20城前5個月賣地5822億 二線城市拍出99個地王

東方財經網 2016-06-01 10:15:35 來源：

 “日光盤”、地王頻繁現身房地產市場。樓市“繁榮”的背後，潛伏着危機。

 

截至5月30日，據中原地產研究部統計數據显示，20大城市合計土地出讓金在5822.78億元，與2015年同期的3481.6億元相比，上漲了67%。

令業內驚奇的是，蘇州樓麵價每平方米達5089元，同比暴漲597.5%；土地出讓金759億元，同比暴漲867.33%。

同策諮詢研究部總監張宏偉向記者表示，隨着“北上廣深”等一線城市、一部分核心二、三線城市樓市“地王”頻現，樓板價持續攀升，即使房企聯合體在一、二線核心城市以“地王”形式拿下優質地塊，也難以說可以完全規避風險，這些城市的土地市場“投資有風險”。

二線城市拍出99個地王

根據上述中原地產的統計數據显示，二線城市已成“地王集中營”。截至5月30日，全國住宅類地塊，溢價率超過100%的地塊合計112宗，其中除了10宗在一線城市上海，3宗在廣州以外，全部在二線城市。

中原地產首席分析師張大偉表示，麵粉比麵包貴的城市正營愈發壯大。以溢價率100%作為地王計算的話，今年全國住宅加上商品房一共出現150多個地王，其中有99個出現在二線城市，價格非常非常高。

從不同城市看，合肥有12宗住宅類地王，南京有12宗，蘇州最多，多達28宗，廈門有1宗，另外包括福州、杭州等城市的100%溢價率住宅地塊地王也分佈比較多。

根據相關梳理統計，2016年以來土地成交金額排名前十的城市中，二線城市佔到了8個，蘇州、南京、合肥，平均溢價率高達100%以上；全國20大城市前5個月土地出讓金最多的城市當中，同比漲幅超過100%的城市有蘇州、南京、杭州、合肥、武漢、寧波、佛山和溫州；同比漲幅超過200%的有城市有7個。

張大偉稱，目前市場上創造地王的基本都是上市企業和國企，資金實力強，對未來市場波動的抗壓抵禦能力也更強。尤其在過去一年，房地產政策寬鬆，上市企業融資資金成本大幅下調，導致很多企業敢於拿地，表現也更加激進。

張大偉認為，雖然地王不完全代表未來市場售價，但如此多的地王集中出現，未來房價很難不受到影響。而南京、合肥、廈門、蘇州等地王最密集的二線城市，如果沒有約束性政策，房價很可能會爆髮式上漲。

高價重返一、二線存風險

近兩年，在記者與房地產企業高管交流時，聽到最多的戰略布局是全面回守一、二線城市。如今，面對如此多的高代價重返一、二線核心城市，趨勢到底會如何？

《證券日報》記者曾在福州走訪多個樓盤，尤其個別高端項目成交量很高，去化速度也不慢，接盤者多為50歲年齡段的商人。不過，一位頗為熟悉福州樓市的當地人告訴本報記者，20年前，福建省有很多年輕人出國打拚，這批人如今衣錦還鄉，多有置業之舉，甚至有的人能夠一口氣買下4套5000萬元量級以上豪宅，供幾代人居住。

“現在這批海外歸來的購買需求已經快要耗盡了，房子夠幾代人住的了。未來的樓市需求在哪裡？”該人士向記者表示了他的擔憂。

“品牌房企重返一、二線核心城市，導致市場競爭更加激烈，勢必會推升土地成本，導致地王頻現。”張宏偉表示，如果市場按照這樣的邏輯持續進行，一、二線核心城市的進入門檻會持續提高，這也就意味着房企未來風險會越來越大，即使以聯合體形式拿地也很難完全規避市場風險，甚至會出現品牌房企聯合體退地的現象。其中，外來開發商不惜一切代價挺進一、二線核心城市風險最大，其戰略並不可取。

張宏偉認為，房價上漲是有“天花板”的。對房企來說，由於“被改善”、“被豪宅”引起市場供應結構發生變化，但市場真實的需求結構並非如此，這成為房企拿下“地王”之後的最大隱藏風險。若再遭遇今年下半年不可預見的市場風險，即使房企以聯合體形式拿下“地王”也並不是一件好事，也極有可能因此而陷入資金鏈斷鏈的風險。

當地王項目被迫被擱淺或難以盈利之時，市場將進入併購時代，後市高代價拿地的企業，沒有新地王來解套，將面臨被併購、甚至破產的命運。

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