探索基礎性制度和長效機制 促進房地產市場平穩健康發展

東方財經網 2017-04-24 22:24:35 來源：人民日報

近20年來，我國商品房市場迅猛發展，對改善城鎮居民居住條件、促進經濟增長發揮了积極作用。但是，目前人民群眾在住房方面還有不少不滿意的地方，一些一、二線城市住房供不應求、房價上漲壓力大，眾多三、四線城市和縣城則面臨去庫存的巨大壓力。促進房地產市場平穩健康發展，讓廣大人民群眾在住有所居中增強獲得感和幸福感，必須綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。

靈活確定競價方式，完善商品房建設用地出讓制度。商品房建設用地屬於經營性用地，土地出讓實行“招拍掛”制度。這一制度有效遏制了暗箱操作等腐敗問題，但價高者得的制度安排也容易導致地價和房價不斷上漲。因此，地方可以結合本地實際和出讓土地的具體情況，靈活確定競價方式，包括“限房價、競地價”“限地價、競房價”等。比如，可以對非普通商品房建設用地實行不限條件“招拍掛”、價高者得的競價方式；而普通商品房建設用地的出讓則可實行限定條件（限房價、限面積）“招拍掛”、價格合理者（房價與樓面地價之比較低者）得等多種競價方式。這樣既可以有效防止高價地擾亂市場預期，又有利於保障居民的基本住房需求。

堅持房子的居住屬性，完善購地購房管理制度。一段時間以來，商品房除了滿足居民的住房需求，還附載着其他一些功能。當前，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，強化地方在盤活城市閑置和低效用地等方面的主體責任，完善購地購房資格審查制度。比如，建立購地資金審查制度，確保房地產開發企業使用合規自有資金購地。經國土部門和有關金融部門審查資金來源不符合要求的，取消土地競買資格。要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。

深化公共資源配置制度和戶籍制度改革。我國高等教育、醫療衛生等方面的優質資源過度集中於大城市，造成戶籍的“含金量”因城而異，促使人們產生強烈的大城市戶籍偏好，對一、二線城市商品房的需求持續擴大，形成一、二線城市房價不斷上漲的推動力。因此，應促進高等教育、醫療衛生等公共資源配置更加均等化，破除按戶籍分配優質公共資源的制度安排。應在三、四線城市合理增加一些優質公共資源，增強居民落戶中小城市的意願，讓居住在不同城市的群眾更公平地享有發展成果和發展機會，進而有效調整不同城市的住房供求關係。

深化住房建設用地供應制度改革。當前，在一些一、二線城市，由於人口持續流入和大量增長，住房建設用地的供應缺口不斷擴大。對此，應根據人口流動趨勢、常住人口規模等情況，動態調整並確定城市住房建設用地規模，建立嚴格的城市住房建設用地供應規劃和信息公開制度，促進商品房建設用地合理供應。住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市，應合理增加住宅用地特別是普通商品房用地供應規模；去庫存任務重的城市，應減少乃至暫停住宅用地供應。通過加強和改進住宅用地供應管理，改善住房供求關係，穩定市場預期，促進房地產市場平穩健康發展。（曾國安 劉爭明 作者單位：武漢大學中國住房保障研究中心）

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浙江寧波購房實施區域限購限貸政策

東方財經網 2017-04-24 22:24:36 來源：新華社

新華社寧波4月23日電（記者裘立華）浙江省寧波市23日晚發布消息，從4月24日起，寧波市將施行區域限購限貸政策，限購區域住房信貸政策做出相應調整。

寧波市為我國副省級計劃單列市，也是浙江第二大城市，自去年以來，寧波市房地產市場保持了平穩健康的發展態勢，但近期也出現了部分區域市場過熱、房價上漲偏快等問題。

為此，寧波市研究決定，寧波戶籍居民家庭，在海曙區、江北區、鄞州區行政區域內擁有2套及以上住房的，非本市戶籍居民家庭在海曙區、江北區、鄞州區行政區域內擁有1套及以上住房的或不能提供自購房之日起前2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅或社會保險繳納證明的，暫停在限購區域內購買住房（含新建商品住房和二手住房）。

在限購區域內，居民家庭首次購買普通住房申請商業性個人住房貸款，最低首付款比例由20%調整為30%。

對在限購區域內擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買限購區域內普通住房，最低首付款比例由30%調整為40%。

同時，調整公積金貸款政策，除了首付比例與商業性貸款購房調整一樣外，連續繳存住房公積金滿2年的職工，首次申請住房公積金貸款購買家庭首套自住住房的，最高貸款額度由100萬元/戶調整為80萬元/戶，其他住房公積金個人住房貸款的最高貸款額度統一調整為60萬元/戶。

寧波市文件指出，鎮海區、北侖區、奉化區和餘姚市、慈溪市、寧海縣、象山縣，可按照“因情施策、分類調控”原則，結合當地實際，研究有關調控措施，並報寧波市備案。

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對倒賣“房票”說不 房地產調控趨細趨嚴

東方財經網 2017-04-24 22:24:38 來源：經濟日報

日前，天津市濱海新區規劃和國土資源管理局發布《濱海新區實行實名制購房、嚴禁倒賣商品房“房票”的通告》，要求嚴查倒賣“房票”，嚴禁以排號等手段變相收取定金，打擊各種變相提高房價的行為。

這一政策的背景是3月31日天津市出台升級版限購政策，對擁有2套以上住房的本市戶籍家庭和擁有1套以上住房的非本市戶籍家庭限購。但是，濱海新區並不在這個範圍內。於是大量購房需求集中到了這個國家級新區，出現了買賣購房資格的行為。

自去年9月30日各地陸續實行房地產調控政策以來，一個顯著的變化是政策越來越嚴，越來越細，甚至在某種程度上是在補漏。

有統計显示，過去一段時期全國已經有超過40個城市出台了各種房地產調控政策120多次。比如北京，過去一個月就陸續出台了10項房地產政策，其中包括“認房又認貸”、平房限購、過道學區房不作數、離婚一年後才具有購房資格等。

但調控趨嚴和土地市場卻存在一定程度反差，截至3月30日，全國50大熱點城市合計出讓土地金額為5885億元，比土地市場一路高歌的2016年上漲了59%。

尤其是新房需申請預售許可證等相關證件才可售房，對於區域價格，又有一定限制，再加上新政出台後買賣二手房貸款成數受限，稅費相對較高，導致許多客戶把需求轉向新房市場。

有業內人士表示，政策出台趨細趨嚴，表明了政策控制房價上漲的決心。但這在某種程度上表明，我國房地產市場還是受政策影響非常大。為此，下一步需要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，抓住當前房價企穩的有利時機，着力謀划房地產長效機制。

專家表示，從土地供給改革的角度而言，盤活城鎮低效用地和改革農村集體建設用地空間都很大。同時，要減少地方對“土地財政”的依賴，進一步推進財稅體制改革，使地方財權和事權能夠相互匹配。此外，要加快大城市的副中心和衛星城建設，形成多個城市中心，把人口有效地從中心城區向周邊疏導。（記者 黃曉芳）

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房地產稅應是房地產 長效機制重要內容

東方財經網 2017-04-24 22:24:38 來源：經濟參考報

2016年中央經濟工作會議強調：房子是用來住的、不是用來炒的，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。何為長效機制，官方並沒有確切的說法。對此，長期關注中國城鎮化發展的日本東京經濟大學教授周牧之在接受記者採訪時表示，這種長效機制最主要的是房地產稅。

周牧之認為，社會發展需要有正確的導向。從全世界的經驗可以看到，急速的城鎮化可能會引發房地產熱，但是城鎮化、工業化和社會進步所產生的利益應該分配給勞動，而不應該過多地分配給土地和資本。

中國的房價之所以一路飆升，一個很大的原因是買房的時候需要交稅，有個很高的門檻，但是在房屋持有環節無需交稅。“稅制是社會發展的指揮棒，但是中國還沒有通過稅制改革形成引導城鎮化健康發展的指揮棒。如果不真正導入房地產稅，不可能真正讓房價趨於理性。”

周牧之認為，一個健康的房地產市場，房價應該有升有降，而不是只漲不跌。房價持續的上漲將會導致更多資金進入房地產領域，“為了拉動經濟增長，投入大量貨幣，原本想刺激資金能夠進入實體經濟，但是結果資金都跑到房地產領域。稅制是一個很重要的引導性的遊戲規則，我們希望通過稅收來改變遊戲規則和資金的流向。”

20世紀80年代末是日本泡沫經濟最瘋狂的時候，當時沒有人相信房價會掉，沒人相信股市會掉，但卻在一夜之間全掉了，而且房價一掉就是20多年。“日本的泡沫經濟最後是靠房產稅降下來的。房價降下來有很多好處，老百姓買得起房，社會更加理性化，經濟更加實體化。”

此外，周牧之指出，房地產稅還可以彌補地方的稅收來源。在發達國家，房產稅是地方一個非常重要的稅種。在日本，房產稅佔到地方稅收的40%左右。我國很多地方因為缺少穩定的稅源，所以才會把手伸向土地，過度依賴土地財政。“這也是導致地方出讓土地的衝動所在，同時造成城市攤大餅的現象。如果房產稅能夠成為地方主要的穩定稅種的話，地方的行為會更加理智，城市建設會更加符合規律。”

在周牧之看來，城鎮化已經是中國經濟發展的主旋律和重要動力，但是我們的稅制沒有隨着城鎮化的發展做過系統的調整，房產稅調整應該成為一個契機。（金輝）

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浙江下放土地徵收等審批權限助推“最多跑一次”

東方財經網 2017-04-24 22:24:39 來源：新華社

新華社杭州４月２３日電（記者岳德亮）為了加快推進企業投資項目高效審批，助推“最多跑一次”改革，浙江省近日加大國土資源放權力度，一批“高含金量”審批權限“落”到縣、市（區）。

據浙江省發布的信息稱，該省近日對寧波市鄞州區等９個縣（市、區）委託下放省級土地管理有關審批權限。按照“能放則放”原則，省級委託下放農村土地綜合整治項目、建設用地項目、農用地轉用、土地徵收等審批權限。

同時，創新審批方式，各審批事項均通過浙江省審批信息系統進行，並由省國土資源廳將審批电子數據報國土資源部。

２０１７年初，浙江省提出，要加快推進“最多跑一次”改革，按照“群眾和企業到辦事最多跑一次”的理念和目標，從與企業和人民群眾生產生活關係最緊密的領域和事項做起，逐步實現全覆蓋。

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上海：＂234＂住房制度體系保障＂房住不炒＂ 房價將總體保持平穩

東方財經網 2017-04-24 22:24:40 來源：新華社

新華社上海４月２３日電（記者鄭鈞天）２３日，上海市住建委主任顧金山在接受新華社記者專訪時表示，從總體來看，上海樓市在今年及未來一段時間，房價將總體保持平穩。

去年以來，上海市“滬６條”“滬９條”等一系列政策出台之後，市場過熱情況得到抑制，房價走勢基本趨於穩定。

“一方面，這是全國樓市總體宏觀環境決定的；另一方面，上海市自身的住房保障體繫結構也為房地產市場平穩發展打下了重要基礎。”顧金山解釋說，“從宏觀層面來看，保持房價穩定和房地產市場的健康發展，是中央對地方的基本要求。目前一、二線城市對房價過快增長均採取‘一城一策’的管理措施，房價過快增長的地區各級都出台了相應的調控政策抑制房價增幅。”

如何落實中央“房子是用來住的，不是用來炒的”的住宅定位？

顧金山認為，上海的住房制度安排是“２３４”，這個體系是保障上海市民安居樂業的基本條件。“２”：一個是住房的市場體系，即房地產市場；另一個是主導的住房保障體系，主要解決中低收入家庭的住房問題。“３”是遵循居住為主、市民為主和普通商品房為主。“４”是四位一體的保障體系，即主導的住房保障體系通過四個方面來解決：一是廉租房，二詩共租賃住房，三什有產權房，四是動遷安置房。

顧金山強調說，商品房供應的主要對象是上海本市居民，主要滿足市民的居住需求而不是投資投機需求。“因此，上海市現在及未來一段時間內主要是建設普通商品房，而不是建設大量豪宅。”

此外，上海市還堅決打擊房地產亂象，遏制投資投機炒作行為。“有一些房地產開發商和房產中介，利用炒作的方式獲取高額利益。針對這樣的行為，我們從去年開始對房地產市場和房地產中介進行了重點整治。這項工作我們一直在抓，上海今年將會在去年基礎上繼續加大對房地產市場和房地產中介市場的整治工作。主要是對虛假廣告、不實宣傳、不按委託價格進行掛牌的行為進行整治。對有類似行為的房地產中介商和經紀人予以堅決處罰，嚴重的將被逐出房地產市場。”

顧金山透露，根據“十三五”住房保障和房地產市場發展的需求，上海市針對房地產市場健康發展也制定了具體的措施。包括：“十三五”期間，上海土地供應有序增長、穩定供應，且總量供應不會低於“十二五”，並有較為明顯的增長；將通過盤活存量、調整結構增加有效供給。從住房角度來說，上海市將通過城市更新，在開發過程中增加更多中小套型的比例，更多滿足市場需求，做到精準提供有效供給。

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上海樓市回歸理性 共有產權保障房簽約戶將超12萬

東方財經網 2017-04-24 22:24:42 來源：解放日報

昨天上午，上海市住房和城鄉建設管理委員會主任顧金山做客由新華社、上海人民廣播電台、解放日報社等單位共同主辦的“2017上海民生訪談”時表示，上海房地產市場逐步回歸理性。今年將繼續貫徹執行好“滬九條”“滬六條”及信貸新政，加大對於房地產中介市場和房產市場的整頓整治，完善“四位一體”的住房保障體系。浦江兩岸公共空間貫通和本輪住宅小區綜合治理也進入收官階段，市民的居住生活環境將得到提升。

一季度房地產交易“量縮價平”

對於市民普遍關心的房價問題，顧金山表示，上海未來一段時間內房價與房地產市場將總體保持平穩。一方面，“滬九條”“滬六條”及信貸新政效果明顯，一季度上海房地產交易“量縮價平”，新建商品房銷售面積下降32.6%。另一方面，主導的上海市住房保障體系打下了重要基礎。

顧金山強調，解決居住的問題，必須是自有住房和租賃住房兩條腿走路。上海的租賃市場目前已經有一定規模，近40%的人以租賃形式解決居住問題。今年市住建委將加快完善建設購租並舉的住房體系，在制度設計上也將進一步加強針對性，不斷提高住房資源利用效率。

廉租住房准入掛鈎市場動態調整

2016年底，上海市面上共有產權保障房第6批次又新受理3.9萬餘戶，預計第6批次申請供應工作結束后，可累計簽約12萬餘戶。目前國家層面也計劃在全國推廣上海共有產權保障住房制度。

今年，在中心城區和郊區新城，上海還將新增1萬套左右市籌、區籌公租房投入供應，重點支持科創中心建設相關企事業單位整體租賃，解決這些單位青年職工、引進人才階段性住房困難。同時，鼓勵符合條件的單位自建人才公寓(單位租賃房)向職工出租，政策層面也放寬規定，產業類工業用地配套建設租賃房等生活服務設施的，其建築面積占項目總建築面積的比例從7%提高到不超過15%。

廉租住房是面向城鎮戶籍低收入住房困難家庭的托底保障品種。顧金山說，未來將進一步放寬准入標準，建立准入標準與市場租金水平、居民消費價格水平、最低工資、退休職工月平均工資等指標相掛鈎的動態調整機制，確保政策的覆蓋範圍和受益面。

6月起浦江兩岸陸續貫通並開放

黃浦江兩岸45公里的貫通開放一直備受關注，目前各區段各貫通工程開放時間表已經確定。6月，楊浦、虹口和黃浦區的濱江區域，以及徐匯濱江的北段，將實現基本貫通並開放，浦東陸家嘴、世博、前灘等重點區域也將先行完成改造任務實現開放。9月，徐匯濱江的中段和浦東濱江的楊浦大橋至陸家嘴區域，將實現貫通並開放。12月，其餘區段將陸續實現貫通。

今年也是上海本輪住宅小區綜合治理三年行動計劃的收官之年。顧金山表示，將完成列入市級補貼的三類舊住房綜合改造400萬平方米，推動各區結合實際，自籌資金完成1600萬平方米老舊住宅綜合改造。具體的目標還包括中心城區將完成剩餘3500萬平方米二次供水設施改造，郊區完成30%的二次供水設施改造等。

(見習記者遲騰 原標題：共有產權保障房累計簽約戶將逾12萬)

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重慶春季房交會落幕 非住宅項目交易活躍

東方財經網 2017-04-24 22:24:42 來源：中國新聞網

中新網重慶4月23日電 (記者 鍾旖)為期4天的重慶市2017年春季房交會23日落幕。本屆房交會共有62家房地產開發企業的145個樓盤參展，提供商品住房交易展示面積約1077萬平方米。

春交會組委會透露，本屆房交會非住宅項目交易活躍，展會期間重慶主城區共計成交商品房非住宅建築面積11.85萬平方米，總金額11.53億元人民幣。

此外，龍湖、萬科、華宇、力帆紅喧際廣場、香港置地五家企業的優質商業地產項目獲得了春交會組委會頒發的“2016年重慶市商業地產卓越五強”獎項。

統計數據显示，本屆房交會，重慶主城區共成交商品房住房6311套，建築面積60.22萬平方米。其中，高層商品住房成交5252套，建築面積46.50萬平方米，建面均價7962元每平方米；高檔低密度住房成交200套，建築面積4.13萬平方米，建面均價13036元每平方米；多層花園洋房成交432套，建築面積5.41萬平方米，建面均價9354元每平方米；裝修房成交427套，建築面積4.17萬平方米，建面均價11157元每平方米。

記者了解到，避暑休閑地產也是本屆房交會的熱點，參展的江津四面山、萬盛黑山谷、綦江橫山等16家避暑休閑地產項目4天共計發放資料1.3餘份，意向成交客戶460餘組，現場成交房屋53套，避暑休閑地產預計將成為越來越多家庭的“剛需”。

同時，此次房交會首次推出的巴渝民宿項目引起了觀展市民的興趣。展會期間，巴渝民宿共接待觀展群眾6000餘人次，巴渝民宿的品牌、服務標準、運營平台等得到了市民們的關注。此外，參展市民還普遍感到，今年的展會綠色環保、房源齊聚、秩序規範，整體反映良好。

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住宅供地年均應在7000畝左右 一季度僅投放不到十分之一

東方財經網 2017-04-24 22:24:52 來源：導報

導報訊（記者 孫羅南）土地供應成為樓市調控的焦點。濟南（樓盤）市近日發布《關於進一步完善調控措施促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，其中第一條即“優化居住用地供應”―――“本着‘增加總量、控制熱點、均衡供地’原則，實施精準供地，平抑土地市場。”

根據國土部中國土地勘測規劃院日前發布的一季度全國主要城市地價監測成果，在去年土地市場整體量跌價漲、地價增速由降轉升的背景下，今年第一季度全國主要監測城市綜合地價持續溫和上行，住宅地價較快增長，熱點城市則增速趨緩―――20個熱點城市中，包括青島（樓盤）在內的15個城市的住宅地價環比增幅有所收窄。

中國土地勘測規劃院地價所所長趙松分析，一季度主要監測城市住宅用地供應同比增加，一、二線城市增加明顯，一線城市增幅超過50%，20個熱點城市增幅超過30%，三線城市則微幅下降。這一變化符合分類調控的指導思想。

“真正優化好土地供給，合理供應，對市場肯定會有好的作用。”山東大學房地產研究中心主任、經濟導報特約評論員李鐵崗23日接受經濟導報記者採訪時表示，當前土地市場的主要問題是，供給的順序、供應量和速度等各方面指標，都和需求存在不匹配和不協調的情況。

就濟南而言，一季度整體土地供應量就不是很大，從近期調控釋放的信息來看，供應有可能提速。

經濟導報記者注意到，根據濟南市國土局去年11月1日公布的市本級2017－2019年住宅用地供應計劃，2017－2019年的年均供應在7000畝左右。而從今年一季度供應看，濟南共投放土地1197.94畝，其中住宅用地僅652.94畝。在住宅用地中，有212.57畝是安置房用地，僅有440.37畝是商品房用地。

值得一提的是，本月初住建部、國土部聯合發出通知，要求“各地根據商品住房庫存消化周期，適時調整住宅用地供應規模、結構和時序”，其中，“對消化周期在6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。”

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