樓市調控政策升級：年限“卡位” 購房區域設限

東方財經網 2017-03-31 17:16:24 來源：新京報

如果說此前樓市調控是限購限貸的V1.0版本，那麼3月份以來的本輪調控正式升級為V2.0，北京離婚一年買房算二套，成都部分區域不準跨區域買房，廈門新購房需兩年後才可交易……調控政策更加精細化。

年限“卡位”

今年3月中旬以來的這輪調控政策對於購買人和出售人的納稅、離婚等相關年限，進行了精準規定。3月22日，北京規定，購房資格中的連續5年納稅記錄，由過去的每年至少1次，改為往前推算60個月在本市連續繳納個人所得稅。

針對一些假離婚來套取第二套購房資格的做法，已經被監管層所警惕。北京規定離婚一年內繼續購房，需要採取二套購房的認定標準。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，這一做法更大程度上確保首套購房群體的基本購房利益，預計北京此類做法會得到其他城市的模仿。

購房后快速拋售賺取差價的方式，也行不通了。在福建廈門和福州，均出台了限售政策。3月24日，廈門發布新政，在全國首創了“房屋買賣后需要兩年才可以交易”。很快，福州也原原本本地跟進了這一政策。

“廈門確實很多人在炒房”，一名廈門地產界人士說，去年限購政策出台後，很多人想盡各種辦法找關係、花錢買名額，很多人利用各種槓桿借錢買房，中介也在製造漲價氛圍，這次政策出來后，一些投資客的投資行為將受限制。

“從購房交付定金到領取房屋鑰匙，需要一年，再到辦理房產證至少需要一年，這意味着購房者如果換房，至少需要四年時間。”嚴躍進說，可見福建兩地限售版本是從房屋流通性角度來強制管制。

購房區域設限

一部分城市為了防止投資客炒作，採取了區域設限的辦法調控。成都最近的樓市新政，沒有涉及信貸內容，而是着眼於區域限購：在所有限購區域，購房者必須具有本區域戶籍或在本區域穩定就業並連續繳納社保24個月以上。

在成都升級限購出台的當天晚上，部分樓盤臨時決定開盤，加緊網簽，成都各大中介開始在晚上集中備案。由於湧入用戶過多，成都市房管局的網站一度被擠癱瘓。

記者諮詢成都多個售樓處得知，限購出台後，購房人的觀望情緒還是比較明顯，和限購前比，成交量有了下滑。目前工作主要是以幫助客戶解決限購之後遇到的一系列問題為主。

成都高新區的龍湖九里晴川一名銷售人員表示，“只有高新區戶籍和在高新區社保滿足24個月以上才能購買此處房產。若您不符合條件，可以看看配偶或者其他親人符合不符合，否則就無法購買，這個限購政策沒有任何變通的辦法。”

不過，這一政策並未將所有區域卡死。在成都，除了高新南區、天府新區外，其餘11個區域如若社保滿足兩年以上，不受限制。成都一名業內人士坦言，這次限購對成都本地人的影響並不是很大，但對外地人有影響，成都戶口也將變得很吃香。

在區域設限之外，還有一些針對個人設限的新穎做法。如廈門新政規定，廈門市戶籍成年單身(含離異)人士在本市限購1套住房。北京進一步加強房貸的審批，無收入大學生購房原則上按二套房貸發放。

遏制產品炒作

在一線城市，一些特殊的產品類型炒作遭遇精準打擊。如北京的商業、辦公類項目和學區房。北京規定，商辦新房只能出售給企業，二手商辦項目可以出售給個人，但應當符合名下在京無住房和商辦類房產記錄，且在京已連續五年繳納社保或個人所得稅。

鏈家地產一名經紀人表示，北京出台商辦新規當天，鏈家針對個人客戶的商辦項目已經全都下架。

記者在東五環一些中介門店看到，商住類產品房源均已下架。“新規第二天，我們全體到總部去學習這次規定了。”一名不願具名的經紀人表示，公司這一帶的門店重點是做商住，這段時間只能轉向做住宅。

此外，針對北京學區房的炒作問題，北京教委也兩次出手。北京市教委明令稱“過道學區房”不能作為入學資格條件。

中原地產首席分析師張大偉表示，調控政策已經進入“三認+三限時代”：認房認貸認離，限購限簽限價。在這樣的大環境下，創新調控開始持續出現。北京、成都、廈門等城市有望進入低迷調整期，“成交量已經出現了明顯下調，很可能在2季度出現價格調整。”

業內人士建議，在細化房地產調控政策的同時，還要探索長效機制，着眼長遠完善各地多層次住房體系建設，尤其在供給端，要加大土地和住房供給，如北京、福州等地最近均開始加大土地供應。

新京報記者 龔小鋒

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“退房令”后第七個年頭 市場倒逼央企地產公司加速重組

東方財經網 2017-03-31 17:16:25 來源：每日經濟新聞

距離2010年國資委下達“退房令”，已經過去7年時間，收效並不算理想。相反，國企央企地產公司一度還在利用其融資成本低的優勢在土地市場“兇猛”布局，為的就是做大自身規模，有更多資產可以在重組中發揮規模優勢，避免被“并吞”的命運。

3月21日，中國海誠發布公告，其收到控股股東中國輕工集團公司發來的《關於中輕集團與保利集團籌劃重組事項的通知》，中輕集團與保利集團擬實施重組，按照該協議，中輕集團整體產權將無償划轉進入保利集團。

雖然重組尚未獲得國資委及相關監管機構的批准，存在不確定性，但是接二連三的央企重組卻釋放出明確的行業信息，為了避免資源的重疊、閑置和浪費，諸多央企的地產板塊更在提速重組。

距離2010年國資委下達“退房令”，已經過去7年時間，收效並不算理想。相反，國企央企地產公司一度還在利用其融資成本低的優勢在土地市場“兇猛”布局，為的就是做大自身規模，有更多資產可以在重組中發揮規模優勢，避免被“并吞”的命運。

金融巨無霸的地產玩法

然而近兩年，央企地產的重組步伐已然開始加快，不論是“大魚吃小魚”抑或通過整合重組自身業務板塊來提升效率和規模的公司都不在少數，隨着市場化、混合所有制改革的深入，賺錢運營能力都考驗着這些央企地產公司是否有資格活下去。

信達進入大眾視野就是憑藉其“財大氣粗”的拿地風格，上海新江灣、杭州奧體、上海顧村，這些天價地的背後是這家地產公司超強的融資能力。根據公開資料梳理，從2015年7月~2016年6月，不到一年的時間里，信達在杭州、上海、合肥、深圳等城市拍下6地塊，總耗資高達352億元，然而2015年其全年營業收入僅為81.36億元。

營收狀況和拿地底氣不在一個檔次的反差彰顯了信達地產的特殊，眾所周知，信達地產的母公司信達資產管理有限公司作為國內四大金融資產管理公司之一，由國家財政部直接控股，主要業務是處置不良資產，因為在財務和政策上的優勢，觸角頻頻伸向房地產，大舉拿地。但是房地產開發，拿地往往只是第一步，信達作為一個資產管理公司，還需要解決其在項目開發運營上的短板。

大多數時候，信達會選擇引入合作方，比如上海新江灣城項目以及深圳坪山項目，信達就先後引入了閩商泰禾，讓其操盤，而廣州廣日電梯廠地塊、杭州南星項目等，信達也選擇出讓項目部分股權。

信達地產董事長賈洪浩就曾對媒體表示，信達地產採取的是房地產主業與資本運營協調發展的模式。

3月18日，根據信達地產公告稱重大資產重組停牌。其在3月份頻頻停牌重組。根據觀點地產網的此前報道，這與信達地產母公司中國信達接手北京東直門國盛項目相關，信達地產作為中國信達旗下唯一的地產平台，很有可能會接受這個項目。

通過重組，將母公司手下收納的“不良資產”通過“子公司”的地產業務平台來處置整合。手持大把資金通過買地來中長期的保障貨值，對抗通脹，可見，信達地產在整个中國信達中扮演了關鍵角色。

市場倒逼比政策更有用

老牌央企的整合、吸納、吞併、淘汰也屢見不鮮。

2013年8月，中國海外發展有限公司宣布，控股股東中國建築股份有限公司，擬將旗下中建股份房地產事業部、中國中建地產有限公司及中建國際建設有限公司運營的房地產發展業務注入中海地產。

去年9月，中海地產又宣布完成對中信集團地產物業組合的主要交易，這場對價高達310億元、涉及總資產超過千億元的整合，也是迄今為止房地產間最大央企整合案例。

去年年底，中航地產以9個資產包將近20.3億元的價格將旗下地產業務轉讓給保利地產，完成重組，剝離虧損已久的房地產業務后，中航地產會集中資源發展優勢產業，比如物業管理業務。

整合之後，脫胎換骨、煥發新生的企業也不在少數。2015年，招商局蛇口工業區控股股份有限公司以換股形式吸收合併招商地產再上市。重組完成后，招商地產將隨之退市，招商蛇口將成為招商局集團的唯一地產上市平台。

創建於1984年的招商地產，是一家百年企業，曾經擁有過“招保萬金”的黃金時代，然而，在2010之後卻顯得後繼乏力，業績一直徘徊在千億元門檻之外。

2015年底，招商蛇口成為招商地產與蛇口工業區重組的新生兒，招商蛇口提出“再造新蛇口”和“前海蛇口自貿區建設運營”為核心，大力拓展特色產業園區以及郵輪港區經濟帶，致力於成為“中國卓越的城市綜合開發和運營服務商”的運營思想。

根據招商蛇口方面的公告數據，其2016年實現銷售金額739.34億元，同比增加30%，銷售面積為471.15萬平方米，同比增加32%，3年複合增長率近20%，業績排名第14位，重組后業務提升明顯。

億翰智庫上市房企研究主任張化東直言，“這些央企重組，是趨勢也是市場倒逼機制在發揮作用，有些房企做得不夠專業或者不賺錢，那不如和其他房企重組換一部分股權抑或通過合作模式來實現共贏。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進同樣認為，央企重組是一種非常好的契機，“因為重組本身也是優勝劣汰的機制所帶來的效應，實力不強的央企繼續做房地產開發業務，只會發現成本和費用很高，所以加快重組也是確保其他業務不受影響的關鍵。”

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深圳2016年公積金髮放個貸218.39億 節約61.71億利息

東方財經網 2017-03-31 17:16:29 來源：南方都市報

昨日，《深圳市住房公積金2016年年度報告》正式發布。報告显示，2016年，深圳住房公積金繳存額達428.68億元，公積金提取額為231.25億元。全年共發放個人住房貸款3.44萬筆，共計218.39億元。

根據報告統計的數據，2016年，深圳繳存住房公積金428.68億元，同比增長12.59%。截至2016年底，累計繳存總額達1908.59億元。

在發放個人貸款方面，去年深圳發放3.44萬筆，共計218.39億元，年末住房公積金個人住房貸款的市場佔有率為6.07%。

目前，深圳職工家庭購買首套住房申請公積金貸款的，貸款利率仍為個人住房公積金貸款基準利率（5年以上為3.25%，5年及以下為2.75%）；職工家庭名下在深圳已經擁有1套住房，再次購買住房時申請公積金貸款的，貸款利率為個人住房公積金貸款基準利率的1.1倍。這兩個個人住房公積金的貸款利率，都低於二套房的商業性貸款利率。

也正因此，報告显示，相比商業性住房貸款，2016年公積金貸款總共為職工節約利息支出61.71億元。

“異地繳，深圳貸”去年發放154筆貸款

2015年8月，深圳開展異地互貸業務，主要包含兩種情況，一是“異地繳、深圳貸”，一是“深圳繳、異地貸”。報告數據显示，2016年，公積金中心對在異地就業繳存公積金但在深圳購房的深戶職工發放公積金貸款共計154筆、金額達9900萬元。截至2016年底，發放異地貸款總額達1.15億元，異地貸款餘額1.12億元。

此外，在提取業務上，按照報告提供的數據，去年提取住房公積金542.32萬筆，金額達到231.25億元。

在上述這些提取金額中，88.03%是住房消費提取，其中包括30.32%的償還購房貸款本息、26 ．40%的租賃住房、21.68%用於購買、建造、翻建、大修自住住房。另外11.97%用於離休和退休、戶口遷出或出境定居等非住房消費提取。

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2016年北京住房公積金繳存1502億元

東方財經網 2017-03-31 17:16:31 來源：和訊房產

近日，北京住房公積金管理中心發布了《北京住房公積金2016年年度報告》。根據“賬單”，2016年北京市繳存公積金的單位有138302個，繳存公積金的職工有695.74萬人，繳存總額1502.17億元，同比分別增長17.1%、6.8%和15.8%。按收入水平，低收入群體佔53.1%，中等收入群體佔38.6 %，高收入群體佔8.3%。

此外，2016年繳存人提取住房公積金1132.23億元，同比增長23%。其中購房提取957.35億元，租房提取56.19億元。

同時，為嚴厲打擊違規提取、騙提住房公積金的行為，經調查核實，北京住房公積金管理中心對存在造假違規騙提住房公積金行為的74家單位進行了查處。

《報告》显示，2016年公積金支持職工購房947.07萬平方米，發放住房公積金個人貸款1073.41億元，均創歷史新高。

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北京：3天僅7套 商住交易降99.9%

東方財經網 2017-03-31 17:16:34 來源：北京日報

交易量劇降99.9%――這種難以想象的成交走勢正在京城“商住房”市場上演。

上周日，劍指“商住房”的樓市調控新政落地，市場交易迅速降溫。不論是開發商、還施應二手房的中介，“商住”房源都在全面下架，市住建委也加大了執法力度。來自中介的統計數據显示，新政之後3天，商業辦公類的項目僅成交7套。

突變：從價格高漲到全面下架

月初，想賣掉手中“商住房”換套住宅的王女士連找了幾家中介門店，經紀人都是笑臉相迎、頻頻來電談價。但到了這周，中介突然斷了聯繫，電話追問得到的答覆只有一句：“姐，我們不賣了，代理不了了。”

王女士住的小區――旭輝奧都已有10年左右的房齡，也是朝陽北苑地區最有名的“商住房”之一，此前因為不限購，廣受中介熱捧。然而，記者近幾天在鏈家、我愛我家等中介網站上查詢該樓盤都显示“找不到”，此前掛網的房源已經全部下線。

鏈家APP關於“旭輝奧都”的成交記錄显示，歷史上這裏成交過877套房子，成交均價在去年3月是29777元／平方米，今年2月已漲到了46542元／平方米。去年9月，成交量曾達到59套；自去年10月開始到今年1月，每月均保持20套以上的成交量；受春節假期影響的2月，也有15套成交。

“掛牌的已經全下架了，都不代理了。”多家中介門店經紀人說。

反悔：剛買“商住”無責解約難

看到針對商業辦公項目的調控新政出台，市民陳先生焦慮地給開發商打電話，對方只是冷冷地回了一句模稜兩可的話：“估計你的房子已經網簽了，可能不受影響。”

此時，距他購房已有半年。這半年間，雖然與開發商簽了合同、交了首付款，貸款卻一直沒能下來。此前屢屢傳聞“商住房限購”，他一直擔心自己如果沒能順利網簽將會被卡在門外。

隨着上周日“靴子落地”，陳先生更焦灼了：如果沒網簽，交出去的首付款怎麼辦？如果網簽了，貸款在新政后還能批下來嗎？

根據新政，銀行方面針對商住項目將不予貸款。記者諮詢了銀行方面，一位工作人員透露：現在具體細則還沒有發布，大家都在等。“已經放貸的影響基本沒有；但如果已經網簽、但沒批貸的，能不能批還不好說，得等具體細則。”陳先生說，他跟開發商方面溝通的結果是：如果想退房子，需要支付房款20%的違約金。

“即使是買二手‘商住房’，也要符合資質要求，很明顯未來這種房子很難賣出去。”陳先生說。

北京市盛廷律師事務所主任律師、北京市物權法研究會秘書長畢文廷分析，“以後出手很難”只能算政策風險造成的後果，但無法成為無責解約的充分理由。

降溫：商辦樓盤業務員放假

堪稱“最重磅”的北京商辦類物業調控政策之後，除了二手“商住房”，迅速降溫的還有商辦新房交易。記者走訪發現，此前打着“不限購”旗號的商住新盤已偃旗息鼓。“現在不賣了！我都放假回家了！”大興義和庄地鐵站旁一商住樓盤銷售人員告訴記者。

來自中原地產研究中心的統計數據显示，北京商辦市場在新政后3天（3月27日、28日、29日），網簽總量僅為7套，只有位於通州的個別項目企業簽約5套、另外還有門頭溝與丰台各有一宗企業購買。由於只能由企業購買，北京所有商辦交易全面冰凍。

而新政前三天，北京商辦項目簽約套數還高達850套。也就是說這項新政落地后，商辦類物業簽約跌幅高達99.9%。中原地產首席分析師張大偉分析，過去幾個月北京商辦類物業每月簽約都在3000套以上，預計在二季度有可能快速跌落到500套以內。

亞豪機構市場總監郭毅說，北京二手“商住房”市場分化會比較明顯，一些供應量大、位置不佳的地方未來價格風險較大。

（責任編輯：候迅）

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北京11大新城定位調整 大興增加國際門戶職能

東方財經網 2017-03-31 17:16:37 來源：21世紀經濟報道

隨着北京主城區定位大調整，北京各大郊區縣定位也出現變化。

21世紀經濟報道記者從正在北京規劃館展覽的北京新城市規劃（2016-2030年）草案獲悉，通州在新版本的城市規劃草案中，被定義為城市副中心。其功能是着力打造國際一流的和諧宜居之都示範區、新型城鎮化示範區和京津冀區域協同發展示範區。以行政辦公、商務服務、文化旅遊為主導功能，形成配套完善的城市綜合功能。

這與2004年版本對通州的定位有區別。2004年的北京城市規劃提出，通州是北京未來發展的新城區和城市綜合服務中心。引導發展行政辦公、商務金融、文化、會展等功能。是中心城行政辦公、金融貿易等職能的補充配套區。

此外，另10大新城的定位也在變化，最顯著的變化是大興增加了國際門戶的新職能。根據北京新城市規劃草案，其定位變化如下：

①、門頭溝

門頭溝區在新規劃草案的定位是，應建設成為首都西部重點生態保育及區域生態治理協作區；首都西部綜合服務中心；京西特色歷史文化旅遊休閑區。

而2004年北京城市規劃對門頭溝區的定位是引導發展文化娛樂、商業服務、旅遊服務等功能。

②、房山

房山區在新規劃草案中的定位是，應建設成為首都西南部重點生態保育及區域生態治理協作區；京津冀區域京保石發展軸上的重要節點；以科技創新和高端製造為引領的轉型發展示範區；歷史文化和地質遺迹相融合的特色旅遊休閑區。

2004年北京城市規劃對房山區的定位是，引導發展現代製造業、新材料產業（石油化工、新型建材），以及物流、旅遊服務、教育等功能。

③、順義

順義區在新規劃草案的定位是，應建設成為面向區域協同發展的首都國際航空樞紐；臨空經濟提升和製造業轉型的先行區；港城融合、城鄉一體的綠色宜居示範區。

2004年的北京城市規劃對順義區的定位是，引導發展現代製造業，以及空港物流、會展、國際交往、體育休閑等功能。

④、大興

大興區在新規劃草案的定位是，應建設成為面向京津冀的協同發展示範區；具有全球影響力的科技創新引領區；首都南部國際交往新門戶；城鄉發展深化改革先行區。

2004年北京城市規劃對大興的定位是，引導發展生物醫藥等現代製造業，以及商業物流、文化教育等功能。

⑤、亦庄

亦庄在新規劃草案的定位是，應建設成為具有全球影響力的創新性產業集群和科技服務中心；首都東南部區域創新發展協同區；戰略性新興產業基地及製造業轉型升級示範區；宜居宜業綠色城區典範。

2004年北京城市規劃對亦庄的定位是，引導發展电子、汽車、醫藥、裝備等高新技術產業與現代製造業，以及商務、物流等功能，积極推動開發區向綜合產業新城轉變。

⑥、昌平

昌平區在新規劃草案的定位是，應建設成為首都西北部重點生態保育及區域生態治理協作區；具有全球影響力的創新中心和國際一流的科教新區；特色歷史文化旅遊和生態休閑區；城鄉綜合治理和協調發展的先行示範區。

2004年北京城市規劃對昌平的定位是，引導發展高新技術研發與生產、旅遊服務、教育等功能。

⑦、平谷

平谷區在新規劃草案的定位是，應建設成為首都東部重點生態保育及區域生態治理協作區；服務首都的綜合性物流口岸；特色休閑及綠色創新發展區。

2004年北京城市規劃對平谷的定位是，引導發展都市型工業和現代製造業，以及物流、休閑度假等功能。

⑧、懷柔

懷柔區在新規劃草案的定位是，應建設成為首都北部重點生態保育及區域生態治理協作區；服務國家對外交往的生態發展示範區；綠色創新引領的高端科技文化發展區。

2004年北京城市規劃對懷柔區的定位是，國際交往中心的重要組成部分。引導發展會議、旅遊、休閑度假、影視文化等功能，平原地區可發展科技含量高、無污染的都市型工業、現代製造業。

⑨、密雲

密雲區在新規劃草案的定位是，應建設成為首都最重要的水源保護地及區域生態治理協作區；國家生態文明先行示範區；生態友好的特色文化休閑及創新發展示範區。

2004年北京城市規劃對密雲的定位，是北京重要的水源保護地，也豎際交往中心的重要組成部分。引導發展科技含量高、無污染的都市型工業，以及旅遊度假、會議培訓等功能。

⑩、延慶

延慶區在新規劃草案的定位是，應建設成為首都西北部重要保育及區域生態治理協作區；國際一流的生態文明示範區；國際文化體育旅遊休閑名區。

2004年北京城市規劃對延慶區的定位，豎際交往中心的重要組成部分，聯繫西北地區的交通樞紐，國際化旅遊休閑區。引導發展都市型工業，以及旅遊、休閑度假、物流等功能。

此外，上述新規劃草案指出，按照京津冀區域功能分區的要求，根據不同地區的資源環境承載能力和區位條件，確定不同的主導功能和發展策略，加強跨區域的功能統籌，促進城市功能的整體優化，在市域範圍內實現內外聯動發展、南北均衡發展、山區和平原互補發展。

1、內外聯動發展

加強中心城區非首都功能有序疏解與外圍地區合理承接的聯動，做好產業上下游銜接和職住匹配，共同建設大型生態廊道和基礎設施，提高發展效益和質量。

2、南北均衡發展

着力改善北京城市南北發展不均衡的局面，以北京新機場臨空經濟區建設為契機，帶動南部基礎設施和資源保障能力建設。改善南部地區的生態環境，加大公共設施建設力度，推進基本公共服務均等化。

3、山區和平原地區互補發展

加強山區和平原地區互補聯動發展，加大對山區生態屏障建設的支持力度。

上述規劃草案的內容反映出，未來10多年北京南部地區過去基礎建設和公共服務滯后的情況即將改觀。其中大興區新機場作為北京門戶，將帶動南城的快速發展。

　

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樓市亂象！中介推高房價的“九大套路”

東方財經網 2017-03-31 17:16:36 來源：澎湃新聞網

每當房價開始“發瘋”，房產中介就成了最忙的群體之一。他們西裝革履，騎着電動車進小區、穿衚衕，帶領客戶到處看房。

但我身邊的朋友，不管是買房的還是賣房的，說起房產中介來都有點頭疼。有人甚至直言，房產中介在一定程度上成了房價不斷飆高的“幫凶”。

這種說法有道理嗎？

在回答這個問題之前，先看看我們根據親朋好友口述和公開報道整理的房產中介給房價“煽風點火”的九大套路吧。

不得不說：買房人和賣房人走得最多的路，大概就是中介變着法子推高房價的“套路”！

套路1

低於市場價的房源，99%是假的

眼看房價像坐火箭一樣往上躥，很多人茶餘飯後都在刷各種買房軟件。有時，突然刷到一個“性價比超高”的房源，一些購房者會激動得手抖。

天啊！這套房子的裝修、戶型、小區環境都那麼好，看上去比同樣面積的房子大很多，而且價格也比同小區低一大截，難道這是專門為我準備的房子嗎？沒錯，是專門為你準備的……陷阱！

事實上，看上去面積大是因為中介掛的圖片本身就是假的。如果你聯繫中介，很有可能會被告知――“這套房剛剛賣掉”、“大哥你留個電話吧，有房子我再推薦你”、“這個小區還有個同戶型的，我帶您看看”……

天上不會掉下餡餅。低於市場價的房源99%都是假房源，剩下那1%，根本不等你在買房軟件上看到，就被秒了。

套路2

為賺更多中介費，慫恿賣家標高價

掛牌價低於市場的房源有貓膩，那麼，掛牌價明顯高於市場價的那些房子是否靠譜？其實，這些高價房背後一般也有中介在搗亂。

很多賣房者剛對房產中介表達出賣方意願，中介就會開始給客戶當“軍師”。他們會巧舌如簧地勸用戶把價格標得高一些。“昨天你們小區一套房剛賣了500萬，你要賣就掛550萬，就算被人砍價，最後至少也能530萬成交，輕輕鬆松多掙30萬。”

類似的說法，看似在為賣房者謀利益，實際上是給中介自己謀好處。以鏈家為例，他們一般按照實際成交金額收取2.7%的中介費（包括2.2%的居間代理費、0.5%的保障服務費）。如果成功慫恿賣家提價50萬元，就能多收1.3萬元中介費。

套路3

利用“店海戰術”，垄斷房源

之前看房期間認識的一個資深中介表示，他可能要跳槽到鏈家了，因為他所在的公司能拿到的房源越來越少了，買房者都在鏈家上看房源。那麼，鏈家是如何垄斷房源的？

高價！高價！還是高價！高價對於賣家有利，也能讓鏈家吸引到更多的房源。在二手房中介這個“得房源者得天下”的領域，鏈家這一手段是有效的，對買家也駛狠。

有一個朋友表示，她在換房時曾通過一家房產中介看中了一套房子，已經跟業主達成口頭協議。但在即將簽約之時，卻被鏈家的中介給“撬”了，只因他們向業主承諾能賣更高。

還有一些中介與業主簽獨家委託，承諾在一定時間（比如一個月內）高價格賣出，並提供賠付。這種承諾對業主很有吸引力，於是願意將房子獨家委託給鏈家。這種中介獨家全代理的形式，很容易形成中介垄斷。

套路4

“0傭金”噱頭，未必真便宜

“愛屋吉屋相比傳統租房經紀，其實沒有任何改變，除了把傭金降到了標準的1/2。”我愛我家一家線下門店的經紀人傲嬌地表示，神情頗為不屑。

不過，傭金雖然降低，但是房價卻抬高了不少，羊毛始終出在羊身上。對此，證券時報曾公開質疑愛屋吉屋“同房不同價”的問題，就是同一套房子，愛屋吉屋給出的價格要高於傳統中介。

據我愛我家一位中介透露，他沒有底薪，只拿提成，成交一單收取10%的提成，一個月工資過萬，屬於業績很好的。而愛屋吉屋的工資構成是高底薪+低提成，其在網上發布的招聘信息显示，無責底薪6000元。“

對於房產經紀人來說，這是很誘人的。至於低提成對於老業務員來說完全不是問題，甚至我可以只要它的底薪，不要提成，但可以保證我在這家公司保持很好的收入，而不給公司帶來任何創收。”我愛我家中介坦言。

對此，知乎網友的一篇吐槽貼印證了中介的自信。該網友稱其在愛屋吉屋上看好房，交完定金之後，被經紀人告知“簽約的房子剛上，還沒有錄入愛屋吉屋系統。”

“那怎麼辦？”“就說房子約過看過了，不滿意沒成交唄。”那麼問題來了，房子沒有錄入愛屋吉屋租房系統，傭金哪去了？自然是進了中介的私人腰包。

套路5

兩份買賣合同房價不一，玩轉買家和賣家

趙先生是一名拆遷戶，他原計劃拿到補償款后，自己再補一點錢，在市區重新購買一套房子來居住。隨後，趙先生某中介機構了解房源信息。

“我看中了一套兩房一廳的二手房，房子各方面都比較符合我的要求，所以我就讓中介人員幫忙與賣家聯繫，商談價格。”趙先生說，看完房后，他便與中介人員簽訂了《續交委託代售合同》。

次日，該中介機構的工作人員告知趙先生，中介已與賣家談好了，交易成功后，趙先生需支付房款的2%作為中介費。趙先生覺得，這個價錢在自己的預算範圍內，遂於當天就與該中介公司簽訂了一份購房合同。

在接下來的幾天時間內，趙先生先後向該中介機構交付了1萬元訂金和所需首付款。但是，趙先生與賣家聊起房子交易價格一事時才發現，在他與該中介機構簽合同之前，中介人員就已私下與賣方加價簽訂了的買賣合同。

趙先生感覺自己被該中介機構“欺騙”了，因此他來到該中介機構與工作人員“理論”。

“他們當時解釋，這1萬元是賣方欠他們的。後來我向賣方求證這件事情，賣方表示並無此事。退一步說，即使這1萬元真是賣方欠他們的，也不能用我的錢來填這個坑。”回想起這次交易，趙先生感覺很氣憤。

套路6

“速銷房”的秘密

鏈家最兇猛的就是速銷房，也就是前面說的獨家代理。一方面增加了自己的房源數量，另一方面此消彼長打壓競爭對手房源。

鏈家在簽訂速銷房之後會根據用戶的特點選擇是否再度抬高房價賺取差價，而這是傳聞中鏈家“不能說的秘密”。

比如，鏈家在將賣房者的房產以780萬掛牌后，會根據自己的經驗聯繫賣家，與賣家溝通可以將房產以更高的價格賣出，但多餘的銷售額需要雙方按照一定比例分配（一般是各佔50%）。

對於價格明顯低於市場價的房源，鏈家也會集團採購提前支付房價給予賣房者，然而並不過戶，之後再加價以更高的價格賣給用戶賺取更多的差價。

有朋友親歷的就是，看中一套，但覺得價格虛高，遠高於小區近期成交價，鏈家告知朋友沒有講價空間了。但回頭在別的網站一搜，同樣的房子掛價就便宜幾十萬。

朋友去問鏈家，被告知別人的那是假房源。但事實上朋友已經和另外中介去看了，價格的確便宜。

套路7

費外收費

一些中介機構收費標準不透明，普遍收取“貸款服務費”，但如直接在銀行辦理貸款並無此費用。

一些二手房中介以拒絕辦理過戶或扣押房產證為要挾，過戶前惡意提高服務費。

此外，一些中介機構還利用市場垄斷地位，聯手提高中介費。

過去天津市曾發生過，我愛我家、中原地產、鏈家地產等三家房地產中介統一將二手房交易服務費從總房款的2%上調至3%。後來，天津市認定三家公司違反反垄斷法相關規定。

套路8

散播謠言

一些中介機構甚至通過傳播政策謠言，鼓動購房者“迅速出手”。

一些中介機構會不定時在某個節點散播“政策傳言”，聲稱將出台新政策，鼓動大家趕緊買房過戶。

有網友戲稱，中央制定的任何新政、利好，都有可能成為中介炒作的理由。

套路9

鼓動買房“假離婚”，甚至親制假離婚證

部分中介機構為促成交易，還誘導購房者辦理“假離婚”，以享受首套房利率優惠和更低的首付比例。

天津市一位民政工作人員表示，從2016年至今，天津某區離婚登記數量同比增長了73.5%，“按經驗判斷 假離婚 估計佔一半左右”。

有的房地產中介甚至利用民政局婚姻信息不與房管局聯網的現狀，替買方製作可以以假亂真的“離婚證”和“戶口本”以矇騙房管局，並收取數百元的“工本費”。

 

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新政接連開啟“打補丁”模式 全方位圍堵樓市漏洞

東方財經網 2017-04-13 15:48:10 來源：房天下

　　伴着接踵而至的調控政策，2017年春天的樓市註定不會平凡。

　　從三月開始，全國各地密集出台樓市新政，限購、限貸、限價、限售……和以往的調控潮相比，本輪調控潮持續時間更久、參与城市更多、政策力度更大、涉及內容更全。

　　在“房子是用來住的”主基調下，多城更是接連開啟了“打補丁”模式，在一個多月的時間內從不同維度密集出台新政，全方位圍堵樓市漏洞。

　　限購：平房也限購 社保從嚴

　　在本輪調控潮中，限購這一基本的調控手段也進行了“升級”。

　　北京將住宅平房納入了限購範圍。4月3日， 北京市住房和城鄉建設委員會出台《關於加強國有土地上住宅平房銷售管理的通知》，將北京國有土地上住宅平房納入限購範圍。

　　成都開始對二手房進行限購。3月23日，成都升級限購政策，購房者在住房限購區域購買二手住房的，應符購買商品住房條件，且只能新購買1套住房（包括商品住房和二手住房）。

　　更多城市開始設置或升級“關卡”，嚴控外地購房者的社保年限：北京購房資格進一步從嚴，“連續5年納稅記錄由過去的每年至少1次”改為“往前推算60個月在本市連續繳納個人所得稅”；青島非本市戶籍居民限購1套住房，且需要滿足連續繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明；廣州非本市戶籍居民家庭購房社保年限由3年升至5年，且不得通過補繳個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明購買住房……

　　限貸：審查升級 假離婚走不通

　　銀監部門也在本輪調控潮中發揮了重要的作用，收緊銀根，全面圍堵房貸漏洞。

　　北京率先做出表率，實施差別化住房信貸政策。3月24日，央行等部門出台關於加強北京地區住房信貸業務風險管理的通知，對於離婚一年以內的房貸申請人，參照二套房信貸政策執行；對大學生等有購房資格但還款能力有限的群體，原則上參照二套房貸政策；對已成年、未就業、沒有固定收入且還款資金來源於其他共同還款人的借款人，進一步嚴格住房貸款條件，原則上可參照二套房信貸政策執行……

　　在本輪調控潮中，多數城市還提高了首付比例：北京二套房首付比例提至60%；南京六合、高淳、溧水首套房首付升至了30%；福州五城區二套房首付比例調整為50%……

　　還有很多城市對公積金貸款進行了明確要求：廣州要求本市戶籍職工必須連續足額繳存1年及以上，方可申請個人住房公積金貸款，非本市戶籍則為2年及以上；長沙公積金貸款購買首套房首付比例由20%提至30%，購買二套房且已結清購房貸款的（面積不超過144平方米）首付比例由20%提至35%，未結清的首付款比例由40%提至45%……

　　限價+限售：還想炒房？做夢！

　　除了傳統的認房、認貸之外，不少城市還採取了“限價”、“限售”等較為新穎的調控方式。

　　3月29日，東莞升級“限價令”，規定新建商品住房項目首次申報房價備案的，申報均價應不高於前三個月當地鎮街（園區）同類型新建商品住房銷售均價的20%(含)；4月1日，中山調控升級，規定當商品住房實際銷售價格高於備案價格或下浮幅度超過15%，將無法進行網簽……

　　徹底斬斷投機者“炒房夢”的可謂是“限售”政策。據統計，目前已有廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、揚州、常州、長樂、成都等11個城市使用了“限賣”措施。

　　4月12日，成都升級調控，表示要嚴格防範投機炒房，在成都市住房限購區域內新購買的住房（含商品住房和二手住房），須取得不動產權證滿3年後方可轉讓。

　　據新華社報道，買房后持有一定年限方可賣出，意味着持有房產的時間成本大幅提高，且短期轉手套現的可能性驟降。這就相當於在一定時間範圍內，凍結了房產的流動性，有利於打擊炒房客的投機情緒。

　　調控網恢恢，疏而不漏。各地樓市政策已輪番上陣圍追堵截漏洞，未來房地產市場必將一片清明。

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杭州2017讀地手冊：加大土地供應 新收錄230宗土地

東方財經網 2017-04-13 15:48:11 來源：中國房地產網

4月12日消息，為增加市場土地供應，杭州國土資源局於近日發布了2017年杭州首期《讀地手冊》，共計收錄了230宗地塊，今年各區域土地供應量將大大增加。

據悉，該《讀地手冊》收錄了杭州主城區、餘杭區、富陽區、蕭山區以及大江東等區域共230宗地塊，總出讓面積約11253畝，其中涉宅用地為117宗。

主城區今年可供出讓的經營性用地有72宗，總面積約3093畝，其中涉宅用地共39宗，且宅地中有6宗土地出讓面積超過100畝。

若按區域來分，拱墅區供應量最大，此次收錄的經營性用地為21宗，其中涉宅用地為14宗，慶隆單元、上塘單元、湖墅單元，以及運河新城、桃源新城、鐵路北單元等均有新的供地計劃。

據悉，慶隆單元收錄的為2宗純住宅用地，其中一宗出讓面積約為80畝，東面即為去年6月出讓的首開杭州金茂府地塊。上塘單元也有1宗住宅用地供應，附近為陽光城・文瀾府項目，桃源新城、運河新城也分別有2宗地塊。

江干區則共收錄了12宗經營性用地，其中涉宅用地11宗，主要集中在丁橋、長睦、錢江新城二期等區域，且有3宗出讓面積達100畝以上。

此外，蕭山區可供出讓的經營性用地共55宗約2877.3畝，涉宅用地佔33宗，其中還有6宗地塊出讓面積在100畝以上，主要集中在錢江世紀城、新區、寧圍、湘湖新城以及南部卧城等熱門板塊。

餘杭區則共有52宗約2800.9畝，涉宅用地佔了24宗，主要分佈在未來科技城、良渚新城、臨平新城等板塊，其中也有多宗大體量地塊，面積最大的約211畝。

相比去年，大江東區今年計劃供應的地塊量也明顯增長，此次被列入的經營性用地共有17宗約908.7畝，其中涉宅用地佔10宗。富陽區收錄的經營性用地共34宗約1572.2畝，涉宅用地佔11宗，主要集中在鹿山、東洲、富春等板塊。

有分析指出，主城區此次收錄在內的涉宅用地，多數位於地鐵沿線或輻射範圍之內，還增加了剛需住宅類用地的供應，宅地暫時斷供或商品房去化明顯的板塊也有地塊計劃供應，商服用地則主要集中在居住氛圍成熟或新興區域，用以改善居住環境以及配套等。

此次供地無論是總出讓體量還是地塊宗數都有明顯的增幅，且擴大了普通住宅的供應比例，增加了中低價位的住宅用地的供應量，或可以從根源上起到平抑房價的作用。（據觀點地產網）

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碧桂園的“黑天鵝” 森林城市停止國內銷售

東方財經網 2017-04-13 15:48:12 來源：北京商報

一季度強勢的銷售業績依舊難掩碧桂園頭上的陰霾。日前，碧桂園集團相關負責人透露，碧桂園馬來西亞的森林城市項目已經完全停止在中國的銷售計劃。由於森林城市八成買家來自國內，調整銷售策略后，森林城市對碧桂園年內業績貢獻可想而知。有業內人士表示，森林城市暫停國內銷售對公司整體業績影響不大，但依然可以看做這家致力衝擊行業榜首的房企在2017年的一次“黑天鵝”事件，對該公司的“士氣”影響不可忽視。

森林城市的陰影

近日，有消息傳出碧桂園在馬來西亞的森林城市項目已經完全停止在中國的銷售計劃。

該消息在線下也得到證實，碧桂園在北京地區的銷售案場已不再推售森林城市項目。日前，北京商報記者在碧桂園位於望京的銷售展廳發現，以往強勢推盤的馬來西亞森林城市項目已悄然“下架”，取而代之的則是碧桂園的海南項目。面對國內壓制資本外流管制政策的殘酷現實，碧桂園終於痛下決心，全面停止森林城市國內銷售。

早在3月9日，碧桂園森林城市曾短時暫停在國內銷售位於馬來西亞的森林城市項目。但當時碧桂園方面則回應稱，此次銷售暫停主要是展廳升級改造原因，與傳言的外匯管制無關。而後，森林城市項目宣布恢復正常銷售。

“此次全面停止森林城市國內銷售主要還是受國內壓制資本外流的外匯管制政策影響。”一位熟悉碧桂園的人士表示，由於森林城市高達80%的買家均來自國內，國內買家因外匯管制政策，支付能力受到明顯限制，在造成大量客戶流失的同時，已認購合同難以履約的情況大量出現。

同時，部分買家出現了取消購買被收違約金的情況，而由此引發的糾紛也日益頻發，由此碧桂園也一度承受較大輿論壓力。對此碧桂園相關負責人在接受媒體採訪時表示，主要是因為外匯管制政策，不能繼續繳付剩餘款項的森林城市買家，申請取消訂單將不會被徵收棄權費。該負責人還表示，森林城市項目是依據馬來西亞和中國兩地的條例進行，目前只有大約5%的投資者想要取消這項投資。

有消息显示，碧桂園已開始調整森林城市銷售策略，目前除了在新加坡開設展廳外，還會將銷售重點轉向中國香港、中國台灣、日本以及歐美等地，期望吸引更多中國以外的買家。但由於森林城市項目高達80%的買家均來自國內，期望吸引更多中國以外買家的策略恐怕短期內並不會太樂觀。

碧桂園的“黑天鵝”

“森林城市對企業的影響暫時還難以估計，但至少對企業將是不小的衝擊。”一位業內人士分析，從單體項目上來看，森林城市項目作為超大規模地產項目投資額巨大。2016年12月，碧桂園曾對外宣布項目總投資將達到6900億元。按照此前公布的規劃，森林城市將會發展成一個包含旅遊會展、醫療保健、教育培訓、外企駐地、近岸金融、電商基地、新興科技、綠色與智慧產業等八大產業聚集的產能新城。從投資角度來看，項目整體投資巨大，對企業的資金能力將是極大的考驗。而且整個項目將進行填海、淡水設施引進、網絡配套設施建設、跨海大橋工程等龐雜的系統性建設。據稱，該項目整體將耗時20年，也是碧桂園在海外最大的房地產項目。

然而，超長的開發周期讓項目存在諸多變數，馬來西亞政策的不穩定因素以及與周邊其他房企海外項目的競爭，也讓這個超級大盤存在諸多挑戰。此外，項目投資成本如此巨大，以及項目天價營銷推廣費用都曾為外界所詬病。但無論如何，最先擊倒森林城市項目的卻是外匯管理政策的收緊。

上述人士指出，森林城市項目甚至在短期內已經成為碧桂園的標誌項目之一，它的停售帶來的負面效應現在還很難說，但至少在公眾的印象上絕對有減分效應。

實際上，碧桂園也正在極力修補事件給公司帶來的負面影響。點開碧桂園的官方網站，一封署名為碧桂園董事長楊國強的公開信就會以“開屏廣告”的形式強制彈出覆蓋網頁。公開信的主題為“碧桂園是什麼”，除介紹碧桂園取得的成績之外，公開信詳細闡述了森林城市的規劃和建設理念，以及碧桂園對未來的憧憬和夢想。

據了解，碧桂園將2017年定為品質管理年，按照計劃，年內公司將更加強調產品品質，楊國強也曾在多個場合要求碧桂園人琢磨工匠精神，並將其視為公司的核心競爭力。森林城市項目暫停銷售能否成為碧桂園今年登頂的新變數是各界共同擔憂的問題。

登頂的X變量

“快速增長的公司業績也許能沖淡甚至化解外界對森林城市的尷尬窘境。”一位熟悉碧桂園的人士表示，企業規模如果能迅速做大將有助於化解企業以往存在的很多問題。

事實上，就在多數人認為萬科將憑藉3月實現636.4億元的“爆髮式銷售”完成對此前領先的碧桂園的反超時，碧桂園則同樣以634億元的銷售業績守住了一季度銷售“一哥”的位置。

4月10日碧桂園發布的未經審核營運數據显示，公司及其附屬公司，連同合營公司和聯營公司，2017年一季度實現合同銷售金額約1506.6億元，合同銷售建築面積約1664萬平方米。3月碧桂園銷售額達到634億元，僅比萬科636.4億元銷售額少2.4億元，但一季度總銷售額則較萬科1502.7億元多出3.9億元。實現首季度力壓萬科暫時登頂的局面。對於業績增長，碧桂園集團副總裁兼營銷中心總經理程光煜坦言，這得益於市場穩定、布局均衡、產品力提升等多方面因素，以及前置營銷工作的成功，比如“春節不打烊”，分享春節返鄉置業紅利等。

碧桂園搶開局的意識非常強烈。前述分析人士表示，碧桂園2017年沖第一還是有機會的，但目前來看，與萬科的差距極其微小，即便是恆大後續推盤力度也會不斷加大。尤其是今年行業限購政策不斷出台的市場大背景下，布局甚廣的碧桂園也面臨不小的壓力，保住榜首恐怕不那麼容易。此前，碧桂園集團總裁莫斌也曾表示，公司一二三四五線城市全面出擊，“哪裡有市場，哪裡就有碧桂園”。

業內人士分析，碧桂園2015年、2016年拿地規模均名列前茅，截至去年底碧桂園未售的土地儲備中，目標市場為一二線城市的項目總貨量約7150億元，其中，目標市場為三四線城市的項目貨量約4836億元。

楊國強曾表示，“森林城市項目僅僅詩司的一個盤，對業績總量來說微不足道，對碧桂園全年銷售目標影響不大”。按碧桂園去年3088.4億元的總銷售額計算，森林城市銷售額佔總銷售比約為5.83%，權重並不算高，加上一季度表現，碧桂園年內業績仍可期待。

但市場上也有擔憂之聲，一季度業績暫時還難以說明太多問題。畢竟，3月以來各地調控政策頻繁出台，企業後續壓力陡增，尤其是在年報披露的碧桂園去年國內合同銷售前100的項目中，有近半項目均位於目前已出台了限購新政的城市和區域，這也是碧桂園年內能否登頂的最大變量因素。此外，森林城市項目的滑鐵盧事件無疑已成為碧桂園2017年的“黑天鵝”事件，對公司“士氣”的影響也不能低估。

（來源：北京商報）

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