五洲國際：商貿物流的發展比房地產好
東方財經網 2015-04-14 00:00:38 來源：安徽在線
觀點地產網
相較於住宅市場的“水深火熱”，現時的商貿物流更像是一片充滿想象空間的藍海。作為“弄潮兒”，五洲國際在專註主業的基礎上亦在不斷推陳出新。
3月31日，在香港業績會期間，五洲國際管理層接受了觀點地產新媒體的專訪，其董事長舒策城與執行董事趙立東娓娓道來，在近一個小時的交流中，五洲國際的發展圖景也描摹得愈發清晰。
據舒策城介紹，2015年五洲國際將專註於商貿以及物流兩大主業，尤其是物流方面，已有徐州（樓盤）和鄭州（樓盤）項目相繼落地；在創新型業務方面，動產融資將成為其下一個“捕捉點”。
商貿物流與動產融資
“因為商貿和物流是很生態的結合，有商貿的需求才有物流的需求。”商貿出身的舒策城深諳其中的道理。
因而，此前以商貿及綜合體作為發展兩翼的五洲國際，如今已將物流納入到發展版圖。雖然現時並未明確這一業務板塊在集團中的具體份額，但隨着鄭州和徐州項目的落地，五洲國際商貿物流的嘗試也將呈現遍地開花的態勢。
1月27日，五洲國際與青島海爾(600690,股吧)產業發展有限公司簽訂戰略合作協議，雙方將發揮各自優勢，在物流地產與商貿物流倉配裝一體化服務領域展開深入合作。同時，協同海爾集團旗下青島（樓盤）日日順家居物流強化倉儲物流管理與運營。
對於這次合作，趙立東指出，雙方的契合度很高，可謂是不謀而合。“日日順主要是做配送為主的業務，它的配送覆蓋面很廣，正好五洲國際的商貿有天然的配送需求。”
據其透露，雙方合作落地是從鄭州項目的管理開始。並且，趙立東強調，五洲國際希望強強聯手，跟業內已經做得很優秀的公司聯手，快速把五洲國際的整個商貿鏈條活躍起來，進而促進主業、租賃和銷售。
除了大力拓展物流外，在動產融資方面，五洲國際也在积極探索。所謂動產融資，實際上是在五洲國際和銀行合作，獲得一定授信規模，然後需要貸款的商戶再通過五洲國際這個平台，以抵押產品的方式來獲取貸款。
五洲國際已與華夏銀行(600015,股吧)達成合作。“動產融資除了五洲國際以外，其他人做可能不太適合。”舒策城指出，將來很多P2P融資會通過五洲國際進行，因為中國P2P成功的概率很低。
“放錢容易，但是萬一沒錢還怎麼辦？五洲國際的動產融資看得見、摸得着，每一個商品的型號、品牌、價格全部在這裏。我們的動產融資第一，透明的；第二，可監督；第三，看得見、摸得着。”
隨着動產融資的結合，五洲國際商貿、物流、金融產業鏈就打通了，而這也意味着其在市場競爭中又多了一把“利器”。
合伙人及人才機制
當行業內合伙人制正如火如荼地開展之時，“五洲國際版”合伙人亦在醞釀之中。據趙立東介紹，五洲國際不僅有內部合伙人制，同時對外也在推行。
“內部主要是激勵從業人員，讓他們跟公司的利益捆綁在一起。我們拿出了很多方案，大家還在討論過程中。原則上項目的主要操盤人員，至少是經理以上級別的人都要參股，是強制性參股，具體比例還在商榷過程中。”
同時，他也強調，五洲國際是一家具有合伙人基因的企業，有這方面傳統優勢，但五洲國際合伙人制度並不是一下全部推行，而是針對一些項目逐步試點推行。
至於外部合伙人，舒策城向觀點地產新媒體指出，五洲國際的外部合夥制不但是資金的合作，還有資源上的合作。
“五洲國際可以整合全國資源以及當地資源。”舒策城如是稱。尤其是憑藉著對商貿物流的豐厚基礎，五洲國際可以以合伙人形式幫助那些不具備單獨去做的公司。
在趙立東看來，五洲國際內部合伙人作為企業治理的一種模式，在提升員工收入的同時，也很好地留住了人才。
實際上，作為一家管理成熟的企業，五洲國際在人才機制上亦有一番心得。趙立東透露，除了實行合伙人制度讓更多人介入到公司管理層面外，五洲國際還有很多方式。
“比如說給高級管理人員發一定的期權或者公司股票，業績好他也會有收益，主要是讓他的收入多元化。”
除了利益捆綁外，也重視員工的培訓、交流。“員工在選擇一個平台的時候，有沒有發展前景，自己水平會不會提高都是考慮的因素，他不光是看一個簡單的工資問題。”
此外，趙立東還指出，從去年開始五洲國際就加大內部提拔和培養的比例，這個比例甚至已經達到70%。
“我們這個行業的特殊性決定了一般以內部培養為主，內部培養的人還要有這個行業的基因，培養的時候才更有基礎。”舒策城補充道
以下售點地產新媒體對五洲國際管理層的專訪實錄：
觀點地產新媒體：進入到2015年，五洲國際的目標規劃是怎樣的？
舒策城：
2015年五洲國際主要專註於兩個業務，一個是物流，另一個是商貿，主要是這兩大主業。
觀點地產新媒體：未來物流板塊佔多大比例？
具體的比例還沒確定，但有一些城市已經落地了，例如徐州項目已經落地並開工建設了，10月份要開業，而鄭州的今年會建設。
觀點地產新媒體：五洲國際和海爾簽署合作協議，基於怎樣的契機？
趙立東：
海爾日日順主要是做配送為主的業務，覆蓋面很廣，前身是給海爾做家電配送的。現在日日順也做一些上市公司的配送，包括和阿里巴巴合作。
五洲國際的商貿有天然的配送需求，所以我們就不斷溝通，大家都彼此感興趣，考察了很多項目。前段時間剛簽了一個戰略合作協議，現在落地是從鄭州項目的管理開始。因為日日順是做配送，做商貿倉儲管理，所以五洲國際就找日日順來組合這種業務。
我們希望強強聯手，跟業內已經做得很優秀的公司聯手，快速把五洲國際的整個商貿鏈條活躍起來，進而促進主業、租賃和銷售，對商戶也是增值服務。
觀點地產新媒體：除了配送外，五洲國際和海爾今後會一起拿地、一起建設嗎？
海爾集團旗下的海爾地產是拿地建設的，日日順受理建好的這些倉庫。我們跟青島海爾產業發展有限公司的合作涉及到很多的土地，有可能五洲有的土地海爾比較喜歡，或者是海爾有的土地跟五洲的戰略發展比較接近，這樣我們可以互相整合。
觀點地產新媒體：除了平安、普洛斯之外，五洲國際有沒有其他的合作夥伴？
商貿這一塊有一些小股東參与，我們也是合夥制。有一些是職業經理人跟我們合作，他們對商貿比較有經驗，有資源，比如說有一些原來做貿易做得非常好，但對地產開發和物流不是很熟悉，就可以作為我們的小股東。
觀點地產新媒體：五洲國際合伙人制度具體是怎樣執行的？
內、外部都在推行。
內部主要是激勵從業人員，讓他們跟公司的利益捆綁在一起。我們拿出了很多方案，大家還在討論過程中。原則上項目的主要操盤人員，至少是經理以上級別的人都要參股，是強制性參股，具體比例還在商榷過程中。
在這個過程中，決策、決定都是跟他的利益掛鈎的，項目賺錢了他的收益就會多，要是現金流不好，可能要同比例往裡面投錢。這樣跟切身利益聯繫在一起會促進對項目健康發展的責任心，這也是一個企業的模式。
我們的初衷還是希望員工跟企業利益捆綁，共同創造更多的財富，同樣也是留人的一種方式。當員工有很好的投資收益，增加了收入，人才也可以留住。
觀點地產新媒體：很多企業都在推行合伙人制度，您怎麼看？
合伙人制度是把雙刃劍，其實五洲國際是一家很早就施行合伙人制的企業，所以有這個基因，有這個傳統優勢。同時，我們合伙人制度也不是說一下全部推行，我們是針對一些項目逐步試點推行。我相信凡事都有兩面性，有他有利的一面，也有不利的一面。
觀點地產新媒體：現在已經開始有項目在操作了嗎？
已經有項目在做了。
觀點地產新媒體：從內部的反映來看怎麼樣？
還是很熱烈，大家很积極。
五洲國際的合伙人制是有很多基礎的，因為合作不單單是經驗的合作，五洲國際對商貿物流有比較豐厚的基礎，很多公司單獨做又不具備條件，跟我們合作還能把國外客戶資源能夠用得起來。
五洲國際在全國都有資源，合作就更有影響力，所以五洲國際的合伙人制基礎是非常好的。
我們的合夥制不但是資金的合作，還有資源的合作，可以整合全國資源以及當地資源。
另外，合伙人制度也會帶來一個好處，比如說一個項目投資總額兩三億元，合伙人占股10%，就需要投兩三千萬，但兩三千萬對合伙人來說可能已經是全部的資產，只有繼續做下去，而且非成功不可。早點開盤，早點回款，早點招商，早點銷售，每一分錢的成本都要控制好，這樣就有利於我們的發展。
觀點地產新媒體：也就是要把自己和企業的命運捆綁在一起。
企業家真正要把自己的命運和企業的命運捆綁在一起，這個企業才能做得好。因為任何一個企業不是隨隨便便能夠成功，成功的企業真的很努力，包括馬雲。
當自己的命運和企業的命運捆綁在一起的時候，這個企業成功的概率就高了很多。因為每一個企業的競爭都詩平的，努力多一點，，可能比別人就更成功一點。
觀點地產新媒體：2015年五洲國際會推進哪些創新型業務的落地？
五洲國際現在主要是物流和商業，我們以這個為主業，然後做一些延伸產品，這樣企業就更健康。比如說有10萬個客戶，知道這些客戶現在缺什麼，需要什麼，再去做這樣的產品，產品出來以後就會被市場接受。
觀點地產新媒體：未來五洲國際會往哪些城市深耕？
商貿物流以中西部為主。第一，國家政策方向是支持中西部發展；第二，中國經濟一直是跟着產業走，珠三角和長三角的很多低端產業都往那邊走。中西部相當於五六年前的長三角、珠三角，市場需求大，成本低，所以我們去那裡發展是這樣的考慮。
觀點地產新媒體：投資者對五洲國際嘗試的這些新業務是怎樣評價的？
投資者對我們還是很認可的，因為我們都是在自己主業基礎上延伸的。比如說動產融資，動產融資除了五洲國際以外其他人做可能不太適合。因為我們有10萬個商家，但這10萬個商家不是所有都貸，我們會挑生意比較好的；第二，挑貨比較好賣的。貨好賣，生意就會比較好，這種人往往是很會做生意的人，你支持他，他很快就會成長。
反過來有一些人基礎比較好，企業比較多，但生意做得不怎麼樣，他的錢可以通過我們這個平台借給別人。有些人乾脆把自己的生意收縮一點，把錢挪出來借給別人。因為有些人付了高息以後還能夠賺錢，有些人本來有很多錢，但是賺不到錢，所以可以通過我們的平台整合。
將來很多P2P融資會通過我們進行，因為中國P2P成功的概率很低，放錢容易，但是萬一沒錢還怎麼辦？五洲國際的動產融資是看得見、摸得着，每一個商品的型號、品牌、價格全部在這裏。我們的動產融資第一是透明的；第二，可監督，第三，看得見、摸得着。
觀點地產新媒體：利潤下滑已經成為房地產行業的普遍現象，開發商普遍對於規模也沒那麼看重，五洲國際是怎麼去平衡規模和利潤的？
五洲國際一直以來就沒強調規模，因為我們強調市場的需求，量力而行。我們從來沒有說一定要有多少土地儲備，一定要做到多大規模。
比如說我們去年底是十萬個商家，現在十二三萬個商家，在這些商家裡面，原先的一些商家還有很大的發展空間，另外當地還有很多商家有整合需求。
房地產領域，住宅方面的利潤確實萎縮得很厲害，因為供應量過剩很嚴重，但我們這個板塊相對還好一點，在房地產裏面的供應量不是很大，過剩相對沒那麼嚴重。除了這塊利潤，五洲國際還有延伸產品的利潤作為補充。
我們今年銷售目標是70億，沒有包括管理費、租金、動產融資的利潤在裏面。這一塊去年有2億多的收入，這2億收入中純利潤達5000萬，還是很可觀的，因為這一塊是可持續的，不像銷售物業賣完就沒有了。
觀點地產新媒體：今年房地產行業人事變動比較多，五洲國際的人才機制是怎樣的？怎麼去打造穩定的人才體系？
大家都介入到公司管理層面，我們還有很多方式，比如說給高級管理人員發一定的期權或者公司股票，業績好會有收益，主要是使得收入多元化。
除了工資之外，還有項目獎金，這個項目從開始到最後做完，達到了利潤指標就有獎金，我們越來越重視利潤，利潤達到了就有一定的獎勵，超過了就有更多的獎勵，達不到也會有一些損失，捆綁在一起。
當然了，我們也加強員工的培訓、交流，讓大家在業務方面的能力能夠提高，這個很重要。員工在選擇一個平台的時候，有沒有發展前景，自己水平會不會提高都是考慮的因素，不是簡單的工資問題。
如果能夠做一個小股東，將來有大的發展，員工更願意呆在這裏。留人是綜合因素，只加工資是個很失敗的方法，要逐步把利益捆綁起來。
觀點地產新媒體：五洲國際從外部引進的人才和自己培養的大概是怎樣的比例？
我們2011年、2012年、2013年外面來的人比較多，因為培養不過來，項目發展太快了。從去年開始我們加大內部提拔和培養的比例，這個比例已經達到70%，實際上新進的人員很少，我們會不斷地提升這些員工往上走，也會淘汰一些，這跟公司發展階段有關。
這個行業的人才是需要自己培養的，因為有特殊性。我們對員工的第一個要求是對這個行業要了解；第二，對這個行業還要愛好，要當成一種興趣去做。
我們這個行業的特殊性決定了一般以內部培養為主，內部培養的人還要有行業的基因，培養的時候才更有基礎，如果對行業一點都不了解，管理起來就很難。
觀點地產新媒體：五洲國際線上平台五洲匯上線了，但感覺大部分跟綜合體關聯比較大，跟商貿的結合還比較少。
也在結合，因為我們現在主要是在無錫（樓盤）做，跟銀聯合作、跟交通銀行(601328,股吧)在做系統。我們已經上線了700多個商戶，簽約商戶也有一千多家，正在逐步推動這個項目。現在有一些商戶開始了解五洲匯，開始使用這個平台，而且能夠獲得一定收益。
觀點地產新媒體：在O2O方面，五洲國際有像華南城一樣跟其他互聯網企業合作嗎？
正在談，現在這樣的企業比較多。很多互聯網公司都在尋找實體店合作，專業市場產品的線上線下互動比綜合體還高，因為綜合體的產品線上根本不會理線下的，最多送貨，專業市場很多產品拿回去不一定馬上能夠使用，要進行組裝、安裝，必然要靠線下，這樣線上線下互動就成為了條件。
五洲國際考慮得比較細，我們一般是有可執行的方案再推到市場上。有的企業是先說出去，再來做，做得好再說。我們是先自己琢磨一段時間，覺得有模型出來，基本上可以了，就推到市場。
觀點地產新媒體：您對今年融資環境有什麼樣的預判？
地產方面的融資環境會比較好，而我們的主要融資以物流貸款為主，因為這是比較支持的行業。
物流貸款有幾大優勢，第一，周期比較長，都是五到八年；第二，利率比較低；第三，銀行容易批。地產受很多限制，物流沒那麼多限制。
觀點地產新媒體：今年總理工作報告中提到了“互聯網+”概念，當這一概念上升到頂層經濟設計時，會怎麼影響到這個行業？
“互聯網+”很簡單，就是互聯網一定要加一個內容，沒有內容互聯網都是空的。互聯網只是一個渠道，一個手段，一定要加實體。
我們將來要把所有的網絡鋪開，所有的城市都有我們的銷售渠道、物流渠道和配送渠道，將來線上肯定和線下要結合，互聯網肯定要加實業。
觀點地產新媒體：在您看來，商貿物流未來的發展趨勢是怎樣的？
商貿物流在中國的發展比地產好。2013年的數據显示，1億以上交易額的市場就有9.8萬多個，這是一個非常好的趨勢。
中國很多產品沒有整合在一起，另外，中國消費增長跟商貿物流有關聯，消費不增長商貿物流就不大了，消費增長商貿物流就增長。
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