法官解讀共有產權住房法律問題

東方財經網 2017-08-16 21:34:54 來源：

《北京市共有產權住房管理暫行辦法》近日向社會徵求意見，該辦法正式通過後，將幫助更多的人實現“住有所居”。但是，購買共有產權住房后能否租賃、抵押？此類房屋的車位、物業費如何分配和繳納？對於這些問題，西城法院法官進行了分析。

共有產權住房應為按份共有

解讀共有產權住房一切問題的根源，在於此類房屋的性質，是按份共有還什同共有。對此，該辦法指出，共有產權住房，是指提供政策支持，由建設單位開發建設，銷售價格低於同地段、同品質商品住房價格水平，並限定使用和處分權利，實行與購房人按份共有產權的政策性商品住房。

雖然該辦法禁止擅自出售、出租、出借共有產權住房，但合法出售等行為，如何操作？物權法規定：處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

因此，法官預判，將來共有產權家庭用房產進行貸款、抵押、出租、出讓或進行重大修繕時，可能會因產權權限不足三分之二與代持機構間發生糾紛。法官建議，部門在制定相關配套規定或正式簽約時，應對產權家庭的前述權限予以明確。

產權份額可能引發物業糾紛

該辦法規定，購房人產權份額，參照項目銷售均價占同地段、同品質普通商品住房價格的比例確定。具體的比例確定方式需待辦法正式通過後，依據相關規定確定。

而物權法則明確規定：決定籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金、改建、重建建築物及其附屬設施，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意。決定製定和修改業主大會議事規則、制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約、選舉業主委員會或者更換業主委員會成員、選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人、有關共有和共同管理權利的其他重大事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。

法官分析，在購房人產權份額確定后，行使建築物區分所有權時可能就車位、公用修繕、物業服務、業主委員會等問題與其他業主或代持機構發生糾紛。因此，在出台相關規定或正式簽約時，應注意明確這些物業服務等內容。

應明確約定購房人貸款權限

如果買房后，無力支付房款怎麼辦？如果購房人把產權賣給第三人，第三人和代持機構發生糾紛如何處理？這也是很多人關心的問題。

根據辦法規定：共有產權住房可經購房人和代持機構協商一致向符合條件家庭轉讓，按產權比例獲相應的轉讓款；共有產權住房購房人取得產權證未滿5年不允許轉讓。因特殊原因確需轉讓的，可向建委(房管局)提申請，由代持機構回購；代持機構擁有優先購買權。

法官分析，在辦法徵求意見稿中，購房人可按政策性住房有關貸款規定申請住房公積金、商業銀行等購房貸款，也可將其所有部分用於抵押。但這就會涉及購房人在無力還清貸款、抵押權實現或其他債務糾紛導致對房屋進行拍賣等處理時，代持機構在維護國家社會利益的同時，與第三人法律關係的問題。

對此，法官建議，相關部門在制定相關規定或簽訂正式合同時，對購房人的貸款權限、能否二次抵押、拍賣是否設定基準價等應做出明確約定，並與相關部門出台聯合規定，預防有關合同效力與撤銷權的糾紛。

　　(出處：北京日報 2017年08月16日)

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租賃政策利好顯現 需企業積极參与推動

東方財經網 2017-09-15 22:35:37 來源：

新華網北京9月14日電（袁雅錦）近半年來，一系列政策利好有效地打開了租賃市場的廣闊前景，引發行業對“租房時代到來”的猜想，大家對政策如何落地、存量盤活率如何提升、租房市場結構如何優化的討論熱度空前。

從年初的“租售同權”到北京推出“共有產權房”再到“集體建設用地建設租賃房”，密集的政策暖風在業內人士看來，表明租賃市場的春天已至。

然而，“增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，構建購租並舉的住房體系，建立健全房地產平穩健康發展長效機制”等政策意志，從頂層定調到落地實施，仍需要一個過程。

據中國社科院發布的2016年《社會發展藍皮書》显示，當前我國城鎮居民家庭住房自有率高達91.2%，僅有不到10%的家庭通過租賃市場解決居住需求，特別是一線城市以外的地區，租房比例小之又小。

與此同時，個人出租佔比仍較高，而專業的租賃機構相對缺位。據清華大學房地產研究所所長劉洪玉介紹，我國住房租賃市場中，約90%的房源為個人出租，而在一些國家市場，專業租賃企業提供的房源佔比在30%左右。

意識到這一市場缺口的開發商已有所反應，目前而言，萬科、龍湖、碧桂園、遠洋、金地、招商、旭輝、朗詩等幾乎所有主流房企都不同程度地布租公寓。萬科董事會主席、首席執行官郁亮認為，很多房地產企業都看到了租賃市場的發展空間，但觀望和疑慮主要在於回報率很低，萬科只要能達到1-2%回報率就滿意了。

更多押寶“購租並舉”的房企，則認為存量市場是未來的主流市場，提前搶灘或意味着對下一個市場成長周期的佔位。在業內看來，相比於中介機構，熟練運營“開發-賣房-物業”全產業鏈的開發商擁有更全面的運營與管理能力，他們帶來的整租形式或對以往的散租市場帶來優化效應。

在鏈家研究院院長楊現領看來，租賃是一種剛性的居住需求，這種需求不僅僅體現為居住的空間，更體現為一系列的公共基礎服務和市場化的商業服務。因此，租賃需求是一攬子需求的集合，這個集合被滿足的程度決定了租金水平，也決定了未來租賃房源的使用價值。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉則認為，大力發展租房市場，對滿足基本民生需求，為城市留住人才以及平抑房價、穩定樓市都有着非常积極的作用。但目前我們的租賃市場還存在許多痛點，百姓租房的觀念尚未形成，高房價背景下的租金收益也非常低，這些都制約着租賃市場的發展。

在媒體針對不同年齡層租房群體的調查中，幾乎70%以上的90後人群明確表示可接受長期租房，但其父母輩則擔憂租房儘管選擇靈活卻可能導致背負太多的生活負擔。對此，專家表示，若租賃的相關政策配套及待遇相繼落實，教育、醫療等社會公共資源充足且平衡，則可進一步推動城市留住人才，讓人們樂意接受租房模式。

“發展住房租賃市場不可能一蹴而就，後續還需要更多制度設計，也需要更多品牌化、規模化的專業租賃經營企業的參与和推動。”胡景暉表示。

　　(作者：袁雅錦)　　(出處：新華網 2017年09月14日)

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長租公寓有情懷但價格偏高 你還會選擇它嗎？

東方財經網 2017-09-15 22:35:46 來源：

在不到兩個月的時間里，住房市場天翻地覆。7月17日，廣州市正式發布《廣州市人民辦公廳關於印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》，提出“租購同權”的概念。7月18日，住建部等9部門聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求人口凈流入的大中城市要支持相關國有企業轉型為住房租賃企業，鼓勵民營的機構化、規模化住房租賃企業發展，廣州首當其沖。8月28日，國土部與住建部聯合印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，明確可利用集體建設用地建設租賃住房，村鎮集體經濟組織可自行開發運營，可通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房，廣州又被列入首批13個試點城市之一。有業內人士認為，住房租賃市場將迎來爆髮式增長。

 

　　租金至少高20% 長租公寓令不少年輕人卻步

幾天前，龍湖“冠寓”在北京正式推出。龍湖集團副總裁兼冠寓公司CEO韓石透露，至今年底，龍湖計劃將開業長租公寓逾15000間，除一線城市外，還涵蓋南京、蘇州、杭州、武漢、廈門、西安、合肥、長沙、成都、重慶、天津、濟南共16個熱點城市。相對周邊租賃市場，龍湖長租公寓一般有15%的溢價，但“三年內不考慮盈利問題”。

在龍湖之前，廣州已有多家長租公寓，YOU+國際青年社區、萬科泊寓、魔方、樂窩、窩趣WOWQU輕社區、紅璞、蘑菇、蝌蚪等10多個品牌，布局以天河、越秀、荔灣、海珠、白雲這五个中心城區為主，番禺、黃埔的長租公寓屬於新生力量。如YOU+國際青年社區在廣州有8個店，包括海珠區鳳凰社區、寶崗社區、紙廠社區、廣海社區，天河有東圃時代TIT社區，越秀則有人民南和五羊新城兩個社區，白雲則有機場路百信社區，基本集中在老城區。萬科泊寓也不少，有14家店，番禺最遠到市橋，黃埔區科學城也有一家，白雲區的店在金沙洲，荔灣店則到了西�。目前正在籌備的廣州項目還有9個。魔方公寓更多，在廣州超過20家店，最遠的也是在黃埔開發區和科學城。

記者實地查看了幾家有代表性的長租公寓，發現其租金相比周邊至少溢價20%以上，令不少年輕人“卻步”。

萬科泊寓棠下店是萬科確定長租公寓統一使用“泊寓”品牌后，在廣州落地的首個項目，也是萬科向城市配套服務商轉型的標誌性產品。從現場看，棠下店應該有三棟樓，前身都是廠房，其中2號樓已營業，4號樓還在裝修，6號樓估計完工不久。最小的12平方米C-loft戶型，月租998元，價格最高的A-loft單間，面積64平方米，月租2900元。如果是棠下村的村屋，12平方米單間，月租600元就足夠了。就算是64平方米的兩房一廳，月租也就1500元。離泊寓棠下店最近的棠德花園，64平方米兩房（可合租），月租也就2800元。如果同在BRT沿線選擇，旁邊的天朗明居，環境肯定好過泊寓棠下店，65平方米的兩房月租也就3600元。

五羊新城也是各家長租公寓布局的重點地區，一路之隔就是珠江新城，地鐵也方便，相對房租也比較高。泊寓五羊新城店較多合租房型，如兩個房間共用一個衛生間的每個房間月租最低是2400元，主卧帶獨立衛浴的月租最低是3200元，而小單間最低3400元/月。YOU+國際青年社區的也不便宜，最小的房間月租也是2400元，最高月租達到4000元。而該區域住宅小區的兩房單位，月租金也就3500元，如果選擇合租，每人每月才1800元。

客村也是房屋租賃熱點區域，魔方公寓在客村也有個店，一居室的五種戶型中，四種月租金超過4000元。而比它更靠近客村地鐵站的鴻運花園和金影花園，兩房也才4500元/月。與它離地鐵站差不多距離的愉景南苑，南向三房月租也就6000元，如果合租，其實並不貴。

當然不止月租，畢竟是商業物業，管理費、水電費也不便宜，公攤費用高，住過長租公寓的人告訴記者，平均算下來，月租要比同區域周邊小區的物業貴30%以上。“一般而言，長租公寓的定價會選擇確定區間的房屋價格的中間值。”窩趣創始人劉輝表示，長租公寓普遍是在周邊住宅租賃價格基礎上做溢價，通常比周邊一房租金貴20%左右，比兩房租金便宜20%左右。搜 狐做過一個統計，證實了這一說法，不過，在一些熱點區域如天河，長租公寓的價格高過周邊其他租賃房源的30%~40%。

熱點樓市

40%常住人口長期租房

據不完全統計，目前，中國7億多城鎮居民中有20%長期租房，熱點城市40%的常住人口長期租房，2.45億外來人口中80%租房居住。在高房價下，購房年齡推遲，新市民“先租后買”已成常態化。另外，出於小孩教育、父母養老、通勤便利等考慮，很多有房業主也選擇租房。大城市租房比例甚至超過50%。

“廣漂”劉斌在廣州工作了六年，他住過城中村、長租公寓，也與人合租過洋房，老的單體樓、新的住宅小區都住過，荔灣、越秀、海珠、天河這四個區都住過。劉斌說，談起租房經歷，各種心酸，各種悔不當初，找房難、價格不透明、高中介費、房東隨意漲價、電器老化、水管漏水要租客維修、沒有服務、搬離時房東找各種理由不退押金，甚至還遭遇“黑中介”騙租金、“二房東”轉租走人等事件。

創業公社總經理劉循序說:“青年公寓正在影響年輕人的生活和工作方式。”統一管理、裝修時尚簡約、不用擔心隨意漲租、也不擔心受騙上當……在北京、上海、廣州、深圳等多個城市，長租公寓正席捲而來，成為年輕人居住的新選擇。有獨立客卧和衛浴，廚房、洗衣房、健身房則什用，有的還有閱覽室、活動室、影音空間。“貴鼠點，但安全有保障而且省心”。

長租公寓

勝在服務好有情懷

因為價格因素，長租公寓基本瞄準中端收入人群，其租客主要為23~35歲中收入水平比較高的群體。“除了優質服務，對租客而言，創業氛圍、社交氛圍這些精神層面的追求，才是租客願意留下的根本原因。”剛剛搬離長租公寓的王先生告訴記者。

他是去年9月下旬入住泊寓棠下店的。“當時吸引我的主要是裝修。”王先生說，當時簽半年9.6折、簽一年9.2折，水費4.5元/噸，電費1.28元/度，他訂了一間Loft標準高配房，月租1800元，每月管理費200元。他說住進來后的體驗還是不錯的，公寓有大堂和健身房，20平方米的健身房有6台器材。但還有一些要吐槽的地方，比如當初想換個房間，但被告知換房要交租金的9%作為換房費，如果是換到廣州其他店，好像要交15%，所以果斷放棄。冰箱太小，衛生間排氣扇不給力，滾筒洗衣機聲音太大，10M的網絡不穩定，視頻聊天自帶馬賽克，有時甚至QQ和微信都發不出去。洗手台離馬桶太近，使用不方便也不舒適。下水管不通暢，洗澡時經常會堵塞，房間的上下樓梯是鐵片包木板，赤腳踩上去有點疼，而且管理真不太好，經常這裏刷油漆那裡維修，偶爾停水也不通知一聲。最不能忍受的，是房間隔音太差，電腦功放只打開50%的音量，隔壁就能聽到，所以常能聽見激情的聲音……很早就叫醒你該起床上班了。

不只是泊寓遭租客吐槽，幾乎所有的長租公寓也都有各種吐槽的聲音，但再怎麼吐槽，也比以前租住城中村或者小區住宅省心、安心得多。長租公寓，就是要為租客提供有創意的生活空間，提升他們的生活品質，所以，情懷才是長租公寓攬客的手段。一年四季不間斷不重樣的社區生活、創業分享、音樂節、各種趴、節日聚會等活動，才是長租公寓生活的主題。

　　(出處：廣州日報)

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金地力壓萬科 63.77億+自持7%奪得杭州蕭山28萬方宅地

東方財經網 2017-09-15 22:35:53 來源：

9月14日，繼昨日杭州（樓盤）主城區八宗地收金138億后，今天蕭山區三宗涉宅用地正式拍賣。起價37.5億、體量高達28萬平方米的蕭政儲出[2017]20號地塊壓軸登場。

作為湘湖新城備受關注的大體量宅地，地塊吸引了包括碧桂園、萬科、濱江、金地在內的品牌房企圍獵，僅3輪過後，濱江就以63.77億的報價沖至封頂價格，樓麵價22950元/平方米。

競自持環節中，僅剩萬科和金地互相追逐，最終，經過5輪競自持，金地力壓萬科，以63.77億+自持7%競得蕭政儲出[2017]20號地塊。

據觀點地產新媒體查詢，該地塊位於濱江旭輝・東方悅府北面，為純住宅用地，出讓面積10.69萬平方米，容積率2.6，可建體量達27.79萬平方米，起始樓麵價13500元/平方米。

地塊南面在售項目的7月成交均價24076元/平方米，東面在售住宅房源不多，7月成交均價為26437元/平方米。

至此，今日杭州蕭山土拍結束，三宗地共收金100.9億元。

 

　　(出處：觀點地產網 2017年09月15日)

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調控不放鬆 樓價難抬頭

東方財經網 2017-09-15 22:35:59 來源：

“金9銀10”又拉開了帷幕。每年“十一”前後都是政策密集出台期，去年“十一”佛山重啟限購，拉開了近一年的嚴格調控。今年“十一”前夕，市場再次風聲四起。觀點基本上分兩派，一派認為政策會適度放鬆，加之土地市場火熱，後市可期；一派則認為，繼續嚴格調控，“十一”前後或還有進一步收緊政策的可能性。

筆者贊成后一種觀點。理由有三：首先，各地嘗試租賃住房的長效機制，佛山也被納入了全國13個試點城市，足以說明的決心。租賃住房的增量供應，可滿足市場多元化的需求，並在很大程度上解決外來人口的居住問題。而地方政策也會將更多的精力放在租賃房源的供給上。

其次，一線城市還在為樓市調控政策打“補丁”。最近，北京、深圳都在嚴查消費貸的問題，北京嚴查20萬元以上消費貸違規購房，深圳的消費貸縮短期限至5年。可以看出，在調控上還是盯得很緊。具體到佛山，也是如此。最近在佛山網絡發言人平台上，南海住建部門曾回應網友稱，暫不辦理新建住房定價在2萬元/平方米以上的網簽業務；順德住建管理部門也曾回應順德排隊網簽問題，稱銷售單價高於9671元/平方米的商品住宅均需輪候網簽。這樣的表態充分說明，佛山在樓市調控方面的決定，嚴格的限價、限簽，將進一步抑製成交量。事實上，佛山7、8月份出現的成交量，正是政策威力的顯現。

最後，信貸政策越來越緊，沒有絲毫放鬆趨勢。根據融360的統計，目前佛山只有滙豐銀行、儲蓄銀行以及民生銀行可以提供首套住房貸款基準利率，其他銀行首套住房貸款利率全部上浮到1.1倍。從年初的首套住房8.5折到如今的1.1倍利率，不管是剛需還是炒房客，其背負的貸款壓力可想而知。

因此，筆者認為，今年的“十一”對於開發商來說不會太好過；購房者則有充裕的時間慢慢挑選自己的心水盤。

　　(出處：廣州日報 2017年09月15日)

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廣州：“十一”都是老樓盤？ “重磅”項目在後頭

東方財經網 2017-09-15 22:36:03 來源：

“金九銀十”來臨，但廣大市民卻好像並沒有像往年一樣感受到來自開發商的如火熱情，不僅廣鋼新城除了幾個老盤僅余幾套尾貨外，另外幾個全新盤動作緩慢。廣紙板塊也只有一個全新盤，原有的幾個樓盤雅居樂・海珠小雅、越秀星匯海珠灣、綠地越秀・海�等樓盤持續在售，金融街・融御則開放了實體板房。天河的牛奶廠板塊是這兩年房產新聞頭條常客，國慶期間依然是幾大實力地主之間的PK。但是，看膩了舊面孔，想去新領域新項目看看的市民們不要失望，往往都是“好戲在後頭”。事實上，今年好幾個“重磅”項目目前還沒揭開蓋頭，但如果有條件，到了今年最後一輪機會，再神秘的角色也按捺不住露個臉。記者留意到，今年留給開發商SHOW才藝的時間只剩“3個月”，年度銷售目標還在頭上懸着，已經到了不衝刺不行的地步了。有的通過在地鐵上蓋商場開放展區先探個頭，有的在現場銷售中心內搭建樣板房，最理想的狀態自然是能夠在項目實體樓層內開放樣板房，但具備這樣條件的全新盤在這個“十一”還真不算太多。

通過資料收集，近期搶先亮相的樓盤主要分佈在增城、黃埔、白雲、番禺和花都。其中增城數量較多，保利的小樓大院是其中比較特別的項目，以中式疊拼合院產品為主。另外，綠地在增城的全新項目瓏�府也將正式開放銷售中心。白雲區則有白雲新城高端住宅項目龍湖・天奕、廣州大道北高端住宅項目佳兆業・天墅和太和的低密度項目綠地・柏�晶舍。其中龍湖・天奕和綠地・柏�晶舍暫時還未能開放現場實景，均選擇在白雲新城地鐵上蓋的綠地中心開放VIP展廳，而位於同寶路的佳兆業・天墅現場銷售中心外立面已亮相。相對來說，今年第四季度全新市中心大盤主要集中在白雲區，而增城則會出現一些讓買家驚艷的新產品，其餘各區全新盤主力仍是較主流的高層洋房產品，戶型也主要集中在實用的兩房至四房之間，黃埔、番禺和花都的新盤值得“剛需”買家留意。

根據網易房產數據中心監控“陽光家緣”數據，市民也可以對目前各區一手住宅大致“上車”門檻心裏有數。由於目前網簽數據仍有一定的滯后性，具體新貨價格仍需要買家前往項目實地諮詢現場銷售人員。

　　(作者：陳白帆)　　(出處：廣州日報 2017年09月15日)

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房地產市場亟須建立庫存動態平衡機制

東方財經網 2017-09-22 23:46:04 來源：

房地產市場亟須建立庫存動態平衡機制

隨着去年部分一二三四線城市房價輪番上漲，去庫存取得了較好的成績。今年以來，商品房庫存連續多個月持續降低，有專家斷言“樓市去庫存時代即將結束”。但是，在肯定大部分地區庫存去化效果較為明顯的前提下，排除庫存布局區域出現分化的因素，從房地產持續、穩定、健康發展的視角來看，“庫存”概念應該成為房地產長效機制的重要組成部分，建立庫存與市場需求動態平衡機制，避免樓市再次陷入房價與庫存“互斥”的怪圈。

去庫存取得明顯成效

國家統計局數據表明，中國今年房地產去庫存較快，房地產市場仍然穩定。8月末，商品房待售面積62352萬平方米，比7月末減少1144萬平方米。其中，住宅待售面積減少987萬平方米，辦公樓待售面積減少43萬平方米，商業營業用房待售面積減少87萬平方米。

隨着庫存去化周期逐漸收窄，市場行情也逐漸出現變化。8月房地產銷售維持了7月的低迷，據統計，8月銷售面積單月增速4.3%，較7月小幅回升2.3%，但絕對水平依然為年內第二低。進入“金九銀十”，如果房地產銷售難有明顯改觀，投資者對樓市的預期將發生明顯變化，庫存也將隨之發生些微變化。

國家統計局從2010年開始公布商品房待售面積，用以反映市場的庫存水平。根據歷史數據，2011年末，全國商品房待售面積為27194萬平方米。但隨後，該指標逐年攀升，到2016年2月達到高點，為73931萬平方米。自2011年末到2016年初的四年間，全國商品房庫存增加了約170%。

從目前各地數據來看，全國除東北、西北等區域的少數城市，大部分城市庫存已經進入良性周期，去庫存政策效果明顯。

市場庫存及需求發生變化

不過，現在就斷言“房地產去庫存即將結束”還為時尚早，目前並沒有一個非常科學的、系統的工具來評估當前精確的庫存情況。

尤其就當前不同區域的城市而言，庫存分化較為明顯，部分城市庫存有明顯增加，一些郊區或者偏遠城市庫存依然較高，而一些熱門區域，這一波房價快速上漲帶動庫存去化較快。

有研究機構統計的數據表明，2017年8月，選取的80個城市中，有17個城市庫存出現了同比增長現象。其中合肥、惠州和珠海3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到86%、57%和41%。同時，80個城市中，有61個城市的庫存出現了同比下滑態勢，其中杭州、九江和馬鞍山的同比跌幅較大，跌幅分別為55%、48%和41%。

作為此次去庫存的主要目標，大部分三四線城市的去庫存周期已經明顯收窄，即存銷比較小。如果以12個月作為分界線，至少有30個三四線城市存銷比是低於或等於12個月，這30個城市也是需要供地和補庫存的城市。

隨着去庫存效果的逐漸顯現，部分城市庫存不足的情況也需重視。以海口市為例，海口未被列入海南省“兩個暫停”政策範圍，但每年商品住宅規劃報建總建築面積不得超過近兩年年均商品住宅銷售面積；實行商品住宅用地計劃管理，商品住宅用地計劃周期為半年。因此，住宅用地的供應受到一定的限制。

下半年補庫存預計會形成兩條路徑：一是對於去庫存周期較短或存銷比偏小的城市，土地供應會明顯增加。部分三四線城市也有望积極增加供地。二是對於一些熱點城市尤其是租賃市場活躍的城市，积極增加租賃用地以對沖購房市場壓力將成為主流選擇，進而也體現出長效機制的政策導向。

亟待建立庫存與需求平衡機制

目前從三類城市的庫存走勢來看，一線城市有所抬頭，而二線、三四線城市則依然有小幅下滑的態勢。究其原因，對於一線城市來說，庫存規模已降低到歷史底部，基本上接近2010年上半年的歷史最低水平，所以當前繼續下跌的空間不大。而對於非限購二線城市、熱點三四線城市來說，當前市場交易總體是活躍的，去庫存的動力較為強勁。

觀察歷史數據即可發現，當前住宅去庫存周期已走過了最低點，後續將大概率步入小幅上行的通道。換句話說，去庫存周期拐點已來，今年下半年供不應求的矛盾將得到較好化解，這也有助於進一步穩定房價。

過去的種種案例表明，中國房地產發展過程中，經常會出現一個現象，庫存高與房價低迷相伴相生，去庫存往往會帶來房價快速上漲。房價上正快，必然會帶動銷量增長，庫存去化較快。供需失衡之後，調控手段介入，為了保持供需，往往又會增加供給補庫存。

在過去較長一段時間內，這種現象反覆出現，只是前幾年對於去庫存的概念沒有上升到此次的高度。隨着庫存快速去化，現如今業內外對去庫存的言論越來越少，在近期舉行的博鰲房地產論壇2017年年會上，無論業內專家還是房企，都對去庫存提及甚少，去庫存這個概念似乎在淡出人們視線。

但“庫存”這個指標應該納入房地產長效機制，無論從政策制定方還是市場運營方，都應該緊繃“庫存”這根弦，建立庫存與市場需求動態平衡機制，避免市場陷入類似於“水多了加面，面多了加水”的怪圈，真正使得房地產能夠持續、穩定、健康發展。

　　(出處：經濟參考報 2017年09月22日)

　　聲明：轉載上述內容屬於廣告或出於傳遞更多信息之目的，不代表東方財經網的觀點。文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自負。

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半程成交慘淡 “金九”能翻身否

東方財經網 2017-09-22 23:46:08 來源：

篇篇有所謂

傳統的樓市銷售“金九”已過半，但成色嚴重不足。來自“陽光家緣”的數據显示，9月1日~15日全市成交套數僅2086套，同比跌67%。業界指出，“金九”前半月市場銷售慘淡，主要是當下廣州樓市的庫存量處在較低的水平，去庫存周期僅在5個月左右。尤其是市中心，可賣的樓盤相當有限。同時，不少區域都有相當一部分樓盤由於超過指導價而拿不到預售證，導致成交受限。

與此同時，普通老百姓買房所依賴的銀行房貸也在逐漸收緊，銀行放款速度慢，有的甚至超過半年才能放款。9月以來，廣州首套房貸利率更是從去年年底的基準利率上調到上浮5%~10%。多重壓力之下，導致市場成交難有表現，這已是全國樓市的普遍現象。來自國家統計局的最新數據显示，1~8月份，全國商品房銷售面積和銷售額同比分別增長12.7%和17.2%。與1~2月份的年內高點相比，降幅分別達到12.4個百分點和8.8個百分點。成交量的持續下滑還帶來了成交價格的調整。目前，一線城市和熱點二線城市房價過快上漲的局面得到了控制，投機性、投資性的購房需求大幅減少。與此同時，買家的觀望情緒也在增加。日前，網易房產發布《2017傳統樓市旺季全國置業意向大調查之廣州篇》，結果显示，51.75%的受訪者表示“沒有購房意向”，僅有37.14%的受訪者表示“有清晰的購房意向”。

今年的“十一”黃金周，業界普遍認為，將不會有往年的輝煌，只會是個平淡的銷售節點，即便房企有新盤新貨上市，也不會過於高調地大規模宣傳。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭指出，金融秩序的整頓和收緊是影響這輪樓市降溫的核心因素，租售並舉是長期方向，現在把租賃的短板補上，增加供給，促進交易，讓房屋回歸居住屬性，對房價則是長期利空。

　　(出處：廣州日報 2017年09月22日)

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珠海居住用地地價環比漲1.89% 漲幅持續放緩

東方財經網 2017-09-22 23:46:37 來源：

珠海地價平穩運行。南都記者昨日從珠海市國土局獲悉，根據珠海市城市地價動態監測的數據显示，珠海市(香洲區)2017年第三季度地價平穩運行，商業、居住、工業、綜合地價較2017年第二季度均環比上漲，漲幅分別為1.00%、1.89%、0.78%和1.58%；居住地價保持穩定增長態勢，工業地價增速持續放緩。數據還显示，珠海市(香洲區)2017年第三季度商業、居住、工業、綜合地價同比漲幅分別為3.44%、8.41%、2.85%和6.71%；受限購政策持續影響，居住地價同比漲幅持續放緩。

“金九銀十”已經到來，珠海樓市逐步活躍。不過，截至9月21日，來自珠海國土局的數據显示，珠海9月份僅掛牌出讓一宗土地。

9月14日，珠海市國土局掛牌出讓橫琴新區開新五道東側、港澳大道南側、開新三道西側、濠江路北側一宗文化創意、商業及辦公用地，宗地編號珠橫國土儲2017-09，面積25800平方米，計容建築面積51600平方米，出讓年限為文體娛樂用地50年、批發零售用地40年、商務金融用地40年，起始樓面地價5131元/平方米，總起拍價為2.647億元，該地塊將於下月底開拍。

另一方面，截至9月21日，珠海9月份共成交土地7宗。含金量最大的兩宗土地，分別位於唐家和橫琴。

9月6日，位於科技創新海岸北圍鼎興路北、新灣八路東側一宗佔地3萬平方米的新型產業用地成功出讓，總成交價50 85萬元。競得人為珠海華金創業投資服務有限公司。

9月7日，珠海市公共資源交易中心公開掛牌出讓的珠橫國土儲2017-08號地塊成功掛牌出讓。珠橫國土儲2017-08號地塊位於橫琴新區都會道東側、觀澳路南側、琴海東路西側、興澳路北側，功能(用途)為辦公、酒店、商業，用地面積為10950 .59平方米，計容總建築面積≤54700 .0平方米。該地塊最終以總地價3.39億元，由橫琴台商總部大廈有限公司競得。

業內分析

“9月份受到市場較多關注的兩宗地塊，一塊在橫琴，一塊在唐家，其實那兩宗地塊用地面積並不算大，尤其是橫琴的地塊，用地面積僅1萬平米左右。”橫琴緯業策劃師謝曉燕指出，橫琴的地塊位於橫琴金融島與口岸服務區的交會處，可以說是目前新區金融產業發展最好的片區，該區域目前也吸引了不少品牌開發商的進駐。而唐家作為珠海的高新區，由於坐擁無敵的一線海景與相對高起點的發展定位，使得唐家地塊的拍賣一直以來也都是市場關注的焦點。

珠海中原地產分析指出，珠海土地市場近兩個月表現較冷清，住宅用地零供應。根據今年的推地計劃，預測後續宅地推地節奏將加快。

　　(作者：陳育)　　(出處：南方都市報 2017年09月22日)

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