上海高價地旁二手房：成交量下跌價格盤整

東方財經網 2017-03-21 08:21:32 來源：地產人

與高價地剛拍賣出來，周邊二手房成交量價齊漲不同的是，如今這些高價地旁的二手房，不得不面對價格回落，有價無市的局面。

2016年，由於資本蜂擁，上海土地市場拍出了不少高價地，今年春節過後，這些高價地逐步開始動工。比如，位於浦東新區周浦鎮西社區PDP0-1001單元A-03-11地塊。

2016年5月，這塊地以54.5億總價被保利拿下，摺合樓板價43607元/平方米，溢價率295.8%。如果扣除自持部分和保障房，實際樓麵價為55707元/平方米。目前，地塊附近的二手房，掛牌均價4.8萬/平方米，其中次新房4.5-5.5萬元/平方米左右。二手房價與保利拿的地價不相上下。

與周浦板塊不同的是，中興社區板塊的二手房價，已經有部分開始超越去年8月融信以110億元拿下的中興路地塊的樓板價格。

上海多名中介人士分析指出，熱點板塊，尤其是高價地附近的二手房，早在高價地塊拍出的時候已經出現一輪上漲，後期因買家市場預期有輕微波動，且目前上海整體二手市場交易下滑，多數價格高企的二手房進入有價無市狀態。

“年後二手房下調的幅度也不大，在10%以內。”一名中介人士透露，“如果不下調就會沒人買。”一手房大部分新盤由於新開價格並未上漲，有部分置換需求業主就不會返價，以加速成交。

高位盤整

21世紀經濟報道記者近期在中興社區板塊調研，發現距離其最近的萬科翡翠雅賓利花園有二手房出售，掛牌價差異較大。同一期產品，有的中介櫥窗掛牌價是逾7萬元/平方米，有則掛出逾9萬元/平方米。

但據中介人員反映，最近萬科翡翠雅賓利花園沒有房源成交，只在2月份成交了兩套，均價約5.68萬元/平方米。相比2016年11月該項目的最高二手房價9.11萬元/平方米，跌幅達38%。

回看2016年8月，中興地塊被融信以110億元拍下，樓板價10萬元/平方米左右，超越周邊二手房6-7萬元/平方米的平均成交水平。就在8月，周邊二手市場上漲逾1萬元/平方米，且在2016年最後幾個月陸續上漲，年底進入高位盤整。進入2017年則交易量極少，價格仍然堅挺。

來自上海中原地產的數據显示，高價地旁的部分高端項目，近期出現價格回落。而中興地塊附近的二手房市場波動尤其明顯。

萬科翡翠雅賓利花園的二手房，在2016年7月銷售均價為5.25萬元/平方米，成交20套，為至今成交量最高月份。

而該項目在2016年8月-9月，接連上漲超過1萬元/平方米，達到7.61萬元/平方米。但成交量波動較大，8月份為18套，9月份成交10套。

在10月調控升級之後，該項目二手均價跌回至6.93萬元/平方米，只成交3套房源。但到11月份，成交單價反彈到9.11萬元/平方米，成交1套房源。

上述中介人士表示，二手房價格差異可以很大，這是基於房源的樓齡、樓層、面積等因素決定。但市場變化帶來的波動也很明顯。她認為，高價地在一定程度上會對商品房價格的預期產生一定影響，但實際成交能不能按預期心理上升並不一定。“市場往往在賭預期，預期心理增值空間也只是影響市場談判的要素之一。隨着近期成交量下跌，高價地附近的二手房市場已進入有價無市狀態，稍微有所下跌，就會加速成交。”

成交連續量跌

在上海，與中興社區板塊一樣，大部分熱點板塊的二手房掛牌價格呈下跌趨勢。

另一個大熱的泗涇板塊，由於2016年5月融創30.05億奪得松江區泗涇鎮SJSB0003單元12-01號地塊，樓板價達到38291元/平方米，直接拉動了周邊一二手房售價。位於該地塊附近的新凱家園，2016年4月網簽單價1.7萬/平方米，5月融創拿地之後上漲至2萬元/平方米，目前網簽價格為2.6萬元/平方米。

據該項目周邊的中介反映，1-2月交易量不如去年多，即便如此，由於網簽價格低，該盤成交量還是站上了近期上海二手房成交的第二位。

事實是，上海從2016年12月開始，二手房成交量已經跌至1萬套/月，一名中介業內人士指出，現在中介開店的配置是按2016-2017年每月3萬套的成交量來計算。“如果4、5月成交量沒有上升跡象，市場波動就會比較大。“市場不允許大跌，合理的波動可以接受。”

據統計，2017年2月上海二手房住宅市場掛牌量為513042套，環比上漲24.97%；掛牌均價54021元/平方米，環比上漲1.02%。其中盧灣、黃浦、徐匯、虹口等中心城區的成交價格都有所下跌，跌幅在5%-6%左右。

這名中介業內人士透露，目前上海部分區域審批一手房預售證價格的思路是：新一期的價格與去年全年項目均價持平。由此可見，二手房價格的上漲存在一定阻力。二手房成交低迷，還有一個重要原因是，一手房價格比之前預期要低，比周邊二手房還要便宜，許多客戶轉而購買一手了。

總體而言，中心城區的二手房房東由於附加的高地價預期，看好後市，價格鬆動不多。部分有出售意願賣家不願降價或者買家首付無法達到總價的7成，暫時也不會出手。

長三角周邊城市，高價地的市場環境也逐步冷卻。比如在杭州，28個有宅地供應的板塊中，有20個板塊宅地樓面地價創新高。在高價地的效應下，凡有高價地拍出，周邊在售一手樓盤封盤、漲價成為常見情形；二手房掛牌價也紛紛上漲，但最終成交價與掛牌價落差較大。

但在杭州，很多板塊二手房多為次新房，一旦拍出高價地，房東和客戶都第一時間做出反應。“一般高價地拍出后，當天、第二天下訂的客戶非常多。”一位中介人員介紹道，直接漲價10-20萬元成交的案例也有。高價地拍出后，房東隨即上調價格，客戶則加快了下定速度。

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北京調控衝擊波：丰台一樓盤急了 早點定可享99折

東方財經網 2017-03-21 08:21:32 來源：地產人

全國兩會閉幕之後，新一輪調控說來就來了。

3月17日下午，北京市住建委出台“認房又認貸”的樓市新政，使得調控重返2014年“9.30”新政之前的從緊狀態。

從北京樓市新政來看，核心要點屎房首套非自住房首付不低於40%，購買二套自住房首付比例提至60%，購買二套非自住房首付不低於80%。

調控順勢出爐

3月13日，《證券時報》旗下的“券商中國”微信公號曾發了一篇《北京又瘋狂？賣家報728萬，買家從7點砍價砍到夜裡11點，745萬成交》，次日又發布《焦灼的房價！北京過戶加急號炒到1萬塊，2月份70萬人次看過房……都在等明天定調》。

《每日經濟新聞》記者注意到，3月16日，報道稱北京部分銀行停貸。次日，多家相關銀行借媒體發聲否認停貸。

但隨着北京樓市輿情升溫，加碼調控也順勢出爐。當天，號稱“京城二手房交易大鱷”的鏈家集團掌舵人左暉評論說，北京新政將顯著影響供求市場，也會影響部分消費者的預期。

新政加碼之後，北京樓市到底有何變化？3月18日，《每日經濟新聞》記者實地走訪了北京市區多個在售的住宅新樓盤。

售姐催客戶下單

在丰台區槐房西路南段的天恆・金融街公園懿府，再往南走不遠處是北京南五環，往東數公里就是南苑機場。記者在靠近該樓盤的大路邊下車，看到售樓部門前的道路還未修好，只鋪了一層綠色防塵網。

儘管如此，這似乎並不妨礙看盤者駕車前來。除了北京牌照之外，還有不少天津與河北牌照的小汽車，尤其是河北“非冀A”牌照較惹眼。

進入售樓部后，《每日經濟新聞》記者看到，這裏並未出現人山人海搶房的情況。一名置業顧問介紹說，目前他們在售的是14號樓，全是110平方米以上的戶型，一梯兩戶。

記者從上述樓盤的銷控表進一步看到，當天該樓盤還有大量可售房源，售價均在7萬元/平方米以上。

當上述置業顧問問及記者想買的是否屬於首套房時，其表示目前北京首套房絕多數首付比例已是四成，3.5成的情況已非常少，那個售價是拿到預售證后的售價，不能隨便調。

看到記者有些猶豫，上述置業顧問補充說，如果能早點訂下來，可以打99折，優惠下來達8萬多元。3月19日，記者再度接到上述置業顧問的銷售電話，詢問是否考慮好了。

記者在丰台區一個名叫上海建築的在售樓盤也了解到，該樓盤主力戶型主要是140平方米以上，面積比公園懿府的戶型面積還大。記者查詢發現，網易房產數據显示，2月底時該樓盤有10餘套在售，如今其一位置業顧問透露，目前大概還是有不到10套。

此前諸多媒體報道稱，京城新房趨於豪宅化。記者發現，這應是基於售價視角。與此銷售波瀾不驚形成對比的是環京樓市升溫潮。

熟悉京津冀樓市的中國城市產業發展聯盟主席陳寶存舉例說，“涿州的天保綠城樓盤，報價已從16500元/平方米一路飆升到19000元/平方米，估計排卡客戶得死一批。”

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多地再啟新一輪樓市調控 南京本地人限購第三套住房

東方財經網 2017-03-21 08:21:33 來源：北京青年報

青島：非本地戶籍居民限購一套住房 南京：本地家庭全面限購第三套住房

多地再啟新一輪樓市調控

本報訊(記者 朱開雲)昨日，青島市國土資源和房屋管理局和青島市城鄉建設委員會等六個部門出台政策，對非本市戶籍居民家庭在青島市區購房作出限制。另一個城市南京也在昨天升級了此前的限購政策，從3月16日起，南京將高淳、溧水、六合納入限購範圍，主城區戶籍居民限購第三套房。

青島市國土資源和房屋管理局昨日發布公告，自即日起，在青島市區範圍(市南區、市北區、李滄區、嶗山區、黃島區、城陽區，包括高新區，下同)內，非青島戶籍居民限購1套住房，且需要滿足連續繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明。對在市區範圍已擁有1套及以上住房的非青島戶籍居民家庭，暫不得購買住房。

根據青島發布的通知，首次和二次申請住房公積金貸款，購買新建住房的，最低首付比例由20%提高至30%，購買二手住房的，最低首付比例由30%提高至40%。

通知還對商業貸款首付比例作出調整。在青島市區範圍內購買首套住房商業貸款最低首付比例由20%提高至30%，購買二套住房商業貸款最低首付比例由30%提高至40%。同時，暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。

昨日江蘇省南京市辦公廳發布《關於進一步調整南京市住房限購政策的通知》。《通知》規定，從3月16日起，南京將高淳、溧水、六合納入限購範圍，暫停向已擁有1套及以上住房的非南京市戶籍的家庭出售新房或二手房；南京主城區(不包括高淳區、溧水區、六合區)已擁有2套及以上南京戶籍家庭不得購買新房或二手房。這意味着，南京本地家庭全面限購第三套住房，非南京居民限購範圍擴大。

此外，非南京市戶籍居民家庭申請購房的條件，升級為3年內在南京連續2年及以上繳納社保或個稅。而在此前，非南京戶籍居民家庭申請購買首套住房時，應提供自購房之日起前2年內在南京累計繳納1年及以上個稅證明或社保繳納證明。

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房企加速轉型試點地產創新領域 涉足長租公寓等

東方財經網 2017-03-21 08:21:33 來源：經濟參考報

 

房地產商業模式正在發生“裂變”。

今年以來，不少地產企業轉型加速，涉足城市更新、特色小鎮、共享空間、長租公寓等房地產延伸業務。開發商們不僅積极參与房地產產業鏈的各個環節，從前期到後期到物業管理、開發建設直至家裝等，還大跨度地進軍金融、醫療健康、教育等板塊。

業內人士認為，傳統的房地產“拿地-蓋房-賣房”的商業模式正在發生改變，以房地產為基礎的商業模式創新跟以往的重資產運作模式完全不同，試點地產創新領域、掘金未來存量市場將成為行業趨勢。

行業垄斷加劇多數開發商面臨轉型

國家統計局數據显示，2016年，商品房銷售面積157349萬平方米，比上年增長22.5%，刷新歷史成交新高。

易居(中國)企業集團CEO丁祖昱日前在“2017年首屆地新引力創新峰會”上表示，去年前三季度樓市成交的“瘋狂”未來很難再現，因此2016年15.7億平方米的成交體量或將成為未來中國樓市的“天花板”。

根據克而瑞發布的《2016年中國房企銷售TOP100》榜單，2016年行業前三甲――恆大、萬科和碧桂園的銷售金額均超過3000億元。不僅如此，三家“巨無霸”房企均提出未來銷售金額“要破萬億”。榜單显示，行業集中度進一步提升。雖然前12家房企銷售均躋身“千億軍團”，但第1名和第12名的銷售金額差高達2700多億元。

丁祖昱分析稱，從千億房企的集中度來看，2016年前三名佔據住宅市場份額的8.7%，前4-9位佔據11.4%。“從目前的趨勢來看，前三名即將超過‘第二軍團’。到2020年，萬科、恆大和碧桂園均可成為萬億級房企，市場份額約佔中國住宅市場的30%。此外，2017年還有3家房企將衝擊3000億元大關，也就是說今年或有6家企業成為3000億房企；另外至少還有3家企業衝擊千億大關，到2020年，千億軍團或將擴容至20家。”丁祖昱預計，“中國住宅市場十餘億平方米的成交體量‘天花板’很難打破，由於60%的市場份額將被排名前20的規模房企瓜分，其他開發商將很難在原有的商業模式上生存。”

易居(中國)企業集團執行總裁張燕分析認為，目前20個熱點城市的樓市成交份額約佔全國的47%至48%，未來規模房企將繼續深耕排名前20的城市，並將對一二線城市樓市形成垄斷之勢。

萬科集團高級副總裁張海判斷，在傳統開發路徑日益逼仄的情況下，原有的投資開發思路必須要轉換，未來的開發商要麼退出房地產行業，要麼着重做細分市場。

房企試點相關創新領域

業內人士認為，雖然傳統開發模式進入“瓶頸”，但房地產行業新的增長點仍舊“不少”。隨着未來中國傳統房地產增量市場空間越來越小，不少房企開始試點地產相關創新領域。

張海透露，萬科已參与商業和城市更新，三年內要做15萬套長租公寓。此外，萬科還涉足醫養健康、教育和智能家裝，以及金融和文化旅遊等領域。

綠地控股也將“特色小鎮”模式納入發展戰略。綠地控股董事長張玉良告訴記者，綠地將重點選擇有大城市購買力溢出效應、有產業導入支撐的一二線重點城市遠郊及周邊，投資啟動特色小鎮大盤項目，計劃重點圍繞智慧健康城、文化旅遊城兩個題材，形成開發模型和產品系列。此外，綠地還計劃全面鋪開長租公寓、服務式公寓等運營型產品。

張燕表示，2016年共享空間領域中的聯合辦公和長租公寓市場的發展速度“十分驚人”。“雙創政策催生了很多創新、創業企業的出現，整個辦公趨勢也正向小型化、移動化和交互化演進。”

不少專家認為，長租公寓將成為未來“不可忽視”的一股力量。目前，不少規模房企已開始兩種模式進入該領域：一是打造自有長租公寓的品牌，如萬科“泊寓”、龍湖“冠寓”和旭輝“領寓”等已在市場興起；二是通過與專業化租賃機構合作進入長租公寓市場。

旭輝董事長林中稱，2016年以來，陸續出台相關政策以構建購租並舉的住房制度，中國公寓租賃市場已迎來“黃金髮展期”。旭輝領寓國際社區將涵蓋服務式公寓、白領公寓和青年公寓等產品，從而覆蓋不同的客群需求。

丁祖昱認為，開發商將成為專業化租賃機構未來重要的競爭合作對象。“目前部分熱點城市在土地出讓的時候，要求須有15%以上住宅的自持，這就意味着越來越多的開發商將自持物業。”

細分領域將成地產行業“新藍海”

專家認為，“地新”板塊是傳統房企在深耕主營業務之後，轉型進入其他創新領域；而“引力”板塊則更多的是在房地產下游產業鏈中的創業創新。2017年房地產“引力”亮點將有哪些？

據克而瑞諮詢調查報告，超過60%的主要投資人均看好房地產創新領域的投資，這種觀點與當前資本市場的資金流向趨勢和方向一致。

國際投資機構美國華平投資集團董事總經理吳凱盈透露，華平在中國地產業的投資重點和布局與中國經濟發展和居民消費升級密切相關。“十年前，想要在中國房地產市場上獲得高額收益就要投資住宅開發公司。2005年-2007年，華平投資了一系列以住宅地產為主的中國開發商，如廣東富力、綠城地產等。但近年來我們發現，由於中國土地拍賣價格飛漲，甚至超過住宅銷售均價，投資住宅市場的利潤開始微薄，因此該市場的最佳投資時機幾乎已經消失。”

“2008年開始，隨着中國的消費升級和中產階層人群的迅速增長，華平將目光投向了商業地產零售和服務業，並相繼投資了紅星美凱龍、西安大唐商業等商業地產公司，以及銀泰百貨和國美等零售連鎖品牌。”吳凱盈說。

克而瑞副總裁張兆娟表示，從目前標杆房企的轉型路徑來看，醫療、養老、健康和休閑體育等是開發商的重點涉足領域。如恆大集團和泰禾集團均開發醫藥業務領域，魯能集團亦在集團整體戰略中提出發展泛健康產業。“泛健康產業戰略助推了魯能集團從2015年房企排名40多位直接躍升到2016年的20餘位。”

教育領域也是不少開發商不惜重金打造的市場。除了萬科、碧桂園等“巨無霸”房企之外，世茂集團和海亮集團等中等規模房企也一直在致力於教育行業投資，海亮集團的教育板塊甚至已在美國上市。

智能家居、物流倉儲、数字地產等板塊也成為不少開發商關注的“新藍海”。以物流倉儲行業為例，隨着电子商務行業迅速崛起，中國物流行業進入快速發展期。現代化倉儲卻持續短缺，物流行業成為許多資本青睞的資產類型。數據中心也日益成為資本投資房地產重點關注的資產類型。由於雲計算和大數據技術的廣泛採用，催生了“数字地產”的需求，目前該領域也已被精明的投資者納入考慮範圍。

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助力三四線去庫存――部分城市房地產調控加碼對債市影響的專題

東方財經網 2017-03-21 08:21:35 來源：屈慶債券論壇

投資策略：近期部分城市房地產調控加碼，我們認為這是又一次的“圍魏救趙”，只是對熱點城市的降溫，對非熱點城市則會起到升溫的作用，政策的意圖是助力三四線城市的去庫存。房地產調控政策短期內可能會對這些城市房地產市場形成一定的負面影響，但這些城市庫存較低，房價很難扭轉上漲的趨勢，只是漲幅的放緩。熱點城市調控可能導致需求往周邊城市溢出，利好三四線城市的房地產市場，因此全國房地產市場景氣度並不會下降。需要警惕配合房地產調控，央行繼續收緊貨幣政策，這會對債券市場形成持續的壓力。

第一，出台新一輪房地產調控政策的城市均屬於近期房價持續大幅上漲，庫存較低的熱點城市，調控政策難改變這些熱點城市房價上漲的趨勢，只會暫時緩和房價的漲幅。從政策力度看，北京、廣州等少數較為嚴格，但是政策力度只是回到了2014年930政策之前的執行力度（46個城市限購、全面認房又認貸限貸），長沙等地的限購也只是取消了此前過於放鬆的政策，例如首付回升到3成，這本身就數去的慣例。因此，新一輪的調控並不會導致房價下跌，只是暫時緩和房價過快上漲的壓力。

第二，調控加碼不會導致全國房地產市場景氣度下降。房地產之於中國經濟的重要性不言而喻，整體上還是會因城施政，而不會全國範圍內收緊房地產市場的政策，在廣大的三四線城市，政策上依然是利於去庫存的。因此，熱點城市的限購，將使得需求向熱點城市周邊的城市蔓延。從2014年930政策出台以來，一二線房地產市場明顯回暖甚至出現暴漲后，已經把全國的房地產市場帶向了火爆的局面，從風向標的作用看，它們已經完成了任務。這個時候如果任由它們亂漲，反而會形成較大的市場風險。而如果能把需求擠出到三四線城市，三四線城市房價的提升並縮小和一二線城市的價差，反而會增強一二線房價的安全性。

第三，不會影響後期的房地產投資。去年以來，房地產銷售持續火爆，但是房地產投資回升的速度並不快，就是在於：對熱點城市，銷售改善，但是土地供給較少(土地供給少也是房價上漲的原因之一)，所以房地產投資回升的慢；非熱點城市，銷售改善的速度較慢，房地產投資自然更不會明顯的改善。但是隨着三四線城市房地產市場的回暖，這些城市的投資會更快的回升，並帶動全國的投資回升。此外，全國範圍內的成交量並不會明顯下降，這也意味着房地產信貸並不會明顯下降。而且考慮到信貸額度較緊張導致的信貸投放相對房地產成交的滯后性，未來幾個月的個人房貸將繼續呈現高位運行的特徵。

第四，貨幣寬鬆的環境不改變，恐怕難改房價上漲的趨勢。本輪房價上漲的源頭在於2014年9月30日，央行全面放鬆房地產信貸開始。貨幣環境的寬鬆則是房價上漲背後最堅實的基礎。

第五，對債券市場而言，需要警惕貨幣政策配套收緊對債券市場的衝擊。房地產調控是導致央行貨幣政策收緊並導致債券市場大跌的主要原因之一，上周五央行提高OMO利率后的答記者問中也提到要抑制房地產泡沫是上調OMO利率的原因之一。因此，我們認為僅僅是限購限貸政策是不夠的，還需要貨幣政策的繼續收緊，而這個過程對債券市場意味着新的衝擊。

一、房地產調控加碼：助力三四線去庫存，警惕貨幣政策繼續收緊對債券市場的衝擊

近期部分城市房地產調控加碼，我們認為這是又一次的“圍魏救趙”，只是對熱點城市的降溫，對非熱點城市則會起到升溫的作用，政策的意圖是助力三四線城市的去庫存。近期北京等多個城市陸續出台了更進一步的房地產調控政策，我們認為新一輪房地產調控，需要關注下面幾點：

第一，出台新一輪房地產調控政策的城市均屬於近期房價持續大幅上漲，庫存較低的熱點城市，調控政策難改變這些熱點城市房價上漲的趨勢，只會暫時緩和房價的漲幅。出台的政策基本和過去的調控思路沒有區別，概括為限購+限貸。限購確實可以降低這些城市房地產的需求，但是在庫存較低的背景下，限購只是降低了邊際上房地產的需求，無法從根本上改變這些熱點城市房地產需求遠大於供給的事實。限貸則降低了房地產市場的槓桿空間，也會壓制購房的需求。但是在這些熱點城市，購房需求根基來自老百姓的改善需求，也來自資金出不去，投資渠道狹窄背景下的投資需求，因此調控政策只會降低熱點城市房價上漲的幅度，而改變不了房價上漲的趨勢。

實際上，我們認為要真正的降低房價，需要從根本上提高土地供給(北京連續5年土地供給持續下降)，收縮流動性，甚至推出房地產稅(增加持有成本)，但是這些政策並非看到。

具體從政策力度看，北京，上海，廣州等少數較為嚴格，但是政策力度只是回到了2014年930放鬆政策之前的執行力度（46個城市限購、全面認房又認貸限貸）。長沙等地的限購也只是取消了此前過於放鬆的政策，例如首付回升到3成，這本身就數去的慣例。當然，也有些城市只是表面上跟風限購，具體的政策執行力度值得懷疑。因此，新一輪的調控是否會導致房價下跌，還需要觀察，我們認為可能最終的結果只是暫時緩和房價過快上漲的壓力。

實際上，從過去經驗看，限購只是改變房價上漲的節奏，一旦房價面臨下跌壓力之時，又會放開限購，房價又會加快上漲。有了多次類似的經歷后，老百姓對限購政策導致房價下跌已經不報太大希望，因此也不敢真正看空核心城市的房價。

第二，調控加碼會不會導致全國房地產市場景氣度下降？我們認為不會，這是又一次的“圍魏救趙”，限制熱點城市是為了將需求擠出到非熱點城市，也會更為明顯的助力三四線城市的房地產去庫存速度。房地產之於中國經濟的重要性不言而喻，整體上還是會因城施政，而不會全國範圍內收緊房地產市場的政策，在廣大的三四線城市，政策上依然是利於去庫存的。因此，熱點城市的限購，將使得需求向熱點城市周邊的城市蔓延。實際上，去年3月末上海深圳出台嚴厲限購政策之後，周邊城市的房地產市場才得以火爆。而去年10月份一線和二線城市限購加碼后，才鑄就了今年以來三四線城市房地產的火爆。(具體請參考《圍魏救趙，房地產更全面回暖或強化利率拐點――華創債券尋找收益率拐點專題之四2016-4-2》)

我們認為，一二線房地產市場之於全國房地產的重要性在於它們是房地產的風向標，尤其是一線。從2014年930政策出台以來，一二線房地產市場明顯回暖甚至出現暴漲后，已經把全國的房地產市場帶向了火爆的局面，從風向標的作用看，它們已經完成了任務。這個時候如果任由它們亂漲，反而會形成較大的市場風險。而如果能把需求擠出到三四線城市，三四線城市房價的提升並縮小和一二線城市的價差，反而會增強一二線房價的安全性。

此外，目前三四線房地產總價偏低，更適合相對有限的購買力釋放；一線城市控制人口，但未來還要完成1億人口的落戶等因素，都使得三四線將成為房地產的下一個熱點。實際上，去年末中央經濟工作會議提出“要把城鎮化和去庫存結合起來，提高三四線城市和特大城市間基礎設施的互聯互通”。而今年以來，三四線城市成交情況就好於一二線(一線已經處於無房可賣的階段)，而1-2月份銷售額增速回落，但是銷售面積的反彈恰恰也說明三四線成交情況的改善。

第三，會不會影響後期的房地產投資？我們認為不會。去年以來，房地產銷售持續火爆，但是房地產投資回升的速度並不快，就是在於：對熱點城市，銷售改善，但是土地供給較少(土地供給少也是房價上漲的原因之一)，所以房地產投資回升的慢；非熱點城市，銷售改善的速度較慢，房地產投資自然更不會明顯的改善。但是隨着三四線城市房地產市場的回暖，這些城市的投資會更快的回升，並帶動全國的投資回升。

會不會導致信貸萎縮？我們認為不會。儘管限購確實會導致短期內這些城市成交量的萎縮，進而導致信貸的萎縮，但是全國範圍內的成交量並不會明顯下降，意味着房地產信貸並不會明顯下降。而且考慮到信貸額度較緊張導致的信貸投放相對房地產成交的滯后性，未來幾個月的個人房貸將繼續呈現高位運行的特徵。

第四，貨幣寬鬆的環境不改變，恐怕難改房價上漲的趨勢。本輪房價上漲的源頭在於2014年9月30日，央行全面放鬆房地產信貸開始。儘管各地此前放鬆房地產相關政策對房價上漲起到了重要的作用，但是不可忽視的是貨幣環境的依然寬鬆，則是房價上漲背後最堅實的基礎。而且目前房地產貸款在銀行資產中仍屬於最優質的資產，銀行很難主動收緊房地產信貸，所以貨幣政策如果不適度的收緊，恐怕房地產市場的調控政策就很難見效，因此後期貨幣政策也可能適度的收緊。

第五，對債券市場而言，需要警惕貨幣政策配套收緊對債券市場的衝擊。去年10月國慶假期之間，多個城市出台房地產調控加碼政策，市場當時有種觀點認為，房地產的調控加碼將形成緊信貸的局面，對債券市場有利。但是我們一直強調，要形成緊信貸環境的前提是要緊貨幣，只有央行收緊流動性，才能最終壓制信貸。實際上，房地產調控也是導致央行貨幣政策收緊並導致債券市場大跌的主要原因之一，上周五央行提高OMO利率后的答記者問中也提到要抑制房地產泡沫是上調OMO利率的原因之一。因此，我們認為僅僅是限購限貸政策是不夠的，還需要貨幣政策的繼續收緊，而這個過程對債券市場意味着新的衝擊。

綜合上述的分析，近期多個城市的房地產調控政策短期內可能會對這些城市房地產市場形成一定的負面影響，但這些城市庫存較低，房價很難扭轉上漲的趨勢，只是漲幅的放緩。熱點城市調控可能導致需求往周邊城市溢出，並助力三四線城市的房地產去庫存，因此全國房地產市場景氣度並不會下降。此外，需要警惕配合房地產調控，央行繼續收緊貨幣政策，這會對債券市場形成持續的壓力。

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遏制房價過快上漲 中國多地出台限購政策

東方財經網 2017-03-21 08:21:35 來源：中國新聞網

中新社石家莊3月18日電 (記者 陳林)17日晚，河北省會石家莊出台關於加強房地產市場調控的意見。非本市戶籍居民家庭在申請購買首套住房時，須提供近2年內連續繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明，限購1套住房。對在市區範圍內已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫不得在本市購買住房。

今年以來，中國多地相繼出台或升級相關限購政策。僅在3月17日一天，就有北京、廣州、石家莊、鄭州等地發布對本地樓市的收緊政策。河北省住宅與房地產業協會常務副會長兼執行秘書長、河北省房地產研究中心主任張彥峰對此表示，多地出台限購政策將對當前房價過熱進行“剎車”。

此次石家莊出台的意見，還調整了住房公積金貸款和商業性貸款有關政策。提高住房公積金貸款首付比例，繳存職工家庭使用住房公積金貸款購買首套普通住房的，最低首付款比例調整至30%；使用住房公積金貸款購買第二套住房的，最低首付款比例調整至60%；對購買第三套及以上住房的，住房公積金管理中心不予辦理住房公積金個人住房貸款。

據了解，這一意見自2017年3月18日起實施，適用範圍為石家莊安區、新華區、裕華區、橋西區和高新區。

張彥峰認為，去年下半年石家莊房價上漲明顯，經調控后今年上漲速度和幅度的勢頭依然強勁。此次限購、限貸政策的出台，是對當前房地產市場發展過熱的一種理性反應。

自去年10月以來，中國一線城市和部分熱點二線城市相繼出台調控政策，抑制房地產價格過快上漲。有分析指出，這些城市周邊輻射區的樓市因需求外溢而升溫。

遏制熱點城市房價過快上漲等內容寫入今年的工作報告。工作報告起草組成員、中國研究室副主任韓文秀在京表示，近期個別城市房價確實出現了比較明顯的上漲勢頭，地方也正在陸續採取措施。(完)

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　　我們為消費付出了成本，但是沒有付出治理污染所需的成本。

　　我們吃了太多雞鴨魚肉，也就吃了太多抗生素，浪費了太多糧食，就用了太多化肥和農藥。

　　這些抗生素和農藥最終會危害我們。我們為消費付出了成本，但是沒有付出治理污染所需的成本。

　　消費沒有和污染建立對應關係。消費產生的那一份污染是沒有代價的，所以污染才會這麼嚴重。假設我們在消費的時候，能看到污染的成本，是否會考慮到減少一部分消費？假設生產者因此而開發出更好產品，降低污染，是否可以減少污染？

　　比如燈泡和電池都很便宜，但這些有害垃圾在處理時非常麻煩；核燃料發了低成本的電，核電廠效益很好，但是核廢料很難處理。應該在購買環節，就把處理和污染成本考慮進去。

　　中國已經是對垃圾利用得非常好的國家，不好的地方在於我們的很多東西太便宜了，消費起來沒有心理障礙。以前之所以儉省，是因為收入低效率低，現在商品壞了之後不是修，而是直接更換關鍵零部件或者扔掉，因為生產成本和我們的收入相比大幅降低，零部件也很便宜。

　　我們應該為污染設計一個價碼，讓使用量和責任建立簡單的比例關係。國家劃定會產生污染的商品，加收污染稅。飯菜便宜就會浪費飯菜，包裝紙便宜就會浪費包裝紙。比如對PVC、包裝紙行業徵收污染稅，如果塑料袋售價和布袋差不多，那麼進入超市的購買者將會拿着可重複使用的布袋。LED燈泡也應該賣得更貴，才能降低更換頻率。

　　如果沒有監管，而讓市場自由競爭，那麼結果一定是高污染企業戰勝嚴苛遵守環保標準的企業，高污染的產品戰勝不污染的產品。

　　政府在生產環節控制污染，比如電廠採購環保設備脫硫脫硝，成效很顯著，上世紀的酸雨現在基本看不到了。政府還逼着企業採購水處理設備，強制化工等行業嚴格排放標準。很多企業試圖逃避責任，不環保的成本更低，能增加競爭力並賺更多錢。

　　污染者知道會污染，比旁觀者明白多了，他們有時裝瘋賣傻有時裝聾作啞，是因為污染可以幫他們賺錢，他們是施害者，卻不用跟着受害，他們有的是辦法逃離被他們自己污染的環境。其他污染者也是這樣想的，也是這樣做的。實際上，彼此污染他人，又被他人污染，最終大家都是受害者。不能指望市場競爭主體道德感爆發，也不能指望他們在不公平的環境下開展競爭。

　　假如施害者和受害者是同一個人，那一定會減少污染數量，試想讓一個人吃他噴灑了農藥的木耳，把一個人和他產生的垃圾關在一起，他就一定會想辦法減少污染。

　　政府在控制生產環節的污染，讓個人為污染產品消費付出代價，就是建立污染和個人、企業的直接對應關係。假設我們掏錢支付了污染費用，一定會更加積極減少污染。

　　碳排放指標是個很有意思的創舉：為污染買單，掏錢買污染指標。特斯拉現在就靠碳排放賺了不少錢，A股也有不少公司販賣相關指標賺了錢。整體上看，是發達國家在為發展中國家降低污染買單，聽起來就很理想主義。政府只需要更嚴格執行標準，污染河流看得見，要治；污染海洋看不見，也要治。

　　生產之後產品還有污染，這個污染在下游產生，但是也可以在生產或流通環節統一控制，讓商品和污染建立對應關係。

　　擴大稅負為人詬病，而實際上，燃油附加費很公平，走得多就得多掏錢，但是，被收上去的燃油附加費後續如何支出、用在何處，卻沒人可以說清楚。污染稅也可能出現這些問題，錢很可能會被浪費掉，需要制度設計上更為巧妙。

（文章來源：證券時報）

(責任編輯：DF380)

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　　數據显示，截至7月18日記者發稿時，机械設備板塊198家公司公布了上半年業績預告。其中，109家公司預喜，預喜比例55.05%。業內人士指出，2019年上半年，在基建需求拉動、加強環境治理、設備更新需求增長、人工替代效應等多重因素推動下，工程机械行業持續快速增長。相關企業增速將繼續分化，優勢企業增速將高於行業平均水平。

　　龍頭公司快速增長

　　上半年，工程机械行業景氣度較高，多家行業龍頭企業預計業績大幅增長。

　　三一重工預計上半年凈利潤為65億元到70億元，同比增長92%至107%，預計上半年扣非后凈利潤為66億元到71億元，同比增長90%至104%。公司指出，報告期內，挖掘机械、混凝土机械、起重机械、樁工机械等設備銷售保持高速增長，盈利水平大幅提高。在基建需求拉動、加強環境治理、設備更新需求增長、人工替代效應等多重因素推動下，工程机械行業持續快速增長。

　　中聯重科預計，上半年歸屬於上市公司股東的凈利潤24億元至27億元，同比增長171.7%-212.4%。公司稱，房地產和基建等下遊行業需求走強，工程机械行業持續復蘇，市場需求旺盛。公司混凝土設備、起重設備等產品訂單和銷量持續保持高速增長。核心產品混凝土泵車、塔式起重機、工程起重機等4.0系列產品市場覆蓋率增加，市場競爭力進一步加強。

　　業內人士指出，優勢公司主動調整產品和經營策略后，行業地位有望逆勢強化。華泰證券指出，机械行業企業2019年半年報總體有望延續溫和增長，優勢企業增速或高於行業平均水平。具體而言，與基建、房地產投資相關度較高的板塊中報增速較高；與製造業投資相關度較高的板塊增速或繼續放緩，等待下半年景氣度築底，具備全球競爭力的龍頭企業增長有望持續超預期。

　　市場需求進一步釋放

　　據中國工程机械工業協會統計數據，2019年1月-6月，納入統計的25家主機制造企業共計銷售各類挖掘機13.7萬台，同比增長14.2%。國內市場(不含港澳台地區)銷量12.5萬台，同比增長12.3%；出口銷量1.2萬台，同比增長38.7%。2019年6月，共計銷售各類挖掘机械產品1.5萬台，同比增長6.6%。國內市場(不含港澳台地區)銷量1.2萬台，同比下降0.3%；出口銷量2695台，同比增長56.4%。

　　其中，工程机械主導產品出口增長較快，提供有力增長點。以挖掘機為例，2019年以來國內挖掘機需求進入平穩增長階段，出口增速將遠超國內銷量增速。6月挖掘機出口銷量2695台，同比增長56.4%；1-6月累計出口1.2萬台，同比增長38.7%。

　　業內專家認為，受益於持續穩定的固定資產投資，行業轉型升級和高質量發展取得初步成果，市場產品更新換代和環保政策高壓態勢持續，工程机械行業市場需求進一步釋放。隨着基建投資持續回暖，地產企業建設意願增強，將對工程机械銷量形成有效支撐，預計2019年全行業增長率將在10%左右。國金證券指出，2019年-2021年，混凝土机械有望接力挖掘機，成為工程机械龍頭業績重要增長點。預計2019年混凝土泵車銷量增速超過30%，2020年-2021年銷量有望保持20%-30%年複合增速。

（文章來源：中國證券報）

(責任編輯：DF380)

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鄭州樓市限購再加碼 補繳社保個稅不再有效

東方財經網 2017-03-21 08:21:36 來源：中國新聞網

中新社鄭州3月18日電 (記者 李志全)中部城市鄭州的樓市調控政策再加碼：18日起，補繳社保證明、個人所得稅憑證不再作為購房的有效憑證。

這也意味着，非本市戶籍購房家庭，將無法通過上述途徑取得購房資格。

根據鄭州房管局發布的消息，凡屬補繳且補繳日期在2017年3月17日之後的社會保險證明、個人所得稅完稅憑證不再作為購房的有效憑證。

鄭州市區商品住宅銷售均價在2016年達到“新高度”，一度連續兩個月房價環比漲幅全國第一。當年10月，鄭州重啟樓市限購政策，並在當年12月份通過限貸政策升級，對樓市進行調控。

就在今年2月份，鄭州相關部門內部發文明確，對通過補繳個稅和社保的方式來獲得購房資格的方式，予以認可。根據原來的政策，非鄭州本市戶籍購房家庭，限購一套普通住宅。

此番新政，可謂鄭州樓市限購升級版。鄭州房管局稱，此舉“為加強房地產宏觀調控，維護房地產市場秩序”。官方同時要求進一步加強對非本市戶籍家庭購買住房時提交的社會保險證明、個人所得稅完稅憑證的審核。(完)

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廣州啟動新一輪樓市調控 限購限貸加碼

東方財經網 2017-03-21 08:21:36 來源：中國新聞網

中新社廣州3月18日電　（記者　許青青）廣州樓市調控再升級，17日深夜，廣州市官方發布《廣州市人民辦公廳關於進一步完善我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》。

通知提出，進一步完善住房限購政策，自18日起，本市戶籍居民家庭限購2套；本市戶籍成年單身（含離異）人士限購1套；非本市戶籍居民家庭連續繳滿5年個稅或社保，限購1套。

通知還規定，進一步完善差別化住房信貸政策：無房無貸款記錄，首付最低三成；無房有貸款記錄，購買普通住房首付最低四成，購買非普通住房首付最低七成；有房無貸款記錄或首套房貸還清，首付最低五成；首套房貸未還清，首付最低七成；已有住房購買非普通商品房，首付最低七成。

通知還要求，嚴厲打擊“首付貸”等違規行為，加大市場監管力度。（完）

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