深滬樓市平靜 後市取決於調控政策走向

東方財經網 2017-03-16 21:53:52 來源：21世紀經濟報道

與北京、廣州火熱的二手房和樓市氛圍迥異，上一輪的房價領頭羊深圳、上海今年卻表現低調，開發商期待的“陽春三月”沒有出現。

2015年至今的這波房價上漲，此起彼伏，一線城市房價輪動效應明顯。此輪北京、廣州上漲較快，深圳、上海部分地區出現跌勢，這是這輪房價上漲周期的結束，還是在醞釀新的行情？

深滬樓市蟄伏

時間進入2016年下半年後，深圳樓市似乎已從樓市熱搜榜上消失了。

根據市規土委的備案數據，2月深圳全市僅成交804套新房住宅，成交均價54778元/平方米，相比去年9月份的成交均價61600元/平方米已下跌6800元/平方米。同時，2月份一手住宅成交量環比大跌5成，僅804套，8.19萬平方米，接近2008年同期低位水平。

2月份深圳一、二手住宅成交量合計3044套，環比下降30.8%。其中一手住宅零供應，僅有一批次的位於寶安區商業性辦公項目獲准預售。

新房遇冷，二手房也不例外。與去年同期相比，深圳1月份二手住宅成交量不足去年的1/5；2月份也延續低位成交。

而在去年初曾經火爆的上海，由於實施了嚴厲的限購限貸政策，改善需求受影響較大，今年春節過後的上海樓市成交依舊平靜，近幾個月存量住宅成交量持續在低位徘徊。1月份，上海二手房成交量只有9401套，是5年以來的月度最低值。

中原地產數據則显示，上海2月新建商品住宅成交面積36.3萬平方米，環比減少6.7%，同比下滑49.1%。這一數值也是6年來同期最低。業內人士表示，除了春節因素之外，市場信心還沒有恢復。

嚴厲的限價政策也在影響市場。在上海預售、現售價格均被嚴格管控的背景下，整個2月份市場供求雙方交易活躍度不高，也進一步加劇了市場供求矛盾，造成了市場“量跌價不跌”的局面。

易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進認為，深圳和上海的這種情況，可能還會持續一段時間。

對於接下來幾個月的市場走勢，克而瑞預計，上海樓市供應量環比回升為大概率事件，但同比將繼續下滑，且目前市場觀望情緒濃厚，成交量維持低位在所難免。

今年想複製去年“陽春三月”的行情將困難重重。

而在深圳，3月已過去半月，新房和二手房市場並未出現明顯的回升。新推的幾個樓盤去化率維持在5-6成左右，大部分開發商仍選擇繼續“蟄伏”。

市場結構轉換

對於滬深樓市的走向，目前多空交鋒激烈。

3月以來，連續數月的低迷，讓一向嗅覺靈敏的深圳投資客，開始拋售房源。

深圳業內傳言，福田中心區皇都廣場的一位投資大戶，去年底以來開始拋售手中上百套房子套現，但傳言也未能證實。

針對拋售傳言，市場有分析認為，投資客並非徹底看空深圳樓市，而是在轉換資源，賣掉可能不再漲價的小戶型和商住房，再去投資大戶型產品。“隨着改善型需求增加和二胎政策的放開，大戶型將成為緊俏產品。”中原地產認為。

在上海，中原地產市場分析師盧文曦認為，在市場信心沒有恢復的情況下，今年個別開發商會選擇以價換量。

優淘城總裁薛建雄則表示，市場只是降溫，但開發商手上貨源不足，賣一套少一套，即便出現降價潮也要等到庫存足夠充裕之後才有可能。現在以價換量的基礎還不夠，開發商並沒有太多的庫存積壓。

總體來說，開發商、中介、以及房地產研究人士看跌滬深樓市的並不多。在嚴躍進看來，房價的走勢關鍵還是要看信貸政策走向。

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招商蛇口聯姻武鋼切入武漢“舊改” 再次上演“前海往事”

東方財經網 2017-03-16 21:53:54 來源：每日經濟新聞

繼深圳前海土地確權后，招商蛇口再通過與武鋼以及當地國資聯姻切入武鋼存量土地運營。

3月14日，招商局蛇口工業區控股股份有限公司發布公告稱，公司與武漢鋼鐵（集團）公司、武漢市青山區國有資本投資運營控股集團有限公司，就成立房地產平台公司與籌備工作委員會簽訂《關於設立房地產投資平台公司之合作協議》，三方成立平台公司介入武鋼集團的存量土地開發。

3月15日，招商蛇口相關負責人告訴《每日經濟新聞》記者，關於此次合作暫沒有詳細計劃對外披露，但將儘快推動相關項目的落地實施。

挖掘武鋼土地存量

合作協議显示，以武鋼集團全資子公司“武漢鋼鐵集團資產經營有限責任公司”作為三方房地產投資平台公司，招商蛇口與青山區國資集團通過增資擴股方式參与平台公司的開發與經營。增資完成后，招商蛇口持有平台公司50%股權，武鋼集團持有平台公司34%股權，青山區國資集團持有平台公司16%股權。

根據協議內容，三方擬成立房地產投資平台公司與籌備工作委員會，推進房地產投資相關工作。招商蛇口與武鋼集團、青山區國資集團將以武鋼集團存量土地資源為合作基礎，展開在社區開發與運營、園區開發與運營、物業與商業運營管理、產業對接等方向的合作。

2016年9月，國資委同意寶鋼集團與武鋼實施聯合重組，寶鋼集團更名寶武集團成為武鋼集團的母公司。寶武集團成立后，對武鋼集團的定位是專註於非鋼多元產業發展，從此次與招商蛇口的合作方案可以看出，武鋼已經開始實質性盤活存量資產。

招商蛇口並未披露此次合作涉及土地面積及具體區塊。記者從已有的武鋼所在青山區規劃查詢發現，武鋼本部廠區佔地面積達21.17平方公里，擁有的土地存量十分可觀。

招商蛇口在其官方微信透露，此次合作模式包括社區運營與開發，由平台公司代表武鋼集團與協商，對武鋼集團權屬土地進行規劃調整，以委託交易方式完成土地變性相關工作，通過平台公司合作開發；同時平台公司也可參与市場招拍掛，獲取土地後進行社區開發與運營。

在招商蛇口擅長的園區運營方面，由平台公司對武鋼集團現有舊廠房進行升級改造，引入相關產業，發揮土地價值，提高經營效率；物業與商業運營管理，由公司與武鋼集團共同組建管理團隊，對商品住宅的物業和持有型物業進行管理與運營。

欲享武漢“舊改”紅利

某機構分析師向《每日經濟新聞》記者透露，武鋼存量土地存量主要有老的居民區、老舊廠房改造以及工業用地搬遷騰挪的空間，規模不小，潛力可挖，“武鋼所在地是個典型的工業城，圍繞功能區形成中等縣區規模，無論從還是企業，舊城改造勢在必行。”

青山區國資集團也是此次合作平台的籌建方之一，這對於平台切入整個青山區乃至武漢的舊改市場提供了便利。

當前，招商蛇口在武漢僅有三個地產項目，而園區開發方面在武漢暫未落地。作為招商蛇口來說，武鋼大規模的存量土地資源將有助於其落地“前港－中區－后城”模式，在熱點城市優質土地日益稀缺且投資安全邊際較高的情況下，藉助自身優勢快速布局。

不過，也有業界人士表示，此次合作亦涉及到“以委託交易方式完成土地變性相關工作”，在操作流程有複雜性，但好在招商蛇口在此方面有操作經驗。2016年10月26日，招商蛇口實際控制人招商局集團與深圳規土委、前海管理局就招商局集團前海灣物流園區土地整備問題籤署框架協議書，土地增值收益公司與前海管理局按4∶6比例進行分享。招商蛇口與前海管理局合作開發前海土地，意味着招商局在前海的工業土地實現變性。

對於此次合作，招商蛇口方面表示，公司與武鋼集團、青山區國資集團以武鋼集團的存量土地資源為合作基礎，本次合作有助於提升公司在社區開發與運營、園區開發與運營方面的市場競爭力。

2017年前兩個月，招商蛇口累計實現簽約銷售面積77.26萬平方米，同比增加98.51%，銷售金額為154.48億元，同比增加95.67%。據了解，招商蛇口2017年的銷售金額目標是1000億元。

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廣州二手房成交升溫： 新房限價疊加“窪地”效應

東方財經網 2017-03-16 21:53:55 來源：21世紀經濟報道

3月14日晚，在一家傳媒機構工作的田華（化名）終於敲定了一套廣州海珠區的二手房。

和業主的談判持續了很久。最後，田華以近160萬元拿下這套約50平米的一居室，單價32000元/平方米。

這個價格，因為包含了裝修和稅費，相對於2016年初已經上漲了50%。但田華覺得還算滿意。畢竟，在廣州最火熱的珠江新城，很多二手樓盤的價格漲幅更大。

廣州，這個過去幾年房價走勢還算溫和的一線城市，近期房價快速上漲。

廣州業內人士指出，作為一線城市中的“價格窪地”，廣州樓市存在補漲壓力；而在去年9・30新政以來，廣州也實施嚴格的限價政策，新房遲遲拿不到預售證，中心城區更是無房可賣，購房者紛紛轉向二手房市場。

二手房成交持續增長

2017年春節后，許多廣州市民赫然發現，廣州二手房價已經悄然上漲，最典型的是天河區珠江新城的房價，一年來已經從4-5萬/平方米上漲到了目前的7-8萬/平方米。

3月7日，合富輝煌地產研究院發布報告显示，廣州核心地段的二手房價格同比上漲六成以上。此外，2017年前兩個月，廣州中心五區二手住宅的成交均價接近每平米4萬元，同比2016年單價上漲近萬元，漲幅30.5%。

這意味着，目前在廣州中心區購買一套較好的100平米左右的三居室，價格在400萬元左右，而2016年同期僅需300萬元左右。

“我們是個一居室小房子，本來想換房，現在已經換不起了”。去年剛剛生了孩子的陶榕對21世紀經濟報道記者說。合富輝煌認為，廣州一手新增供應持續缺貨，不少剛需轉投二手市場，是中心區二手價格上漲的重要原因。

廣州中原研究發展部也認為，二手住宅成交宗數持續增加的主因在於，一手住宅嚴重缺貨，而二手住宅盤源增加，尤其是外圍區或郊區，因此成交持續向好。

新房市場平淡

實際上，相對於二手房的價格上揚，廣州新房市場已經連續數月表現平淡。

陽光家緣數據显示，2月1日-2月28日，廣州全區一手住宅網簽量6809套，相比1月的6834套，減少了25套；成交均價16660元/平方米，相比1月的16965元/平方米，下降1.78%。

進入3月的第二周（03.05-03.11），廣州一手住宅成交2748套，環比上周（3132套）下降12.26%。成交均價方面，上周回落至15090元/平方米，連續兩周下降。

然而多位廣州業內人士指出，這主要與中心區一手住宅供應持續萎縮有關。

合富輝煌報告指出，進入2017年1月，受限簽、限預售的影響，中心區的實際新推售量幾乎為冰點。

查詢過去一年的數據可知，在廣州去年至今能夠上市銷售的新房，多為郊區盤，比如增城、從化、蘿崗、南沙等，或者廣鋼新城、廣州金融城、大學城等外圍新生區域，“這在整體上拉低了廣州的新房成交均價”，廣州一位大型開發商人士說。

2016年四季度，房地產調控升級，廣州亦不例外。廣州番禺一位開發商告訴21世紀經濟報道記者，由於預售證備案遭遇房管局限價，很多開發商現在都申請不到預售證，或者乾脆不去申請。

廣州中原研究發展部監測显示，年後預售證發放速度變慢，各發展商推貨策略各有不同。

以番禺某項目為例，去年該項目以最低17000元/平方米開盤，很快漲至25000元左右/平方米。今年，該項目的預期售價已升至30000元以上，目前還沒有拿到新的預售證。

一些已經拿到預售證的項目，則採用了“雙合同”暗中提價。即簽訂商品房預售合同之時，多簽一份裝修合同，“房價被分成了兩部分，預售合同显示備案的價格，多出的部分以裝修協議形式簽訂”。

不同於按揭貸款，裝修款部分不能辦理房貸按揭，只能通過一次性付款、裝修貸（類似消費貸，利率高於房貸）以及分期付款等方式完成，買房人的成本大大提高。對於開發商的限價管控之外，購房者限簽時間也在延長。一位中介人士透露，目前只要單價高過3萬元的樓盤，網簽都得排隊，比2016年等待的時間變長，有的可達3-4月之久。

根據某網數據監控中心數據，3月廣州將迎來推盤高峰，共有約40個項目推出新盤、新貨。從目前的報價或者“吹風價”來看，價格普遍上調的情況還在繼續。

調控預期升溫

國家統計局2月22日發布的70個大中城市住宅銷售價數據显示，1月廣州新建住宅房價環比上漲0.6%，同比上漲24％，已連續22個月上漲。

合富輝煌預計，廣州目前實施的限購限貸政策加碼的風險增大。如果是加碼，限貸政策趨嚴或成為廣州調控的主力工具之一。據21世紀經濟報道了解，廣州目前仍可以部分地“認房不認貸”，即全部貸款還完可視為首套購房。若限貸從嚴，則可能全面“認房又認貸”。中國社會科學院城市與競爭力研究中心的報告显示，在整體經濟走勢沒有重大變化和重要政策出台的前提之下，廣州市房價增幅將延續當前的平穩態勢，住房投資額則會在波動中進一步調整。

“廣州的房地產市場在全國範圍內，是一個突出的正面典型，居民總體較為理性”，中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，廣州市採取的嚴格限購限貸措施以及充足的土地供應，都能預防樓市過熱的現象出現。

從其他城市和區域來看，近期多地調控已升級。從3月開始，全國的一二線城市在過去限購的基礎上，加強了限價等政策力度；未來全國限購範圍可能繼續擴大。

對於廣州樓市的買賣雙方而言，彼此心裏的調控加碼預期也在提升。鑒於未知的調控風險，田華和業主簽訂了違約條款，在5月份這套房子滿兩年過戶之前，若出現新的調控政策，營業稅、增值稅增加，將由業主方承擔。違約則須支付房款的20%作為違約金。

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　　作為海外投資的主要渠道之一，QDII收益率頗受投資者關注。

　　QDII投資範圍主要包括海外證券市場的貨幣市場工具、債券產品、掛牌交易的股權產品、登記註冊的公募基金、上市交易的金融衍生品。

　　隨着投資者境外投資需求的日益增長，去年4月份國家外匯管理局宣布再啟QDII額度的審批。時隔三年，凍結的QDII額度終於迎來了擴容，目前已增加至1039.83億美元。

　　《證券日報》記者據東方財富Choice數據統計，截至7月17日，今年以來有數據可查的31隻券商QDII型產品平均收益率為2.91%。由於前期全球股市高波動的影響，相比同期其他類型產品，QDII產品今年以來的表現並不算突出，平均收益率僅排在第四位。年內，股票型產品收益率為9.28%、混合型產品為3.45%、債券型產品為1.69%、FOF型產品為9.6%。

　　對此，國金證券分析師楊舒認為，“今後一段時間內全球金融市場的高波動性恐將成為新常態，投資者需通過提升自身投資組合的確定性來應對外界的不確定性。具體而言，投資者應以長期視角看待QDII投資，不應追漲殺跌，避免逐利動機參與；投資組合保持分散化、多元化，降低資產之間相關性，通過提升組合穩定性和風險分散能力來應對多變的全球宏觀環境。”

　　今年以來，券商系QDII收益率的分化加劇。具體來看，有30隻券商QDII產品收益率為正，4隻產品收益率超過10%，僅1隻產品收益率為負。其中，表現最好的產品為“廣發資管璽智陸港通智選1號人民幣”、“廣發資管璽智陸港通智選1號”，今年以來收益率均為12.89%，並列第一；“廣發資管璽智陸港通智選2號”緊隨其後，收益率為12.64%，收益率排行榜前三名均出自廣發資管。此外，“華泰紫金龍(QDII)”年內收益率也超過10%，為10.19%；“光大全球靈活配置型(QDII)”的收益率緊隨其後，為7.59%。

　　值得注意的是，廣發資管旗下產品近年來收益率一直平穩，去年獲得QDII額度時廣發資管就曾表示，“將運用QDII額度更加深入全面參與海外資本市場。未來廣發資管將對國家鼓勵的獨角獸企業布局，力爭為機構投資者和高凈值客戶提供走向海外市場的優秀投資平台。”

　　同時，就7月份的 QDII 投資而言，楊舒建議構建權益類、固收類與另類資產等相對均衡的投資組合。在權益類基金中，美股可優選風險收益配比效果較好的標普500作為標的；港股可甄選寬基指數基金中跟蹤效果較好的，同時可少量涉足主動管理型中業績較佳的。作為避險資產的黃金品種須作為對沖工具納入組合平滑波動。與風險資產相關性較低、走勢相對平穩的REITs與債券則是不可或缺的多元配置選項。

（文章來源：證券日報）

(責任編輯：DF380)

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武漢市新建住房銷（預）售月度監測簡報(2017年2月)

東方財經網 2017-03-16 21:53:59 來源：武漢市住房保障和房屋管理局

2月份，我市房地產市場整體較為平穩。隨着住房限購限貸政策的實施，政策效果逐步顯現，加之傳統的銷售淡季和春節假期影響，本月住房供應量和銷量均有所下滑，成交均價整體保持平穩,呈現小幅下降趨勢。

2月份，全市新建住房銷售面積116.14萬平方米、1.12萬套，環比分別減少19.93%、22.98%。新建住房成交均價9336.82元/平方米，環比下降0.02%。

2月，我市10000元/平方米以上的新建住房銷量佔比有所減少，銷售面積36.44萬平方米，佔比為31.38%,較上月減少7個百分點；7000元/平方米以下的銷售34.10萬平方米，佔比為29.36%；7000-10000元/平方米的銷售45.60萬平方米，佔比為39.26%。。

2月，全市90�-120�（含120�）戶型的新建住房銷量佔比最大，為47.35%。其次，90�以下（含90�）佔比為23.98%。120�-140�（含140�）銷量佔比為17.79％；140�以上銷量佔比為10.88%。

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防轉租轉借 杭州公租房將試點“刷臉入住”

東方財經網 2017-03-16 21:53:59 來源：新華社

新華社杭州3月15日電（馮源、唐�）公共租賃住房是面向符合條件的城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員出租的保障性住房，但近年來公租房轉租轉借現象時有發生。記者從杭州市有關部門獲悉，從今年夏天開始，杭州部分新交付的公租房項目將試用人臉識別系統，防堵漏洞。

杭州市住房保障辦公室的工作人員介紹，租戶辦理入住時，需要接受人臉圖像採集並刷身份證。隨後，人臉識別系統將對現場圖像和身份證頭像做分析配對，將租戶的面部特徵存入實名數據庫。此後，公租房小區入口的人臉識別機就能“刷臉”分析來者的身份，如果陌生人出現的頻率達到一定數值，就說明公租房有轉租、轉借的可能；如果租戶長期沒“刷臉”，就說明他的公租房很可能空置，系統會發出預警，以便工作人員掌握公租房空置率，避免公共資源浪費。

今年7到8月，杭州部分新交付的公租房項目將試點運行人臉識別系統，一旦運營成熟，將推廣到當地其他公租房項目。

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首付貸變形計：披上消費貸馬甲 疑重現廣州樓市

東方財經網 2017-03-18 07:39:32 來源：每日經濟新聞

距離上次廣州聯合發文叫停首付貸不到一年時間，披上消費貸的馬甲，“首付貸”再現廣州。

近來，一則推銷電話在不經意間揭開了廣州樓市隱藏的秘密。《每日經濟新聞》記者從一小額貸公司的推銷電話中了解到，通過無抵押信用貸款，一個月入萬元左右的普通市民可以獲得30萬元貸款，高者可獲得50萬元無抵押信用貸款用於墊付首付款。

首付貸在樓市火爆的時候較為常見，但樓市“量價齊跌”之際，披上馬甲的“首付貸”為何能夠死灰復燃？

首付貸“變形計”

《每日經濟新聞》記者獨家調查發現，不僅是小額貸公司如此，包括廣州銀行、廣發銀行等在內的多家正規商業銀行也掛着消費貸的招牌，做着首付貸的買賣。

記者聯繫廣發銀行天河區一支行房貸負責人，詢問是否有途徑能補齊首付空缺。該負責人表示如果空缺數額太大，無法通過拉高房屋評估價格的方式做到。

該負責人告訴記者，公積金繳存金額達到2000元/月、月收入過萬的情況下，可以貸出20萬~30萬元左右的消費貸用於填補首付。若貸款本人公積金繳存不符合條件，可通過朋友貸出資金用於購房。

據了解，廣發銀行的消費貸年利率則高達13.2%，月利息則為6厘，按照20萬元額度，按最長3年還款期限計算，每月償還本息為6555元，3年利息共計4.32萬元。

廣州銀行天河支行則顯得更為高調，直接以廣告的形式告知客戶，通過身份證和銀行流水則可以貸出5萬~150萬元不等的首付貸。

該行客戶經理告訴記者，因為國家禁止做首付貸，該貸款是通過消費貸的形式貸出資金，每月利率為7.5厘。相比之下，廣州銀行的條件害寬鬆許多。工作穩定，月收入萬元左右，公積金每月繳存繳存200元左右，可貸出15萬~25萬元的“首付貸”。最高個人可貸60萬元，家庭最高150萬元。

同時，廣州銀行不同支行之間要求也不一樣，記者來到天河區東圃支行諮詢，同樣的條件，相關負責人表示只能貸出10萬元，利息每月為8厘。

貸款20萬元，最長5年還清，按照7.5厘的月利息計算，每月償還等額本息為4833元，5年共計本息約29萬元。貸款時間越長，所要支付的利息越多。

在消費貸方面，交通銀行和農村商業銀行的審核較為嚴格，僅分別針對部分VIP客戶和國企單位員工提供小額消費貸。

部分樓盤漲幅“扎眼”

按照以往經驗，首付貸在樓市較為火爆的時候出現的概率比較大，而當前樓市量價齊跌之下，為何“首付貸”還能有生存的空間？如果樓價下降，購房者使用“首付貸”又該如何償還高額利息？

一位建設銀行工作人員告訴記者，因為部分樓盤價格較高，超過了限定的價格，開發商就就利用“無抵押信用貸款+房貸”模式來操作。

《每日經濟新聞》記者實地採訪發現，位於番禺區祈福新村繽紛匯項目，2016年10月份價格為1.8萬元/平方米，南向價格均價2萬元/平方米。今年3月份售價直逼3萬元/平方米。銷售人員表示，目前在售貨量不多，未來推出的新貨預計均價將超3萬元/平方米。

祈福新村二手房活力花園兩房業主已經不太願意放盤了，早前1.8萬~1.9萬元/平方米的價格，現在加價到2萬元/平都不賣了。

位於荔灣區的西關海項目則是一天一個價，據銷售人員介紹，2016年12月開盤時均價為4.8萬元/平方米，3月11日推出50套均價5.2萬元/平方米，已經基本沒貨了。目前看房只能做誠意登記，預計新推出單位均價將達到5.3萬元/平方米。

網簽數據显示成交價格則並沒有開發商所描述的這麼高，這一矛盾的背後又隱藏着怎樣的玄機？

據網易房產監測的陽光家緣（由廣州市住建委主辦）數據显示，上周（2017.3.63.12）廣州一手住宅網簽量價齊跌，網簽成交量共2828套，環比下跌3.55%；在均價方面，上周廣州一手住宅網簽均價為15159元/平方米，環比上上周的15828元/平方米減少669元，環比下降4.23%。2月份成交6808套，均價16662元，價量較1月均保持微降。

“雙合同”規避調控

中原地產廣州項目部總經理黃韜告訴《每日經濟新聞》記者，目前雙合同已經重出江湖，包括大開發商在內的很多樓盤都在使用雙合同。

去年以來，部分開發商通過雙合同的形式規避限價政策，但對於購房者而言，無疑增加了首付款壓力。

業內知名房地產專家接受記者採訪時表示，目前廣州多個樓盤實行雙合同，雙合同中另一個裝修合同需要一次性支付，對於購房者而言，首付成本迅速提升，迫使購房者轉向“首付貸”。

例如，一套300萬元的房子，均價3萬元/平方米，但該地段限制網簽價格2.5萬元/平方米。開發商則把高於限簽價格50萬元通過裝修合同的形式呈現，對於購房者而言，原本首付為90萬元，但是現在需要一次性支付50萬元裝修合同價以及75萬元首付，總共一次性支付首付款為125萬元，首付壓力頓時增大。

黃韜表示，雙合同存在風險，但也是在你情我願的情況下發生的，在目前情況下，查處雙合同難度較大。

一按揭公司從業人員接受記者採訪時指出，包括金融公司、財務公司、正規銀行等在內機構都有涉及“變相首付貸”業務。主要是因為在控制信貸的大環境下，銀行資金需要尋找出口，無抵押信用貸款的利率高，機構有利可圖。

上述從業人員指出，存在一部分房價上正快的現象，導致評估價格跟不上。例如，一套100萬元的房子，實際評估價格為90萬元，銀行貸款七成為63萬元，買家實際需要支付37萬元，比買家預計首付款30萬元高7萬元，需要購房者自己解決，首付貸就有了存在的市場環境。

當前正积極出台各類政策調控，促進房地產健康平穩發展，報告也指出加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。

某一線房企項目負責人接受記者採訪時明確表示，在調控方面，開發商和的心態是一致的，都希望保持房地產市場的平穩健康發展。暴漲暴跌、樓市亂象是對優秀的企業發展以及老百姓承受能力的破壞，不利於房地產長期平穩建立發展。

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北京部分銀行停房貸?銀行人士:額度有限放款慢

東方財經網 2017-03-18 07:39:32 來源：和訊房產

今日有媒體報道稱，2月以來部分銀行北京分行暫停放款，北京房屋中介已跟工商銀行、中國銀行、光大銀行等暫停合作。中新網從鏈家等房產中介機構的工作人員了解到，北京房屋中介機構確實減少了與部分放款較慢的銀行合作，但合作肯定還是有的，只是選擇這類銀行的客戶較少。

工商銀行北京分行的一位工作人員告訴記者，銀行放款慢的主要原因是額度有限。

中原地產首席分析師張大偉也指出，目前，北京所有銀行基本都在正常開展房地產按揭貸款，新建住宅成交少，大部分房地產按揭貸款以二手房為主；相比1月份寬鬆的信貸，2月份下半月北京大部分銀行放款暫停，3月雖然有所恢復，但額度吃緊，基本排隊放款。

另有銀行業人士對記者表示，“他所在的銀行，除個別支行仍和房地產中介有合作外，大部分都撤出了。”

上述這位不願透露機構和姓名的人士說，“現在賣房的客戶基本都是為了再買房，且多數都要換更貴的房子，只有趕緊拿到老房的首付和銀行放款，才能按時付上新房首付。很多購房者都陷入換房連環套，有的甚至是五連環，都催着放款，大家都着急，而銀行的貸款額度實在有限。

在一家互聯網公司任職的吳女士正深陷“換房連環套”。為照顧父母、也為了女兒升學，吳女士剛剛賣掉了位於朝陽區的房產，轉頭又交了10萬定金訂下一套海淀區的學區房。始料未及的是，學區房房東同樣是為了“倒手換房”，急於拿到房價全款再去購房，而購買吳女士房產的買家做了商貸，放款要再等一個月，所以，催着買家提早辦理過戶，成為她近期的頭等大事。

過了戶，銀行就開始走放款流程？購房人普遍理解的過戶后就走放款流程，其實不太準確，具體要看銀行什麼時間能拿到“他項權利證”，這是一個代替房本*押到銀行的憑證，由房管部門核發、由*押權人持有的權利證書。

據悉，房產的他項權是指除產權人及共有權人以外的其他團體或者個人對該房產涉及的權利，通常是指*押權利，他項權證由他項權人持有。

此外，另一家國有銀行的一位工作人員告訴記者，一般情況下，銀行是在拿到他項權利證后的五個工作日內放款，可如今，12月份收到他項權利證的還沒放款，也就是說，這部分申請人的放款周期已超過三個月。

“一個客戶今年1月中旬過的戶，放款要排到4月份。”房產中介小姜說，放款稍快的銀行也得等一個多月。

北京市住建委官網公布數據显示，2月份，北京二手房網簽14630套，其中二手住宅網簽12168套，環比1月減少692套，同比2016年2月下跌近兩成。按面積看，網簽量依次集中在建築面積60平以下、60-80平、80-100平戶型。

至於排隊放款的影響，張大偉說，很多連環單很可能面臨違約風險，一旦後續政策加碼，樓市可能出現降溫表現。(應受訪者要求文中部分人物為匿名或化名)

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銀川樓市小幅回暖 去庫存仍需快馬加鞭

東方財經網 2017-03-18 07:39:32 來源：於瑤

去年以來，寧夏銀川市連續出台樓市新政，推動房地產市場去庫存。一系列利好政策效應疊加，逐漸恢復了購房者信心，住宅銷售市場出現回暖跡象，價格止跌企穩。但前期市場供應過大、市區常住人口較少、房企融資困難等因素抑制市場升溫，商業地產高庫存問題凸顯，去庫存問題仍是努力的主要目標。

銀川市住建局副張靜說，2016年銀川市出台“房地產15條”等系列措施，並獨創多項政策，如面向全市範圍內符合條件的鄉村教師及恥系統職工出售保障性住房，將公積金異地貸款業務擴大到全國，研發“农民安家貸”等信貸產品，鼓勵农民和农民工進澈房，政策效果初步顯現。

多重利好政策推動了銀川購房需求釋放及市場成交量的回升。銀川市房產交易中心統計數據显示，2016年銀川市新建商品住宅銷售3.06萬套，同比增長0.6％。二手住宅銷售1.03萬套，同比增長38％。

“政策效應疊加，逐漸恢復了購房者信心，使市場看空的觀點得以扭轉，剛需購房者加快購房節奏，原先的觀望者也開始入市，住宅銷售市場出現回暖跡象。”國家統計局寧夏調查總隊生產投資價格調查處副調研員王明珠說。

記者採訪了解到，部分樓盤熱銷對市場回暖產生帶動作用。2016年銀川多個樓盤一經推出就得到購房者認可，銷售火爆。如大閱城樓盤，除公寓外的住宅從開盤到售罄不到半年時間。受此影響，住宅價格也穩中有升。據統計數據显示，去年7月份銀川市新建商品住宅銷售價格同比上漲，是自2014年10月份以來21個月內首次呈現上漲。與此同時，受新建住宅市場止跌回升影響，去年11月份二手房同比價格上漲0.1％，首次突破25個月的下降態勢。

據銀川市住建局介紹，截至2016年底，銀川市房地產投資、施工、竣工、銷售均同比增長，全市商品房待售面積723萬平方米，“去化”周期在合理區間，全年商品住房均價波動在5000元／平方米上下。

但業內人士認為，回暖並不穩定。銀川易大融創營銷策劃有限公司董事長易榮華說，去年上半年小陽春提前釋放，各售樓部一片火熱，但下半年以來，市場又進入低迷期。而且房地產開發資金依然趨緊，不僅對擴大投資的信心產生壓力，同時也增加了整個市場的運行風險。

專家分析認為，目前，金融信貸對房地產市場支持力度仍在減弱，企業融資渠道不暢會進一步加大開發企業的資金壓力，造成個別資金實力弱的房地產開發企業資金鏈斷裂引發項目延期交付、爛尾和企業欠薪等突出問題。

不僅如此，受住宅庫存量大、市區常住人口相對較少等因素影響，銀川住宅銷售市場升溫也會受到抑制。“一方面，高企的地價、上升的人工等已將開發商利潤攤薄，且降價可能帶來的‘房鬧’、購房者觀望加劇等負面作用，削弱了開發商降價的积極性；另一方面，銀川作為三四線城市，房價總體不高，庫存高企主要是本身需求不足導致，在經過兩年的以價換量后，降價空間較小。”王明珠說。

記者採訪發現，近年來，不少外地大企業入駐銀川，造成市場上商業綜合體數量大增，且單個項目體量巨大。數據显示，在市轄區472萬平方米的商品房待售面積中，商業營業用房為122萬平方米，同比增長12.8％，辦公樓同比增長56％。

“這表明銀川房地產市場供給存在結構不合理的現象。”張靜說，近幾年銀川市商業營業用房、別墅、高檔公寓比例相對較大，一定程度上導致房地產市場供求關係失衡，商業地產開發量過大，空置時間較長，無法快速去庫存。

王明珠說，2017年，對房地產“去庫存化”政策支持仍將繼續，銀川住宅銷售趨勢有着繼續轉好的可能，市場有望呈現量價上升的發展態勢，但上行幅度有限。從購房者來說，購房門檻和成本的降低、金融資產收益的減少會使剛改需求與投資需求增加。從房企角度來看，經過前兩年的樓市低潮，企業對開發資金的安全性更加重視，“去庫存”的需求仍將成為企業經營的主要目標。

一些業內人士認為，對於供不應求的一二線重點城市，理應繼續實施限購限貸，但對於庫存量巨大、房價年均漲幅很小甚至不漲的三四線城市來說，還應繼續發揮政策效應，消化市場存量，企業也應趁勢而為，儘快轉型，同時優化產品，找准特色定位。

專家認為，從長遠看，還應進一步降低房地產的利潤空間，遏制無序投資。為了限制不以房地產為主業的開發行為，應讓房地產市場的利潤真正回歸理性。相關部門在給出一個合理的利潤空間后，對房企進行成本核算，如果超過就視為不當得利。

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中資房企買下近一年香港過半宅地 海航系打造地王

東方財經網 2017-03-18 07:39:32 來源：證券日報

來自內地的房企動作兇猛，在短短7個月的時間內，總計耗資481億港元在香港拿地，佔香港近一年出讓的住宅用地一半以上，即使加上商業用地，佔比也高達45%左右。

值得關注的是，海航系在短短5個月的時間內，合計豪擲272億港元在香港投得四幅地塊，其中兩幅相繼晉陞為九龍地王，合計獲得土儲面積達3.7萬平方米。此外，龍光地產與合景泰富組成的聯合體也在香港買下一幅總價高達168億港元的香港總價地王。

對此，萊坊董事、大中華區研究及諮詢部主管紀言迅在接受《證券日報》記者採訪時表示，中資房企去香港投資，事實上是分散投資實現多元化布局的策略，加上在北京買地可能並不比香港便宜，而在香港買地，相當於在海外市場投資，可與美元資產掛鈎，這也是企業資產配置的方式，同時回報率相對穩定，增長預期較強。

海航系重金押寶香港

在近期去香港奪地的內地房企中，海航系最為兇猛。

3月15日，海航實業國際投資集團有限公司晚間宣布，海航實業國際旗下的子公司香港國際建設投資管理集團有限公司成功投得位於啟德發展區的1L區2號地盤甲類住宅用地（新九龍內地段第6563號）。據悉該地塊地皮面積約9482平方米，最高可建樓面51202平方米，成交價格為74.4億港元，摺合樓面地價為每平方米約145316港元（每平方尺約13500港元）。

值得注意的是，這已是海航系在香港啟德板塊斬獲的第四宗地塊。此前的五個月間，海航已先後斥資197.6億港元拿下啟德三宗地塊。

其中，以2016年11月2日海航88.37億拿下的東九龍“新地王”為例，其高達1.35萬港元/平方尺的成交價便較過去三年間售出的6幅啟德商住地皮高出1.07至1.75倍。歷史資料显示，2013年中海拿下的兩宗地樓面尺價分別為4913港元及5428港元，而2014年內，會德豐、建灝地產、嘉華國際、保利置業拿下的4宗地中，價格最高的1I區3號地塊樓面尺價也只有6530港元。

同年12月19日，香港地政總署公布，九龍啟德第1L區3號地盤的住宅地皮以54.1234億港元批予德廣置業（母公司：Sky Hero Developments）實為海航實業集團，地盤面積約為8803平方米，樓面尺價達1.36萬港元，刷新區內地價新高。

有消息显示，海航方面認為，四幅地塊均享優越的海景及便利的交通，並將受惠於東九龍CBD2的發展規劃，地理位置優越，發展潛力巨大。公司擬將四幅地塊作統一規劃、聯動開發，興建國際級大型住宅綜合項目。

對此，紀言迅在接受《證券日報》記者採訪時表示，上述幾幅地塊是連在一起的，為了協同效應，海航系不惜以相對高的成本拿下地塊，尤其該地適合建設海景房，且無遮擋。目前來看，地價是否合算尚不好說，從投資風險角度來看是存在的，目前該區域周邊幾乎沒什麼在售樓盤，但九龍東一帶，房價在1.5萬港元-2萬港元/平方尺之間，預計未來海航的項目將賣到3萬港元/平方尺以上，屆時還需看市場反應。

買下近一年香港過半宅地

值得關注的是，海航系不是唯一一家在香港發力的內地企業。

就在今年2月24日，內地房企龍光地產聯手合景泰富以總價168.55億港元，獲得位於香港鴨�洲利南道第136號高端住宅地塊，創下香港近年來單幅土地成交總價的最高紀錄。而去年8月份，五礦地產也出資40億港元摘得香港一幅住宅用地。

據《證券日報》記者根據香港地政總署賣地記錄逐一統計，2016年5月份至今，香港共賣地32.38萬平方米，土地收入達1095億港元。不過，除去商業、一幅工業用地及幾個加油站用地外，住宅用地出讓金額合計約為891億港元，而上述中資房企所拿住宅用地合計耗資約481億港元，佔比高達54%。

有機構統計，2011年至今，包括中海、萬科、保利置業、世茂、明發、中信、中冶、五礦、海航等企業在內，內地房企在香港參与公開住宅用地出讓，累計共成交23幅，投資總額達764億港元。從2011年的僅1家內地房企在港獲得1幅宅地，到2016年的6家內地開發商共計摘得7幅宅地，近六年來，內地房企在港投資項目數和投資總額逐年遞增。

對此，第一太平戴維斯估值及顧問服務董事總經理陳超國向本報記者表示，不少業主擁有多個住宅單位，但他們放售某個單位后如想重新購入住宅單位，必須支付百分之十五印花稅，如以公司名義購買，更須支付百分之三十印花稅。在這種情況下，這些業主多不願出售物業，因為重置物業的成本甚高。因此，二手樓盤供應在多項辣招推出后大幅減少。雖然近年一手樓供應已稍為增多，但發展商通過靈活變化的優惠回扣，再加上高超的市場推廣技巧，在二手盤短缺的情況下，不少市民被吸引高價購入一手樓單位。

值得關注的是，據紀言迅向本報記者透露，香港樓市收取印花稅後，目前非香港買家在香港買房稅費較高，內地買家幾乎絕跡。也就是說，中資房企在香港開發住宅，主要還是賣給香港居民。從現在的市場形勢來看，香港居民有觀望情緒，但當新盤出現時，仍有排隊購房現象出現。

更重要的是，在紀言迅看來，在香港高價拿地雖有風險，但企業也有融資優勢，在香港開發住宅項目，借貸成本較低，若企業有香港上市平台，則融資渠道更多，利於控制項目成本。

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