寄望住房租賃市場發揮更大作用

寄望住房租賃市場發揮更大作用

東方財經網 2017-07-25 23:53:35 來源:

近日,住建部等九部門聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,選取12個城市作為首批住房租賃試點。上海易居研究院就此發布了《全國50城房租收入比研究》報告,報告显示,2017年6月全國50個城市超七成房租相對收入較高,其中北京、深圳、上海、三亞房租收入比高於45%,屬於租金嚴重過高城市。

這項數據表明,中國一二線城市不僅面臨房價過高的問題,租金費用相比收入也存在過高的現象,即人們的居住支出處於不合理的水平。出現這種現象的原因,主要是中國資源非市場化分配方式刺激人口流向中心城市(直轄市、省會城市等),但是這些城市的公共資源以及土地是按照戶籍數量規劃,過多的人口需求與相對過少的土地與公共資源供給之間出現緊張,造成房價以及租價大幅提高。

現在,一線城市過高的房價已經導致大部分中低收入者無法購買自己用於居住的房子,這樣下去會形成嚴重的社會問題,從“居者有其屋”到“房子是用來住的、不是用來炒的”,再到此次文件中提及的“實現租者幸福居住”,中央想要解決市民無力購房的困境,開始寄望於租賃市場發揮更大作用。這主要體現在,北京上海等城市開始公開出讓租賃住房用地,要求開發商採取“只租不售”模式,增加租賃住房房源;此外,像廣州等城市,開始探索“租售同權”,租房者也可以享有部分購房者所擁有的權益。

但是,我們必須認清一個事實,在一線城市,不僅是房價過高,租房價格也很高。在一些發達國家,一般用於居住的支出大約是個人稅前收入的1/3左右才算合理,但是,在中國一線城市絕大部分工薪階層用於居住的費用遠遠超過這一水平,這說明中國的房價過高是不爭的事實。房價過高帶來的經濟問題異常嚴峻,即使那些擁有房子的家庭,比如在北京五環內擁有100平米住宅,其家庭財富可能高達千萬,但其現金收入可能很低,而且其中很大一部分要繳納按揭,而那些沒有住房的個人或家庭,更需要省吃儉用積蓄首付,因此,過高房價對社會消費是一個巨大的打擊,它不僅制約了人們的日常消費,還通過過高的地租抬高商品與服務的價格,形成消費緊縮效應,而唯一獲利的是土地擁有者。

大中城市加快發展住房租賃市場是改善住房供給結構,減少無房者壓力的一個補救措施,但不足以從根本上改變樓市畸形對中國經濟與社會帶來的扭曲與衝擊。因為在高房價城市,租賃價格同樣過高,除非大規模的增加住房供給,目前來看,儘管一些城市推出一些地塊要求開放商採取“只租不售”模式,但這種模式能否持續仍需觀察。

早在中國實施房改之前,城市住宅全部為國有,使用者象徵性的繳納租金。現在,中國可以通過國有企業建設公房,出租給市民居住,而當他們積蓄了購買力后,也可以直接購買下來。在一些國家,這種制度很好的實現了國民“居者有其屋”的夢想。

長期以來,我國房地產市場土地供給的“計劃方式”與建設銷售的過度市場化之間存在矛盾,這種模式導致一線城市土地價格快速上漲,再加上中國城市資源分配的不平等,最終使得一線城市土地與房屋供給與人口大規模流入嚴重脫節,產生地產泡沫,並通過領漲效應,將泡沫傳遞到更多的地區。

我們認為,從長期的角度看,需要解決一線城市資源過度集中的問題,減少人口繼續流入併產生大城市病,影響城市效率,只有更多的中小城市發展起來,或者建設城市群從更廣的地區吸收人口,才會避免人口過於集中的問題,比如雄安新區的設立、京津冀一體化等就是有益的嘗試;其次,從樓市供給來看,傳統的土地規劃與拍賣方式並不是一個好的模式,它也是樓市扭曲的根源。針對低收入者,中國可以考慮由主導的國有企業提供住房,既可以租住,也可購買,實現居者有其屋的夢想,避免樓市過度炒作對經濟與社會帶來的挑戰與風險。

  (出處:21世紀經濟報道 2017年07月25日)

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上海首批租賃住房用地成交 後續還有若干批次

上海首批租賃住房用地成交 後續還有若干批次

東方財經網 2017-07-25 23:53:35 來源:

在公布土地出讓信息20天後,上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地就實現了成交。

7月24日下午成交的這兩幅租賃住房用地,出讓年限為70年,根據規定,所建物業嚴格按照“只租不售”模式管理,僅用於出租,不得出售。受讓人應在出讓年限內整體持有租賃住房物業並持續出租運營。

這兩個項目建成后,將至少提供1897套租賃住房房源。

此外,這兩幅地塊的《國有建設用地使用權出讓合同(租賃住房用地)》中,也明確了租賃住房用地相關建設和運營等全生命周期管理要求,比如:受讓人應參照相關規定,建立包括租賃對象、租期、租金、租賃使用管理等統一管理及服務等;租賃住房套數、套型、全裝修等建設要求,以及租賃住房用地中公共服務設施和公共空間建設要求。

基於其租賃住房用地的性質,這兩幅地塊的成交樓面單價並不高。

其中一幅位於浦東新區張江南區,土地面積約6.5公頃,可建建築面積約13萬平方米,由上海張江(集團)有限公司競得,成交價格為7.24億元,成交樓面單價為5569元/平方米;

一幅位於嘉定區嘉定新城,土地面積約2.85公頃,可建建築面積7.13萬平方米,由上海嘉定新城發展有限公司競得,成交價格為4.24億元,成交樓面單價為5950元/平方米。

根據近期發布的《上海市住房發展“十三五”規劃》,“十三五”期間上海將年均供應住房用地1100公頃,包括商品住房用地約400公頃(佔比36.4%)、保障性住房用地約360公頃(佔比32.7%)、租賃住房用地約340公頃(佔比30.9%)。

而整個“十三五”期間,上海住房用地供應共5500公頃,其中,租賃住房用地1700公頃。經初步測算,可提供住房約170萬套,其中租賃住房約70萬套。

顯然,首批兩幅租賃住房用地只是個開始,上海還將陸續公告出讓若干批次的租賃住房用地,以增加租賃住房供應。

加快推進租賃住房建設、培育和發展住房租賃市場,梳徹落實“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位的重要舉措,是加快房地產市場供給側結構性改革和建立購租並舉住房制度的重要內容,是解決新市民住房問題、加快推進新型城鎮化的重要方式,是實現全面建成小康社會住有所居目標的重大民生工程。

根據2016年5月辦公廳發布的《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》,到2020年,我國要基本形成供應主體多元、經營服務規範、租賃關係穩定的住房租賃市場體系。

2017年4月,住建部和國土部共同印發《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》,明確要求增加租賃住房有效供應。將新建租賃住房納入住房發展規劃,採用多種方式增加租賃住房用地有效供應。在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市,開展集體建設用地上建設租賃住房試點。鼓勵個人依法出租自有住房,盤活存量住房資源。

就在最近,住建部會同、、財政部、國土資源部等八部門聯合印發了《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,要求在人口凈流入的大中城市,加快發展住房租賃市場。目前已選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。

5月24日下午,上海韓正來到復旦大學,為師生們作形勢政策報告。在回答提問時韓正表示,高房價是制約上海創新人才集聚的一個因素,這確實是影響上海未來發展的一個重要因素,市委市必須破題。

韓正同時表示,上海人才的居住問題肯定不能單靠商品房解決,應該靠各種辦法,要用好人才公寓、公租房、租賃房等多種辦法解決。對於青年人才集聚的區域,應該創造條件、引導市場,大規模建設租賃房。

至2016年末,上海全市常住人口總數為2419.70萬人,其中外來常住人口980.20萬人。有數據显示,2013年上海家庭住房自有率約為70%。

近年來,上海已經開始推動“租售並舉”模式,比如,2016年上海出讓的周浦、泗涇、嘉定新城地塊,都附加了“15%面積、自持70年”的約束條件。

而現在,上海出讓“只租不售”地塊所釋放的信號,也意味着上海將由這種開發商地塊內自持配建租賃住房,轉向整區域配建租賃住房。

據了解,上海發展租賃住房已經劃定了重點實施區域,主要是在城市中心或副中心服務業聚集區、科技研發聚集區、產業板塊先進製造業聚集區、郊區各新城中心等就業集聚區域;軌道交通上蓋、軌道交通站點周邊等交通便利區域;以及商業、辦公、住房的規模結構亟待優化區域,持續增加租賃住房用地供應。

比如,在陸家嘴、徐家匯等服務業集聚區,張江、紫竹等科技研發集聚區,以及臨港等產業板塊製造業集聚區,將適度增加租賃住房,以實現職住平衡。

解放日報・上觀新聞援引上海市規劃和國土資源局副岑福康的話說,根據近日國家九部委《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》要求和上海的具體情況,當前在大幅增加租賃住房供應、規範租賃市場培育和發展的階段,要充分發揮國有企業的引領和帶動作用,特別是在穩定租賃關係、增加供給等方面的作用,將鼓勵部分國有企業轉型為機構化、規模化、集約化、專業化的住房租賃企業。

此次競得兩幅租賃住房用地的,均為國有企業。一是上海張江(集團)有限公司,一是上海嘉定新城發展有限公司。

目前我國住房租賃市場中,約90%的房源為個人出租,專業租賃機構偏少。但其他國家成熟的租賃市場上,專業租賃企業會提供30%左右的房源。

也因此,鼓勵發展以住房租賃為主營業務的機構化、規模化、集約化、專業化企業,也是解決租賃關係的規範性、穩定性的重要途徑。

《上海市住房發展“十三五”規劃》則提出,將以市場為主,扶持住房租賃企業擴大規模,新增代理經租房源30萬套(間)左右。

  (出處:第一財經日報 2017年07月25日)

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連平:經濟運行總體穩健 貨幣政策不宜進一步收緊

連平:經濟運行總體穩健 貨幣政策不宜進一步收緊

東方財經網 2017-07-25 23:53:37 來源:

一、下半年經濟總體運行平穩

今年一季度經濟回暖,二季度運行平穩。展望下半年經濟運行的方方面面,既存在導致增長下行壓力增加的因素,也存在支持經濟平穩運行的因素。

下半年經濟下行壓力主要來自於投資放緩。商品房銷售、土地成交、建設開工、資金來源等相關指標均有所走弱,房地產開發投資增速將下降。下半年房地產調控政策難有明顯鬆動,對熱點城市維持嚴格調控,導致市場需求將在政策高壓下趨於觀望,成交同比回落態勢延續;政策驅動下的三四線樓市還能維持階段性穩增,對總體銷售形成一定支撐。房企各主要融資渠道的限制或收緊,將使到位資金增速繼續縮窄,其中按揭貸款規模和佔比將雙雙下降,重點地區首套、二套房貸平均利率明顯上調。房地產投資增速將呈現“先揚后抑”局面,自二季度見頂回落步入下行階段,但在土地購置和去庫存政策的對衝下,開發投資增速下降將減緩,預計全年增速約5%左右。雖然下半年投資增速會低於上半年,但有望高於去年,預計全年固定資產投資增速為8.3%。

加強融資平台公司的融資管理,嚴禁地方利用PPP、出資的各類投資基金等方式違規變相舉債,一些地方融資平台的信用評級被國際評級機構下調,可能會限制地方的融資能力。由於政策、融資和季節等因素的影響,2013年至2016年,基建投資運行基本呈現了年初高增速之後逐季回落的態勢。支撐一季度固定資產投資走高的基建投資增速,預計在二季度之後會出現放緩。

消費整體運行平穩,但影響消費增長的因素依然存在。隨着家庭乘用車保有量的增加,汽車市場需求已經逐漸走弱,汽車類消費增長高峰已過。去年刺激汽車消費的政策透支了今年的部分需求,導致汽車消費增速放緩。樓市調控政策基調在年內仍會延續,住房按揭貸款額度與利率齊升直接制約了居民的置業能力,市場成交活躍度大大降低。疊加去年樓市成交火爆導致基數較高,下半年家電、建築裝潢材料等住房相關的消費增速將呈趨勢性放緩。一線和部分二線城市高房價對消費形成擠出效應,更大比重的資金用於還房貸,將制約消費支出。

金融去槓桿可能通過企業融資可得性和利率來影響實體經濟。下半年企業融資成本可能會有明顯上升,其幅度可能會至少相當於提高一次基準利率的水平。由於今年以來企業盈利水平大幅上升,融資成本上升可能基本可以承受。但部分中下游企業、傳統企業可能面臨不小的壓力,尤其是小微企業所承受的壓力會較大。金融去槓桿還將直接影響金融業增加值對經濟增長的貢獻率。統計數據显示,我國金融業增加值佔GDP的比重由2006年的4.54%增加至2016年的8.35%。

去年下半年以來,伴隨PPI持續大幅度回升,短期的補庫存過程迅速推進,市場需求明顯擴大,推動去年四季度和今年一季度經濟增長持續性走高。而今年2月至3月,PPI已形成拐點,二季度以來一系列相關數據表明補庫存過程開始走弱。PPI同比增速從2月末的7.8%下降至二季度末的5.5%,投資增速從3月末的9.2%下降至二季度末的8.6%。下半年,受需求和基數的共同影響,PPI繼續明顯回落的可能性很大,補庫存過程將隨即進入尾聲。

隨着我國人口老齡化發展,勞動人口佔比下降及總量逐漸減少。2010年,我國15歲至64歲人口比例達到74.5%的峰值,之後逐漸下降,2016年為72.6%。根據國際經驗,潛在增速放緩趨勢是一種內在經濟規律,即使有穩增長政策也只能短期托住,無法根本性逆轉。在改革釋放新動能或新技術的進步有效提升潛在增速之前,這種內在趨勢動力依然會帶來一定程度的經濟增速下行壓力。

雖然經濟增速難以繼續推高,但年內也不必擔憂經濟出現失速風險,預計下半年經濟增速將保持平穩增長。促進經濟運行平穩,避免經濟“硬着陸”,將是今年宏觀調控政策的底線。伴隨全球經濟回暖,我國出口形勢得以改善,出口增速將會顯著好於過去兩年。出口回暖將對全年經濟增長形成重要支撐。上半年出口增長8.5%,比去年同期和去年全年分別上升了18.6個、16.2個百分點。據估算,上半年出口對GDP增速的貢獻可能達到約1個百分點。年內物價將溫和上漲,連續5年左右工業領域的通縮狀態基本結束,這既是需求較好的體現,也推動未來工業生產保持平穩運行。物價絕對水平不高及維持平穩運行態勢,為政策調控提供了良好的操作空間和環境。部分消費品行業市場出清和產品價格回升將推動工業生產,有助於促進製造業投資。企業中長期貸款增長較快,截至6月末,金融機構中長期貸款餘額同比增長20.3%,增速分別比2016年和2015年高出1.6個、6個百分點,表明金融對實體經濟的支持力度並不弱。在出口持續較快增長、高新技術產業和戰略性產業高速發展、部分消費需求回升較快以及金融支持力度不減的條件下,下半年製造業投資仍將保持平穩增長態勢,在一定程度上對沖房地產投資的回落。

綜上所述,由於下半年國際經濟環境可能繼續改善,宏觀調控將“穩”字當頭,在出口對經濟增長轉為正拉動、物價整體溫和、部分行業市場出清及資金重新“脫虛入實”等因素的支撐下,年內不必擔心經濟下行風險。由於房地產成交價格和投資均現回落,降槓桿背景下融資成本上升和金融產業增速放緩,上半年經濟增長加快至6.9%的勢頭可能難以延續,下半年經濟增速會溫和放緩,但全年走勢平穩,經濟增長仍將保持在6.8%左右。

二、財政政策提升結構性調節力度,貨幣政策不緊不松

從財政支出情況來看,上半年积極的財政政策支持力度要大於往年。下半年財政收入增速可能下降,將影響財政支持力度,积極的財政政策要不斷豐富政策細節及內涵,提升財政資金使用效率和精準度。發揮政策穩增長的支撐作用,將繼續加強鐵路、公路、軌道交通、民用航空、水利工程、電信基礎設施等重大項目建設。提升財政政策結構性調節力度,對戰略性新興產業、信息產業、文化產業提供政策支持,促進現代服務業發展。加大財政轉移支付調節力度,支持中西部地區新型城鎮化建設。財政支出有保有壓,在加大力度補短板、惠民生的同時,壓縮非重點支出,特別是嚴格控制“三公”經費。加大減稅降費力度,財政赤字全部用於彌補減稅帶來的財政收入減少。推進改革,重點是財稅體制改革和職能轉變,健全財稅體系,提高財政資金使用效率。

目前,各項房地產調控政策已幾乎用到極致,應加快房地產長效機制建設。下半年對熱點城市的嚴控狀態預計仍將延續,更多的收緊也多是在“四限”範圍內的程度加深和範圍擴容。從長遠來看,緊縮調控不能無限期持續,房地產稅和租房租賃等長效機制的建設步伐有望加快。在房地產稅方面,由於完成立法和正式推出的流程較長,頂層設計方案仍存爭議,目前有可能分批次、分區域逐步落地、區別執行。在住房制度方面,完善相關法律法規和配套政策,發展住房租賃市場、建立購租並舉住房制度的設想有望逐步落地。

下半年,貨幣政策穩健中性的基調不應改變,但應以穩為綱,兼顧好實體經濟穩步增長、金融去槓桿協同推進和系統性金融風險總體可控三個目標。當前的經濟運行態勢與2016年底提出穩健中性的貨幣政策時有很大的不同,金融去槓桿已取得階段性成效,系統性金融風險總體可控。鑒於流動性明顯收緊和貨幣市場利率明顯上升,乃至於銀行貸款利率也已開始上升,貨幣政策已不宜進一步收緊。此時貨幣政策的重心可能需要更加關注實體經濟穩步增長方面。在下半年經濟存在下行壓力的情況下,金融宏觀調節有必要開展具有維穩性質的逆向操作,實施积極及時地適度對沖,減緩融資成本上升對實體經濟帶來的壓力,保障經濟平穩運行。應在存貸款基準利率保持穩定的同時,促進市場流動性保持基本穩定,將貨幣市場利率水平控制在當前水平上,避免其進一步上升推高實體經濟融資成本。

下半年,人民幣匯率宜保持基本穩定,進一步增強匯率彈性。應充分發揮“逆周期調節因子”的作用,適度對沖市場情緒的順周期波動,緩解外匯市場可能存在的“羊群效應”,合理引導和管理市場預期。持續加強宏微觀審慎管理,嚴控投機性和非法資本外流,努力保持市場外匯供求基本平衡。從長遠來看,應堅持匯率市場化改革方向,逐步加大市場決定匯率的力度,進一步增強人民幣匯率彈性,擴大人民幣匯率的浮動區間,有序完善以市場供求為基礎、雙向浮動、有彈性的匯率運行機制。穩妥有序地推進人民幣國際化和資本項目開放的進程。

(作者為本報專家委員會成員、交通銀行首席經濟學家)

  (出處:金融時報 2017年07月25日)

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上海兩幅租賃住房用地樓麵價不超6000元

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東方財經網 2017-07-25 23:53:37 來源:

昨日下午,上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地成交。兩幅土地分別位於浦東張江和嘉定新城,採取“只租不售”模式,項目建成后,將至少提供1897套租賃住房房源。這標志著上海新增租賃住房用地供應已全面啟動。

兩幅地塊中一幅位於浦東新區張江南區,土地面積約6.5公頃,可建建築面積約13萬平方米,由上海張江(集團)有限公司競得,成交價格為7.24億元,成交樓面單價為5569元每平方米;一幅位於嘉定區嘉定新城,土地面積約2.85公頃,可建建築面積7.13萬平方米,由上海嘉定新城發展有限公司競得,成交價格為4.24億元,成交樓面單價為5950元每平方米。此次競得兩幅地塊的,均為國有企業。

據了解,這兩幅租賃住房用地的《國有建設用地使用權出讓合同(租賃住房用地)》中明確了出讓土地用途為租賃住房用地,出讓年限為70年,租賃住房物業“只租不售”,受讓人應在出讓年限內整體持有並持續出租運營租賃住房物業,受讓人應參照相關規定,建立包括租賃對象、租期、租金、租賃使用管理等統一管理及服務等;同時也明確了租賃住房套數、套型、全裝修等建設要求,以及租賃住房用地中公共服務設施和公共空間建設要求。

  (出處:北京青年報 2017年07月25日)

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從業20年中介看不懂三四線樓市:相親、返鄉都買房

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東方財經網 2017-07-25 23:53:38 來源:

中新經緯客戶端7月24日消息,“鎮上的要求男方在縣城有房子,縣裡的要求在市裡有房子,市裡的要求在省城有房子……這房價能不起來嗎?”面對眾多三四線城市樓市火爆的局面,在某中部省份長期從事婚介工作的張女士給出了她的答案。

而在中介崔先生看來,北漂、滬漂、深漂們連夜飛回故鄉搶樓盤已經成了三四線樓市火爆下的“常規動作”。

國家統計局最新發布的數據显示,6月份,70個大中城市中,15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落;新建商品房住宅漲幅超過或達到1%的有20個,二手房漲幅超過或達到1%的有14個,基本全部為三四線城市。三四線的樓市火爆,究竟是誰在推動?這一波漲幅又能持續多久?而繁榮的背後又有哪些跡象值得我們留意?

小鎮青年的相親新規

近期一篇探討北京著名相親角“相親鄙視鏈”的文章在各大社交軟件上刷了屏。該文章指出,在北京,沒有房子和沒有戶口的單身人士在相親市場備受冷遇。事實上,不是只有北京的丈母娘看重男方的固定資產。

“現在我家那邊的相親規矩是,男方必須在市區里有一套房子,而且必須是單獨的婚房,不是和父母同住的那種。”來自河北滄州河間的段先生稱。

而在中部省份長期從事婚介工作的張女士也總結出了一條“規律”:“鎮上的一般要求男方在縣城有房子,縣裡的要求在市裡有房子,市裡的要求在省城有房子。”

在張女士看來,這恰恰就是三四線樓市房價上漲的推手之一。她的分析並非沒有道理。中原地產首席分析師張大偉向中新經緯客戶端(微信公眾號:jwview)表示,三四線城市往下的鄉鎮中,教育資源和醫療資源的分佈很不均衡。在這種情況下,城鎮化其實就體現在了(人們從)小城鎮往上一級的城市走,這一需求也支撐了三四線城市近年來房價的上漲。

大城市漂族回爐

“沒有戶口就沒有立錐之地,”在北京工作長達10年的李曦在2016年春節前夕選擇了離職回到故鄉邯鄲安家置業。“考慮到孩子的教育問題,我和愛人最終選擇回到家鄉的城市買房。”

李曦的選擇也並非個案。近年來,“逃離北上廣”一直是經久不息的話題。隨着人口控制和疏解的政策出台,北上廣“人口拐點”的信號已經悄然出現。根據國家統計局數據,從2010年至2015年,北京常住人口增幅放緩,上海則在2015年首次出現負增長。

而一些目前仍堅守在北上廣的“漂族”們也選擇在家鄉省會或者其他三線城市購置房產。在長沙中介崔先生看來,北漂、滬漂、深漂們連夜飛回故鄉搶樓盤已經成了三四線樓市火爆下的“常規動作”。“以前還覺得是樁新鮮事,今年以來,這樣的事情太多了,早就見慣不怪了。”崔先生說。

“一方面,可以作為退路,如果再過5年10年在上海還是買不起房,可以去這些二三線城市發展嘛;另一方面,風水輪流轉,一二線漲不動了就該輪到三四線了。”老家在江蘇淮安、如今在上海工作的王媛早在3年前便在父母的支持下購入淮安市中心的三室一廳。

而同樣來自淮安在上海工作的張馳也告訴記者,周圍有很多朋友選擇在淮安買房投資,“並且大多不止一套。”

有一陣因為跑銷售的緣故,張馳一度跑遍了淮安的樓盤,結果發現“完工三四年了大批房子還空着,入住率不到20%”。張馳不由得困惑起來:這些房子以後誰去住呢?

從業近20年中介:看不懂

今年2月份,在北京工作的趙女士委託家鄉長沙中介為其留意房價,計劃價格合適的時候購入一套房子為父母養老。

此後中介一直杳無音信,趙女士一直以為是中介業務繁忙顧不上自己。結果趙女士在7月初收到中介朱先生的微信信息說:“從得知你打算在家鄉購房以來,這裏房價自去年來一直都是看漲的。我從業近二十年來真看不懂,真的比股票還猛烈,股票我們知道它可能暴落,但房價只有看漲或平穩,幾乎看不到暴落。我記得你的委託,我沒有得到一個有利的房源和利好的房價氣候,因此也就‘石沉海底’。對不起,我會繼續留意的。”

趙女士隨後從房地產信息網站上獲悉,短短半年內,家鄉的房價均價已經從8000元每平米直逼10000元每平米大關,而相比去年同期則已經接近翻番。

三四線樓市究竟為何持續火爆?張大偉分析認為,三四線樓市本身調控原則就是“托底蓋帽”,並沒有約束性的政策。而從需求的角度來說,三四線本身有棚戶區改造,此外還有一些一二線的抑制性的投資需求,整體而言對市場都是明顯利好。從三四線市場本身來看,目前的價格的絕對值也比較低,雖然也漲了一波,但是和一二線相比,三四線城市漲幅還是相對較低。如果後續沒有限制性的政策出爐,張大偉認為這一漲勢還將延續到2017年下半年。

槓桿,還是槓桿

曾經有這樣一個故事很流行:一个中國老太太,60歲時終於掙夠了錢買了一套房子。一個美國老太太,60歲時終於還清了購房的貨款,而她已經在這房子裏面住了30年了。不過,如今越來越多的中國人都開始傾向於選擇美國老太太的方式,也就是“加槓桿”。而在這一波三四線樓市火爆的熱潮中,對槓桿的利用也起到了推波助瀾的作用。

近期,中國社科院國家金融與發展實驗室、國家資產負債表研究中心發布的《中國去槓桿進程報告(2017年一季度)》显示,今年一季度,居民部門槓桿率為46.1%,較2016年年末的44.8%上升1.3個百分點。具體來看,居民部門貸款的同比增速達到25%,中長期貸款的增速更是達到了31%,達到近兩年以來的最快增速。

國家金融與發展實驗室副主任張曉晶分析稱,在政策趨緊、房貸限制趨嚴的情況下,一季度居民加槓桿態勢應有所抑制,但並未在數據中反映出來。一方面是時滯因素,調控政策對房貸的影響或存在滯後效應,前期高企的商品住房成交量對個人住房按揭貸款仍存在一定的拉動作用;另一方面是結構性因素,居民部門加槓桿有可能從一二線城市轉向三四線城市。

據興業證券估算,三四線槓桿佔總購房資金比重70%左右。興業證券房地產分析師閻常銘指出,棚改貨幣化和按揭本質上都是槓桿:棚改貨幣化買房資金可視為三四線居民用之前財富(棚戶房)直接償付的第一部分槓桿;而按揭和公積金是他們要用未來財富來慢慢償還本金和利息的第二部分槓桿,綜合看槓桿比率非常高。

閻常銘因此判斷稱,本輪去庫存方式未來將大幅度限制和金融機構行為,未來政策制定會非常謹慎,將極力避免三四線房價下跌,防止因此引發系統性金融風險;同時目前去庫存支持政策還要持續,庫存去化目標必須達到,否則為了去庫存加高槓桿將增加系統性金融風險,所以地產銷售和投資中期有支撐,但是也不可以過度繁榮。

  (出處:中國新聞網 2017年07月25日)

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政治局會議定調下半年樓市關鍵詞 業內專家怎麼看?

政治局會議定調下半年樓市關鍵詞 業內專家怎麼看?

東方財經網 2017-07-25 23:53:38 來源:

中共中央政治局7月24日召開會議,分析研究當前經濟形勢,部署下半年經濟工作。其中,涉及到房地產的內容有一句話,即“要穩定房地產市場,堅持政策連續性穩定性,加快建立長效機制”。

房地產政策牽動着市場的敏感神經,政治局會議中雖然只提到這一句話,但意味着現行的調控政策不會放鬆,長效機制的建立還要加快。同時,從會議傳達的精神來看,當前房地產市場的穩定是最重要的。如果考慮到與長效機制的銜接作用,在稅收等替代性措施出台後,行政性措施或許會逐步弱化。

從目前的房地產市場形勢看,上半年,新一輪房地產調控成效進一步顯現,全國房價總體平穩,70個大中城市房價下降及漲幅回落城市均有增加。面對熱點城市與三四線城市依然分化的樓市,下半年政策有何動向?我們一起來看看業內專家的觀點。

任興洲:堅持房地產領域“去槓桿”

發展研究中心研究員任興洲表示,政治局會議透露出下半年繼續落實房地產調控政策信號,要在需求側繼續遏制投機性需求,堅持房地產領域“去槓桿”,消除金融風險隱患,堅持“脫虛向實”,防止泡沫積累。同時,要加強房地產長效機制和基礎性制度建設,支持自住和改善需求,着力發展租賃住房市場。

楊紅旭:政策要連續穩定 靜待長效機制出台

上海某房地產研究院副院長楊紅旭表示,政治局會議中提到關於房地產的這句話是在“三去一降一補”裏面提出來的,這次沒提去庫存,而是重點講了“政策要連續穩定”,這就透露出一個信號,即目前去庫存的壓力已經不大了,重點還是要穩定房地產市場。“穩定”的意思數去半年到一年過熱的房地產市場需要降溫。楊紅旭認為,“堅持政策連續性穩定性”表明了目前部分城市的調控政策還不能放鬆,還要維持一段時間,至少到今年年底不會發生大的變化,如果市場低迷到一定程度可能會放鬆。

在楊紅旭看來,說完要堅持政策連續性穩定性后,緊接着說加快建立長效機制,這表明調控政策要穩定要連續,要一直等到長效機制的出台(除了市場降溫這個因素外)。目前抑制部分城市過熱的調控會一直抑制着,然後跟這個長效機制有一個銜接,之後等到部分城市房價跌幅比較明顯,樓市降溫到一定程度,部分短期的調控政策如限價、限購、限貸可能就會放鬆。

劉元春:下半年各地樓市政策繼續加碼細化升級

中國人民大學副校長劉元春表示,房地產泡沫所帶來的國民生產價值的扭曲和資源配置的扭曲已很嚴重,房地產市場直接關係著我國實體經濟能否真正復蘇。他認為,此次會議表明,進入下半年各地樓市政策繼續加碼細化升級,樓市調控不會“虎頭蛇尾”。從去庫存政策看,預計2017年整體三四線樓市政策將依然平穩寬鬆。但一二線城市已經基本完成了去庫存任務,預計後續政策有可能會在經濟企穩的情況下,房地產調控持續加碼。

叢屹:房地產調控政策還需穩定持續一段時間

天津財經大學經濟學院教授叢屹表示,上半年數據显示,M2保持平穩的同時,GDP實現了增長,大中城市新建住宅價格指數卻出現了下滑,這意味着房地產市場的風險得到了化解、投機屬性得到了消化,而這是虛擬經濟最大的組成部分。穩定的貨幣政策、房地產調控等政策還需要穩定持續一段時間,目前只是取得了階段性成果,政策力度應該保持。

嚴躍進:強調市場機制健全

某研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,從會議精神來看,對於市場機制的健全繼續進行了強調。對於房地產市場來說,明確了三個基本精神。第一是房地產市場要穩定,穩定就是要求不大漲也不大跌,保持供求關係和預期等關係的穩定;第二是堅持政策的穩定,對於此類政策來說也要落實穩定性,關鍵就是要看到當前很多政策需要有一個明確的政策落實周期和執行力;第三是要建立長效機制,這也說明長效機制的建立模式不斷成型,同時也是社會和企業所期盼的。

來源:綜合證券時報、每日經濟新聞、北京商報

  (出處:中房網 2017年07月25日)

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易居:今年全國二手住宅成交量或降13%

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東方財經網 2017-07-25 23:53:40 來源:

中國證券網訊(記者 梁敏)易居房地產研究院24日發布的全國二手房市場研究報告显示,2017年,預計全國一手住宅成交量同比下降5%,二手住宅成交量同比下降13%,二手房成交面積/一手房成交面積比值小幅回落至39%,低於2016年42%的水平,但仍處於歷史高位。

易居研究院研究員王夢雯表示,二手房成交面積/一手房成交面積的比值通常在樓市繁榮期上行,在樓市調整期回落。這主要由於樓市上升期購房需求大量釋放,但新房供應需要一定時間,二手房不受建築工期影響,交易更加活躍,從而推高比值。而在樓市下行期需求大幅萎縮,部分熱點區域下行初期由於限價政策,新房二手房價格出現倒掛,二手房市場觀望氣息濃重,導致成交低迷,因此比值回落。

從具體城市來看,二手房成交量佔比較大城市主要位於東部沿海城市,如北京(樓盤)、廈門(樓盤)、上海(樓盤)、深圳(樓盤)、吉林、哈爾濱(樓盤)、瀋陽等,此類城市建設相對完善,工業化程度相對較高,房地產市場發展相對較早,因此二手房成交相對活躍。

此外,王夢雯還表示,長期而言,由於土地資源有限,市場上新房供量將逐漸回落,隨着存量房源不斷增多,二手房交易將逐漸活躍。從這個角度來看,東部二線城市將先於中西部二線城市進入存量房時代。

  (作者:梁敏)  (出處:中國證券網 2017年07月24日)

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上海兩幅純租賃宅地被平台公司摘得

上海兩幅純租賃宅地被平台公司摘得

東方財經網 2017-07-25 23:53:40 來源:

中國證券網訊 上海(樓盤)首次推出的兩幅純租賃居住用地今天下午兩點掛牌截止。雖然有34家房企購買了競買申請書,但兩塊地卻分別只有1家企業提交競買保證金。因此,無需現場競價環節,浦東新區張江南區配套生活基地A3-06地塊被上海張江(集團)有限公司摘得,嘉定區嘉定新城E17-1地塊被上海嘉定新城發展有限公司摘得。這兩家公司都是當地的平台公司。

  (出處:中國證券網 2017年07月24日)

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租賃宅地全國首拍 平台公司獨家入圍底價成交

租賃宅地全國首拍 平台公司獨家入圍底價成交

東方財經網 2017-07-25 23:53:41 來源:

⊙記者 朱楠 ○編輯 孫放

跳過了想象中的人聲鼎沸,“純租賃居住用地”的全國首拍提前以底價成交。

昨日下午,由上海(樓盤)首推的兩幅純租賃居住用地到了掛牌截止期。雖有34家房企交了競買申請書,但兩幅地塊最後卻分別只有一家競買企業通過資格審查並提交了競買保證金。在無人競爭的情況下,跳開現場競價環節,位於浦東張江和嘉定新城的兩塊租賃宅地分別被上海張江(集團)有限公司和上海嘉定新城發展有限公司以底價摘得。

對此,業內人士認為,租賃宅地首拍具有示範和標杆意義,由所在地國有房地產平台公司開發運營或許更能體現政策意圖。不過,隨着“十三五”期間上海租賃用地供應量的加大,將來必將有更多房企加入到租賃住宅的開發和運營中來。

樓板價不到6000元/平方米

根據出讓文件,位於上海浦東張江和嘉定新城的兩幅純租賃宅地採取“只租不售”模式,項目建成后,將至少提供1897套租賃房源。地塊原定於8月2日出讓,但截至昨天下午14時掛牌截止,這兩幅地塊分別只有一家競買人繳納了競買保證金。因此,在獨此一家的情況下,兩幅地塊實際上已於昨天下午提前以底價成交。

出讓結果显示,浦東新區張江南區配套生活基地A3-06地塊的競得人是上海張江(集團)有限公司,成交價7.2392億元,摺合樓板價為5568元/平方米;嘉定區嘉定新城E17-1地塊競得人是上海嘉定新城發展有限公司,成交價4.2417億元,摺合樓板價5950元/平方米。上海張江(集團)有限公司成立於1992年7月,主要負責張江高科(600895,股吧)技園區的開發與建設。上海嘉定新城發展有限公司成立於2004年6月7日,公司經營範圍包括土地開發、實業投資、房地產開發等。這兩家公司均豎有獨資的房地產開發經營平台公司。

事實上,上海的純租賃宅地剛一推出,就引起開發商的極大關注。據上海規土局網站土地出讓信息显示,這兩幅地塊的申請表領取數分別達14家和20家,說明有興趣的開發商不在少數。然而,最終被國有平台公司獨家底價獲得。據記者了解,相關部門對兩幅地塊的競買人要求設定了較高的門檻,其中關鍵一條是:必須出具一份由權力部門蓋章的資格認定書。而這一條就將其他房企拒之門外,最終由平台公司獨家競買,底價成交。

保障投資回報具示範意義

在不少開發商看來,上海首次推出的純租賃宅地由國有平台公司摘得,屬意料之內。一家大型上市房企負責人向記者表示,設置一定門檻將其他房企拒之門外,一方面可以避免競買者較多造成哄抬價格、成交價過高的情況。另一方面,首幅租賃地塊具有示範和標杆意義,由國有平台公司操盤,更能實現對租賃住房的政策意圖。

上海中原地產市場分析師盧文曦認為,近期,租賃市場政策利好頻出,反映出大力推動租賃市場發展的堅定決心。上海首推純租賃宅地的出讓結果與市場預判相符,最新頒布的九部委《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》也明確提出,要支持相關國有企業轉型為住房租賃企業,這兩幅地塊具有試水意義。

據盧文曦測算,這兩幅地塊樓板價均不到6000元/平方米,算上各種成本,張江項目租金回報率粗算至少在7%以上,嘉定項目租金回報率至少在6%以上,均比當前市場上平均的租金回報率要高,能夠保障開發企業合理的投資回報。

據記者了解,在政策引導和企業自身轉型要求的推動下,不少房地產企業對租賃市場興趣十足。最新出台的《上海市住房發展“十三五”規劃》显示,“十三五”期間上海將年均供應租賃住房用地約340公頃(佔比30.9%),隨着供應量的加大,更多房企將加入到租賃住房的開發和運營中來。未來,租賃用地出讓必將吸引更多房企參与角逐。

  (作者:朱楠)  (出處:上海證券報 2017年07月25日)

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多地“購租同權”政策 引廣泛關注

多地“購租同權”政策 引廣泛關注

東方財經網 2017-08-02 22:53:07 來源:

廣州無錫等地推出“購租同權”政策引廣泛關注

“終身租房習慣,需要長期培養,這恐怕是長效機制實施時最大的障礙;市場租賃並非不成熟,而且保障房與中低價商品房遠期市場佔比將達七成,而機構新建租賃房源成本極高,或許面臨收購資金不足的局面。”7月29日來寧的經濟學家陳寶存,對備受市場關注的購租並舉、租購同權房地產調控長效機制發聲。在他看來,購租並舉是大勢所趨,但目前仍存在不少現實難題。

7月,廣州率先明確保障租購同權,賦予符合條件的承租人子女就近入學等公共服務權益,允許商業用房改租賃住房,鼓勵城中村做好安防,統一出租等;隨後,住建部等9個部門近日聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,要求人口凈流入的大中城市要支持相關國有企業轉型為住房租賃企業,鼓勵民營的機構化、規模化住房租賃企業發展,廣州、深圳、南京等12個城市首批試點;7月24日,上海首批公開出讓的兩幅只租不售的住房用地正式成交,住建部表示將對“租購同權”立法的消息也隨之傳來。

購租並舉、租購同權在我省也已有實質性推動。5月,省住建廳將南京、蘇州、無錫、常州、揚州、徐州等6市列為“購租並舉”試點城市。7月28日,無錫出台落戶新政,在取消購房面積達60平方米以上准予落戶政策的同時,增設專門條款明確將合法穩定住所的認定範圍擴大至租賃住宅,即在無錫租房也可以落戶。無錫成為我省第一個亮出“租購同權”態度的城市。

種種跡象表明,作為房地產長效機制建立的重要內容,購租並舉、租購同權的進程正在加快。不過,陳寶存分析認為,還需正視當前存在的一系列難題。第一個難題就豎人的住房消費觀念,引導更多人終身租房肯定有一個艱難的過程。而現實的問題是,目前市場上其實並不缺少租賃性房源,不少城市此前已通過新建和市場收儲的方式有了一大批公租房等租賃性房源,如果現在再讓地方、機構新建或收購房源出租,將面臨很高的資金成本,是否撬動相關积極性還不得而知。

他表示,土地供應的遠郊化在重點城市勢不可當,與租房人群的要求很難相符。廣州鼓勵城中村住房做好安防后統一出租,但小產權性質的回遷房,機構很難做到集中管理,統一運營。商業類型項目過剩目前是各地普遍問題,“但這個是當初的規劃出問題了,如果全面放開商 住項目改規劃為住宅性質,恐怕只能給開發商帶來利益”。

陳寶存還提醒,新建商品住宅“豪宅化”,帶來二手房源出租價格高漲,一旦“租購同權”,租金水平提高是大概率事件,居民或許依舊會追求產權類型住宅,而目前房地產稅全面徵收條件尚不具備,平台出租房屋的收益將遠遠不能彌補土地財政支出。此外,當前各地軌道交通建設成本極高,建設資金缺乏是主要城市的“通病”,租購併舉能否真正受到地方重視,也要打個問號。

與陳寶存相比,無錫市房地產業協會副會長兼秘書長沈洵的觀點卻相對樂觀。“一個城市包括房地產行業的發展,都有賴於產業的支撐、人口的導入以及城市基礎設施等不斷的完善。其中,人口導入對於無錫房地產市場發展的推動作用是可持續性的,此番戶籍制度的改革將幫助無錫人口導入,從而有利於房地產市場的健康發展。”沈洵分析,雖然從去年至今,無錫房地產“去庫存”成效顯著,但目前仍有500多萬平方米的存量住宅,加上商業類用房過剩,市場仍面臨繼續加大去化的壓力,落戶政策放寬有助更多人口來到無錫居住,對樓市去庫存將產生極大利好。

他還分析,我國的住房制度是市場配置和保障相結合的住房制度,在高房價壓力下,許多有為青年無法和本地人一樣享受到教育、醫療等城市福利。租房也可落戶,體現了社會公平原則,讓更多中低收入群體住有所居並享受城市社會保障,這也體現了共享發展的理念。

不過,無錫等地“購租同權”落地實施時,到底承租什麼樣的房源才能落戶?落戶后能否同樣享受學區等待遇?承租者落戶是否會讓房屋產權人產生心理抵觸?市場也在等待具體的答案。一項重大的住房改革的實施,顯然也呼喚政策的可操作性。

鏈接

投資價值南京排第四

依據城市化進程、財政與居民收入情況、本地居民置業習慣、土地供應情況、城市交通情況、居住環境因素等20個研究維度,陳寶存對全國重點城市區域價值進行了分析,並得出了全國最具投資價值城市20強,分別是:環京及北京、花橋及上海、臨深及深圳、南京、廈門、廣州、蘇州、杭州、合肥、天津、鄭州、石家莊、武漢、福州、青島、濟南、長沙、成都、南昌、無錫。南京在最具投資價值城市20強中位列第四。

陳寶存稱,南京第三產業較為發達,是江蘇省的金融中 心城市,同時南京的教育、醫療等資源在長三角地區僅次於上海,對人口的吸引力也僅次於上海。目前南京行政區域內可開發空間並不多,未來可開發的土地資源越來越少,也使得城市更具投資價值。

  (出處:新華日報 2017年08月01日)

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