中國樓市只漲不跌？如今三方面正發生根本性轉變！
東方財經網 2018-02-04 22:36:01 來源：經濟觀察報
以房子為核心資產配置的時代或將漸行漸遠
范欣 作者系青年經濟學者
2018年對樓市而言註定是極不平凡的一年，在“房住不炒”的大原則下，房地產長效機制正日趨成熟，一方面住房土地的供給主體除了政府外，國有土地、集體土地也將逐漸被允許進入房地產市場用作建設租賃住房，以提高居民租賃住房的有效供給，保證房地產市場的健康發展；另一方面在經歷了2016-2017年樓市大漲后，超預期的樓市調控仍將延續，即使在部分三四線庫存較大的城市出現放鬆，重點城市也難再放鬆。不僅如此，部分開發商拿地過於激進，槓桿率較高，在樓市低迷的背景下預計將有部分開發商資不抵債。數據显示，2018年，房地產行業將迎來還債高峰，額度達到3300億；2019年額度達到4700億，2017-2019年房企還債規模將超1萬億。
十餘年間，中國樓市經歷了一輪只漲不跌單邊左側上漲行情，即使出現小幅下行格局一般也僅1-2年，隨後便出現報復性上漲，以至於普通百姓已不再相信樓市調控能抑制房價，至於原因專家也是眾說紛紜。其實，主要原因歸納起來無非是三個方面，一是商品房市場的土地供給被政府完全垄斷；二是人口結構變化；三是連年貨幣超發。如果以上三方面原因沒有明顯改善背景下，房價難改上行趨勢，但如今這三方面都正在發生根本性轉變。
在商品房市場土地垄斷方面，房改后國土部規定房企開發各類住宅用地只能通過公開招拍掛方式取得，所以只要地方政府控制好土地儲備、入市節奏和市場需求之間的關係，保證土地掛牌量小於等於市場需求就可以維持地價的穩中有升。近年來一些三四線城市之所以出現了樓市庫存高企的問題歸根結底是由於一些地方政府為了加大基礎設施投資提高任期內政績而短時間內大規模提高土地出讓規模導致土地供過於求，重慶地票制度近年來能保持當地房價平穩也是因有效控制土地入市與商品房需求才實現的。因此，土地供應的垄斷是決定房價走勢的根本。
反觀國土部提出的政府將不再是居住用地唯一提供者意義重大，雖然短期內集體土地僅能被用在指定試點地區的租賃住房建設上，小產權房轉正仍不被允許，但隨着試點城市租賃住房土地供給量的提升、以機構為主的租賃市場的逐步建立，未來房企投資租賃住房的成本會大幅降低，租賃住房規範化程度也將提高，房屋租賃市場的有效建立也將有效分流熱點城市的購房壓力，起到保障中低收入群體居住需求的重要作用。而且，當前一二線城市投資房產以租金計算回報率已大幅低於市場利率，以市場利率計算的房價與當前價格有較大差距，房價虛高部分一方面是受市場追高情緒影響，另一方面在於房子與教育、養老等掛鈎，目前幾個城市已率先開展租售同權制度試點，這對於發展租賃市場同樣意義非凡。因而，土地供應垄斷格局的破冰雖短期對房價影響不大，但卻是房地產長效機制的有效組成部分，長期對樓市走向影響深遠。
當然，僅有土地垄斷還不能構成房價的連續上漲，必須要有人口的配合。98年房改后的10年恰逢60/70年代嬰兒潮時期居民的首次置業，2007年至今的10年正好是80后嬰兒潮的置業年代，上述20年又正好是中國城鎮化進展最快的20年，這與樓市走勢不謀而合。但，1990年至2012年這10餘年在計劃生育和居民生活水平不斷提高的影響下我國生育率出現了連年走低的現象，直到單獨二孩和全面二孩政策實施后才有所反彈，但全面二孩政策落地后的2017年出生人口就出現了下降。另一方面，近年來中國勞動人口比例已呈下降趨勢，而老年人口比例則快速增加，這對住宅的需求強呈現明顯抑製作用。wind數據显示，中國勞動人口（15-64歲）在總人口中所佔比例在2011年已開始下降，到2016年末該比例已下降至72.56%，與此對應的則是老年人口（65歲以上）比例近年來一直在上升，到2016年末已達10.8%。因此，人口結構潛移默化的改變也將對樓市走向形成較大影響。
土地供應垄斷與人口增長還需加上貨幣供給的配合，才能支撐房價上漲。將一線城市房價近年來走勢圖和廣義貨幣M2走勢圖疊加，會發現兩者相關性接近於1，這還不包括近年來金融過度創新導致的銀行表外資產規模快速擴大的影響。自2017年起，一場針對金融亂象的金融監管的大網正在逐漸展開，一行三會出台了多項政策，隨着金融監管的趨嚴，社融同比與M2同比增速出現了顯著的背離，對應市場上資金表現的非常緊張，10年期國債收益率已由2016年末的2.6%大幅升至2018年初的4%左右，廣義貨幣M2同比增速已降至8.2%，商業銀行資金頭寸也表現的十分緊張。
由於中國當前金融周期相當於美國2011年，因而未來5年仍將處於去槓桿周期，這點從2017年末的中央經濟工作會議、2018年初一行三會陸續頒布多項政策就可看出，2018年金融監管仍將進一步收緊，市場利率也會延續穩中有升的態勢，只有等到市場出清才會出現下降。對於樓市而言，因商業銀行負債成本的提升導致全國首套房加權貸款利率由2016年末的4.45%顯著上升到2017年末的5.38%，上升幅度達21%。資金的收緊和利率的上升無疑是未來樓市的重大利空。
當然，按此前的政策導向看，一旦經濟面臨較大下行壓力，支持和鼓勵居民購房的刺激政策就會出台，房價就會觸底反彈，但此次情況與之前略有不同，過快的居民舉債已明顯超出居民收入增長的合理區間。統計显示，居民債務占居民可支配收入的比重已從2007年的35%上漲至2017年末的90%，遠遠超出其他新興經濟體的水平，已接近美國和日本樓市泡沫破滅前數值，未來3-5年繼續出台讓居民加槓桿購房的刺激政策可能性非常小。
綜上，過去20年支撐樓市只漲不跌的三大因素均在逐步發生改變，土地供給垄斷破冰有望讓機構主導的租賃市場迎來較大發展從而逐漸形成租售並舉的住房體制，人口結構的悄然變化影響的是居民居住需求的改變，金融監管的收緊則會逐漸提升市場利率水平。而且，因地方賣地收入的逐步萎縮，未來房地產稅一定會擇時推出以彌補地方財政部不足的問題，屆時擁有多套房的居民房地產持有成本將上升。因而，過去20年居民以房子為核心資產配置的時代或在漸行漸遠，以雞蛋不放在同一籃子里的分散資產配置才是合理管理家庭總資產的上策。
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