碧桂園業績、股價均翻番 今年銷售目標4000億元

東方財經網 2017-03-24 20:35:10 來源：中國新聞網

中新網3月23日電 3月22日，碧桂園控股有限公司(股票代碼：2007.HK)在香港舉行業績發布會。數據显示，碧桂園2016年實現合同銷售金額人民幣3088.4億元，合同銷售面積為3747萬平方米，同比分別增長120%和74%。當天，碧桂園股價報收6.6元港幣，相比2015年12月31日股價翻番，增長108%。碧桂園管理層在發布會上透露2017年國內銷售目標為4000億元人民幣。

“我們沒有想爭第一，我們只能努力做到更好。”對於規模，碧桂園董事局主席楊國強有着更深刻的認識，他認為市場存在很多變數，只能做好自己，並且要繼續以優秀同行為學習榜樣。

財務穩健，未來有驚喜

碧桂園CEO莫斌在上述發布會上介紹說，除了規模，利潤也實現同步增長。報告期內實現收入1531億元，同比增長35%，歸屬公司股東的凈利潤為人民幣115億元，同比增長24%。此外，公司現金流管理和去化也表現優異，報告期內實現銷售回款2840.8億元，回款率為92%，去化率為73.7%，同比增長近20個百分點。

中銀國際分析師Gurney Liu現場說，這一次公司的業績，已經不能用“亮眼”來形容了，而是應該說非常振奮人心的。

碧桂園副總裁程光煜解釋說，增長來源於幾個方面，首先市場良性穩定，其次2015-2016年兩年公司營銷工作做在前面，包括春節等假期提前布局。

不過對比行業，碧桂園的毛利率增長較為一般。碧桂園首席財務官伍碧君回應稱，去年交樓的大部分是2013-2014年銷售的樓，受制於當時的市場環境，所以毛利率沒有明顯回升。“隨着2016年的預售樓進入結算，2017-2018年會看到很大驚喜。”

摩根大通分析師Ryan Li評價，碧桂園本輪合同銷售增長不同於2013年，這次量增價穩，從而實現盈利增長，尤其是2015年新增的位於一二線城市的貨量賣得又快又好，使得碧桂園成為這一輪市場回暖的主要受益者。

還值得一提的是，報告期內碧桂園擴大土地投資需求導致融資規模有所增加，但得益於其強勁的銷售能力和嚴格的現金流管理，資本結構反而得到進一步優化。

2016年，銷售樓款現金回款2841億元，回款率約為92%，凈經營性現金流約為人民幣415億元。凈借貸比率同比下降11.3個百分點至48.7%，加權平均借貸成本下降54個基點至5.66%。資本結構優化還體現在碧桂園通過對沖減少兌匯損失人民幣14.1億元，以及期內全部償還完利息較高的永續債。

全線布局，全面開花

以銷售規模計，目前碧桂園已經衝到了中國十強房企的前三，品牌溢價開始凸顯。但這並不妨礙碧桂園堅持自己的初心，“建老百姓買得起的好房子”。報告期內，其合同銷售均價為8242元／平方米，同比有所增長，不過依然是十強房企中最低的。

碧桂園董事局主席楊國強在發布會上表示，始終看好中國的新型城鎮化建設，認為紅利遠沒有到頭。“前幾年很多人說三四五線不好的時候，我們做的蠻開心。改革開放推動國家發展，中國GDP仍在逐年增加，城鎮化和現代化進程持續推進，我相信人民的生活現在好，(未來)還能更好。”

作為中國的三四線之王，碧桂園近年來拿地策略開始向一二線傾斜。業績發布显示，報告期內，碧桂園新獲取的土地中目標一二線與目標三四線的地塊按(不含少數股東權益)金額劃分的比例為64%:36%。

報告期末，碧桂園已簽約或已摘牌的項目總數為728個，其中國內722個，近2/3分佈在廣東省外，海外分別在馬來西亞有4個、澳大利亞1個以及印度尼西亞1個。從項目布局上來看，2016年碧桂園一方面在國內聚焦新型城鎮化紅利，實現了在一二三四五線城市的全面開火，夯實了其由一個地方房企躍升至全國前三的江湖地位，另一方面在海外依託中國“一帶一路”國家政策，尋找沿線國家利潤空間較大的發展機會。

1500億拿地，增長可期

土地儲備方面，碧桂園2016年採取了积極的拿地策略，全年共獲取土地413宗，新獲取土地的預期建築面積為8752萬平方米，為公司持續開發銷售提供了強大支撐。碧桂園財務資金中心副總經理左瑩表示，2017年拿地會根據貨量進行安排，預計有3600億的銷售回款，預算1500億的拿地現金支出，足夠匹配全年銷售目標。

業績显示，截至2016年12月31日，已申報“同心共享”項目數為583個，累計合同銷售金額達人民幣2612億元，平均回本周期8.4月，年化自有資金收益率為78%，簽約凈利潤率為12%，均創歷年來新高。

碧桂園近年來業績規模的高速增長還離不開公司合伙人制度的引進和以未來領袖計劃為代表的一系列人才制度的建設。自2013年起啟動以全球博士為招聘對象的未來領袖計劃，截至今年3月14日，碧桂園已超過450名博士，預計到2018年底，全公司博士數量將突破千人。這些招聘的人才當中有近兩成在短短2-3年內就迅速升任區域總裁、區域副總裁、項目總經理等集團高層崗位，為碧桂園邁入三千億俱樂部立下汗馬功勞。

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蔡繼明：如何才能保障多數人的居住需求？

東方財經網 2017-03-24 20:35:11 來源：中新經緯

 

中新經緯客戶端3月23日電(魏薇)清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明23日在博鰲亞洲論壇2017年年會上向中新經緯客戶端(微信公眾號：jwview)表示，北京房地產市場的問題不是庫存問題，主要還是房子供不應求。

“我總是希望北京房價能降下來，但它降不下來。”

今年的工作報告提出，要“因城施策去庫存”。對此，蔡繼明指出，一線城市房價不斷上升不是去庫存的問題，而是應該增加土地供給，增加宅基地的有效供給，這樣房價就可能維持在一個合理水平。反過來說，三四線城市應該減少土地供給。

中央反覆強調“房子是用來住的，不是用來炒的”，怎樣才能保障多數人的居住需求？蔡繼明認為，應該建15%左右的保障房，保證最低收入階層有房可住；50%左右宅基地，作為自住型住房，只許買不許賣，至少5年之內不得出售，5年後可以改善；20%作為改善房。“最後剩下15%建商品房別墅，愛怎麼建怎麼建，愛怎麼買怎麼買，不用管它。”蔡繼明說。(中新經緯APP)

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　　7月22日，科創板鳴鑼開市。25隻新股中，兩隻來自醫療領域的新股表現引人關注。截至收盤，N心脈、N南微漲幅分別位列25隻個股中的第3名和第12名，“首日戰績”不錯。分析人士稱，科創板是反映國內醫藥板塊增量的關鍵變量。在當前政策環境下，建議關注受益產業轉型升級方向的企業，挖掘更多細分行業的投資機會。

　　醫療器械市場後勁足

　　今年3月，上交所發布的《上海證券交易所科創板企業上市推薦指引》要求保薦機構應優先推薦生物醫藥等七大領域的高新技術產業和戰略性新興產業的科技創新型企業在科創板發行上市；其中生物醫藥領域主要包括生物製品、高端化學葯、高端醫療設備與器械及相關技術服務等。

　　首批在科創板上市的25家企業中，生物醫藥領域企業佔兩席，分別為心脈醫療和南微醫學，二者均為該領域下的高端醫療設備與器械提供商。

　　醫療器械已日益受到國家的重視。7月初，國家藥品監督管理局會同國家衛生健康委員會制定了《定製式醫療器械監督管理規定(試行)》，自2020年1月1日起施行，將進一步鼓勵定製式醫療器械的創新研發，規範和促進行業的健康發展。

　　中商產業研究院認為，隨着國家整體實力的增強以及工業基礎的提高，目前醫療器械行業仍處於快速發展的黃金期。2018年中國醫療器械市場規模突破5000億元，預計2020年市場規模將超過7600億元。受益於政策扶持和產業自身升級，醫療器械行業將有望繼續保持高速增長，從中低端市場向高端市場進口替代演進。

　　東北證券也指出，中國醫療器械市場仍處於快速發展階段，年複合增速超20%。考慮到中國醫療器械與藥品的消費比例較低，未來發展空間巨大。醫療器械方面的政策“友好”，成為投資的避風港。而政策繼續大力支持國產醫療器械發展，促進國產器械的進口替代和終端放量，將進一步利好平台型及細分器械龍頭。

　　大醫療領域機會多

　　除了醫療器械子類別，大醫療的其他細分類別蘊藏的投資機會也不容小覷。生物製藥行業就是其中之一，該行業和高性能醫療器械行業一起被列為戰略重點，得到國家在技術創新、國產替代、融資政策等方面的扶持和保障。

　　公開資料显示，目前已經被科創板受理的30多家大醫療領域企業中，葯企和醫療器械企業比例最大，此外也有部分軟件和信息技術服務、橡膠和塑料製品企業。民生證券指出，科創板是反映國內醫藥板塊增量的關鍵變量。在當前政策環境下，建議關注受益產業轉型升級方向的公司，包括創新研發、服務外包、API、優質器械等領域的領軍企業，建議關注研發投入金額和佔比較高的公司。

　　渤海證券認為，隨着醫藥行業供給側改革進一步深化，行業集中度逐步提升，具有突出臨床價值的創新藥品種或將長期受益，建議投資者關注以下四類行業優質企業：以創新為突破口的傳統製藥龍頭；發揮原料葯優勢、建立仿製葯產品集群的原料葯製劑一體化企業；不受醫保控費影響具有消費屬性的藥品生產企業；生物科技優質企業。

　　除了優質葯企，精準醫療、基因測序、醫療信息化等細分行業的投資機會也有待挖掘。

　　年初以來，二級行業板塊中，製藥、生物科技與生命科學板塊漲幅為20.49%，醫療保健設備與服務板塊漲幅為17.14%，均跑輸滬深300指數。分析人士指出，上述板塊都具有較大的估值修復空間。

（文章來源：中國證券報）

(責任編輯：DF380)

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房地產調控加碼 房地產信託會不會“浮起瓢”？

東方財經網 2017-03-24 20:35:14 來源：證券日報

近期，北京等熱點城市房地產調控再次升級，凸顯了抑制房價過快上漲的決心，深入貫徹“房子是用來住的，不是用來炒”的定位。在持續不斷的政策施壓下，房地產信託該何去何從？

本輪調控中

房地產信託形勢分析

從房地產行業歷次調控過程看，房地產信託增長具有較為顯著的順周期性，僅2013年出現背離，在房地產企業景氣度持續走低時，房地產信託增速反而繼續加快，但是持續時間並不長，之後房地產信託業務增速呈現較大幅度下滑。總體看，房地產信託與房地產行業景氣度共振，相關性非常強。另外，根據公開信息數據，2012年、2015年房地產行業周期低谷時，也是房地產信託違約高峰時期，信託項目兌付承壓較大。那麼，在經歷了多輪房地產行業周期后，本輪房地產周期下，信託公司面臨的形勢都有哪些不同呢？

筆者認為，這主要體現在，一是信託公司對於房地產信託的依賴度明顯降低，集合資金類信託業務中，房地產集合信託佔比已經由2010年至2014年的平均24%，下降至2015年至今的平均13%，房地產信託周期性波動可能對於信託公司的總體影響要小於過往；二是信託公司房地產業務專業化程度更高，風險把控能力提升，已經能夠針對不同客戶制定不同的風險控制標準，市場策略更具前瞻性，應對周期波動的能力升高。三是本次調控涉及的熱點城市更多，與信託公司重點業務領域重疊程度更高，房地產信託業務面臨的不確定性可能更大。

房地產行業作為資本密集型行業，資金來源將對其發展產生重要影響，本輪房地產調控已經涉及了債券融資、私募基金融資等調控政策，在融資渠道相繼受阻后，房地產信託業務主要是房企購地融資、房地產貸款信託合規性等方面受到了窗口指導，這有利於房企融資需求回歸信託領域，房地產信託有可能迎來發展的好時機。

但事實的確如此嗎？在與部分信託同業的交流中，筆者認為雖然並未受到近期密集調控政策的影響，多數信託公司房地產業務准入較2016年沒有明顯變化――這源於以往准入標準已經較高，主要目標區域為一二線城市，目標客戶為百強房企或上市房企等實力相對較強的房企，而拿地業務主要取決於當地監管部門的態度，並沒有完全禁止。但是普遍對於四三線城市房地產信託業務持有非常謹慎的態度。受到房地產市場未來不樂觀情緒的影響，少部分信託公司已經收緊房地產信託業務，在業務區域、增信措施、客戶資質等方面有了更高要求，諸如業務區域收窄至一線城市、必須有抵質押物等。而且，也有個別信託公司面對房地產調控持續升級時正在考慮調整相關業務准入標準。整體看，信託公司對於房地產信託並沒有因房企融資需求迴流而過於樂觀，相反，隨着房地產市場不確定性的增加而更加傾向謹慎態度。

房地產信託：

嚴監管與“風口”

在持續的宏觀調控背景下，房地產信託面臨更大不確定性，難以逃脫此輪周期，難以再現2016年新增房地產集合信託40%左右的高速增長。2017年至今，初步統計，新成立的房地產集合信託同比增速約為-14%，預計2017年全年可能均為負增長；隨着房地產市場風險程度的上升，投資者投資意願將會降低，投資收益要求會升高，由此，房地產信託募集難度會逐步增大，預期收益率會有走高趨勢。同時，房地產信託還需關注以下幾個方面：

一是房地產信託業務可能面臨更加嚴格的監管。雖然此次房地產調控中，房地產信託業務並沒有出台新的監管要求，然而這並不意味着未來沒有，近日監管層已經提出差別化的信貸政策，未來過熱城市的房地產信託業務有可能加強監管。2017年年初，已有信託公司因房地產信託業務違規受到監管處罰。因此，房地產信託業務可能面臨更高的監管要求和合規風險。

二是房地產信託業務風險不容忽視。房地產信託業務是風險程度相對較高的一類業務，根據2008年至今的信託業務法律訴訟統計，有近60%的法律糾紛涉及房地產領域。房地產信託業務分化程度也較大，根據2015年年報披露，有近20%的信託公司房地產信託業務佔比超過了20%，這部分信託公司既面臨存續房地產信託業務風險管控的考驗，也面臨新增業務風險防範的考驗。而且，近年來，信託公司房地產信託業務向部分大型房企集中，面臨一定集中度風險和房地產業務系統性風險。

三是房地產信託業務需要升級。當前房地產市場調控主要涉及住宅項目，抑制房地產泡沫的形成，而對於養老房地產、旅遊房地產、物流房地產以及房地產投資基金信託等房地產細分領域及業務，反而是积極支持的。因此，房地產信託應該繼續增強專業化水平，挖掘細分領域和市場的潛力，綜合運用併購、資產證券化等手段，豐富房地產信託的業務模式，有利於化解宏觀調控對於房地產信託業務的衝擊。

（作者供職於華融國際信託有限責任公司）

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房地產業高增長時代已結束

東方財經網 2017-03-24 20:35:15 來源：中國經濟時報

日前，2017中國房地產開發企業500強揭曉。由中國房地產業協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心共同完成的500強測評報告显示，恆大集團登頂中國房地產開發企業500強榜單，將連續八年位居榜首的萬科擠至次席，碧桂園則首次躋身三強，開發企業多元化轉型逐步深入，如何在存量資源上謀求企業發展成為不少企業思考的重點。

報告指出，2016年，行業集中程度進一步提升，同時房地產開發投資增速連續兩年低至個位數，行業平均利潤率下行趨勢未改表明行業高增長時代已經結束。在新的發展階段里，大型房企通過併購加速獲取資源，中小型房企則加速轉型，房地產開發企業分化進一步加劇。

從本次入榜企業來看，2017中國房地產開發企業500強頭名位次首次易主，恆大集團憑藉全年銷售金額3731億元、三年複合增長率54．9％、充足的土地儲備、旅遊和健康產業的布局等強勢表現將連續八年位居榜首的萬科擠至次席。此外，碧桂園以銷售金額突破3000億元及領先的成本控制水平首次躋身三強。綠地、保利、中海、萬達、融創、華夏幸福(600340,股吧)、龍湖和富力分列第四到第十位。其中，多年業績穩定、管控規範的龍湖和布局均衡、利潤率領先的富力並列排名第十。

值得一提的是，本次測評產生的100強企業在近九年500強測評活動中，有25家企業連續9次進入100強。與2009年首次開展500強測評活動榜單相比，經過九年的發展，2009年100強企業中僅有41家仍保持在100強梯隊，九年榜單對比显示，榜單換血率近六成。其中，2009年100強梯隊中第51－第100位的企業僅不足三成企業仍處在此次的100強梯隊中。

報告稱，隨着地產行業已步入白銀時代，新房開發整體增量空間受限，房企布局由擴張轉向收斂，核心城市激烈的土地競爭不斷壓縮企業盈利空間。與此同時，隨着我國房屋自有率的不斷上升，存量市場特別是一二線城市的存量市場規模快速提升，存量市場的重要程度不斷提升。為此，如何在存量資源上謀求企業發展成為不少企業思考的重點。

此外，開發企業多元化轉型也在逐步深入。多元化轉型方向既包括與地產開發形成聯動的在商業地產、養老地產、旅遊地產、文化地產及海外地產等業務領域的多元化，又包括完善地產開發相關上下游的多元化轉型，如向處於行業下游的金融服務、租售代理、運營管理、家裝建材、社區服務等領域的多元化轉型發展，也包括髮展獨立於地產主業的主要集中在金融控股、文化體育、醫療健康、能源等領域的轉型等。

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樓市調控加碼升級 環京周邊房產市場趨穩受歡迎

東方財經網 2017-03-24 20:35:16 來源：中房網

3月17日，北京出台“認房又認貸”房地產調控政策，自發布之日（17日）起次日開始全市執行。速度快、政策嚴成為本次限購的最大特點，對此業內專家分析稱，本次限購，最大的意義在於“外溢”需求，將北京無法承受的人口之重移出北京，亦因此，近京樓市迎來了新一波置業大軍。

調控加碼升級首都功能外溢利好環京樓市

繼去年9月30日“京八條”后，北京樓市調控再度加碼。認房又認貸、二套房普宅和非普宅首付比例提高、貸款年限縮短成為2017年調控三大手段。對比上一次930調控，317調控出現了三大變化：

變化一：認房又認貸 二套房首付比例上調10%

新政規定：居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低於60%，購買非普通自住房的首付款比例不低於80%。此前，北京市商業貸款的首付比例分別是：二套普通住宅最低是5成，非普通住宅最低是7成。

此次調控分別將兩類首付比例上漲了一成。而首套房首付比例保持不變，即首套普通住宅的首付最低是3.5成，首套非普通住宅的首付最低是4成。

變化二：限貸措施加碼

新政規定：首套、二套均暫停發放貸款期限25年（不含25年）以上的個人住房貸款。（含公積金貸款）。此前，只對二套房商貸設置年限限制。針對二套房“組合貸”的貸款年限，以兩者最短為標準，因此在商業貸款年限調整后，“組合貸”的最長貸款年限也相應調整至最長25年。

變化三：企業買房受限 商住房再交易需滿三年

新政規定：企業購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若交易對象為個人，按照本市限購政策執行。而之前尚未有規定對企業購的商品住房再次上市交易有任何規定。

如此一來，北京樓市回到“認房又認貸”時代。再加上3月23日北京出台的購房資格要求：非京籍納稅從5年改成連續60個月。重拳出擊下，一大批人將失去在北京購房的資格。專家表示，隨着樓市調控政策的加碼升級，北京的購房需求或將外溢，轉戰到環京地區，例如北三縣、武清、廊房市區、永清、固安、琢州、大廠等。由此看來，北京新政在調整需求結構的同時會讓環京樓市吸引到一部分購房人群。

隨着北京核心功能向外轉移，環京一些縣(市)的規劃逐漸納入北京外遷的整體考慮中，在這種情況下，環京樓市漸熱。

限購時代環京樓市將趨穩

近年來隨着非首都功能疏解、北京人口和產業疏解、新機場建設、市東遷等利好政策刺激。北京外溢需求湧入通州，促成了通州的崛起。河北燕郊受惠，連帶着大廠等區域也變得火熱起來。此外，隨着京津冀協同發展進一步深化，未來將有更多的人群看到環京區域的發展潛力。

環京樓市的火爆也帶來了一些政策的出台。早在2016年4月初，廊坊就針對三河、大廠、香河、固安等環京4縣出台了限購政策，8月又推出了“廊七條”，11月，張家口懷來啟動限購。隨着如今石家莊、涿州、廊坊等地也加入限購之列，除了北京東北面的河北承德，整個環京區域已基本進入樓市限購時代。

專家表示，環境區域適度的調控政策將在很大程度上調整需求結構，在抑制投資需求的同時使得真正需要買房的人群有足夠多“用來住的房子”可選。從整個市場來看，未來環北京區域在相對合理的供需平衡基礎之上，可能會形成一個很好的價格平台。各地限購政策雖力度不一，卻能形成整體聯動，讓房地產市場穩定。

頻頻限購讓市場逐步冷靜，大家開始圍繞真正的住房需求去考慮要不要買房，而不僅是投資。隨着投資需求的逐步萎縮，環京樓市整體來說房價會趨於穩定，對於切切實實有購房需求的人群來說正是入市的好時機。

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河北滄州加入限購大軍，主城區外地戶籍限購1套住房

東方財經網 2017-03-24 20:35:19 來源：中國網・地產中國綜合

 

環北京區域調控已擴圍至環京津區域。

3月23日，澎湃新聞從河北省滄州市人民網站獲悉，即日起，滄州強化房地產市場調控，非滄州市戶籍居民家庭在主城區已擁有1套及以上住房的，暫不得在主城區購買住房。滄州市戶籍居民家庭在主城區已擁有2套及以上住房的，暫不得購買普通住房（144平方米及以下）。

滄州市發布的《關於強化房地產市場調控的通知》包括加大土地供應力度，加大住房保障力度，實施住房限購政策，調整住房公積金貸款政策，完善差別化住房信貸政策，嚴格商品房預銷售管理，以及大力整頓規範房地產市場等七方面內容。

在公積金和商業貸款方面，《通知》規定，滄州居民利用住房公積金貸款購買首套住房最低首付款比例提高至30%；購買二套住房最低首付款比例提高至60%。對在主城區內首次購買普通住房的居民家庭，申請商業性個人住房貸款，首付款比例不低於30%。對主城區已擁有1套住房且無購房貸款或相應購房貸款已結清的本市戶籍居民家庭，為改善居住條件申請商業性個人住房貸款購買普通住房，首付款比例不低於40%。對主城區擁有1套住房且相應購房貸款未結清的本市戶籍居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，首付款比例不低於50%。對在主城區購買第3套及以上住房的本市戶籍居民家庭，暫停辦理公積金和商業性個人住房貸款。

滄州市是河北省的一個地級市，地處河北省東南，東臨渤海，北靠天津，距北京200公里，常住人口737.5萬人，總面積1.4萬平方公里，是環渤海經濟區和京津冀都市圈重要組成部分 。

從《通知》可見，此次滄州市限購範圍包括運河區、新華區、滄縣，滄州經濟開發區、滄州高新技術產業開發區等。

以下為通知全文：

滄州市人民關於強化房地產市場調控的通知

運河區、新華區、滄縣人民，開發區、高新區管委會，市有關部門，各相關單位：

為進一步貫徹落實國家房地產宏觀調控政策，強化住房的居住屬性，抑制房價過快上漲，確保我市房地產市場平穩健康發展，結合我市實際，現就有關事項通知如下：

一、加大土地供應力度

（一）持續加大房地產用地供應總量。一是近期再次組織一批商住用地上市出讓。二是加快2017年土地收儲和出讓計劃的執行，儘快完成商住用地的收儲出讓，形成商品住宅的有效供應。三是制定商住用地收儲和供應三年計劃，合理安排各類土地供應時序、規模和區域，穩定市場預期。

（二）進一步規範土地出讓合同履約管理，對2013年以來在建項目和今後出讓的商住用地逐宗逐卷進行核查，嚴查不按期開竣工和不按合同約定書面報告行為。

（三）進一步加大閑置土地清理排查和處置力度，屬開發企業原因取得土地未按規定期限動工開發滿一年的，按照土地出讓價款的20%征繳土地閑置費；未動工開發滿兩年的，無償收回國有建設用地使用權，嚴防“囤地、炒地”行為。

二、加大住房保障力度

加快棚戶區改造，對新啟動的項目，加快房屋徵收補償進度。對徵收處於掃尾階段的項目，加大徵收力度，7月底左右完成徵收，儘快實現供地。對今年確定的棚改項目，徵收完成後土地隨收隨供。加快保障房建設進度，商品住房項目中配建的保障房，要與商品住房同步竣工。

三、實施住房限購政策

（一）非本市戶籍居民家庭在主城區已擁有1套及以上住房的，暫不得在主城區購買住房（含新建商品住房和二手住房）。

（二）本市戶籍居民家庭在主城區已擁有2套及以上住房的，暫不得購買普通住房（144平方米及以下）。

（三）房地產開發企業和房地產經紀機構不得向不符合上述條件的購房人出售住房。違反上述限購規定的，交易部門不予辦理房產交易確認手續，登記部門不予辦理登記手續。

四、調整住房公積金貸款政策

提高住房公積金貸款首付比例。居民利用住房公積金貸款購買首套住房最低首付款比例提高至30%；購買二套住房最低首付款比例提高至60%；停止發放三套住房貸款。繼續暫停受理不在滄州繳存住房公積金、在滄州購房申請使用住房公積金貸款業務。調整住房公積金貸款可貸額度的確定方式，與借款人家庭住房公積金繳存賬戶餘額掛鈎。繼續執行住房公積金貸款放款輪候制度。

五、完善差別化住房信貸政策

根據中國人民銀行有關規定，經河北省市場利率定價自律委員會商定，對差別化住房信貸政策作以下要求：

對在主城區內首次購買普通住房的居民家庭，申請商業性個人住房貸款，首付款比例不低於30%。對主城區已擁有1套住房且無購房貸款或相應購房貸款已結清的本市戶籍居民家庭，為改善居住條件申請商業性個人住房貸款購買普通住房，首付款比例不低於40%。對主城區擁有1套住房且相應購房貸款未結清的本市戶籍居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，首付款比例不低於50%。對在主城區購買第3套及以上住房的本市戶籍居民家庭，暫停辦理商業性個人住房貸款。

六、嚴格商品房預銷售管理

（一）建立商品住房預售審批審查制度。一是對申請辦理預售的商品住房項目申報價格進行合理指導。對首次申請預售的項目，申報均價不得明顯高於周邊同類在售項目的銷售網簽均價，周邊沒有同類在售項目參考的，參照周邊同類二手住房價格。分期開發再次申請預售的項目，申報均價不得高於本項目前一期實際銷售網簽均價，如前一期銷售價格明顯低於當前市場平均價格的，參照周邊同類項目的銷售網簽均價。對不接受指導的商品住房項目，暫不核發商品房預售許可證。二是對申請預售的項目，預售時間由市住建局進行統一調配，做好預售項目的高低價格合理搭配，確保房價環比不增長。三是房地產企業辦理預售審批后，須到市價格部門辦理商品房明碼標價備案。備案后，房地產企業應當按備案價格售房，一房一價，明碼標價。對擅自漲價超過備案價格的項目，依法查處並暫停商品房網簽資格。

（二）調整房地產項目預售許可政策。一是房地產項目土地或在建工程辦理抵押的，在抵押物全部解除抵押前，項目整體不得申請辦理預售許可；項目已辦理預售許可手續的，土地、在建工程均不得再行抵押。二是開發企業投入開發建設的資金達到工程建設總投資的35%以上，方可申請辦理預售許可。

七、大力整頓規範房地產市場

积極貫徹落實《滄州市人民辦公室關於促進中心城區房地產市場平穩健康發展的通知》（滄政辦字[2016]133號）第五條的要求，按照職責分工，各區人民（管委會）及各有關職能部門依法對房地產市場加強監管。

（一）強化各部門聯合執法。開展各類專項檢查，分別設立電話，嚴查“捂盤惜售、炒賣房號、無證銷售、哄抬房價、無地售房”等典型違規行為，將房價漲幅較大的樓盤納入重點監控，進行不間斷巡查。完善違規行為移交機制，各部門在監管中發現的市場各類違規行為，對不屬於本部門職責範圍的，要及時移交相關部門處理。鼓勵社會監督，對每一項違規行為第一個有效的，經核實后予以獎勵。

（二）加強房地產經紀機構監管，防止炒買炒賣。房地產經紀機構和從業人員不得炒賣房號，不得在代理過程中賺取差價，不得通過簽訂“陰陽合同”違規交易。對已取得預售許可尚未取得房屋所有權證的商品房不得代理再轉讓。稅務部門嚴格控制違規“票改名”行為。

（三）嚴厲查處違規企業，將違規行為記入企業信用檔案，並在社會信用平台上及時進行公開。對屢教不改的房地產開發企業，由住建部門納入黑名單，降低資質，並限制在滄州市域範圍內參与商品住宅土地競拍。對屢教不改的房地產經紀機構，由工商部門吊銷營業執照。

本通知自印發之日起實施。

滄州市人民

2017年3月23日

（來源：澎湃新聞網）

（責任編輯：候迅）

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4月北京預計17盤入市 新政下供應進入低迷

東方財經網 2017-03-24 20:35:19 來源：證券時報

突如其來的“317”新政打亂了開發商的入市節奏。亞豪君岳會今日發布的統計數據显示，4月，北京住宅市場預計僅有17個項目入市，其中包括3個純新盤和14個老項目後期。業內人士認為，3月下旬至4月份北京住宅市場將進入供應調整期，新政當中對於二套房的重新認定使得開發商不得不重新篩選有效客源。

亞豪機構市場總監郭毅指出，首先從“非普”標準來看，目前北京“普通住宅”為五至六環為單價不超過31680元/平方米，而今年北京五六環之間純商普宅成交均價已高達48632元/平方米，由此可以看出北京六環內已全部 “非普”，甚至六環外部分項目也已邁入“非普”的行列，因此對於新房市場而言，二套房首付比例已基本都攀升至8成。

“另外‘317’新政對於二套房的認定更加嚴格，對於部分有過貸款記錄的改善型需求，即使賣掉手中房產，也被認定為二套，首付由原來首套“非普”的4成提升到現在的二套“非普”的8成，按照今年以來全市六環內740萬元的套均總價來計算，首付需多付出近300萬元，因此新政對於這部分改善型需求群體來說影響最大。”郭毅說，結合目前北京新房市場的價格水平，這部分“賣一買一”的改善型需求所佔比重較大，對於需求端的直接遏制也使得開發商不得不調整供應節奏。

郭毅表示，從近兩個月的項目取證速度來看，目前對於預售價格的監管依然嚴格，尤其是在“317”新政出台、嚴控房價的階段，接下來一段時間的發證速度仍會較為緩慢，因此也將影響短期內的市場供應。

對於未來市場預期，郭毅認為，新政祭出之後，從需求源頭的遏制將導致未來一段時間成交企穩甚至下行。一方面受到未來市場預期的影響，一方面為應對預售價格的管制，未來將會出現房企降低價格預期，加快取證入市的現象，預計5、6月份供應量將會出現回升。

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人口增速目標調高 今年將落實全面二孩配套政策

東方財經網 2017-03-24 20:35:22 來源：21世紀經濟報道

一系列二孩配套政策將出台。

國家統計局數據显示，2017年27-31歲、22-26歲、17-21歲、12-16歲的女性比例呈現下降態勢。這意味着，將來適合生育的育齡女性人數將減少。

今年的工作報告，以及國民經濟和社會發展計劃報告，已經將2017年的人口自然增長率預期目標提高到7.5‰左右。這高於2016年實際人口自然增長率5.86‰，也高於“十三五”年均人口自然增長率6‰的目標。

同時，今年要適應實施全面兩孩政策，加強生育醫療保健服務，出台國家人口發展規劃，推進落實全面兩孩配套政策。

中南財經政法大學人口與健康研究中心主任石智雷告訴21世紀經濟報道記者，放開二孩政策后，短期會迎來生育的高峰，但是達到一個拐點後會逐漸下降。下一步落實全面二孩的政策會逐步出台，比如生育二孩減免個稅，另外還有一些生育服務政策。

現在湖北省提出了生育免費服務計劃，會給一些資金補助。石智雷表示，不管哪一個層面的政策，只要使建一個有利於二孩的相對友好環境的政策，都是應該鼓勵的。

負擔重導致生育意願降低

人口自然增長率目標提高，實際上意味着預期生育人口將增加。

按照今年人口自然增長率7.5‰的預期目標測算，2017年實際凈增加的人口應為970萬左右，這樣實際新出生的人口預計在1900萬-2000萬之間，要比2016年新出生人口1786萬（國家統計局數據）增加100萬-200多萬。

2016年實施全面二孩后，全國新出生人口比2015年增加了131萬，但是適合生育二孩的父母有9000多萬對。粗略計算，只有1.5%左右的夫婦生育了二孩，這表明實際居民生育二孩的比例較低。

南開大學人口與發展研究所所長李建民表示，調高人口自然增長率預期生育目標，主要是為了配合落實二孩政策的放開。因為隨着二孩政策的放開，在死亡率不變的情況下，人口的預期增長率會提高。

但李建民認為，從長遠來看，受限於生活壓力，比如現在房價高企等很多現實原因，二孩生育數量不會猛增。

根據國家統計年鑒，2015年10-14歲、15-19歲、20-24歲、25-29歲的女性比例分別是2.37%、2.53%、3.5%、4.62%。如果將20-29歲作為最佳生育年齡，則2015年最佳生育年齡女性有1.1億，但是到了2025年則只有6700萬。

北京社會建設研究會會長、北京市社會學學會副會長尹志剛指出，有大量的家庭少生或不生孩子，原因是結婚養孩子的經濟負擔很重，有的精力有限，自己沒時間帶孩子，又找不到人帶孩子。

中南財經政法大學人口與健康研究中心主任石智雷認為，2016、2017年會達到一個生育高峰，2018年有個小高峰，之後會持續降低。持續降低的一個原因是育齡婦女數量減少，另一個是新進入育齡期的九零后及以後年齡隊列的生育意願下降。

將落實全面二孩配套政策

考慮到適齡生育婦女人數可能會下降，以及目前很多夫婦不願生二孩的問題，今年國家將出台全面二孩政策的一些配套政策。

國家衛計委主任李斌在今年兩會期間部長通道上指出，今年將加強生育醫療的保健工作，增加資源供給，比如產科床位，“十三五”要增加8.9萬張。

另外，也要增加對高齡產婦的救治能力，同時加強緊缺人才的培養，兒科婦科醫生人數將增加，高校兒科已經開始恢復招生，打造全程服務鏈等。

目前，個人所得稅改革方案考慮制定新的政策，適當增加與家庭生計相關的專項開支扣除項目，比如二孩家庭的教育等支出。

此前，在1月22日的衛計委新聞發布會上，衛計委計劃生育指導司司長楊文庄稱，按照中央的要求，40多個部門明確分工，推動全面二孩政策落實。

具體包括，积極構建配套的政策體系，完善醫療、托育、教育、社保、稅收等相關經濟政策，加強婦幼服務體系建設，完善基本生育免費服務制度，加強兒童醫療服務供給。积極開展托育服務，大力推進學前和中小學義務教育均等化，開展相關福利制度的政策研究，完善促進性別平等的政策措施，保障女性就業、休假等合法權益，平衡工作和家庭的關係。

“中國現在應該需要大規模投入，提高對婦女和生育相關的保護水平，包括懷孕、生育、哺乳產假的福利，特別是上幼兒園的福利。”北京社會建設研究會會長、北京市社會學學會副會長尹志剛表示，育齡婦女生育哺育養育教育孩子的風險比較大，發達國家有保護生育、保護孩子的政策。

很多發達國家對生育孩子的家庭，有兒童抵稅額、住房補貼、家庭津貼等福利，有的國家甚至會提供數額不菲的生育福利津貼。

石智雷認為，對單身的可以實施高的個稅稅率，結婚生育孩子可以降低，家裡有老人也可以降低，根據負擔的比重來降低稅率，這些措施都可以有效創造良好的生育環境。

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北京公租房放開22�最小面積限制 最小可以有15�戶型

東方財經網 2017-03-24 20:35:24 來源：中國經濟網

 

北京公租房中，將出現一種更適合青年人、租金更便宜、更精緻的小戶型。記者2月10日從市住建委獨家獲悉，本市、也是全國第一份公租房建設標準――《公共租賃住房建設與評價標準》已經發布，並從本月起正式實施。

在這份標準中，放開了“最小不得低於22平方米”的面積限制，從而提供更多的戶型選擇。相關負責人透露，相比普通商品住宅，公租房面積雖然不大，但未來將建得更加精緻，諸如油煙分離的一些新技術甚至是商品住宅都少見的新亮點將強制在本市公租房中推廣。

小戶型公租房租金更便宜

在以往公租房遵從的《住宅建築設計規範》國標中，規定由兼起居的卧室、廚房和衛生間等組成的最小套型住宅使用面積不應小於22平方米。對區別於普通商品住宅的公租房而言，這一道門檻則有諸多掣肘。

“即使是一些上班族自己合租的單間，面積也往往只有十幾平方米。”參与北京市地標《公共租賃住房建設與評價標準》起草的相關負責人向本報記者透露，此前本市曾推出過卧室與客廳合二為一的“零居室”，面積也未能突破22平方米。但實際上，一些單身者或者小兩口對小戶型公租房更青睞。22平方米以下的戶型經過集約化設計處理，其實也能滿足這部分租戶的需要。

在這份新標準中，打破了22平方米的最小面積限制，允許15至22平方米小戶型的出現。

小戶型公租房，對於租戶來說首要的好處是租金更便宜了。以常營匯鴻項目43元/平方米的月租金為例，如果面積從22平方米減到15平方米，那麼月租金可以減少301元。

而如果在全市範圍內算一筆大賬的話，最小面積限制的降低也就能讓同一片土地上建設更多符合標準的公租房，特別是在中心城區地段的項目，土地利用效率也能有所提高。

推出小戶型公租房，並不意味着以前的戶型不再建設。“對於租戶來說，能夠挑選的戶型選項也就更多了。”市住建委這位負責人說。

記者在標準中也注意到，15至22平方米小戶型的誕生，也為未來公租房的戶型格局帶來新變化。未來公租房建設也可根據採光等要求，分出15至22平方米純小戶型、22平方米以上戶型、上述兩類戶型混合組合的三類住棟格局，可避免用地浪費。同時，也會有部分純北向公租房。

告別豎向煙道炒菜不再串味

面積小了，使用中會不會不方便？會不會比大戶型公租房“缺斤少兩”？

雖然相比商品住宅，公租房的面積不大。但這份建設標準列出的，卻都是建築行業內的新技術和新亮點。這位負責人說，未來北京公租房的建設，在確保供應量和標準配套的同時也會更加精細化，注重細節品質的提升。

“面積本來就不大，因此公租房從一開始的設計環節就考慮到後期的裝修和租戶使用。”此前的調查中，這位負責人就發現，一些百姓對於陽台的需求較大，因此在建設標準中也增加了公租房住戶內設陽台、陽台內設晾衣空間的要求。

因此，只有幾十頁的標準卻滿滿都是細節。例如，由於公租房面積不大，很難裝入市場上的大型門櫃傢具，因此專門強制要求設置吊櫃等儲藏空間。對於15至22平方米的小戶型公租房，還專門要求衛生間要具備坐便器、洗面器、淋浴器和排氣設施的基本功能；可不單獨設立廚房，但要有備餐空間，甚至必須預留好冰箱和洗衣機的位置。

“精細”之中，甚至還出現了高於普通商品住宅的內容。“廚房應選擇油煙分離式的排放設備，排風宜採取水平直排的方式”，在這份標準中，這條看似專業的條款卻能帶來後期公租房居住舒適度的極大提升。記者獲悉，未來本市公租房將告別豎向煙道，倡導水平直排的方式。而豎向煙道其實正是每戶之間炒菜做飯時“串味兒”的罪魁禍首。

“雖然是水平直排，但採取油煙分離的設備，經過凈化處理裝置，98%以上的油煙將被攔截，排出的是水蒸氣等無污染氣體，對於環境的污染也將大幅降低。”他說。

公交或地鐵銜接是必備項

這份標準已經從本月起開始正式實施，今年列入開工計劃的公租房就將按照其建設，將在設計和驗收環節發揮作用。

在標準中，還專門列出了15項公租房的評價指標，強制要求公租房必須具備的條件，涉及公租房室內與室外環境。

記者梳理髮現，對於老百姓更關注的交通配套，標準要求公租房住區應優先選擇市政基礎設施條件齊全的區域，應與公交系統或軌道交通網絡緊密銜接，並具備與軌道交通站點或大型公交樞紐接駁的場站、道路條件。

具體而言，項目周邊設有已投入運行的公交站點或首末站設施，住區人行出入口附近設有出租車等候點。而在一些條件允許的地方，主要人行出入口500米內就會有公交站點設施。

在一般住宅的停車等配套設施上，會存在“千人指標”的概念，也就是根據每戶2.45人來計算配套設施的建設規模。但對於15至22平方米的小戶型而言，2.45人的算法明顯過多，因此這次將這部分小戶型的人數按照每戶1.5人來測算。這樣一來，配套設施更符合實際，也能省下來公租房小區公用空間面積。

在非機動車停車設施方面，地面非機動車停車位將不少於非機動車總停車位的50%。地面非機動車位也會安排自行車、殘疾人助力車停車位，並結合各住宅單元出入口分散布置。

與其它評價指標區別的是，這份標準的判定結果只有“合格”與“不合格”兩項，而非星級。“這些指標詩租房必須具備的，如果被判定為‘不合格’，那就不能通過驗收、不能入住。”這位負責人說。

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