武漢：出讓5宗大體量商業地塊引來開發商爭搶

東方財經網 2017-03-22 10:34:33 來源：新華社

武漢21日舉行商服用地拍賣會，現場出讓5宗大體量商業地塊，總凈用地面積為89866.9平方米，總起拍價為19.0739億元，引來泰康集團等大牌企業爭搶。

拍賣會一開始，灄口地塊就引來兩家開發商爭相報價，最終，武漢萬可投資集團置業有限公司以7150萬元總價拿下。隨後，武漢車都資產經營有限公司經過13輪競價后，以1.5518億元拿下經開區地塊。更為激烈的殊谷地塊，經過324輪競價后，由武漢銘泰盛德置業有限公司以2.4496億元競得。專註保險業務的泰康集團也加入此次競拍，以15億元拿下二七商務區地塊。

這5宗地塊分佈於武漢核心商圈的二七濱江商務區和光谷、經濟開發區、金銀湖及灄口等新城區核心地段，還有要求建造高度不低於245米的商業項目和高檔酒店等。

機構發言人分析，去年銷售業績較好，開發商資金充裕。在各地嚴控樓市的背景下，更多開發商會轉向商服用地儲備。他建議，各地嚴控商服用地出讓，防止商業開發過剩，並帶熱住宅用地市場。

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北京今年第一季度商品住宅供地將是去年1.5倍

東方財經網 2017-03-22 10:34:33 來源：央視新聞客戶端

記者日前從北京市規劃國土委了解到，今年第一季度，北京土地市場供應商品住宅用地將達到161公頃，是2016年全年商品住宅用地實際供應量的1.5倍，通過加快土地供應節奏和增加土地有效供應，維護市場平穩健康發展。

相關數據統計，2017年以來不到三個月的時間，北京土地市場已供應商品住宅用地109公頃，完成年度住宅用地供應計劃的42%，近期還將推出商品住宅用地52公頃，屆時，一季度北京商品住宅用地供應量將達到161公頃，是2016年全年商品住宅用地實際供應量的1.5倍。

北京市規劃國土委負責人對記者表示，為進一步滿足居民基本住房需求、改善居住條件，今年以來加大住宅用地特別是保障房、自住房、普通商品住房的土地供應力度，加快土地供應節奏，嚴格落實中央經濟工作會議關於“房子是用來住的，不是用來炒的”定位要求。採取“限房價、控地價、競自持商品租賃住房面積”的方式，保障土地有效供給，推進土地供給側結構性改革。

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發布今年立法計劃：力爭制定城鎮住房保障條例

東方財經網 2017-03-22 10:34:34 來源：證券日報

昨日，辦公廳印發《2017年立法工作計劃的通知》，確定了2017年全面深化改革急需的項目和力爭年內完成的項目，其中，全面深化改革急需的項目包括由證監會起草的私募投資基金管理暫行條例，以及由住房和城鄉建設部起草修訂《住房公積金管理條例》；力爭年內完成的項目包括由住房和城鄉建設部起草制定城鎮住房保障條例。

此外，法制辦會同有關部門將配合全國人大及其常委會繼續審議民法總則、證券法（修訂）、中小企業促進法（修訂）、电子商務法等法律案。

方正證券房地產首席研究員夏磊在接受《證券日報》記者採訪時表示，“將起草制定城鎮住房保障條例列入力爭年內完成的項目，體現了對保障和改善民生的重視。自房改以來，一直試圖建立一個“高端有市場、中端有支持、低端有保障”的住房供應體系。城鎮住房保障條例，就是要明確保障人群範圍、保障方式、保障房的規劃與建設等問題。

“將《住房公積金管理條例》列為全面深化改革急需的項目，不僅體現出對公積金制度的重視，也說明下一步對公積金的改革將是全面且深刻的改革。”夏磊認為，現行的《住房公積金管理條例》在規範住房公積金繳存比例、規範發放貸款等方面發揮了很大作用，但伴隨着房地產市場的迅猛發展，住房公積金在支持職工購房方面，逐漸顯現出可貸資金不足、資金池封閉、使用率地區差異大等問題。

在夏磊看來，此次修訂《住房公積金管理條例》應該從機構改革入手，以建立政策性住房金融機構為導向，激發公積金的活力，更好的發揮公積金在解決職工住房以及推進新型城鎮化方面的作用。

在全國兩會期間，住房和城鄉建設部部長陳政高透露，目前法制辦已經公開向社會徵求了意見，修訂《住房公積金管理條例》的工作正在進行當中。《住房公積金管理條例》的修訂主要解決三個方面的問題，一是從體制上保證公積金的安全；二是如何降低門檻讓低收入家庭能夠買得起房，也能租得起房；三是促進更好地發揮公積金的作用。

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廣州出台住房公積金新政:認房認貸

東方財經網 2017-03-22 10:34:34 來源：中國網・地產中國綜合

 

3月20日晚間，廣州公積金中心發布了新政，規定無住房貸款結清，首付也要4成。雖然是3月20日發布的，但卻是按照3月17日之前完成網簽和購房的執行政策。

公積金中心原文如下：

各住房公積金繳存職工，各住房公積金貸款業務承辦機構：

為進一步完善我市個人住房公積金貸款差別化信貸政策，促進房地產市場平穩健康發展，根據《廣州市人民辦公廳關於進一步完善我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》（穗府辦函〔2017〕50號），現將繳存職工申請個人住房公積金貸款（以下簡稱公積金貸款）的有關事項通知如下：

一、家庭名下在本市無住房且無住房貸款（含商業性住房貸款和公積金貸款，下同）記錄的，因購買普通商品房申請公積金貸款時繼續執行購房首付款比例最低30%的規定，貸款利率為公積金貸款基準利率。

二、家庭名下在本市無住房但有已結清住房貸款記錄的，因購買普通商品房申請公積金貸款時購房首付款比例不低於40%，貸款利率為公積金貸款基準利率。

三、家庭在本市擁有1套住房且無住房貸款記錄的，或擁有1套住房且貸款已還清的，因購買普通商品房申請公積金貸款時購房首付款比例不低於50%，貸款利率為公積金貸款基準利率的1.1倍。

四、家庭有1筆未結清住房貸款記錄的，申請公積金貸款時購房首付款比例不低於70%，貸款利率為公積金貸款基準利率的1.1倍。

五、家庭凡購買非普通住房申請公積金貸款的，購房首付款比例一律不低於70%，若家庭名下在本市無房且無未結清住房貸款記錄的，貸款利率為公積金貸款基準利率，家庭在本市已有1套住房或有1筆未結清住房貸款記錄的，貸款利率為公積金貸款基準利率的1.1倍。

六、以上普通商品房是指建築面積在144平方米以下（含）的商品房，非普通商品房是指建築面積在144平方米以上的商品房。低密度商品房不予貸款。

七、繼續暫停發放家庭購買第三套及以上住房的公積金貸款。

八、2017年3月17日及之前已完成購房合同網簽的，按原政策執行；2017年3月17日及之前未完成購房合同網簽，但已簽訂認購書或購房合同且能提供交付房款（含定金、首付款或部分房款）的銀行入賬憑證或完稅證明原件的，按原政策執行。

九、為嚴厲打擊“首付貸”違規行為，確保首付資金的真實性和合規性，我中心對二手房首付資金實施專戶監管。

廣州住房公積金管理中心

2017年3月20日

來源：21世紀經濟報道

（責任編輯：王迪）

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個稅法修訂、房地產稅未入今年立法計劃

東方財經網 2017-03-22 10:34:38 來源：第一財經日報

作為本輪財稅改革的重頭戲，個人所得稅(下稱“個稅”)改革需要修訂當前的個稅法，房地產稅開徵也需要先立法。不過在20日公布的《2017年立法工作計劃的通知》（下稱《通知》）中，這兩部法律並未被列入年內力爭完成的項目。

中國社科院財經戰略研究院研究員楊志勇告訴第一財經記者，這意味着今年個稅改革和房地產稅不大可能正式實施，不過相關改革進展還會繼續推動。

為了落實稅收法定原則，煙恭弘=叶 恭弘稅法、船舶噸稅法等被列入今年立法計劃全面深化改革急需的項目中，而預算法實施條例則列入力爭年內完成項目。

個稅改革、房地產稅“難產”

在剛結束不久的全國兩會上，財政部部長肖捷在答記者問時表示，目前個稅改革方案正在研究設計和論證中，未來將綜合工資薪金、勞務報酬等按年匯總納稅，同時對財產轉讓所得繼續實行分類徵收，並考慮增加教育支出等專項抵扣，來降低納稅人負擔。

肖捷並沒有透露個稅改革正式實施的具體時間，只是強調了當前個稅改革，需要成熟的社會配套條件如掌握納稅人的涉稅信息。“按照稅收法定原則，個稅改革方案研究制定之後，還需要相應地修改稅法，並提請全國人大常委會審議。”

對此，普華永道中國個人稅務諮詢合伙人張健菁告訴第一財經記者，今年個稅改革方案（徵求意見稿）未必能向社會披露。

在2016年的立法計劃中，個稅法(修訂)被列入研究項目，由財政部和稅務總局起草，不過2017年的立法計劃披露的全面深化改革急需的項目和力爭年內完成的項目中，卻並沒有個稅法（修訂）。

楊志勇告訴第一財經，個稅改革難度很大，比如綜合工薪、稿酬等所得等，如何設計合理的稅率及監就是一大難題。

房地產稅也未列入在內。此前十二屆全國人大五次會議大會發言人傅瑩在答記者問時也表示，今年沒有把房地產稅草案提請(全國人大)常委會審議的安排。

房地產稅的稅制設計總的方向是，在保障基本居住需求的基礎上，對城鄉個人住房和工商業房地產統籌考慮稅收與收費等因素，合理設置建設、交易、保有環節稅負，促進房地產市場健康發展，使房地產稅逐步成為地方財政持續穩定的收入來源。由於牽扯方方面面利益，房地產稅方案設計也較為複雜。

國家行政學院教授馮俏彬曾告訴第一財經記者，按照這一輪財稅改革計劃在2020年基本建立現代財政制度目標，房地產稅可能在2020年左右正式推出。

儘管房地產稅未列入立法計劃，不過早在2015年8月，房地產稅已正式列入十二屆全國人大常委會立法規劃，並在2015年和2016年被列入全國人大常委會當年立法工作計劃，屬於立法預備項目。

煙恭弘=叶 恭弘稅法等稅收法定再邁進

根據《通知》，在全面深化改革急需的項目中，稅收徵收管理法(修訂)(稅務總局、財政部起草)、煙恭弘=叶 恭弘稅法(財政部、稅務總局起草)，船舶噸稅法(財政部、海關總署起草)、基礎設施和公共服務項目引入社會資本條例(法制辦、發展改革委、財政部起草)等法律法規被列入。

目前中國18個稅種中，有15個稅種由暫行條例形式來徵收。2015年3月，中央審議通過了《貫徹落實稅收法定原則的實施意見》，要求對現行15個稅收條例修改上升為法律或者廢止的時間作出了安排。全國人大常委會法工委負責人曾表示，將力爭在2020年前完成。

此次煙恭弘=叶 恭弘稅法、船舶噸稅法等被列入其中，則意味着稅收法定原則將邁出重要一步。

煙恭弘=叶 恭弘稅是現行15個稅收條例中首個啟動立法的稅種。2016年10月，財政部和國家稅務總局公布了《中華人民共和國煙恭弘=叶 恭弘稅法(徵求意見稿)》(下稱《徵求意見稿》)，將以此取代現行的《中華人民共和國煙恭弘=叶 恭弘稅暫行條例》。

楊志勇告訴第一財經記者，煙恭弘=叶 恭弘稅法與此前的條例內容基本相同，此次立法主要是為了落實稅收法定原則，之所以先從煙恭弘=叶 恭弘稅開始啟動立法，是因為其立法難度小、條件成熟。

另外，在《通知》中，財政部起草的預算法實施條例被列為今年力爭年內完成的項目。值得注意的是，出台預算法實施條例也被放在今年財稅改革任務的首項。

馮俏彬告訴第一財經記者，預算法實施條例主要對新預算法的原則性方向予以細化。而此次預算報告明確提出，今年出台預算法實施條例，將更有利於預算法落地。

在和社會資本合作(PPP)模式推廣方面，目前面臨的一大難題是頂層立法缺失。此次立法計劃中明確提出，將儘快完成基礎設施和公共服務項目引入社會資本條例，具體由法制辦、和財政部起草。這也意味着PPP立法中，將採取條例先行。

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北京樓市新政實施 二套普通住宅最高可貸187萬元

東方財經網 2017-03-22 10:34:38 來源：證券日報

3月17日，北京市住建委、市規劃國土委、市住房公積金中心、市銀監局、人民銀行營業管理部聯合舉行新聞發布會，北京樓市調控進一步升級。政策調整主要集中在三個方面：“認房又認貸”、二套房普通住宅及非普通住宅首付比例提高、貸款年限縮短。

首套房認定的門檻提高，改善型購房槓桿降低，這樣的新政對於換房族影響明顯。

二套房首付款大大增加

根據3月17日發布的《關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》要求，居民家庭名下在北京市已擁有1套住房，以及在北京市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低於60%，購買非普通自住房的首付款比例不低於80%。居民家庭名下在本市無住房且無商業性住房貸款記錄、公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的執行現行首套房政策，即首付款比例不低於35%，購買非普通自住房的首付款比例不低於40%（自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外）。通知同時要求，暫停發放貸款期限25年（不含25年）以上的個人住房貸款（含住房公積金貸款）。另外，企業購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若交易對象為個人，按照北京市限購政策執行。

按照通知要求，此項政策自2017年3月18日起執行。

值得一提的是，在北京市場上，關於普通住宅的認定標準非常嚴格：住宅小區建築容積率在1.0（含）以上，單套建築面積在140平方米（含）以下，單價或者總價未超過指導價。上述三點不滿足任何一條即為非普通住宅。

根據2014年最新調整的普通住房認定標準：五環內為單價低於39600元/平方米、總價低於468萬元；五環到六環為單價低於31680元/平方米、總價低於374.4萬元；六環外為單價低於23760元/平方米、總價低於280.8萬元。只要單價和總價兩個標準符合一個，就算普通住宅。

目前，除了自住房，北京大部分新建住宅都屬於非普通住宅，也就是說，如果購買二套新房，大部分人都要按照80%支付首付。

對於購買二套二手房，怎樣貸款合適的問題，《證券日報》記者諮詢了北京地區某房產中介。工作人員給本報記者算了一筆賬。以一套售價為600萬元的房子為例，為了首付款比例最低，網簽價最高可以做到468萬元，按照購買普通自住房不低於60%的要求，該房子最高可貸款187萬元（468×0.4），也就是說買家需要拿出413萬元（600-187）作為首付款，這還不包括稅費、中介費等其他支出。

如果按照該房屋的評估價貸款，由於評估價一般為房屋市價的85%，由於上述600萬元的房子不屬於普通住宅，首付款的比例需不低於80%，在這種情況下，該房子最高可貸款102萬元（600×0.85×0.2），也就是說買家需要拿出498萬元作為首付款。按照這樣的計算方法，買房者的首付壓力更大，一般總價超過1000萬元的房屋選擇首付80%會比較合適，但是需要承擔非普通住宅的大量稅費。

若屎買二套房，由於新政暫停發放貸款期限25年（不含25年）以上的個人住房貸款，按照商業貸款187萬元，執行利率為5.39%（基準利率1.1倍）來計算，25年期等額本息還款的月供較30年期將增加871.96元。

認房又認貸門檻高

根據3月17日央視新聞的解讀，“認房又認貸”中所指的貸款，除了在北京購買住宅時的貸款之外，在北京購買商住兩用房、在其他城市購買住宅和商住房時貸款的，都會被納入“認房又認貸”的範圍。

不過，《證券日報》記者走訪多家房產中介了解到，由於官方口徑的文字描述都不具體，對於商品房是否納入“認房又認貸”的問題還有爭議，也許在執行層面，新政會根據情況微調。

《證券日報》記者諮詢業內人士，有關二套房的認定具體執行如下：第一，認房是指認北京的房。如果全款在北京買的房，沒有貸款記錄，需要賣掉再買，仍算首套；全款在外地買的房，不需要賣掉，北京再買也算首套。第二，認貸是指認全國的貸。不管是在北京還是在其他城市，只要貸款買過房，有過貸款記錄，不管房子是否還在名下，貸款是否還完，在北京再次購買都算二套。

業內人士認為，此次新政的實施是2016年“9・30新政”以來北京樓市的又一次加碼，在目前的政策力度下，非急迫性的、支付能力較弱的購房需求將被延遲，樓市的交易量將會下降。

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房貸政策急轉向：利率上調 首套房9折優惠大多不保

東方財經網 2017-03-22 10:34:39 來源：21世紀經濟報道

21世紀經濟報道記者調查發現，北京地區大部分銀行已經上調首付比例，落實認房又認貸的首套認定標準，並停止審批25年以上的住房貸款。除此之外，部分銀行正在緊急開會統一銀行房貸政策細則，利率大概率繼續上調，9折優惠或將不保。

全國各地的房地產調控政策正在密集落地。

一方面，、央行、、銀監會等高層就房地產政策先後表態；另一方面，20餘城市近期密集發布地產調控政策，一線城市已全部執行“限房又認貸”政策。

從央行3月下發的《關於做好2017年信貸政策工作的意見》（下稱《意見》）看，央行要求合理搭配使用最低首付比例、貸款利率優惠幅度和最長貸跨年限等住房信貸政策，嚴格按照相關程序及時對轄區內住房信貸政策做出適度調整。

21世紀經濟報道記者調查發現，北京地區大部分銀行已經上調首付比例，部分銀行正在緊急開會統一銀行房貸政策細則，9折優惠或將不保。

調控意在三四線城市去庫存

上述央行下發的《意見》显示，在住房金融部分，央行要求將住房信貸政策作為調控房地產一攬子政策的組成部分，合理搭配使用最低首付比例、貸款利率優惠幅度和最長貸跨年限等住房信貸政策，嚴格按照相關程序及時對轄區內住房信貸政策做出適度調整，支持地方落實房地產調控的主體責任。銀行業金融機構要認真落實房地產金融調控要求，積极參与自律決策，嚴格遵守自律機制決議。

自上周末以來，、央行、、銀監會等高層就房地產政策先後表態。如，央行行長周小川在首次金磚國家財長和央行行長會議上表示，中國金融體系總體健康，但也存在總體槓桿率偏高、債市房市風險和跨市場影子銀行業務活躍等風險。

另一方面，各地密集出台新一輪房地產限購政策。3月17日，隨着北京、廣州、石家莊、鄭州等地連夜發布房地產調控政策，北上廣深四個一線城市全部執行“限房又認貸”政策。從2016年“9・30新政”以來，全國已經有32個城市，出台了超過100次調控。

從調控政策上看，意在三四線城市去庫存。央行在《意見》中表示，要加強對商業銀行的窗口指導，督促其優化信貸結構、合理控制房貸比重和增速，做好房貸資源投放的區域分佈，支持三四線城市去庫存，有效防控信貸風險。

特別是，央行要求銀行嚴格遵守差別化住房信貸政策有關要求，支持居民合理自住購房，加大對首付資金來源和收入證明真實性審核，禁止開展任何形式的“轉按揭”業務，杜絕價格惡性競爭。

首套房利率上調

“今天會開會研究（房貸調整），房貸業務的規模和城市分佈一定會跟隨政策調整而轉移。”華南某上市銀行零售部門負責人表示。

上周引發熱議的樓市新政，將如何在銀行層面得以落實市場守注的重點。

21世紀經濟報道記者調查發現，北京地區大部分銀行已經上調首付比例，落實認房又認貸的首套認定標準，並停止審批25年以上的住房貸款。除此之外，部分銀行正在緊急開會統一銀行房貸政策細則，利率大概率繼續上調，9折優惠或將不保。

華北某股份行業務經理告訴21世紀經濟報道記者，目前北京區域各支行的政策還沒有統一，行內正在緊急開會制定政策。“目前的首套房利率優惠肯定不是9折了，有可能上調至9.5折，甚至恢復基準，具體還在等通知。”

工商銀行、農業銀行、招商銀行等多家銀行業務經理對21世紀經濟報道記者表示，首套房利率優惠暫時還維持最高9折沒有調整，但後續調整也在等待總行政策。

北京一位地產中介業務人士表示，合作銀行中有銀行已經取消首套房利率優惠調至基準，這將成為北京房貸的趨勢，預計3月底將有更多銀行上調甚至取消利率優惠。

業內人士對此分析表示，此輪銀行上調房貸利率除了政策調控因素外，也不乏市場因素。隨着央行逆回購、SLF、MLF和銀行間同業存單、理財價格的全面上漲，銀行資金成本提高，房貸利率折扣對銀行來說不再划算。

21世紀經濟報道記者還注意到，北京市場房貸資金明顯趨緊。工行一位個貸經理表示，目前房貸審批流程正常，但放款速度明顯放緩，最長等待時間可達3-4個月。“額度不是最重要的原因，主要是為了控制房貸規模。”

招商銀行某業務經理告訴21世紀經濟報道記者，因近期申請貸款的資金量太大，目前貸款的審批速度也已放緩，大概需要一個月。

浦發銀行某業務經理更是直言，由於額度用盡，目前已暫停房貸業務。某二手房賣家表示：“買家從2016年12月20日到現在，還沒等到放款。”

從全國房貸情況看，上海近幾個月趨於穩定，深圳仍維持在首套首付3成，利率優惠9折，二套首付5成的水平。“深圳地區大行的首套房貸利率一直是9折，只是在去年部分中小銀行的利率優惠曾到過8.5折。”深圳一位大行零售信貸人士表示。廣州17日出台了樓市新政，但大多數銀行暫無具體細則出台。

值得一提的是，近期石家莊、鄭州、長沙都出台了新政，石家莊地區建行、交行、招商等已經相應上調首付比例。

房貸調控亦波及消費類貸款。“由於體量限制，對開發商房貸涉及較少，因此房貸調整對利潤影響不大。”華東某上市城商行高管表示，該行個人貸款以信用類消費貸款為主，部分用於購房后裝修、電器採購等。“如果樓市轉冷，可能對提款率有影響。具體有待觀察。”

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：當前中國經濟穩中向好態勢進一步顯現

東方財經網 2017-03-22 10:34:41 來源：第一財經日報

據中國網站消息，總理20日上午在釣魚台芳華苑會見來華出席中國發展高層論壇2017年年會的境外代表，並同他們座談交流。來自世界500強企業的負責人、國際知名學術和研究機構的專家學者、主要國際組織和媒體的代表等100多人參加。

滙豐控股行政總裁歐智華，哈佛大學前校長、美國前財長薩默斯，蘋果公司首席執行官庫克，《金融時報》首席經濟評論員沃爾夫，諾貝爾經濟學獎得主、哥倫比亞大學教授費爾普斯等分別就自由貿易、市場開放、互聯網產業、創新發展等提問。一一作答。

表示，當前中國經濟穩中向好態勢進一步顯現，發展質量和效益持續提高，結構優化升級、新舊動能接續轉換加快。我們以供給側結構性改革為主線，深入實施創新驅動發展戰略，持續推動大眾創業、萬眾創新，通過“放管服”改革為創業創新清障鋪路。以“互聯網+”為代表的新產業、新業態、新模式正成長為對中國經濟舉足輕重的新動能。我們本着鼓勵創新、包容審慎的原則，着力做好監管和引導，促進新興產業健康發展，加快新舊動能轉換，並願同各國和企業就此深化合作，實現互利共贏。

指出，中國經濟同世界經濟已經深度融合。我們堅定不移推進貿易投資自由化便利化，維護多邊貿易主渠道地位，主張建設開放透明的區域自由貿易安排。在全球化進程中，各國應更好發揮比較優勢，擴大正面效應，克服存在的問題，通過平等對話協商妥善處理摩擦和分歧。

強調，中國對外開放的大門將越開越大，進一步放寬服務業、製造業、採礦業等領域准入限制，支持外商投資企業在國內上市、發債、參与國家科技計劃項目和基礎設施建設;簡化外商投資管理程序，95%以上的新設外資企業實行備案，並大幅縮短辦手續時間;營造公平競爭環境，對在中國境內註冊的內外資企業一視同仁。歡迎外資企業來華、特別是到中西部投資興業、並同大中小企業合作，共享、共創發展機遇。

與會外方代表表示，在全球經濟復蘇艱難、挑戰上升的背景下，中國穩增長、調結構取得重要進展，在全球化和應對氣候變化等領域發揮了重要推動作用。與會各國各界均高度關注中國發展戰略，支持中國經濟結構轉型升級，願積极參与中國改革和對外開放進程，不斷拓展互利夥伴關係。

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　　減持可能會衝擊二級市場，對公司形象和自己產生不利影響，也要講點藝術，換購ETF算是很溫柔的減持了，迎來越來越多的粉絲客戶。

　　花式外表之下，骨子依然是一樣的，那就是套現的衝動，按道理說，自己的股票，二級市場的估值，天經地義，但資本市場的小散戶向來就不喜歡原始股東減持。對有些急於脫身的原始股東而言，借道ETF還是像花灑一樣，水量太輕太慢，需要直接減持或者大宗交易才過癮，所以常常會出現二者結合的形式。

　　借道ETF很合乎國企股東胃口，大央企持股往往引人矚目，認購ETF的份額，可以提前讓人對減持比例有個心理準備。

　　民企、國企股東減持，都有合適自己的ETF。

　　強力新材6月份公告， 錢曉春完成華夏創藍籌ETF份額的認購，認購對價為錢曉春持有的515.24萬股公司股份(占公司總股本的1%)，用於認購基金份額的公司股份均價為10.05元/股，也就是5000多萬元的規模。辰安科技的股東薛興義、薛海鵬其合計持有的公司1.7%的股份認購華夏創藍籌ETF。

　　華夏創藍籌ETF是個很小的基金，整體規模只有3.5億元，兩家上市公司的股東就認購了差不多43%，搞定了這樣的大客戶，一個基金就能開張了。

　　工銀瑞信滬深300ETF就是如此，中興通訊控股股東以不超過1%股份認購，中國石油的大股東認購不超過4.3億股，中興通訊和中國石油股東認購42.48億元，該基金首募規模68.64億元，兩家公司幾乎佔到份額的2/3。

　　富國中證軍工龍頭ETF幾乎是中航集團的御用ETF，今年6月份中航集團旗下7家公司分別發布公告稱，部分股東擬以所持部分公司股份，參與富國中證軍工龍頭ETF的份額認購，光電股份的股東中兵投資也以所持不超過3%認購。

　　其實早在2012年，海康威視第三大股東新疆威訊投資管理有限合夥企業便將所持有的公司股份600萬股換購等值華泰柏瑞滬深300ETF，但此後只是零星出現，2018年開始增加，到今年越發增多。

　　在股東大幅減持之下，監管部門增加了信披等環節，股東開始對換購ETF感興趣。換購ETF的門檻並不低，所持標的必須是該ETF的覆蓋對象，另外只能在募集期換購ETF份額。但隨着ETF發行增多，這個門檻其實不高了，只要有需求，完全可以定製發行。

　　有些換購是為了悄悄減持，有些也並不是，是為了完成混改，或者股東有多元化持股分散風險的需求。但從目前的披露看，悄悄減持的比例較大。

　　原始股東換購ETF，大多還是以1%為上限，這就限制了減持份額，讓意欲減持的公司股東難以滿足。

　　以強力新材為例，除了認購ETF，7月初，實際控制人錢曉春、管軍及其一致行動人，計劃以集中競價交易、大宗交易、協議轉讓的方式合計減持不超過總股本的8.42%，很快就減持了其通過信託所持的1%股東。

　　比如辰安科技股東認購ETF之外，持股5%以上股東辰源世紀3月份公告，計劃在公告披露之日起3個交易日後的6個月內(即2019年4月3日至2019年10月2日)，以協議轉讓或大宗交易方式合計減持不超過公司總股本的11.73%。

　　有類似操作的還有三七互娛、中興通訊股東。組合減持的股東以民企為主，目的是快速套現。

（文章來源：證券時報）

(責任編輯：DF380)

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　　本科畢業於山東大學藥學專業、研究生畢業於北京協和醫學院醫學專業，之後在知名醫藥企業做過市場、戰略和投資，隆門資本總經理王海寧幾乎所有的求學和就業經歷，都圍繞着“醫藥”這兩個字。在王海寧看來，醫藥行業正在經歷技術革新和轉型升級這兩大歷史性巨變，變化就會產生新的機會，很多細分領域都孕育着機會。但醫藥行業的投資專業性很強、門檻很高，唯有專業、專註，才能收穫諸多機會。

　　醫藥行業正在發生巨變

　　證券時報記者：醫藥行業在資本市場一直廣受關注，你覺得這個行業目前正在發生哪些主要的變化？

　　王海寧：醫藥行業變化確實太快了！首先是技術革新很快，可以說，醫藥行業正在經歷一場技術革命，由化學葯時代進入生物葯時代。化學葯時代歐美國家因為起步早，很早就形成了技術壁壘和專利壁壘，中國只能跟在後面做仿製葯。但在生物葯時代，因為生物葯結構更複雜，技術更加多元化，很難用專利鎖死。在生物葯領域，中國有機會追趕甚至未來在個別領域超越歐美。同樣在醫療器械領域，隨着多學科的交叉越來越頻繁和深度化，也迎來越來越多的創新項目。

　　其次是行業正在加速轉型升級。一方面由於技術革新，另一方面是政策變革帶來的驅動。在醫藥領域，由仿製葯向創新葯升級；在醫療器械領域，以前主要以進口為主，現在國產替代越來越頻繁。不同行業之間的交叉和融合也越來越多，比如互聯網、人工智能、商業保險在醫療行業的應用和滲透，也帶來很多新的商業模式。

　　整體來說，醫療行業各種技術、模式和政策的變化都很快，變化當中孕育着很多投資機會。

　　證券時報記者：你們會重點挖掘哪些方面的投資機會？

　　王海寧：醫藥、醫療器械、創新的醫療商業模式，我們都會關注。但更多會把握其中的兩大趨勢。一是技術創新，我們會不斷關注創新的、有醫療價值的產品和技術；二是支付方改革。目前中國的醫療支付主要靠社保，但社保的支付能力有限，並且支付壓力越來越大。未來，商業保險會更多進入到醫療領域，成為獨立的支付方和醫藥產業的重要一環。

　　這個過程中，很多專業的醫療險會發展起來，醫藥的支付和控費模式會發生很大變化，很多圍繞商保支付方的新商業模式也會發展起來，傳統的醫藥產業鏈格局很大程度上會重構。

　　醫藥行業的投資邏輯

　　在數據之外

　　證券時報記者：你們過去主要投資了哪些項目？投資的邏輯和依據是什麼？

　　王海寧：我們基金成立到現在差不多兩年時間，投資了艾隆科技、長風葯業、慈信醫療、智核生物、凱地生物、飛渡醫療、玉森葯業、硅基仿生科技等十多個項目。我們主要圍繞着上面說的投資邏輯，把握行業的技術創新和轉型升級的趨勢，在高技術壁壘和高成長性的細分領域進行布局。

　　證券時報記者：你覺得你們團隊的核心優勢在哪些地方？

　　王海寧：首先我們非常專註，只關注醫藥行業；其次我們團隊的主要成員都有醫學背景，並且在醫藥企業做過很多年。我們對產業的理解和純粹的金融機構還是有很多不一樣。這個行業有很多数字和報告之外的東西，比如最簡單來說，什麼葯是未來方向？哪種葯有市場前景？很難僅通過數據分析和研究報告看出來。

　　懂醫、懂葯，還要懂金融、懂政策，對整個醫藥行業的研、產、銷體系有深入了解，才可能做好醫藥產業的投資。投資人要對產業鏈有深入了解，對技術變化和政策變化有前瞻性，有些細分領域和投資邏輯今年是很好的投資機會，但明年可能就變化了。單純看一個項目，可能覺得投資邏輯是通的，但如果不能站在整個產業的趨勢來看，很可能會踩到坑裡。唯有專業，加上持久的研究，才能對這個行業的變化瞭然於胸。

　　原有的投資邏輯

　　支撐不下去了

　　證券時報記者：對於時下熱門的互聯網醫療，你是怎麼看的？

　　王海寧：互聯網確實在很多環節上給醫療產業帶來了效率的提升，比如對掛號、支付、診療等流程的優化。但目前一個很大的問題是：很多現有的互聯網醫療模式很難找到盈利模式。最初的互聯網醫療的創業者，要麼來自於互聯網行業，他們有很強的互聯網思維，但對醫療產業了解不夠深入；要麼來自於醫療行業，這些創業者懂醫療，但對互聯網缺乏理解和敏銳。但隨着創業者不斷地探索和學習，互聯網醫療的各種商業模式也在不斷改變。

　　整體來說，互聯網醫療在中國還剛剛起步，很多模式有待完善和驗證。其中很多項目還很浮躁，沒有真正對醫療行業和盈利模式的思考，靠融資和燒錢存活，沒有真正服務到用戶。無論對醫院，還是對患者，都需要真正的有價值創造的服務模式出來，否則很難取得商業上的成功。同時，醫療是一個專業性極強的學科，醫生的學識和經驗很難被互聯網和工具真正替代。

　　證券時報記者：一致性評價、醫藥企業的銷售費用稽查，面對醫藥行業的一系列政策給行業的變局，你怎麼看？

　　王海寧：這些政策總結起來就是一句話：國家正大力推動行業的轉型升級。原來低端的仿製為主的藥品和器械的產業結構，已經無法適應行業的發展需求。創新的、療效更好的產品會得到更多支持。醫藥行業不可能永遠靠銷售和利益來驅動！

　　不管在一級還是二級市場上，很多醫藥企業股票跌幅比較大。大家可能疑惑醫藥行業的黃金時期是不是過去了。其實這隻是短期的陣痛，這是必須經歷的，行業很多原有的成長邏輯和估值邏輯確實會支撐不住，但未來會有更多新生力量出來，會有更多的創新企業上市。研發和產品儲備更好的企業，才更有可能在未來的競爭中勝出。

　　遭遇“黑天鵝”

　　本質上還是不夠專業

　　證券時報記者：你們在投資一個醫藥行業的項目時，最看重的是哪個因素？

　　王海寧：我認為團隊背景很重要。醫藥行業的創業門檻極高。我們投資的項目，通常希望創始團隊都有極強醫藥專業背景，而且要在行業中積累了很多年，否則很難跑出來。

　　證券時報記者：醫藥行業經常出現所謂的“黑天鵝”，如何規避這些風險？

　　王海寧：我現在只討論一級市場的投資邏輯。所謂的“黑天鵝”，本質上還是源於投資者對行業和專業的不理解和看不懂。只有足夠專業，才能規避風險，做到穩健投資。

　　做醫藥行業的投資，你要能看清楚行業的發展趨勢，看懂技術變革的趨勢，醫藥行業的投資還是相對穩健的。我們基金兩年時間投了十多個項目，每個項目都有不錯的成長和發展，都在逐步驗證我們的投資邏輯。

（文章來源：證券時報）

(責任編輯：DF380)

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