今年前兩月消費增速放慢 擬啟動十大擴消費行動

東方財經網 2017-03-22 10:34:41 來源：21世紀經濟報道

國家統計局數據显示，1-2月份，社會消費品零售總額57960億元，名義同比增長9.5%，增速比上年同期回落0.7個百分點，這是近14年來的最低值。為了解決目前居民消費放慢的問題，今年國家將出台更多的消費政策，根據2017年國民經濟發展計劃的要求，今年要啟動十大擴消費行動。

“（今年要）進一步完善宏觀調控的思路和方式，促進經濟平穩運行，要保持消費平穩增長，持續推進我們的擴大消費行動。”3月19日，國家主任何立峰在2017中國發展高層論壇上說。

國家統計局數據显示，1-2月份，社會消費品零售總額57960億元，名義同比增長9.5%，增速比上年同期回落0.7個百分點，這是近14年來的最低值（按單月計算，1-2月因為有季節性因素算累計值）。

為了解決目前居民消費增長放慢的問題，今年國家將出台更多的消費政策。比如，根據2017年國民經濟發展計劃的要求，今年要啟動十大擴消費行動，包括城鎮商品銷售暢通行動、農村消費升級行動、居民住房改善行動等。

中國貿促會研究院國際貿易研究部主任趙萍指出，2017年GDP（地區生產總值）增長目標下調到6.5％左右，會使居民收入增長的預期受到一定的影響，從而影響消費支出的預期，並且使最終的消費增長受到一定的影響。

1-2月消費增速放慢

根據近期公布的《2016年國民經濟和社會發展計劃執行情況與2017年國民經濟和社會發展計劃》，2017年社會消費品零售總額預期增長10%左右，相比去年11％左右的目標，有所下調。

下調目標的背景是，經濟增速、投資、廣義貨幣等目標，都比2016年有所下降。其中，2017年GDP增速目標是6.5%左右，低於上一年的6.5%-7%增速。投資和廣義貨幣目標分別是9%、12%左右，比去年的10.5%、13%左右有所下降。

因此，今年相應調低消費目標並不意外，事實上消費增速已經放慢。

數據显示，今年1-2月份，全國社會消費品零售總額同比增長9.5%，這是2003年6月以來的最低值（按單月計算，1-2月因為有季節性因素算累計值）。其中，汽車零售額的增速-1%。據悉，2016年1-2月份，汽車類零售總額銷售為5.4%，今年1-2月汽車類增速回落拉低社會消費品零售總額增速約0.7個百分點。

根據國家統計局貿易外經司高級統計師藺濤的分析，受小排量汽車購置稅減半優惠政策將於今年初退出等因素影響，去年年底汽車銷售強勁，消費透支等效應導致今年年初汽車消費出現負增長。若扣除汽車類，社會消費品零售總額增速與上年同期基本持平。

北京工商大學商業經濟研究所所長洪濤指出，目前消費增速放慢有原因可循。整個流通領域在進行轉型升級，由追求速度向效益轉型，由追求數量向追求質量轉型，由過去追求產品向追求品質品牌轉型。他認為，消費轉型使得消費增速放慢是正常的。

21世紀經濟報道記者獲悉，目前居民收入增速也有所放慢。2016年居民收入實際增速6.3%，低於GDP增速0.4個百分點。

廣東財經大學流通經濟研究所所長王先慶指出，居民可支配的收入低於GDP會制約消費，居民預期的收入下降以後，消費的慾望和選擇都會受限制。

年內出台系列措施擴消費

為了避免消費增速放緩對經濟造成不良影響，國家今年將有系列措施出台。

根據提出的《2016年國民經濟和社會發展計劃執行情況與2017年國民經濟和社會發展計劃》（已獲人代會通過），今年國家將採取十大擴消費行動，包括城鎮商品銷售暢通行動、農村消費升級行動、居民住房改善行動、汽車消費促進行動、旅遊休閑升級行動、康養家政服務擴容提質行動、教育文化信息消費創新行動、體育健身消費擴容行動、綠色消費擴大行動、消費環境改善品質提升行動。

2016年以來，由於部分熱點城市房價持續上行，從去年9月30日到今年3月18日部分城市先後兩次啟動更為嚴厲的限購措施。高房價對消費的擠出效應也不可忽視。

中國貿促會研究院國際貿易研究部主任趙萍認為，高房價對於消費可能會有一定的抑製作用，但是抑制的作用並沒有房價上漲的速度明顯。高房價短期內一定程度上影響了消費，但是也意味着人們投資收益相對較高。

“因為消費本身是有剛性的，當它達到一定消費水平之後，即便是收入受到一定的影響，但是消費水平基本保持在原來的水平甚至會進一步提升。”趙萍說。

北京工商大學商業經濟研究所所長洪濤認為，下一步要鼓勵國內消費，也不能限制國外消費。國家需要建立好科學的消費體系政策，就是既不數度消費也不是抑制消費，而是要有可持續消費的政策體系，鼓勵理性消費、綠色消費、生態消費、適度消費。同時，要提供有效的消費供給。

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樓市新一輪限購潮為何來得突然？誰是下一個？

東方財經網 2017-03-22 10:34:42 來源：中國證券報

不要對北京、廣州等熱點城市17日星夜出台樓市調控政策感到驚訝。

18日上午，國家統計局公布了70個大中城市2月份樓市數據。數據显示，這些升級樓市調控政策的城市，新建商品住宅價格或二手房價格，觸碰了“環比不能漲”的紅線。

分析人士預計，房價漲幅排名居前的城市，以及城市圈溢出效應導致房價上漲壓力明顯增大的熱點三四線市縣區，接下來還有升級限購限貸的可能性。

70城市房價環比漲幅擴大

國家統計局數據显示，2月份，70個大中城市新建商品住宅價格環比上漲的城市有56個，較上月增加11個。

就漲幅而言，據易居研究院測算，2月份，70個大中城市新建商品住宅價格環比漲幅為0.3%，相比1月份0.2%的漲幅有所擴大。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對此表示，3月份開始全國各地調控政策紛紛收緊，這說明房價上漲的潛在壓力依然存在。

不過，嚴躍進認為，隨着政策效應的釋放，部分城市房價上正快的現象有望減少，上半年全國70城市房價指數走勢也有望處於平穩運行區間。

部分熱點城市房價出現反彈

對比統計局對全國15個熱點一二線城市監測數據發現，與1月份相比，部分熱點城市新房價格環比出現反彈。

比如，天津2月份新房環比價格上漲0.4%，上海環比上漲0.2%，在1月份這兩個城市房價環比都是下降的。此外，廣州新房價格環比漲幅也從1月份的0.6%擴大至2月份的0.9%。

儘管北京新房價格環比下降0.1%，但作為二手房市場交易更為活躍的地區，2月份北京二手房價格環比上漲1.3%。

另外幾個出台限購政策的城市二手房價格也均為上漲，其中，廣州二手房價格環比上漲2.7%，長沙上漲1.2%，鄭州上漲0.6%，石家莊上漲0.4%。

對於近期各地紛紛出台樓市調控政策能否抑制房價上漲，鏈家集團董事長左暉表示：“理論上講，嚴格的金融政策對控制房價上漲肯定有比較顯著的效果，預計北京市場下一步將更穩定。”

從目前各地政策來看，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市及合肥、廈門、南京、蘇州、南昌五個二線城市均採取了“認房又認貸”的政策。

三線城市房價升溫

據統計局數據，2月份，一線城市新建商品住宅價格環比微漲0.1%，二線城市上漲0.3%，三線城市上漲0.4%。分城市看，三線城市房價環比漲幅領先。

從同比數據來看，三線城市新建商品住宅價格同比漲幅略有擴大，2月份比1月份擴大0.3個百分點。而同期一線城市和二線城市新房同比漲幅都呈現回落趨勢。

交行金融研究中心研究員夏丹分析稱，三線城市房價升溫，除了寬鬆政策環境的支持外，更直接的因素是承接了核心城市調控后外溢的需求。

值得注意的是，近期越來越多三四線城市加入了限購大軍。自3月份以來，河北涿州、保定、張家口，安徽滁州，海南三亞，浙江嘉興嘉善縣，江西贛州等三四線城市紛紛啟動限購或提升首付比例。這些熱點三四線城市有一個共同特徵，均為省域副中心城市或分佈於城市圈內核心城市周邊。

據上證報記者粗略統計，3月份迄今，已有17個城市啟動或升級限購政策。不過，分析人士普遍認為，接下來限購範圍還有擴大的趨勢，調控政策執行力度也可能進一步提升。

夏丹稱，市場不應低估房地產調控的決心，從當前形勢來看，保持合理的價格彈性是首要任務。不論是一二線還是三四線城市，凡是出現脫離居住需求、房價漲勢較猛的情況都可能招致調控措施迅速跟進。

她認為，房價漲幅排名居前的城市，以及城市圈溢出效應導致房價上漲壓力明顯增大的熱點三四線市縣區（特別是環京的河北諸多市縣區，環深的東莞、惠州，環滬的崑山、嘉興等），接下來都有升級限購限貸的可能性。

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長沙：限購令實施后 有樓盤退掉認籌

東方財經網 2017-03-22 10:34:43 來源：瀟湘晨報

3月18日，長沙樓市限購令出台，在限購的同時，首次進行限貸，確保剛性需求的同時堅決控房價。

限購令出台後第二天，人們的購房熱情似乎仍未消減。從本報記者走訪的情況來看，這個周末開盤或認籌的樓盤人氣依然旺盛。但“限外不限內”的條款，顯然已在房地產市場產生效力，一些樓盤已着手退掉不符合條件的外地購房者認籌。

讓符合購房條件者重新來認籌

3月19日上午，位於長沙濱江新城的萬科里金域國際門口排起了長隊，這些購房者都是趕過來認籌的。在該樓盤營銷中心，一位置業顧問對一位購房者說，“上午11點就沒有放號了，沒有那麼多房源了，等10號棟吧。”

萬科里金域國際二期9號棟於3月16日取得預售許可證，約200套房源，面積為106平方米至138平方米，預計價格為13500元/平方米。截至當日下午2點半記者離開時，認籌排號已喊到185號，但營銷中心內仍有幾十人在等待。

記者了解到，樓市新政出來前，該樓盤兩百來套房源認籌客戶已達到七八百個。但新政出來后，只能讓不符合條件的人退掉，讓符合購房條件的人重新來認籌。

碧桂園南城首府3月17日取得預售許可證，當天開盤，120多套房源當天售罄。該樓盤營銷負責人介紹，儘管在長沙新政前開盤，但他們發現有10戶不符合要求，“現在正在溝通”。

湖南中原研究中心認為，限購將一定程度抑制外地投資客，特別是二次購、三次購的客戶，部分投資客戶可能會轉移至二手房市場。

平抑房價要靠多增加供貨

“因為長沙限購令對外地客戶限購又限貸，這两天開盤的估計都會中。”有業內人士稱。

國家統計局3月18日發布了2月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據，北京、廣州、長沙、鄭州四城2月二手房環比漲幅紛紛擴大。長沙2月新建商品住宅價格環比增長0.8%，二手住宅價格環比增長1.2%。

據統計，上周有中建嘉和城、中南國際眼鏡城、碧桂園南城首府、富基世紀公園等7個項目推出1600多套房源，但多個項目開盤即售罄。

“本次調控，基於長沙房地產市場供求關係緊張和房價上漲壓力大這個大背景。”湘經聯執行會長兼秘書長、遠見・嘉華項目總經理李傑認為，開發商要適應房地產市場及房價平穩健康發展的新常態，而前期已購房但尚未簽約及辦結貸款的客戶可能會受影響。

目前，長沙限購限貸、限價、限簽政策齊上陣，多個樓盤已發生客戶已認購但不能網簽的現象。

泰禹國際總經理朱中宇表示，限購政策出台最實際的影響是現階段因網簽的原因，導致很多項目已售的房源未能網簽，而已售房源中，外地戶口在長購房的比例不小，需拿出具體細則，以減少矛盾發生。

“保持價格的平穩健康還有很多辦法，比如增加供貨，加快審批，供大於求的商品就不會價格快速上漲。”碧桂園集團湖南區域總裁助理藍維維認為，長沙以前可以保持低速增長也是因為供求關係，真正平抑房價還是靠增加供貨。

外地購房者考慮二手房

決定剛需族能否買下房子的第一要務是首付款，長沙限購令規定首套房商業貸款首付三成，相較之前兩成的首付比例增加了一成。

“看房的路上才聽到限購的消息，首付最低要三成了。因為我準備的首付款不夠了，要買房還得去借錢。”長沙90後市民謝小姐對瀟湘晨報記者說，她最近在河西看了很多樓盤，正準備入手時，限購令就出來了。

和謝小姐不同的是，湖南省內非長沙戶籍的市民如果在長沙已有一套房子，3月18日之後則失去在長沙購房的資格。長沙樓市新政實行區域性住房限購，長沙市外湖南省內戶籍家庭限購1套新建商品住房。

3月19日上午，已經認購了金星北某樓盤的邵陽人彭昭，被置業顧問告知，“你已在長沙有房，不可再買二套房。”要他趕緊辦退籌手續。

彭昭在長沙做生意多年，五年前就在長沙買了房，今年他打算為兒子買一套帶學位的房子。“看了八九個樓盤，好不容易選中一個，突然就被限購了，很無奈。”彭昭說，雖然被限購，但規定並沒有限購二手房，他正和家人商量去看有學位的二手房。　  

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美國新房開工環比上升3%

東方財經網 2017-03-22 10:34:43 來源：中國網・地產中國綜合

 

美國商務部日前公布的最新數據显示，經季節調整后，美國2月份新房開工量年化值為128.8萬套，環比上升3%，創4個月以來新高。其中，單體住宅開工數目增長6.5%至87.2萬套，為近9年半新高，但多戶型住宅的開工數目大幅減少。

數據显示，美國2月份反映未來行業走勢的新房建築許可證發放量，經季節調整后，年化值為121.3萬套，環比下降6.2%，降幅創近11個月最大。儘管美國第一季度經濟增長有所放緩，但強勁的就業市場支撐了住房市場。

來源：經濟日報

（責任編輯：王迪）

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石家莊限購細則:非本市戶籍居民需無房證明

東方財經網 2017-03-22 10:34:45 來源：中國網・地產中國綜合

 

近日，石家莊住建局發布《關於落實住房限購政策辦事程序》，分別對本市戶籍居民家庭、非本市戶籍居民家庭購買新房和二手房程序作出明確。

《通知》規定，房產開發企業對購房人家庭成員身份證、戶口本、結婚證、非本市戶籍居民無住房證明、本市2年內連續繳納12個月（含）以上納稅證明或社會保險繳納證明等相關材料進行審查核實，符合購房條件的，房地產開發企業與購房人簽訂《石家莊市商品房買賣合同》。

（責任編輯：王迪）

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左暉：我們所談論的存量房與租賃市場

東方財經網 2017-03-22 10:34:45 來源：中國網・地產中國綜合

在3月18日的中國發展高層論壇2017年會上，鏈家集團董事長左暉帶來了關於租賃市場、存量房市場的演講。

 

伴隨着總提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，存量房市場的重要性和實際作用逐漸顯現。同時，“購租並舉”已然成為當下熱詞和焦點。從國家高層領導的重視、反覆提及到寫入《工作報告》，租賃市場被擺上日益重要的位置。

在政策以及市場驅動下，各方力量爭相湧入，掘金存量房市場和租賃市場。帶領鏈家長期深耕存量房市場、租賃市場的左暉，則提前踏准了時代的節奏，在市場格局中佔據了有利身位。

“鏈家當初涉足租賃市場並沒有覺得這個是風口，而是因為看到行業痛點”，左暉會前接受《中國經營報》記者專訪時透露。

與預想中的“未雨綢繆”、“前瞻性布局”等不同，左暉的回答顯得樸實而又直接，他一向不喜歡高調的渲染，正如他談及市場時說出的那句，“我甚至喜歡比較低迷的市場，因為市場低迷的情況下我們可以沉下心來做很多事。”

租賃能成為一種生活方式

“沒有房子連媳婦兒都找不到，是很不正常的”，左暉在專訪中對《中國經營報》記者表示。

“我包括我們自如的CEO都是在北京上大學，是資深的北漂，都是從外地考到北京來，然後留在這個城市，我34歲我才買第一套房。我有12年租房或者住棚戶房的經歷，所以知道這裏面到底有多大的問題、多大的痛點，另外這個市場我們明顯看到它是非常大的一個市場，同時我們也覺得大家非要去買房子是一個挺沒有道理的事情。”左暉回憶起自己的經歷。

在左暉看來，東亞人都有熱衷買房的執念，“有土就有財”的傳統觀念一直在延續，大家都要去買房子，“這個事情好像在全世界都很少，如果沒有房的話就娶不着媳婦兒了，我覺得是很匪夷所思的事情”，左暉說道。

雖然對偏執買房不以為然，但左暉也注意到這背後反映出的一個問題：住宅的租賃市場亟待發展。

目前整个中國租房市場體量仍然很小，左暉介紹，中國城市一年的租金大概是1萬億左右，相比10萬億的新房和6.5萬億的二手房交易，只佔到6%的比例，與國外相比差距也非常大，日本租金跟交易比是80%左右，美國是50%左右，“所以我認為未來租這件事情發展空間是非常大的。”

左暉同時指出，機構化的租賃佔比非常低，只有5%左右，即只有5%的租賃住宅是通過機構提供的。

“規範住房租賃市場和抑制房地產泡沫，是實現住有所居的重大民生工程。”中央財經領導小組第十四次會議提出。

隨後，在今年的《工作報告》中的“去庫存和房地產市場調控”部分，補充了“健全購租並舉的住房制度”和“遏制熱點城市房價過快上漲”。

左暉告訴本報記者，租賃在住房領域裏面，原來基本上不算是一種選擇，只是一種過渡。

“但事實上租房是能成為一種生活方式的”，左暉堅定的說，租賃要必須變成生活方式，變成生活方式之後才可以被大家作為一個比較長期的選擇。

左暉進一步指出，租賃生活的形成離不開四點：一是充足的租賃房源供給；二是租賃權益的有效保障；三是交易過程的便捷、安全；四是專業機構不斷提升的租賃服務體驗。

五年前開始做租賃時並沒覺得是“風口”

鏈家研究院發布的數據显示，中國房產租賃市場租金規模2030年預計會超過4萬億元。

面對這萬億級市場，各方力量爭相湧入。一方面，諸多公寓品牌藉助資本優勢加速擴張市場份額；另一方面，越來越多的開發商也開始轉型，由銷售物業轉向持有型物業。

對此，左暉在專訪中對記者表示，當很多力量介入的時候，其實背後意味着風險。

“做這個行業我們知道，現在自如客上面30萬間房子，達到一個規模之後會產生很大的規模效應，同時也可能會有很大的規模黑洞、成本黑洞。所以，租賃市場有很大機會的同時也存在一些風險。”左暉具體說道。

左暉回憶起鏈家五年前開始做“自如”的時候，“五年前做這個事情並不覺得是風口，結合自身的經歷覺得這個行業是難點和痛點，覺得租賃市場有很大的品質提升的空間。如果構建一個生態幫大家解決租賃的問題，我們覺得是很有意思的一件事。”左暉說道。

目前多家互聯網企業湧入二手房、租房市場，試圖發揮線上的流量優勢搶佔市場。

對此，左暉告訴記者，“這是重度的服務業，純做線上的交易平台是很難的，肯定要在線上和線下很深度地去運營，因為消費者需要的是有品質的物業、有品質的生活、有穩定的租期、比較好的服務等等。舉例來說，哪怕提供較好的保潔服務這一項，目前能做好的其實非常少。如果這些解決不了的話消費者體驗就不會好，體驗不好的話整體經營效益就不夠。”

左暉直言，輕平台的生意在服務行業裏面機會不大，所以在服務平台裏面如果要想做出一些成績的話，需要做的比較重，所謂重就是要在線下做很多事，線上化可以優化消費者效率，但如果不進入線下消費的服務交付環節，那服務的品質是難以保證的，因為必須要有face to face的服務環節。

所以，在左暉看來，要想做好這個生意並不容易，考驗着運營者的管理能力等方方面面。“核心還是對消費者產生價值，未來的沒有什麼線上的服務行業、線下的服務行業，每個人都要線上化，然後每個人都要服務落地，要垂直運營。”

談及開發商涉足租賃市場，左暉表示，開發商加入是未來很重要的方向，鼓勵開發商涉足這個領域，開發商應該把自己10%的目光會投入到自持的物業裏面去。

左暉還告訴記者，鏈家願意跟開發商合作，“由開發商拿地把房子蓋出來，剩下的那些臟活累活可以交給我們來做了，我們來幫開發商管理、做後期的服務。”

左暉的生意經

左暉對房地產供給側改革有自己的深刻理解。他認為，房地產供給側改革主要包含兩個命題。

第一個命題是如何激發存量房的供給側改革；第二個命題是基於“房子是用來住的，不是用來炒的”，住的房子不一定是買的，也可以是租的。

“要發力房地產供給側改革，第一是如何通過存量房市場去提升市場供給，第二是如何推動租賃市場結構的發展。”左暉對記者說道。

而這兩個命題正是鏈家的業務重心，左暉對這兩個命題的理解和思路決定着鏈家的生意路線圖。

關於存量房命題，公開數據显示，以新房市場成交為主體的房地產市場結構正在發生改變。截至2016年，二手房交易規模佔比已經超過了40%，未來仍將繼續提高，我國房地產市場將逐步過渡到存量市場。從重點城市來看，越來越多的大中城市過渡到存量時代，北、上、深已完全是二手房交易為主的市場。

“目前200億平米的存量住宅，實際上全國的流動率只有3%左右，怎麼把200億平米的存量住宅能更多地通過各種手段推動到流通中，將對房地產供給側改革產生比較明顯的影響”。左暉告訴記者。

左暉進一步表示，在這個過程中，鏈家的使命就是通過提高交易效率推動更多的存量房物業流通到市場，平抑市場供需矛盾。

關於租賃市場的命題，左暉指出，租賃住房的存在有其必要性和合理性，是讓住房回歸居住屬性、實現住有所居的一個重要途徑。

目前我國租賃市場發展滯后，很大程度在於專業租賃機構參与租賃市場的程度太低，滲透率太低。美國日本，機構化滲透率都在30%以上，日本超過80%，因此其擁有發達的租賃市場。

“租賃市場一度以C2C散戶租賃模式為主，但C端是不太會在這個事情上投入的。”左暉指出，“不投入就很少有匹配的租賃產品，C對C的交易沒有精華租賃，導致租賃品質不夠，市場不穩定。所以一定需要有很多機構參与，機構會看的更長遠一些，所以更願意去投入，機構化的投入之後品質會提高，整個系統變得更穩定，只有這樣才真正解決讓租賃成為一種生活方式的問題。”

鏈家數據显示，機構化的租賃服務為租戶生活帶來了多方面的改變：一，租賃住房當做家來看待，65%的租戶會拿出1000元以上的金額來進行租賃房屋的布置；二，79%的租客認可租賃的生活，表示如果租的很好，一直租下去也是不錯的選擇；三，租賃周期的拉長，目前租期為415天，幾乎是社會租賃平均租期的2.5倍；四，業主出租意願增強，機構化為業主打理閑置房屋解除了後顧之憂，又能帶來穩定的現金流。

左暉總結道，當前要真正最大限度發揮房子的居住屬性，必須把握三個方向：一，盤活現有的存量、閑置住房，擴大市場的房源供給；二，讓房屋像水一樣自由流通，提高成交的效率和速度；三，在房價高企下，大力發展租賃市場，讓租賃成為居民新的居住方式。

值得一提的是，就在中國發展高層論壇開幕的前一天3月17日，北京出台房地產調控升級政策，當天晚上，石家莊、廣州、鄭州等接連宣布限購或出台調控升級政策。

談及最新的房地產調控政策，左暉告訴本報記者，“調控本身是有價值的，現在控制一下，從長期來看更穩定，我們期待的是一個穩定的市場和預期，肯定不希望大起大落，不希望非常樂觀或者非常悲觀。”

當記者問道新政出台後會對交易額產生的影響時，左暉說道，“我們會更長遠的去看，短期的起伏是正常的，長期的穩定最重要，相比起市場的過熱，我們甚至更喜歡比較低迷的市場，因為這種市場情況下我們可以沉下心來做很多事。”

（來源：中國經營報）

（責任編輯：候迅）

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房價高企因為資產荒？房子真實屬性將漸回歸

東方財經網 2017-03-22 10:34:46 來源：證券日報

 

最近，關於房子的一切似乎都可以佔據輿論的高點。

從中央經濟工作會議明確“房子是用來住的，不是用來炒的”這一房地產市場定位，到十二屆全國人大五次會議上工作報告中強調“堅持住房的居住屬性”，都清晰地表達了兩個意思：一是房子的原本屬性是居住，二是這一“居住”屬性不是或者至少目前不是唯一屬性。當前的各種調控措施或政策，是希望房子更多地回歸原本屬性。

那麼，原本居住為主的屬性如何演變成為投資成分更重的屬性呢？

筆者以為，房子這種屬性的演變大背景是中國改革開放，經濟飛速發展，和與之相伴生的人民財富的增長。四十年前，中國還是世界上相對貧窮的國家之一，中國的實際人均GDP僅為美國的1/40，巴西的1/10。隨着改革開放的實施和不斷擴大，中國實際人均GDP的年均增長率以超過8%的速度增長。現在，中國已經是世界上第二大經濟體，作為一個在世界佔比達1/5以上的人口大國，中國人的平均生活水準快速且持續改善。與此同時，中國居民儲蓄率一直居高不下。數據显示，過去10年來，我國居民儲蓄實現加速度增長，分別於2003年9月份、2008年8月份、2010年12月份和2013年1月份突破10萬億元、20萬億元、30萬億元和40萬億元大關，2014年年末突破50萬億元，截至2016年12月底，這一數值接近60萬億元。

從這一系列数字可以看出，居民儲蓄餘額的增長勢頭仍然強勁。在日常生活消費和條件持續改善與提高的情況下，更多的財富盈餘該投向哪裡，越來越成為更多普通百姓面對的問題。

再者，投資房產的賺錢效應明顯和親切。隨着若干年來金融知識的普及，信用消費越來越被各個年齡段百姓所接受，失去公有住房分配機會的社會成員，漸漸接受使用積蓄和銀行信貸工具實現購買房產，提升生活質量的願望。與此同時，房貸質量的穩定和優質也為銀行放貸傾斜向房地產提供了支持。而隨着大城市人口流入的增加，房子的賺錢效應逐步凸顯。正是在這種合力作用下，對房子的擁有者，尤其是多套房子的擁有者而言，房子原本的居住屬性漸漸弱化，投資屬性逐漸凸顯。

而且，在上述條件下，這種投資收益的穩定和持續增長不斷強化房產投資屬性，並吸引更多投資者進入。

雖然，近年來我國多層次資本市場不斷完善，滬港通、深港通順利啟程，基金、期貨、信託、私募等等投資形式不斷豐富，也確實一定程度上分流了居民儲蓄，並不是真正意義上的資產荒。但不可否認的是，與其他投資渠道相比，投資房產的技術含量要低很多，截至目前仍然收益穩定，屬於低風險高收益。

不過，今年《工作報告》中特別提出“遏制熱點城市房價過快上漲，健全購租並舉的住房制度”。同時，各地因城施策的地產調控措施陸續出台，從銀行和購買者資格的源頭上限制約束投資投機性購房行為，使房地產市場理性回歸。因而，有理由相信，隨着房地產調控政策的持續加力，房子的真實屬性將逐漸回歸。

 

（責任編輯：王迪）

　　聲明：轉載上述內容屬於廣告或出於傳遞更多信息之目的，不代表東方財經網的觀點。文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自負。

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賈康：房產稅立法改革會觸及很多既得利益者

東方財經網 2017-03-22 10:34:46 來源：中國網・地產中國綜合

 

“作為研究者我多少感覺是有點遺憾的。”3月6日，北京鐵道大廈一樓會客區，全國、華夏新供給研究院首席經濟學家、中國財政科學研究所原所長賈康對時代周報記者嘆息道。

談及房產稅，賈康會成為自動匹配的專家。從呼籲建立制度框架適當柔性切入，到操作層面的具體細節，再到強調儘快進入立法過程，他無數次對房產稅奔走呼告。

在他理想的時間表裡，房產稅的改革應該力爭在今年全國兩會審批通過。不過，全國人大發言人傅瑩已在兩會期間回應，今年沒有把房產稅草案提請常委會審議的安排。3月4日上午，賈康是在手機上通過新聞得知了這一消息。“房產稅是等不起的。時間已經很緊了，中央的要求是明確的，就是要加快房產稅立法並適時推進改革的”，他對時代周報記者表示，財稅體制改革要在2016年基本完成重點工作。“你看，現在已經2017年。”賈康說。

今年是賈康當的第十個年頭，“研究型的。”是他的自我定位。他對時代周報記者坦言，呼籲徵收房產稅不是沒有壓力，不是沒關注過對他的抨擊，“但作為研究者要有公心，要理性地根據自己的水準發聲，表達我們經過認真研究之後形成的觀點”。

2011年1月底，上海和重慶兩地發布了對個人住房徵收房產稅試點方案。賈康對時代周報記者強調，試點在千難萬難的改革中有破冰意義，更為加快立法提供了比較好的本土經驗。“兩地敢為天下先，方案是柔性切入的，不想給社會造成比較大的衝擊。上海沒涉及存量只涉及增量，重慶涉及存量，但只調節存量里最高端的獨立別墅。”賈康對時代周報記者說道。

從中央明確的財稅體制改革路線圖看，“推動中央與地方財政、事權和支出責任劃分改革”“加快制定中央和地方收入劃分總體方案”“抓緊提出健全地方稅體系方案”，這三項改革任務是依次遞進的關係。

當中，兩大條件必不可少―不動產登記和房產稅立法全部順利完成，房產稅才可能真正全面落地。

國土部不動產登記局給出的時間表是，從2014年開始，力爭4年左右時間建立有效運行的不動產登記信息管理基礎平台。

“只要我還是，我一定還是會堅持房產稅的。”賈康對時代周報記者強調。

房產稅與去庫存

時代周報：今年的工作報告涉及樓市的部分中，你如何解讀堅持住房的居住屬性？

賈康：就是房子不是用來炒的，不過嚴格來講，房子不是一點點投資的屬性都沒有的，但首先要解決有所居的問題，校正現在房地產市場炒作因素過多，防範泡沫化。

時代周報：你認為房產稅能對中國的房地產市場產生什麼影響？

賈康：中國的房地產發展還有很大空間，因為中國現在實際城鎮化水平還不到41%，參照國際經驗，要走高到70%-80%才相對穩定。我們前面還有30%的空間，未來還有4億人要到城市定居，市中心的範圍會不斷擴大，基礎設施的建設要一輪又一輪地開展。房地產保有環節的稅收不能改變中心區域不動產價格上揚曲線的整體情況，但房產稅能使得房地產市場減少泡沫，減少對社會的負面衝擊。

時代周報：你曾經提過，內部一直有房產稅草案，可一直沒立法的原因是什麼？

賈康：草案確實是有的，但2016年有關部門的改革方案里，並沒有提加快房產稅的立法。根據我的觀察，實際上過去的一年裡，各部門是為了“去庫存”而“去庫存”。這些部門的憂慮主要是擔心如果加快房產稅立法，會影響市場的心理預期，增加了借貸成本，不利於各地方樓市去庫存。

2016年下半年的市場數據表明，房地產市場處於“冰火兩重天”，去庫存主要是指三四線城市，從全球的情況看，實際上更適合推動房產稅立法。

時代周報：今年房產稅不立法，那接下來的工作會怎樣展開？

賈康：房產稅的立法是中國建設現代稅制的重要途徑。改革的大方向已經很明確，中央在形成的文件里對房產稅都是予以肯定的。可現在提到房產稅，很多人普遍反感，甚至持規避與強烈反對的態度。這說明房產稅立法就屬於改革的深水區，需要攻堅克難。

要求中國逐步提高直接稅比重，穩定宏觀稅負，房產稅屬於直接稅，肯定會觸及很多既得利益者―比如手上有多套房、多套豪宅的人群；其次，那些現在手裡沒有多套房，但將來打算買大房、好房的人群，也不會希望增加他們的稅負。

接下來的立法工作，重點還是不要停留在口頭上，做過多表態。總說擼起袖子加油干，各地說那麼多不如一步實際行動。

我可以作一個設想，應當加快房產稅的立法，同時給出一個合乎市場預期的引導。在房產稅立法完成后，並不需要全國所有城市，齊頭並進同時執行。可以通過每個地區不同的經濟情況予以區分。比如，在這些“火”的城市執行。而去庫存壓力沉重的三四線城市可以從緩，等以後具備了條件再執行。

深圳有良好的小產權房經驗

時代周報：在當下房產稅的立法中，有哪些中外經驗值得借鑒？

賈康：從國外的經驗上來說，我認為美國的房產稅，即美國普遍住房保有環節徵收的稅收模式，是不能簡單照搬到中國來，必須考慮中國自身的國情。在中國，住房保有環節的房產稅，要考慮以免稅條款對應住房基本保障、設計扣除“第一單位”的具體標準，具體而言是按人均面積扣，還是按套數扣，現在依然有爭議。社科院曾經提出方案，設計為人均40平方米，但也有不同意見，每個意見都有各自的道理，在將來立法的過程中，要爭取形成一個最大公約數。

從國內來看，現在房產稅的實踐，只在重慶、上海兩市有試點。一旦進入立法過程中，兩地試點過程中形成的經驗非常可貴。畢竟能夠讓我們在借鑒國際經驗的同時，總結本土的經驗，包括一些已經顯現出端倪的要領。這些本土經驗應該被充分討論，把它們的积極因素都吸收進來。

還有比如小產權房問題，深圳就已經總結了一些良好的經驗，例如對小產權房做分類，不同類型的小產權房，可以有不同的處理要領與措施。總體上說是要使方方面面能夠接受。相關的利益處理起來肯定有摩擦，但可以通過協商、妥協以及分類處理，逐漸消化尖銳的問題。

時代周報：除了房產稅，你認為今年的房地產還需要從哪些方面改革？

賈康：我一直強調中央提及的房地產的基礎性制度，至少應當包括房產稅、土地制度、住房制度、投融資制度四個方面。我簡單地談一下幾個方面的建設。

從土地制度來看，如何使其與市場經濟對接，平衡制度機制。還要總結已有經驗，包括地票制度的試點經驗、土地收儲制度方面的一些初步經驗、土地使用權方面招拍掛的經驗等。不能簡單做價高者得的拍賣，要附加其他條件與打分的約束，進一步在技術層面與基礎層面處理好相關事項。

從住房制度上要做好“保障軌”與“市場軌”雙軌統籌。在商品房市場的旁邊，必須由牽頭提供好保障房，有效供給必須到位。保障房現在中央已經聚焦到兩個具體類型，一個詩租房，另一個叫共有產權房。如何提供給老百姓，還有很多的具體細節需要討論與合理化。

（責任編輯：王迪）

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濟南若出樓市新政或將收緊信貸 不少項目開盤

東方財經網 2017-03-22 10:34:48 來源：齊魯晚報

齊魯晚報濟南3月19日訊(記者魏新麗) 上周，北京等一二三線城市相繼出台調控政策，加大調控力度，穩定房地產市場。針對濟南的市場情況，知情人士透露，目前尚未開始研究調控政策，不過近期出台新一輪調控政策的可能性不小。

“三月份市場扎堆購房趨勢有抬頭的跡象，非理性因素增加，為穩定市場，可能會出台新一輪政策。”該人士稱。章丘撤市設區引發了東部投資需求，濟南限購政策相對不是最嚴，以及百姓投資渠道狹窄，導致目前不少市民想要買房。業內人士分析，濟南如果要出台加碼限購政策，可能要加大去槓桿的力度，在信貸政策、公積金比例等方面進一步收緊。

目前，要平穩房地產市場，就一定要穩定預期。“房價是用預期來帶動的。”業內人士稱，“目前購房者有兩三成帶有恐慌情緒，我們需要合理引導，穩定預期，讓市場保持健康和理性。”

目前，新房要建到12層以上才能辦預售證，因此上半年濟南市場存量較少，供求關係緊張，導致不少市民急於買房。不過據預測，下半年不少項目將開盤，市場供應和房源會增多，屆時房地產市場會更加平穩，因此，購房者不必着急買房。

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實施六年的滬渝房產稅試點失敗了嗎？

東方財經網 2017-03-22 10:34:48 來源：時代周報

“房子”是每年全國兩會最受關注的話題之一。今年，它以“房產稅”的面孔出現，又以十二屆全國人大發言人傅瑩正式回應“今年沒把房地產稅草案提請人大常委會審議的安排”暫告一段落。

兩會結束后，前有北京學區房價格連續跳漲，後有北京、廣州、南京、青島等房地產調控升級，房子再度成為全國焦點。

財稅改革進行了三年，除房產稅和個人所得稅，大部分改革任務已經完成。用傅瑩的話來說，房產稅立法涉及面比較廣，也涉及方方面面的利益。

2011年1月起，為配合地產調控“國八條”實施，上海和重慶兩地發布對個人住房徵收房產稅試點方案，並開始施行。十八屆三中全會明確提出“加快房地產稅立法並適時推進改革”的任務，率先進行試點的滬渝兩地就被視作參考標本。

6年過去了，兩地的房產稅試點情況如何？是否為人大立法提供了有價值的樣本？

滬對增量房徵稅，渝側重高端房

同為房產稅試點地，上海和重慶的方案各有側重。

上海財經大學教授姚玲珍將上海、重慶兩地個人房產稅政策進行詳細對比之後，告訴時代周報記者，重慶市個人房產稅調控面窄、稅率較高，上海調控面廣、稅率較低。

首先是徵收範圍不同。上海僅對增量住房徵稅，尚不涉及對存量住房徵稅；重慶則側重於對高端住房徵稅，覆蓋了存量獨棟商品住宅。其次，稅率方面，重慶的稅率略高於上海的稅率。最後，免稅面積標準不同。重慶每個家庭只能對一套應稅住房扣除免稅面積，存量獨棟商品住宅免稅面積為180平方米；新購獨棟商品住宅，免稅面積為100平方米。上海也以家庭為單位，但按人均60平方米扣除。

在上海財經大學不動產研究所執行所長陳傑看來，兩地差別在於動機不同，他認為重慶調控房價的動機更強一些。“兩個城市的房價敏感性不同。上海房價是全國風向標，更加謹慎一些，不敢給市場帶來過度震蕩。”

據上海市稅務局公布的信息和姚玲珍進行的調研显示：2011年後增量住房交易中，大部分的購房家庭都是本市居民家庭，大部分新購住房都屬免稅住房，免稅原因主要是本市居民家庭唯一住房或新購住房未超出人均免稅住房面積等情形，大部分的新購住房集中在郊區，近70%是90平方米以下的小戶型。這其中應稅住房比例佔18%-20%，大都適用0.4%的稅率，主要集中在非中心城區。

在試點實施過程中，上海市遵照《上海市開展對部分個人住房徵收房產稅試點的暫行辦法》（滬府發〔2011〕3號）制度框架下，又研究發布了一系列配套性文件，為房產稅改革試點的順利實施提供了制度保障。

近年來政策調整不多，主要為歷年的優惠稅率應稅臨界價格標準，每年根據上年上海市新建商品住宅平均銷售價格進行調整：2012年分界線26896元/平方米；2013年27740元/平方米；2014年標準32384元/平方米；2015年32830元/平方米；2016年43002元/平方米； 2017年上海房產稅為51820元/平方米。

兩地試點差別除了地區實際情況差別外，“不排除有試用不同方案的用意，不同試點方案運行后表現出來的不同效應，是留給我們的寶貴經驗”。姚玲珍說。

效應低於社會部分人群預期

房產稅試點以來，外界對兩地試點效果褒貶不一，甚至有聲音認為試點已經失敗。

“是否失敗，看當時推行的出發點。如果就只是想着落地、做個示範，那就不能叫做失敗。外界所說的試點失敗，無非是說沒有達到調控房價目標、或成為地方主體稅種、或調節住房需求，但當時兩地都沒有說這些是推行房產稅試點的出發點。”陳傑對時代周報記者分析。

姚玲珍則總結了兩點原因：“第一，改革試點的效應低於社會部分人群的預期；第二，不再提”試點擴圍”，轉推”房地產稅立法”。”

姚玲珍表示，很多人一開始期望很高。居民盼望能降房價，專家希望房產稅能成為地方主體稅。但在改革初期，出於各種原因的考量，最終推出了較為穩健的方案，相應地，各種稅收較低是必然結果。“現階段，如果用個人心中理想的效應水平去衡量試點成敗，有失公允。”姚玲珍說。

在上海市文件中對房產稅試點目標的闡述中有四句話：一是健全地方稅體系；二是調節居民收入和財富分配；三是促進經濟結構調整及土地集約利用；四是引導個人合理住房消費。綜合眾多學者的研究和社會對試點的觀察而言，儘管試點的效應微弱，但在這些方面還是體現出积極的作用。

2011年以後，儘管房產稅試點擴圍的呼聲很高，但其他城市卻沒有實質推行。十八屆三中全會後，也未再提試點擴圍，而是從立法的層面提出“加快房地產稅立法並適時推進改革”。姚玲珍強調稱，這不能視為房產稅試點失敗的標誌。

目前對“房地產稅”的認識並不十分清晰，有人認為房地產稅是指整體房地產稅收體系，是一類稅的總稱；有人認為是指住房保有環節的稅收，改“房產稅”為“房地產稅”是強調對土地也徵稅。

在姚玲珍看來，不管是哪種說法，“保有環節房地產稅收的改革都是重點，而前期上海、重慶對個人住房徵稅的試點都為”房地產稅的立法”打下了基礎”。

今年兩會，全國人大常委會預算工作委員會副主任劉修文對兩地房產稅試點給出了12字評價：“細緻紮實、運行平穩、成效明顯。”

專家指推行動力不大

“這部法律涉及面比較廣，也涉及方方面面的利益，所以圍繞這個問題的討論是比較多的。”3月4日，在十二屆全國人大五次會議新聞發布會上，人大發言人傅瑩表示房地產稅立法已列入五年立法規劃，今年沒有提請人大常委會審議的安排。

在姚玲珍看來，五年立法規劃本身就是一個最終的時間線。“房地產稅的推行對全社會的影響面大，立法更應審慎推進，使未來的房地產稅真正成為調控市場穩定、調節收入分配和拓展地方財政收入的”良稅”。”

任何關於房地產稅的風吹草動都會被輿論反覆研磨，此前，就曾有專家預測房地產稅將於2020年前出爐。

“這不現實，”陳傑向時代周報記者表示。“關鍵要看的決心，有沒有足夠的外在壓力逼着必須從土地出讓金轉向房產稅，是不是財政收入缺口大到必須從房產稅想辦法。如果外在壓力不夠大，很難有動力去真正落地房產稅。”陳傑補充道。

而房地產稅又會否成為調控房價的利器，外界說法不一。

姚玲珍認為房地產稅確實具有調控房價的作用，“主要依靠內含的成本機制調節住房供需關係，進而提高住房使用率，抑制房產投機，優化住房資源配置”。

陳傑卻認為，房產稅本身不直接調控房價，即使房價名義降低了，但買房人持有房產的生命周期成本不一定會降低（買房成本+持有成本）。“對房產稅調控房價不要抱太多不切實際的期望。”陳傑補充道。

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