揭秘輕資產緣何盛行:房地產行業的阿基米德定律

揭秘輕資產緣何盛行:房地產行業的阿基米德定律

東方財經網 2016-10-30 19:13:10 來源:21世紀經濟報

 當土地資產和房地產物業升值趨穩的時候,資產升值對房地產企業經營業績的貢獻在減弱,如果土地或者房屋升值低於資金成本,持有資產反而會造成負的價值貢獻。在這種情況下,一部分房地產企業通過調整戰略,從重資產模式轉向輕資產模式。

“給我一個支點,我可以撬起地球。”這是古希臘物理學家阿基米德家喻戶曉的一句名言。在資產價格高漲的背景下,從傳統的重資產模式逐漸轉向輕資產模式,房地產行業頗似在踐行阿基米德定律。 21世紀經濟報道記者發現,包括萬達、大悅城、紅星商業等在內的房企紛紛向輕資產模式轉型。而在城市更新領域,輕資產模式也頗為盛行。 住建部政策研究中心聯合高和資本最新發布的報告显示,城市有機更新符合城市發展規律和房地產發展趨勢,輕資產模式在房地產業發展中也得到越來越廣泛的運用。兩者相結合,運用輕資產模式開展城市有機更新大有前景。 住建部政策研究中心主任秦虹認為,當土地資產和房地產物業升值趨穩的時候,資產升值對房地產企業經營業績的貢獻在減弱,如果土地或者房屋升值低於資金成本,這個時候持有資產反而會造成負的價值貢獻。在這種情況下,一部分房地產企業通過調整戰略,從重資產模式轉向輕資產模式。   輕資產緣何受捧? 輕資產模式是相對重資產模式而言,房地產行業去槓桿化是其受捧的主要原因。 上述報告指出,無論是房地產企業還是城市更新運營企業,其輕重模式之間的轉換,主要取決於資產升值所處的不同階段。在資產升值階段,重資產模式為優。當土地資產和房地產物業升值速度高於資金成本時,房地產企業必然會尋求儲備更多土地和持有更多物業。土地儲備成為衡量房地產企業價值和實力的主要標準,有時候甚至是最重要的標準。在這種情況下,持有資產本身就可以獲得豐厚回報。 對於為什麼要去做輕資產,中糧集團副總裁、大悅城地產董事長兼總經理周政給21世紀經濟報道記者的解釋是,在資產配置方面,最理想的狀態當然是資產快速增值。但國內的二線城市甚至是三線城市,購物中心體量、供應量都處於過大情況,但整體經營情況不是非常好。 周政認為,有時候不需要背負過重的資產,可以發揮基金、社會的力量,用一個小的槓桿去撬動更多的資產運營,而這可以讓大悅城的品牌輸出速度加快。周政稱,所謂的資產管理模式,實際上是希望做輕、速度做快、成本做低和回報做高。 上述報告指出,輕資產模式有利於解決品牌企業擴張的資金問題。城市更新資金需求量大,特別是在資產價格上漲和高位運行情況下,如果完全依靠自身資金收購持有舊資產後再開展更新,在經濟上往往是不可行的,即使可行但回報率必然降低。而輕資產運營通過將資產持有等部分環節轉移出去,減少了資金佔用。在相同自有資金下,品牌企業通過品牌輸出迅速擴大經營規模,並獲取品牌溢價。在輕資產模式下,經營能力越強、效率越高的品牌企業優勢越明顯。 從現實角度看,嘉豐達董事李宏認為,開發商轉型輕資產的動力是,高槓桿不復存在。“以前地產商的運作普遍是高槓桿模式,那時候地價也便宜,而且很早就可以預售,開發商可以拿很少的錢去撬動整個項目。但這幾年調控下來,開發商獲取資金的便捷程度、槓桿使用情況沒有以前那麼容易。另外,從房企的財務報表上也可以看出,房企每年的利潤和銷售額增長普遍遇到了天花板,甚至一些持有資金的資本方也在加入房地產市場戰團中,市場競爭也愈發激烈。”   阿基米德定律 從某種程度上看,房地產的輕資產模式像在遵循阿基米德定律。 阿基米德定律即槓桿原理,支點選得好,兩臂之比足夠大,再重的物體,即使是地球也可以移動。 研究發現,輕資產模式除了可以加速品牌擴張以外,還有利於加速城市更新。 上述報告指出,在城市更新中, 如何通過既有物業用途調整創新、建築設計改造創新和經營模式轉變創新等實現物業租金和價值提升等,都需要更加專業、更加具有創新能力的企業參与。 在輕資產模式下,更新運營企業通過整合內外資源,將不具備競爭力的環節外包,將資金和精力集中於具有優勢的核心業務,如品牌提升、資金融通、建築改造、商業運營等,從而能更好滿足城市有機更新的創新要求。 另外,由於城市有機更新中涉及資產方、資金方、經營管理方等不同主體。通過輕資產模式,將不同主體的優勢結合起來,更好地體現出社會化分工和產業鏈優勢。 包括大悅城、紅星商業等公司在內,因為發現了這樣的市場機遇,最終決策轉型為輕資產模式。他們的邏輯是,商業地產整個供應量過大,但普遍經營不善,他們可以通過自身的專業運營經驗去撬動更多資產運營。 秦虹認為,輕資產的核心理念是用最少的資金去撬動最大的資源,然後賺取更多利潤。 秦虹將城市更新中出現的輕資產模式歸納為四種類型:長期租賃型、資金持有型、聯合開發型和品牌輸出型。 所謂長期租賃型是指把舊的資產進行改造裝修,提高增值服務,主要根據差價和增值服務收費來實現盈利。 資金持有型是資產由基金持有。通過改造裝修進行租賃管理,盈利模式是資產增值和基金管理費。 聯合開發指的是資產方與資金方合作成為資金公司。通過資源整合,運營機構發揮經營管理增值的能力。盈利模式主要是股權經營、資產運營和運營管理費。 品牌輸出型的運作方式則多種多樣,其管理模式是通過品牌化的輸出實現增值,盈利模式是收取品牌管理費。 輕資產模式在房地產運營中優點顯而易見。但從開發商轉型層面看則優劣並存。李宏認為,開發商轉型輕資產最大困境是如何扭轉慣性思維模式。   在她看來,開發商的思維模式是喜歡把收益固定下來,希望用便宜的錢去賺利潤。這實際是把資本當作槓桿在用。但如果開發商轉型作為資產管理商,就需要變成與基金管理人一樣的思維模式,公平對待每一個投資人。不過,李宏認為,開發商轉型輕資產的優勢是擁有豐富的開發運營經驗。

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