房地產金融實施宏觀慎審管理 滬上銀行收緊開發貸

東方財經網 2016-06-13 14:35:13 來源：安徽在線

本報記者 劉飛 北京（樓盤）報道

　　6月的首周，土地拍賣市場如火如荼，3天12宗“地王”湧現。

　　一場場“麵粉貴過麵包”現象的背後，是房地產金融持續不斷的加槓桿行為，潛在的金融風險也在不斷積累。

　　與“地王”度不匹配的是，銀行卻在悄悄收緊錢“口袋”。上海（樓盤）一國有銀行人士告訴《華夏時報》記者，自去年開始該行就不斷收緊開發貸，而伴隨着“滬九條”的出台，按揭貸也開始嚴格執行新政，上海樓市房貸下半年即將進入調整期。

　　銀行資金面臨縮水，意味着金融風險的增加。6月3日，央行上海總部對外低調宣布，在全國率先實施房地產金融宏觀審慎管理，對占上海信貸總量三分之一的房地產金融活動，進行全方位的監測與管理。

　　地王頻現VS銀行收緊口袋

　　事實上，早在2015年商業銀行就開始逐步收緊開發貸，與個人按揭貸款一路狂飆明顯背離。

　　數據显示，2015年全年上海市本外幣地產開發貸款減少304.4億元，同比多減515.5億元。但個人住房貸款新增1539.7億元，同比多增942.1億元，其中下半年新增1077.3億元，同比多增857.3億元；12月份新增本外幣個人住房貸款206.4億元，同比多增136.2億元。

　　駛入2016年，在上海樓市新政出台前市場的火熱狀態，從個人按揭貸款仍可見一斑：3月末上海本外幣個人住房貸款增加917.3億元，同比多增657.5億元。其中3月新增個人住房貸款361.4億元，刷新了2009年有統計數據以來的新增滬上個人住房貸款的紀錄。

　　市場的暴漲帶動開發貸略顯回暖，但仍處於相對收緊狀態。3月末，上海市本外幣房地產開發貸款增加99.6億元，同比少增116億元。

　　轉折點發生在3月25日的“滬九條”樓市新政出台，在叫停了“首付貸”的同時，銀行在個人按揭貸款方面已經開始收緊，比如，對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，首付款比例不低於50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低於70%。

　　上海銀行業同業公會在3月28日舉行的“滬上銀行話開年”會議上達成一致，對於此前上海首套房貸優惠基準利率為8.5折的情況將予以停止，現在起優惠基準利率最低為9折。

　　密集的調控政策“剎”住了房貸的增速：4月份上海本外幣房地產開發貸款減少148.5億元，同比多減140.7億元。其中，地產開發貸減少9.9億元、房產開發貸款減少138.6億，兩者實現了“雙降”。

　　央行上海總部特彆強調，而在貸款審核發放滯后因素的影響下，4月份個人住房貸款增加278.2億元，但環比少增83.2億元。

　　與銀行收緊錢“口袋”不匹配的是“地王”的頻現，此時上海總部啟動防範系統性風險的房地產金融宏觀審慎管理更加必要。上述國有大行人士稱，這將成為全國防範房地產金融系統性風險的樣本。

　　房地產金融宏觀審慎管理

　　世界各國經濟發展的歷史表明，房地產市場極易滋生泡沫。影響房地產供求及價格的因素眾多，人口動態、經濟增長、收入變化以及金融環境等各方面因素都會以各種不同的方式通過不同的渠道影響房地產市場。

　　中國人民銀行上海總部副主任兼上海分行行長張新表示，2008年國際金融危機以來，世界主要經濟體紛紛建立金融宏觀審慎管理框架，並高度重視房地產金融調控。

　　那麼，上海建立的房地產金融宏觀審慎管理又是怎樣的呢？

　　宏觀審慎管理框架由“房地產金融宏觀審慎管理基礎數據庫”、“房地產金融宏觀審慎監測體系”、“金融機構宏觀審慎評估體系”和“政策工具箱”四部分組成。

　　其中，“房地產金融宏觀審慎管理基礎數據庫”既考慮了人口對房地產市場的剛性需求，又考慮了宏觀經濟與金融因素（如經濟增長、融資規模、利率、匯率、股市等其他資產收益率、跨境資金流動等）對房地產市場的影響；既有對房地產市場的監測，又有對房地產金融運行的關注，是上海市房地產金融宏觀審慎管理的基礎。

　　“房地產金融宏觀審慎監測體系”是基於“房地產金融宏觀審慎管理基礎數據庫”提煉出來的綜合性指標，包括房地產市場景氣綜合指標、房地產市場系統風險指標、銀行經營穩健性指標和房地產金融秩序指標，是上海市房地產金融宏觀審慎管理的核心。

　　“金融機構宏觀審慎評估體系”主要用於評估轄內金融機構房地產金融業務情況，涵蓋金融機構房地產貸款集中度、穩健性、信貸結構、資產質量、差別化住房信貸政策執行情況、借款人償債能力、市場利率定價自律機制決議執行情況、壓力測試等方面，是上海市房地產金融宏觀審慎管理的重要組成部分。

　　其“政策工具箱”主要包括個人住房貸款最低首付比例、房貸利率水平、借款人償債能力要求；對金融機構實施差別化激勵約束政策；定期對社會發布《上海市房地產金融宏觀審慎評估報告》，引導市場預期。

　　綜上，其核心是從人口、房地產市場、房地產金融、經濟與金融等四方面建立上海市房地產金融宏觀審慎監測指標體系。

　　值得注意的是，上海市房地產金融宏觀審慎管理由人民銀行上海總部和上海市市場利率定價自律機制負責具體實施。

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房地產市場冷熱不均兩極分化 樓市健康發展應從供需兩端發力

東方財經網 2016-06-17 16:16:22 來源：

 當前，我國房地產市場在不同城市表現為過熱和趨冷的分化——

　　調控的目的應該是去庫存，如今的市場反應與政策的期待不完全吻合。調控應該更加註重因城施策，甚至一城一策 　　房地產市場的供給側改革，亟待探索一些制度性改革，包括土地供應制度、土地招拍掛制度、集體建設用地入市制度   　　“今年前5個月，商品房銷售繼續保持較高增速，商品房待售面積持續減少，去庫存取得初步成效。”國家統計局投資司高級統計師李皎說。然而，房地產市場在不同城市表現為過熱和趨冷。我國樓市面臨的問題，也需要通過供給側結構性改革、供需兩端發力來解決和完善。 　　今年以來，一線城市和部分熱點二線城市樓市價格猛增。受到滬深兩地調控政策的影響，一線城市樓市價格的上漲勢頭暫時被遏制，市場逐漸趨於平穩。 　　但比房價更為“躁動”的是地價。6月初，北京、深圳再次拍出“地王”。深圳一宗地塊的樓麵價已經接近甚至超過了周邊在售樓盤。而北京遠郊區延慶某地塊商品住宅樓麵價4.3萬元，是當前房價的3倍多。“麵粉”遠貴過“麵包”。“地王現，房價漲”的情形再次出現，“地王”拍出之後，周邊再售樓盤有停止銷售後再開盤的現象，有的項目再開盤之後每平方米單價至少上漲幾千元。 　　縱觀全國房地產市場，分化已經成為最主要的特徵，且分化不斷加深。熱點城市高燒不斷的同時，三四線城市樓市仍然比較低迷。 　　數據显示，5月末，商品房待售面積72169萬平方米，比4月末減少521萬平方米。其中，住宅待售面積減少721萬平方米。而2015年末，商品房待售面積71853萬平方米。表明如今全國總庫存量要高於去年末的水平。樓市的高庫存量主要集中在三四線城市，以上數據表明，樓市仍將處於較為漫長的去庫存過程中。 　　房地產市場對整個宏觀經濟的影響已不言自明。其產業鏈長，對經濟的帶動作用明顯，它的變化對於宏觀經濟的起落髮揮至關重要的作用。它又是關乎百姓住有所居，居住條件改善的重大民生問題。針對熱點城市高房價對優質產業和人才的擠出效應，已經有不少關注。而對於三四線城市由於樓市難以提振給當地經濟帶來的下行壓力，也是當前擺在這些城市面前最現實的問題。 　　今年以來，在“去庫存”的大背景下，一些針對房地產市場的調控措施體現了分類調控、分城施策的原則。比如，針對非限購城市實行首套房首付比例的下調和貸款利率的優惠。也就是說，除了一線城市之外都將執行更加優惠的政策。 　　根據市場的反應，首付和貸款利率的優惠確實給去庫存帶來了一定效應，樓市出現了回暖態勢。但從總體而言，三四線城市的樓市仍處於較為漫長的去庫存過程中。很顯然，本輪調控更為顯著的結果是，能夠享受優惠政策的一線城市周邊的一些區域，以及一些熱點的二線城市的房價實現了快速攀升。 　　“調控的目的應該是去庫存，如今的市場反應與政策的期待不完全吻合。”一些市場人士觀察發現，“調控應該更加註重因城施策，甚至一城一策”。 　　儘管樓市調控對於市場的作用必不可少，房地產市場靠調控僅能發揮短期效應。從長遠來看，決定樓市未來走向的還是供給和需求，因此促進樓市平穩健康發展還需從供需兩端發力，適當供給，滿足需求。 　　清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為，從房地產行業的角度分析，房地產市場的供給側改革，亟待探索一些制度性改革，包括土地供應制度、土地招拍掛制度、集體建設用地入市制度，以及促進現有城市存量土地進入到供應體系當中的一些制度。 　　解決居住需求的手段不僅有購買，還有租賃。近日，國務院辦公廳出台《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，強調建立租購併舉的住房制度。這應當也被視作房地產市場供給側結構性改革的重要組成部分，通過擴大租賃供給在市場中的佔比優化市場供給，更好滿足多層次、多方面的住房需求。 　　對於需求端而言，我國有龐大的农民工群體生活在城市，有潛在購房需求。去年底召開的中央經濟工作會議強調，通過加快农民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。 　　而农民工市民化面臨的核心問題是難以在城市落戶，推進戶籍制度改革，降低落戶門檻勢在必行。中國社會科學院人口與勞動經濟研究所所長蔡�曾表示，應該發展新型城鎮化，進行戶籍制度改革，讓农民工得到城市戶口，成為真正的市民，享受均等的就業服務和社會保障。 　　此外，造成當前樓市分化的重要原因是大城市與中小城市在公共服務、收入水平、就業機會等方面的差異，中小城市的吸引力不足，人口向大城市過度集中。完善中小城市的各項條件，擴大中小城市的吸引力，實現大中小城市的協調發展，能夠有效分散一些城市的過熱。 　　住房天然帶有投資屬性，但是其基本的功能是居住。應該通過供需兩端發力解決當前房地產市場中存在的問題，讓住房更加回歸其居住本質。(經濟日報記者 亢 舒)

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　　不同於全球外商投資的下降趨勢，2018年日本對華投資總額實現兩位數增長，繼2017年時隔五年止跌回升以來，繼續保持增長態勢。

　　雖然有一部分企業轉移，但仍有48.7%的日企表示將在一兩年內擴大對華投資。

　　受訪專家認為，要素成本上升后，部分企業謀求區位轉移是正常的，還有大量日企看重中國市場，進一步擴大中國市場投入的趨勢將繼續。

　　《中國經濟與日本企業2019年白皮書》指出，投資是今年關注的重點領域。希望繼續採取積極措施，進一步開放外資准入限制領域，進一步採用國際標準。

　　超七成在華日企盈利

　　每隔一段時間，關於日企撤離的消息就甚囂塵上，但近日中國日本商會發布的《中國經濟與日本企業2019年白皮書》(以下簡稱《白皮書》)指出，2018年，超七成日企在華盈利，且有近半數日企有意擴大對華投資。

　　商務部數據显示，1至5月全國新設立外商投資企業16460家，實際使用外資3690.6億元人民幣，同比增長6.8%。5月當月實際使用外資638.3億元人民幣，同比增長8.5%。日本作為主要投資來源地，對華投資增長18.9%。

　　《白皮書》指出，2018年，日本對華投資實際使用金額38.1億美元，同比增長16.5%，繼2017年時隔五年止跌回升以來，繼續保持增長態勢。

　　對外經濟貿易大學國際經濟研究院院長桑百川在接受《中國經營報》記者採訪時表示，過去日本對華投資集中在勞動密集型產業，隨着要素成本升高，這類企業感到收益下降，可能謀求區位轉移；傳統產品不適合中國消費升級的要求，可能收縮生產線，所以存量的日企有一部分轉移、出走。

　　“但增量的日企，還是有大量進入中國市場的。”桑百川分析道，“市場結構的變化，經濟結構的升級，仍有大量投資機構，尤其在高端投資領域，日企是有一定優勢的。”

　　“現在來投資的主要是市場尋求型的企業，隨着中國消費市場升級，我們對優質產品的需求越來越大，日企通過加大投資開拓市場。” 中國社科院世界經濟與政治研究所研究員高凌雲告訴本報記者。

　　日本貿易振興機構(JETRO)每年實施的《亞洲、大洋洲日資企業實況調查》显示，關於2018年度的營業利潤(預測值)，回答“盈利”的在華日資企業的比例達71.7%，同比增長1.4個百分點，連續兩年超過70%。

　　與此同時，日本貿易振興機構在2018年10-11月針對在華日資企業開展的問卷調查結果显示，對今後1-2年事業發展的方向， 回答“擴大”的企業比例為48.7%，回答“維持現狀”的企業比例為44.8%。

　　回答“擴大”的企業對具體的“擬擴大的業務類型”進行了多項選擇，排前兩位的分別是“銷售”(59.5%)、“生產(高附加值產品)”(37.4%)。隨着中國的製造和消費升級，日資企業開始加強開發中國市場，以期提供優質的商品、技術和經驗。

　　高凌雲認為，日企銷售目標市場就是對準中國。我們現在中產比重越來越高，這是一個非常龐大的市場，而東亞生產網絡中，中國和日本都是重要環節，中國生產向高附加值邁進的同時，兩國間的需求也在提高。

　　《白皮書》指出，鑒於人工費上漲等投資環境的變化，雖然有人指出對華投資存在風險，但日資企業堅信中國是全球為數不多的巨大市場，今後以內銷型企業和行業為主，進一步加大中國市場開拓力度的趨勢仍將持續。

　　聚焦《外商投資法》落實

　　在每年建議提升營商環境的同時，今年的《白皮書》重點關注了《外商投資法》的落實。

　　《白皮書》指出，在投資重點領域上，《外商投資法》將於 2020 年開始施行，期待中國市場進一步開放。希望繼續採取積極措施，進一步開放外資准入限制領域，進一步採用國際標準。

　　前述接近商務部的人士告訴《中國經營報》記者，日方一直關注中國知識產權保護、內資企業保護等政策變化。目前我們正從要素對接走向制度對接，國內各個行業的管理、規章制度和國際接軌，但這還是個逐步完善的過程。

　　據中國商務部網站消息，十三屆全國人大二次會議3月15日表決通過了《中華人民共和國外商投資法》，自2020年1月施行。《白皮書》介紹稱，《外商投資法》涵蓋了日資企業以及日方相關機構此前在《白皮書》中提出的建議，同時涉及了“健全現代市場體系”“深化行政管理體制改革”“進一步完善全面開放新格局”等訴求的相關要素。

　　《白皮書》显示，中國在經濟發展中努力提質增效，擴大經濟規模，日資企業一直對此發揮重要作用。2018年，中國對外貿易出口國家和地區中，日本自中國進口額為1471億美元，排名第三；日本對中國出口額為1806億美元，排名第二，日本成為中國重要的貿易夥伴。

　　同時，日本對華投資近兩年保持連續增長態勢。2018年，日本對華投資實際使用金額達到38.1億美元，同比增加16.5%，實現兩位數增長。

　　“2018年中日兩國領導人實現互訪，並在2019年4月舉行了第五次中日經濟高層對話，在此背景之下，我們希望中日之間的交流能夠越來越活躍，從而進一步推動中日兩國經濟發展，為兩國關係改善的潮流施加積極的影響。”中國日本商會會長小野元生稱。

　　據新華社報道，2018年5月10日，日本外務省和經濟產業省與中國國家發展和改革委員會以及商務部就第三方中日民間經濟合作簽署了備忘錄；2018年10月26日，“首屆中日第三方市場合作論壇”在京召開，兩國政府和企業等共計簽訂了52項合作備忘錄，廣泛涉及基礎設施、物流、IT、保健、金融等多個領域。

　　桑百川表示，“國家發改委和有關部門正在緊鑼密鼓制定《外商投資法》的實施細則，不久就會出台。關於外商投資的鼓勵措施、保護措施、監管措施都會有具體的內容發布。”

　　《白皮書》指出，縱觀相關部門“圍繞外資關切的問題，國民待遇、市場公平競爭、政府採購、知識產權、產業資金等方面，都是下一步要完善的內容。”一位多年研究外資的專家告訴本報記者。

　　《白皮書》显示，《政府工作報告》中強調，以簡審批優服務便利投資興業，審批事項應減盡減，確需審批的要簡化流程和環節。簡化行政手續，提高辦理速度，最大限度地取消審批和認證，提高政府服務水平。這些內容也是日資企業希望各領域得以實現的內容。中國政府表示在2019年將進一步深化 “簡政放權”“放管結合”“優化服務”等改革。

　　“企業關心的問題很多在政策上已經有所調整，營商環境一直在改善。但是的確有些地方存在政策執行差異、設置隱形門檻的情況，執法效率是關鍵。”高凌雲說。

　　《外商投資法》目前還是原則性、框架性的內容，關於接下來將在哪些方面落實的問題，中聞律師事務所合夥人程久余告訴本報記者，“負面清單管理制度、信息報告制度、安全審查制度，以及五年過渡期的要求都是外資企業普遍關注的。”

　　“《外商投資法》規定外資企業的管理要有信息報告制度，報告哪些信息、報告密度周期是多少、報給誰這些內容都有待進一步明確。”桑百川說。

　　此外，對於即將公布的《外商投資准入負面清單》，《白皮書》中也有高度關注，希望進一步開放外資准入限制領域，進一步採用國際標準。希望修訂妨礙公平競爭的各項制度，公平對待內外資企業，進一步改革知識產權制度。

　　中國商務部發言人高峰表示，商務部正在積極推進《外商投資准入負面清單》的相關修訂工作，修訂后的清單將於6月底之前公布。

（文章來源：中國經營報）

(責任編輯：DF380)

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青島新建住宅要配停車位 必須100%建充電設施

東方財經網 2016-08-03 20:32:52 來源：

 　 我市將按照國家和省的要求，制定各類建築物配建的停車場及社會公共停車場充電設施建設規劃設計標準和要求。

　　 日前，市政府辦公廳出台《關於加快全市電動汽車充電基礎設施建設的實施意見》（以下簡稱《意見》）提出，全面貫徹落實國家和省新能源汽車發展戰略部署，加快電動汽車充電基礎設施建設。按照電動汽車發展需求，到2020年，在全市建成充電站200座、充電樁49000個，形成車樁相隨、布局合理、智能高效的充電基礎設施體系；貫徹落實國家標準規範，完善市場監管體系，逐步形成統一開放、競爭有序的充電服務市場；構建“互聯網+充電基礎設施”服務平台，滿足不同領域、不同層次的充電需求，培育一批具有市場競爭力的充電服務企業和設備製造企業。 　　 根據該《意見》，我市將按照“因地制宜、快慢互濟、經濟合理、適度超前”的原則，以用戶居住地停車位、單位停車場、公交及出租車場站等配建的專用充電設施為主體，以公共建築物停車場、社會公共停車場、臨時停車位等配建的公共充電設施為輔助，以獨立佔地的城市快充站、換電站和高速公路服務區、國省道兩側配建的城際快充站為補充，加快建設布局合理、科學高效的電動汽車充電基礎設施體系。 　　率先打造覆蓋全市的電動汽車分時租賃體系   　　 優先推進公共服務領域充電基礎設施建設。《意見》提出，對於公交、環衛、郵政、機場通勤等定點定線運行的公共服務領域電動汽車，根據線路運營需求，結合停車場站優先配建充電設施，沿途合理建設獨立佔地的快充站和換電站。 　　 积極開展單位內部停車場充電基礎設施建設。各級政府機關、公共機構、企事業單位和工業園區，要根據單位電動汽車配備更新計劃以及職工購買使用電動汽車需求，利用內部停車場資源，規劃建設電動汽車專用停車位和充電設施。結合我市公務用車制度改革，健全完善公務出行市場化保障體系，充分利用社會資源推進充電基礎設施建設，大力推廣“充電服務+汽車租賃”模式，促進電動汽車在公務出行保障方面的推廣使用。 　　 大力推進住宅小區充電基礎設施建設。鼓勵電動汽車生產及銷售企業、充電服務企業、物業服務企業等參与居民區充電設施建設運營管理，統一開展停車位改造和充電設施建設；對於個人在專有部位合規安裝充電設施，物業服務企業要积極配合和支持。對有固定停車位的用戶，優先在停車位配建充電設施；對沒有固定停車位的，鼓勵通過在居民區配建公共充電車位，建立充電車位分時共享機制，积極為用戶充電創造條件。 　　 全面推進城市公共充電網絡建設。優先在城市綜合體、大型商場、賓館、超市、文體場館等建築物配建的停車場以及交通樞紐、駐車換乘（P+R）等公共停車場建設公共充電設施。鼓勵在具備條件的加油站配建公共快充設施，適當新建獨立佔地的公共快充站。結合實際建設佔地少、成本低、見效快的机械式與立體式停車充電一體化設施。鼓勵有條件的單位和個人充電設施向社會公眾開放。 　　 加快分時租賃網點建設。大力推進全市公共充電網點布局，以政府公務綠色出行為突破口，在全國率先打造覆蓋全市的電動汽車分時租賃體系。重點加快中心城區內分時租賃網點布局，主要在機關、高校、醫院、文體場館、P+R樞紐、機場、火車站、快速路高架橋下已有停車場等加快布局。 　　新建住宅配建的停車位100%建充電設施 　　 《意見》提出，我市將按照國家和省的要求，制定各類建築物配建的停車場及社會公共停車場充電設施建設規劃設計標準和要求。原則上，新建住宅配建的停車位要100%建設充電設施或預留建設安裝條件，大型公共建築物配建的停車場、社會公共停車場建設充電設施或預留建設安裝條件的車位比例不低於20%，每2000輛電動汽車至少配套建設1座公共充電站。結合老城區、棚戶區等老舊小區改造以及城鄉配電網升級，統籌考慮已建住宅小區的充電基礎設施建設。 　　 《意見》同時提出，為加快電動汽車充電基礎設施建設，我市將減少充電基礎設施建設審批環節，加快辦理速度。個人在自有停車庫、停車位，各居住區、單位在既有停車位安裝充電設施的，無需辦理建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證。建設城市公共停車場時，無需為同步建設充電樁群等充電基礎設施單獨辦理建設工程規劃許可證和施工許可證。新建獨立佔地的集中式充換電站應符合城市規劃，按規定辦理建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證。

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中南19.6億奪上海盈浦街道地塊 用途為商業和住宅

東方財經網 2016-08-03 20:35:46 來源：

  8月3日，在首創摘下朱家角地王的同時，中南以19.6億元競得上海青浦區盈浦街道淀惠路北側36-01地塊，溢價率54.38%，成交樓板價30872元/平方米。

  　　上海土地市場官網显示，上述地塊東至青泰路，南至淀惠路，西至丁家港路，北至新塘港路，15家競買人分別K2、、永同昌、中洲、新城、融信、合景泰富、東原、首創、中駿、融創、金地、旭輝、中南、紅星及東渡&中城。   　　據悉，上述地塊的土地用途為商業和住宅，土地面積為36279平方米，容積率2.5，起始價格為126959萬元，算下來比上面兩塊地稍微便宜些，起始樓板價13998元/平方米。   　　在中南此次拿下青浦地塊后，觀點地產新媒體在2月25日報道稱，上海迎來春節后的首場土拍會。最終，位於青浦區的2宗地均以溢價成交，合計總成交金額達18.37億元。其中，由中南拿下的朱家角鎮盈浦路北側38-06地塊溢價率57.8%，成交樓板價約為2.21萬/平方米。   　　現場消息稱，作為純宅地的朱家角鎮盈浦路北側38-06地塊吸引了13家房企，其中包括新城、首創、葛洲壩、禹洲、融信、融創、碧桂園（專題閱讀）（相關乾貨）、旭輝、金地、中南、綠地、大發、正榮等。   　　據觀點地產新媒體查詢，該地塊東至丁家港路，南至盈浦路，西至丁家港，北至陳家江；面積約為1.94萬平方米，容積率2.0，起始價5.43億元，為居住地塊。

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北京內城別墅庫存告急 最高價超46萬/平米

東方財經網 2016-09-10 22:27:34 來源：

 等等綜合因素的影響下，近期房地產市場，特別是一線城市的地產正迎來一輪超出業內所有人預期的市場表現。一方面供地節奏受到嚴格控制，開發商在一線城市爭相搶奪地王；另一方面，熱錢也在全球資產配置中將着眼點逐步由海外商用物業迴流到國內，而一線城市的房產因其無可替代的保證增值能力，成為投資者爭相競逐的對象，這在一定程度上構成了京滬深近期樓市價量雙升，庫存急劇下降的動力。

據萊坊攜手中銀國際發布的2016年《財富報告》显示，根據調查，平均住宅房產占超高凈值人士投資財富的四分之一，逾40%的受訪者表示出未來10年內有增加豪宅投資的意願。有業內人士認為，寬鬆的信貸政策給了這些資金流入地產的動力。在槓桿驅動下，大量資金開始湧入高端房產領域。鑒於一線城市住宅庫存持續降低，新房供應縮減，二手房業主坐地起價，購房者今天相中的房子明天可能就買不到，稀缺保值性的一手豪宅成為超高凈值人群狙擊的標的。

僅以北京為例，限墅令后全市別墅庫存量被鎖定在7000套，預期“10萬元+”豪宅庫存5000套（兩者有少量重疊），在遍地豪宅的圍堵下，內城豪宅由於存量少，地處核心區等稀缺性，交易量價異軍突起。有統計显示，最近10年內，北京四環以內別墅有效在售存量僅62套。鑒於此，佔據四環內別墅供量半壁江山的龍湖西宸原著近日爆出一套湖景樓王雙拼別墅，備案總價1.25億元，按地面單價計算超過46萬元/平米。而該項目開盤一年累計銷售額已逼近65億元，也印證了市場對於一線城市，內城頂級業態產品的高度關注。

內城別墅單價或破35萬元

幾年前，北京釣魚台7號院曾拋出每平方米30萬元的銷售價，當時業內一片嘩然，認為這隻是營銷噱頭，市場成交價不可能達到這一高度。然而，今年7月份，海華僑城蘇河灣項目以高達34.49萬元/平方米單價成交一套別墅，創下中國內地樓市新房有史以來最高記錄。

值得關注的是，上海華僑城蘇河灣項目與北京龍湖西宸原著項目有異曲同工之處。

從區位上來看，上海華僑城蘇河灣項目步行至南京路只需要10分鐘-20分鐘，東距外灘1000米左右，周邊金融中心、商圈資源優質且豐富，屬於上海內環中的心臟地帶。而龍湖西宸原著項目位處西三環，緊鄰麗澤金融商務區，該區目前擁有億元以上企業189家，註冊資本超2300億元，SKP、五星級酒店群及大型商務配套齊全，是北京三個金融中心的新貴。此外，以麗澤金融商務區為核心，兩公里半徑內業已匯聚了龍湖西宸原著、懋源�岳、中國璽、崑崙域以及北京單價地王葛洲壩樊家村項目，因此該區被稱為“地王俱樂部”，土地價值紅利仍在釋放。

從產品特性來看，龍湖西宸原著有望以破35萬元/平方米成交的是一套雙拼湖景別墅，且是邊戶產品，而華僑城蘇河灣項目以34萬元/平方米單價成交的同是別墅邊戶產品，兩者都是京滬內城別墅中的墅王產品。

從價格來看，上海蘇河灣項目報價38萬元�平方米，目前最高以34萬元�平方米成交。而據《證券日報》記者了解，在龍湖西宸原著項目8月推出的20套湖景別墅中，湖景樓王雙拼別墅的單價報價46萬元，已遠超上海蘇河灣頂豪價格。而其他別墅產品單套量級也在5000萬元以上，且8月份入市一個月已售出10套，銷售額超5億元。其中一對來自金融系統的投資姐妹開盤當天未能搶到房源，第二天來售樓處直接每人認購一套。

北京內城別墅僅62套在售

今年以來，單價超過10萬元，總價超過2000萬元的豪宅成交量爆棚，其中不乏一線城市地王頻現的催動，尤其上海拍出了名義樓麵價10萬元�平方米，可售樓麵價14.3萬元�平方米的地塊之後，一城市縮減土地供應。任志強稱，地方政府限制房價，連續出現地王，減少土地供應，北京已經4個月沒有土地供應了，這導致住宅庫存快速下降。

事實上，從供給端來看，自2003年別墅用地禁批之後，相比公寓豪宅、大平層而言，內城別墅成為北京高端市場上“稀缺產品之中的稀缺產品”，供應量少，需求旺盛，因此成為全球資產配置的保值之選。

根據天朗數據显示，綜合近10年北京四環以內別墅存量來看，僅有188套，除去霄雲路爛尾項目126套房源，真正入市的內城別墅產品僅62套。且從2011年至今，除去2015年西宸原著項目供應的47套別墅外，僅入市過2套別墅。從2015年下半年至今更是零供應。

值得一提的是，在西三環麗澤金融商務區板塊，還有一塊住宅用地將出讓，市場預計，該地樓麵價或將超過10萬元�平方米，而即便地價如此，受到政策限制，該地塊也已無法做出別墅產品。

在此背景之下，內城別墅產品真正面臨“賣一套少一套”的局面，而坐擁西三環內城豪宅板塊的西宸原著項目，在資產布局方面無疑具有更強的增值和變現能力。（記者 王麗新）

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揭秘輕資產緣何盛行：房地產行業的阿基米德定律

東方財經網 2016-10-30 19:13:10 來源：21世紀經濟報

 當土地資產和房地產物業升值趨穩的時候，資產升值對房地產企業經營業績的貢獻在減弱，如果土地或者房屋升值低於資金成本，持有資產反而會造成負的價值貢獻。在這種情況下，一部分房地產企業通過調整戰略，從重資產模式轉向輕資產模式。

“給我一個支點，我可以撬起地球。”這是古希臘物理學家阿基米德家喻戶曉的一句名言。在資產價格高漲的背景下，從傳統的重資產模式逐漸轉向輕資產模式，房地產行業頗似在踐行阿基米德定律。 21世紀經濟報道記者發現，包括萬達、大悅城、紅星商業等在內的房企紛紛向輕資產模式轉型。而在城市更新領域，輕資產模式也頗為盛行。 住建部政策研究中心聯合高和資本最新發布的報告显示，城市有機更新符合城市發展規律和房地產發展趨勢，輕資產模式在房地產業發展中也得到越來越廣泛的運用。兩者相結合，運用輕資產模式開展城市有機更新大有前景。 住建部政策研究中心主任秦虹認為，當土地資產和房地產物業升值趨穩的時候，資產升值對房地產企業經營業績的貢獻在減弱，如果土地或者房屋升值低於資金成本，這個時候持有資產反而會造成負的價值貢獻。在這種情況下，一部分房地產企業通過調整戰略，從重資產模式轉向輕資產模式。 　　輕資產緣何受捧？ 輕資產模式是相對重資產模式而言，房地產行業去槓桿化是其受捧的主要原因。 上述報告指出，無論是房地產企業還是城市更新運營企業，其輕重模式之間的轉換，主要取決於資產升值所處的不同階段。在資產升值階段，重資產模式為優。當土地資產和房地產物業升值速度高於資金成本時，房地產企業必然會尋求儲備更多土地和持有更多物業。土地儲備成為衡量房地產企業價值和實力的主要標準，有時候甚至是最重要的標準。在這種情況下，持有資產本身就可以獲得豐厚回報。 對於為什麼要去做輕資產，中糧集團副總裁、大悅城地產董事長兼總經理周政給21世紀經濟報道記者的解釋是，在資產配置方面，最理想的狀態當然是資產快速增值。但國內的二線城市甚至是三線城市，購物中心體量、供應量都處於過大情況，但整體經營情況不是非常好。 周政認為，有時候不需要背負過重的資產，可以發揮基金、社會的力量，用一個小的槓桿去撬動更多的資產運營，而這可以讓大悅城的品牌輸出速度加快。周政稱，所謂的資產管理模式，實際上是希望做輕、速度做快、成本做低和回報做高。 上述報告指出，輕資產模式有利於解決品牌企業擴張的資金問題。城市更新資金需求量大，特別是在資產價格上漲和高位運行情況下，如果完全依靠自身資金收購持有舊資產後再開展更新，在經濟上往往是不可行的，即使可行但回報率必然降低。而輕資產運營通過將資產持有等部分環節轉移出去，減少了資金佔用。在相同自有資金下，品牌企業通過品牌輸出迅速擴大經營規模，並獲取品牌溢價。在輕資產模式下，經營能力越強、效率越高的品牌企業優勢越明顯。 從現實角度看，嘉豐達董事李宏認為，開發商轉型輕資產的動力是，高槓桿不復存在。“以前地產商的運作普遍是高槓桿模式，那時候地價也便宜，而且很早就可以預售，開發商可以拿很少的錢去撬動整個項目。但這幾年調控下來，開發商獲取資金的便捷程度、槓桿使用情況沒有以前那麼容易。另外，從房企的財務報表上也可以看出，房企每年的利潤和銷售額增長普遍遇到了天花板，甚至一些持有資金的資本方也在加入房地產市場戰團中，市場競爭也愈發激烈。” 　　阿基米德定律 從某種程度上看，房地產的輕資產模式像在遵循阿基米德定律。 阿基米德定律即槓桿原理，支點選得好，兩臂之比足夠大，再重的物體，即使是地球也可以移動。 研究發現，輕資產模式除了可以加速品牌擴張以外，還有利於加速城市更新。 上述報告指出，在城市更新中， 如何通過既有物業用途調整創新、建築設計改造創新和經營模式轉變創新等實現物業租金和價值提升等，都需要更加專業、更加具有創新能力的企業參与。 在輕資產模式下，更新運營企業通過整合內外資源，將不具備競爭力的環節外包，將資金和精力集中於具有優勢的核心業務，如品牌提升、資金融通、建築改造、商業運營等，從而能更好滿足城市有機更新的創新要求。 另外，由於城市有機更新中涉及資產方、資金方、經營管理方等不同主體。通過輕資產模式，將不同主體的優勢結合起來，更好地體現出社會化分工和產業鏈優勢。 包括大悅城、紅星商業等公司在內，因為發現了這樣的市場機遇，最終決策轉型為輕資產模式。他們的邏輯是，商業地產整個供應量過大，但普遍經營不善，他們可以通過自身的專業運營經驗去撬動更多資產運營。 秦虹認為，輕資產的核心理念是用最少的資金去撬動最大的資源，然後賺取更多利潤。 秦虹將城市更新中出現的輕資產模式歸納為四種類型：長期租賃型、資金持有型、聯合開發型和品牌輸出型。 所謂長期租賃型是指把舊的資產進行改造裝修，提高增值服務，主要根據差價和增值服務收費來實現盈利。 資金持有型是資產由基金持有。通過改造裝修進行租賃管理，盈利模式是資產增值和基金管理費。 聯合開發指的是資產方與資金方合作成為資金公司。通過資源整合，運營機構發揮經營管理增值的能力。盈利模式主要是股權經營、資產運營和運營管理費。 品牌輸出型的運作方式則多種多樣，其管理模式是通過品牌化的輸出實現增值，盈利模式是收取品牌管理費。 輕資產模式在房地產運營中優點顯而易見。但從開發商轉型層面看則優劣並存。李宏認為，開發商轉型輕資產最大困境是如何扭轉慣性思維模式。   在她看來，開發商的思維模式是喜歡把收益固定下來，希望用便宜的錢去賺利潤。這實際是把資本當作槓桿在用。但如果開發商轉型作為資產管理商，就需要變成與基金管理人一樣的思維模式，公平對待每一個投資人。不過，李宏認為，開發商轉型輕資產的優勢是擁有豐富的開發運營經驗。

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　　集成電路製造要實現如此長周期產業的快速發展，其根本在於政策扶持、產業推動和企業創新

　　隨着我國大數據、物聯網、5G技術的開發與運用，集成電路特別是高端电子芯片的需求量日益增大。

　　資深產業經濟觀察人士梁振鵬在接受《證券日報》記者採訪時表示，集成電路產業與傳統行業相比有着極大的特殊性。國家對於集成電路產業的支持力度很大，但是企業的發展不能只靠政府層面，企業的自主研發能力也是決定高端集成電路產業能否快速發展的關鍵。

　　集成電路製造是一個技術密集、資本密集、人才密集的高新技術產業，三大要素缺一不可，而要實現如此長周期產業的快速發展，其根本在於政策扶持、產業推動和企業創新。

　　政策扶持方面，我國先後出台了一系列的文件，推動集成電路產業的發展。尤其是2014年工信部發布的《國家集成電路產業發展推進綱要》提出，計劃到2030年，集成電路產業鏈主要環節可以達到國際先進水平。

　　梁振鵬對《證券日報》記者表示，國家對於集成電路產業的支持力度很強，包括設立產業投資基金、稅收優惠等一系列扶持政策。但是，目前中國的集成電路產業發展正處在初級階段，由於基礎較為薄弱，對於高端芯片層面，包括研發、設計、生產、製造、測試、封裝等各個環節相對於國際上很多起步較早的企業而言比較落後。

　　“但是如果企業能夠做好長時間的發展準備(8-10年)，同時配合政策和資金支持，我國集成電路產業還是值得期待的。”梁振鵬說。

　　產業推動方面，我國集成電路產業技術追趕的同時，產能也在極速擴張。而對於產業推動力，科創板無疑是為高新技術產業量身定製的平台。截至目前，共有29家电子設備製造企業提出了科創板申請。

　　招商證券首席策略及組合分析師羅果在接受《證券日報》記者採訪時表示，电子設備製造在目前科創板141家受理企業中佔比較大，而且在A股有比較多的對標企業，受到市場和資金的關注度會比較高。

　　电子元器件企業的特點就是資金密集、生產周期長、研發成本高，那麼這類企業登陸科創板后，股價會不會出現劇烈波動，成為市場關注的問題之一。對此，羅果認為，电子元器件生產是一個長周期的行業，這類企業可能預期盈利較少或短期內沒有盈利，但企業的核心還是長期競爭力，未來科創板會打造細分到行業新的估值體系，對股價進行合理預測。

　　“很多對科創板公司的前期了解都是通過A股對標公司獲得的，而且有些科創板企業相比A股對標公司競爭優勢更加明顯，這一關鍵因素也會吸引更多的資金進行長期投資，為行業發展提供動力。”羅果說。

　　企業創新方面，國內集成電路廠商的專利技術申請數量正不斷提高，從國家知識產權局提供的數據可以看出，中國集成電路產業專利申請占世界總量的15%，僅次於美國和日本，有些專利技術甚至遠超於國際水平。

　　梁振鵬認為，國家設置集成電路產業發展基金及一系列優惠政策對於產業發展起到了很好的推動作用，但是集成電路製造產業不是單純的依賴政府投入就能成功的，目前總體而言，我國集成電路產業對於部分圖像處理芯片、音頻處理芯片、解碼芯片等比較大型的芯片製造可以勝任，雖然涉及PC和智能手機一類比較核心的微型芯片的製造還比較欠缺，但是在微型芯片設計領域，已經出現了很多自主知識產權成果，說明我國集成電路企業的創新也在不斷地推進和擴展。

（文章來源：證券日報）

(責任編輯：DF380)

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廣東：前三季度商品房銷量超1億平方米

東方財經網 2016-10-30 19:15:34 來源：新華社

 　新華社廣州１０月３０日專電（記者周強）廣東省房協公布的《２０１６年前三季度廣東房地產市場分析報告》显示，前三季度廣東房地產市場成交活躍，商品房銷售面積達１０３１７．９８萬平方米，同比增長３２．０％。

　　與往年相比，今年商品房銷售量明顯高於歷年同期水平，前三季度已超過了２０１５年以前年份的全年水平，年度銷售量將再創歷史新高。

　　前三季度廣東房地產市場銷售金額達１１５２２．８６億元，同比增長達５０．５％。銷售均價達１１１６８元／平方米，同比增長１４．１％，其中，商品住宅銷售均價１１００１元／平方米，同比增長１６．２％。

　　從全省庫存情況來看，截至９月期末，商品房累計待售面積５６４２．１３萬平方米，同比下降３．５％。

　　廣東省房協相關負責人表示，房價漲幅較大的深圳、珠海、東莞、惠州、中山、廣州、佛山等市的待售面積降幅也大，表明去庫存進度較快，面臨房價進一步上漲的壓力，這也成為這些城市在國慶期間出台政策調控市場的主要原因。清遠、汕頭、韶關、湛江、雲浮等城市的待售面積同比仍有所增長，政策上仍需加大促進去庫存力度。

　　前三季度，廣東房地產企業到位資金１２６４７．１４億元，同比增長２７．５％。在其他資金中，定金及預收款３９８１．９４億元，增長３１．４％；個人按揭貸款２６３１．０３億元，增長７０．０％，遠高於歷年同期水平。

　　投資方面，前三季度廣東房地產完成投資７２２２．５５億元，同比增長１８．０％。開發建設方面，截至三季度末，廣東商品房施工面積６００５７．２０萬平方米，同比增長１０．５％，總體保持平穩運行態勢。

　　廣東省房協相關負責人表示，從本輪調控政策對市場影響來看，短期內，部分城市的去庫存壓力將有所增加，但由於貨幣政策和投資渠道等外部環境未發生根本性改變，且首次購房及合理的改善需求仍受鼓勵，預計第四季度銷售市場不會大幅萎縮。

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