住房租賃市場需要控制好租售比

東方財經網 2017-08-16 21:34:36 來源：

住房租賃市場需要控制好租售比

本報記者 周雪松

據官方最新數據显示，7月房租漲幅明顯超過CPI漲幅，專家認為，發展住房租賃市場需要控制好售租比，售租比過高不利於房屋租賃市場發展。但租賃是民生服務，大幅漲租金是不可能的，只能選擇穩定房價甚至降低房價。

房租漲幅超CPI，租房家庭壓力不小

根據國家統計局、國家統計局北京（樓盤）調查總隊日前發布的2017年7月份全國及北京市居民消費價格變動情況數據显示，2017年7月份，全國居民消費價格環比上漲0.1%，同比上漲1.4%；北京市居民消費價格總水平環比上漲0.2%，同比上漲1.7%。

值得關注的是，房租漲幅明顯超過CPI漲幅，7月全國租賃房房租環比上漲0.3%，同比上漲2.9%，環比、同比漲幅均與6月一致。北京租賃房房租環比上漲0.4%，漲幅較6月擴大0.1個百分點；同比上漲3.2%，漲幅較6月縮小0.6個百分點。

不過，專家分析認為，今年4月以來，全國租賃房房租走勢非常平穩，6月、7月因是全國各個大中專院校畢業生的畢業離校租房高峰，所以租金漲幅較4、5月有所擴大，但幅度有限。北京作為全國住房租賃市場的典型代表，走勢與全國基本類似，3月旺季過後，4、5、6月租金漲幅維持穩定，7月稍有擴大。整體來看，租賃房房租走勢與居民消費價格總水平的變化是基本同步的。

值得關注的是，當前房租收入比較高，“房租收入比”即指個人租房租金費用與個人可支配收入的比值。易居房地產研究院根據城市房價網公布的各城市2017年6月住宅租金數據與國家統計局公布的城鎮居民人均住房建築面積36.6平方米，計算得到各城市人均月度住房租金費用。並將房租收入比在25%及以下的城市定義為“租金相對合理城市”，大於25%的城市定義為“租金相對過高城市”，大於45%定義為“租金嚴重過高城市”。

根據統計，2017年6月份，有3個城市人均住房租金高於2000元/月，分別是北京、上海（樓盤）、深圳（樓盤），其中北京最高2748元/月，比第二位的上海貴出500多元。有15個城市人均住房租金超過了1000元/月。租金領漲的三個城市北京、上海、深圳的房租比分別為58%、48%、54%，均超過45%，屬於租金嚴重過高的城市。

值得注意的是，三亞（樓盤）部分房屋作為度假用途，被外地遊客承租，並非剛性住房需求，因此其房租收入比也超過了45%，與上海並列第三。一線城市中，廣州（樓盤）人均房租高於1500元/月，其房租收入比為38%，低於北上深，與湛江（樓盤）、中山（樓盤）等34個城市一起，被歸入屬於租金相對較高的城市。佛山（樓盤）（25%）、東莞（樓盤）（24%）等12個城市房租收入比在25%及以下水平，屬於租金相對合理城市。

整體來看，全國50個城市超七成房租相對收入較高。被列入住房租賃市場建設的12個試點城市中，深圳、廣州等9個城市的住房租金比都超過了25%，只有佛山、瀋陽的住房租金相對合理。也就是說，這些城市中大多數城市房租明顯過高，對於租房家庭來說壓力不小。專家建議，未來我國發展租賃市場，既要結合市場化手段，同時還要考慮加強扶持力度，針對不同租房者制定差異化補貼政策。

發展租賃市場須抑制房價過快上漲

專家表示，住房租賃雖然與房地產相連，是房地產二級買賣市場之後的三級市場，但住房租賃是服務於民生的，其價格與居民的收入水平、整體物價水平以及市場的供需關係密切相關，所以被納入了居民消費價格總水平的統計之中，走勢與CPI掛鈎。

7月份，九部委發布《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，我國住房租賃市場發展迎來了較大機遇。從中央到地方，近期關於住房租賃的政策層出不窮，發展住房租賃市場已經成為社會共識。

不過，專家表示，從租賃房房租與CPI的關係就可以看出，租金是有着收入天花板的，人們對租金占收入的比例都有承受範圍。但目前許多熱點城市的房價在槓桿的作用下是遠遠偏離實際收入的，從而使得住房的租售比超高，有房者都願意賣房而不願意出租，所以租賃房源有限，即使因為暫時無法賣出而轉為出租，業主心理上的租金價格也會比較高，也無法讓租客長期安心租住，這對租賃市場的穩定發展非常不利。

所以，發展住房租賃市場需要控制好租售比。但租賃是民生服務，大幅漲租金是不可能的，只能選擇穩定房價甚至降低房價。

據中國房貸市場報告显示，7月全國首套房平均利率為4.44%，二套房平均利率為5.39%。目前僅有成都的房產仍具有“以房養房”的潛力。其他城市的租房收益率已經無法跑贏房貸利率。而從收回投資時間長度上來看，在假設當前房價和租金不變的情況下，目前南京（樓盤）需要的時間最長：598個月即近50年；北京、上海、深圳分別需要35年、37年和41年，蘇州（樓盤）收回投資時間也需要近48年。

這意味着，由於房屋租售比過高，業主收回投資的過程很漫長，因此業主普遍不願出租而是選擇出售房屋，這對租賃市場的發展十分不利。

　　(作者：周雪松)　　(出處：中國經濟時報 2017年08月16日)

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北京兩家銀行上浮首套房貸利率 下半年市場或趨緊

東方財經網 2017-08-16 21:34:41 來源：

銀行對於樓市的政策再度收緊。8月14日，北京（樓盤）晨報記者走訪各家銀行發現，北京地區已經有兩家銀行的首套房利率政策，在基準利率的基礎上上浮，但其他銀行目前暫未跟進。

民生廣發首套房貸利率上浮

日前，有媒體報道稱，部分銀行已經對首套房貸款利率進行調整，且已有銀行執行基準利率上浮15%的水平。對於此前首套房貸利率普遍維持在基準利率水平的市場而言，這無疑是個重磅消息，或意味着樓市調控再度加碼。

14日北京晨報記者走訪銀行時發現，北京地區的確已經出現了首套房貸利率上浮的情況，但力度並未達到基準利率上浮15%的高度，且各家銀行首套房利率仍以基準為主流。

“我們銀行首套房利率執行的是基準利率上浮10%的政策。”昨日，民生銀行(600016,股吧)北京分行相關負責人表示，上周就已經開始執行相關利率政策了。

廣發銀行北分相關負責人也表示，已經將首套房貸款利率調整為基準利率上浮10%的水平，二套房貸款利率仍維持在基準利率上浮20%的水平。

不過，除了這兩家銀行以外，其他銀行針對首套房貸款利率並未進一步跟進收緊。工行、中行、建行、北京銀行(601169,股吧)、渤海銀行等多家銀行均表示，目前並未對此利率進行調整，但銀行普遍都表示，會執行差異化定價。

建設銀行(601939,股吧)表示，銀行確實會根據客戶資信狀況確定利率價格，目前銀行首套房貸利率在基準利率水平上進行差異化定價，但不存在上浮15%的情況。

下半年房貸全面收緊是必然

雖然目前各家銀行針對首套房貸利率並未出現明顯變化，但是業內人士普遍預計，下半年房貸市場或將進一步趨緊，不排除有銀行跟進調高貸款利率的可能。

偉嘉安捷企劃部經理吳昊表示，年中過後銀行放款緊張的情況並沒有得到緩解。目前從銀行審批做抵押到放款的周期仍然趨於緩慢，而且審批的條件也極為嚴格，對購房人收入流水、還款能力和抵押物的審查和要求也比較高。而進入三四季度或年底時，由於銀行頭寸等季節性因素，銀行放款很可能進入“冰凍期”，或將給購房者造成極大的困難。

中原地產首席分析師張大偉則認為，2017年來資金成本一直在明顯上漲，房地產調控政策持續收緊，這種情況下，信貸從過去的首套房優惠利率、有折扣到全面收緊也是必然。

“各家銀行分化明顯，在當下樓市已經出現局部下行趨勢的情況下，部分銀行為了避免風險，加大了對抵押品的風險意識。”張大偉預計，各家銀行預計後續將繼續收緊房地產的額度與提高房地產貸款的價格，房貸利率依然會繼續上行。

吳昊提醒購房者，今年全年信貸的環境都趨於緊張，而且每年的下半年都是銀行放款逐步放緩的時期，購房人如果有買房的計劃還是應該提早下手準備。

　　(出處：千龍網 2017年08月16日)

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上周武漢樓市供應量環比減七成 成交量降兩成

東方財經網 2017-08-16 21:34:40 來源：

8月的第二周，武漢樓市新入市房源量環比銳減七成，成交量則下降兩成。而8月份通常會為接下來的“金九銀十”預熱，預計後半個月將有7個項目加推，供應量會有明顯上升。

據機構大家顧問發布的數據，上周武漢住宅共成交3203套，環比減少20.46%。供應量僅8.29萬平方米，僅�口、東湖高新和黃陂等有新房源入市，其中�口區就佔了約一半。

而根據億房網數據，從新推產品來看，僅有少量100平方米以上的大三房入市，多數為兩房或緊湊三房，市場供應明顯偏剛需。開盤認購方面，儘管在種種政策壓力之下，武漢樓市成交量逐漸回歸常態，但供需矛盾依然存在，除古田濱江的某樓盤目前還有房源在售外，其餘3個項目均在開盤當天售罄。

業內人士預計，從市場供應來看，近幾年來，8月份通常會為接下來的“金九銀十”預熱，入市房源量要高於7月份。記者從武漢樓市了解到，8月下半程會有較多項目開盤加推，如東西湖片區的融創觀瀾府和常青花園恆大御景、古田片區的金地悅江時代、沌口片區的港灣江城、四新片區的招商公園1872、黃陂的保和太和、新力帝泊灣等。返回首頁>>

 

　　(出處：楚天都市報 2017年08月16日)

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樓市新政保障瀋陽房地產業穩定發展

東方財經網 2017-08-16 21:34:41 來源：

評判一項政策好壞的標準十分簡單，就是看廣大百姓是否受益。8月15日，遼寧大學商學院管理科學與工程系主任曲賾勝對瀋陽市人民辦公廳發布的《關於加強房地產市場調控工作的通知》作出評論。

開發企業非理性漲價影響瀋陽房產市場健康

6月初，瀋陽市已經出台了《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的實施意見》，該政策已經明顯釋放出穩房價的信號，但7月份瀋陽房地產市場房價上漲態勢依舊，市房產局在數次房地產市場大檢查活動中發現，違規銷售、惡意漲價、捂盤惜售等不良行為屢禁不止，一些國內知名品牌開發企業竟也赫然在列，显示出在瀋陽房地產市場去庫存壓力顯著減輕之後，一些開發企業的非理性漲價衝動已經對瀋陽房地產市場的健康發展形成了干擾。一些知名品牌房企況且置消費者利益於不顧，置瀋陽房地產市場平穩發展於不顧，又怎能不讓行業管理的職能部門對未來市場的走向警覺起來呢？瀋陽房地產市場一向以體現“穩定發展”的特點著稱全國，房價的大起大落既不利於瀋陽房地產業的可持續發展，不利於廣大消費者，更不利於房地產企業的長遠發展，更與瀋陽市各行業各部門全力打造國際化營商環境的種種努力背道而馳。《關於加強房地產市場調控工作的通知》的出台是瀋陽市房地產市場調控 “因城施策” “精準發力”的具體體現，梳徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”這一中央精神的具體體現。

新政好不好？先問百姓是否受益

曲賾勝認為，新政體現了有關職能部門對瀋陽房地產市場發展態勢的精準判斷與預期導向。新政所要達到的目標就是既要遏制瀋陽樓市價格的上漲幅度，同時又極力避免影響某些房價低谷區域的市場回暖態勢；既要對炒房者發出明確的遏制信號，又要對市民正常的購房需求加以保護；既要對眼前的房價過快上漲說“不”，同時又要從增加供地、創新土地競價方式等角度維護瀋陽房地產市場的平穩發展。

從新政的內容上我們不難發現，新政既有對那些拒不執行調控的房地產企業實施暫停網簽備案這樣的雷霆之策，也有對那些因病、因子女入學急需資金的百姓可解除限售限制的人性化之舉；既有嚴格公積金貸款審核標準、提高首付比例這樣的傳統調控手段，也提出了积極推進購租同權這種新的調控發力點。新政出台後，也不乏一些人發出了諸如“過度干預市場”這樣的抱怨之聲，其實，評判一項政策好壞的標準十分簡單，就是看廣大百姓是否受益，是否讓全社會大多數人受益。毫無疑問，新政體現了對百姓利益的保護。兩個月間連續兩次出台調控政策，這充分表明了瀋陽市維護好瀋陽房地產市場平穩健康發展大好局面的堅定決心與意志，釋放的是強化穩定市場預期的重要信號。瀋陽晚報、沈報融媒記者 張曉寧 實習生 赫明

　　(作者：張曉寧)　　(出處：瀋陽晚報 2017年08月16日)

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武漢：樓市推盤量減少成交下滑 預計下半月供應增加

東方財經網 2017-08-16 21:34:43 來源：

樓市推盤量減少 成交下滑

預計8月下半個月供應會增加

楚天金報訊 金報訊（記者鄧偉 通訊員余淼）8月上半個月，武漢樓市的推盤量在減少。記者昨日從億房研究中心獲悉，繼8月首周7盤入市后，第二周的推盤量減少到4個。由於8月一貫是“金九銀十”的預熱月份，這種狀況有望在下半個月有所改善。

據統計，8月首周，武漢共有7個住宅項目開盤加推，漢口后湖、沌口核心及軍山新城、古田以及漢陽墨水湖成為推盤重點區域，有5個在開盤當日售罄。8月第二周，推盤量減少到4個，其中2個位於主城區，2個位於新城區，所推房型明顯轉向剛需，僅有少量100平方米以上大三房入市，多數為兩房或緊湊三房。開盤認購過後，4個樓盤中有3個在開盤當日售罄。

從成交狀況來看，8月上半月，主城區成交呈減少之勢，周成交量從首周的2306套下降到第二周的1966套。周成交前三的區域也從首周的漢陽四新、光谷、白沙洲轉移到了軍山、蔡甸、后湖，三環外成交比例逐漸提升，達66.7%。從各樓盤的銷售進度來看，主城區的熱銷項目逐漸減少，新城區的項目佔據了熱銷前十的半壁江山。

值得注意的是，從市場供應來看，近幾年來，8月份會預熱“金九銀十”，入市房源量通常高於7月份。預計接下來的半個月，武漢會有較多的項目開盤加推，如東西湖片的融創觀瀾府、常青花園恆大御景等。

　　(作者：鄧偉)　　(出處：楚天金報 2017年08月16日)

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樓市降溫 銷售數據近乎腰斬

東方財經網 2017-08-16 21:34:45 來源：

江書波 張一天

信報訊 （記者江書波 張一天）昨天上午，北京（樓盤）市統計局發布了7月份北京主要經濟數據。數據显示，北京的房地產市場持續呈現降溫態勢，今年1-7月全市商品房銷售面積相比去年同期下降逾4成。

在北京一系列樓市調控的“組合拳”下，北京的房地產市場繼續呈現降溫態勢。1-7月，全市完成房地產開發投資1859.6億元，同比下降7.1%。全市商品房施工面積為11192.1萬平方米，同比下降5.1%。全市商品房新開工面積為1086.7萬平方米，同比下降27%。全市商品房竣工面積為568.3萬平方米，同比下降39.5%。

房市的“冷感”在銷售數據上體現的更加明顯，1-7月，全市商品房銷售面積為480.6萬平方米，同比下降40.9%。其中，住宅銷售面積為313.5萬平方米，下降35.1%；寫字樓為70.3萬平方米，下降68.5%；商業、帆益用房及其他為96.8萬平方米，下降10.1%。

　　(作者：江書波 張一天)　　(出處：信報 2017年08月16日)

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深圳房地產研究中心：樓效機制框架已現

東方財經網 2017-08-16 21:34:51 來源：

樓效機制的眉目漸漸清晰，即壯大租賃，構建“租售並舉”、“先租后買”、“先買房后改善”的住房供應新體系。

之所以說這就是樓市的長效機制，就在於在這樣的住房供求模式下，2.45億外來人群、2000萬租房大學畢業生、1.5億留守人群（留守兒童、婦女和老人）才能“紮根”城市；廣大年輕人群才願意在較長時期內選擇租房。由此，高負債購房需求會減少，狂熱的需求、預期和槓桿推動高房價和資產泡沫的邏輯才會消除。

另一方面，目前各種“漂”的人群有4億左右，與現有城市常住人口體量差不多，這是樓市最有效的需求。他們如果能通過體面的、成本相對低的租賃“紮根”城市，並依靠不斷積蓄，或共有產權、“先買房后改善”、“先小后大”等理性購房模式，擁有產權住房並成為“有產者”，投資需求積累的泡沫就會“軟着陸”。同時，調控高壓疊加“租售並舉”，房價趨於平穩，生活成本下降，老百姓安心租房，被高成本購房和生活壓抑的消費將釋放，構建內需社會自然水到渠成。當然，這樣理想的長效機制構建路徑，仰仗於4億左右“漂”的人群“紮根”城市。“紮根”的意思就是，他們認為自己屬於這個城市，與其他城市居民在身份上、基本公共服務待遇上差別並不大。但目前看，他們仍處在“漂”的狀態，而非“紮根”。首先，衣食住行等城市居民基本生活方面，衣食行的差別不大，主要是住的差別。一直以來，租賃市場在野蠻生長，隨意漲租、被逼搬家、“黑房東”、“黑二房東”、不退押金等亂象常態化，與買房居住相比，租房不“體面”。

目前，租房還無法像買房一樣可以享受公辦教育。如果下一代無法接受公辦教育，更談不上“紮根”城市。“有恆產者有恆心”，外來打工者不放棄宅地和農耕地，新市民背負沉重債務也要買房，就是希望能成為“有產者”。如果要讓4億左右“漂”的人群“紮根”城市，就要尊重並漸進實現其“有產者”的訴求。

從近期中央及地方各項租賃新政來看，改革或政策的着力點就在於讓租房人群漸進“紮根”城市。管理重心開始從新房轉向存量房，比如搭建租賃服務平台，以後租賃合同打印、租賃行為備案、租賃機構及從業人員執業備案及信用管理、租賃信息及市場監測等，全部要納入搭建的這個平台。而且，在提供低成本、規模化、秩序穩定的租賃住房上，國家政策已明確，國企必須要發揮引領和帶頭作用。近期，成都提出建設4-5家國企租賃平台；深圳棚改成為未來新增租賃住房的主體，且完全由國企來承擔；上海人才租賃住房建設，也基本由國企來承擔。

租賃同享教育等公共服務將是大趨勢。近期，住建部人士在接受採訪時表態，將通過立法，逐步使租房在基本公共服務方面與買房享有同等待遇，這是繼廣州提出“租購同權”后，主管部門的明確表態。隨後，鄭州、無錫、濟南、陝西、山東等地紛紛明確“租房可落戶”或購租同享公共服務。未來，打破戶籍與非戶籍、買房與租房限制，所有人一起積分，按分數高低配置公共服務是大趨勢。儘管買房或積累更多積分，但積分制給租房者以平等競爭的機會。未來，增加公辦教育投入是頭等大事，深圳、杭州等已實現積分入學，購租共享服務的時代來臨。

北京在發力租賃建設（未來5年租賃住房將佔新增供應的1/3）的同時，推出共有產權住房“2.0版本”。變比之前的“1.0版本”即自住房，最大的變化就是靈活的產權份額選擇、出租或出售產權無限制，這意味着購房者產權部分等同於商品住房，只不過其實際擁有的住房面積可能比較小。在本質上，這也是目前4億左右“漂”的人群成為“有產者”的可行路徑選擇。再結合“先租后買”、“租售並舉”，這也就是新的住房供應制度。

儘管樓效機制建設的框架是清晰的，但“一分設計、十分落實”。房地產的屬地特徵很突出，長效機制能否從頂層架構走向“落地”，還待地方的政策和細則。目前來看，各地租賃新政層出不窮，但政策導向上與國家有出入。首先，各地培育租賃市場，很大程度上是奔着招攬人才，比如深圳、上海、成都等，人才租賃住房是建設重點，並非意在解決新市民的住房需求；其次，租賃市場能否培育好，關鍵是地方是否有讓利的誠意。比如，上海超低價出讓兩宗租賃用地，但這是否能夠常態化（而非個案），取決於地方是否有犧牲土地財政的決心。

共有產權住房確實順應新市民、戶籍無房戶擁有產權住房的意願。共有產權落地的理想方式，應當是土地“招拍掛”后讓利，讓利部分就是產權。但是，北京仍舊堅持“限房價、競地價”的供地方式，折射出地方既想獲得高地價，又想讓房價下降，而壓力則全部轉向開發商。一旦商品房市場遇冷，開發商就不願意參与。各地都公布了大規模的租賃住房建設計劃，但均等化的教育等公共服務能否跟得上則不明確，之前保障房大規模建設也出現過類似問題。

因此，必須防止租賃住房建設成為地方拉動投資的政績工程、面子工程，要避免租賃住房建了很多，但廣大新市民不願意租住，從而出現類似於保障房的空置、棄租等現象。由此，長效機制從設計到落地，也是一項系統工程，特別是配套制度改革上要同步推進，如基於租賃住房的公共屬性，土地出讓價高者得的“招拍掛”制度要改革，多用“招標”、少用“拍賣”。公共財政建設上，要將教育投入與城市常住人口掛鈎，確保公辦教育覆蓋所有常住人口。公辦教育全覆蓋，就要在就近入學、教育集團化、教師輪崗、省市區多層次教育等方面下功夫，打破福利陷阱和公共服務垄斷。此外，地價讓利、稅收優惠、金融支持（如REITs）要落地，讓企業租賃看待盈利機會。管理重點轉向存量房，就要弱化樓市GDP導向。

　　(出處：中國證券報 2017年08月16日)

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