一場雨過後，通往重慶一些邊遠村鎮的道路不僅泥濘難行，還不時伴有塌方。郵儲銀行和重慶農商行的工作人員一步步走過這樣的小路，將國債和金融知識送下鄉，讓扶貧成果更加鞏固。

　　7月初的一天，國債銷售點重慶農商行南沱分理處門前人潮湧動，不少农民早上七點就從家出發趕往這裏，等待新一期儲蓄國債發售。

　　發售火爆的國債

　　“開賣啦！”隨着南沱分理處工作人員的一聲提醒，幾十位农民在櫃檯前排成幾隊，開始依次購買國債。南沱分理處甚至將平時諮詢銀行業務的櫃檯也變成了臨時售賣處。

　　拔得頭籌的是涪陵區南沱鎮的木工何平。他拿着50000元3年期儲蓄國債的購買憑證很是興奮。

　　由於家離南沱分理處較遠，何平早上五點就出發了。何平對中國證券報記者說：“這是我第一次買國債，以前都是存定期。感覺國債不但有保障，而且可以靈活兌取，收益也不錯。”

　　在南沱分理處的營業大廳，中國證券報記者看到有孫女領着奶奶買國債的，還看到當地種植大戶踴躍購買國債的身影。

　　當地龍頭企業帶頭人在自己工廠內為國債做宣傳，鼓勵工人們用國債理財。“我們廠有70多名工人，我帶頭買國債，發了工資也會推薦工人們去買，收益高還能防詐騙。”重慶市涪陵區鳳娃子食品有限公司負責人秦大祥表示。

　　重慶農商銀行個人業務部雷蕾對中國證券報記者說：“重慶農商行本期國債銷售額度3年期有7980萬元，5年期有6720萬元。今天，在開售33分鐘后，3年期還剩370萬元，5年期還剩380萬元。”

　　長久以來，由於信息閉塞和金融知識欠缺，邊遠地區的农民對購買國債缺乏認識。隨着扶貧攻堅工作和鄉村振興戰略不斷深入，农民收入逐漸增長，為了讓农民不斷增收和避免被捲入非法集資，人民銀行總行將國債服務重心下沉，大力推進國債下鄉。

　　郵政儲蓄銀行重慶市分行副行長蔣平說，準備在未來三年裡讓每個網點都成為國債服務宣傳站，實現重慶市全覆蓋，通過這個方式扶貧。“老百姓吃飯已經不成問題了，現在要讓他們口袋裡的錢升值。”

　　金融知識“飛”入農戶家

　　隨着當地村民富裕程度的提高，國債銷售情況越來越好，在涪陵銷售國債總額的六成來自農村地區。

　　中國人民銀行涪陵中心支行行長何仕安介紹，近三年每年國債銷售增長幅度都比較大。2018年轄區內銷售國債5億元，比2017年增長85%。2019年上半年達4.19億元，比去年同期翻了一番。

　　說起國債熱銷原因，郵儲銀行中益鄉營業所負責人王金俊對中國證券報記者說，國債和普通存款相比有三重優勢：一是變現靈活，不會損失本金；二是有國家信用作保障，安全性好；三是收益穩定，利息免稅。

　　為了送國債下鄉，當地承銷銀行在網點正式掛牌成立國債服務宣傳站，還在田間地頭、農戶院壩等處舉辦“村民理財課堂”活動。

　　王金俊說：“對經濟條件不算好的村社，我們至少每季度舉行一次移動式走訪宣傳，為剛剛脫貧的农民提供正確的投資理財渠道，幫助他們樹立正確的投資理念。”

　　理財課堂在當地廣受歡迎。每到開課時，座位都坐得滿滿噹噹，銀行還會準備些小禮品，在有獎問答環節獎勵給參加學習的农民。

　　郵儲銀行石柱支行理財經理岳念說，國債是非常好的理財產品，但很多人並不了解它，通過理財課堂能把簡單的知識分享給大家。同時，對銀行而言，也可以增加客戶黏性。

　　理財課堂在普及國債知識的同時，也增加了徵信、反假幣等內容。正向的金融宣傳較好地輔助地方政府開展打擊非法集資活動，起到“開正門、堵偏門”的積極作用，幫助老百姓守住了錢袋子。

　　何仕安表示：“結合扶貧又扶智的理念，我們利用國債下鄉的機會豐富大家的金融知識，把國債、徵信、反假幣知識帶給村民。”

　　靈活“切塊”保證額度

　　國債在重慶地區熱銷，也意味着要保證發售額度，解決好區域協調發展問題。

　　何仕安認為，對大城市來說，大家投資理財的渠道很多，金融素養更高，抗風險能力更強。國債額度確實應向邊遠、貧困地區傾斜。

　　中國人民銀行重慶營管部黨委委員、工會主任鄧軍介紹，人民銀行結合重慶實際，積極引導各承銷銀行，針對當前國債銷售普遍採取的網上競售模式，創新構建“切塊+競售”發行模式，對特定區域分配一定額度，並建立“T+1”保護機制。推動具備切塊條件的工商銀行、建設銀行重慶市分行，重慶農商行向包括三峽庫區、國家級貧困縣等在內的32個遠郊區縣實施切塊發行。

　　去年以來，重慶市共完成切塊發行7.2億元。人民銀行重慶營管部制定《重慶市儲蓄國債切塊發行管理操作指引》，為創新提供製度保障。

　　從實際情況看，重慶農商行南沱分理處員工謝婉言表示，通過切塊，此次國債發行該網點共獲得3年期、5年期國債各100萬元。“切塊額度主要根據網點存貸款情況、人流量、當地居民人數和經濟發展情況推算，需提前一個月申請，以保證當地國債需求額度。”

（文章來源：中國證券報）

(責任編輯：DF380)

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北京廣州等4城同日出台限購 半月內已有16城加碼

東方財經網 2017-03-18 07:41:36 來源：第一財經

東方財經網訊：北京樓市實施“認房又認貸”，二套房首付比例提至60%;石家莊非本市戶籍居民家庭限購1套房;廣州樓市單身限購一套，連續社保3年變5年;鄭州深夜出台限購新政：18日起補繳社保、個稅也不管用了……

一天之內，四個城市樓市調控新政輪番刷屏。

自2016年10月開始，一線城市以及部分熱點二線城市出台嚴控政策，使得一二線城市的購買需求開始外溢，環一線周邊城市及部分熱點城市的量價得以升溫，環比漲幅全國居前。面對這一動向，又一輪房地產調控悄然開啟。

自2月28日以來僅僅半個多月時間，據不完全統計，共有16個城市出台限購或者限購升級措施。

2月28日以來多地密集啟動升級限購限貸措施：

北京：17日下午，北京樓市調控進一步升級。居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低於60%，購買非普通自住房的首付款比例不低於80%。暫停發放貸款期限25年以上的個人住房貸款。企業購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上。

石家莊：3月18日起，非本市戶籍居民家庭在申請購買首套住房時，須提供近2年內連續繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明，限購1套住房(含新建商品住房和二手房);對在市區範圍內已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫不得在本市購買住房，購房時間以交易合同網簽備案時間為準，非本市戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅或社會保險購買住房。提高住房公積金貸款首付比例，繳存職工家庭使用住房公積金貸款購買首套普通住房的，最低首付款比例調整至30%;使用住房公積金貸款購買第二套住房的，最低首付款比例調整至60%;對購買第三套及以上住房的，住房公積金管理中心不予辦理住房公積金個人住房貸款。暫停發放住房公積金異地貸款。

廣州：3月18日起，本市戶籍居民家庭繼續執行限購2套住房政策;本市戶籍成年單身(含離異)人士在本市限購1套住房。非本市戶籍居民家庭能提供購房之日前5年在本市連續繳納個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的，在本市限購1套住房，非本市戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明購買住房。

鄭州：凡屬補繳且補繳日期在2017年3月17日之後的社會保險證明、個人所得稅完稅憑證不再作為購房的有效憑證。

江蘇南京：3月16日起，南京將高淳、溧水、六合納入限購範圍，暫停向已擁有1套及以上住房的非南京市戶籍的家庭出售新房或二手房;南京主城區(不包括高淳區、溧水區、六合區)已擁有2套及以上南京戶籍家庭不得購買新房或二手房。

山東青島：3月15日，青島市出台新規：在市區範圍內，能夠提供從購房申請之日起前2年內、在本市連續繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房;對在市區範圍已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，或無法提供從購房申請之日起前2年內、在本市連續繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫不得購買住房。

江西贛州：3月14日，贛州市出台規定：在中心城區部分區域實施住房限購措施，抑制投資投機需求。限購措施包括：在中心城區無住房或在中心城區非限購區域內只有一套住房的本市戶籍居民限購1套商品住房;能提供自購房之日起計算的前2年及以上在本市中心城區逐月連續繳納個人所得稅或社會保險證明的(政策出台後不能通過補繳認定)，且在中心城區無住房的非本市戶籍居民，可在限購區域內購買1套商品住房;未成年人不得在限購區域內單獨購買住宅。

浙江嘉善：3月13日，嘉善市通知：自2017年3月14日起，在全縣範圍內暫停向在嘉善縣擁有一套及以上住房的非本縣戶籍居民家庭出售新建商品住房;自2017年3月15日起，在全縣範圍內暫停向在我縣擁有一套及以上住房的非本縣戶籍居民家庭出售二手住房。

海南三亞：3月11日，海南三亞市出台規定：購買第2套住房的家庭申請商業性個人住房貸款首付比例不得低於50%;暫停向購買第3套及以上住房的家庭發放商業性個人住房貸款。

安徽滁州：3月9日，滁州市規定：居民購買二套房的商貸首付比例不低於40%，三套房首付比例不低於60%。

江西南昌：3月8日，江西省南昌市限購政策加碼：除特定區域外外，在市區範圍內，暫停向在市區已擁有1套及以上住宅的南昌市戶籍居民出售住宅;暫停向在南昌市區已擁有1套及以上住宅的，或無住宅但無法提供自購房之日起前3年內在本市連續繳納2年以上個人所得稅或社會保險證明的非南昌市戶籍居民(不得補繳)出售住宅;未成年人不得在市區購買住宅。

河北張家口：3月7日，河北張家口的崇禮區升級“樓市限購令”，不僅增加了非戶籍人口的購房條件，也提高了本地戶籍人口購房的首付比例。

市住保房管局於3月2日發布《關於進一步調整住房限購措施的通知》,明確自2017年3月3日起進一步調整住房限購政策，包括擴大限購實施範圍、升級非浙江杭州：杭州市自2017年3月3日起進一步調整住房限購政策，包括擴大限購實施範圍、升級非本地戶籍居民限購措施和增設本地戶籍居民家庭限購措施。

浙江杭州：杭州市住保房管局於3月2日發布《關於進一步調整住房限購措施的通知》，明確自2017年3月3日起進一步調整住房限購政策，包括擴大限購實施範圍、升級非浙江杭州：杭州市自2017年3月3日起進一步調整住房限購政策，包括擴大限購實施範圍、升級非本地戶籍居民限購措施和增設本地戶籍居民家庭限購措施。

河北淶水：3月2日，河北省保定市的淶水縣出台樓市限購政策：非本市戶籍居民且連續繳納社會保險或個人所得稅一年(含)以上證明家庭，限購1套商品住房(含二手房)且首付款比例不低於30%;對本地戶籍居民家庭購買第2套住房時，首付款比例不低於50%。

河北涿州：3月1日，河北涿州市出台規定：非當地居民限購1套房，並且首付款比例不低於30%。

福建連江：2月28日，福建連江發布：對三種類型居民家庭，暫停向其銷售縣城關地區範圍內建築面積144平方米(含)及以下的商品住房。三類家庭包括：(一)縣城關地區擁有2套及以上商品住房的本縣戶籍居民家庭;(二)縣城關地區擁有1套及以上商品住房的非本縣戶籍居民家庭;(三)無法提供購房之日前2年內在本縣累計繳納1年及以上個人所得稅或社會保險證明的非本縣戶籍居民家庭。

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部分銀行首套房貸回到基準利率

東方財經網 2017-03-18 09:03:22 來源：新京報

部分銀行首套房貸回到基準利率

光大、農行、中行、工行等多家銀行稱並未停止房貸；銀行人士稱房地產信貸總額已下降

記者昨日從多家銀行獲悉，由於房地產信貸額度受到管控而下降，部分銀行首套房貸利率仍為9折，但也有部分銀行已經取消了首套房利率折扣，回到基準利率，甚至上浮10%。

多家銀行稱未停止房貸

招商銀行個貸部業務人員對新京報記者表示，目前首套房貸利率仍有9折優惠，二套房貸利率上浮10%，與年前基本保持一致。中信銀行個貸部相關人士稱，該行首套房目前沒有折扣，回到基準。個人徵信不好的將上浮10%。光大銀行內部人士稱，當前房貸利率最低仍為9折，但是，個人信用不良者將回到基準。

昨日財新報道稱，2月以來部分銀行北京分行暫停放款，北京房屋中介已經跟工商銀行、中國銀行、光大銀行等銀行暫停了合作，原因系這些銀行無額度可放。同時，農業銀行及浦發銀行等也都暫緩了放款。

對此，光大銀行、農業銀行、中國銀行、工商銀行、民生銀行、浦發銀行、中信銀行昨日回復新京報稱，目前銀行業務運轉正常，並未停止房貸。新京報記者隨機走訪了八家銀行網點也發現，目前各大銀行房貸正常，但放款速度明顯減慢。

“我昨天剛簽了一個房屋貸款的單子，現在我們行貸款能放，但放款時間沒法定。”昨日，一五大行的支行個貸部業務員表示，目前各大銀行房貸放款速度普遍變慢。

一股份制銀行個貸部人員表示，房貸審批速度並未變慢，只是受相關流程影響，放款時間有所增加。

信貸額度下降，放款變慢

昨日，新京報從多位銀行人士處證實，春節後房地產信貸受到管控，總額度已經下降。但具體下降多少，不方便透露。某股份制銀行個人信貸部人士透露，今年房地產信貸總額度驟降，甚至僅為平時的1/10。

該行內部人士透露，放款的速度放慢主要是受到信貸額度的影響。去年11月初銀監會下發《關於開展銀行業金融機構房地產相關業務專項檢查的緊急通知》，擬對包括北京、上海、深圳在內的16個熱點城市銀行業金融機構進行專項檢查。今年春節之後，各地銀監局已經約束各大銀行的房屋信貸總額，各大銀行開始執行，也算是對這一政策的落地。

昨日，多位房屋中介也向記者證實了房貸放款速度變慢的現狀。

“目前我們還沒有收到和銀行停止合作的消息，但今年銀行放款都慢，”安貞西里一鏈家中介表示，目前公積金貸款整個流程需要兩個月，商貸流程需要三個月左右。

有鏈家中介表示，有客戶卡在放款環節而無法成交。“過完了戶、批貸也順利，但最後放款拖到了無限期，”該中介表示。

■ 背景

3月已有11地出台調控政策

新京報訊 近期全國各地樓市調控升級接踵而至。據新京報記者不完全統計，進入3月，先後共有11地發布新版限購令，部分過熱城市調控收緊趨勢明顯。

3月15日，南京市宣布擴大限購範圍，並增加限購條件。政策明確：自3月16日起，在六合區、溧水區、高淳區範圍內，暫停向已擁有1套及以上住房的非南京市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。在主城區(不含六合區、溧水區、高淳區)範圍內，暫停向已擁有2套及以上住房的南京市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

同日，青島市國土資源和房屋管理局等五大部門聯合發布文件稱，在市區範圍內，能夠提供從購房申請之日起前2年內、在青島連續繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。首次和二次申請住房公積金貸款，購買新建住房的，最低首付比例由20%提高至30%，購買二手住房的，最低首付比例由30%提高至40%。暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。

就在前一天，江西贛州也發布“限購令”。記者注意到，進入3月，全國已有11地相繼出台樓市限購政策或者升級限購政策。包括三亞、河北張家口的崇禮、保定市下轄涿州和淶水，杭州、滁州、嘉善、南昌、贛州、青島、南京。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，南京、青島和贛州的限購，充分說明了強二線和強三線城市也面臨管控壓力增大的可能。不斷加碼的政策使購房市場的入市難度增大，這也意味着控制房價依然是當前這些城市的重點。

同策諮詢研究部總監張宏偉表示，這輪調控基本上是前期23個城市出台政策后，在城市面上的新一輪擴圍。具體看市場的反應，如果降溫不明顯，有可能會在現有限購基礎上，進一步強化力度。

■ 分析

業內預期北京將出調控政策

“最近的北京房價，新建住宅價格平穩，主要是二手房市場波動上行，”中原地產首席分析師張大偉說，二手房市場上漲的原因是每年春節后，特別是3到4月是學區房的最後衝刺階段。

張大偉預測，從市場角度看，後續會有部分新盤上市緩解一下供需，最近的熱度會相對有所平穩。“預計出政策的可能性存在，但主要還是看新建住宅會不會平穩供應，未來的政策肯定也是信貸方面的政策。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也表示，調控政策出台可能性很大。

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旭輝2016年銷售額同比增75%

東方財經網 2017-03-18 09:03:55 來源：經濟參考報

旭輝控股（00884.HK）日前發布的2016年度業績報告显示，該公司2016年全年合同銷售金額、銷售均價、銷售面積均實現大幅度增長。公司去年完成合同銷售金額530億元，同比增長75%，大幅度超額完成上調后的438億年度目標；合同銷售面積約291.6萬平方米，同比增長42%；合同銷售均價約為人民幣1.82萬元/平方米，同比增長24%。核心凈利潤28.2億元，同比增長28%。

旭輝集團總裁林峰表示，截至2016年12月31日，旭輝已進入全國22個核心一二線城市，形成全國化區域布局。在土地增儲上，旭輝积极參拍，審慎投資。秉持瞄準潛力二線城市，進軍寧波、佛山、鄭州、濟南和三亞等，2016年新增土地項目達36個，集團土地儲備共1750萬平方米。同時，旭輝嚴控拿地成本，2016年該公司平均收購成本為3700元/平方米，同比下降50%。林峰表示，“預計2017全年銷售超過70個項目，將完成650億的銷售目標。”

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上置集團2016年“扭虧”背靠中民投加碼海外地產

東方財經網 2017-03-18 09:03:55 來源：每日經濟新聞

3月14日，上置集團發布正面盈利預告，2016年凈利相比2015年將轉虧為盈。預告显示，上置扭虧為盈的主要原因是整體營運效率有所改善，且公司融資成本有所降低。

《每日經濟新聞》記者發現，去年下半年以來，上置集團頻繁加碼房地產併購，尤其是海外地產收購動作。正合控股股東中民投的戰略規劃，該房企未來方向是打造跨區域發展的綜合性房地產金融集團。

海外地產“買買買”

2015年，中民投旗下中民嘉業砸下4.65億元購入上置集團超五成股份，成為上置集團的實際控制者，隨後，中民投便開始幫助上置集團整合國內資產，並頻頻在國內外收併購市場出手。

在2016年中期業績發布會中，上置集團高層表態稱，在积極收購拓展國內項目的同時，也一直在尋找海外的核心城市優質地產項目，以努力尋求風險可控下的穩定收益。

去年，上置集團收購澳洲悉尼綜合體項目便是其跨出海外業務的第一步。其後的9月，上置集團又發布公告，稱買下兩處位於英國倫敦的永久性產權物業，且都位於倫敦金融界核心要地。

上月20日，上置集團再次發公告稱，斥資逾6.82億港元購入位於美國舊金山的一幢8層高停車場。

這些錢從哪裡來？2016年中報显示，上置集團獲得中國工商銀行100億人民幣的授信額度。同時，上置集團表示通過“融投管退”的方式，在項目的進入和退出之間，提高周轉率。其中，“走出去”戰略就是其积極尋求海外優質資產分散貨幣貶值風險的重要一步。

匯率風險不容忽視

對於“重生”后的上置所選擇的澳洲、英國及美國這幾個市場，信達國際投行業務董事總經理黃立沖認為，“上置還是十分有眼光的，澳洲和英國市場相對都比較成熟，而且是不錯的，當然，這兩個市場都要考慮一下匯率風險，其中澳洲的匯率風險已經釋放完，而英鎊的匯率風險還存在一定的不確定性。”

他強調說，這兩個海外房地產市場（澳洲和英國）在繳納稅項的情況下，回報率都優於國內。

那麼，當前房企都競相海外布局，海外地產真的好做嗎？

優淘城總裁薛建雄告訴記者，近年來，在海外地產市場折戟的房地產商數不勝數，萬達、綠地都有過經驗教訓，最近碧桂園的森林城市也出現停售等狀況，不確定因素不少。“別的本土那麼多年都沒有做好的市場，你一個外來的，想快速切入盈利本身是件困難的事，而如果說，用布局海外來對抗人民幣貶值風險，這本身就有問題，因為房地產收益都需要數年實現，而長期的人民幣匯率是向好的。”薛建雄說道。

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王微：房價上漲已脫離經濟基本面和真實住房需求

東方財經網 2017-03-21 08:21:08 來源：鳳凰財經

3月以來，近20城出台了相關的調控政策，新一輪樓市調控風暴來襲。日前，《工作報告》起草組成員、研究室副主任韓文秀談今年的樓市調控總要求，既要去庫存也要穩房價，同時還提到對於過快上漲的城市，相關部門和地方要進一步出台政策。當前樓市面臨哪些風險？熱議的房地產稅到底有什麼作用？未來的房地產市場如何發展？

為了解答這些問題，鳳凰財經記者在2017年中國發展高層論壇上專訪了發展研究中心市場經濟研究所所長王微，對此進行一一解讀。

記者：今年來，高層多次會議提到要“防範風險”。房地產方面，您認為當前面臨哪些風險？如何處理這些風險？

王微：在一系列政策的推動下，2016年房地產市場回暖、“去庫存”取得了积極成效，但也帶來了新一輪房價過快上漲、引發泡沫風險隱患的問題。值得注意的是，這一輪房價快速上漲及其泡沫風險積累，是在經濟增長趨緩的背景下，由過度寬鬆的金融條件引發的，通過推動居民槓桿率快速攀升，大量資金“脫實就虛”，極大刺激投資投機需求，形成了房價、地價高位輪動快速上漲，從一線城市“點漲”向二線熱點城市及周邊三四線城市蔓延的“普漲”態勢。深圳、上海、北京全年新建住宅價格同比上漲49.5%、37.5%和32.1%。2016年1-11月份，房地產開發企業土地購置面積同比下降4.3%，土地成交價款卻同比增長21.4%。

總體來看，房價上漲已經脫離經濟基本面和真實住房需求，與日本1990年房地產泡沫破滅前的情形有相似之處，其可能帶來的風險已不容忽視。全球來看，應對資產泡沫風險是一個世界性難題，沒有成功經驗可以參照，但有許多教訓可以汲取。因此，需要堅持“不刺破泡沫”的調控底線，認真研究防範房地產泡沫風險的相關調控政策，特別是研究金融政策和土地政策的正確使用；同時研究應對不同風險情境下的政策預案，防止房地產泡沫風險向金融和經濟領域蔓延。

記者：自去年中央經濟工作會議提出要建立符合中國國情房地產市場長效機制，“長效機制”就受到了廣泛關注。您認為，今年會有什麼新的進展？

王微：房地產問題從來不是單純的房屋建設、分配和管理問題，也不僅僅是經濟發展問題。“房子是用來住的、不是用來炒的”，關鍵是將房地產市場發展定位回歸住房屬性。而研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，也不能就房地產談房地產，而要緊緊抓住“國情”和“市場規律”這兩個關鍵點，把握影響房地產發展的主要因素，更加重視從長周期、國際比較和全局的角度出發，處理好房地產發展與國民經濟、區域發展、人口結構、城市規劃以及產業布局之間的關係，綜合運用金融、土地、財稅、規劃、立法等多種方式和手段，為房地產市場的平穩健康發展奠定堅實的制度基礎。從這個意義上來說，需要研究和出台的政策不是單一的，有關部門都在加緊研究，可能就會陸續出台。

鳳凰財經：建立“樓效機制”，您認為應該首要解決那些問題？

王微：在基礎性制度和長效機制的研究中，首先需要高度關注房地產市場體系及相關制度和法律方面的研究。特別是在住房需求加快調整和提升的過程中，加快研究促進新房、二手房和住房租賃等多層次住房市場體系的完善和制度調整。

其次，加強對金融、土地、財稅、投資等住房資源配置方式及相關制度安排的研究。例如，在土地供給和規劃方面，要儘快破解一線及熱點城市因住宅用地供應不足、部分三四線城市土地供應量過大和住房供給過剩問題，建立根據人口總量和結構變化確定住房土地供應的機制。

第三，進一步研究和釐清房地產領域中央與地方的關係問題。過去中央和地方在房地產調控體系中的關係始終沒有理順。中央在制定調控政策中容易“一刀切”，在金融、住房供給結構等方面，尚未按照“一城一策”原則進行制定，“失調”和“過調”現象增多，加劇部分城市的住房市場波動。因此，當前需要加強我國住房制度頂層設計，進一步明確中央在制度設計、土地、金融等資源配置政策方面責任，逐步強化地方調控、監管市場的責任和權力，在利率、首付比例等方面，更多賦予地方一定範圍內的自主權。

記者：您提到要理清和市場的關係，具體是指什麼關係？

王微：實際上，在房地產領域對市場的行政干預比較多，比如現在的限購、限貸、限價等，不利於市場機製作用的發揮。當然，促進房地產市場健康發展，還是離不開的作用，而且需要更好地發揮的作用，不僅是在制定市場規則、立法、規劃、基礎設施、公共服務等方面，更重要的是要為中低收入階層提供保障或政策支持。，應給中等偏下收入人群提供一些政策支持，這都是的作用。

再有，還需要進一步區分中央與地方的不同作用。中央應當更多在立法、規劃、財政支持等方面發揮作用；地方則應更多在土地供應、城市基礎設施、公共服務和穩定市場方面發揮作用。特別是在房地產市場分化、不同城市之間發展差距是很大的情況下，更加需要發揮地方的作用，因城施策，讓更多地方結合本地情況來發揮作用。

記者：現在大家都在談房地產市場的供給側改革，那您覺得需求側這邊有問題嗎？

王微：當前中國住房需求正處在快速變化的過程中，正在告別從無到有，轉向從有向好的新階段，現有的房地產市場供給結構住房需求日益多樣化、多元化、多層次，供求結構矛盾比較複雜，需要通過政策的調整、機制的設計讓供給跟需求之間能夠相互匹配。現在施給相對僵硬或不足、不適應。比如老百姓收入提高，形成了巨大的住房投資需求，需要合理引導和提供投資渠道，不在房地產上，那麼在其他方面也應該提供多點渠道。即使在房地產方面也可以開拓新的投資渠道，比如說國際上的房地產Rets，就是一種可以讓老百姓分享房地產投資收益的方式。

記者：但施給側的話，現在提的最多的就是擴大供地面積，但一線城市比如北京人口大量彙集，而地是有限的，這種矛盾怎麼處理？

王微：所以城市化發展需要打破行政區劃，要打開市場空間。這就需要加快促進以大型城市為核心的都市圈或城市群的發展，就要圍繞中心城市讓周邊的中小城市發展起來，通過產業發展、基礎設施供給、公共服務配置，來提高中心城市/小城鎮的居住環境和發展能力，形成產城融合，改善就業環境，這樣大型中心城市的人口才能走出去。通過城市群的建設讓人有更多選擇，有更大的發展空間。

記者：您提到房地產稅收是一個未來地方的一個主要的稅種，出和不出其實並不僅僅涉及到房地產調控的問題，它涉及到中央和地方的事權和稅收關係的調整問題。能具體解釋一下嗎？

王微：房地產稅會對房地產市場產生影響，會影響持有成本。但是各國房地產稅政策目標更多是為地方提供穩定的稅收來源，進而為城市提供更好的公共服務。所以，我說房地產稅不僅僅是針對房地產調控，也涉及到稅收體系的調整。

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馬光遠：加強調控之後，房地產走向何方

東方財經網 2017-03-21 08:21:11 來源：

從3月17日到3月19日，包括北京、廣州、石家莊、鄭州、長沙、保定等 6個城市出台了樓市限購政策。一線城市中，北京和廣州的限購限貸政策全面升級，再次突破之前“史上最嚴”限購限貸政策之上限。

北京這次出台的政策很有意思，除了進一步提高二套房貸最低首付款比例，普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%；同時，降低住房貸款期限，將原來最高可達30年的貸款期限降至25年核心政策之外，同時為自己的供地政策進行了大篇幅的辯護。

廣州的升級版限購政策連夜發出，核心是將楓州市戶籍居民家庭連續繳納個稅或社保的期限從三年提高到滿5年，而且強調楓州戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明購買住房。

除了這六個城市，3月份以來，已經有南昌、三亞、贛州、南京、青島等城市也出台了限購限貸政策。這樣，今年以來實施或者升級限購措施的城市總共達到了24個，包括：三亞、杭州、嘉善縣、南京、青島、南昌、贛州、連江縣、滁州市、張家口崇禮區、三河市、大廠縣、香河縣、固安縣、懷來縣、淶水縣、涿州市、天津武清區、北京、石家莊、鄭州、廣州、長沙、保定。既有一線城市，也有二線城市，甚至還有四五線，但具有炒作概念的都市圈的小城市。

從這些新一輪限購限貸城市的特點看，限購限貸的針對性非常強，就是針對近期房價上正快的區域，這些城市大體可以分為四類：

一抒州，作為一線城市，去年漲幅平緩，今年開始補漲，2月份70個大中城市房價統計數據显示廣州2月新房環比上漲0.8%，僅次於三亞；

二是北京及北京周邊，屬於京津冀概念熱炒的區域，特別是環北京的一些熱點區域；

三是三亞，屬於今年炙手可熱的海南板塊，長期停滯之後，開始回暖；

四是去年的一些熱點城市，包括南京、鄭州等。

相對於去年“9.30”連夜出台調控措施，本輪調控儘管範圍更廣，但很顯然絕不是地方上的“自選動作”，高層抑制房價上漲的意圖非常明顯。從最近房地產市場的表現看，除了海南的房價屬於多年停漲后的反彈，其他很多地方可謂極度瘋狂。特別是熱炒京津冀概念，讓房價進入前所未有的癲狂狀態。比如石家莊的房價，幾乎一天一個價，根本無法用常識去解釋，環北京的一些城市，武清、固安，燕郊一房難求，市場上種種還會大漲傳言引發恐慌，在這種情況下，政策層面進行疏導和表態，是必要的，也是為一些熱炒的地區回歸理性的關鍵舉措。

筆者注意到，包括張高麗副總理、周小川行長及主任何立峰最近都公開表態，要警惕房地產泡沫風險。

張高麗在“中國發展高層論壇”上表示，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，分類指導，因城施策，重點消化三四線城市房地產的過量庫存。並把房地產泡沫列為今年主要的風險點；

周小川最近表示，中國金融體系總體健康，但也存在總體槓桿率偏高、債市房市風險和跨市場影子銀行業務活躍等風險；

國家主任何立峰在“中國發展高層論壇”上將房地產和實體經濟的失衡列為當前中國經濟發展面臨三大結構性的失衡之一，指出“有大量資金湧入房地產市場，曾經一度帶動了一線城市和熱點二線城市的房價過快的上漲，進一步推高了實體經濟發展的成本。”提出要控制信貸資金過度流向房地產業。

高層如此密集的對房地產泡沫進行表態，極為罕見，後面透露出的政策信號不容小覷。

筆者在之前的文章中分析過最近房地產市場的特點，我在之前的文章中分析過原因：

第一，房地產政策的“塔西陀陷阱”，經過多年的調控之後，民眾對於政策的執行力和效果已經不抱希望，市場一旦有風吹草動，立即就會奮不顧身的殺入；

第二，房地產市場的很多玩法，大家已經比較熟悉。比如，北京今年的供地計劃比去年砍掉了一半，直接導致未來供給短缺的預期，這是最近北京房價上漲的重要原因，而統計數據所謂的“停漲”連普通老百姓都知道是不讓賣高價盤的結果，而不是真的不漲了；

第三，政策前後表述不同導致市場預期的逆轉。從去年“9.30”到年底的中央經濟工作會議，對房地產的調控調子極為嚴厲，但“兩會”發布的工作報告，調子突然極為溫和，既沒有提“房子是用來住的，不是用來炒的”，更沒有提遏制熱點城市房價過快上漲，給外界的解讀是，為了穩增長，政策會對房地產展示更溫柔的一面；

第四，在很多資金沒有其他投資渠道，去海外投資被嚴格限制的情況下，重回中國內地房地產，大家在限購以及去年暴漲之後的城市裡繼續尋找投資機會；

第五，有些地方，房子仍然是炒的，比如環北京地帶，“京津冀”這三個字基本被炒糊了，在產業、人口、公共政策還遠遠沒有到位的情況下，甚至交通仍然在規劃中，房價已經提前暴漲到位，滿眼都是投資客，購買的群體主要是北京人，北京人購買這些房子大多都是出於投資，而不是居住，這是一個完全因為投資需求瘋狂的市場。

這種人為製造出來的熱度不僅影響京津冀一體化的戰略，而且對房地產市場的走勢產生了極壞的影響。

在市場對政策本身不信任的情況下，市場的反彈力度超過了預期，如果不在政策層面釋放明確的信號，市場可能再次面臨失控的局面，繼續推升價格泡沫，提升系統性風險爆發的係數，這是任何人都不願意看到的。在這種情況下，連續出台政策，釋放明確的紅線和信號不僅必要，而且及時。

但是，在釋放信號，劃出紅線，表明態度的同時，必須對目前實施的一些政策進行反思。今年很多城市表態，要確保“房價環比不上漲”，為了完成這個目標，無所不用其極，採取各種辦法限制高價樓盤上市，這樣做的結果是人為製造了短缺的恐慌，為什麼杭州、北京等城市新房一房難求，根本原因就在於人為控制價格，導致開發商要麼推遲開盤時間，要麼想方設法規避限價措施，加價賣房就成了流行規則。

再比如，在土地供應上，儘管北京在剛發布的文件里長篇累牘為自己辯護。說一些媒體和中介對今年北京的土地供應計劃有曲解和誤讀，稱今年實際供地量將是去年全年實際供應量的2.5倍。這隻能說明去年完成計劃太差了，這也是導致北京出現恐慌性購買的主要原因。必須強化熱點城市的土地供應計劃執行情況，對完不成計劃的應該進行問責。不應該搞土地飢餓營銷，製造人為的恐慌。

我前面說過，這次加強版的限購限貸政策，其實是給市場釋放明確信號，也是給划紅線，高層絕不願意看到房價失控最終導致泡沫演化成系統性風險，這是“穩”的總方針不允許的。基於以上分析，短期中國房地產市場全面降溫的可能性在提升，人為導致的熱炒之風應該會治理，市場會回歸理性。

如果政策信號明確，一些該調整的城市會調整，風險也會在短期釋放。從歷次的調控看，加強版的調控之後，市場在三個月到半年的周期內會明顯降溫，當然，從2010年以來房地產政策的周期看，很少有堅持兩年的，因此，本輪出於降溫和主動排險的調控，不出意外應該會在兩年之後迎來轉折點。

未來的市場怎麼看，還是以前的判斷：短期看政策，中期看城鎮化進程，長期看人口轉折點。就城鎮化進程和人口而言，輕言中國房價崩盤的時間恐怕又會遭遇市場的嘲笑。但在調控周期下，市場安全的範圍一定會繼續收縮，我之前提出的絕大多數城市選擇買房可以等到六月份市場和政策明朗之後再做決策。而不考慮短期的波動，中期沒有問題，可以選擇隨時出手買房的範圍，只會在我提出的“4+10”，即四個一線城市，加10個核心城市及國家級的城市群。今年三線城市的熱度不會持續，房地產的主角永遠輪不到三線擔綱，他們永遠是跑龍套的角色。

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　　隨着消費觀念逐年升級，齒科市場規模快速擴增，近十年來複合增長率超過18%，目前已形成千億元級市場的規模。據口腔行業協會發布的消息，全國看牙用戶年均2.5億人次，其中越來越多的人正在接觸正畸項目。

　　市場需求在蘇醒，也帶來了行業上中下游的發展以及資本的熱度。多起超過一億元的融資發生在口腔齒科相關市場。

　　“按照國外的發展趨勢，隨着人均收入的提升，人們的口腔保健意識也會提升。”新氧創始人、CEO金星在接受《證券日報》記者採訪時表示。目前中國齒科行業大多數都是單體店，隨着資本的介入等，相信未來會有更多品牌齒科機構出現。

　　在這樣的背景下，近日，新氧宣布進入齒科板塊。“過去6年裡新氧在醫美領域的成功實踐也完全可以被複制到齒科領域。”金星表示，醫美項目的高客單、高決策門檻等特性與齒科的正畸、種植牙、牙貼面等項目幾乎完全吻合，而這些高客單項目對於齒科機構來說，恰恰是最難被攻克的業務“堡壘”。

　　消費升級的齒科市場

　　對比美國的齒科消費市場，中國市場的空間還非常大——據統計，美國人均每年醫療保健支出8497美元，口腔醫療支出佔4.01%，即341美元；而中國人均每年醫療保健支出僅280美元，口腔醫療支出僅9美元，遠低於美國水平。

　　隨着收入的不斷提升，齒科機構越來越多的出現在市場上。但問題也接踵而至，其中備受關注的是治療成本較高，價格不透明。一顆種植牙動輒花費一兩萬元甚至四五萬元，齒科的暴利也引起了社會的關注。

　　行業調研显示，齒科機構70%的收入都來自正畸、種植牙、牙貼面等高客單項目，但如同醫美行業，高客單項目也面臨獲客成本高企的難題，而通過洗牙等低客單項目引流的顧客極難轉化為高客單用戶，並且還會佔用機構的“帶寬”，比如醫生資源，使機構的隱形成本大大提升。

　　“一些齒科機構的隱形營銷成本較高。羊毛出在羊身上，最終買單的是消費者。”一位業內人士向記者表示。

　　“過去一段時間，醫美行業的整體價格是下降的。以前醫生在做一些產品營銷時，對之進行多重包裝。但新氧介入后，發現這些包裝效果並不理想，對於入駐的醫療機構來說，最重要的是口碑。消費者的評價會去泡沫化，提升營銷的效率，降低成本，同樣使行業信息更加對等更加透明。最終也會體現在醫美價格的降低。”金星向記者表示，此次進入醫美行業，希望給入駐的醫療機構帶來增量市場。

　　內容+電商模式切入

　　“我們把自己定位於消費醫療的產業互聯網平台。我們的優勢是鏈接上游的供給端和消費者。”金星在接受《證券日報》記者專訪時表示，目前醫療環境發生了變化，即消費決策前置。消費者在進行消費醫療前，可能已經在網上了解了大量的信息，“被種草了”。

　　“現實的困境是，整個消費醫療的營銷水平、信息化水平還未完全滿足消費者的需求。”金星介紹：這也正是新氧進軍齒科領域的初衷——希望通過以內容營銷為主的打法，幫助齒科機構和醫生建立自己的“自媒體”，吸引粉絲，並且提供管理粉絲的工具，讓新氧成為機構和醫生運營私域流量的平台，成為全網流量的“入海口”。

　　2019年5月份，新氧登陸納斯達克，成為互聯網醫美第一股，其招股書显示，公司未來計劃加大在消費醫療領域的拓展和投入。今年上半年開始，新氧戰略性切入口腔齒科領域。公司介紹，目前，新氧齒科已有近1400家專業齒科機構入駐，吸引了約2500名權威齒科醫生，積累了近10萬真人齒科矯正案例，平台上齒科相關訂單70%以上為矯正、貼面類齒科美學訂單。

　　“我們的模式是媒體+社區+電商的模式——通過新媒體矩陣給平台導流，社區用自己的豐富生態解決消費問題，電商預約是可以幫助消費者實現方便便捷的預約以及在線議價，拿到合理的價格。”

　　“在齒科領域，我們着重關注的是美容齒科。我們希望給行業帶來增量市場。”金星表示。

（文章來源：證券日報）

(責任編輯：DF380)

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