北京一日出讓三宅地 東城區地塊爆冷

東方財經網 2017-08-02 22:53:20 來源：

和訊房產消息 8月1日，北京（樓盤）市出讓平谷區及東城區三宗地塊，總出讓土地面積16.45萬平方米，總起始價達51.5億元。3宗地塊全部採取“限房價，競地價”的方式出讓，其中，東城區地塊住宅的未來價格不得超出9.35萬元/平方米、平谷區夏各庄鎮2宗地塊住宅價格不得超出2.73萬元/平方米。

雖然東城地塊自身條件過硬，吸引了保利+首開、平安、華潤＋招商+碧桂園3家企業及聯合體的競拍。然而，由於東城區地塊競拍房企沒有到達競拍現場，現場直接跳過了該地的競拍。最終，據規土委官網显示，華潤+招商+碧桂園以38.4億拿下該地塊，成交價格接近底價。

相比起原本的熱門地塊的冷清場面，同一日出讓的平谷區兩宗地塊現場競拍卻是熱鬧非凡。

其中，平谷區夏各庄鎮03-04地塊R2二類居住用地共有12家企業報名包括中弘、金科、招商＋吉林天茂、旭輝、保利+首開+龍湖、首創、中海、金地、遠洋、萬科、碧桂園、石榴。最終，金科以8.23億元，溢價24%競得地塊。

平谷區夏各庄鎮03-11、03-13、03-14地塊R2二類居住用地、A33基礎教育用地則有中弘、金科、招商+吉林天茂、旭輝、保利+首開+龍湖、首創、中海、遠洋、萬科、金地、碧桂園共計11家企業參与。最終金科以自持28%面積再獲一子。

由此，金科共以19.9億獲得平谷區兩宗地塊，今日土拍三宗地塊總成交價58.3億元。

進入8月，北京預計將出讓11宗地塊建設用地面積總計66.14萬平，以住宅用地為主，僅1塊為純商辦用地，起始總價合計263.3億。本月11宗土地中9宗都含限價商品房性質，這也預示着，本月土地市場上各大房企的爭搶亦將十分激烈。

　　(出處：和訊房產 2017年08月01日)

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北京土拍58.3億落槌 碧桂園、金科搶戲與“五年一遇”東城地塊爆冷

東方財經網 2017-08-02 22:53:23 來源：

回顧競拍過程，外界普遍的疑惑點是，東城區地塊既坐擁北京（樓盤）東二環的地理優勢，為何落得無人問津的局面，僅經兩輪報價便得以成交？

觀點地產網 8月1日，北京市以東城區一宗限售價約9萬元的地塊，敲響了月內11宗、共計66.1萬平方米、超260億元土地盛宴的鐘聲。然而，外界滿心期待的東城區地塊土拍大戰，卻早早地收了場。

8月1日下午正式競拍前，平谷區的兩宗地塊已先後有多家參拍房企到場。相比之下，“五年方一遇”的東城永區外大街0503-602北、606東、606西地塊卻無人問津，僅有的三家競買人保利首開、平安、華潤招商碧桂園均未現身。

隨後，北京規土委官網上显示地塊已正式成交。

這宗地塊僅獲得了兩次報價，第一次報價為38.2億元；第二次報價38.4億元，亦為最終的成交價，競得企業為北京潤置商業運營管理有限公司、招商局地產（北京）有限公司和北京碧桂園廣盈置業發展有限公司聯合體。

另外兩宗平谷區地塊，則由平日里少有亮相的

金科拿下，總價19.9億元，各需自持24%及28%。

“五年一遇”地塊爆冷背後

觀點地產新媒體了解到，北京東城區地塊為R2二類居住用地、B4綜合性商業金融服務業用地，土地面積4.24萬平方米，其中建設用地面積2.93萬平方米，建築控制規模≤73598平方米，起始價38.2億元。

競得地塊后，華潤置地華北大區在官方微信上透露，華潤擬將此項目打造為城市中心高端住宅綜合體。

回顧競拍過程，外界普遍的疑惑點是，東城區地塊既坐擁北京東二環的地理優勢，為何落得無人問津的局面，僅經兩輪報價便得以成交？

亞豪機構市場總監郭毅對觀點地產新媒體介紹，之所以無人應價，是因為地塊還包括了其他的隱性成本，其他房企向上叫價的空間太小。

觀點地產新媒體了解到，東城區宗地總用地面積為4.25萬平方米，其中建設用地面積為2.93萬平方米，代征地面積1.32萬平方米，規劃建築面積為7.36萬平方米。

按照出讓要求，競得企業的開發商，需要支付土地開發建設補償費33.9億元，需自持經營地塊中50%的商業部分20年。除此，地塊中居住建築規模需執行“90/70”政策，競買開發商還需在地塊內配建不小於7000平方米的燕墩博物館，並無償移交東城區文化委員會。

加上33.9億元補償費，地塊實際上總共的代價為72.3億元，以規劃建面來算，樓麵價達9.82萬元/平方米。而按照公告要求，這宗地塊的總商品住房銷售均價不超過8.91元/平方米，且最高銷售單價不得超過9.35萬元/平方米。

若僅以上述標準來看，這宗地塊是實打實的麵粉貴過麵包。但戍毅分析，房企之所以願意為這宗地塊埋單，也是因為這宗地塊中尚有一些可伸縮的盈利空間。

她判斷，項目中部分商業與公建是可以散售的，由於地塊位於二環且不限售價，未來升值空間可期。

由此看出，碧桂園這一次參与拿地，也是下了“血本”的。觀點地產新媒體就此事聯繫了碧桂園北京區域副總裁林偉營，其表示：“地塊是由京西區域公司拿地，本人不好評價，但他也轉述京西區域負責人的話，表示地塊沒有其他可以透露的。”

觀點地產新媒體了解到，碧桂園曾於2015年10月聯合金茂以總價51.8億元摘得北京丰台區兩宗地塊，但由於地塊的成本超出預期，碧桂園首次進京最終擱淺。今年4月，有消息傳碧桂園擬收購北京九華山莊集團股份有限公司進京，但消息並未獲得碧桂園官方確認。

5月份，碧桂園終於以2.2億元拍得密雲新城地塊，首次通過土地公開拍賣形式進京。而觀點地產新媒體查閱2016年年報，碧桂園在全國共有722個項目，其中便有一個項目位於北京市。年報還显示，該公司於北京的土地儲備17.7萬平方米。

金科

在北京東城區地塊意外爆冷之時，平谷區夏各庄鎮兩宗地塊也不讓觀看者失望，已有許多時日未在北京公開市場露面的

金科，一口氣拿下了這兩宗地塊。

現場消息显示，平谷區夏各庄鎮03-04地塊R2二類居住用地、夏各庄鎮03-11、03-13、03-14地塊R2二類居住用地、A33基礎教育用地均有超過十家企業參与競拍。

首先拍賣的夏各庄鎮03-04地塊，競至第十輪之時，石榴集團叫價8.23億元，達到最高限價，進入競自持環節。最終，經過七輪競自持，

金科以自持24%的代價競得地塊。

在隨後的夏各庄鎮03-11、03-13、03-14地塊的爭奪中，以旭輝、

金科應價最為积極，在11輪時

金科叫價11.67億元，進入競自持環節。之後，現場依舊是旭輝與

金科的戰場，最終

金科以自持28%面積再獲一子。

出讓公告显示，夏各庄鎮03-04地塊土地面積4.86萬平方米，建築控制規模5.83萬平方米，掛牌起始價5.5億元。夏各庄鎮03-11、03-13、03-14地塊土地面積8.66萬平方米，建築控制規模9.06萬平方米，起始價7.8億元。

而且，這兩宗地塊中商品住房銷售限價一致，皆為均價不超過26014元/平方米，最高銷售單價不得超過27315元/平方米。

相比起位居二環的東城區地塊，平谷區夏各庄鎮的兩宗地塊可謂“山高水遠”，但這似乎並不影響房企們的熱情。而且，從競價過程來看，

金科幾乎表現出“誓在必得”的姿態。

據郭毅分析，這兩宗地塊的容積率都比較低，分別為1.0及1.2，可以設計為類獨棟的產品。而且，雖然項目的位置距離市中心比較遠，但項目可經機場第2高速連接市區，地塊交通狀況並不差。

其次，項目鄰近中弘的康體養老文旅大盤，周邊未來的配套以及文旅資源可期。最後，考慮到平谷核心區的別墅、高端住宅項目限售價也在2.5萬元左右，而兩宗地塊距離核心區較遠，限價卻更高，這為開發商騰出了更多的操作空間。

不過，對於項目中的自持部分，郭毅認為，這兩宗地塊位於平谷的郊區，租賃市場的需求並不大，所以自持部分將是房企面臨的另一個難題。但對於在北京項目儲備較少的

金科而言，這也是出於拿地的訴求所作出的選擇。

據悉，

金科在幾年前曾在北京開發過廊橋水岸、

金科納帕莊園等產品，但是目前的貨值儲備已然不多。2014年，

金科曾以23.6億元競得大興生物醫藥基地一地塊，其中的自住房部分已於2015年搖號，商業部分則先後於2017年1月及4月獲批預售證。

北京住建委數據显示，4月19日獲批的

金科果凍項目共計625套房源（商業屬性）目前仍然显示為可售狀態。2017年，

金科還計劃推出奧北別墅區的別墅作品

金科天璽。

　　(出處：觀點地產網 2017年08月01日)

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環北京三縣遇最嚴限購之後

東方財經網 2017-08-02 22:53:24 來源：

接連的限購令似乎已讓燕郊樓市跌至冰點。

資料圖

法治周末記者 蔣起東

“過去看看吧，買不買不要緊，天這麼熱，進去喝口水也好。”徐麗(化名)踩着一雙藍色拖鞋，手拿一沓各式各樣的樓盤海報，尾隨一位路人行走了百餘米，只為讓他們進售樓處聽幾分鐘銷售人員的講解。

“每帶去一個人，我就能拿到10元、20元的獎勵。”今年40多歲的徐麗，日常工作是站在燕靈路口，為多家地產中介公司招攬客源，“之前燕郊火的時候，你想看房還要先交錢，現在不好乾了，行情不好，幾乎沒什麼人看房。”

燕郊，素有大北京（樓盤）樓市的“晴雨表”之稱，這座距北京市中心直線距離30公里的河北小鎮，因其獨特的地理位置，不但吸引了眾多想在北京紮根而不得的“北漂”購房置業，更吸引了大批炒房投機客前來“淘金”。從2014年起，燕郊房價就一路飆升，而通州城市副中心地位的確立，更是讓房價攀升到新的高度。

而今，接連的限購令似乎已讓環京樓市跌至冰點。法治周末記者近日走訪燕郊著名的燕靈路口地產中介一條街發現，儘管是炎炎夏日，但中介門店卻犹如深冬般了無生氣，平日里熙熙攘攘、大大小小的數十家中介門店如今門可羅雀，有些門店只有顧客寥寥數人，有些則是閉門歇業，“出租”“轉讓”字樣的廣告在沿街門臉隨處可見。

“政策影響還是很大的，這條街上很多小中介已經干不下去了，大中介也關了好幾家。”徐麗告訴法治周末記者，6月份限購出台後，現在除了極個別項目，外地戶口在整個北三縣已幾乎無房可買，要麼就只能考慮商住房。

“有什麼資格瞧不起商住”

毗鄰燕郊人民醫院的一家中介門店，一位背雙肩包的中年男性被熱情洋溢的中介銷售人員迎入屋內，在聽到燕郊只有商住房可賣后，便揚長而去，並拒絕了中介讓其留下聯繫方式的要求，只剩下銷售人員獨自抱怨。

“有什麼資格瞧不起商住？當年瞧不上通州商住，現在買得起嗎？”一名房產中介小聲嘀咕，“今天你對商住愛答不理，明天商住讓你高攀不起。”

法治周末記者走訪多家中介了解到，在限購政策下，外地人想走正規渠道在燕郊等北三縣地區買房已經是很困難的事情，而多名中介銷售人員都向記者推薦了當地40年產權的商住兩用酒店式公寓。

今年3月21日，河北廊坊市出台限購政策，暫停對在限購區域內已擁有1套及以上住房的非本市戶籍家庭出售新建商品住房和二手住房，非本市戶籍家庭首套房首付比例不低於50%；本市戶籍居民二套房首付比例提升至50%，購買第三套及以上住宅將不提供商業貸款。

6月2日，廊坊限購政策再升級，規定非本地戶籍居民家庭能夠提供當地3年及以上社會保險繳納證明或納稅證明的，限購1套住房，包括新建商品住房和二手住房；已擁有1套及以上住房，或者無法提供當地3年及以上社保證明或納稅證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在當地購買住房；補繳的社保或納稅證明不得作為購房的有效憑證；當地戶籍居民家庭已擁有兩套及以上住房的，暫停在當地購買住房，包括新建商品住房和二手住房。

政策的加碼宛如一盆冰水當頭潑下，受限北三縣限購政策，中介不得不力推目前還不限購的酒店式公寓。

為孔雀城等樓盤做代理的中介銷售余洋(化名)對法治周末記者表示：“我們現在代理的港中旅項目是燕郊新盤，但不是本地戶口確實沒辦法買。如果不介意土地使用權期限的話，可以考慮紫竹灣項目，40年產權商住，均價兩萬出頭，比目前燕郊均價要低些。最重要的是商住不限購，現在還能買。”

“不保證能辦下來”

限購之下，果真已無房可買？

在法治周末記者採訪中，除了推銷商住房外，也有多名中介銷售人員向記者推薦位於山東省龍口的海景房，“如果不是自住，只是想要投資的話，是個不錯的選擇”。

但多數中介置業顧問都向記者表示，外地人已經很難在燕郊買到新盤，二手房由於戶籍的限制，更不可能買到。

不過，也有中介人員向記者透露，想買二手房，可以“花15萬元補辦社保”，但補繳3年社保也存在風險，“不一定保證能辦下來”。

余洋告訴記者，據他了解，外地戶籍在燕郊確實已買不到新房，但香河的一個新開樓盤目前仍然在售，“是鴻坤的項目，均價1.9萬元，不過剩的應該也不多了”。

“現在燕郊的均價都是兩萬二、兩萬三，這個香河的項目才一萬九，未來肯定會漲。雖然香河現在比燕郊便宜，但未來肯定是香河的。”余洋信心滿滿。

對於記者對香河入住率不高、配套不足的擔憂，余洋直言：“也就是這幾年的事。只有鴻坤所在的香河北邊新城區才更有發展前景，況且這地方並不只鴻坤一個項目，好多大的有名氣的地產商都在這裏拿地開發，除了鴻坤，還有萬科、華夏、富力、榮盛，這麼多大地產商項目投在那裡，怎麼會發展不起來？”

驅車30分鐘，便從燕靈路口來到余洋所說的鴻坤・原鄉溪谷項目，相比燕郊的中介門店，這裏的售樓處稍顯熱鬧，銷售大廳里坐着幾桌顧客不時交談。售樓處一位工作人員告訴記者，在售的是一處高層，目前僅剩為數不多的幾套可供選擇。

面對限購政策下仍可銷售的質疑，該工作人員坦言：“這也算是歷史遺留問題，我們的項目是在限購政策之前開盤，在和有關部門協商之後，便獲准同意把剩下的賣掉。當然我們也不敢完全保證能辦下來，如果能辦下來就是皆大歡喜，對大家都好，如果萬一沒辦下來，我們也不會收取您任何費用。”

“還是會火的”

“限購之前，並不是這個樣子。”余洋告訴記者，之前帶顧客去看房，安排的班車都是一次好幾輛車的把顧客拉往項目售樓處。

而現在，可容納8人的麵包車，加上司機就只有3人。

1993年出生的余洋，2015年來到燕郊，那時更是另一番光景，“那個時候燕郊也才一萬，大廠不到一萬，香河還不到五千。最後悔的，一是沒從東北老家把戶口遷過來，二是沒買一套房”。

從通州被傳言確立為副中心開始，北三縣樓市便遭到熱炒。2015年年中，燕郊房價3個月內暴漲6000元，到2016年年初，有些樓盤甚至已瘋漲至將近3萬元。與此同時，大廠也陷入瘋狂，從2016年9月到春節過後，大廠潮白河板塊跳漲近1萬元。

不過，“史上最嚴限購令”取得了立竿見影的效果。廊坊限購政策出台後，房地產市場降溫效果明顯，量價齊跌。

據央視報道，廊坊市房屋交易與產權管理中心副主任郭玉雲表示，6月份新建商品房成交面積8.25萬平方米，其中住宅成交面積6.92萬平方米，與去年10月份相比分別下降70.92%和72.5%。存量房成交232套，同比下降78.9%，環比下降77.6%。

房天下網新房價格走勢圖显示，從4月份到7月份，燕郊已從每平米29645元下降到26583元，香河從每平米18332元下降至16829元，大廠則從每平米24431元跌至18900元。

“要努力把房價調控在2016年10月的水平，確保環比不增長。”廊坊市在6月2日出台的《關於進一步促進全市房地產市場平穩健康發展的實施意見》中提到。

長久以來，在北京樓市的影響下，北三縣難逃暴漲暴跌的怪圈，不過每一次低谷之後，都會重新攀升。這一次，看似跌至冰點的北三縣還會“得寵”嗎？

“放心，還是會火的。誰讓這裡是北三縣？政策只會越來越扶持。”余洋對這裏的未來仍然很樂觀。

早在2007年就來到燕郊的徐麗並不懂得什麼“怪圈”，但她直言：“這麼多年了，每次都這樣，別看現在冷清，等政策稍一鬆動，就又得熱鬧起來。”

責任編輯：王碩

　　(作者：蔣起東)　　(出處：法治周末 2017年08月01日)

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上海樓市“一價清”折射的車位銷售亂象

東方財經網 2017-08-02 22:53:26 來源：

上海（樓盤）此次關於車位銷售的種種規定，恰恰折射了當前車位銷售市場的種種亂象，包括開發商憑藉其強勢地位隨意定價、對車位只售不租等

法治周末記者 肖莎

“一個車位賣110萬元”“一年漲六成，上海車位價格漲幅超房價”。

近日來，類似新聞頻繁見諸報端。

在多個城市的民生論壇里，還經常有人諮詢：“開發商做高車位價格，還捆綁銷售，這種情況可以向房管局投訴嗎？”

上海中原地產市場分析師盧文曦告訴法治周末記者，各地嚴格調控樓市以後，北京（樓盤）、上海等地對開發商的新盤價格進行限價，開發商為了在總價層面達到自身預期，就通過捆綁車位並抬高車位價格等手段，實現總收入保持高位。

在這種背景之下，上海市住房和城鄉建設管理委員會和上海市物價局於7月21日聯合下發了《關於加強商品住房及其附屬地下車庫(位)等設施銷售監管的通知》(以下簡稱《通知》)，要求商品住房及其地下車庫(位)等附屬設施的銷售實行“一價清”制度。除房屋和車庫(位)等附屬設施價款外，房地產開發企業不得向購房人收取其他任何價款或費用，不得以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，使購房人接受商品或者服務價格。

“上海此次出台的”一價清”制度，除了再次強調開發商要嚴格按備案價銷售新房外，還有一個值得關注的亮點是，上海在通過種種舉措規範車位銷售市場。”盧文曦說。

在《通知》中，要求開發商銷售地下車庫也應明碼標價，且開發商應當制定地下車庫銷售方案，並向房管部門備案；區房管部門應當會同區物價部門加強銷售方案的指導和審核，對於定價不合理的，應當要求房企重新申報備案。

“在售的商品住房附屬的地下車庫(位)等設施需調價的，應當向項目所在地的區房管部門重新提出申請備案。”《通知》還規定，房地產開發企業尚有未出售的車庫(位)等附屬設施，應當出租給本項目內的業主、租賃人使用，不得以只售不租等理由拒絕出租。

盧文曦認為，上海此次關於車位銷售的種種規定，恰恰折射了當前車位銷售市場的種種亂象，包括開發商憑藉其強勢地位隨意定價、對車位只售不租等。

亂象一：車位價格隨便漲

盧文曦告訴記者，現在在全國多個城市，車位基本都是市場定價，即由開發商自主定價。在這種情況下，開發商可以根據自己的需求，隨意上漲車位價格。

“目前上海的車位價格已經很高了。中環地區的車位約為50萬元/個，外環(相當於北京的五環)的車位大概也在30萬元/個。”盧文曦說，尤其是在對開發商進行限價后，車位更是成為開發商實現總價較高的手段之一。

這樣的情況並非上海一地才有。

在杭州（樓盤）市的口水杭州論壇上，近期也有人反映，某小區的車位原本售價在14萬元，但是現在房屋備案價不能隨便漲，車位價格直接被調至35萬元。

據《解放日報》報道，近期上海某高端樓盤的多位業主還投訴稱，小區內的一般車位定價在50萬元、“子母”車位定價在100餘萬元，最高可達131萬元，這不僅遠高於周邊同類小區，銷售方還設置了苛刻的購買條件：只能使用借記卡刷卡購買，而且要先付10萬元意向金后，再參与定時“秒殺”。

盧文曦對記者說，在車位銷售中，開發商始終很強勢，而且通常不允許貸款，要求全款，通過抬高價格銷售車位，開發商可以很快回籠資金。

“在沒有相關規定的情況下，由於車位定價屬於市場定價，而民事行為是只要法不明令禁止即為合法。從民法的角度來看，開發商隨意調整價格是可以的，而且實際操作過程中這種情況也普遍存在。”北京中唐律師事務所房地產業務主管律師王玉臣對記者分析道。

也因而，王玉臣認為，上海此次規定開發商在銷售車位時也應進行備案，且備案不合理的需要重新申報、不能隨意調價的情況，非常切合當前的市場實際，甚至值得在全國大力推廣。

“上海的做法實際上是為開發商隨意調價設置了更多障礙。開發商如果要想定高價，並且想漲價，必須向房管部門解釋清楚，為什麼定這麼高的價格，為什麼要調價，理由是什麼，原因說不清楚，就無法通過備案。”盧文曦說。

然而，目前多數城市都沒有類似上海的這種規定，如果業主認為開發商制定的價格不合理，有何救濟渠道？

北京來碩律師事務所主任律師李文謙認為，業主可以向物價局投訴。李文謙認為，在地下產權車位的銷售過程中，開發商有絕對的垄斷性，很多地方的反垄斷職能都設在物價部門，或是物價部門併入，同時保留價格檢查反垄斷職能，物價局有義務、有權力對開發商高價銷售小區停車位的問題進行調查；如發現存在垄斷經營、濫用市場支配地位等問題，理應依法干預。

亂象二：只售不租逼迫購買

李文謙告訴記者，當前車位銷售市場還存在一種情況，即雖然很多新建小區都配備有地下停車場，但高額售價讓很多未售車位閑置。而開發商對於未售車位只賣不租，甚至規定不買車位不讓業主進小區，使得車輛難進停車場、小區外道路車滿為患。

盧文曦也對記者表示，通常來說，小區的地下車位數量相對較多，地面車位數量較少。地下車位只售不租之後，有的開發商還會抬高地上車位的租金價格，之前出現上海有的小區地上車位月租金從800元直接漲到1200元的情況。

據媒體報道，上海某小區的做法更誇張，其要求業主要麼買車位，要麼按照臨時停車繳納停車費。小區臨時停車按每小時10元收費，單次停車5小時封頂。雖然單次50元封頂，但進出小區即算一次，重複計次不封頂。照此計算，如果一個人早晚接送孩子加上買菜，每天大概需要進出三次，一個月下來需交約4500元停車費。

“這實際上就是逼着業主去買車位。”盧文曦認為，有車的人越來越多，車位本來就很緊張，開發商的這種做法，其實也是把業主購買不起車位的經濟矛盾進一步轉化為民生問題，而一旦上升到民生問題，就值得監管部門關注，這也是上海此次出台“一價清”政策的重要背景。

公開資料显示，不只是上海市有關部門注意到了開發商存在車位只售不租的問題。

近日，在河南省十二屆人大常委會第三十次會議上，《河南省物業管理條例(修訂草案)》(二次審議稿)提請二審，該修訂草案中有如下內容：建設單位對業主要求車位、車庫只售不租的，由縣級以上人民物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處5萬元以上10萬元以下罰款。

亂象三：車位銷售“捂盤”

盧文曦在長期研究中還發現一個問題，那就是開發商銷售地下車位的日期通常遲於銷售新房的日期。

“現在樓市調控，房屋價格的漲幅開發商不能隨便控制，但是之前車位價格的漲幅並沒有明確限制。不少開發商都會在賣了房子后，再以更高價賣車庫。”盧文曦表示。

一位北京的購房者也告訴記者，他2013年年中購買的位於北京東五環外的一個小區，當時車位的市場價在十幾萬元，但是開發商直到2015年年中才開始銷售車位，而且小區車位的配比很低，不到1：1，一戶都無法保證購買到一個車位。到2015年年中時，該小區車位售價已經到了30萬元左右。

“但是根據現行法律規定，並沒有強制要求地下車位必須與商品房同步出售或出租。”北京市東元律師事務所合伙人律師李松對記者分析道。

李松告訴記者，物權法規定，建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定，佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

“法律只是對車位的歸屬作出相關規定，並未對如何銷售、是否需要同商品房同步銷售作出規定。”李松說，目前，只是個別城市出台相關規定對車位銷售時間進行管理。

公開資料显示，廣東省汕頭（樓盤）市2015年頒布實施的《汕頭經濟特區商品房銷售條例》中就明確規定，可作獨立產權的配套車位、車庫，應當與商品房同步出售、附贈或者出租。

汕頭的這種做法值得推廣嗎？

盧文曦說，各地可以考慮通過這種約定，來限制開發商對地下車位進行“捂盤”銷售。但是在實際執行中還存在一定困難，比如地下車庫在銷售之前需要取得預售許可證或銷售許可證，而辦證需要滿足一定條件，開發商只需要故意達不到預售條件，監管部門也比較難做。

在盧文曦看來，由於目前汽車保有量多，而停車位相對少，這才導致開發商在銷售車位中很強勢。要想解決這些問題，當前的行政手段固然重要，但長效機制的建立也很關鍵，比如要求開發商在申報小區規劃方案時，以1：1.2甚至更高的比例來規劃車位，通過增加小區車位的方式，緩解停車緊張的難題。

責任編輯：王碩

　　(作者：肖莎)　　(出處：法治周末 2017年08月01日)

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濟南樓市需求端“冷熱不均” 區位差的樓盤不好賣了

東方財經網 2017-08-02 22:53:27 來源：

在房地產調控政策持續加碼背景下，濟南（樓盤）部分樓盤首開去化率已經回歸比較正常的水平。個別樓盤首開去化率甚至不足30%，前段時間供應緊張的局面已經得到明顯緩解。

世聯行(002285,股吧)山東區域總經理朱江向經濟導報記者分析，現在的去化率是一種比較正常的情況，並不能說是銷售遲滯。但市場那種普遍好賣的情況正在發生變化，部分區位、品牌一般的樓盤會面臨一些壓力。

個別樓盤首開去化在三成以下

合富輝煌山東分公司7月31日發布的濟南一周樓市資訊显示，在過去的一周中（7月24日至7月30日），濟南商品房住宅成交面積6.75萬平方米，環比下降29%。

在上一周濟南共新供應3個商品房住宅項目。其中，兩個項目基本開盤當日清盤：綠地IFC中央公館項目在7月27日加推B8地塊3、4號樓，主力戶型為160平方米的四室、180平方米的五室，共推出32套，當日成交31套，去化率97%，成交均價2.6萬元/平方米。綠地城7月29日加推二期A4、A6、A9號樓，主力戶型面積為122至133平方米的三室，共有房源120套，當日成交120套，去化率100%，成交均價1.35萬元/平方米。

但另外一個項目的成交不那麼樂觀了。該項目為名輝豪庭項目，7月29日加推5號樓高層，主力戶型為92至93平方米的兩室、141至144平方米的三室，共有房源262套，當日成交141套，去化率54%，成交均價1.45萬元/平方米。

合富輝煌的數據显示，在此前一周（7月17日至7月23日），濟南有5個住宅項目加推新產品。其中，綠地城、萬科龍湖紫郡加推房源，當天全部售罄。綠地新里程首開4號樓，面積為110平方米至140平方米，共有房源148套，當日銷售95套，去化率64%，均價2.1萬元/平方米左右。

但另外兩個樓盤的首開去化率就偏低了。7月17日，位於高新區奧體中路與工業南路交叉口西北角的海信賢文世家加推1、2號樓，主力戶型面積在93至125平方米之間，共有房源342套，當天成交92套，去化率約27%。7月22日，位於花園路與奧體西路交會處西南方向的泰悅赫府加推8號樓，共248套房源，當天賣出去42套，去化率只有約17%。

部分樓盤面臨壓力

濟南一房地產人士向經濟導報記者分析稱，每個樓盤面臨的情況有所不同。“比如有些樓盤價格比較高。現在濟南很多新房的均價已經達到2萬元/平方米左右。對於一些重點核心區域，兩三萬元的樓價並不算貴。但對於更多一般區域的樓盤來說，2萬元的價格是個很大的坎，大部分買房人即使想買也買不起。另外，還有一些樓盤區位一般，即使價格讓很多買房人能夠接受，但買房人興趣也不大。”這位人士分析稱：“其實簡單地說，還是一個供需關係的原因。現在濟南市場供需極度短缺的狀況有所緩和，某些樓盤去化率回歸是個正常現象。”

朱江說，在濟南房地產價格持續上漲較長時間之後，目前市場有比較強的盤整需求，大家需要對目前的價格有個適應的過程。另外，在限購政策持續高壓之下，市場的投資性需求已經被大大壓縮，市場整體需求下滑明顯。

朱江認為，目前濟南的房地產市場供應仍然總體偏緊，但在需求端變化的情況下，去年下半年以來那種市場銷售普遍很旺的情況已有所改變。“對於一些地段不太好，開發商操盤能力又一般的樓盤，在銷售方面將會面臨一些壓力。”

　　(出處：經濟導報 2017年08月02日)

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安徽三四線城市萬元樓盤增多 下半年將嚴控房價

東方財經網 2017-08-02 22:53:30 來源：

中安在線訊 據安徽商報消息，7月最後一周，我省樓市銷售回暖明顯，六安住宅周銷量上漲超過1倍，與蕪湖等合肥周邊城市的銷量佔全省銷量大半。而梳理數據發現，在合肥樓市加強調控的背景下，省內三四線城市房價有小幅提升跡象，部分城市部分樓盤銷售均價過萬元的多了起來。

上周六安再奪銷冠

據安徽省清源房地產研究院數據，上周我省有統計的13個城市商品住宅銷量小幅下滑，主要表現為皖北在前兩周銷量大漲的宿州等城市成交回落，而皖中、皖南區域成交量仍在小幅上升。

上周13個城市商品住宅共成交5705套，其中皖中區域成交2905套，環比增幅23%。六安市上周成交商品住宅1729套，增幅高達109.6%，列全省第一。而梳理6月、7月六安數據，商品住宅成交量一直保持穩定上升的勢頭。

皖中區域中，安慶市上周成交商品住宅257套，環比增幅39.7%；合肥成交375套，環比增幅17.6%；淮南、滁州成交量下降明顯，幅度均超過40%。

皖南區域上周成交商品住宅2045套，環比增幅1.3%。其中，蕪湖市成交量繼續超過1000套，馬鞍山、池州、宣城三個城市成交量環比增長明顯，幅度均超過60%。

皖北區域上周成交商品住宅755套，降幅達54.2%。其中，有數據統計的城市僅淮北市成交量環比增長55.6%，前兩周成交火熱的宿州商品住宅上周成交量環比下降73.2%。

部分城市售價超萬元樓盤多起來

省內三四線城市銷量持續增長，相比去年同期增長明顯。

以百瑞地產家居網數據為例，上半年全省除了合肥、安慶商品房成交套數下降之外，其他城市成交量都同比上漲，最低漲幅2.6%，最高漲幅93.1%。

從價格來看，周銷量一直都在1000套以上的蕪湖市，6月有20個樓盤新盤銷售價格過萬，最高達15000元/平方米；在國家統計局70大中城市房價指數中4~6月新房、二手房價格漲幅持續領跑或居第二位的蚌埠，7月初某樓盤備案216套房源時，均價已達14870元/平方米，刷新了該市新房備案價紀錄；黃山市在今年春節過後，新房銷售逐漸回暖，中心城區新房開盤售罄的現象多見，有樓盤銷售均價已達1.1萬元/平方米，二手房曾在3月價格和成交量達到新高；馬鞍山市少部分樓盤新盤銷售價格過萬，其中花山區一別墅樓盤銷售價格1.8萬元/平方米；拿過兩次周銷冠的六安市，6月有5個小區銷售價格破萬元，最高達14117元/平方米。

對此，我省已明確，下半年將“一城一策”促進房地產市場動態平衡，抓好非住宅商品房去庫存意見的落實，防止部分三四線城市房價過快上漲。

　　(出處：中安在線 2017年08月01日)

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7月珠海商品房網簽2339套 環比增加三成

東方財經網 2017-08-02 22:53:35 來源：

剛過去的7月，珠海樓市進一步回歸理性。南都記者昨日獲悉，上個月全市一手商品房網簽不足3000套，同比下跌近7成，環比下跌逾兩成，其中，一手住宅網簽量不足1000套，只有三個樓盤單月網簽量超過50套。樓價方面，市區、唐家等片區較為堅挺，而去年樓市表現較為火熱的金灣，則具有回調之勢。機構數據显示，已經到來的8月份，全市預計將有超過10個樓盤或將入市加推。

網簽：

7月份全市住宅網簽不足1000套

南都記者從珠海市商品房預（銷）售專網獲悉，剛過去的7月份，珠海全市商品房共網簽成交2339套，環比今年6月3019套的成績下跌了23%，同比去年7月7286套的成績則下跌了67.8%.

來自合富研究院（珠海）的監測數據显示，上個月，珠海全市網簽住宅用房不足1000套，僅980套，環比6月份的1278套的成績下跌了23%；商業用房網簽90套，環比下跌52%；辦公用房115套，環比下跌40%；其他類型用房網簽1154套，環比下跌16%.

個盤方面，上個月，珠海只有一個樓盤網簽量超過100套。位於金灣高欄港的恆大海泉灣以208套的網簽成績排名第一，位於金灣的龍光玖龍府以85套的成績排名第二，位於斗門的華髮依山郡以70套的成績排名第三。其餘項目住宅網簽量均未超過50套。

合富研究院（珠海）指出，6月份開盤項目推出體量少，當月去化較低；7月份開盤項目推出量大幅上漲，當月去化較好，但網簽具有一定滯后性，7月新開盤項目簽約量較低，使整體網簽成交出現下滑。

回顧：

上月珠海有兩新盤開盤

珠海樓市自去年重啟限購到今年的調控升級后，市場回歸理性。而在今年7月1日，分別位於斗門和橫琴的兩大新盤開盤，市場有所回暖。

來自珠海房天下數據显示，位於斗門湖心路的奧園香海美景7月初首推約230套32-83平方米一至三房，現場成交190套，而現場基本以本地客戶為主；而位於橫琴新區的中交匯通・橫琴廣場當天首推380套，分別為55平方米的一房、88-89平方米的兩房，116-122平方米的三房，當天近8成購房者都為珠海本地客。

除此之外，位於金灣航空新城的中航花園也在本月正式推出二期，均價約2萬元/平方米。珠海房天下指出，由於受樓市調控限制，珠海本地客成為看房現場的主力，這也反映了珠海本地客的購買力並不小，市場亦有回暖趨勢。

供應：

新房供應量環比增加三成

來自珠海房天下從珠海發改局統計的數據显示，截至7月27日，2017年7月珠海有中海湖畔嵐庭、時代山湖海兼得、萬科紅樹東岸等在內的12個項目進行價格備案，共有3120套房源將入市或已部分入市。相較於6月備案供應量，7月供應增加30 .8%.由於恆大海泉灣、龍光玖龍府等有較大貨量的項目在5月下旬集中備案，6月備案項目的貨量明顯減少，而7月備案房源有所增加。

而新增預售方面，據珠海商品房預（銷）售專網數據显示，截至7月27日，珠海僅5個項目取得預售，新增預售面積約10 .8萬平方米，其中新增住宅972套，不及6月預售的50%.珠海房天下指出，無論屎房者還是開發商，目前仍有不少人持觀望態度，開發商的推貨熱情仍然不高。但是從供應來看，樓市或將漸漸回溫中。根據珠海房天下統計2017年7月與2016年12月的房價對比，珠海40個持續在售的熱門樓盤中，有近半項目，對外報價並無變化；8個項目相較於半年前，有所下降，降幅最高3000元/平方米；12個項目價格有所上升，上升幅度最高3000元/平方米。去年樓市表現較為火熱的金灣，房價具有回調之勢。香洲區（含唐家）價格較為堅挺，多數項目在調控下保持價格不變，部分老盤、尾盤價格甚至有所上調。橫琴區域最具剛性，受珠海限購的影響，橫琴的公寓、寫字樓等產品成交量上揚，迎來機遇。

新盤：

逾10個項目或將八月入市加推

來自珠海房天下監測數據显示，從目前進行備案和取得預售的項目來看，超過10個項目將在接下來的時間里入市加推，其中不乏有中海湖畔嵐庭、時代山湖海兼得等在內的新盤入市，也有如萬科紅樹東岸、恆榮城市溪谷等在內的入市加推。

值得關注的是，接下來僅金灣區域就有中海湖畔嵐庭、時代山湖海兼得、同裕子悅山等純新項目或將在8月入市，其中，中海項目與時代項目已經分別取得備案和預售。

據了解，中海湖畔嵐庭也於上周六開始認籌，預計將在8月初正式入市，該項目容積率低至1.5，規劃8棟13-20層住宅，圍合式布局營造私密的庭院空間，點式布局、板式設計，戶戶南北通透，產品含82-128平方米（預售建築面積）兩至四房。在主要家裝配置上，中海湖畔嵐庭大手筆引入大金多聯機冷暖空調、西門子廚電三件套、科勒衛浴系列等7大國際裝修品牌，打造國際品質高端交付標準，最大化保證業主後期使用的實用性、耐久性、美觀性。而位於機場西路的新盤子悅山已經進行價格備案，並且於近日開放了樣板間單位，將推出36-120平米單位，預計8月初開盤。該項目由同裕地產打造，項目地處金灣三灶鎮中心生活區，緊鄰金海岸大道，接駁金海大橋直通橫琴，北據列聖山公園，往西500米直抵機場高速路口，南面近臨珠海機場。

市區項目中，萬科城預計在8月將加推10棟，主力戶型仍是約89平方米的三房以及110平方米的四房，目前項目已進行價格備案，均價約2.7萬+/平方米；萬科紅樹東岸即將加推其3棟、4棟住宅，目前已經取得備案和預售，並已啟動認籌活動；另外，恆榮城市溪谷8月或將推出11棟及13棟新品，目前已開始認購活動。

此外，翠湖香山、恆大海泉灣、龍光玖龍府等項目8月也或將應市推出部分新品。

采寫：南都記者陳育

数字

根據中原地產不完全統計監測珠海9 2個一手在售項目，截止至6月底，全市商品住宅已批未售庫存量約1 1 5 9 2套，建築面積1 3 9 .0 4萬平米，按照近6個月銷售速度，去化期約9 .4月。庫存量主要集中於西區，西區庫存量達7562套，建築面積8 0 .3 9萬平米，西區庫存套數佔全市的6 5 %，而市區（不含橫琴）的庫存主要集中於唐家及南灣片區。

業界分析

“下半年預計各大房企將開啟爭奪戰”

“2017年過半，上半年，珠海樓市基本符合市場預期。受限購令影響，上半年珠海不少房企的推盤意願並不強，購房客轉為觀望，部分有意願的購房客戶被擋在門外，成交量的同比下滑是必然趨勢，畢竟，政策和市場已經發生變化，業界和市民更應該關注珠海的環比數據。”橫琴緯業策劃總監李強指出，由於上半年珠海多家房企推盤意願不足，導致更多樓盤積壓在下半年扎堆入市。今年下半年，將是房企完成年度業績的重要時段，預計各大房企將真正開啟爭奪戰。“此外，由於限購升級，目前珠海房地產市場客戶基本以本地客為主，從7月份個別暢銷樓盤的客戶分析來看，珠海本地客的購買力還是相當強的，對於性價比高的產品有很強的購買慾望，不管是投資還是自住。”

李強指出，8月作為樓市傳統淡季，加上限購等影響，預計銷售情況也不會太火熱。“但這最終還是要看各個樓盤的價格是否能符合意向客戶的心理價位。一旦符合市場預期，還是會有一定的成交量。從8月份的推盤節奏看，不乏有萬科、時代、中海、華髮等大企業旗下樓盤入市，對於有業績要求的大型房企，為了完成年度任務，有可能推出比客戶預期價格低的貨源入市，有購房資格的市民不妨關注一下。”

　　(作者：陳育)　　(出處：南方都市報 2017年08月02日)

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賈 康：中國房價變動的機制

東方財經網 2017-08-02 22:53:39 來源：

住房、房地產對社會經濟生活影響重大。在中國工業化、城鎮化、市場化、國際化和信息化進程的推進之下，有特別的意義和作用。中國房價的變動趨勢及內在機制，應在這個大背景之下，盡可能地把握客觀規律進行認識。

中國房價的變動機制，應以基礎性制度建設打造長效機制，至少涉及土地制度、住房制度、投融資制度和稅制。在住房制度方面全局看，這些年有一定進步，實際上已經形成了保障軌和市場軌并行的指導框架。投融資方面，近幾年間有积極的考慮，比如PPP創新，但實際情況還有待理清。關於房地產稅制改革，中央早有“加快立法並適時推進改革”的指導方針，將會產生助益房價沉穩、改善供求、減少空置等多種正面效應。這些就是中國房價變動涉及的基礎性制度。在處理好標本兼治，但追求“治本為上”的過程中，解決怎麼控制房價波動、應對市場分化，應處理好一系列政策層面的治標問題。

此外，還需落到房價的技術性分析上。在實際生活中，市場交易中的房價長期看是一條上揚曲線，這一點很難改變，但要處理得盡可能緩和平滑。按照經濟學的分析，最終環節上要實現取得獨佔式“住有所居”商品房的主體，一定會面對不動產的賣方市場，這個軌道上房價的上升，一定會對應到前面某個環節地價順應此趨勢的上升，只是在實際生活中，這會撲朔迷離地表現為一輪一輪地價、房價之間的互動。如果說是簡單的“價高者得”法則，那就是“地王”一輪一輪不斷出現，甚至出現“下一輪的麵粉賣得比上一輪的麵包還貴”的情況。如要給出其他的附加制約條件，就會更複雜，比如限地價拍房價，或限房價拍地價，雖有各種限制，但總體上改變不了上述基本關係決定的長期趨勢。

從這個角度而言，也可以否定一種觀點，即認為只要控制好了地價，價格的問題自然就解決了，不可能這麼簡單。因為目前市場主體取得土地開發權，不可能再按照原來的“行政劃撥”方式去做，如果那樣做將帶來各種設租尋租，所以必須把原來的靠“拉關係”拿地，變成在市場上相對公平地競爭來取得土地開發權。

如果這時把房價也定死了，最後房價被按照計劃經濟規則定為不可改變的量值，那麼開發商只要是市場上的一員，物質利益追求會使其在這種情況之下盡可能做手腳實現利益最大化，很有可能是偷工減料之類的行為，供給質量不能提高，消費者的相關權益很可能受到種種侵蝕。把地價、房價的鏈條貫通起來分析，最終市場經濟條件下，預期的房價會引導競爭中的開發主體去出價取得地皮，這就是房價、地價間的基本關係。

總體上說，制度建設如果處理得好，房價上揚曲線應該不那麼陡峭，相對平穩，能夠避免肆無忌憚的炒作，但是同時又應有市場上應該表現出來的一定彈性和靈活性。政策能夠比較好地在保障軌上托底，同時給市場軌上的剛需和改善性需求提供多樣化的可選擇的供給，這就是相對健康的狀態。（華夏新供給經濟學研究院院長賈康）　　(作者：賈康)　　(出處：…濟》雜誌)

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央行發布金融數據 房貸仍未能明顯回落

東方財經網 2017-08-16 21:34:13 來源：

在經歷了6月的高增長后，7月社會融資依然不低。昨日，央行發布7月金融數據显示，7月新增社會融資總量1.22萬億元，同比多增7415億元。而備受關注的按揭貸款至今未能明顯回落，7月居民中長期貸款增加4544億元，是今年以來第三高單月增量。

房貸仍未能明顯回落

7月人民幣貸款增加8255億元，同比多增3619億元。其中，居民中長期貸款（多是住房按揭貸款）增加4544億元，是17年以來第三高單月增量。

交通銀行首席經濟學家連平指出，居民中長期貸款難以明顯回落，這主要受居民購房行為選擇偏好以及銀行信貸資源配置偏好綜合影響。按目前的進度並結合國內樓市現狀而言，居民中長期貸款明顯回落所需時間可能較市場預期更長。

海通宏觀分析師姜超認為，房貸增幅環比回落但依然不低，三四線地產銷售支撐房貸增長，但7月地產銷售增速繼續下降，再加上銀行額度限制，居民房貸增長未來將呈放緩態勢。

7月M2同比增速繼續降至9.2%，再創歷史新低。

姜超認為，主因在於繳稅的季節性因素、超萬億的債發行，導致財政存款大幅飆升1.16萬億元，显示資金短期流向部門，這種情況與去年4月極為相似。對於M2增速比過去低，央行近日發布的《2017年第二季度中國貨幣政策執行報告》表明，央行對低貨幣增長的容忍度在提升。

交通銀行金融研究中心首席金融分析師鄂永健認為，短期內，貨幣政策不會因為M2增速下降而進行向松調整。

貸款利率後續存上行需求

與M2增速回落相反，M1增速環比小幅上升0.3個百分點。

連平認為，進入三季度后，貨幣調控明顯較上半年緩和，市場流動性補充和對沖都適時適度。未來一段時間央行調控流動性的重點都會聚焦在流動性和利率的穩定之上。

姜超認為，銀行間市場最具代表性的7天回購利率（DR007）總體在2.75%~3.0%的區間內運行，與去年上半年相比，DR007均值上行大約50bp。

同期銀行一般貸款利率、房貸利率上行幅度不到20bp，這意味着貸款利率後續仍存上行壓力。

　　(出處：廣州日報 2017年08月16日)

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