隨着限競房迎來一波供應小高峰，北京樓市6月限競房成為樓市主角。
據相關機構發布的統計數據显示，上周(6月3日-9日)北京新建住宅市場(不包括回遷房，剔除共有產權房，含普通住宅+豪宅+別墅)成交60.37億元，環比前一周成交上漲6%，成交1051套，環比前一周增加203套。在成交的項目中，有14家樓盤單盤成交過億元，其中10家樓盤為限競房項目，朝陽、海淀、大興、丰台、順義等地單周銷冠均為限競房項目。業內人士分析，進入5月以來，一些區位較好的限競房開始陸續取證入市，激發了部分市場需求，限競房市場熱度有升溫跡象，但受整體市場限競房的高庫存影響，現在很難說限競房將走出低谷。
熱度上升
“的確感覺市場正在升溫”，售樓顧問王敏告訴北京商報記者，他所在樓盤位於海淀北部區域，他們項目周末看房的人比之前兩個月有明顯增加，包括周邊競品項目的客戶也在增加，區域內的整體活躍度也在增加。他們項目的140平方米大戶型產品幾乎所剩無幾，只有90平方米的中小戶型項目在售。他告訴記者，海淀北部區域改善性產品長期供應處於缺口狀態，因此，他們項目大戶型產品相對更好賣些。目前周邊的二手住宅同等面積項目單價都在6萬元上下，他們項目作為限競房官方定價均價在5.4萬元/平方米，價格倒掛優勢很明顯。
“所以之前市場不好時，很多限競房不好賣時都採取降價促銷，我們項目卻一直扛着價格，就是感覺區位價值是有優勢的，現在市場有升溫趨勢，看來當初的選擇是對的。”王敏感慨到。
事實上，該項目的處境類似，北京近來不少限競房項目成交不錯。
來自北京中原的統計數據显示，上周(6月3日-9日)北京新建住宅市場(不包括回遷房，剔除共有產權房，含普通住宅+豪宅+別墅)成交60.37億元，環比前一周成交上漲6%，成交1051套，環比前一周增加203套。其中，上周北京包括禧瑞春秋、葛洲壩紫郡蘭園、中海寰宇天下、大興金茂悅、領秀翡翠華庭等14個樓盤單盤成交額突破億元，其中10個項目為限競房項目。位於海淀北部區域的葛洲壩紫郡蘭園限競房領跑新房市場，實現簽約118套，完成成交額6.17億元，排在單周成交金額榜第一位。而懷柔區的領秀翡翠華庭限競房成交158套，排在成交套數的第一位。
此外，上周49個限競房樓盤共成交866套，環比前一周上漲73%，增幅較大，成交佔比82%，成交比重環比明顯提升，創今年周度限競房成交量新高。
從區域上來看，成交樓盤主要集中在海淀、大興、丰台等區域。其中，朝陽、海淀、大興、丰台、順義、房山等地單周銷冠均為限競房項目。
“二八”論
一位樓市觀察人士表示，當前北京樓市，共有產權房、限競房、高端純商品房，幾乎呈三足鼎立之勢，不僅在供應和成交上雙雙實現增長，實現了樓市的平穩發展，而且還形成了高端有市場、中端有支撐、低端有保障的樓市格局。其中，限競房與之前數月前的低迷比較，有明顯改善。
其中一個原因就是，限房價項目近來推盤意願比較強，供應量明顯增加。尤其是前期出讓的位置較高的地塊也開始入市，刺激了一些前期觀望的客戶出手。實際上，從成交情況來看，當前網簽看好的限競房，基本處於距離城市核心區較近的地段。
相關機構的統計显示，從2018年6月限競房開始入市以來，據北京市場商品房住宅網簽數據，最活躍的熱點集中在石景山、丰台、朝陽區孫河區域。特別是西部區域，包括橡樹瀾灣、長安雲錦、國風長安等熱盤不斷出現。從位置看，五環內、四環周邊是這些項目的一大特點，區位價值是第一大要素。同時，這些區位交通等周周邊配套也優勢明顯。
中原地產首席分析師張大偉分析，近幾個月樓市有所復蘇，告別了2018年四季度的低迷。特別是限競房項目活躍度的確明顯提高了，有些項目開盤去化甚至能超過90%。最近兩個月，限競房每個月簽約都在1500套以上，這也是最近一年來的最高點。但從數據看，也存在很多隱憂：限競房市場有一個非常明顯的“二八現象”，20%的項目佔據了市場80%的關注度，也佔據了市場80%以上的成交和簽約。其中，項目位置決定了限競房成敗的大半。
仍面高庫存壓力
事實上，北京限競房項目基本位於五環到六環之間，這些項目未來都將面臨長期考驗。僅從當前市場上限競房成交量上漲就下限競房迎來市場轉機的結論還為時過早。
有行業人士表示，當前北京大部分限競房所在區域要麼缺少地鐵、交通不便，要麼教育資源差，要麼沒有成熟商業配套。而少數核心區位置項目，為了追求效益，設計出不少東西朝向的戶型或者手槍戶型，存在產品缺陷，樓盤的均好性基本談不上。這些項目去化周期都會顯著拉長。
另一個考驗限競房的則是供應井噴，區域板塊扎堆競爭的殘酷現實。包括大興、亦庄、朝陽、昌平、石景山等板塊內，限競房項目入市都十分集中，區域競爭異常激烈。此外，受“7090”政策影響，區域內產品的同質化十分嚴重，這給未來項目再流通也帶來影響。這些因素都是購房人不得不慎重考慮的。
而且，這個後續限競房項目源源不斷的入市，市場整體庫存依舊可觀。
截至當前，北京合計入市限房價項目達到50個，合計取得預售許可證75期，供應住宅套數達到了34559套，而網簽數據合計10851套。限房價項目平均網簽均價為4.8萬元/平方米，網簽完成114萬平方米，按照面積計算網簽完成率只有28%。
諸葛找房分析師陳雷分析，在限競房土拍政策執行兩年多之後，開發商拿地開始回歸理性。今年不限房價、不限“7090”地塊再次出現，將給予開發商在戶型設計、產品溢價上更多自主空間，預期未來隨着北京土地、樓市的持續穩定，不限價地塊或許會繼續增多。
（文章來源：北京商報）
(責任編輯：DF353)
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