月份: 2020 年 3 月

原標題：今年北京將重拳破解特定行業群體租房難題

　　2020年北京政府工作報告中提到，將繼續在“房住不炒”基礎上，完成商品住宅土地入庫600公頃，建設籌集各類政策性住房4.5萬套。1月13日，市人大代表，市保障性住房建設投資中心黨委書記、總經理金焱向北京商報記者透露，今年北京還將加大力度挖掘住房存量，進而加大快遞員、環衛人員以及“三城一區”相關人才政策性租賃住房供給。

　　加大政策性租賃房供應

　　金焱表示，隨着“四个中心”城市戰略定位推進，特別是在城市功能確定后，解決服務業從業人員居住問題變得非常迫切。“比如，開展夜經濟期間涉及的服務類人群，或是快遞小哥、家政服務人員、環境衛生服務人員等從事城市服務業的人群。”

　　金焱說，許多政策性租賃住房，也是重點針對這類職業性人群。“所以在這塊，我們想在今年加大力度挖掘存量，讓這些職業人群能夠住有所居。”

　　去年12月召開的全國住房和城鄉建設工作會議上明確，今年將着眼保障住房剛需，比如，進一步規範發展公租房，強化對環衛、公交等行業困難群體的精準保障。而在此前6月，《國務院辦公廳關於促進家政服務業提質擴容的意見》中也明確，各地應將符合條件的家政從業人員納入公租房保障範圍，有條件的地方可集中配租，家政從業人員通過市場租房居住的，政府對符合條件的給予租賃補貼。

　　“目前，很多人尚不符合公租房申請條件，市政府也已經明確出台政策，可以為這些人解決宿舍。比如，我們保障房中心去年已經為全市2000個快遞小哥提供保障房，主要在通州區物流城那裡。但是現在快遞行業發展非常興盛，城市需要也非常旺盛，所以將繼續加大租房供給量。”金焱說。

　　保障“三城一區”人才職住平衡

　　據金焱介紹，今年市保障房投資中心還將繼續圍繞“三城一區”建設，解決“三城一區”人才職住平衡問題。“比如，在此次發布的政府工作報告中也明確提出，在重點產業園周邊、軌道交通沿線，加快集體土地租賃住房建設，努力滿足在京就業創業人才、城市運營保障人員等租賃需求。”

　　數據統計，2019年全市建設籌集政策性租賃住房5.02萬套，新開工政策性產權住房6.68萬套，完成棚戶區改造1.63萬戶，均超額完成全年任務。公配公租房1.4萬套，新增共有產權住房申購項目15個，共計1.23萬套。

　　進入2020年，市發改委已向民間資本公開推介了一批項目。該批項目總量共計61個，總投資1246.8億元，擬引入民間資本383.8億元、佔比31%。其中，住房保障項目數量最多，達11個。本輪推介會也是近三年來三輪推介會中住房保障項目佔比最大的一次。

　　金焱認為，雖然目前全市已圍繞“三城一區”項目，啟動了一批住房保障建設項目，但大多僅是利用集體土地建設租賃住房，尚未精確到“三城一區”特定職業群體。因此，今年還將定點、精準對接人才住房和配套設施建設。

　　用地增減比例尚待明晰

　　然而，想要滿足不同職業群體日趨旺盛的住房需求，仍需政策端的細化與磨合。對此，金焱坦言，開展保障房供應，最大的難題是，由於區級層面有疏解指標，這意味着，我們住房保障工作需要在通過減量發展治理大城市病的前提下，繼續挖掘住房增量。

　　隨着2017年《北京城市總體規劃（2016年-2035年）》出台，北京成為全國第一個提出減量發展的城市。而這也意味着，對城市人口規模、建設規模以及城鄉建設用地等皆提出上限要求。

　　“在這種情況下，面對當前職住不平衡問題，市區兩級政府可通過在政策端進一步磨合提出更加具體的方案。”金焱說。其實，北京城市總規里也提到要加大居住用地供給比例。“目前在減量發展過程中，規劃方面還可逐漸落腳到不同產業端，通過因地制宜，讓土地建設增減比例更加明晰。”

　　此外，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，在保障性住房項目建設過程中，為規範起見，一般是由政府來托底，而在減量發展條件下，若能將綜合施策降本增效與靶向施策紓困解難相結合，同時，採取措施降低存量房空置率，將能夠更好服務於保障房建設與供給。畢竟，未來為特定領域人才及藍領人群提供住房保障是城市發展過程中終須攻克的難題。

　　北京商報記者 陶鳳 劉瀚琳

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　　以“好物業”著稱的龍湖集團，入股了另一家房企的物業服務公司。12月29日晚間，龍湖集團（00960）對外發布公告显示，於2019年12月27日，Sail Link Holdings Limited作為買方與Juntion Development Hong Kong（Holding）Limited［嘉遜發展香港（控股）有限公司］作為買方擔保人就擬收購綠城服務集團有限公司（02869）股本中的已發行股份及擬認購新股訂立一份框架協議。龍湖集團擬收購綠城物業5%股份，總代價約10.76億港元。

　　據了解，上述交易事項的買方Sail Link Holdings Limite與買方擔保人Juntion Development Hong Kong（Holding）Limited［嘉遜發展香港（控股）有限公司］，均為龍湖集團的全資附屬公司；賣方Lilac International Investment Company Limited為在英屬維爾京群島註冊成立的有限責任公司，由綠城服務的主席兼執行董事李海全資擁有，賣方持有5.63億股綠城服務股份，占於該公告發布日期綠城服務的已發行股本總數約20.2%。

　　框架協議內容显示，在此次交易事項中，賣方同意出售約1.39億股綠城服務股份，占於框架協議日期綠城服務的已發行股本總數約5%；龍湖集團將受讓上述綠城服務1.39億股股份，每股綠城服務股份收購價為7.7168港元，收購事項的總代價約為10.76億港元，擬由該集團的內部資源提供資金。

　　其中，4億港元應於買方收到銷售股份后支付，而餘額則應於解除銷售股份所附有的產權負擔后支付。此次交易事項將於2020年1月6日前完成交割，同時龍湖集團會委任一名非執行董事。

　　此後，龍湖集團還將於2020年6月30日或之前完成認購綠城服務配發的新股。新股認購完成后，龍湖集團共計持有股數將佔綠城服務已發行股本總數的10%。

　　就此次交易，龍湖集團於公告中表示，經考慮綠城服務集團的企業規模、業務營運、品牌聲譽及業績，董事會認為綠城服務集團的業務營運及策略符合本公司的業務及長期策略，而收購事項及擬認購事項為本公司投資綠城服務集團提供良機。並稱，董事會認為框架協議及買賣協議的條款公平合理，符合公司及其股東的整體利益。

　　在同策研究院首席分析師張宏偉看來，以目前披露的公告信息來看，上述交易應該還是一個純粹的財務投資，只是說在股份角度建立了一個“血液關係”。目前，因龍湖集團持股綠城服務比例尚少，短期內應該不會有什麼明顯的動作。

　　“不過，也不排除未來兩家有深入合作的可能。比如說三五年之後，是不是存在業務整合的可能性，雙方共同將物業市場份額做大。”張宏偉分析道。

　　財經評論員嚴躍進指出，龍湖集團入股綠城服務，在很大程度上說明了龍湖集團對於綠城服務的看好，一方面龍湖可以獲得股權增值的機會；同時，也不排除二者後續會形成一些合作，尤其是在近年來物業概念較熱的現實情況下，投資物業公司對於地產商而言也具有一定積極作用。

　　據公告披露，綠城服務主要從事提供物業服務、諮詢服務及社區生活服務。截至2019年6月底，綠城服務總在管合同建築面積達1.84億平方米，涵蓋居民高端住宅、政府基礎建設、商業寫字樓、城市綜合體等，覆蓋中國29個省、直轄市及自治區的137個城市。

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　　商場室內主題街區近年來逐漸流行，也成為夜經濟的主力之一。記者從合生商業獲悉，作為“夜京城”商圈之一，北京朝陽合生匯將對室內街區“21區BLOCK”進行全新升級，不僅重新組合業態，還將嘗試早晚不同時段的差異化運營模式，探索一天24小時全時段消費的可能。

　　朝陽合生匯是合生商業城市綜合體產品線在北京落地的第一個項目，僅兩年就實現了日均客流超過15萬人次，並孕育出潮流文化街區IP“21區BLOCK”。去年夏天，“21區BLOCK”率先嘗試延時經營，今年5月又升級了深夜食堂，打造出更具有趣味性和生活氣息的深夜市集，200多個商戶和30多個跨界平台集合了夜間小劇場、VR競技、網紅直播、音樂現場等各個元素，打造全新的夜間生活體驗場所。

　　“21區BLOCK”還啟動了品牌輸出計劃，為更多地區帶來夜間消費場所。前不久，第二個“21區BLOCK”在望京合生麒麟新天地開業，更注重時尚、文創業態，除了各類美食商戶，還引入了瑜伽館、微型密室逃脫館、開心麻花小劇場等。

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12月31日，據克而瑞發布的《2019年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》显示，2019年金科以全口徑銷售金額1803.4億元，位列全國全口徑銷售榜第17名；完成權益銷售金額1493.9億元，位列權益銷售榜第13名；銷售面積位列全國第8，再次挺進全國前十。

數據显示，早在一個月前，金科就已提前完成全年1500億的全年銷售目標。同時，2020年，金科方面表示，新目標是衝擊銷售規模2000億元。

破千億難，千億之後再增長更難。2018年，金科正式跨入被稱為“房企分水嶺”的千億俱樂部。站在新起點，金科再次轉身，重新思考未來，將護城河拓寬到“戰略領先”。

2018年底，在金科產業升級發展大會上，“四位一體”戰略應運而生，它既是企業持續健康發展所需，也是對市場需求的回應。

由此，金科的產品結構由“房地產開發+社區綜合服務”升級為由民生地產開發、科技產業投資運營、生活服務、文化旅遊康養等構成的“四位一體”相關多元化產業，尋求從一次消費到提供全生命周期服務的轉變，通過高品質、多元化的產品與服務，為客戶打造“美好生活生態圈”。

據介紹，為了保障向外而行的持續動力，金科同時配套“向內而生”的發力。通過五大保障措施護航“四位一體”，即領先的模式、優質的平台、強大的體系、核心的產品和充足的人才。

據金科股份半年報數據显示，2019年1至6月，公司簽約銷售金額達成814億元、簽約銷售面積839萬平方米；實現營收261億元、歸母凈利潤25.90億元，較上年同期分別增長68%和289%。當期公司毛利率提升7.7個百分點至30.31%，創下了近年來的最佳水平。

數據显示，2019年前三季度，金科股份的營業收入和凈利潤分別是432.03億元和39.81億元，同比增幅分別為60.65%和81.65%。2017年和2018年的營業收入增長率分別為7.82%和18.63%，凈利潤增長率分別是43.67%和93.85%。

同時，金科股份的銷售毛利率和凈利率也不斷創出新高。2019年前三季度，金科股份的毛利率和銷售凈利率分別為30.1%和10.79%，而2017和2018全年，該公司的毛利率均在25%以下，銷售凈利率則不足10%。

截至2019年9月30日，金科股份的預售款項為1043.18億元，同比增長約36.76%，主要系銷售回款增加所致，這也為後期經營業績提供有力支撐。

金科股份的槓桿水平也在不斷改善。截至2019年9月末，金科股份扣除預收賬款的資產負債率為48.0%，與2018年末的數據相比降低2.6個百分點。與其他重點房企相比，金科股份的這一數據處於較低水平。金科股份期末的貨幣資金餘額為309.64億元，能夠有效覆蓋短期有息負債。（房曉雯）

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重汽集團退出地產業按下了快進鍵。日前，中國重汽集團房地產開發有限公司（以下簡稱“重汽地產”）100%國有產權及債權在山東產權交易中心掛牌轉讓，掛牌底價為51.49億元。

公告显示，除了按約支付交易款項外，意向受讓方須承諾，標的企業股權變更完成后，2個月內在市場監督管理部門完成標的企業名稱變更，不再使用“中國重型汽車集團”“中國重汽集團”“中國重汽”“重汽集團”“重汽地產”等系列與轉讓方相關的字號或商標。

山東地產界有關人士認為，這不僅是重汽集團“退房”邁出了關鍵一步，也是山東國企加速“退房”的一個縮影。

另有山東投資界人士告訴《證券日報》記者，在2019年3月份山東下發《關於確認公布省屬企業主業的通知》，對28戶省屬國企主業進行了重新確認，上述28家企業沒有一家將房地產作為主業。近期山東國企紛紛退出房地產，也是落實國資監管部門聚焦主業的相關要求。

“引導省屬企業聚焦主業發展，是山東省國資委着力推進的重點工作之一。我們堅持問題導向，強化工作督導，嚴格整改落實，健全長效機制，取得了積極進展。”山東省國資委主任張斌日前公開表示，近3個月來，已完成31戶非主業企業清理退出，11戶掛牌轉讓確定了意向方，山東高速、山東黃金、重汽集團、兗礦集團等企業加快收縮退出地產板塊，資源進一步向主業聚焦。

重汽集團“退房”造車

心無旁騖攻主業

天眼查显示，重汽地產成立於1993年，註冊資本為30億元，經營範圍包括房地產開發、經營；裝飾裝修工程施工；製冷設備安裝；建築及裝飾材料、機電設備、五金交電的銷售。

作為濟南本土地產商，重汽地產此前在濟南重點打造了“翡翠系”產品，包括翡翠雅郡、翡翠郡、翡翠外灘、翡翠東郡和翡翠清河等項目。濟南之外，重汽地產還南下在海南省五指山市開發了“山東人在海南的家”――重汽蝶泉灣項目。

雖然是山東老牌本土地產商，但重汽地產過往的表現卻差強人意。有濟南地產界人士表示，多年來，重汽地產在濟南尚未開發出特別成功的產品，並且利潤率一直不高，一些項目也不怎麼賺錢。

公告显示，截至2019年11月30日，重汽地產資產總額119.07億元，負債總額89.52億元，所有者權益29.55億元，營業收入13.42億元，凈利潤虧損8586.49萬元。

本次掛牌中，重汽地產首次明確了掛牌底價為51.49億元，其中，100%產權作價8331.54萬元，相關債權則為50.66億元。

重汽集團“退房”早有預兆。2018年9月1日，譚旭光就任重汽集團黨委書記兼董事長。上任第一天，他就在大會上明確宣布要砍掉房地產業務。此後，譚旭光也曾在多個場合公開表示要精幹主業、剝離輔業，按照國有資產管理程序有序退出房地產行業。

譚旭光認為，凡是成功的企業，一定是心無旁騖攻主業。“一家企業干主業都不掙錢，配上商業用地后，靠房地產掙了錢，核心競爭力一定是零！”譚旭光表示，“很多次地方政府在濰柴投資時，想給濰柴批地讓搞房地產，都被我回絕了，我說我要把發動機賣得比房地產還掙錢。”

退出房地產，是為了更好地發展主業，做強全系列商用車品牌。

2019年12月12日，濟南市與山東重工集團戰略合作及山東重工(濟南萊蕪)綠色智造產業城項目簽約，總投資約1535億元，將打造世界一流的百萬輛整車整機產業集群。8天之後，中國重汽就以1.99億元摘得一期項目用地，總面積約1369畝。

12月25日，中國重汽發布公告稱，為了積極響應國家及山東省政府大力發展低碳環保的新能源汽車產業號召，擬在濟南市萊蕪區投資建設智能網聯(新能源)重卡項目，擬新增固定資產投資61.14億元。

“項目實施后將緩解公司目前面臨的環保壓力、交通運輸倉儲壓力等，提升生產線產品質量保證能力，滿足公司智能網聯汽車、新能源汽車的產能需求，提升生產線信息化、柔性化、自動化、智能化水平，提升整車產品和工藝流程中能源利用效率。”中國重汽稱。

山東國企“瘦身”地產業務

開啟“賣賣賣”模式

山東國企“退房”，重汽集團並非孤例。近期，山東黃金、山東高速、兗礦集團等省屬國企紛紛開啟“賣賣賣”模式。

據《證券日報》記者不完全統計，僅2019年9月份以來，就有包括山東黃金、山東高速、兗礦集團、中國重汽等多家國企或掛牌轉讓房地產子公司股權，或明確宣布退出房地產板塊。

日前，山東高速在山東產權交易中心一口氣掛牌處置了旗下4家房地產企業資產。其中包括山東高速西城置業有限公司所屬的暢和苑A5、A6地塊資產、山東高速物流置業有限公司100%國有產權及債權、山東高速蒙自置業有限公司80%國有股權及債權以及山東高速海陽置業有限公司100%國有產權及債權。此外，山東黃金近期也對啟東置業、黃金城地產相關股權及債權進行掛牌出讓。兗礦集團也曾掛牌出售旗下中垠地產有限公司40%股權。

山東省屬國企紛紛“退房”背後，既有企業主動聚焦主業的內在驅動，也與山東國資監管要求密不可分。自2018年以來，山東省相繼出台一系列相關文件，將“聚焦主業”作為國資監管中的一項重要工作來抓。

山東省國資委主任張斌認為，山東國企主業管理走了一些彎路，問題非常突出，主要表現在三個方面：一是天女散花，什麼都想干，什麼都想投。有一個企業成立三年，投資了81個項目，其中38個項目投資在1000萬元以下。二是脫實向虛，熱衷投資金融賺熱錢。三是急功近利，投資房地產賺快錢。

“事實上，很多投資都是虧損連連，教訓非常深刻。主業沒做好，副業拖了主業的後腿，使整個企業運行效益低，資產質量差，走向下坡路。”張斌表示，隨意跨界造成國有資產浪費、流失，對此山東正加大整治力度。

張斌表示，山東制定了省屬國企非主業清理三年行動計劃，明確了時間表、任務單和責任人，對非主業和低效資產，加速清退。

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　　近日，多家房企公布2019年全年業績情況。2019年，房地產政策基調保持穩定，全國商品房銷售額平穩增長，千億軍團持續擴容，行業集中度加速提升。

　　1月6日，龍光地產、時代中國、中駿集團、旭輝控股、中梁控股等企業公布2019年全年銷售業績。其中，旭輝完成合同銷售額約2006.0億元，同比增長32%；中梁控股實現銷售金額約1525億元，同比增長50.25%。中駿、龍光等企業全年銷售額也接近千億規模。

　　中國指數研究院監測統計显示，2019年，共有36家房企銷售額突破千億規模，較2018年增加6家，銷售額同比增速均值為24.7%。其中，銷售額Top10平均增速為17.9%，規模均值為4559.1億元。

　　中指院方面分析認為，2019年房企業績能夠實現整體平穩增長，得益於千億房企加大營銷力度刺激需求釋放。這部分企業通過延長促銷周期、加大折扣力度等方式吸引顧客，並通過多盤聯動提升營銷影響力。此外，部分房企進行跨界合作提升營銷效能，通過與電商、遊戲等合作增加客群覆蓋面，提升產品銷售額。

　　“未來，房地產市場將保持調控常態化、分化常態化的趨勢，中長期行業發展空間尚存，行業競爭格局仍未穩固，千億成為房企新的分水嶺，千億陣營也將持續分化成長。”中指院相關分析人士指出。

　　從2019年全年銷售業績來看，龍頭房企當中，碧桂園、萬科、恆大、融創保持領先，全口徑銷售額均突破5500億元規模。根據克而瑞地產研究中心數據統計，其中，碧桂園以7715.3億元累計銷售金額位居榜首，業績規模較2018年同比增長5.9%；恆大也達成了6000億元全年銷售目標。

　　2019年，房企之間收併購頻發。在經濟環境仍面臨外部不確定性以及行業增速趨緩、整體去化承壓的背景下，龍頭房企穩中求進，品牌效應和規模優勢持續凸顯。克而瑞地產研究中心相關分析人士指出，“預計2020年，房地產企業整體規模將維持穩中有升的增長態勢。行業競爭加劇下，百強房企內部的分化格局也將進一步持續。”

　　克而瑞方面分析指出，“未來銷售操盤口徑和權益口徑將更能反映企業自身的營銷、運營及投資能力。同時，在市場去化承壓的背景下，企業的發展重心逐漸由‘增量角逐’轉向‘提質增效’，未來業績規模的增長不能簡單依賴於供貨量的加大，企業戰略布局等綜合實力的提升將是房企未來工作的重中之重。”

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原標題：2019年房企海外融資額同比增長超五成

　　2020年1月以來，房地產企業繼續密集發布融資計劃。1月7日，龍湖集團公告發行總額6.5億美元優先票據，最高利率3.85%。截至7日，碧桂園、龍湖、合景泰富等8家企業陸續發布了超過20億美元的融資計劃。

　　由於融資環境的持續收緊，2019年四季度以來，不少企業都出現了資金鏈緊張的現象。大型房企利用出售項目、減少投資、加快現金回籠力度等方法實現現金的迴流。另一方面，境內融資的收緊，令大部分房企轉向海外發債。

　　1月7日，中原地產研究中心統計數據显示，2019年全年，受監測房地產企業海外融資總額達到752億美元，同比上漲52%，發債總額創下新高。

　　“發行美元債，是部分房企的重要資金補充渠道，對緩解部分企業融資有很大好處。”中原地產首席分析師張大偉認為，整體來看，房地產行業資金依舊偏緊，預計2020年，美元融資短期內仍將高位運行。

　　據克而瑞地產研究中心統計，2019年受監測的95家典型房企融資總額為14494億元，同比增加5.5%。同時，全年融資成本持續上升並突破7%，較2018年的6.53%上升了0.54個百分點。

　　值得一提的是，融資環境的收緊對不同規模房企的影響也有所分化，對一些中小房企造成的影響更為明顯。由於部分中小企業短期內償債壓力明顯，融資渠道受限，再加上企業經營回款乏力，因此在償債高峰時有不少中小企業出現了債務問題。例如，2019年出現比較重大債務違約的房企有銀億股份、三盛宏業、頤和地產以及國購投資等。

　　“近期，很多房企明顯更加關注資金鏈的安全，房地產市場維持穩定最主要是防止出現金融風險。所以最近幾個月，針對房地產融資的各方面政策都在規範與收緊。”張大偉表示，“目前來看，針對信託融資與海外融資，監管信號都是‘規範’而不是‘全面暫停’，對於大型房地產企業來說，影響相對有限。但對於中小企業以及高負債房企來說，未來一段時間融資難度還將持續。”

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