近期，總部位於南京的樂伽公寓宣布停止運營。據不完全統計，這已是近一年半以來第23家宣布倒閉的長租公寓品牌。從“投資風口”到“爆雷潮”，長租公寓為何頻頻出現運營問題？未來如何防範潛在的金融風險？專家指出，當前長租公寓市場並非單純的“房東租客”關係，更多涉及金融因素，相關風險需加強防範。
期待長線資金入場
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前各類長租公寓發展都處在瓶頸期，均出現萎縮跡象。
從項目投資方來看，長租公寓投資方主要包括房企開發商、創業企業和房產中介公司。創業型長租公寓如魔方公寓、YOU+等主要依靠A輪B輪融資等資本加持；房企的長租公寓如萬科泊寓、龍湖冠寓等則依靠房企自有資金；房產中介旗下的長租公寓如自如、相寓，主要是輕資產運營，房源大多較為分散。
中房經聯主席胡景暉表示，行業集中度上升，綜合實力強大的頭部玩家資源優勢進一步顯現，實力弱規模小的企業不可避免地被吞噬。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，當前經營困難、倒閉破產的以小型長租公寓居多，主要集中在上海、杭州、南京等大中城市。而大型長租公寓目前僅是經營節奏放慢，暫未出現破產停擺的情況，未來長租公寓仍具有較好前景。
險資等長線資金對長租公寓頗有興趣。平安集團總經理任匯川表示，正在和地方政府研究千億級保險資金進入長租公寓、人才保障房的項目。
胡景暉指出，從發達國家的經驗來看，長租產業需要的是長期、大規模和便宜的資金。但實際上，目前國內資本市場基本都是短錢、熱錢、貴錢，聞風而動又猝然離場，資金屬性和產業屬性不匹配。“在國外，也基本都是養老、保險或風險業務型資金進入該行業。”
警惕金融化風險
據胡景暉介紹，截至上半年，全國約有95萬間集中式長租公寓和240萬間分散式長租公寓，覆蓋近20個一二線城市的400餘萬租客以及100餘萬小業主。據他推算，通過租金貸、押金和租金錯配形成的資金沉澱規模高達200多億元。
中原地產首席分析師張大偉認為，長租公寓存在的問題不僅在於推漲房租，更在於金融化帶來的“資金池”，而資金池的風險在於掩蓋運營問題，后移投資風險。“現在一些長租公寓企業已經不是租賃企業，而變為標準的‘金融企業’，裝修、分租等都只是對資金池的補充。”
對此，李宇嘉表示，需避免長租公寓與互聯網金融平台對接，防範長租公寓產生互聯網金融產品的風險。
嚴躍進補充道，如果長租公寓可以妥善解決“在租金未付給房東的情況下，如何保障租客租賃權”的問題，仍具有較好的市場機會。目前長租公寓的壓力在於經營方面存在諸多問題，很多項目雖融資力度大，但是資金回籠效果不佳。
多管齊下加強監管
李宇嘉認為，防範長租市場存在的金融風險，首先要加強對互聯網金融平台和長租公寓公司的監管，嚴禁租賃貸等違規融資行為，避免資金池的形成。在租金方面，要建立監管系統，防止資金挪用甚至捲款潛逃。
嚴躍進認為，可適當在保證金、準備金等方面落實新政策。一是築牢“防火牆”，有助於對租客形成保險作用；二是能夠約束企業盲目擴大，形成成本概念；三是利好後續對長租公寓資金面的監控，為企業穩健運營提供保障。
胡景暉提出，應該儘快啟動相關立法工作，保護租客隱私、財產和生命安全。同時要儘快建立行業標準和企業的登記備案制度，大幅度提高長租公寓運營企業押金數量和准入門檻。針對企業“爆雷”，租客“無家可歸”的情況，各城市應緊急儲備可用於出租的公租房、廉租房、低價出租房源，用於租客安置。目前，大型國企、央企和國有銀行進入長租領域，有望成為該行業未來的主導力量，很大程度上會降低行業“爆雷”風險。隨着住宅租賃運營被認定為國民統計中新的產業類別，在減稅降費方面存在空間，將對行業現有的財務模型和經濟測算指標等產生實際影響，提高整個行業利潤率。
（文章來源：中國證券報）
(責任編輯：DF380)
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