只租不售 上海租賃住房“唱大戲”

東方財經網 2017-08-02 22:53:08 來源：

7月24日下午，上海首批公開出讓的兩塊租賃住房用地，在上海市土地交易市場成交。這則短短的消息，在長期從事房地產市場研究的克而瑞研究中心副總經理林波看來，釋放出一個極其重要的信號――將來想要在一線城市立足的房企，再走原來的老路不行了，只有參与租賃市場業務，才有可能在一線城市做生意。

這兩塊土地，一塊位於外來精英人口聚集的上海郊區嘉定新城，一塊則位於目前已發展成熟的高新技術產業園區張江。嘉定新城的商品房每平方米單價已經直逼5萬元，張江園區的商品房單價早已進入6萬元時代。

這兩塊“寶地”，因為“只租不售”，底價成交。每平方米樓板價格只有5569元和5950元，大約只有周邊房價的十分之一。拿地者一個是上海嘉定新城發展有限公司，另一個是深耕張江數十年的本土國企――上海張江（集團）有限公司。項目建成后，將提供至少1897套租賃住房房源。

中國青年報・中青在線記者聯繫兩家企業採訪時，兩家企業都以“剛剛拿地，還沒想好”為由拒絕了有關為何拿地、未來是否有可能盈虧平衡的提問。

不過，有房地產專業自媒體給這兩家企業算了一筆賬，即便按照目前極低的拿地成本核算，根據“精裝交付”“租金上報”的嚴格規定，兩家企業投下的這筆錢，大約每年只能有4%左右的收益率，預計要超過30年才能收回成本。

這與目前房地產企業的操作模式大相徑庭。現在的模式是，房地產企業通過向銀行貸款、抬高槓桿來拿地，迅速起樓，再以比周邊二手房價高得多的價格出售房屋，迅速收回成本。

“看上去好像這兩家國企是賠本賺吆喝，實際上，我認為是在探索一條新路。把錢投入租賃市場，再尋找其他渠道掙錢。”林波判斷，在稅收等方面，這兩家企業會得到較大幅度的優惠，同時，還很有可能以優先、優惠的方式把以上兩個地塊周邊的商業、配套交給這兩家國企來做。未來，不做租賃市場的房企，有可能很難從一線城市手裡拿到地，“有錢都拿不到。”林波介紹，他的一些房地產開發商朋友，早就對這兩個“只租不售”地塊產生興趣。

中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌告訴中國青年報・中青在線記者，兩家國企肯定不會虧本，“我判斷，先讓國企進入，核算出一個盈虧平衡點，再全面向民營開發商放開。”

通過國企試點，可以找到合適的鼓勵政策、制定合理的推廣方案，最終保證上海在5年內完成住房“十三五”規劃中的70萬套租賃房建設目標。上海對外經貿大學副教授、房地產投資與融資專家汪波算了一筆賬，網上有關4%投資回報率、30年收回成本的說法並不科學，“這隻是用了一種靜態的算法，它並沒有把房租未來的上漲預期，以及每年房租資金的收益算進去。”

汪波用動態成本核算的方法發現，即便加上開發商後期裝修、物業等成本，這批租賃房每年的投資回報率至少也可以達到6%以上。

在經常與開發商打交道的林波看來，這6%彌足珍貴。“現在拿地，國家規定必須使用自有資金，不能加槓桿、不能貸款。開發商一大筆錢砸下去，未來能不能收回成本還真不知道。”林波分析，同樣是一筆自有資金花下去，對開發商來說，與其去購買拿地成本就高達六七萬元的郊區土地，倒不如只用十分之一的錢、購買一個位於城市副中心、青年人才集聚區域的“只租不售”地塊，至少這個地塊每年的租金收益極有保障。

由於租金收益屬於“長期穩定現金流”，這筆收益很容易就可以進行“資產債券化”，繼續用來再融資，“明白人一看就懂了，比如萬科，它已經開始在廣州爭搶租賃用地項目了，開發商可不笨。”

中國青年報・中青在線記者注意到，近期，為了抑制房價過快上漲，各地奇招頻出。其中，以廣東的“租售同權”和上海的“只租不售”關注度最高，兩者均希望通過調控的手段，扶持租賃市場。

根據最新發布的上海住房“十三五”規劃，未來5年，上海住房用地供應總量將明顯增加，預計供應5500公頃，較“十二五”期間增加20%。上海城鎮住房供應總量預計新增約170萬套，其中，商品住房約45萬套、租賃住房約70萬套、各類保障性住房約55萬套。

此次上海掛出的1897套租賃房，只是一個開始。根據上海的規劃，“十三五”期間，上海每年新增租賃房平均約達到14萬套。

“民營企業很快會加入競爭。這其實是一筆不錯的買賣。”林波說，民營開發商的积極性毋庸置疑，“或許有人會說，有五六千一平方米的錢，不會去三四線城市買地賣房嗎？實際上，三四線城市的苦頭，幾乎所有房企都吃過，能留在一線城市，都會盡量留在一線城市。”

　　(出處：中國青年報 2017年08月02日)

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北京最高限價地近底價成交 金科近20億摘平谷兩宅地

東方財經網 2017-08-02 22:53:14 來源：

新華網北京8月1日電（袁雅錦）八月北京土地第一拍熱度空前，今日下午，萬科、金科、旭輝、首創、金地、遠洋、石榴、碧桂園、保利首開龍湖、招商吉林天茂等眾多主流房企齊聚市中心交易市場，共赴三宗熱門地塊的競拍戰局。

競拍結果显示，東城區最高限價地遇冷，以近底價的38.4億元被華潤招商碧桂園聯合體摘下；而平谷區夏各庄兩宗宅地則均被金科斬獲，共計成交19.9億元。

東城區最高限價地0.5溢價率成交

6月27日，沉寂5年的東城區突然掛牌一宗限價地塊――永外大街0503-602北、606東、606西地塊R2二類居住用地、B4綜合性商業金融服務業用地，起始價為38.2億元，根據出讓規定，建成后商品住房銷售均價不超過89068元/平米，且最高銷售單價不得超過93521元/平米，刷新了北京史上最高限價房地塊紀錄。

資料显示，該地塊位於東城區永定門外地區，土地面積達42457.553平米，四至範圍為：東至永定門外大街，南至革新中街，西至規劃松林東路，北至鐵路線。

作為非常少見的內城地塊，其一入市便引發關注，但令人意外的是，截至掛牌競價有效期僅收到兩次報價，且最終直接線上成交，被華潤招商碧桂園聯合體以38.4億元總價、罕見的0.5溢價率入手。

亞豪機構市場研究部總監郭毅稱，介於二環與三環之間的東城區地塊本身的位置條件極為稀缺與優越，且沒有配建任何政策性住房，對任何一家房企而言都是夢寐以求的地塊。“之所以參与競標的企業不多，有可能跟它的90/70限制有關。本身相對高的單價產品和配備的小戶型，其實整體來說它的產品定位是有一定難度的。”

金科力斬平谷兩宅地

現場競拍的兩宗限價自持宅地，分別為夏各庄鎮03-04地塊R2二類居住用地和夏各庄鎮03-11、03-13、03-14地塊R2二類居住用地、A33基礎教育用地，吸引了首城置業、金科、招商吉林天茂、保利首開龍湖、旭輝、首創、中海、金地、遠洋、萬科、碧桂園、石榴等十二家房企的爭奪。

首拍的夏各庄鎮03-04地塊R2二類居住用地，出讓起始價為5.5億元，此前共獲12次網上報價，現場爭奪異常激烈，僅10輪競拍便觸及價格上限，最終，金科以8.23億元總價、自持24%面積的代價成為贏家。

第二宗夏各庄鎮03-11、03-13、03-14地塊R2二類居住用地、A33基礎教育用地，出讓起始價7.8億元，網上報價11次，勢在必得的金科再次以11.67億元總價、自持28%面積的代價將之收入囊中。

對近年來加速布局京津冀的金科來說，此前相繼摘得的天津團泊湖地塊和河北正定地塊，加上上述兩宗平谷地塊，或加強其在北方市場的話語權，密集買地之後如何開發，亦引發市場的後續關注。

　　(作者：袁雅錦)　　(出處：新華網 2017年08月01日)

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北京房貸執行基準利率 放款周期延長3月起步

東方財經網 2017-08-02 22:53:17 來源：

在“3・17新政”等一系列政策的調控下，北京房地產市場迅速降溫，目前成交量繼續探底。與此同時，各家銀行房貸審批和放款節奏也越來越慢。

《證券日報》記者近日走訪北京地區多家銀行和房產中介了解到，目前多數銀行房貸的放款周期三個月“起步”，並且貸款審批和資質審核等也較往年更為嚴格。

首套房貸款執行基準利率

近日，《證券日報》記者以購房者身份諮詢了北京地區多家房產中介，多位房產經紀人告訴本報記者：“日前合作的銀行首套房基本都是執行基準利率，少數利率上浮的銀行基本沒有客戶會主動選擇。”

本報記者走訪多家房產中介了解到，坊間傳言的首套房貸款利率上浮10%的銀行主要集中在兩家股份制銀行。多位房產經紀人表示，最近成交量低並且沒有同兩家銀行合作，並不清楚執行利率是否上浮。

同時，本報記者走訪多家房產中介，經紀人的回答也越來越謹慎，“貸款利率由銀行決定，我們中介只是幫忙走流程，方便的話您也可以自己申請”成為多位經紀人的官方回答。

本報記者以購房者身份諮詢了上述銀行的個貸專員，工作人員表示：“多數客戶利率會上浮10%，但是也有個別資質特別好的還可以批准基準利率，不過目前額度比較緊張。”

央行統計數據显示，今年以來，北京市新增個人購房貸款在各項貸款中的佔比大幅下降，且人民幣個人購房貸款月度新增額呈不斷下降趨勢。剔除資產證券化等因素影響，1月份至6月份，個人購房貸款實際月度新增額分別為207.6億元、244.7億元、144.7億元、159億元、154.2億元、122億元，月度新增額逐月下降。

根據北京地區某大型房產中介提供的數據，自6月份以來，90%的二手房是通過降價完成交易的。而且，隨着二手房市場持續發酵，降價的房子已經由之前的高市值房源蔓延至普通剛需房源，平均幅度在10%-15%左右。

不過，有多位購房者表示，在首付、貸款利率、月供均提高的情況下，隱形增加的成本可能遠超過房價下跌的成本。同時有不少購房者表示，目前申請住房貸款需要提交的材料越來越嚴格，多家銀行表示收入證明和工資流水缺一不可，有多家銀行甚至要求完全匹配，提供的流水證明進賬部分必須有“工資”等字樣，普通的資金流入不再算作收入。

《證券日報》記者算了一筆賬，按照等額本息還款法計算，如果購房者貸款為100萬元，首套房貸款利率執行8.5折優惠時30年期月供為4872.7元；首套房貸款利率執行基準利率后，25年期月供為5787.8元；如果按照首套房貸款執行基準利率的1.1倍來計算，25年期月供為6075.4元。

放款周期三個月起步

根據北京住建委的數據显示，截至7月29日，北京全市7月份二手房網簽量為7859套，繼6月份網簽量不足萬套之後，二手房成交量繼續下行。“3・17”新政過後，4月上旬、5月上旬和6月上旬北京地區二手房網簽量分別下降27.2%、25%、13.9%，呈現連續走低的趨勢。

北京市朝陽區某房產中介的店長告訴《證券日報》記者，“我毛司最近一次公布的北京地區門店數量在5月份，約有1300家門店。按照目前的交易量，多個門店業績幾乎為零。”

結合融360監測數據來看，6月份北京地區首套平均利率達到4.97%，超過基準利率。同時受額度影響，貸款審批周期變長。

《證券日報》記者走訪北京地區某房產中介詢問“貸款放款時間”時得到回復“房屋的放款是由銀行來決定的，具體時間我們無法為您保證”。

在本報記者不斷追問下，有部分房產經紀人透露，“目前在走流程的客戶，還有‘3・17’新政之前就批貸的仍然沒有放款，放款時間至少是3個月起步了。”

另有多位房產經紀人表示，“由於放款時間的拉長，目前不少賣房的客戶表示願意接受6個月左右的交易周期。”

隨後，本報記者諮詢了多家銀行的個貸經理，個貸專員紛紛表示：“何時放貸不確定，需要耐心排隊等待。”

在走訪過程中，本報記者遇到了一位新政前就簽訂購房合同的客戶，他表示：“等了4個多月還沒有放款，賣家早就定了意向房源，但是因為拿不到放款，隔三差五的催促，我夾在中間只能來催催中介。賣家希望我接受利率上浮儘快放貸。”

業內人士表示，今年銀行整體的信貸環境都將處於較為緊張的態勢中，銀行在自身額度受限的情況下，不排除會進一步收緊貸款利率優惠。

　　(出處：中國經濟網 2017年08月02日)

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山西商品房去庫存初見成效

東方財經網 2017-08-02 22:53:21 來源：

記者從山西省統計局獲悉，今年上半年山西省商品房銷售量增長迅速，待售面積持續減少，“去庫存”效果明顯。

統計数字显示，上半年山西省商品房待售面積1523.9萬平方米，比去年末減少237.1萬平方米。其中，住宅待售面積1075.8萬平方米，比去年末減少158.4萬平方米。專家表示，去年以來山西省商品房“去庫存”力度不斷加大，採取了打通商品房和公租房供需通道、推動房地產開發企業兼并重組等11項措施，對房地產市場起到了明顯的刺激效果。除了政策性影響外，金融機構開展業務流程再造，簡化按揭客戶辦理手續，积極為本地及外地購房者提供貸款服務，也對去庫存產生了积極的推動作用。截至2017年7月，山西建行個人貸款規模已經突破500億元，上半年累計投放商業性個人住房貸款2.6萬筆，金額96.63億元，新增70.15億元，佔到全省新增額的五成以上。今年上半年，山西省商品房銷售面積達到830.6萬平方米，同比增長20.9%，其中商品住宅銷售面積769.5萬平方米，同比增長20.6%。（據新華社電）

　　(出處：中國證券報 2017年08月02日)

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環北京三縣遇最嚴限購之後

東方財經網 2017-08-02 22:53:24 來源：

接連的限購令似乎已讓燕郊樓市跌至冰點。

資料圖

法治周末記者 蔣起東

“過去看看吧，買不買不要緊，天這麼熱，進去喝口水也好。”徐麗(化名)踩着一雙藍色拖鞋，手拿一沓各式各樣的樓盤海報，尾隨一位路人行走了百餘米，只為讓他們進售樓處聽幾分鐘銷售人員的講解。

“每帶去一個人，我就能拿到10元、20元的獎勵。”今年40多歲的徐麗，日常工作是站在燕靈路口，為多家地產中介公司招攬客源，“之前燕郊火的時候，你想看房還要先交錢，現在不好乾了，行情不好，幾乎沒什麼人看房。”

燕郊，素有大北京（樓盤）樓市的“晴雨表”之稱，這座距北京市中心直線距離30公里的河北小鎮，因其獨特的地理位置，不但吸引了眾多想在北京紮根而不得的“北漂”購房置業，更吸引了大批炒房投機客前來“淘金”。從2014年起，燕郊房價就一路飆升，而通州城市副中心地位的確立，更是讓房價攀升到新的高度。

而今，接連的限購令似乎已讓環京樓市跌至冰點。法治周末記者近日走訪燕郊著名的燕靈路口地產中介一條街發現，儘管是炎炎夏日，但中介門店卻犹如深冬般了無生氣，平日里熙熙攘攘、大大小小的數十家中介門店如今門可羅雀，有些門店只有顧客寥寥數人，有些則是閉門歇業，“出租”“轉讓”字樣的廣告在沿街門臉隨處可見。

“政策影響還是很大的，這條街上很多小中介已經干不下去了，大中介也關了好幾家。”徐麗告訴法治周末記者，6月份限購出台後，現在除了極個別項目，外地戶口在整個北三縣已幾乎無房可買，要麼就只能考慮商住房。

“有什麼資格瞧不起商住”

毗鄰燕郊人民醫院的一家中介門店，一位背雙肩包的中年男性被熱情洋溢的中介銷售人員迎入屋內，在聽到燕郊只有商住房可賣后，便揚長而去，並拒絕了中介讓其留下聯繫方式的要求，只剩下銷售人員獨自抱怨。

“有什麼資格瞧不起商住？當年瞧不上通州商住，現在買得起嗎？”一名房產中介小聲嘀咕，“今天你對商住愛答不理，明天商住讓你高攀不起。”

法治周末記者走訪多家中介了解到，在限購政策下，外地人想走正規渠道在燕郊等北三縣地區買房已經是很困難的事情，而多名中介銷售人員都向記者推薦了當地40年產權的商住兩用酒店式公寓。

今年3月21日，河北廊坊市出台限購政策，暫停對在限購區域內已擁有1套及以上住房的非本市戶籍家庭出售新建商品住房和二手住房，非本市戶籍家庭首套房首付比例不低於50%；本市戶籍居民二套房首付比例提升至50%，購買第三套及以上住宅將不提供商業貸款。

6月2日，廊坊限購政策再升級，規定非本地戶籍居民家庭能夠提供當地3年及以上社會保險繳納證明或納稅證明的，限購1套住房，包括新建商品住房和二手住房；已擁有1套及以上住房，或者無法提供當地3年及以上社保證明或納稅證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在當地購買住房；補繳的社保或納稅證明不得作為購房的有效憑證；當地戶籍居民家庭已擁有兩套及以上住房的，暫停在當地購買住房，包括新建商品住房和二手住房。

政策的加碼宛如一盆冰水當頭潑下，受限北三縣限購政策，中介不得不力推目前還不限購的酒店式公寓。

為孔雀城等樓盤做代理的中介銷售余洋(化名)對法治周末記者表示：“我們現在代理的港中旅項目是燕郊新盤，但不是本地戶口確實沒辦法買。如果不介意土地使用權期限的話，可以考慮紫竹灣項目，40年產權商住，均價兩萬出頭，比目前燕郊均價要低些。最重要的是商住不限購，現在還能買。”

“不保證能辦下來”

限購之下，果真已無房可買？

在法治周末記者採訪中，除了推銷商住房外，也有多名中介銷售人員向記者推薦位於山東省龍口的海景房，“如果不是自住，只是想要投資的話，是個不錯的選擇”。

但多數中介置業顧問都向記者表示，外地人已經很難在燕郊買到新盤，二手房由於戶籍的限制，更不可能買到。

不過，也有中介人員向記者透露，想買二手房，可以“花15萬元補辦社保”，但補繳3年社保也存在風險，“不一定保證能辦下來”。

余洋告訴記者，據他了解，外地戶籍在燕郊確實已買不到新房，但香河的一個新開樓盤目前仍然在售，“是鴻坤的項目，均價1.9萬元，不過剩的應該也不多了”。

“現在燕郊的均價都是兩萬二、兩萬三，這個香河的項目才一萬九，未來肯定會漲。雖然香河現在比燕郊便宜，但未來肯定是香河的。”余洋信心滿滿。

對於記者對香河入住率不高、配套不足的擔憂，余洋直言：“也就是這幾年的事。只有鴻坤所在的香河北邊新城區才更有發展前景，況且這地方並不只鴻坤一個項目，好多大的有名氣的地產商都在這裏拿地開發，除了鴻坤，還有萬科、華夏、富力、榮盛，這麼多大地產商項目投在那裡，怎麼會發展不起來？”

驅車30分鐘，便從燕靈路口來到余洋所說的鴻坤・原鄉溪谷項目，相比燕郊的中介門店，這裏的售樓處稍顯熱鬧，銷售大廳里坐着幾桌顧客不時交談。售樓處一位工作人員告訴記者，在售的是一處高層，目前僅剩為數不多的幾套可供選擇。

面對限購政策下仍可銷售的質疑，該工作人員坦言：“這也算是歷史遺留問題，我們的項目是在限購政策之前開盤，在和有關部門協商之後，便獲准同意把剩下的賣掉。當然我們也不敢完全保證能辦下來，如果能辦下來就是皆大歡喜，對大家都好，如果萬一沒辦下來，我們也不會收取您任何費用。”

“還是會火的”

“限購之前，並不是這個樣子。”余洋告訴記者，之前帶顧客去看房，安排的班車都是一次好幾輛車的把顧客拉往項目售樓處。

而現在，可容納8人的麵包車，加上司機就只有3人。

1993年出生的余洋，2015年來到燕郊，那時更是另一番光景，“那個時候燕郊也才一萬，大廠不到一萬，香河還不到五千。最後悔的，一是沒從東北老家把戶口遷過來，二是沒買一套房”。

從通州被傳言確立為副中心開始，北三縣樓市便遭到熱炒。2015年年中，燕郊房價3個月內暴漲6000元，到2016年年初，有些樓盤甚至已瘋漲至將近3萬元。與此同時，大廠也陷入瘋狂，從2016年9月到春節過後，大廠潮白河板塊跳漲近1萬元。

不過，“史上最嚴限購令”取得了立竿見影的效果。廊坊限購政策出台後，房地產市場降溫效果明顯，量價齊跌。

據央視報道，廊坊市房屋交易與產權管理中心副主任郭玉雲表示，6月份新建商品房成交面積8.25萬平方米，其中住宅成交面積6.92萬平方米，與去年10月份相比分別下降70.92%和72.5%。存量房成交232套，同比下降78.9%，環比下降77.6%。

房天下網新房價格走勢圖显示，從4月份到7月份，燕郊已從每平米29645元下降到26583元，香河從每平米18332元下降至16829元，大廠則從每平米24431元跌至18900元。

“要努力把房價調控在2016年10月的水平，確保環比不增長。”廊坊市在6月2日出台的《關於進一步促進全市房地產市場平穩健康發展的實施意見》中提到。

長久以來，在北京樓市的影響下，北三縣難逃暴漲暴跌的怪圈，不過每一次低谷之後，都會重新攀升。這一次，看似跌至冰點的北三縣還會“得寵”嗎？

“放心，還是會火的。誰讓這裡是北三縣？政策只會越來越扶持。”余洋對這裏的未來仍然很樂觀。

早在2007年就來到燕郊的徐麗並不懂得什麼“怪圈”，但她直言：“這麼多年了，每次都這樣，別看現在冷清，等政策稍一鬆動，就又得熱鬧起來。”

責任編輯：王碩

　　(作者：蔣起東)　　(出處：法治周末 2017年08月01日)

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濟南樓市需求端“冷熱不均” 區位差的樓盤不好賣了

東方財經網 2017-08-02 22:53:27 來源：

在房地產調控政策持續加碼背景下，濟南（樓盤）部分樓盤首開去化率已經回歸比較正常的水平。個別樓盤首開去化率甚至不足30%，前段時間供應緊張的局面已經得到明顯緩解。

世聯行(002285,股吧)山東區域總經理朱江向經濟導報記者分析，現在的去化率是一種比較正常的情況，並不能說是銷售遲滯。但市場那種普遍好賣的情況正在發生變化，部分區位、品牌一般的樓盤會面臨一些壓力。

個別樓盤首開去化在三成以下

合富輝煌山東分公司7月31日發布的濟南一周樓市資訊显示，在過去的一周中（7月24日至7月30日），濟南商品房住宅成交面積6.75萬平方米，環比下降29%。

在上一周濟南共新供應3個商品房住宅項目。其中，兩個項目基本開盤當日清盤：綠地IFC中央公館項目在7月27日加推B8地塊3、4號樓，主力戶型為160平方米的四室、180平方米的五室，共推出32套，當日成交31套，去化率97%，成交均價2.6萬元/平方米。綠地城7月29日加推二期A4、A6、A9號樓，主力戶型面積為122至133平方米的三室，共有房源120套，當日成交120套，去化率100%，成交均價1.35萬元/平方米。

但另外一個項目的成交不那麼樂觀了。該項目為名輝豪庭項目，7月29日加推5號樓高層，主力戶型為92至93平方米的兩室、141至144平方米的三室，共有房源262套，當日成交141套，去化率54%，成交均價1.45萬元/平方米。

合富輝煌的數據显示，在此前一周（7月17日至7月23日），濟南有5個住宅項目加推新產品。其中，綠地城、萬科龍湖紫郡加推房源，當天全部售罄。綠地新里程首開4號樓，面積為110平方米至140平方米，共有房源148套，當日銷售95套，去化率64%，均價2.1萬元/平方米左右。

但另外兩個樓盤的首開去化率就偏低了。7月17日，位於高新區奧體中路與工業南路交叉口西北角的海信賢文世家加推1、2號樓，主力戶型面積在93至125平方米之間，共有房源342套，當天成交92套，去化率約27%。7月22日，位於花園路與奧體西路交會處西南方向的泰悅赫府加推8號樓，共248套房源，當天賣出去42套，去化率只有約17%。

部分樓盤面臨壓力

濟南一房地產人士向經濟導報記者分析稱，每個樓盤面臨的情況有所不同。“比如有些樓盤價格比較高。現在濟南很多新房的均價已經達到2萬元/平方米左右。對於一些重點核心區域，兩三萬元的樓價並不算貴。但對於更多一般區域的樓盤來說，2萬元的價格是個很大的坎，大部分買房人即使想買也買不起。另外，還有一些樓盤區位一般，即使價格讓很多買房人能夠接受，但買房人興趣也不大。”這位人士分析稱：“其實簡單地說，還是一個供需關係的原因。現在濟南市場供需極度短缺的狀況有所緩和，某些樓盤去化率回歸是個正常現象。”

朱江說，在濟南房地產價格持續上漲較長時間之後，目前市場有比較強的盤整需求，大家需要對目前的價格有個適應的過程。另外，在限購政策持續高壓之下，市場的投資性需求已經被大大壓縮，市場整體需求下滑明顯。

朱江認為，目前濟南的房地產市場供應仍然總體偏緊，但在需求端變化的情況下，去年下半年以來那種市場銷售普遍很旺的情況已有所改變。“對於一些地段不太好，開發商操盤能力又一般的樓盤，在銷售方面將會面臨一些壓力。”

　　(出處：經濟導報 2017年08月02日)

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50城房租收入比：北京深圳超50%

東方財經網 2017-08-02 22:53:37 來源：

上海易居房地產研究院發布《全國50城房租收入比研究》報告，數據显示，6月份全國50個城市超七成房租相對收入較高，其中北京、深圳、三亞、上海四個城市的房租收入比高於45%，屬於租金嚴重過高城市。

報告中所說的房租收入比，是指個人租房租金費用與個人可支配收入的比值。房租收入比等於人均住房租金除以城鎮居民可支配收入。

單看房租收入比的分子，北京、上海、深圳3個城市的人均住房租金高於2000元/月，其中，北京房租水平最高，平均房租為2748元/月，房租收入比高達58%。

全部50個城市中，人均住房租金高於1000元/月的城市為杭州、廣州、廈門、南京、三亞、珠海、福州、天津、溫州、大連、哈爾濱、武漢、鄭州、海口、寧波，其中杭州、廣州高於1500元/月，廈門、南京接近1500元/月，其餘城市僅略高於1000元/月。有點意外的是，三亞人均住房租金為1254元/月，在樣本城市中屬於偏高水平，報告認為，這主要因為三亞部分房屋作為度假用途，並非剛性住房需求，而外地遊客承租的租金較高。

具體來看各城市的房租收入比，北京(58%)、深圳(54%)、三亞(48%)、上海(48%)等4個城市房租收入比高於45%，屬於租金嚴重過高城市。

12個城市房租收入比在25%及以下水平，屬於租金相對合理城市，包括保定(25%)、長沙(25%)、北海(25%)、佛山(25%)、東莞(24%)、寧波(24%)、瀋陽(23%)、銀川23%)、呼和浩特(21%)、蘇州(21%)、嘉興(20%)、無錫(19%)。其中蘇州、寧波、無錫、瀋陽、呼和浩特由於租金相對較便宜，且人均可支配收入相對較高，使得此類城市儘管經濟增長相對較快，導致房租收入比處於較低水平，對於此類城市而言，需要防範未來可能出現的房租過快上漲風險；而銀川、東莞、嘉興等城市租金和人均可支配收入都處於相對低位，此類城市未來租金上漲壓力較小。

另外34個城市房租收入比在25%-45%之間，屬於租金相對過高城市，其中海口(41%)、蘭州(40%)、哈爾濱(38%)、鄭州(38%)、廣州(38%)、湛江(37%)、杭州(37%)、廈門(36%)、福州(36%)、中山(36%)、天津(35%)、南寧(35%)等12個城市房租收入比在35%-45%間，相對偏高。

易居研究院研究員王夢雯認為，全國50個城市超七成房租相對收入較高，說明大中城市住房租賃市場存在較大量需求。未來我國發展租賃市場，既要結合市場化手段，同時還要考慮加強扶持力度，針對不同租房者制定差異化補貼政策。

　　(出處：中國新聞網 2017年08月02日)

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多地計劃加大租賃及保障性住房供地

東方財經網 2017-08-16 21:34:13 來源：

8月15日，廣州市國土資源和規劃委員發布《廣州市2017-2021年住宅用地供應計劃》（簡稱《計劃》）的通知，以加強和改進住房及用地供應管理，改善住房供求關係，穩定市場預期。根據《計劃》，2017年-2021年，廣州全市計劃供應住宅用地3200萬平方米，年平均計劃供應住宅用地640萬平方米。其中，五年內全市普通商品住宅用地計劃供應2375萬平方米；租賃住房用地計劃供應825萬平方米，佔比達25.8%。

事實上，近半月內，上海、福州、廈門、成都、武漢等多個城市相繼出台了未來五年供地計劃，大部分均提出增加住房用地供應量，均較“十二五”期間有明顯增長。而且，上述城市的五年供地計劃在住宅用地規劃中，均加大了公租房和保障房的供地比例，加快培育租賃市場和推進保障房工程建設的意圖明顯，有助於為“房子是用來住的”理念提供政策落地。

加大租賃保障供地

從目前住房矛盾比較突出的北上廣深的供地計劃來看，這些城市均加大了租賃住房和保障房用地比例。

廣州市的《計劃》显示，2017年-2021年，住房建設計劃安排75萬套，其中，普通商品住宅60萬套，租賃住房15萬套。同時，未來五年全市保障性住房以公租房為主，並結合各區發展特點，提供一定規模的人才公寓。探索以統籌使用部分“城中村”改造村民復建安置房，加大公租房供應力度；鼓勵房地產開發企業自持商品房，以出租方式供應市場，增加租賃住房有效供應。

上海發布的《上海市住房發展“十三五”規劃》显示，預計“十三五”期間上海供應住房用地5500公頃，新增住房供應總套數170萬套，比“十二五”增加60%左右。其中，商品住房用地2000公頃，租賃住房用地1700公頃，保障性住房用地1800公頃。從供地面積來看，商品住房、租賃住房和保障性住房幾乎已經“三分天下”。

北京2017年－2021年期間，計劃供應宅地6000公頃。其中，租賃住房用地為1300公頃，佔比21.7%。北京市未來五年加快供地新建住房中，產權類約佔70%，租賃類約佔30%。產權類住房中，商品住房約佔70%。商品住房中，自住型商品住房、中小套型商品住房約佔70%。

“北京模式”被採用

自2016年10月進入房地產調控周期后，為平抑地價，北京在土地拍賣中引入了“限房價、競地價”、競企業自持商品住房面積比例、競高標準商品住宅建設方案等方式。從目前主要城市的相關供地計劃來看，北京市的這一模式也被應用到多地之中。

廣州市的《計劃》明確，全市將靈活採取“限房價、競地價”、“限地價、競房價”、超過溢價率一定比例后現房銷售或競自持面積等多種競價方式，防止出現區域性總價、土地或樓面單價新高等情況。

8月15日進行的杭州土拍中，也採用了類似的模式。8月15日，杭州國土資源局新掛牌8宗土地，包括5宗宅地、3宗商業用地，總出讓面積336.87畝，總起拍價83.47億元。這批土地競價方式為，當溢價率達到70%時鎖定限價，轉入競報自持比例；當有兩個或兩個以上的競買人投報自持面積比例為100%時，轉入投報配建養老設施的程序。

中原地產首席分析師張大偉認為，這類拍地模式下，房地產商可售貨值減少，可定價商品少，議價能力降低，市場風險也進一步加大。因此，這類模式下，比拼的是房企成本控制能力，預計未來新建商品房市場中，改善型的比例將降低。整體來看，這一系列措施有助於降低房地產投資屬性，促進其回歸居住屬性。

　　(出處：中國證券報 2017年08月16日)

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北京市多區“大棚房”已清零

東方財經網 2017-08-16 21:34:15 來源：

8月初，市常務會議研究全市清理“大棚房”，要求在8月15日之前整改到位。截至昨日發稿時，市主管部門還在匯總材料，但就記者聯繫各區了解到的情況看，多區已經實現了“大棚房”的全面清零。

拆違建

捎帶治理“大棚房”

“大棚房”，通常是和建設捆綁在一起的，很多人租賃“大棚房”，是為了棚內硬化耕地、蓋違建。因此在各區的任務中，治理“大棚房”和治理建設相關。

上周五，懷柔廟城孫山的南國風情園在十幾輛拆除車的輪番攻擊下被夷為平地，140棟建設被清除乾淨。

位於山水之間的房山，也在昨天之前清理了此前查到的4宗違建“大棚房”。在治理過程中又發現的一宗佔地行為目前也已整改到位。

“整治之後的項目，已經恢復了農地功能，並且達到了農業部門要求標準。”房山區國土分局相關負責人說。

“以小時算”

閃電治理村裡可幫拆

連日來，昌平區清理整治“大棚房”和整改超標農業設施工作正在緊鑼密鼓地進行中。而在這個距離中關村最近的郊區中，對於“大棚房”的治理是以小時計算的。

6時啟動整治、12時清理完畢。在昌平區興壽鎮肖村村北的都市農業種植園，12台挖掘機一起工作。幾個小時之後，199棟超標農業設施全部拆除整改完畢。

興壽鎮相關負責人說，為了加快速度，村委會啟動了“幫拆”程序。經過前期的宣傳和思想動員，有60棟存在超標農業設施問題大棚的租戶自行拆除了違建；還有部分租戶由於年齡偏大，無力自拆，便由村委會協助拆除、整改。下一步，村裡將對拆除后的大棚進行復耕。

和興壽鎮一樣，崔村、陽坊、馬池口等鎮（街）都在抓緊整改中。自本市開展“大棚房”清理整治工作以來，昌平區在時間緊、任務重的高壓態勢下，果斷採取“全面摸底排查、重點清理整治”的模式，在15天內召開了專題專項會議21次，出動清查人員千餘名。截至目前，全區共清查日光溫室17789棟，發現“大棚房”25棟，已全部拆除完畢；發現超標農業設施4206棟。目前，昌平區涉及日光溫室的14個鎮（街）先後完成清查、排查工作，基本完成拆改工作。

有后招

發展農業別動歪腦筋

“大棚房”為何會在近幾年大行其道？一位郊區相關負責人告訴記者，近幾年，由於觀光農業興起，一些耕地上確實做了道路加寬等硬化，也正是因為觀光農業、休閑農業的興起，一些鄉鎮、村裡打起了違建、使用“大棚房”的歪主意。他說，在全區摸底排查中，“大棚房”的問題基本分為兩類。一類是確實具有居住功能的“大棚房”；另外一類則為超標農業設施，即本來應該建10多平方米的卻建了百十來平方米。

記者了解到，目前多區已經和鄉鎮、村委會簽訂了“軍令狀”，防止“大棚房”反彈。同時，各區嚴控新增“大棚房”項目，一經發現，立即拆除，時刻保持動態“清零”。市規劃國土委相關負責人表示，本市將進一步壓實各區和鄉鎮落實管控“大棚房”用地建設主體責任，由市規劃國土委將發現的不作為問題線索及時移送市監察委，督促相關區監察委加大問責力度，對發生土地問題嚴重的鄉鎮主要負責同志進行誡勉談話。對典型問題嚴肅問責，點名道姓通報；的，按照相關程序辦理。

　　(出處：北京日報 2017年08月16日)

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房貸收緊有利於抑制樓市泡沫

東方財經網 2017-08-16 21:34:19 來源：

…濟參考報》日前援引機構數據報道稱，7月全國首套房貸款平均利率上升至4.99%，相當於基準利率的1.02倍，這是時隔四年全國範圍內首套房貸款再現全面回歸基準利率。網民認為，房貸利率的上調，將會有效地遏制樓市投資投機性需求，抑制樓市泡沫。

房貸收緊是必然

不少網民認為，房地產行業泡沫風險仍需警惕。“房貸利率全面回歸基準利率，而且還保持上升趨勢，對樓市泡沫會起到一定的抑製作用。”網民“黃生看金融”說。

網民“林采宜”分析說，僅僅五年以前，中國房屋銷售還是有很多人付全款，房貸銷售比只有17%，而現在已經漲到55%了，如果加上首付貸、二次按揭，目前居民房子的信貸和購房比例已經超過60%，甚至達到65%。2015年以來，其實整個貨幣量在逐漸收縮，經歷十幾年暴漲以後，會有一個金融去槓桿的過程，在這一趨勢下，貨幣的收緊是必然，和貨幣收緊相對應的就是利率中樞的不斷上移，這種趨勢性的住房按揭成本的提高，也會導致未來投資性地持有房產的成本大為增加。

長效機制抑泡沫

對於房貸利率上調，也有網民認為，金融機構不應在房貸政策上“一刀切”，應區別對待各種購房者，從而支持購買首套房剛需客戶的积極性。

網民“黃志龍”認為，中國居民加槓桿購房的安全邊際已達到極限。一方面，居民購房抵押率已超越安全邊際水平。另一方面，房貸急劇增加是居民部門槓桿率快速上升的主導力量。今年以來，隨着房貸政策收緊，房貸占居民總貸款和中長期貸款的比重有所回落，但仍處於歷史高位水平。房地產泡沫的“堰塞湖”依然高懸，房地產這隻“灰犀牛”最終是否會“跑起來”，不僅取決於內外經濟環境的變化，更取決於決策部門能否果斷出台更加強有力的長效機制。（記者 曾德金 整理）

　　(出處：經濟參考報 2017年08月16日)

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