王微：房價上漲已脫離經濟基本面和真實住房需求

東方財經網 2017-03-21 08:21:08 來源：鳳凰財經

3月以來，近20城出台了相關的調控政策，新一輪樓市調控風暴來襲。日前，《工作報告》起草組成員、研究室副主任韓文秀談今年的樓市調控總要求，既要去庫存也要穩房價，同時還提到對於過快上漲的城市，相關部門和地方要進一步出台政策。當前樓市面臨哪些風險？熱議的房地產稅到底有什麼作用？未來的房地產市場如何發展？

為了解答這些問題，鳳凰財經記者在2017年中國發展高層論壇上專訪了發展研究中心市場經濟研究所所長王微，對此進行一一解讀。

記者：今年來，高層多次會議提到要“防範風險”。房地產方面，您認為當前面臨哪些風險？如何處理這些風險？

王微：在一系列政策的推動下，2016年房地產市場回暖、“去庫存”取得了积極成效，但也帶來了新一輪房價過快上漲、引發泡沫風險隱患的問題。值得注意的是，這一輪房價快速上漲及其泡沫風險積累，是在經濟增長趨緩的背景下，由過度寬鬆的金融條件引發的，通過推動居民槓桿率快速攀升，大量資金“脫實就虛”，極大刺激投資投機需求，形成了房價、地價高位輪動快速上漲，從一線城市“點漲”向二線熱點城市及周邊三四線城市蔓延的“普漲”態勢。深圳、上海、北京全年新建住宅價格同比上漲49.5%、37.5%和32.1%。2016年1-11月份，房地產開發企業土地購置面積同比下降4.3%，土地成交價款卻同比增長21.4%。

總體來看，房價上漲已經脫離經濟基本面和真實住房需求，與日本1990年房地產泡沫破滅前的情形有相似之處，其可能帶來的風險已不容忽視。全球來看，應對資產泡沫風險是一個世界性難題，沒有成功經驗可以參照，但有許多教訓可以汲取。因此，需要堅持“不刺破泡沫”的調控底線，認真研究防範房地產泡沫風險的相關調控政策，特別是研究金融政策和土地政策的正確使用；同時研究應對不同風險情境下的政策預案，防止房地產泡沫風險向金融和經濟領域蔓延。

記者：自去年中央經濟工作會議提出要建立符合中國國情房地產市場長效機制，“長效機制”就受到了廣泛關注。您認為，今年會有什麼新的進展？

王微：房地產問題從來不是單純的房屋建設、分配和管理問題，也不僅僅是經濟發展問題。“房子是用來住的、不是用來炒的”，關鍵是將房地產市場發展定位回歸住房屬性。而研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，也不能就房地產談房地產，而要緊緊抓住“國情”和“市場規律”這兩個關鍵點，把握影響房地產發展的主要因素，更加重視從長周期、國際比較和全局的角度出發，處理好房地產發展與國民經濟、區域發展、人口結構、城市規劃以及產業布局之間的關係，綜合運用金融、土地、財稅、規劃、立法等多種方式和手段，為房地產市場的平穩健康發展奠定堅實的制度基礎。從這個意義上來說，需要研究和出台的政策不是單一的，有關部門都在加緊研究，可能就會陸續出台。

鳳凰財經：建立“樓效機制”，您認為應該首要解決那些問題？

王微：在基礎性制度和長效機制的研究中，首先需要高度關注房地產市場體系及相關制度和法律方面的研究。特別是在住房需求加快調整和提升的過程中，加快研究促進新房、二手房和住房租賃等多層次住房市場體系的完善和制度調整。

其次，加強對金融、土地、財稅、投資等住房資源配置方式及相關制度安排的研究。例如，在土地供給和規劃方面，要儘快破解一線及熱點城市因住宅用地供應不足、部分三四線城市土地供應量過大和住房供給過剩問題，建立根據人口總量和結構變化確定住房土地供應的機制。

第三，進一步研究和釐清房地產領域中央與地方的關係問題。過去中央和地方在房地產調控體系中的關係始終沒有理順。中央在制定調控政策中容易“一刀切”，在金融、住房供給結構等方面，尚未按照“一城一策”原則進行制定，“失調”和“過調”現象增多，加劇部分城市的住房市場波動。因此，當前需要加強我國住房制度頂層設計，進一步明確中央在制度設計、土地、金融等資源配置政策方面責任，逐步強化地方調控、監管市場的責任和權力，在利率、首付比例等方面，更多賦予地方一定範圍內的自主權。

記者：您提到要理清和市場的關係，具體是指什麼關係？

王微：實際上，在房地產領域對市場的行政干預比較多，比如現在的限購、限貸、限價等，不利於市場機製作用的發揮。當然，促進房地產市場健康發展，還是離不開的作用，而且需要更好地發揮的作用，不僅是在制定市場規則、立法、規劃、基礎設施、公共服務等方面，更重要的是要為中低收入階層提供保障或政策支持。，應給中等偏下收入人群提供一些政策支持，這都是的作用。

再有，還需要進一步區分中央與地方的不同作用。中央應當更多在立法、規劃、財政支持等方面發揮作用；地方則應更多在土地供應、城市基礎設施、公共服務和穩定市場方面發揮作用。特別是在房地產市場分化、不同城市之間發展差距是很大的情況下，更加需要發揮地方的作用，因城施策，讓更多地方結合本地情況來發揮作用。

記者：現在大家都在談房地產市場的供給側改革，那您覺得需求側這邊有問題嗎？

王微：當前中國住房需求正處在快速變化的過程中，正在告別從無到有，轉向從有向好的新階段，現有的房地產市場供給結構住房需求日益多樣化、多元化、多層次，供求結構矛盾比較複雜，需要通過政策的調整、機制的設計讓供給跟需求之間能夠相互匹配。現在施給相對僵硬或不足、不適應。比如老百姓收入提高，形成了巨大的住房投資需求，需要合理引導和提供投資渠道，不在房地產上，那麼在其他方面也應該提供多點渠道。即使在房地產方面也可以開拓新的投資渠道，比如說國際上的房地產Rets，就是一種可以讓老百姓分享房地產投資收益的方式。

記者：但施給側的話，現在提的最多的就是擴大供地面積，但一線城市比如北京人口大量彙集，而地是有限的，這種矛盾怎麼處理？

王微：所以城市化發展需要打破行政區劃，要打開市場空間。這就需要加快促進以大型城市為核心的都市圈或城市群的發展，就要圍繞中心城市讓周邊的中小城市發展起來，通過產業發展、基礎設施供給、公共服務配置，來提高中心城市/小城鎮的居住環境和發展能力，形成產城融合，改善就業環境，這樣大型中心城市的人口才能走出去。通過城市群的建設讓人有更多選擇，有更大的發展空間。

記者：您提到房地產稅收是一個未來地方的一個主要的稅種，出和不出其實並不僅僅涉及到房地產調控的問題，它涉及到中央和地方的事權和稅收關係的調整問題。能具體解釋一下嗎？

王微：房地產稅會對房地產市場產生影響，會影響持有成本。但是各國房地產稅政策目標更多是為地方提供穩定的稅收來源，進而為城市提供更好的公共服務。所以，我說房地產稅不僅僅是針對房地產調控，也涉及到稅收體系的調整。

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2月70個大中城市房價56個漲 北京新房價格環比下降

東方財經網 2017-03-21 08:21:05 來源：中國網・地產中國

 

國家統計局昨日發布2月份70個大中城市住宅價格變動情況，新建商品住宅價格上漲的城市個數與1月份相比略有增加，不過多數城市價格下降或漲幅在0.5%及以內。樓市一有抬頭跡象，便引來了相關部門的關注，近日北京、廣州、石家莊等多個城市啟動了新一輪的樓市調控。

2月份70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有12個，上漲的城市有56個，持平的城市有兩個。與1月份房價上漲的城市個數相比，增加了11個。其中，漲幅在0.5%及以內的城市有37個，漲幅在0.5%以上的城市有19個。15個一線和熱點城市新建商品住宅成交量繼續減少，房價環比綜合平均略有下降，降幅與上月持平。

環比價格變動中，三亞已經連續三個月成為漲幅最高的城市，2月份的環比漲幅為1.3%。西安、重慶、廣州和海口緊隨三亞之後，房價環比增幅排名前五。北京新房價格環比已連續4個月停止上漲，深圳則連續5個月出現下跌；上海卻在連續3個月下跌后回漲0.2%。北京2月份新建商品住宅價格環比下降0.1%，同比上漲24.1%；二手住宅環比上漲1.3%，同比上漲32.2%。

分城市看，一線城市新建商品住宅價格環比微漲0.1%，二線城市上漲0.3%，三線城市上漲0.4%。同比來看，一線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續5個月回落，2月份比1月份回落3.0個百分點；二線城市2月份比1月份回落0.4個百分點；三線城市漲幅略有擴大，2月份比1月份擴大0.3個百分點。

房價的波動已經引起了相關部門的關注，漲幅排名前五的三亞、廣州都在近日出台了樓市調控政策。從2016年四季度以來，全國已經有30多個城市出台了百次房地產約束性調控政策。3月17日，北京出台“認房認貸”的調控政策之後，廣州、石家莊、鄭州緊隨其後連夜出台房產新政。昨日，長沙又表示實行區域性限購、差別化信貸。

“這些政策將抑制房價，特別是恢復認房又認貸的城市二手房將出現平穩下行的表現，預計後續將有更多城市跟進調控。”中原地產首席分析師張大偉表示。

父母出資買房 算贈還算借？

紹興法院判決小兩口還錢引發熱議

新華社電 浙江紹興諸暨趙老太太日前將兒子兒媳告上法庭，要求歸還當年自己給小夫妻買房時墊付的購房款136萬餘元。有人認為，老太太這麼做有些“小心眼”。但經紹興中院二審判定，要求小夫妻向趙老太太償還購房款。

2013年，趙老太太的兒子兒媳結婚，在杭州買下一套公寓，趙老太太代為支付了首付、裝修等款項。然而由於之後兒子與兒媳發生離婚糾紛，趙老太太認為這筆錢是借給兒子兒媳渡過難關的。但在小夫妻看來，這筆錢“理所當然”是贈與。

法院審理認為，在父母出資之時未有明確表示出資系贈與的情況下，基於父母應負養育義務的時限，應予認定該出資款為對兒女的臨時性資金出借，兒女理應負擔償還義務。據此，紹興市中級人民法院作出二審判決，判令夫妻二人應當向趙老太太歸還136萬餘元。

■觀點

不應該助長啃老之風

很多時候，在國人的觀念中，父母對子女的付出往往被視為理所當然，而人們似乎也將“父母湊首付，小兩口還房貸”默認為應該的。對於趙老太太要求償還購房款事件，有人認為，一家人以和為貴，父母如果行有餘力，就不要在金錢上對子女計較太多。但也有人表示，老太太當初慷慨出資已是盡了母子之情，如今要回出資款也是天經地義。

事實上，還是有更多的人站在趙老太太一邊：“既然兒女已然成人，就不應該助長‘啃老’之風。”而這個觀點，在紹興中院的判決書中也得到回應。判決書中提到：須知父母養育兒女成人已為不易，兒女成年之後尚要求父母繼續無條件付出實為嚴苛，亦為法律所不能支持。

來源：北京晨報

（責任編輯：王迪）

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馬光遠：加強調控之後，房地產走向何方

東方財經網 2017-03-21 08:21:11 來源：

從3月17日到3月19日，包括北京、廣州、石家莊、鄭州、長沙、保定等 6個城市出台了樓市限購政策。一線城市中，北京和廣州的限購限貸政策全面升級，再次突破之前“史上最嚴”限購限貸政策之上限。

北京這次出台的政策很有意思，除了進一步提高二套房貸最低首付款比例，普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%；同時，降低住房貸款期限，將原來最高可達30年的貸款期限降至25年核心政策之外，同時為自己的供地政策進行了大篇幅的辯護。

廣州的升級版限購政策連夜發出，核心是將楓州市戶籍居民家庭連續繳納個稅或社保的期限從三年提高到滿5年，而且強調楓州戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明購買住房。

除了這六個城市，3月份以來，已經有南昌、三亞、贛州、南京、青島等城市也出台了限購限貸政策。這樣，今年以來實施或者升級限購措施的城市總共達到了24個，包括：三亞、杭州、嘉善縣、南京、青島、南昌、贛州、連江縣、滁州市、張家口崇禮區、三河市、大廠縣、香河縣、固安縣、懷來縣、淶水縣、涿州市、天津武清區、北京、石家莊、鄭州、廣州、長沙、保定。既有一線城市，也有二線城市，甚至還有四五線，但具有炒作概念的都市圈的小城市。

從這些新一輪限購限貸城市的特點看，限購限貸的針對性非常強，就是針對近期房價上正快的區域，這些城市大體可以分為四類：

一抒州，作為一線城市，去年漲幅平緩，今年開始補漲，2月份70個大中城市房價統計數據显示廣州2月新房環比上漲0.8%，僅次於三亞；

二是北京及北京周邊，屬於京津冀概念熱炒的區域，特別是環北京的一些熱點區域；

三是三亞，屬於今年炙手可熱的海南板塊，長期停滯之後，開始回暖；

四是去年的一些熱點城市，包括南京、鄭州等。

相對於去年“9.30”連夜出台調控措施，本輪調控儘管範圍更廣，但很顯然絕不是地方上的“自選動作”，高層抑制房價上漲的意圖非常明顯。從最近房地產市場的表現看，除了海南的房價屬於多年停漲后的反彈，其他很多地方可謂極度瘋狂。特別是熱炒京津冀概念，讓房價進入前所未有的癲狂狀態。比如石家莊的房價，幾乎一天一個價，根本無法用常識去解釋，環北京的一些城市，武清、固安，燕郊一房難求，市場上種種還會大漲傳言引發恐慌，在這種情況下，政策層面進行疏導和表態，是必要的，也是為一些熱炒的地區回歸理性的關鍵舉措。

筆者注意到，包括張高麗副總理、周小川行長及主任何立峰最近都公開表態，要警惕房地產泡沫風險。

張高麗在“中國發展高層論壇”上表示，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，分類指導，因城施策，重點消化三四線城市房地產的過量庫存。並把房地產泡沫列為今年主要的風險點；

周小川最近表示，中國金融體系總體健康，但也存在總體槓桿率偏高、債市房市風險和跨市場影子銀行業務活躍等風險；

國家主任何立峰在“中國發展高層論壇”上將房地產和實體經濟的失衡列為當前中國經濟發展面臨三大結構性的失衡之一，指出“有大量資金湧入房地產市場，曾經一度帶動了一線城市和熱點二線城市的房價過快的上漲，進一步推高了實體經濟發展的成本。”提出要控制信貸資金過度流向房地產業。

高層如此密集的對房地產泡沫進行表態，極為罕見，後面透露出的政策信號不容小覷。

筆者在之前的文章中分析過最近房地產市場的特點，我在之前的文章中分析過原因：

第一，房地產政策的“塔西陀陷阱”，經過多年的調控之後，民眾對於政策的執行力和效果已經不抱希望，市場一旦有風吹草動，立即就會奮不顧身的殺入；

第二，房地產市場的很多玩法，大家已經比較熟悉。比如，北京今年的供地計劃比去年砍掉了一半，直接導致未來供給短缺的預期，這是最近北京房價上漲的重要原因，而統計數據所謂的“停漲”連普通老百姓都知道是不讓賣高價盤的結果，而不是真的不漲了；

第三，政策前後表述不同導致市場預期的逆轉。從去年“9.30”到年底的中央經濟工作會議，對房地產的調控調子極為嚴厲，但“兩會”發布的工作報告，調子突然極為溫和，既沒有提“房子是用來住的，不是用來炒的”，更沒有提遏制熱點城市房價過快上漲，給外界的解讀是，為了穩增長，政策會對房地產展示更溫柔的一面；

第四，在很多資金沒有其他投資渠道，去海外投資被嚴格限制的情況下，重回中國內地房地產，大家在限購以及去年暴漲之後的城市裡繼續尋找投資機會；

第五，有些地方，房子仍然是炒的，比如環北京地帶，“京津冀”這三個字基本被炒糊了，在產業、人口、公共政策還遠遠沒有到位的情況下，甚至交通仍然在規劃中，房價已經提前暴漲到位，滿眼都是投資客，購買的群體主要是北京人，北京人購買這些房子大多都是出於投資，而不是居住，這是一個完全因為投資需求瘋狂的市場。

這種人為製造出來的熱度不僅影響京津冀一體化的戰略，而且對房地產市場的走勢產生了極壞的影響。

在市場對政策本身不信任的情況下，市場的反彈力度超過了預期，如果不在政策層面釋放明確的信號，市場可能再次面臨失控的局面，繼續推升價格泡沫，提升系統性風險爆發的係數，這是任何人都不願意看到的。在這種情況下，連續出台政策，釋放明確的紅線和信號不僅必要，而且及時。

但是，在釋放信號，劃出紅線，表明態度的同時，必須對目前實施的一些政策進行反思。今年很多城市表態，要確保“房價環比不上漲”，為了完成這個目標，無所不用其極，採取各種辦法限制高價樓盤上市，這樣做的結果是人為製造了短缺的恐慌，為什麼杭州、北京等城市新房一房難求，根本原因就在於人為控制價格，導致開發商要麼推遲開盤時間，要麼想方設法規避限價措施，加價賣房就成了流行規則。

再比如，在土地供應上，儘管北京在剛發布的文件里長篇累牘為自己辯護。說一些媒體和中介對今年北京的土地供應計劃有曲解和誤讀，稱今年實際供地量將是去年全年實際供應量的2.5倍。這隻能說明去年完成計劃太差了，這也是導致北京出現恐慌性購買的主要原因。必須強化熱點城市的土地供應計劃執行情況，對完不成計劃的應該進行問責。不應該搞土地飢餓營銷，製造人為的恐慌。

我前面說過，這次加強版的限購限貸政策，其實是給市場釋放明確信號，也是給划紅線，高層絕不願意看到房價失控最終導致泡沫演化成系統性風險，這是“穩”的總方針不允許的。基於以上分析，短期中國房地產市場全面降溫的可能性在提升，人為導致的熱炒之風應該會治理，市場會回歸理性。

如果政策信號明確，一些該調整的城市會調整，風險也會在短期釋放。從歷次的調控看，加強版的調控之後，市場在三個月到半年的周期內會明顯降溫，當然，從2010年以來房地產政策的周期看，很少有堅持兩年的，因此，本輪出於降溫和主動排險的調控，不出意外應該會在兩年之後迎來轉折點。

未來的市場怎麼看，還是以前的判斷：短期看政策，中期看城鎮化進程，長期看人口轉折點。就城鎮化進程和人口而言，輕言中國房價崩盤的時間恐怕又會遭遇市場的嘲笑。但在調控周期下，市場安全的範圍一定會繼續收縮，我之前提出的絕大多數城市選擇買房可以等到六月份市場和政策明朗之後再做決策。而不考慮短期的波動，中期沒有問題，可以選擇隨時出手買房的範圍，只會在我提出的“4+10”，即四個一線城市，加10個核心城市及國家級的城市群。今年三線城市的熱度不會持續，房地產的主角永遠輪不到三線擔綱，他們永遠是跑龍套的角色。

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　　隨着消費觀念逐年升級，齒科市場規模快速擴增，近十年來複合增長率超過18%，目前已形成千億元級市場的規模。據口腔行業協會發布的消息，全國看牙用戶年均2.5億人次，其中越來越多的人正在接觸正畸項目。

　　市場需求在蘇醒，也帶來了行業上中下游的發展以及資本的熱度。多起超過一億元的融資發生在口腔齒科相關市場。

　　“按照國外的發展趨勢，隨着人均收入的提升，人們的口腔保健意識也會提升。”新氧創始人、CEO金星在接受《證券日報》記者採訪時表示。目前中國齒科行業大多數都是單體店，隨着資本的介入等，相信未來會有更多品牌齒科機構出現。

　　在這樣的背景下，近日，新氧宣布進入齒科板塊。“過去6年裡新氧在醫美領域的成功實踐也完全可以被複制到齒科領域。”金星表示，醫美項目的高客單、高決策門檻等特性與齒科的正畸、種植牙、牙貼面等項目幾乎完全吻合，而這些高客單項目對於齒科機構來說，恰恰是最難被攻克的業務“堡壘”。

　　消費升級的齒科市場

　　對比美國的齒科消費市場，中國市場的空間還非常大——據統計，美國人均每年醫療保健支出8497美元，口腔醫療支出佔4.01%，即341美元；而中國人均每年醫療保健支出僅280美元，口腔醫療支出僅9美元，遠低於美國水平。

　　隨着收入的不斷提升，齒科機構越來越多的出現在市場上。但問題也接踵而至，其中備受關注的是治療成本較高，價格不透明。一顆種植牙動輒花費一兩萬元甚至四五萬元，齒科的暴利也引起了社會的關注。

　　行業調研显示，齒科機構70%的收入都來自正畸、種植牙、牙貼面等高客單項目，但如同醫美行業，高客單項目也面臨獲客成本高企的難題，而通過洗牙等低客單項目引流的顧客極難轉化為高客單用戶，並且還會佔用機構的“帶寬”，比如醫生資源，使機構的隱形成本大大提升。

　　“一些齒科機構的隱形營銷成本較高。羊毛出在羊身上，最終買單的是消費者。”一位業內人士向記者表示。

　　“過去一段時間，醫美行業的整體價格是下降的。以前醫生在做一些產品營銷時，對之進行多重包裝。但新氧介入后，發現這些包裝效果並不理想，對於入駐的醫療機構來說，最重要的是口碑。消費者的評價會去泡沫化，提升營銷的效率，降低成本，同樣使行業信息更加對等更加透明。最終也會體現在醫美價格的降低。”金星向記者表示，此次進入醫美行業，希望給入駐的醫療機構帶來增量市場。

　　內容+電商模式切入

　　“我們把自己定位於消費醫療的產業互聯網平台。我們的優勢是鏈接上游的供給端和消費者。”金星在接受《證券日報》記者專訪時表示，目前醫療環境發生了變化，即消費決策前置。消費者在進行消費醫療前，可能已經在網上了解了大量的信息，“被種草了”。

　　“現實的困境是，整個消費醫療的營銷水平、信息化水平還未完全滿足消費者的需求。”金星介紹：這也正是新氧進軍齒科領域的初衷——希望通過以內容營銷為主的打法，幫助齒科機構和醫生建立自己的“自媒體”，吸引粉絲，並且提供管理粉絲的工具，讓新氧成為機構和醫生運營私域流量的平台，成為全網流量的“入海口”。

　　2019年5月份，新氧登陸納斯達克，成為互聯網醫美第一股，其招股書显示，公司未來計劃加大在消費醫療領域的拓展和投入。今年上半年開始，新氧戰略性切入口腔齒科領域。公司介紹，目前，新氧齒科已有近1400家專業齒科機構入駐，吸引了約2500名權威齒科醫生，積累了近10萬真人齒科矯正案例，平台上齒科相關訂單70%以上為矯正、貼面類齒科美學訂單。

　　“我們的模式是媒體+社區+電商的模式——通過新媒體矩陣給平台導流，社區用自己的豐富生態解決消費問題，電商預約是可以幫助消費者實現方便便捷的預約以及在線議價，拿到合理的價格。”

　　“在齒科領域，我們着重關注的是美容齒科。我們希望給行業帶來增量市場。”金星表示。

（文章來源：證券日報）

(責任編輯：DF380)

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房地產和實體經濟失衡 ：分類調控因城施策

東方財經網 2017-03-21 08:21:13 來源：每日經濟新聞

解決房地產和實體經濟失衡 開出藥方

近日，北京、石家莊等多地再度加碼樓市調控。在今年的中國發展高層論壇上，房地產在和專家的發言中“出鏡率”可能是最高的。

3月19日，國家主任何立峰在論壇上表示，當前中國經濟發展面臨三大結構性失衡，其中之一就是房地產和實體經濟的失衡。何立峰提到，有大量資金湧入房地產市場，曾經一度帶動了一線城市和熱點二線城市的房價過快上漲，進一步推高了實體經濟發展的成本。為此，要分類調控因城施策，加快健全促進房地產平穩健康發展的長效機制，控制信貸資金過度流向房地產業。

●大量資金湧入推高房價

去年，一線城市和熱點二線城市一度出現房價過快上漲的情況。

對於房價上漲，何立峰認為，目前，有大量資金湧入房地產市場，也進一步推高了實體經濟發展的成本。

發展研究中心市場經濟研究所所長王微的觀點與之類似。王微認為有大量的非銀行資金，包括實業、企業的資金以及一些資本市場的資金大量進入房地產，形成了整個經濟中資金的脫實向虛過程，帶動了整個房地產價格的快速上漲。

“房子是用來住的，不是用來炒的。”這一定位也成為近來和專家學者口中的高頻詞。在此定位下，近日來，北京、石家莊、鄭州、廣州等城市購房政策再度收緊。例如，北京要求二套房首付比例提高至60%，廣州也深夜宣布，單身限購一套，連續繳納社保時間由3年變5年。

“2016年的新增貸款中高達45%的是房地產相關貸款。中國信貸的急劇擴張及其相伴隨的‘脫實向虛’風險值得高度警惕。”華融證券首席經濟學家伍戈談道。

就此時多地出台樓市調控政策，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《每日經濟新聞》記者表示，今年2月份，70個大中城市新建商品住宅價格環比增幅為0.3%，相比1月0.2%的增幅有所擴大，這也解釋了3月各地密集收緊購房政策的現象。

●控制信貸資金過度流向房地產

去年，樓市去庫存也施給側結構性改革的主要內容之一。今年全國兩會期間，總理作工作報告時，也再次明確提到“因城施策去庫存”。在去庫存之外，今年房地產調控任務中還增加了“加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制”。

在3月19日的演講中，何立峰表示，要想解決地產和實體經濟的失衡，應通過穩健的貨幣政策，深化土地改革，加快監管協調機制，妥善處置不良資產，確保不發生系統性的風險。要堅持因城因地去庫存，按照房子是用來住的，不是用來炒的定位，分類調控因城施策。何立峰還提及，下一步將控制信貸資金過度流向房地產業。

當前，抑制房地產市場炒作，抑制資金“脫實向虛”基本已成為社會共識。但是對房地產而言，如何區分“虛”與“實”也考驗政策搭配和調控技巧。

伍戈對《每日經濟新聞》記者表示，房地產既有居住屬性，也有投資投機屬性，但二者的區分是困難的。

“由於產業之間複雜的關聯性，抑制房地產業的同時也將抑制鋼鐵、水泥、挖掘機等實體製造業。另外，為了抑制資產泡沫，總量性工具的不恰當使用對實體製造業也會有負面影響。”伍戈說。

除了因城施策和控制信貸，在王微看來，房地產市場還涉及金融、土地、財稅、投資、立法等的政策和手段，所以需政策的合力綜合施策才能夠解決當前市場面臨的、長期需要破解的問題。

具體來說，王微表示，房地產市場健康發展的長效機制還包括進一步釐清和市場的關係，其中還包括了中央和地方的關係，市場發揮更多的配置資源作用，特別是滿足多元化、多樣化、多層次化的住房需求。更多地發揮在規劃、立法、特別是保證低收入人群住房需求上的作用。

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易憲容：新一輪調控將把中國房地產市場帶向哪？

東方財經網 2017-03-21 08:21:16 來源：

我在年初就指出，如果按照2016年930以來房地產調控政策，房地產瘋狂很快就會外溢到熱點城市周邊，並重新讓熱點城市房地產市場升溫。如果這種情況出現，2017年新一輪的房地產調控又會開始，但沒有想到會來得這樣快。這不僅在於2月28日以來有14個以上的城市開始出台房地產調控政策，而且更在於兩會剛結束，3月16日就有北京等6個城市出台了房地產調控政策。而這一波的近20個城市的房地產調控政策，又分為兩類。一類是今年工作報告所要求的“遏制熱點城市的房價過快上漲”，另一類則藉助所謂的房地產調控，實際上是一種房地產銷售的飢餓營銷。

前一類是以北京為代表的一二線熱點城市，如北京、廣州、鄭州、長沙、南京、青島等城市。這次千呼萬喚才出台的北京房地產調控政策，主要工具是限購限貸。限購當然早就有。這次房地產調控政策的重點放在限貸上。比如，對於一套與二套的區別，認房又認貸。這裏認房是指購房者在北京有沒有住房，有住房就是二套；認貸則是指購買住房者以往做購買住房貸款沒有。過去是以在北京購買住房貸款沒有來衡量，這次指向全國，凡是做過各種類型住房貸款（其中包括一般按揭貸款、公積金貸款、商業住房貸款等，無論是還清還是沒有還清都是一樣）只要有這些貸款記錄，都算有貸款過，算第二套。而第二套住房貸款的首付比例上升到60%（普通住房）和80%（144平方米以上非普通住房）。同時住房按揭貸款的年限都不得超過25年。

也就是說，如果這些限貸政策實行，那麼購買第二套以上住房的投機炒作者基本無法能力及沒有意願再進入市場，因為融資槓桿已經降低到無利可圖的水平，進入房地產市場風險十分明顯。更為重要的是，如果購買第二套以上住房的投機炒作者無能力及意願進入住房市場，那麼北京的住房銷售（無論是一手房還是二手房）將出現急劇下跌（這些城市的高房價，對購買一套房者來說，是沒有購買能力進入市場的）。在這種情況下，儘管早進入的住房持有者並不情願降價售出手中的住房，但只要房價些許下跌，不僅會讓住房投機炒作者更是不敢或沒有意願進入市場，而且房地產市場預期也可能在這種市場僵持中（即住房銷售急劇下跌而房價仍然頂在天花板上）出現逆轉。

可以說，這種房地產市場僵持的持續時間越長，這些城市房價上漲預期逆轉的概率就越大。如果一二線城市的房地產市場預期出現逆轉，那麼中國房地產市場長周期調整才會開始。但這種情況是否會出現，又完全取決於讓當前這種房地產調控政策持續的時間及房地產調控政策是否加碼。如果像早幾年那樣，一看到房地產市場價格下跌，生怕這種房價下跌擠破房地產泡沫及影響GDP增長，又可能馬上把這些房地產調控政策放開。如果這樣，那麼這些城市房地產市場又會出現新一輪的回光返照，新的房地產泡沫再次吹大，直到最後破滅。如果不是這樣，那麼中國房地產市場將可能出現一個市場重新定位調整的長周期。所以，對於中國一二線城市房地產市場來說，未來會走向哪裡，是相當不確定的。

當然，這次北京房地產調控政策還有兩個重要信息，一是企業購買的住房在三年內不可出售，必須持有三年後出售，而且住房賣出給個人也得限購。這意味着國內不少企業不從事實業，而是參与房地產炒作並相當嚴重。如果對企業賣房實行這樣的限制，那麼這些炒作住房的企業將面臨着較大的風險。北京房價不跌的神話將可能打破。二是北京有拍賣出去的大量的土地基本上在房地產開發商手上，如果讓這些土地開發，將增加20萬套住房供給。這當然會對房地產市場造成巨大的衝擊。對此，房地產市場不可掉以輕心。而且，北京的情況是這樣，其他城市的情況同樣如此，甚至於會更為嚴重。估計北京的這些房地產調控政策很快成為其他城市調控的模板。也就是說，對於熱點城市來說，上述三個方面的房地產調控政策，對市場造成的衝擊肯定會很大，2016年以來進入這些市場住房投資者可能成為最後一波接盤俠，陷入長時間的投資困境之中。

另一類是在北京之前，過去半個月已有18個市、縣、區實施新一輪地方樓市限購、限貸等加碼的調控政策（三亞、杭州、嘉善縣、南京、青島、南昌、贛州、連江縣、滁州市、張家口崇禮區、三河市、大廠縣、香河縣、固安縣、懷來縣、淶水縣、涿州市、天津武清區）。在這些城市中，除了幾個為二線城市之外，這些出台房地產調控政策的城市多以是2016年一二線熱點城市的周邊。可以說，儘管藉助熱點城市之餘暉，去年這些周邊城市也出現了房地產市場空前繁榮及房價快速上漲，但是其價格上漲幅度遠小於瘋狂上漲的程度，也沒漲到這些地方所認可的價位。在這種情況下，這些城市為何也要出台所謂的房地產宏觀調控政策呢？其實，這些城市的住房多得是，可建設住房的土地更是多得是，其調控的目的就是如何把2016年熱點城市房價上漲的瘋狂引到這些周邊城市，他們也得裝模作樣地出台所謂的房地產宏觀調控政策。

因為，從這些城市出台的房地產宏觀調控政策來看，其實是一種房地產市場的飢餓營銷，地方希望以這種飢餓營銷來打造當地2017年房地產市場的繁榮。因為，從這些城市出台的政策來看，規定外地居民可購買一套住房，而不許購買二套。而一套住房只限於以本地沒有持有住房為準，至於在外地購買多少套不算入其計算範圍。也就是說，這些調控政策表面上是住房限購，實際上是告訴購買住房者，現有給這些外地居民有一套購買住房的指標，購買住房者趕快來這裏購買住房吧，否則這個指標浪費了。如果說，一個住房投資炒作者，在這個城市可購買一套，在那個城市再購買一套，那麼他們手上要持有十幾套住房不是很容易嗎？這些城市的房地產市場就有可能在這種飢餓營銷中出現房價的瘋狂上漲。事實上，2016年一些城市在出台限購政策之後，不少其他地方居民都湧入這些限購城市購買住房，從而實現這些城市的房地產調控演變為一種房地產市場的飢餓營銷的目的。不過，在今年背景，這些三四線城市出台的房地產調控政策是否能夠達到這樣效果應該是相當不確定的。因為，熱點城市的房地產調控政策正在套牢購買住房投資者。

可見，新一輪的房地產調控，可能會讓中國房地產市場分化得更是嚴重。一邊是一二線熱點住房銷售突然掉入冰凍期，房地產投機炒作在短期內得到遏制；另一邊一些三四線城市可能出現銷售火爆場面，房地產泡沫向這些城市蔓延。但僅是用行政性限購政策，而不願意用稅收政策這種經濟槓桿，短期有點作用，長期來看，會讓房地產市場的價格機制更為扭曲，中國房地產市場面對的問題會更多。

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　　近日，國家發改委、最高法等13部門聯合印發《加快完善市場主體退出制度改革方案》，成為第一個專門涉及市場主體退出問題的國家級文件。文件特別指出，要構建和完善自然人破產制度，引起輿論廣泛關注。

　　很長一段時間，中國人對於破產非常陌生，個人破產更是聞所未聞。1986年8月3日，瀋陽市防爆器械廠被宣告破產，事件曾經轟動一時。隨着市場經濟體系逐漸完善，有關企業破產的法律制度逐漸健全，但時至今日，自然人破產制度仍然付諸闕如，所以法律界一直認為中國只有半部破產法。此次國家級文件專門提出建立和完善自然人破產制度，將會對我國破產法體系形成重要補充。

　　市場經濟主體之間，存在着各種各樣的債權債務關係，會計意義上的資不抵債，落實到法律意義上就是破產制度，這一制度的一項重要意義在於，給錯綜複雜的債權債務關係一個“了斷”，清理信用垃圾實現市場出清，促進資源優化配置。作為經濟主體，企業和自然人理應同樣適用破產制度。著名的美國最高法院法官布蘭代斯說，“在大多數情況下，法律規則被確定下來，比被正確地確定下來更重要。”法律有定分止爭的作用，法律人特別重視終局性，所有法律關係都應該有一個確定性結果，經濟主體破產就是債權債務關係的終局。

　　現代企業一般承擔有限責任，企業償債的上限就是所擁有的資產，破產清算后自然消失。自然人同樣以資產作為償債的來源，與企業的不同之處在於，耗盡資產之後，生命仍然需要依賴經濟資源延續下去。對於自然人來說，通過破產制度了斷債權債務關係，能夠獲得重新開始的機會，這體現出法律的人本思想和效率原則。否則，資不抵債的自然人，或者是“要錢沒有、要命一條”，或者是“越牆而走、遠遁天涯”，對於整個社會來說，都是嚴重的資源浪費。

　　自然人破產制度，相當於豁免債務人的無限償債義務，需要防止惡意破產逃廢債行為。已經建立自然人破產制度的國家和地區，制度設計上都對此有所安排。比如，設置自然人破產的高門檻，必須達到嚴苛標準才能申請破產；設計嚴密複雜的自然人破產法律程序，保護債權人的合法利益；嚴格限制宣告破產自然人的經濟行為，支出只能用於滿足基本生活需要。與破產制度相配套的，還要有完善的社會信用體系，目前我國正在加緊建設。

　　香港演員鍾鎮濤，給很多內地觀眾留下了美好回憶，其實他更為人所知的，是曾經因為揮霍無度和投資失敗，宣告個人破產。破產後圈內人多避而遠之，唯獨歌星徐小鳳送來安慰，“不要緊的，這些只不過是人生經歷，很快就會過去。”如今，鍾鎮濤早已過上了正常生活，幫助他的除了“大姐”的鼓勵，還有自然人破產制度。

（文章來源：證券時報）

(責任編輯：DF380)

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專訪左暉：加碼樓市調控短期影響交易 但利於市場長期健康

東方財經網 2017-03-21 08:21:21 來源：人民網-房產頻道

鏈家集團董事長左暉於中國發展高層論壇期間，做客人民網演播間接受人民網記者專訪。

鏈家集團董事長左暉在今日舉行的2017年中國發展高層論壇現場接受人民網記者專訪，就當前的房地產調控措施帶來的影響以及行業長效機制建設問題展開對話。

左暉表示，包括北京在內的城市近期新出台的更為嚴厲的調控政策意味着行業進入了全新的時代，即去投機化的時代。出台此類政策符合市場預期，大家也都希望看到更為穩定的市場。

在剛剛結束的全國“兩會”上，工作報告新添加了諸如“健全購租並舉的住房制度”、“遏制熱點城市房價過快上漲”等內容，並強調了地方在房地產調控中應切實承擔的責任，多個熱點城市在近两天內相繼出台了手段更嚴厲的調控措施，抑制房價過快上漲和投機行為。

左暉認為，嚴厲的調控措施短期內會對交易量造成影響，但從長期來看，對市場更加健康發展將是好事。

此外左暉還表示，調控措施僅是影響市場的一個因素，要建立房地產的長效發展機制，需要從影響市場的幾個重要因素中共同尋找答案，比如供求關係、消費者預期、市場秩序、金融環境等起主要作用的因素。

而隨着北京等重點城市的房產交易結構從過去以新房為主的局面發展到如今以存量房為主的情況下，如何調控存量市場，讓存量市場為市場提供更多的供應，同時讓市場交易效率更高效，這或將成為未來需要面對的核心問題。

正如工作報告中指出，要健全購租並舉的住房制度，左暉也認為租房居住也可以是一種生活方式。

“今天一說到住房，好像大家都是要去買房子，從來不會想我是不是租房子也可以。”左暉對人民網記者說。鏈家在數年前推出了旗下的住房租賃品牌，目前大約管理着30萬間房子，成為全國最大的機構化租賃供應商。

但左暉也表示，租房到目前依然存在較多的問題，未來需要重點解決的，是如何保持租賃的穩定性，如何保護租客的權益，這需要從立法方面予以解決。同時，市場也需要出現更多的機構化住宅租賃的供應商，增加市場的供應。

與發達國家的水平相比，中國目前在機構化租賃方面比例過低，也導致了住房租賃市場品質參差不齊。據左暉介紹，中國目前機構化租賃的比例不到5%，而美國超過了30%，日本則超過70%，這對行業而言，是一個較大的發展機遇。

左暉認為，要維護住房租賃市場的健康發展，信息的公開透明至關重要。也因此，鏈家在10年前提出了“信息無差別分享”理念，希望把所有的信息全都開放給所有交易的從業者。鏈家為此構建了一個規模龐大的數據平台――樓盤字典，目前涵蓋全國的7000萬套房子，每套房子約300個字段，總數據量大概在1200T。

左暉表示，鏈家的着力點體現在三個方面：一是推動整個數據的建設和分享，比如鏈家正在建設的帶精確刻度的房屋戶型圖數據庫；二是讓交易的效率更高，體現在鏈家推出的類似於支付寶的線上支付系統，在保障資金安全的同時提高支付的效率；三是推動行業經紀人的職業化。

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河北多地啟動樓市限購 專家稱有助環京樓市趨穩

東方財經網 2017-03-21 08:21:25 來源：中國新聞網

 

中新社石家莊3月19日電 (陳林 楊夢潔)繼河北省會石家莊17日晚出台關於加強房地產市場調控意見后，19日，河北保定也發布相關調控意見。截至目前，與北京相鄰的河北省已有多地出台樓市限購政策。

自19日起開始實施的《保定市人民關於加強房地產市場調控的意見》，適用範圍為保定蓮池區、競秀區和高新區。“意見”調整了居民購房政策，暫停向擁有主城區3套及以上的本市戶籍居民家庭出售主城區新建商品住房及二手住房；暫停向擁有主城區1套及以上的非本市戶籍居民家庭出售主城區新建商品住房及二手住房。

本月初，臨近北京的保定涿州出台樓市調控新政：非涿州市戶籍的居民家庭，限購1套住房，且首付款比例不低於30%。

公開資料統計，從去年以來，河北已有廊坊三河、大廠、香河，張家口懷來、崇禮，保定涿州、淶水等北京周邊多地出台或升級住房限購政策。近日石家莊、保定的主城區也相繼限購。

河北省房地產研究中心主任張彥峰表示，去年以來，廊坊北三縣、保定涿州等河北環京縣(市)房價上漲相對偏快，限購政策會有助房地產市場穩定，抑制房價過快上漲。限購政策雖力度不一，卻能形成整體聯動，讓房地產市場穩定。

河北經貿大學工商學院教授董葆茗認為，隨着北京非首都核心功能向外轉移，環京一些縣(市)的規劃需要納入北京外遷的整體考慮中，在這種情況下，房地產的土地受限嚴重，限購是為保證當地房地產市場穩定。此外，隨着京津冀協同發展進一步深化，很多人看到了環京周邊房產投資價值，限購也可保證當地人的購房需求。

頻頻限購會如何影響河北房地產市場走向？董葆茗認為，可以讓市場逐步冷靜，大家開始圍繞剛需去考慮，而不僅是投資。隨着投資需求的逐步萎縮，整體來說房價會趨於穩定。

自去年10月以來，中國一線城市和部分熱點二線城市相繼出台調控政策，抑制房地產價格過快上漲。有分析指出，這些城市周邊輻射區的樓市因需求外溢而升溫。(完)

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北京調控衝擊波：丰台一樓盤急了 早點定可享99折

東方財經網 2017-03-21 08:21:32 來源：地產人

全國兩會閉幕之後，新一輪調控說來就來了。

3月17日下午，北京市住建委出台“認房又認貸”的樓市新政，使得調控重返2014年“9.30”新政之前的從緊狀態。

從北京樓市新政來看，核心要點屎房首套非自住房首付不低於40%，購買二套自住房首付比例提至60%，購買二套非自住房首付不低於80%。

調控順勢出爐

3月13日，《證券時報》旗下的“券商中國”微信公號曾發了一篇《北京又瘋狂？賣家報728萬，買家從7點砍價砍到夜裡11點，745萬成交》，次日又發布《焦灼的房價！北京過戶加急號炒到1萬塊，2月份70萬人次看過房……都在等明天定調》。

《每日經濟新聞》記者注意到，3月16日，報道稱北京部分銀行停貸。次日，多家相關銀行借媒體發聲否認停貸。

但隨着北京樓市輿情升溫，加碼調控也順勢出爐。當天，號稱“京城二手房交易大鱷”的鏈家集團掌舵人左暉評論說，北京新政將顯著影響供求市場，也會影響部分消費者的預期。

新政加碼之後，北京樓市到底有何變化？3月18日，《每日經濟新聞》記者實地走訪了北京市區多個在售的住宅新樓盤。

售姐催客戶下單

在丰台區槐房西路南段的天恆・金融街公園懿府，再往南走不遠處是北京南五環，往東數公里就是南苑機場。記者在靠近該樓盤的大路邊下車，看到售樓部門前的道路還未修好，只鋪了一層綠色防塵網。

儘管如此，這似乎並不妨礙看盤者駕車前來。除了北京牌照之外，還有不少天津與河北牌照的小汽車，尤其是河北“非冀A”牌照較惹眼。

進入售樓部后，《每日經濟新聞》記者看到，這裏並未出現人山人海搶房的情況。一名置業顧問介紹說，目前他們在售的是14號樓，全是110平方米以上的戶型，一梯兩戶。

記者從上述樓盤的銷控表進一步看到，當天該樓盤還有大量可售房源，售價均在7萬元/平方米以上。

當上述置業顧問問及記者想買的是否屬於首套房時，其表示目前北京首套房絕多數首付比例已是四成，3.5成的情況已非常少，那個售價是拿到預售證后的售價，不能隨便調。

看到記者有些猶豫，上述置業顧問補充說，如果能早點訂下來，可以打99折，優惠下來達8萬多元。3月19日，記者再度接到上述置業顧問的銷售電話，詢問是否考慮好了。

記者在丰台區一個名叫上海建築的在售樓盤也了解到，該樓盤主力戶型主要是140平方米以上，面積比公園懿府的戶型面積還大。記者查詢發現，網易房產數據显示，2月底時該樓盤有10餘套在售，如今其一位置業顧問透露，目前大概還是有不到10套。

此前諸多媒體報道稱，京城新房趨於豪宅化。記者發現，這應是基於售價視角。與此銷售波瀾不驚形成對比的是環京樓市升溫潮。

熟悉京津冀樓市的中國城市產業發展聯盟主席陳寶存舉例說，“涿州的天保綠城樓盤，報價已從16500元/平方米一路飆升到19000元/平方米，估計排卡客戶得死一批。”

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