北京二手房市場調查： 庫存稀缺 “跳漲”再現
東方財經網 2017-03-16 21:53:54 來源：21世紀經濟報道
二手房市場掃描
今年春節以來，受新房市場供給不足和調控政策影響，部分一線城市的二手房市場出現了快速上漲的局面，其中主要是北京和廣州。不過，與之相比的滬深樓市則表現平靜。本專題試圖探究其背後的原因。
市場分析認為，最近的市場有所升溫，主要原因是限價導致的新盤供應暫停疊加改善需求在壓抑了3個月後的釋放，另外2-3月份也是學區房交易高峰期，所以出現了一輪二手房行情。
“以前客戶看到房價漲了，就想着能不能等着降下來再買。現在只要有誠意出售的房源放出來，大家都不等，直接搶購。但是只有極少數業主誠意出售房屋。”珠江綠洲一家中介門店銷售經理告訴21世紀經濟報道記者。
受新房市場供應量嚴重短缺等因素影響，北京二手房市場惜售現象愈發明顯。二手房業主連續跳漲、坐地漲價、違約現象頻繁發生。
2017年3月14日，鏈家官網显示，北京市當天帶看量已經達到14238次；2月份，僅鏈家一家中介就成交了11981套房源。從鏈家網显示的具體統計數據看，自春節以來，北京市整體房價都處在上行階段。
以位於北京市東南二環邊上的廣渠家園小區為例，2月參考均價為87633元/平米，環比上月上漲3.64%，同比去年上漲74.37%；地處北三環馬甸橋東南角陽光麗景小區，2月參考均價為138235元/平米，環比上月上漲1.76%，同比去年上漲40.27%；位於大西山文化圈與海淀新區的交匯處的保利西山林語，2月參考均價為66491元/平米，環比上月上漲5.38%，同比去年上漲68.32%。
樓市眾生態
一面是買家，另一面是賣家。在攀漲的房價和房源稀缺情況下，二手房交易的天平砝碼屬於賣家。
47歲的李先生目前正在出售望京西園三區一間138平方米的住宅，該房屋緊鄰望京實驗小學。半個月前李先生對該房產的報價是總價950萬，一個星期前他將報價漲到1050萬。
在北京擁有多處房產的李先生對於樓市已經有了經驗。“我的經驗是越不賣越漲。不排除以後我會加價出售這套房子。如果幾個人同時購買的話，價高者得。”
李先生告訴21世紀經濟報道記者，現在每天中介帶來看房的人大概有一兩撥，周末最多的時候可以達到五六撥。每一撥可能有一兩位購房者，其中大部分都有意向購買，但是這些客戶都需要將自己的房屋出售，才有足夠的資金來購買李先生的房子。這些看房客的年紀大部分集中在35歲至40歲之間，改善性需求居多。有的是為了生二胎，有的也為了讓孩子能夠在望京實驗小學里就讀。
看到二手房房價每天跳漲，李先生愈發不着急出售這套房屋。該房屋是16年前，李先生花費56萬元購得（首付20萬元，貸款五六年還清）。目前這間房屋委託給中介，開展租賃業務，將原本的3室分割成為4室，每個月租金收入在10000元左右。
目前，與李先生持有同樣心態的業主不在少數。由於房價上行，不少業主愈發惜售，坐地漲價也時有發生。一位正在看房中的曹女士告訴21世紀經濟報道記者，她的朋友在購買二手房時，因為猶豫了兩周，房屋總價就上漲了一百萬元。而曹女士此前看過的一套房屋，已經和業主約好籤約，但她到了中介門店后，業主臨時反悔。“第二天，我看到這位業主再次將房屋掛出來，總價提高了10萬元。”
另一位購房者杜女士也遇到同樣遭遇。“前幾天看好廠窪西街10號院一套房子，掛牌價是810萬，當時還想着跟業主砍砍價。結果，過幾天再看，業主直接將總價上調到了900萬。”
上述珠江綠洲中介也向21世紀經濟報道記者提供了一個前不久成交的案例。珠江綠洲小區一個面積約為160平方米的房子。幾位買家同時去看，本來房主的定價是780萬，有買家希望780萬全款購買，另一個買家提出785萬貸款購買。但最後成功購買的買家出到790萬全款購買。
二手房源稀缺
為了了解二手房市場真實情況，21世紀經濟報道記者以暗訪的方式採訪了多位中介人員。這些中介人員普遍的反饋是，春節後房價上漲明顯，同時可售二手房房源量很少。
海淀區一名鏈家工作人員告訴21世紀經濟報道記者，“春節以後，二手房市場單價約上5000元/平方米左右。目前的情況是，買房的人很多，但是庫存房源量也比較少。該人士稱，二手房價格目前由房東決定，很多房東也在換房，他們對市場比較了解，有着自己的心理預期。買房者的付款方式也會影響到最終交易價格，換房的買家因為周期長，談價餘地就不大。如果能夠全款購買，隨時交易，那麼談價的幅度就大一些”。
朝陽區鏈家工作人員也表示，“最近二手房價格有所上漲，交易量目前還可以。最近房源比較缺，購房價格需要和房主進一步談。如果付款時間太長的話，業主都不會同意。”
上述珠江綠洲中介人員表示，他所接觸到的買房人，大部分是改善性需求，“買家擔心房價上漲買不到房子；但賣家將房子賣掉后，手上拿着錢，看着房價走勢，也擔心買不到房子。”
目前，在這名銷售人員主要經營的三個小區，他所經手的在售房源不超過15套，其中誠意出售的房源不超過5套，同時這幾套房子的價格也更高一些。其中一個小區的報價在58000元/平米左右，面積在100平米至120平米之間；上個月的價格在48000元/平米至50000元/平米，最高的也就52000元/平米。
後市看政策走向
據鏈家網數據显示，2月份，北京市各區二手房參考均價統計中，西城區最高，平均為108773元/平方米。東城區為97502元/平方米，海淀區為86970元/平方米，朝陽區為69665元/平方米，通州區為48227元/平方米。
房價攀漲、庫存量稀少的同時，二手房交易總體看仍然火熱。
據偉業我愛我家集團市場研究院統計，2017年第10周（3月6日-3月12日），北京二手住宅共網簽4255套，環比上周增長9.2%，自今年第7周以來連續四周上漲，同時也是春節以來單周網簽量首次突破4000套。
上周周一至周日的網簽量分別為801套、736套、684套、881套、922套、119套、112套，單日超過800套的有三天，較春節后前幾周明顯增多。從節后每日網簽量、每周網簽量來看，北京二手市場交易量正逐步回升。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，2月中下旬開始，隨着春節的遠去，北京二手房市場的實際交易量開始出現回升。目前市場的實際交易量還在持續增加，3月中下旬的網簽數據可能還會繼續提高。
中原地產分析師張大偉認為，最近的市場有所升溫，主要原因是限價導致的新盤供應暫停疊加改善需求在壓抑了3個月後的釋放，另外2-3月份也是學區房交易高峰期，所以出現了一輪二手房行情。
張大偉認為，樓市後續走勢主要還是看政策預期。整體看，新房市場處於短期觀望狀態；而房價走勢主要還要看信貸政策，包括未來是否會加碼認房認貸、是否會約束額度等房地產信貸收緊政策。
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