評估價收緊，做低二手房價難度陡增
東方財經網 2015-04-21 11:12:14 來源：安徽在線
做低房價後續隱患不少/晨報記者 殷立勤
晨報記者 徐 運
曾幾何時，做低房價成為買賣雙方避稅的“法寶”，也是業內眾人皆知的“潛規則”。然而從去年底普通住宅新標準開始實行后，各區房地產交易中心內的評估公司對二手房的評估價逐漸收緊，評估價逐步提升，能做低房價的空間逐漸被壓縮。
評估價逐漸提高
賀小姐想借新政出台的機會在閔行買套房，她看中的房子真實掛牌價是280萬元。根據新調整的普通住宅標準，外環外的普通住宅總價標門檻是230萬元，她一直希望房價能被做低到230萬元左右。這樣“非轉普”之後，契稅、營業稅、個稅等加起來能節省好幾萬元。節前，中介向其“打包票”，聲稱可以做低到普通住宅的房價水準，然而，等她掛牌時，中介卻說最低只能做到240多萬元。
許多中介近期都發現做低房價的空間越來越小了。原因是評估公司的評估價逐漸提高，原先還能矇混過關的“成交價”現在過不了關。
調價並無規律可循
“從去年底開始，基本上每個月都會調整一次評估價。”徐匯區一位中介門店經理說，“有時候每月要調兩次，每次幅度不算太大，大概5%左右。”這種情況下，即便客戶要求非常急迫，中介也不再信心滿滿地保證做低的數額，更不敢信口開河，以免到時候被“卡住”，導致違約。
上海（樓盤）八達國瑞房地產估價有限公司總經理胡亮說，這段時間部分區的二手房評估價確實有過上調，不過這無“規律”可循，“不是說一定要一個月調整一次，而是看實際房價是否有變化。”總而言之，所謂通過做低房價來避稅的操作難度將越來越大。
評估價來自兩部分
評估公司的評估依據到底是什麼？怎麼來判斷這套房是被做低房價還是房東誠心低價出售呢？
一般來說，評估數據來源主要有兩部分組成：一是近期同一樓盤所有二手房的成交價格，二是評估公司與中介合作，獲得某一樓盤近期的掛牌價格。由這兩方面數據加權平均得到該樓盤近期的市場平均價格。“原則上，我們的核價標準還要在這個平均價格的基礎上再下浮約10%。所以說，這個核價標準一定是低於正常市場價的，如果二手房交易價比這個標準還低，那麼，就有很大可能是做低房價了。”胡亮說，評估價調整后，公司也注意到市場上做低房價的行為有所收斂，“以前我們還能看到市場價八折以下的交易價格，現在八折以下”野豁豁”的價格基本看不到了。”
[詳解做低房價隱患]
做低房價對於購房者來說，表面上可以省稅，但後續隱患並不少，比如“做低房價”后的貸款實際比例會有所降低。如200萬元的房屋，按首付三成計算，其首付60萬元，銀行實際貸款額為140萬元； 而如果做低到150萬元的話，銀行實際貸款額卻為105萬元，按此計算，除了客戶所要支付銀行首付的45萬元之外，其做低合同價所產生的差額50萬還需另外補齊，即一共要付95萬元房款，無形中加大了許多購房成本。
另一方面，假如買方為這套房子實際支付了200萬元，可現在購房合同上的價格是150萬元，那麼將來在轉手時，買方必須為這50萬元差價付出代價。因為，根據政策規定，個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額徵收營業稅。
假設這套房屋的未來出售價為300萬元，按其實際價格200萬元計算，客戶轉手交易時只需交100萬差額的稅費即可。但是，如按照合同上的價格150萬元計算的話，該套房屋轉手交易時必須繳納差額150萬元的稅費。
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