房企紛紛布局 文旅地產將迎來新一輪增長期
東方財經網 2017-09-22 23:46:34 來源：
近年來，在房地產行業一系列調控政策持續作用下，傳統的盈利模式正在改變，增收不增利現象普遍，越來越多的房企開始謀求“泛地產化”等多元化方式轉型。在此背景下，業內分析認為，隨着市場需求增長升級，文旅地產將迎來新一輪增長期。
房企紛紛布局文旅項目
8月27日，恆大旅遊集團正式推出旗下文化旅遊的拳頭產品“恆大童世界”。恆大集團常務副總裁兼恆大旅遊集團董事長肖恩介紹說，該項目是面向兩歲至15歲的少年兒童，全球唯一的“全室內、全天候、全季節”大型主題樂園。
資料显示，恆大童世界共設計規劃了33個大型遊樂項目，而通常迪士尼有18個至22個，恆大童世界的規模是迪士尼的1.5倍。不僅如此，恆大計劃未來一段時期內將在全國布局15個恆大童世界項目，二至五年陸續竣工開業。據恆大方面測算，每個童世界輻射半徑500公里、8000萬人群，落成后預計每個項目年遊客量超2000萬人次，年消費總額超200億。
近年來，恆大以海花島為起點，將文旅產業作為下一個突破口。最近一年，恆大旗下的旅遊、健康集團分別以“產業+地產”模式在全國範圍複製“童世界”和“養生谷”等項目，已拿地或者已簽約的城市包括南京、西安、長沙、成都、貴陽等二線城市以及湖北、江蘇、山東、河南省的三四線城市。
截至2017年上半年，恆大旅遊集團已經擁有海花島、啟東、長沙、貴陽、開封、鎮江、蘇州、滄州八個項目，總旅遊用地儲備面積2664萬平方米，上半年合約銷售139.9億元。業內推測，年報公布的這些項目，只是恆大旅遊集團遠期土儲的冰山一角。
不僅僅是恆大地產，中冶置業也正在開拓文旅康養地產、產業園區、主題公園、特色小鎮等新領域。公開資料显示，中冶置業在煙台的項目與中信國安集團、北大醫療合作，建立醫養結合的養老機構，打造以“機構養老+療養康復+居家養老+分時度假”為模型的全產業鏈康養產品。在承德興隆，擬憑藉自然景觀優勢，引入北大附屬醫院、北大附屬實驗學校等資源，打造距離北京最近的山水棲居第一城。
2016年底，魯能集團也正式明確其“泛產業地產發展商”的定位，並計劃布局商業、文旅、美麗鄉村等產業，以全產業鏈的姿態謀划轉型。其中，魯能勝地作為魯能集團文旅產業的主要品牌，目前已在文昌、大連金石灘、長白山、九寨溝、千島湖、雙龍湖、青城山等地運作七個項目。其中，長白山魯能勝地是魯能集團首個落地運營的文旅地產項目。
今年上半年，普華永道、睿意德聯合發布的一份2017中國文旅地產研究報告指出，目前已有超過1/3的百強房企進入到文旅地產領域。該報告認為，預計未來，一批實力雄厚且真正堅持深耕文旅地產的開發企業將成為行業主流，他們可能通過併購、合作等方式來獲得資源條件良好的項目，從而實現規模化、產業化的發展。
文旅市場需求強勁
2016年年底，《“十三五”旅游業發展規劃》提出，要把旅游業建設成國民經濟戰略性支柱產業和人民群眾更加滿意的現代服務業，要全面提升主題樂園的旅遊功能，打造一批特色鮮明、品質高、信譽好的品牌主題樂園，推動國內主題遊樂企業國際化發展。
業內研究指出，中國主題樂園市場隨着人們消費水平提高，旅遊需求日漸增長，未來幾年將迎來高增長。諮詢公司AECOM預測，2025年、2030年中國主題公園客流人次將分別達到3.2億和4.2億人次。業內專家分析認為，中國已進入大眾旅遊時代，高品質、定位精準的文化旅遊項目仍存較大缺口。
多家市場機構數據表明，近年來，我國旅遊市場發展迅猛。2015年，我國旅遊人數達40億人次，出境游1.2億人次，總收入超過4萬億。世界旅遊組織據此預測，到2020年，我國將成為世界第一旅遊目的地和第四大客源市場。此外，中國文化產業占經濟總量的比重約6.2%，在前十大經濟體中領先。由此表明，文化及相關產業是當前經濟增長的一個亮點，總量持續快速增長，比重日益上升。
普華永道和睿意德在上述研報中指出，未來3年，我國旅遊直接投資累計將超過3萬億元，並將形成10萬億級支柱產業，文旅產業是中國最具“錢景”的潛力行業。同時，隨着未來度假旅遊逐漸成為人們的一種常態化生活方式，文旅地產將開啟新的發展周期。
與行業發展關係密切的是，近年來對文化旅遊的相關政策支持也在逐漸加大，從公共文化服務設施建設、國家文化和自然遺產保護利用設施建設、旅遊基礎設施和公共服務設施建設等相關行業都給予極大支持。
未來將回歸“旅遊本質”
值得一提的是，市場需求轉變也在促使旅遊行業的消費升級，如今的文旅地產要求旅游業、文化產業、房地產業密切結合。在告別以往房地產企業單純以文旅概念跑馬圈地的同時，也使得升級后的文旅產業開始真正解決市場所面臨的需求。
據中國旅遊協會公布的分析統計，我國58%的旅行者在計劃旅行時，更願意把錢花在“體驗”而非“物質”上。預計未來，文旅項目當中諸如生態游、探險、深度游將越來越受到市場歡迎，住宿形式也將更加多樣化，各種健康Spa、健身活動、冥想場地和戶外設施也將變得更為常見。
另外一方面，隨着在線旅遊、分時度假等模式的興起，未來將會出現更多的度假方式可供選擇，消費方式與需求也隨之發生變化。例如，三亞、雲南等區域的文旅地產項目因為前期過剩，當前普遍遭遇到銷售緩慢後續缺乏人氣的問題，開發企業也相應面臨資金壓力。這意味着，“以地產形式短線套取暴利”的發展模式已經難以為繼。
業內專家指出，文旅地產從初期的資源與規模競爭到如今的產品及運營能力的競爭，相應的盈利模式也在逐漸發生變化。過去，企業盈利主要來源於地產銷售，後期的物業管理、租賃服務等僅占很小比重。而未來為了獲取更大的利潤空間與持續穩定的收益，開發企業勢必要找到新的盈利模式。
尤其是，以往的文旅地產一直被用來作為拿地或營銷的噱頭，概念強於落地。作為以服務為核心的產業地產，文旅地產需要思考消費特徵及需求變化、市場環境變化等諸多因素，依靠良好的運營使資產保值、增值，其發展應真正着眼於資產運營層面而非營銷層面。
所以，普華永道和睿意德方面認為，未來的文旅地產將回歸旅遊本質。主要開發模式有兩種。一種是將旅遊做到極致，通過旅遊帶動房地產價值的提升以及旅遊本身實現良好的自我盈利能力。例如萬達的長白山國際旅遊度假區、深圳的東部華僑城等；另一種為旅遊演藝模式，通過特色旅遊帶動模式。
(作者：高偉) (出處：經濟參考報 2017年09月22日)
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