房企轉型熱點產業地產亮了 深圳2016年空置率僅2%

東方財經網 2017-01-23 21:31:55 來源：第一財經日報

經歷了“黃金時代”后的地產行業，在傳統的地產開發之外，新興的房地產服務需求將成為房企新的利潤增長點，如萬科便把產業地產確立為新興業務之一。

過去的2016年，在第三方物流、電商以及零售強勁需求推動下，華南一線城市倉儲需求保持活躍。

來自仲量聯行的統計數據显示，2016年全年，華南主要兩個城市深圳、廣州倉儲物流園需求興盛，非保稅市場空置率持續走低。在活躍需求帶動下，深圳第四季度非保稅倉儲市場空置率達到歷史低位，為2%;至於廣州，在經歷連續三個季度降低后，第四季度總存量上升，非保稅市場空置率年內首次提高，達到8%。

仲量聯行深圳工業地產部總監古振鵬指出，“2016年，優質大面積空置一旦進入一線城市市場，會受到租戶追捧。若所處區位優越和細分市場成熟，零散空置也會受到市場歡迎。而相對較高租金也誘使一線城市倉儲需求外溢至二線城市市場。”

據第一財經記者了解，2016年度，廣州和深圳分別僅有一個項目進入市場。而由於普遍供不應求，華南一線城市租金保持上漲趨勢。在深圳，非保稅倉市場租金2016年度的漲幅為8%，廣州的同期漲幅為3%。

市場供應少、需求多，因此導致空置率低、租金飛漲，一線市場的需求外溢到二線城市市場順理成章。一方面是一線城市需求外溢帶動起市場氣氛，另一方面是電商和第三方物流需求的活躍，總體而言，2016年珠三角二線市場的倉儲租賃需求較為活躍。由於優質租戶和定製類型租戶對知名外資開發商開發的認可度較高，後者在二線城市中的項目普遍供不應求。

二線城市中，東莞、惠州、佛山表現突出。談及原因，古振鵬對記者表示，“東莞是因為優越區位在吸納外溢需求時具有優勢。惠州雖然距離廣深兩地較遠，但也可同時覆蓋兩個一線城市，需求逐漸湧現。佛山則主要吸納廣州外溢需求。”

由於二線城市倉儲土地出讓政策相對寬鬆，現階段新增供應較為充足。隨着新增供應湧入，二線城市非保稅物流市場整體空置率將有所提高。但整體來看，空置率仍保持低位。可以想象，隨着一體化建設逐步深入，二線城市吸納一線需求的趨勢將會加強。

展望未來，2017年社會消費品零售總額保持增速、網上零售總額增速將維持高位將成為大概率事件。受此推動，電商，第三方物流以及零售行業倉庫需求有望保持活躍，推進華南物流非保稅市場在未來十二個月的發展。

值得注意的是，在物流地產發展中，科技對其的影響及作用。世邦魏理仕中國區顧問及交易服務|工業部執行董事羅瑾說：“新技術對倉庫載體形態產生新要求的同時，也將慢慢改變物流設施開發商的發展策略。面對激烈的市場競爭，提供布局廣泛而標準靈活的硬件設施的同時。為客戶提供配套的智能物流解決方案，將為物流設施開發者獲得更強的不可替代性。”

世邦魏理仕的監測數據显示，電商仍將是中國高標倉庫市場的最大租戶，預計在2017年將貢獻高標倉庫新增需求的50%以上。此外，消費升級將繼續推動保稅倉庫、冷鏈物流等細分市場的需求。租戶對智能倉儲需求的日益增長將催化新技術在倉庫中的應用，並引領未來倉庫硬件設備發展的方向。

羅瑾認為，從更長遠的角度看，倉庫行業的智能化將推動開發商向提供解決方案的綜合服務商的角色進一步演變。

仲量聯行預測，未來一年，華南一線城市新增供應約為24萬平方米，開發商主要為國內開發商。二線城市預計將有超過100萬平方米新增供應進入華南市場，其中由知名開發商開發的供應量約為80萬平方米，佔比較高。發展商爭搶二線城市倉儲用地或將會在2017年步入高潮，地價將延續2016年的上漲趨勢。

古振鵬對記者稱，“雖然2016年有外資資金出讓資產包逐步退出物流投資市場，但這更多是由於其投資思路使然，整體物流投資市場仍保持活躍。而在租賃市場需求活躍的情況下，預計未來十二個月物流倉儲投資市場保持火熱。”

　　聲明：轉載上述內容屬於廣告或出於傳遞更多信息之目的，不代表東方財經網的觀點。文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自負。

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摘要 【萬能險“淡出”險企權益投資 權益投資拉動利潤上升】近期，保險機構在權益市場投資活躍。一方面，多家保險機構或保險資管機構積極參與網下申購科創板第一股華興源創股份；另一方面，險資舉牌上市公司也受到資本市場關注。分析人士表示，在近期險企科創板投資與舉牌中，較少看到萬能險賬戶的身影，保險機構的資金來源多來自於自有資金、傳統保險產品或紓困專項產品等。權益投資在險資整體資產配置中佔比雖不大，但對險企利潤的影響較大。（中國證券報）

　　近期，保險機構在權益市場投資活躍。一方面，多家保險機構或保險資管機構積極參與網下申購科創板第一股華興源創股份；另一方面，險資舉牌上市公司也受到資本市場關注。分析人士表示，在近期險企科創板投資與舉牌中，較少看到萬能險賬戶的身影，保險機構的資金來源多來自於自有資金、傳統保險產品或紓困專項產品等。權益投資在險資整體資產配置中佔比雖不大，但對險企利潤的影響較大。

　　險企權益投資少見萬能險身影

　　作為科創板的重要機構參與者，保險機構在科創板第一股華興源創網下申購的情況引起市場關注。7月1日，華興源創發布公告稱，網下最終發行數量為2698.6萬股，其中多家保險機構或保險資管機構獲配股份。根據此前公布的機構投資者報價信息，保險機構資金來源較多來自於自有資金或傳統保險產品等。

　　除了科創板投資，近期險資舉牌上市公司也受到市場普遍關注。近日中國人壽及其一致行動人國壽集團、國壽資產通過協議轉讓的方式，受讓了萬達信息5.0142%的股份。中國人壽以此成為萬達信息第一大股東，持股比例達到15.0183%。

　　事實上，這是今年第三起險資舉牌上市公司的案例。5月29日，中國人壽與申萬宏源簽訂《基石投資協議》，參與申萬宏源H股IPO，通過QDII賬戶以現金認購申萬宏源公開發行H股股份1.73億股。交易完成后，中國人壽合計持有申萬宏源H股總股本的6.9053%。

　　2月11日，平安資管增持華夏幸福1.71億股股份。華夏控股通過協議轉讓方式，向平安資管轉讓1.71億股公司股份，平安資管以其受託管理的保險資金增持1.71億股華夏幸福股份，占華夏幸福總股本的5.69%，每股價格為24.597元，轉讓價款高達42.03億元。此次轉讓后，平安人壽及其一致行動人平安資管的持股比例將變為25.25%。

　　值得注意的是，與2015年、2016年的險資舉牌潮不同的是，今年險資舉牌的資金來源已經很難見到萬能險賬戶的身影。國壽舉牌萬達信息所用的資金來自於紓困專項產品——“國壽資產-鳳凰系列專項產品”向合格投資者所募集的資金，國壽集團參與申萬宏源H股IPO基石投資的資金來源於保險責任準備金，平安認購華夏幸福的資金則由壽險傳統賬戶認購。

　　權益投資提振險企利潤

　　長城證券研究所非銀行金融行業分析師劉文強表示，截至2019年一季度末，險資持股市值達到23.01萬億元，成為一般法人之後的第二大持股機構。投資權益類資產上限一旦獲准提高，則有望進一步提升險資在二級市場的話語權。

　　權益投資在險資整體資產配置中佔比雖不大，但對險企利潤的影響較大。天風證券認為，上市險企一季報利潤與保費表現亮眼，資產端改善後確認能夠進一步提升估值凈利潤，合計同比增長76.4%，凈資產較年初增長9.6%，其中最主要的原因即權益市場的上漲。

　　中泰證券表示，近年來，保險公司投資端長期股權投資規模和佔比顯著提升，且長期股權投資貢獻出較為穩定的利潤。

（文章來源：中國證券報）

(責任編輯：DF380)

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上海：不希望上海房價太高 整頓規範類住宅

東方財經網 2017-01-23 21:31:57 來源：中證網

據上海發布官方微博，在回答聯合早報記者的提問時，上海應勇說，市委、市始終高度關注房價問題。我們不希望看到上海的房價太高，這會影響年輕人的發展，影響城市的活力和創新能力，也不利於城遠發展。去年，上海貫徹中央關於房地產市場的調控要求，出台了“滬九條”、“滬六條”等措施，從實施情況看，政策效果正在逐步顯現。我們要牢固確立“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，始終堅持“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主”，完善“四位一體”住房保障體系，今年將新增供應5萬套各類保障性住房，還要加強對房地產中介機構的規範管理，培育和發展租賃市場。

對於社會關注的“類住宅”問題，應勇說，“類住宅”項目在土地性質、使用年限、水電氣配套和使用價格、居住人員落戶和子女就學以及房屋交易的稅率等方面，都和普通商品住宅有明顯的區別。現在一些“類住宅”的亂象，擾亂了房地產市場的正常秩序，間接抬高了工業用地和其他商業用地的價格，對這一類問題必須予以清理整頓和規範。目前市有關部門正着手研究對此類問題清理整頓規範的指導意見和政策措施。

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房價17個月來首次下降 濟南樓市穩中趨冷

東方財經網 2017-01-23 21:31:59 來源：經濟導報

國家統計局公布的數據显示，在剛剛過去的2016年12月份，濟南（樓盤）新建商品住宅價格環比下降0.1%。由此，濟南房價連續上漲16個月後，漲勢終於被打破。

經濟導報記者就此走訪了濟南東部多家樓盤，發現前期漲幅過猛的一些樓盤確實有降價的苗頭。如曾引爆東部樓盤漲價潮的景和山莊，目前推出了1.395萬元/平方米的“特價房”，而前期該樓盤的售價一度達到1.8萬元/平方米以上。

合富輝煌（中國）山東公司副總經理許傳明向經濟導報記者分析稱，個別樓盤出現降價苗頭，可以說是本輪樓市調控的一個成果。

“特價房”成降價擋箭牌

在房地產調控政策的連續打壓之下，濟南東部樓盤怎麼樣？

20日中午，經濟導報記者以購房者的身份來到今年以來東部漲幅最大的樓盤之一景和山莊。在售樓處，一片冷冷清清，經濟導報記者沒有看到其他購房者的身影。

置業顧問王芝介紹道，公司最近推出了一批特價房，只有13950元/平方米。多個樓棟都有這樣的特價房，且並不是只有底層、頂層等特殊樓層。

經濟導報記者注意到，景和山莊從去年8月初到9月初，1個月的時間均價由9700元/平方米上漲到了1.6萬元/平方米以上。此後繼續保持上漲勢頭。在10月份，價格最高時曾達到1.8萬元/平方米以上。

一位業內人士向經濟導報記者介紹，開發商漲價容易降價難。“已經買房的購房者，大都很樂意看到開發商漲價，那意味着自己的房產升值。而且，從開發商角度說，漲價會傳遞一種信息――後期房子會繼續漲，這樣就有利於銷售。”

“但降價就相反了。已經買房的人會抱怨開發商降價，甚至發生一些不理智的行為。沒買房子的人，在看到開發商降價之後，也會猶豫徘徊。”這位人士表示，正因為如此，即使開發商降價，也會採取一些變通的手段，比如推出特價房、認籌送大禮等等。

經濟導報記者注意到，隨着市場的變冷，“特價房”等變相降價手段在濟南市場已經並非個例。同樣位於該市東部的萬科金域藍山，也在近期推出了一批特價房，價格在1.9萬元/平方米左右，較前期降低約2000元/平方米。但經濟導報記者20日在該樓盤售樓處看到，前來看房的人寥寥無幾。

15個熱點城市僅1個環比上漲

“前期價格上正猛的樓盤，價格出現適當的回調是一種正常現象。”許傳明認為。

經濟導報記者注意到，根據國家統計局18日公布的數據，在剛剛過去的2016年12月，全國眾多一、二線城市的房價出現回調的跡象。

國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，在15個一線和熱點二線城市因地制宜、因城施策實施調控政策以來，政策效果明顯，房價快速趨穩回落。其中，12個城市在去年12月份新建商品住宅價格環比下降，降幅在0.1至0.4個百分點之間；2個城市環比持平。只有廣州（樓盤）一個城市環比上漲，漲幅0.7%，但已連續3個月漲幅回落。

其中，濟南作為15個熱點城市之一，去年12月份房價環比下降0.1%。

另外，從全國70個大中城市的總體情況看，初步測算，去年12月份一線城市新建商品住宅價格環比由上月的上漲0.1%轉為持平；二線城市上漲0.2%，比上月回落0.2個百分點；三線城市總體略有上漲，市場繼續保持穩定。

對於包括濟南在內的眾多熱點城市出現的房價環比下降現象，許傳明認為這是調控的結果。“在調控之下，一方面，前期漲幅過大的城市，價格出現了回落；另一方面，一些新產品的入市價格較低，拉低了整體價格。另外，某些價格過高的樓盤在申請預售證或進行網簽時會遇到一些麻煩，這也會對統計數據產生較大影響。”

以同樣位於濟南雪山片區的樓盤中新錦繡天地未來為例，其置業顧問祝賀介紹道，該樓盤在本月初剛剛開盤，價格為9800多元/平方米，而周邊其他在售樓盤的同類產品，價格在1萬元甚至1.1萬元（/平方米）以上。

另外，自本輪調控以來，濟南西部、南部都出現過價格低於周邊產品的新開樓盤。

今年房價應該會在高位盤整

雖然近期有微幅下跌的苗頭，但許傳明認為濟南房價並無大幅下跌的可能，“今年將以高位盤整為主。”

許傳明分析，目前濟南市場的供應仍然偏緊。“從2015年、2016年的土地出讓情況看，濟南所出讓住宅用地的可建面積較2013年、2014年有所下降。但濟南近兩年的住宅銷售面積卻呈現大幅增加的趨勢。從市場供需來說，供應顯得不足。今年的供應甚至比去年還要緊張。”

在供應仍然不能跟上的情況下，目前的調控政策主要是通過限購限貸來抑制需求。另外，還通過限制預售證、限制網簽等辦法直接干預了房價，並通過延遲開盤等手段延緩了開發商的資金周轉速度，加大了開發商資金成本，迫使開發商不得不儘快出貨。許傳明認為，本輪的調控手段比以往更為細膩和有效。

對於今年的形勢，業內普遍認為，前期高價拿地的開發商將比較難受。

“在的大力控制之下，市場將保持一個比較平穩的走勢。對於某些高價拿地的開發商來說，它們的地價成本是建立在房價繼續大漲的預期之上的，但這個預期今年很可能落空，所以它們今年的日子會比較難受。”許傳明分析說。

經濟導報記者注意到，目前濟南房地產市場上的開發商以全國性開發商為主，這些全國性的開發商通常都會從總部接受指定的年度銷售任務。因此，即使價格被壓低到成本線以下，很多開發商也不得不敞開銷售。

“如果只是用行政性的手段，也是能控住房價的。但從長期來看，房地產市場的健康發展需要由市場來主導，而市場仍需要更充足的供應。”世聯行(002285,股吧)山東區總經理朱江對經濟導報記者說道。

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北京二手房開年冷熱不均

東方財經網 2017-01-23 21:32:00 來源：新京報

二手房開年冷熱不均

1月上半月成交量環比、同比降幅均超三成，部分區域“熱度”仍在

 

臨近春節，“9・30新政”對於北京二手房市場的影響仍在繼續。進入1月，北京二手房成交量繼續下滑。據偉業我愛我家集團市場研究院統計，2017年1月上半月，北京市二手住宅網簽量為6050套，環比2016年12月下半月下降35.5%；與2016年12月上半月相比下降30.7%；與2016年1月上半月同期相比下降45.1%。環比、同比數據都出現了大幅下滑。

據偉業我愛我家集團市場研究院介紹，去年市場的高熱度已然不再，2017年北京二手住宅市場可以說是開門遇冷，在目前從緊的樓市政策下，交易量的回落還將持續。

在業內看來，2017年中央經濟工作會議上為房地產市場定調，因此今年樓市政策必然將在去槓桿、限制投機等問題上保持高壓，現有的限購限貸政策不僅很難鬆動，也將導致市場繼續降溫。另一方面，伴隨着8.5折利率的取消，購房者觀望態度明顯，同樣預示着2017年伊始將持續一段交易冷淡期。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，目前北京二手購房需求以改善型為主，去年“9・30新政”實施后，抑制了市場需求，而且政策風向也使得部分需求轉為觀望等待。此外，之前的市場持續上行消化了大量購房需求和優質房源，面對諸多因素的疊加，今年北京二手市場的有效需求將萎縮，市場降溫、交易量下滑將是大勢所趨。2017年全年成交量預計將回落至15萬-20萬套，月均成交量將從2016年的2.3萬套回落至1.5萬套左右。

不過,在整體市場降溫的同時，有業內人士表示，在一些交通便利的近郊區的房源以及學區房，由於有着生活方面不可替代的便利性，得以在“寒冬”中堅挺。

大戶型報價下調

在“9・30”新政影響下，部分區域的大戶型房源出現報價下調的情況。

在西北旺的百旺茉莉園小區，幾個月來，部分報價在千萬元以上的房源陸續調價。據社區附近一門店經紀人介紹，百旺茉莉園有一套130平方米的三居，自去年9月中旬掛出來一直沒有成交。最早業主報價1300萬元，經過幾次調整，現在對外報價是1150萬元。而附近的中海楓漣山莊有一套120平方米左右的房源，也由兩個月前的1200萬元降價到目前的1100萬元。

“去年夏天以來片區里的二手房價漲勢明顯，百旺茉莉園和中海楓漣山莊的成交均價從每平方米7萬元漲到了現在的9萬元。不過由於購房政策和信貸收緊，最近一段時間小區業主的報價相對謹慎了不少。”上述房產經紀人表示。

而在天通苑東一區，部分大戶型房源也出現了報價調整的情況。據區域里一中介門店介紹，目前天通苑東一區的房源掛牌價在3.6萬元/平方米左右，相比於去年12月整體下滑了1500元/平方米。部分150平方米左右的大戶型房源報價遠低於目前小區3.6萬-3.8萬元/平方米的成交均價。

據中介經紀人介紹，由於小區相比於天通北苑一區、天通西苑三區等片區距離地鐵較遠，出行算不上便利，再加上目前大戶型產品的需求有限，部分業主在報價方面也會多加斟酌。

據偉業我愛我家集團市場研究院分析，房價目前出現區域性鬆動的跡象，隨着交易量持續下跌，春節後房價或將迎來回落。

優質房源價格仍堅挺

臨近春節，雖然整體二手房市場有所降溫，不過局部市場由於位置、學區等優勢仍保持着市場熱度。

在業內人士看來，有着“睡城”之稱的回龍觀和龍澤，價格一直處於窪地。不過，從去年下半年開始，這兩個區域二手房變得十分“火熱”。區域內多位中介經紀人表示，由於目前整個北京新盤較少，而區域周邊有京投・公園悅府、首開・國風美唐、領秀・慧谷等優質新盤在售，吸引了一部分購房需求，進而提升了區內二手房的關注度。

“新龍城的房子在區域內算是比較新的，最近市場關注很高。優質房源一天帶看量能達到5-6組，周末則更多。”新龍城片區的一中介經紀人介紹說。

“同樣戶型和裝修的77平方米的小兩居，一個月前掛牌價還在每平方米5.5萬元左右，最近一周則飆升到6萬，有的優質房源甚至將價格調到了6.4萬元/平方米。”上述經紀人說，區域里諸如新龍城這樣的優質小區，目前售價都在5.8萬元/平方米以上，萬潤家園、龍華園、流星花園等房齡相對老一些的小區售價也在5.5萬元/平方米左右。（記者 方王洋 張佳竹　圖片/視覺中國）

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世樺嘉潤：去年北京甲級寫字樓供應增長一倍

東方財經網 2017-01-23 21:32:02 來源：和訊房產

和訊房產消息 日前，全球租戶代理聯盟機構，中國租戶代理服務領航者――世樺嘉潤發布報告显示，2016年度北京（樓盤）共入市16個甲級寫字樓項目，總計給市場帶來約90萬平方米新增辦公面積，市場整體吸納約50萬平方米甲級辦公樓面積。同比供應量增長了將近一倍，但吸納量減少了1/3。

報告稱，2016年第四季度北京辦公樓市場迎來三個新項目，約30萬平方米的新增供應。2016年第四季度北京甲級寫字樓為每月每平米355元，同比增長了3.4%，空置率為10.2%。CBD商圈雖然受P2P企業退潮的影響，但迎來了傳統金融公司的強力吸納，租金穩步提升，平均每月每平米361元，而且呈現持續走高的態勢。

世樺嘉潤表示，吸納量減少主要來源於兩方面：一個是P2P企業的退潮，另外一個是互聯網科技企業業績增長變慢和融資額減少。2015年下半年開始，曾經對甲級寫字樓需求旺盛的P2P企業一夜之間紛紛關門倒閉。大量核心區的甲級寫字樓空置率陡然上升。從2016年第三季度開始，傳統金融行業公司悄然活躍起來，共吸納了市場約32%的辦公面積，成為了新的吸納主力；2016年受資本寒冬的影響，在2015年寫字樓市場上異常活躍的互聯網科技公司在2016年表現沒有出現百花齊放的活躍景象，但對於資本實力雄厚的獨角獸科技企業，在2016表現出異常的活躍，共吸納量市場26%的辦公面積。

報告显示，長安街、中關村(000931,股吧)和金融街(000402,股吧)商圈由於空置率持續走低，分別為3.2%；3.9%和1%，租金依然持續穩步攀升。稀缺的新項目入市呈現供不應求的態勢：長安街的英皇集團中心，在預租期便簽下了華融資產2.6萬平米的旗艦租戶，中關村衛通大廈引入了今日頭條，該交易使大廈的出租率很快達到了93%，也同時再次拉高了TMT（科技、傳媒、電信等）企業在中關村的租金底線。

地處東二環，緊鄰長安街的天潤財富中心的預租交易表明核心商圈依舊是金融企業和外資企業彰顯身份和地位的選擇，友邦保險、華為科技、北銀金融租賃和法國電力等企業的承租使該項目的目前出租率達到了88%。

亞奧、亮馬河和望京酒仙橋區域由於大量新增供應量的影響，空置率分別為：23%，10.7%和15.7%，租金呈現持續走低的態勢。亞奧商圈的新增量主要集中在2017年真正入市，到時會對亞奧商圈的租金產生不小的影響。望京酒仙橋商圈雖然供應量很大，但資本實力雄厚的獨角獸企業和傳統的外資企業依然有很強的吸納能力，比如望京的利星行中心為利星房地產在區域內的第二個項目，吸引了惠普、康明斯傳統外資企業以及國內互聯網獨角獸企業如優信拍和猿輔導的入駐。蘋果公司租賃20,000平米在金漢王大廈作為亞洲的研發中心。

世樺嘉潤報告显示，2016年從成交交易來看，有幾個顯著的特點：一是大單交易頻出，5000平米以上的新租交易40個，共約42.3萬平米，其中外資7個，約7.3萬平米；內資33個，約35萬平米。二是行業主要集中在金融、科技、文化傳媒以及專業服務；三是5000平米以上的40個交易平均租金每月每平米247元，創歷史新高；四是排名前五的大面積交易均是在甲級和頂級寫字樓；五是高品質的頂級辦公樓表現不俗，比如英皇集團中心、天潤財富中心、啟皓北京、利星行中心、環球金融中心等，其中不乏在預租期就可以達到50%以上出租率。

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深圳回應＂限價令＂:加強樓市調控 去除泡沫

東方財經網 2017-01-23 21:32:03 來源：南方都市報

深圳多區學位告急怎麼辦？

樓市“限價令”是否違背市場規則？

如何讓房地產市場回歸理性？

深圳發布升級版樓市“限價令”與多區學位告急是近期的民生焦點。在昨日上午舉行的廣東省人大會議深圳代表團開放日活動上，南都記者就此向省、省委常委、深圳、許勤提問，許勤作出了詳細回應。

許勤表示，深圳將進一步密切關注和分析房地產價格趨勢，通過政策調控使房地產去除泡沫，回歸理性，維護房地產市場健康平穩。針對學位緊缺問題，許勤指出，要進一步擴大學位供給，多種途徑來滿足市民的義務教育需求。

談教育

“學位需求增長過快，建設跟得非常吃力”

春節過後很快就要進入小一初一招新季，深圳今年的學位壓力依然較大，日前包括南山、羅湖、龍華等在內的多區教育部門早早發布學位預警，提醒家長做好準備。教育、醫療等資源緊缺一直是深圳的短板，甚至成為阻礙人才流入的要素之一。針對這一現狀，深圳要如何應對？

“深圳基礎教育發展需求增長過快，雖然我們的學校建設也很快，但是跟得非常吃力。”許勤在回應《南都馬上問》時表示，深圳一直將基礎教育作為投入的重點，未來還需要加大力度去投入建設。

許勤向南都記者提供了一組数字：“2011-2016年深圳新增中小學學位16.3萬個，你可以查查看哪個城市可以在這個期間增加這麼多的學位；幼兒園學位增加17 .3萬個，可以算一下背後投資是多少，會佔用土地資源是多少。”

“教育設施建設必須考慮如何合理布局，要和居民區靠近，使得上學更方便，同時我們還要求教學的質量、建設的質量都要達到高的水平，確實是下了很大功夫。”許勤介紹，今年，深圳將進一步擴大學位供給，新改擴建義務教育學校34所，新增普惠型幼兒園100所，增加幼兒園學位2萬個，公辦中小學學位4.7萬個(不包括民辦學校)。“我們會在教育上繼續加大投資力度，對在民辦教育就學的提供義務教育學位補貼，通過多種途徑來滿足市民義務教育的需求。”

談醫療

“歡迎名醫到深圳辦診所，可以提供優惠條件”

“醫療方面，也是需求增長很快，我們建設速度已經很快，但是和大家需求還是有一定差距。”許勤介紹，2011-2016年深圳三級醫院從9家增加到31家，三甲醫院從3家增加到11家，都是“打着滾往上走”；新增病床數1 .8萬張，建設中山大學附屬第七醫院、深圳大學附屬醫院、第二兒童醫院、清華醫院等。

同時，這幾年深圳實施了“三名工程”，針對醫療體系質量提升和滿足數量需求，引進名醫、名醫院、名診所。“深圳歡迎其他地區的名醫到深圳辦診所，我們可以提供優惠條件，跟我們現有醫院合作，形成互動。”許勤說，“三名工程”成效非常顯著，深圳已經引進了高水平醫學團隊122人，很多都是由院士牽頭。未來深圳將建成一批高水平綜合醫院，同時還會建成“從頭到腳”的高水平專科醫院。

“深圳去年民生支出超過了2300億元，教育、醫療都是增長30%以上。”許勤表示，“儘管看到差距，我們有供給不足的問題，但是我們會下決心在這塊加大投資、加快建設、提升水平，按照我們需要的一流標準、一流質量來進一步提升教育醫療提供水平，滿足廣大市民的需求。”

談樓市

去除泡沫回歸理性

省工作報告提出，做好熱點城市穩定房價工作。房價問題，深圳是熱中之熱，去年以來漲幅領跑全國。前日，深圳規土委對外發布了升級版樓市“限價令”，最引人關注的是出台了“指導價”，要求商品房預售申報均價不明顯高於周邊同類同戶型在售項目均價。這是深圳調控高房價的又一項重大措施。在大力穩控房價與保障市場自由之間，深圳應當如何平衡？

對此，許勤表示，房價問題豎家關注的重點，也是市民關心的重點。尤其對於一線城市的房價調控，可以說非常必要。“的調控政策，是在市場失靈情況下或者市場本身遠遠背離市民期望值的情況下進行調控，這是宏觀調控的着力點所在。”許勤稱，既要讓市場作為配置資源的基礎手段，同時也要加強的調控，這是符合宏觀調控和經濟制度要求的。“對經濟而言，樓市泡沫是危險的，我們需要進一步加強樓市的調控，使它回歸理性，去除泡沫。”

許勤介紹，深圳的房價實際上是2015年3月30日之後逐步漲上來的。深圳在2011年制定了購房政策，到2015年3月份深圳房價均價從2萬元/平方米漲到2.6萬元/平方米，是一個低於GDP增長、低於社會平均收入增長的速度。2015年3月份之後，由於國家層面的政策變化，整體房價有一個快速上漲。

許勤認為，這對於深圳進一步引進人才和進一步降低生活成本是不利的，也對住房保障工作提出了挑戰。因此，深圳先後出台了兩輪調控政策，一個是2016年3月份出台的“深六條”，一個是2016年10月初出台的“深八條”。“通過一系列調控手段，使得樓市逐漸趨於平穩、回歸理性。”許勤透露，當前，深圳全市新建商品房住宅均價比2016年9月份下降了12.6%。

談住房保障

投資千億元成立人才安居集團

“影響房價一方面施給，一方面是需求。需求大了，供給跟不上了，價格就會上漲。”許勤指出，因此我們一方面要調控，一方面也要加大供給力度。“具體來說，一是要加快住房土地的出讓；第二點很重要，為了進一步提供人才住房和保障房，深圳投資千億元成立人才安居集團，是由企業具體運作，提高效率。去年，新開工和籌建人才住房和保障性住房6 .2萬套，竣工5 .1萬套，供應4 .2萬套，是2015年的兩倍。”

許勤強調，會深刻地去理解總說的“房子是用來住，不是用來炒的”這麼一個定位，進一步密切關注和分析房地產價格的趨勢。同時，很好地針對深圳當前的需求和供給，在供給結構上、需求結構上，供給總量上和需求總量上尋求平衡。進一步加大住房保障力度，包括人才住房和保障性住房供給。今年，新開工籌集8萬套，供應4.5萬套，並且還要全力推進這些住房周邊的交通、醫療和學校建設，這樣才能真正滿足市民的需求。

“我相信，經過很好的政策調控，能夠使得房地產去除泡沫，回歸理性，能夠保持房地產健康穩定發展。”許勤稱，深圳將會按照國家的要求，很好地來維護房地產市場健康平穩發展。

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　　老舊小區改造是一項民生工程，全部改造完成，涉及的資金量將極為巨大。

　　老徐的一個朋友，住的是一套老房子。

　　房子在二環路邊上，雖然位置很好，周邊的配套也完善，生活挺方便，但四十多年的房齡，實在有點兒老，也很難跟得上新時代：沒電梯，保溫差，上下水、供暖管路還有電路老化嚴重。這樣的房子住着當然不舒服。前些年，朋友總惦記着改善一下，滿世界看房，但估計是挑花了眼，總也沒行動。

　　後來，老舊小區改造，整棟樓先是整體加固，然後加了外保溫，刷了漆，上下水、供暖、供氣及電路也都重新改造，還換了窗戶、封了陽台，里裡外外煥然一新。住在“新房子”里，上水有勁，下水暢通，全屋電器一起打開，也絕不跳閘，屋裡冬暖夏涼沒噪音，朋友住着肯定舒泰了許多，於是，換房的事，也就不怎麼提。

　　這幾年，北京市老舊小區改造就一直沒停。老徐家南側的一片老房子——都是上世紀70年代初的“作品”，被“折騰”了小一年，改造完成后，形象大變，氣質絕佳，彷彿真是一片新房子。其實，說是新房子，也沒大錯，先是拆得幾乎就剩下了框架，然後里裡外外重新做，家家戶戶還添加了大陽台，工程量估計跟蓋個新樓也差不多。住在改造后的房子里，估計許多人就和老徐的朋友差不多，心情大好，有了繼續住下去的新動力，誰還滿世界看房子。

　　從這個角度看，老舊小區改造，對房地產市場的需求側肯定有影響。有專家對此總結得很到位：有助於抑制改善性購房需求，也有助於改變老房拆遷預期，對二手房價格炒作釜底抽薪，對“穩房價，穩預期”的政策導向發揮積極作用。6月19日召開的國務院常務會議繼續強調，城鎮老舊小區改造還要繼續推進。住建部的數據是，全國老舊小區近16萬個，涉及居民超過4200萬戶，建築面積約為40億平方米。

　　老舊小區改造是一項民生工程，全部改造完成，涉及的資金量將極為巨大。如果選取影響房地產市場的角度觀察，老舊小區改造以及“學區配位改革”等措施，對房地產市場需求側力道的軟化，對穩房價、穩預期，都有很大的助益。當然，再換一個角度觀察，這麼多的措施，這麼大的力度，針對這個市場持續地“壓”下去，也間接證明，房地產市場的“反抗”力度，還是挺有勁道的，如果不持續地保持政策壓力，市場還有重新陷入“瘋狂狀態”的可能。

　　市場總是“蠢蠢欲動”，雖然有投資、炒作的因素在其中持續發揮作用，但“實用”需求也是真實存在的，尤其是改善性需求，力量不能小覷。其實這也不難理解，國家在發展進步，居民收入也持續增加，加之中國人又有“過分儲蓄”和“置業”的傳統，對房子的需求，就有相當的剛性。可以預計，如果發展態勢不變，許多人對房子的“額外追求”——購置山景房、海景房之類——加諸房地產市場的壓力，就很難從根本上得到消弭。

　　今年以來，土地市場的熱度，也從一個側面證明了這個市場具有持續的“韌勁兒”。6月24日，深圳市搞了一場“史詩級土拍”，五宗住宅用地使用權被“秒殺”，都以最高限價成交，總成交額達到223.57億元。北京市的情況也差不多。繼6月21日3宗住宅用地成交98億元之後，6月27日，又有3宗住宅用地成交，成交金額超過120億元。

　　住宅用地大量推出，從供給端穩定市場的作用還是有的，但是，要想比較徹底地控制住市場壓力，穩定預期，肯定還要繼續在需求端下大力氣，別管是大力推進老舊小區改造這種“權宜之計”也好，還是繼續控制各種“無理需求”也罷，反正要不斷地推出有針對性的辦法並持續保持力度，盡量使需求的釋放能夠拉長。畢竟，房地產市場的穩定關係大局。

（文章來源：證券時報）

(責任編輯：DF380)

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北京房價快漲勢頭被初步遏制 預計今年望保持平穩

東方財經網 2017-01-23 21:32:04 來源：北京晨報

國家統計局北京調查總隊、北京市統計局昨天發布消息稱，最新數據显示，房地產市場調控效果初步顯現，北京市房價快速上漲勢頭得到初步遏制，去年本市新建商品住宅、二手住宅環比價格指數的變化均呈現“M”型走勢；預計今年本市房價有望保持平穩。

市住建委數據显示，去年12月，全市新建商品住宅銷售4813套，環比增長44.9%，同比下降52.9%。二手住宅成交近1.8萬套，環比下降6.6%，同比下降21.4%。在調控政策的影響下，本市房地產市場需求逐漸回歸理性。

去年數據 住宅環比價格指數呈“M”

國家統計局北京調查總隊、北京市統計局的數據显示，2016年，本市新建商品住宅、二手住宅環比價格指數的變化均呈現“M”型走勢――一季度沖高，二季度回落，三季度再次沖高；隨着“9・30”房市新政出台，房價過快上漲勢頭得到初步遏制，四季度呈現價穩量跌的局面。其中，去年一季度沖高的原因是，年初契稅減免等一系列利好政策的出台，對房地產市場產生了积極影響。

去年12月，本市新建商品住宅價格環比下降0.1%，為2015年3月份以來首次下降。全國70個大中城市中，本市新建商品住宅價格環比漲幅進入下游，處於第51位。

二手住宅方面，作為市場主體的二手住宅價格漲幅明顯減弱。12月份，二手住宅銷售價格環比上漲0.2%，比調控前9月份低5.5%。在全國70個大中城市中環比漲幅居第35位，較11月下降了兩位。

今年預測 北京房價有望保持平穩

國家統計局北京調查總隊、北京市統計局有關負責人稱，雖然房地產市場依然面臨較大的壓力，預計今年本市新建商品住宅和二手住宅價格走勢仍將保持平穩，房地產調控和住房保障工作將取得進一步實效。

該負責人稱，從市場後續發展看，隨着調控措施的深入落實，預計過熱的房地產市場將逐步趨於冷靜，買賣雙方均會進入一定時期的觀望期，價格持續上漲的態勢將有所抑制。但庫存降低，供需矛盾的進一步加大，仍是影響未來房價走勢的重要因素。

該負責人表示，“加大普通商品住房供給力度”和“合理增加住宅用地供應”，特別是加大自住型商品房的供應，將是本市房地產市場保持平穩發展的重要基本面支撐。

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重慶微調房產稅試點調控效果遭質疑 引新稅種？

東方財經網 2017-01-23 21:32:06 來源：地產中國網

 

為防止過度炒房，重慶對房產稅的適用條件進行了修改。對重慶“三無”人員徵收房產稅，由此前的第二套起征，更改為首套起征。

在渝版房產稅調整之際，房產稅會不會擴圍、房地產稅立法進程如何的疑問，也引起市場的關注。

第一太平戴維斯認為，新稅種的引入不太可能對市場基本面造成實質性的改變，但短期內則會對市場心理形成不確定干擾，從而導致成交量及價格有所調整。從樓市表現來看，據國家統計局1月18日發布的12月70個大中城市住宅銷售價格統計數據，前期漲幅較快的15個城市房價除廣州外，城市銷售環比出現了下跌或持平。

重慶“三無”首套房即要交房產稅

據日前重慶市發布的第311號令，重慶對房產稅徵收對象中，將“在重慶無戶籍、無企業、無工作個人新購的第二套普通住房”，調整為對“三無”人員首套住房徵收房產稅。

公開資料显示，2011年滬渝兩地按不同的方案分別試點了房產稅。按重慶試點方案，個人擁有的獨棟別墅、新購高檔住宅，以及“三無”新購二套以上普通住房需繳納房產稅。根據交易單價，將獨棟別墅和高檔住宅分為0.5%、1%、1.2%三個不同檔次；“三無”個人新購住房稅率為0.5%。

對於調整房產稅適用範圍的原因，重慶市財政局新聞發言人表示，近期重慶個別區域和少量樓盤出現成交量和價格出現異動，引起外地少量投資客跟風。出台前述政策，也是為遏制炒房牟利行為、引導合理市場預期，維護樓市平穩健康發展。

就在重慶對房產稅適用範圍做出調整前後，中共中央辦公廳、辦公廳的一份文件中，再次提及了與房產相關的稅收。但這次中辦、國辦所提到的，並非房產稅，而是房地產稅。

在這份名為《關於創新配置資源方式的指導意見》的文件中，第二十八項指出，在維護全國統一大市場的前提下，支持各地區在新型城鎮化、國資國企改革、區域性金融市場和金融機構、房地產稅、養老和醫療保障等方面探索創新。

近期時值地方兩會，三月份又將召開兩會，近期中辦、國辦又發文，房產稅試點是否會擴圍並成為2017年樓市調控的新方式，也引發了市場關注。

對此研究諮詢機構認為，房產稅擴圍的可能性較低。

一家房產機構投資部董事指出，從滬渝試點這幾年的情況來看，試點方案對樓市調控的作用相對有限。房價漲幅帶來的收益，幾乎完全可以覆蓋房產稅所帶來的繳稅成本，投資者對房產稅可以說失去了敏感性。

在第一太平戴維斯分析師看來，國內經濟不景氣使經濟對房地產市場的依賴程度加大，房地產也成為了國內私人財富的重要組成部分。“不動產統一登記尚未在全國範圍內實現全面覆蓋，也使得房產稅的進程相對緩慢。”前述分析師認為。

“雖然中辦、國辦發文地方提及房地產稅，但對市場影響較有限的一項政策，今年推行擴圍的可能性有所降低。

擴圍還是引入新稅種

雖然業界認為今年房產稅擴圍的可能性較低，但有經濟學家認為，稅收仍可能是房地產建立長效調控機制的重要組成部分。

中國經濟體制改革研究會副會長樊綱近日通過媒體表示，解決高房價問題要靠房地產稅。

在樊綱看來，房產稅具有內在的穩定性，房價越高征的稅越高。對於房產稅不管用的看法，樊綱認為這種看法違反了經濟學的基本常識。

“價格肯定受用的，價格不管用往往是價格沒到足夠高。上海、重慶搞試點，只有百分之零點幾的房產稅當然不管用，如果像美國一樣到了3%―4%的房產稅，你看起不起作用？”樊綱向媒體表示。

有房產機構指出，建立樓效機制，稅收可能會成為不可或缺的一部分。房產稅擴圍的呼聲雖然有所降低，但房地產稅，可能成為涉及範圍更廣，對房地產業影響更深遠的一項稅收改制。

去年11月份，華夏新供給經濟學研究院院長賈康向媒體表示，未來5年中國推出房地產稅的概率是50%。

與房產稅以房產為徵收對象略有不同，房地產稅，幾乎涉及整個房地產經濟過程。房地產稅涵蓋了土地增值稅、城鎮土地使用稅、個人所得稅、房產稅、印花稅等多項稅種，其範圍大於房產稅。

“房地產稅收改革的重心，正在向房地產稅的方向深入。”一家諮詢機構高層說。

分析人士告訴記者，房地產稅即使出台也將是龐大的工程，僅房地產稅的立法，就將經歷漫長的過程。

業界指出，房地產稅2015年已納入全國人大常委會立法規劃，但今年房地產稅走完立法流程並頒布出台並不現實。

其原因在於，不僅房地產稅的設計複雜，多方對草案的細節也未達成共識。此外，草案完善後，還需向人大常委會提請審議。一般經過三次審議后，還要進行公開徵求意見，才進入提交全國人大表決環節。而這樣漫長的立法流程，很難在一年內完成。

分析師指出，經過幾個月調控，樓市的熱度已經有所下降，房產稅的預期也因此有所下降。

據中原地產監測的40個城市樓市運行情況，12月全國商品住宅供應面積環比上升14%，19城市重點項目推售套數環比上升42%。但開發商推盤的認購率，卻降至去年三月以來的最低位65%，深圳去年12月的認購率僅為27%，廈門只有36%。

“市場整體仍在波動調整中，供應量的增加難以短時間內激發成交积極性。” 上海中原地產研究諮詢部經理盧文曦表示。

（來源：華夏時報）

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