守利樂呵呵地說。這天，幸運的他又中了兩個鋪位，他說，自己的目標是在這兒開十個店，把生意越做越大。

在管守利新店所在的東貿服裝城西區，500多家北京商戶已經在這裏營業了近半年。記者看到，不同於以往動批檔口密密麻麻的樣子，這裏的店鋪寬敞透亮、整齊有序，不少店面裝修雅緻。雖是上午，但往來逛店的人群絡繹不絕，不時有一些年輕人手拎淘到的貨品擦肩而過。東貿國際服裝城相關負責人介紹，今年6月底，東貿國際服裝城將全部具備開業條件，屆時，將承接3000家北京商戶。

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