重磅!邁向購租並舉! 北京租房新政出爐!

東方財經網 2017-08-17 17:11:37 來源：

 市住建委、市發改委等部門今天聯合發布了《關於加快發展和規範管理本市住房租賃市場的通知》徵求意見稿。北京的住房租賃新政要出爐啦！

這一次，可謂是實實在在地賦權給租房戶，政府提供了大量的公共服務。現在【京房字】迅速帶您過一遍重點。

集體戶口的粉絲們，租公租房，可以落戶！

符合條件的京籍無房家庭租房，其子女可以享受在租房所在區接受義務教育！

非京籍家庭，可根據住房租賃監管平台登記備案的信息、北京關於非京籍人員子女接受義務教育具體規定，辦理適齡子女在出租住房所在區接受義務教育的手續！

沒錯，以後租房要在監管平台上備案了，政府將發布很多便民措施。

租房合同期內不許隨意漲租金。

租金最好按月收取。

合同終止后3個工作日內房主就應退回押金。

出租期間不得採取暴力、威脅或者其他強制方式驅逐承租人，未經承租人同意不得擅自進入出租住房。

房東在租賃期間出售住房的，承租人享有優先購買權。

租賃期間房屋若買賣繼承贈與，不影響租賃合同效力。

打擊二房東。租戶不得擅自轉租、合租。

特別提示，希望各位大V在摘抄這些重點時，請務必說明來自【京房字】。

以下是詳細解讀。

PART 1 用來住的房子，不一定要有產權。

最近住房租賃特別熱，無論是北京還是全國，那麼為什麼住房租賃這麼受關注？我們先來說一下背景。

要知道，這一輪調控背後，有着非常明晰的中央對於房地產市場的政策，也就是大家已經非常熟的那句“房子是用來住的，不是用來炒的”。去年年底，中央指出，要規範住房租賃市場和抑制房地產泡沫，是實現住有所居的重大民生工程。要準確把握住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租並舉的住房制度。可以說，加快發展住房租賃市場已經成為房地產發展長效機制的重要組成部分。今年5月，住建部面向社會公開徵求《住房租賃和銷售管理條例》的意見，就規範住房租賃和銷售行為提出了具體要求。今年7月，住建部等九部委下發了《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，更是推出了多項新政策新措施。此次新政出台，意味着北京是全國首個出台貫徹落實地方政策的城市。請注意，【京房字】說的首個，是指實打實出台地方政策的哈。這點要明確。同時，在建立長效機制方面，北京也走在了前列。“此次北京市出台加快住房租賃發展的新政，目的也很明確，就是貫徹和落實中央和國家的相關要求，建立購租並舉的住房制度，規範住房租賃行為，保護租賃當事人合法權益。”【京房字】專家組成員表示，發展和規範住房租賃，是建立房地產發展長效機制之一，無論是從近期推出的共有產權住房，還是此次住房租賃新政，都是北京逐步建立房地產發展長效機制的具體舉措。這也是“317”以來調控政策的延續和深化。

PART 2 新政有4大亮點，北京將設“統一的監管平台”。

看完了前面的總結，【京房字】再給大家概括一下，此次北京住房租賃新政的四大亮點。

一是建立全市統一的住房租賃監管平台，這個平台將起到服務和監管兩方面的作用。一方面，政府通過平台為租賃雙方提供更便捷的公共服務；另一方面，通過對租賃行為的備案等服務，並納入了信用體系，還能起到有效監管租賃市場各方行為的作用，使租賃市場更加規範。

【京房字】志願者小組梳理了1000多個關於租房糾紛的起訴和向我們的投訴發現，很多人租房之所以出問題，都是沒有選擇正規中介，或者哪怕選擇了正規中介也不知道通過什麼渠道去維護自身權益。以後有了備案，相當於對租戶和房主來說就有了多一層的租賃行為證據，這是個好事兒。二是此次北京的新政，更多地突出了政府對租賃市場和租賃雙方的服務意識。比如納入平台的合法租賃，相當於和多部門聯網了。如果租戶需要申領居住證，出租人和承租人不用再攜帶大量的紙質材料去辦事窗口辦，窗口可以直接調取信息，方便了租賃當事人。同時，本市還出台了多項優惠政策，鼓勵企業、集體經濟組織建設租賃住房。三是此次北京對於租賃的賦權也下了很大力度，在戶籍、教育等方面賦予了承租家庭一些切切實實的權益，在逐步實現“購租並舉”上邁出了一大步。請原諒【京房字】比較嘮叨，但我們要把重點再突出一遍——這次新政中給予租賃多項賦權，並且是承租家庭最需要的權益。比如，租住公租房可以辦理戶籍遷入，這使得很多集體戶口無房家庭看到了福音；同時，符合條件的京籍無房家庭子女可以享受在租房所在區接受義務教育的權利，更是眾多租房家庭關心的。四是在保障租賃雙方權益方面。保障租賃雙方的合法權益，規範租賃行為，才能使更多的人願意選擇將租房作為解決住房問題的途徑。不過，目前租賃市場還有很多不規範的地方，比如租金隨意漲價、租客時常被迫搬家等。此次北京在新政中，對於規範租賃雙方行為作出了明確的要求，比如合同期內出租房不得單方面提高租金等，保障了租賃雙方的合法權益。

PART 3 多項新政向租房人權益傾斜

在這次徵求意見稿的擬定過程中，【京房字】看到了很多項新政，都是向培育健康的租房市場、尤其是向租房人傾斜的。下面是具體的新政解讀：

一、網絡交易平台上完成租房根據《通知》，市住建委會同相關部門按照開放、共享原則，組織建立住房租賃監管平台。住房租賃監管平台通過連接網絡交易平台，為網絡交易平台提供後台數據支持，由網絡交易平台為租賃當事人提供住房租賃信息發布，住房租賃合同網上籤約、住房租賃登記備案申請、交易資金監管、市場主體信用查詢、信用評價等對外服務。簡單來說，就是政府的住房租賃監管平台是一個“大後台”，這個大後台並不對普通的租房者或者出租者，它是為住房租賃提供備案等政府服務。而且它是和各部門聯網的，在這個“大後台”上進行的備案等服務，將來也會為租賃雙方辦理居住證等服務提供便利。那麼對外的則是各個網絡交易平台，包括中介、住房租賃企業、行業組織、商業網站等，這些平台提供和租賃雙方有關的各類服務，比如發布房源，網上籤約等等，租賃雙方通過這些對外的平台達成交易，這些網絡交易平台把備案的申請傳輸給政府的“大後台”，進行登記備案等服務。

也就是說，和房東和房客發生關係的，還是這些網絡交易平台，今後房東和房客就可以在這個平台上完成租房交易。需要說明的是，這些網絡交易平台要達到一定的標準，符合“大後台”的要求，才能准入，對接政府的“大後台”，提供服務。可以說，相比以前雜亂的房屋租賃信息發布和交易平台相比，今後在北京必須達到相應標準，合法合規的平台，才能對接政府的後台，提供住房租賃服務。

這對租賃雙方來說都是好消息，【京房字】提示各位，登錄這些正規的網絡交易平台，房屋租賃會更加規範、安全。實在不行，大家也要記得找地方備案，備案，備案。新政規定，住房租賃合同訂立后3日內，當事人應當辦理登記備案。登記備案的方式可以直接通過網絡交易平台，很方便地申請辦理，也可以由區住建委服務窗口、基層管理服務站提供網上登記備案服務。住房租賃登記備案信息要包括出租住房、租賃當事人身份、租期、租金等信息。網絡交易平台要對住房租賃登記備案申請信息的真實性、合法性、有效性進行核查，核查通過的才能推送給政府的監管平台。二、關於“購租並舉” 北京邁出一大步

最近一段時間，“購租同權”這個話題確實很熱。但說句實在話，以當前中國的實際情況，尤其是在特大城市要完全做到“購租同權”還不太可能，相信大家也很容易理解這一點。不過，此次北京的租房新政，在租賃賦權上，是給予了一些切切實實的新舉措。可以說在“購租並舉”上，邁出了很實在的一大步。當下的社會，對於租賃賦權方面，和租房者最為相關的是兩個問題，一是戶口，二是子女教育。先說戶口，很長一段時間，【京房字】的後台接到了眾多集體戶籍粉絲的詢問，就是如果不買房的話，戶口就無法從集體戶中遷出，這就面臨了孩子上學等生活中諸多難題，很不方便。這些粉絲呼籲，應該首先從公租房先放開，允許租住公租房的集體戶籍人員可以將戶口遷入。根據此次發布的《通知》，承租人為本市戶籍，承租公租房和直管公房的，可根據住房租賃監管平台登記備案的信息依法申請辦理戶口登記和遷移手續。集體戶口的大利好！有木有！不過在這裏還要提醒一下，目前承租公租房辦理戶口登記和遷移手續的相關規定正在制定當中，待該規定發布實施之後，就可以辦理啦。另外，子女上學問題同樣是大家最關心的。其實對於租房入學問題，非京籍之前就已經有了相關規定，比如非京籍家庭持“五證”可辦理等。

此次《通知》中也明確，承租人為非本市戶籍家庭的，可根據住房租賃監管平台登記備案的信息和其在京務工就業證明、全家戶口簿、北京市居住證（或有效期內居住登記卡或暫住證）、戶籍所在地街道辦事處或鄉鎮人民政府出具的在當地沒有監護條件的證明，依法申請辦理其適齡子女在出租住房所在區接受義務教育的手續。

而對於京籍家庭來說，之前依據租房來入學是沒有的。京籍家庭要麼是戶籍所在地，要麼是房產所在地就近入學。那麼，對於一些無房的京籍家庭，如果夫妻的戶口與工作地不在一個區，那麼子女上學就會非常不方便。因此此次發布的《通知》中，主要是針對京籍無房家庭的。按照新政，承租人為本市戶籍無房家庭，符合在同一區連續單獨承租並實際居住3年以上且在住房租賃監管平台登記備案、夫妻一方在該區合法穩定就業3年以上等條件的，其適齡子女可在該區接受義務教育，具體辦法由各區人民政府結合實際情況制定。舉個例子大家更容易懂：一戶延慶戶口的無房家庭，如果夫妻有一方在西城區工作，而且在西城區單獨承租住房並實際居住3年以上，並在平台上備案的，其適齡子女可以在西城區入學。但要注意的是，是在該區入學，並不是學區入學。也就是說，即便是租的是實驗二小學區內住房，也不一定就在實驗二小上學。會根據該區的學位等實際情況安排。比如如果某個學區的學位已滿，那可能會協調到相鄰學區的學校。總之，這次是市裡的住建、教育等相關部門定的大原則，具體的操作辦法還是由各區來制定的。

三、服務 辦居住證不用再提交租房合同了除了落戶和上學，此次北京的新政中，政府還提供了多項人性化便民的服務。根據《通知》，已辦理住房租賃登記備案的，承租人依法申請辦理公共服務事項時，不再提交其在京合法穩定住所的紙質證明材料。將來通過平台登記備案的住房租賃，相關部門會實現聯網共享，這就方便了租賃當事人辦理各種和自己生活的事項。舉個例子，過去，辦理居住證需要到所在地的派出所，要出示在京合法穩定住所的紙質證明材料，比如租房合同等。而未來，住建委會將租賃房屋的相關信息傳輸給公安部門，租客再辦理居住證等就可以直接去窗口，不用再提交紙質材料，很方便的辦理了。

《通知》中也很明確的寫出，承租人為非本市戶籍的，可根據住房租賃監管平台登記備案的信息依法申請辦理居住登記卡或申請居住證。此外，承租人符合公租房貨幣化補貼條件的，可以根據住房租賃監管平台登記備案的信息，直接申請租金補貼，也不用再提交相關的紙質材料了。四、保護租賃當事人權益 不得單方面提高租金 當前，租賃市場確實有不少的亂象，讓一些房東和租客都有顧慮。此前【京房字】曾對房屋租賃進行的調查显示，對於房東來說，租賃房屋最擔心的是租到不靠譜的租客，租客不按期繳納租金，毀壞房屋，拖欠水電費或者上網費，冒充個人租賃的中介業務員轉租或租客充當二房東轉租、群租甚至租賃房屋用於不法用途牽扯房主等。對租客來說，租房最擔心的是遇到假房源被騙租金、押金或中介費，遇到黑中介維權困難，遭遇二房東后權益受損得不到保護，房主隨意剋扣押金，房主任意漲房租或提前解除租賃合同但不賠償等。此次新政對於保護租賃當事人合法權益上作出了多項細緻的規定。鼓勵當事人簽訂長期住房租賃合同，當事人簽訂3年以上住房租賃合同且實際履行的，可以獲得相關政策支持。租賃當事人應當根據出租房屋所在區域市場租金水平合理約定租金，合同期內出租人不得單方面提高租金。出租人應當按月收取租金，承租人要求按季、年收取租金的，出租人可以按季、年收取租金。出租人收取押金的，應當在合同中約定押金的數額、管理或託管方式和退還時間等，除合同另有約定外，自合同終止日起3個工作日內，出租人應將押金退還承租人，出租人對退還押金有異議的，應當承擔相應舉證責任。出租人在租賃期間不得採取暴力、威脅或者其他強制方式驅逐承租人，未經承租人同意不得擅自進入出租住房。出租人在租賃期間出售出租住房的，應當提前3個月通知承租人，並不得影響承租人正常使用，承租人在同等條件下享有優先購買權。出租住房在租賃期間因買賣、繼承、贈與等發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。租賃期間屆滿，出租人不再繼續出租住房的，應當提前1個月以上通知承租人；繼續出租的，同等條件下原承租人享有優先承租權，原承租人存在重大違法行為的除外。承租人應當遵守有關管理規定，不得損害公共利益和相鄰關係人合法權益，由於承租人不當使用導致的相應責任由承租人承擔。承租人不得擅自轉租、合租，合同明確約定可以轉租、合租的除外，承租人根據合同的定轉租、合租的，應當按本辦法規定辦理住房租賃登記備案，次承租人不得再次轉租。最後，再明確一下什麼樣的住房才能出租。1、建築結構和設備設施符合建築安全、消防等方面的安全條件，且滿足基本使用功能；2、以原規劃設計為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內部布局分割出租；3、廚房、衛生間、陽台、儲藏室等不宜居住的空間不得出租用於居住；4、人居居住面積不得低於本市規定標準。（即出租房屋人均居住面積不得低於5平方米）。

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九成人認為房價不會跌，這就是最大的國情！

東方財經網 2017-09-13 23:59:25 來源：

 撰文丨凱風（本文轉自房屋屋，ID：its-home，不代表地產情報站立場，已獲授權，歡迎關注）

每逢暴漲尾期，房價上漲還是下跌，總會引發無數爭論。

其實，在一個投機性泛濫的市場里，衡量樓市冷熱有一個非常簡單的指標，那就是市場情緒。換句話說，有多少人相信房價會跌，又有多少人相信房價會漲，這是判斷行情再簡單不過的指標。

央行每季度都會公布一份城鎮儲戶調查報告，其中涉及居民對於下一季度的房價預期，我們梳理了過去兩年的房價預測數據，來告訴你，為何在中國房價上漲容易下跌難。

不久前，央行發布了2017年第二季度城鎮儲戶調查問卷。根據該調查，僅有9.6%的居民認為房價會下跌，而在今年年初時，這一数字還是10.6%，更早的2015年第一季度，這一数字是17.6%。

短短兩年時間，相信房價會下跌的居民比例，從17.6%降低到9.6%，降幅接近一半。其實，即便在樓市哀鴻遍野的2015年初，相信房價會持續下跌的也只有17.6%，也不到兩成。如今又進一步收縮，看空的人真正成了市場上的少數派。

要知道，這其間，還有層出不窮的樓市調控手段出台。2016年10月十多個城市同時出台限購限貸等措施，隨後又逐步升級為限購限貸限價的組合拳，2017年，接近40個城市又出台了新購住房2-10年禁賣的新政策，再加上銀行變相提高貸款利率……樓市政策真可謂“史上最嚴”。

然而這一系列層層升級的政策，並未逆轉市場的預期。相反，有意思的是，每逢新政策出台，都會引發一場徹夜的搶房大戰。限購政策出台之前的網簽熱、離婚熱，都是這種情景的真實寫照。

這恐怕就是最真實的市場情緒，也是再現實不過的國情。

要知道，這還是一向被詬病在真實性上存疑的官方數據，如果放在門戶網站或者微信公眾號里調查，看漲與看跌的比例恐怕會更加懸殊。

為什麼會出現這種局面？

往近了說，這兩年從一二線到三四線的普漲，讓幾乎所有居民都接受了房價持續上漲的現實。要知道，就在一兩年前，各地都還在忙着去庫存，幾乎所有城市都鬆綁了限購、放鬆了首付、寬鬆了貸款，甚至還有地方發文發財政補貼呼籲农民工來接盤。

沒想到的是，一轉眼間滄海桑田，庫存突然變得緊張，限購又集體回到了公眾視野，賣不掉的房子突然成了搶手房，而且價格越高搶的越激烈。在部分一二線城市，一度還出現恐慌式搶房，業主坐地起價，一夜反價十萬甚至幾十萬的比比皆是，業主彼此之間互相競價，不斷抬高房價的上限，唯恐即將到手的財富被別人搶走一樣。

往遠了說，從1998年住房商品化改革以來，房子就成了經濟中彌足重要的一部分，成了經濟發展難以割捨的重要支柱，成了地方政府愛不釋手的土地財政來源，也成了讓所有國民都犹如吃了鴉片般興奮的財富增值來源。

另一方面，房地產具有金融屬性。對於房地產企業來說，有一到兩成的自有資金，套取大量的銀行貸款，來完成擊鼓傳花的槓桿遊戲，放大的槓桿讓房企賺的盆滿缽滿，也讓風險轉移到了整個金融體系。對於居民來說，用兩到三成的首付貸款買房，這就無形之中讓居民加了槓桿，隨着房價不斷暴漲，槓桿也在不斷膨脹，風險也在不斷鬱積。

正是在這種利益與金融風險的雙重捆綁下，房地產綁架了中國經濟，而政府也不得不在背後為其提供剛性擔保。既擔心房價過度暴漲，又擔心房價下跌，所有的政策都在這兩極之間搖擺。

2008年房價大跌之下，四萬億橫空出世，接着就有了2009年的大漲；2014年樓市低迷時，去庫存席捲而來，接着就就有了2016年以來的大暴漲。

大多數人也正是看到這種無形之中存在的剛性擔保，才敢於在房地產市場里不斷放大槓桿。如果冒險的代價不過是政府來收拾殘局，那麼冒一下險又有什麼問題？

剛性擔保不是個新名詞，與此對應的概念叫做“剛性泡沫”。剛性泡沫有馬太效應，擔保越來越多，國民的預期就越來越高，以至於到了最後，無論是調控還是表態，都不再有人信。

與此同時，所有購房者都形成了“能漲不能跌”的信念。房價一旦出現局部調整，拉橫幅、砸盤、退房就會成為時代變調三部曲，這在2008年、2011年和2014年的樓市裡都不是新鮮事。

一邊是“一二線城市永遠漲”的強預期，一邊是“房價能漲不能跌”的信念，綁架與自我綁架，將房價推得越來越高。

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有最生猛的炒房團，為什麼現在玩切了？

東方財經網 2017-09-13 23:59:58 來源：

 撰文丨貓哥（本文轉自大貓財經，ID：caimao_shuangquan，不代表地產情報站立場，已獲授權，歡迎關注）

“北上深永遠漲”如今彷彿如“真理”般被掛在嘴邊。

從過去10年來看，也似乎是如此，即使每輪調控暫時下跌，也會在調控放開后，迎來“報復性”反彈。久而久之，人們就以為“北上深”一直是中國房價的最高地了。

其實，並非如此。8年前，曾經有座城市的房價比北京、上海還高，當時北京不過排在第4位。8年時間，真不長，也就一瞬間的事情，可當貓哥整理了2009、2017年中國城市房價排名時，卻發現，8年時間足以改變中國城市的發展邏輯、房產投資邏輯、青年就業邏輯。

變化總是在悄無聲息中進行的，當人們覺察到時，已經是滄海桑田。

過去8年，如果你選錯了城市投資房產，那麼可能就錯過了幾倍的收益；如果你選錯了城市擇業，那麼可能未來還要再次背井離鄉。

懂得中國城市的發展脈絡，才能更好選擇未來。

曾經房價最高，如今10年“站崗”

很多年輕人可能不知道，2009年中國房價最高的城市，不是北京、上海、深圳，而是溫州。

溫州素有中國改革開放“先鋒”之稱，溫州人敢闖敢拼、有經商頭腦，被稱為“東方猶太人”，“溫州炒房團”也曾經是攪動中國房市的“大鱷”，江湖到處流傳着“溫州炒房團”的傳說。

“溫州炒房團”還得從本世紀初說起，當年中國加入WTO，外向型經濟獲得長足發展，沿海外貿企業訂單井噴，賺錢賺到手軟，有錢就要置業，所在地區的房價也是水漲船高，溫州地區就是最典型的。有錢的溫州人，炒完本地炒外地，呼朋引伴到外地“掃貨”，一時蔚為壯觀。

2001年-2010年，堪稱溫州房市的“黃金十年”。

2000年溫州市區均價兩三千元/平方米，一路上揚到2008年的2萬多元/平方米。當時經濟發展較好，土地供應量相對較低，有錢人也多，搶起房子來就跟菜市場買菜似的。一位溫州朋友回憶說：“當時溫州老闆不是一層一層買，而是一幢一幢買。”

但到了2008年，形勢發生了改變。用工成本上升、人民幣升值等因素已經讓一些企業經營困難，全球金融危機就更是雪上加霜，結果就是溫州房價一改多年上漲趨勢，出現普遍下降，一些樓盤甚至出現每平方米4000元的跌幅。

就在人們認為溫州房市乃至全國房市要完蛋時，“4萬億”來了！政策“放水”了！

原來政策的“水”是想救實體經濟的，只是，沒想到的是，企業沒把從銀行貸出來的錢投入到生產，而是拿去炒房。先來的先賺錢，別人看了就眼紅群起效仿，有貸款的拿貸款，沒貸款的通過民間借貸來炒，爆炒的結果是，溫州房價一掃陰霾大反彈，均價高於北京、上海，均價高達3萬多一平米。

市中心的豪宅就更是搶手，當時溫州第一豪宅鹿城廣場最高峰時單價近10萬元。以房價計算，當時溫州人人都是百萬千萬富翁。

一切在2011年嘎然而止，那一年溫州的經濟模式遭受致命一擊，一些龍頭企業此前跨領域擴張導致資金鏈斷裂，企業老闆“跑路”，由於企業、個人之間拆借非常多，企業間普遍聯保、互保，一家龍頭倒下，危機便會像多米諾骨牌效應擴散開來。

老闆“跑路”，人心惶惶，紛紛去追債，為了還債，企業、個人大量拋售房產，引發大面積踩踏，賣得越多，價格越低，價格越低，越沒人買，惡性循環，溫州房市就雪崩了，直接腰斬。比如上面所說的那個豪宅，現在二手房單價就不到5萬。

我們從數據也能看出——從高點砸下去之後，8年了，溫州房價還是原地踏步。當年高點入市的人，至今還未解套。

更令“套中人”不安的是，溫州出口經濟產業升級並不理想，還依然是勞動密集型製造業，大量的外來務工人口知識水平較低，高達45.5%的外來人口中，初中及以下文化的佔比88.1%，比浙江省高3個多百分點。

在吸引高學歷年輕人方面就更是缺少產業支撐，2016年溫州戰略新興產業占規上工業比重為9%，與同省的嘉興的37.2%、紹興的32.8%及杭州的27.2%相比，相差甚遠。事實上，溫州本地的高學歷青年很多也在外面打拚而不願回鄉。

於是，溫州低層次產業與龐大的外來藍領人口相結合，購買力偏低，房價上漲的動力不會太大了。

房價錦標賽

就在溫州房價砸下去的這幾年，卻是中國其他城市房價繼續飛漲的幾年。

比如首都北京，就在今年2月站到了均價6.2萬的高位。其他城市也紛紛把溫州甩到了身後。溫州從第一名直線掉落到了第13名。

超越溫州的，除了北京、上海、深圳三座中國經濟的龍頭城市，還有廈門、天津、南京、杭州、廣州、三亞、蘇州、珠海、福州。

這其中，天津、南京、杭州、廣州、福州是直轄市／省會城市，廈門、三亞、蘇州三座城市也是所在省份除省會外最重要的城市。

此外，一些城市的排名快速上升，如：

●南京，2009年第23名，均價5322，現在一躍到了第6名，均價25000，漲幅4.7倍；

●天津，2009年第12名，均價7800，現在到了第5名，均價也過25000，漲幅3.2倍；

●武漢，2009年第26名，均價不過5000左右，現在到第15名，均價高達14156，漲幅2.8倍；

●石家莊，2009年第42名，新房均價也才3968，現在快速攀升到第16名，均價高達14072，漲幅3.5倍；

●合肥，2009年第39名，新房均價4232，現在躍居第17名，均價到了一萬三，漲幅3倍；

●鄭州，2009年第33名，新房均價4652，現在躥升到第19名，均價也到了一萬三，漲幅2.8倍；

有漲就有跌，稍微捋一下發現，跟溫州排名下滑的還有：

●寧波（2009年第6名，2017年第18名，漲幅31.9%）、

●大連（2009年第9名，2017年第22名，漲幅24%）、

●青島（2009年第11名，2017年第14名，漲幅96%）、

●無錫（2009年第16名，2017年第30名，25.8%）、

●泉州（2007年第19名、2017年第34名，漲幅35.9%）、

●東莞（2007年第17名、2017年第23名，漲幅61.1%）

兩者一對比，不由發現，過去8年左右，中國房地產大勢是：

直轄市、省會城市崛起，沿海製造業城市“跑輸大盤”。

為什麼如此？

原因有很多，但要說的很直觀的一點是——城市房價漲幅的起落，背後是中國GDP格局的新變化。

讓我們看看，2016年，中國GDP“萬億俱樂部”的城市，按先後排名，分別是：上海、北京、廣州、深圳、天津、重慶、蘇州、成都、武漢、杭州、南京和青島。

除了蘇州、青島，其他都是清一色的直轄市和省會城市。任何稍微了解中國政治經濟的人士都知道，在我國，城市的行政級別越高，越能獲得更多的金融、政策資源和支持，在“GDP大戰”中獲得先機。尤其是在其省內，基本上省會城市都是全省的政治經濟中心，是全省的“門面”，政府為此投入巨大。

我們就以武漢為例。8年前，武漢的房價只排在26位，所反映出的是當時它的經濟狀況，地方政府要大力發展經濟，靠什麼？無非是：

●政策：2016年6月，國務院正式批複武漢全面創新改革試驗方案；

●人才：去年武漢引進“城市合伙人”116名，“國家千人計劃專家”57名，孵化器面積在15個副省級城市中排名第一。武漢大學生總數高居全國前列，為了留下人才，武漢市出台了“大學生買房優惠政策”；

●舉債：2016年，武漢市全社會固定資產投資(含農村私人投資)7093.17億元，連續三年突破7000億元。這其中包含了私人投資，但政府投資還是大頭。注意，地方政府除了地方財政，是沒有錢的，無論是產業基金還是項目資金都是“借來”的，投資規模越大負債就越多。果然，武漢已經是多年來負債率最高的城市之一，說湖北居全省之力建設武漢並不過分；

●招商：推出“武漢百萬校友資智回漢工程”，吸引小米、泰康、融創等企業項目落戶，把周圍地塊的地價和房價帶動起來；

其他省會城市的“經營城市”大同小異，於是我們看到，省會們汲取全省的金融、經濟、財政、招商資源，在政策的加持下，GDP突飛猛進，利好消息頻傳，房價一舉超過了沿海製造業發達的市縣。

如果過去8年，你的投資沒有跟上這一變化，那麼就真的虧大了。

“經濟小龍”不復威風

在2009年，中西部廣大省會的房價不但遠低於北上廣深，更是低於東部地區經濟發達的地級市，如寧波、無錫、珠海甚至南通。

我們可以把這些曾經碾壓省會城市的經濟強市強縣稱為“經濟小龍”，依託先起步的鄉鎮企業、外貿經濟、輕工業，這些城市曾經經濟發達，吸引大量人才。

但隨着中國經濟的轉型和各省舉全省之力建設省會後，如今，區域中心城市在經濟總量和房價上都將它們甩在身後。

不但溫州，就連傳統上蘇南經濟強市無錫，也從第16名下滑到30名。這些城市的公司從事高端產業少，就意味着高薪崗位少，因為高薪崗位主要基於此：無非高科技、金融、高端服務業。

沒有高薪的年輕群體就難以支撐房價，距離北上深這樣一線城市太近，人才、資源很可能就被體量更大、經濟更活躍的超大城市吸收。

所以，在上海強大的引力約束下，無錫幾乎再沒有崛起的機會。

因此，其他城市如無錫、寧波、大連等，在過去是明星城市，外貿和製造業發達，目前遭遇到了同樣的困境——在金融、人才、技術上有先天性缺陷，難以吸引資金流、人才流、技術流，在中國的城市競爭力逐漸被趕超。

從城市吸引力榜就可以看出：

從這一圖也可以看出，這些吸引力排名前40的城市，基本可以分為：三大城市群+兩個經濟帶

那就是：

●珠三角城市群：深圳、廣州、東莞、佛山、惠州、中山

●長三角城市群：上海、蘇州、杭州、寧波、無錫、嘉興、常州

●京津冀城市群：北京、天津、石家莊、廊坊、保定

●長江沿線經濟帶：南京、合肥、武漢、重慶、成都

●浙閩沿海經濟帶：福州、廈門、溫州、台州、泉州

從中對比房價走勢不難發現，資源、人才越來越集中於這些經濟帶的“頭部”中心城市。自此，中國進入以都市圈和城市群為主要動力的發展階段。

無論是投資房產，還是選擇人生起步城市，就在裡頭找吧。

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