北京樓市新政實施 二套普通住宅最高可貸187萬元

東方財經網 2017-03-22 10:34:38 來源：證券日報

3月17日，北京市住建委、市規劃國土委、市住房公積金中心、市銀監局、人民銀行營業管理部聯合舉行新聞發布會，北京樓市調控進一步升級。政策調整主要集中在三個方面：“認房又認貸”、二套房普通住宅及非普通住宅首付比例提高、貸款年限縮短。

首套房認定的門檻提高，改善型購房槓桿降低，這樣的新政對於換房族影響明顯。

二套房首付款大大增加

根據3月17日發布的《關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》要求，居民家庭名下在北京市已擁有1套住房，以及在北京市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低於60%，購買非普通自住房的首付款比例不低於80%。居民家庭名下在本市無住房且無商業性住房貸款記錄、公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的執行現行首套房政策，即首付款比例不低於35%，購買非普通自住房的首付款比例不低於40%（自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外）。通知同時要求，暫停發放貸款期限25年（不含25年）以上的個人住房貸款（含住房公積金貸款）。另外，企業購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若交易對象為個人，按照北京市限購政策執行。

按照通知要求，此項政策自2017年3月18日起執行。

值得一提的是，在北京市場上，關於普通住宅的認定標準非常嚴格：住宅小區建築容積率在1.0（含）以上，單套建築面積在140平方米（含）以下，單價或者總價未超過指導價。上述三點不滿足任何一條即為非普通住宅。

根據2014年最新調整的普通住房認定標準：五環內為單價低於39600元/平方米、總價低於468萬元；五環到六環為單價低於31680元/平方米、總價低於374.4萬元；六環外為單價低於23760元/平方米、總價低於280.8萬元。只要單價和總價兩個標準符合一個，就算普通住宅。

目前，除了自住房，北京大部分新建住宅都屬於非普通住宅，也就是說，如果購買二套新房，大部分人都要按照80%支付首付。

對於購買二套二手房，怎樣貸款合適的問題，《證券日報》記者諮詢了北京地區某房產中介。工作人員給本報記者算了一筆賬。以一套售價為600萬元的房子為例，為了首付款比例最低，網簽價最高可以做到468萬元，按照購買普通自住房不低於60%的要求，該房子最高可貸款187萬元（468×0.4），也就是說買家需要拿出413萬元（600-187）作為首付款，這還不包括稅費、中介費等其他支出。

如果按照該房屋的評估價貸款，由於評估價一般為房屋市價的85%，由於上述600萬元的房子不屬於普通住宅，首付款的比例需不低於80%，在這種情況下，該房子最高可貸款102萬元（600×0.85×0.2），也就是說買家需要拿出498萬元作為首付款。按照這樣的計算方法，買房者的首付壓力更大，一般總價超過1000萬元的房屋選擇首付80%會比較合適，但是需要承擔非普通住宅的大量稅費。

若屎買二套房，由於新政暫停發放貸款期限25年（不含25年）以上的個人住房貸款，按照商業貸款187萬元，執行利率為5.39%（基準利率1.1倍）來計算，25年期等額本息還款的月供較30年期將增加871.96元。

認房又認貸門檻高

根據3月17日央視新聞的解讀，“認房又認貸”中所指的貸款，除了在北京購買住宅時的貸款之外，在北京購買商住兩用房、在其他城市購買住宅和商住房時貸款的，都會被納入“認房又認貸”的範圍。

不過，《證券日報》記者走訪多家房產中介了解到，由於官方口徑的文字描述都不具體，對於商品房是否納入“認房又認貸”的問題還有爭議，也許在執行層面，新政會根據情況微調。

《證券日報》記者諮詢業內人士，有關二套房的認定具體執行如下：第一，認房是指認北京的房。如果全款在北京買的房，沒有貸款記錄，需要賣掉再買，仍算首套；全款在外地買的房，不需要賣掉，北京再買也算首套。第二，認貸是指認全國的貸。不管是在北京還是在其他城市，只要貸款買過房，有過貸款記錄，不管房子是否還在名下，貸款是否還完，在北京再次購買都算二套。

業內人士認為，此次新政的實施是2016年“9・30新政”以來北京樓市的又一次加碼，在目前的政策力度下，非急迫性的、支付能力較弱的購房需求將被延遲，樓市的交易量將會下降。

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房貸政策急轉向：利率上調 首套房9折優惠大多不保

東方財經網 2017-03-22 10:34:39 來源：21世紀經濟報道

21世紀經濟報道記者調查發現，北京地區大部分銀行已經上調首付比例，落實認房又認貸的首套認定標準，並停止審批25年以上的住房貸款。除此之外，部分銀行正在緊急開會統一銀行房貸政策細則，利率大概率繼續上調，9折優惠或將不保。

全國各地的房地產調控政策正在密集落地。

一方面，、央行、、銀監會等高層就房地產政策先後表態；另一方面，20餘城市近期密集發布地產調控政策，一線城市已全部執行“限房又認貸”政策。

從央行3月下發的《關於做好2017年信貸政策工作的意見》（下稱《意見》）看，央行要求合理搭配使用最低首付比例、貸款利率優惠幅度和最長貸跨年限等住房信貸政策，嚴格按照相關程序及時對轄區內住房信貸政策做出適度調整。

21世紀經濟報道記者調查發現，北京地區大部分銀行已經上調首付比例，部分銀行正在緊急開會統一銀行房貸政策細則，9折優惠或將不保。

調控意在三四線城市去庫存

上述央行下發的《意見》显示，在住房金融部分，央行要求將住房信貸政策作為調控房地產一攬子政策的組成部分，合理搭配使用最低首付比例、貸款利率優惠幅度和最長貸跨年限等住房信貸政策，嚴格按照相關程序及時對轄區內住房信貸政策做出適度調整，支持地方落實房地產調控的主體責任。銀行業金融機構要認真落實房地產金融調控要求，積极參与自律決策，嚴格遵守自律機制決議。

自上周末以來，、央行、、銀監會等高層就房地產政策先後表態。如，央行行長周小川在首次金磚國家財長和央行行長會議上表示，中國金融體系總體健康，但也存在總體槓桿率偏高、債市房市風險和跨市場影子銀行業務活躍等風險。

另一方面，各地密集出台新一輪房地產限購政策。3月17日，隨着北京、廣州、石家莊、鄭州等地連夜發布房地產調控政策，北上廣深四個一線城市全部執行“限房又認貸”政策。從2016年“9・30新政”以來，全國已經有32個城市，出台了超過100次調控。

從調控政策上看，意在三四線城市去庫存。央行在《意見》中表示，要加強對商業銀行的窗口指導，督促其優化信貸結構、合理控制房貸比重和增速，做好房貸資源投放的區域分佈，支持三四線城市去庫存，有效防控信貸風險。

特別是，央行要求銀行嚴格遵守差別化住房信貸政策有關要求，支持居民合理自住購房，加大對首付資金來源和收入證明真實性審核，禁止開展任何形式的“轉按揭”業務，杜絕價格惡性競爭。

首套房利率上調

“今天會開會研究（房貸調整），房貸業務的規模和城市分佈一定會跟隨政策調整而轉移。”華南某上市銀行零售部門負責人表示。

上周引發熱議的樓市新政，將如何在銀行層面得以落實市場守注的重點。

21世紀經濟報道記者調查發現，北京地區大部分銀行已經上調首付比例，落實認房又認貸的首套認定標準，並停止審批25年以上的住房貸款。除此之外，部分銀行正在緊急開會統一銀行房貸政策細則，利率大概率繼續上調，9折優惠或將不保。

華北某股份行業務經理告訴21世紀經濟報道記者，目前北京區域各支行的政策還沒有統一，行內正在緊急開會制定政策。“目前的首套房利率優惠肯定不是9折了，有可能上調至9.5折，甚至恢復基準，具體還在等通知。”

工商銀行、農業銀行、招商銀行等多家銀行業務經理對21世紀經濟報道記者表示，首套房利率優惠暫時還維持最高9折沒有調整，但後續調整也在等待總行政策。

北京一位地產中介業務人士表示，合作銀行中有銀行已經取消首套房利率優惠調至基準，這將成為北京房貸的趨勢，預計3月底將有更多銀行上調甚至取消利率優惠。

業內人士對此分析表示，此輪銀行上調房貸利率除了政策調控因素外，也不乏市場因素。隨着央行逆回購、SLF、MLF和銀行間同業存單、理財價格的全面上漲，銀行資金成本提高，房貸利率折扣對銀行來說不再划算。

21世紀經濟報道記者還注意到，北京市場房貸資金明顯趨緊。工行一位個貸經理表示，目前房貸審批流程正常，但放款速度明顯放緩，最長等待時間可達3-4個月。“額度不是最重要的原因，主要是為了控制房貸規模。”

招商銀行某業務經理告訴21世紀經濟報道記者，因近期申請貸款的資金量太大，目前貸款的審批速度也已放緩，大概需要一個月。

浦發銀行某業務經理更是直言，由於額度用盡，目前已暫停房貸業務。某二手房賣家表示：“買家從2016年12月20日到現在，還沒等到放款。”

從全國房貸情況看，上海近幾個月趨於穩定，深圳仍維持在首套首付3成，利率優惠9折，二套首付5成的水平。“深圳地區大行的首套房貸利率一直是9折，只是在去年部分中小銀行的利率優惠曾到過8.5折。”深圳一位大行零售信貸人士表示。廣州17日出台了樓市新政，但大多數銀行暫無具體細則出台。

值得一提的是，近期石家莊、鄭州、長沙都出台了新政，石家莊地區建行、交行、招商等已經相應上調首付比例。

房貸調控亦波及消費類貸款。“由於體量限制，對開發商房貸涉及較少，因此房貸調整對利潤影響不大。”華東某上市城商行高管表示，該行個人貸款以信用類消費貸款為主，部分用於購房后裝修、電器採購等。“如果樓市轉冷，可能對提款率有影響。具體有待觀察。”

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　　減持可能會衝擊二級市場，對公司形象和自己產生不利影響，也要講點藝術，換購ETF算是很溫柔的減持了，迎來越來越多的粉絲客戶。

　　花式外表之下，骨子依然是一樣的，那就是套現的衝動，按道理說，自己的股票，二級市場的估值，天經地義，但資本市場的小散戶向來就不喜歡原始股東減持。對有些急於脫身的原始股東而言，借道ETF還是像花灑一樣，水量太輕太慢，需要直接減持或者大宗交易才過癮，所以常常會出現二者結合的形式。

　　借道ETF很合乎國企股東胃口，大央企持股往往引人矚目，認購ETF的份額，可以提前讓人對減持比例有個心理準備。

　　民企、國企股東減持，都有合適自己的ETF。

　　強力新材6月份公告， 錢曉春完成華夏創藍籌ETF份額的認購，認購對價為錢曉春持有的515.24萬股公司股份(占公司總股本的1%)，用於認購基金份額的公司股份均價為10.05元/股，也就是5000多萬元的規模。辰安科技的股東薛興義、薛海鵬其合計持有的公司1.7%的股份認購華夏創藍籌ETF。

　　華夏創藍籌ETF是個很小的基金，整體規模只有3.5億元，兩家上市公司的股東就認購了差不多43%，搞定了這樣的大客戶，一個基金就能開張了。

　　工銀瑞信滬深300ETF就是如此，中興通訊控股股東以不超過1%股份認購，中國石油的大股東認購不超過4.3億股，中興通訊和中國石油股東認購42.48億元，該基金首募規模68.64億元，兩家公司幾乎佔到份額的2/3。

　　富國中證軍工龍頭ETF幾乎是中航集團的御用ETF，今年6月份中航集團旗下7家公司分別發布公告稱，部分股東擬以所持部分公司股份，參與富國中證軍工龍頭ETF的份額認購，光電股份的股東中兵投資也以所持不超過3%認購。

　　其實早在2012年，海康威視第三大股東新疆威訊投資管理有限合夥企業便將所持有的公司股份600萬股換購等值華泰柏瑞滬深300ETF，但此後只是零星出現，2018年開始增加，到今年越發增多。

　　在股東大幅減持之下，監管部門增加了信披等環節，股東開始對換購ETF感興趣。換購ETF的門檻並不低，所持標的必須是該ETF的覆蓋對象，另外只能在募集期換購ETF份額。但隨着ETF發行增多，這個門檻其實不高了，只要有需求，完全可以定製發行。

　　有些換購是為了悄悄減持，有些也並不是，是為了完成混改，或者股東有多元化持股分散風險的需求。但從目前的披露看，悄悄減持的比例較大。

　　原始股東換購ETF，大多還是以1%為上限，這就限制了減持份額，讓意欲減持的公司股東難以滿足。

　　以強力新材為例，除了認購ETF，7月初，實際控制人錢曉春、管軍及其一致行動人，計劃以集中競價交易、大宗交易、協議轉讓的方式合計減持不超過總股本的8.42%，很快就減持了其通過信託所持的1%股東。

　　比如辰安科技股東認購ETF之外，持股5%以上股東辰源世紀3月份公告，計劃在公告披露之日起3個交易日後的6個月內(即2019年4月3日至2019年10月2日)，以協議轉讓或大宗交易方式合計減持不超過公司總股本的11.73%。

　　有類似操作的還有三七互娛、中興通訊股東。組合減持的股東以民企為主，目的是快速套現。

（文章來源：證券時報）

(責任編輯：DF380)

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　　本科畢業於山東大學藥學專業、研究生畢業於北京協和醫學院醫學專業，之後在知名醫藥企業做過市場、戰略和投資，隆門資本總經理王海寧幾乎所有的求學和就業經歷，都圍繞着“醫藥”這兩個字。在王海寧看來，醫藥行業正在經歷技術革新和轉型升級這兩大歷史性巨變，變化就會產生新的機會，很多細分領域都孕育着機會。但醫藥行業的投資專業性很強、門檻很高，唯有專業、專註，才能收穫諸多機會。

　　醫藥行業正在發生巨變

　　證券時報記者：醫藥行業在資本市場一直廣受關注，你覺得這個行業目前正在發生哪些主要的變化？

　　王海寧：醫藥行業變化確實太快了！首先是技術革新很快，可以說，醫藥行業正在經歷一場技術革命，由化學葯時代進入生物葯時代。化學葯時代歐美國家因為起步早，很早就形成了技術壁壘和專利壁壘，中國只能跟在後面做仿製葯。但在生物葯時代，因為生物葯結構更複雜，技術更加多元化，很難用專利鎖死。在生物葯領域，中國有機會追趕甚至未來在個別領域超越歐美。同樣在醫療器械領域，隨着多學科的交叉越來越頻繁和深度化，也迎來越來越多的創新項目。

　　其次是行業正在加速轉型升級。一方面由於技術革新，另一方面是政策變革帶來的驅動。在醫藥領域，由仿製葯向創新葯升級；在醫療器械領域，以前主要以進口為主，現在國產替代越來越頻繁。不同行業之間的交叉和融合也越來越多，比如互聯網、人工智能、商業保險在醫療行業的應用和滲透，也帶來很多新的商業模式。

　　整體來說，醫療行業各種技術、模式和政策的變化都很快，變化當中孕育着很多投資機會。

　　證券時報記者：你們會重點挖掘哪些方面的投資機會？

　　王海寧：醫藥、醫療器械、創新的醫療商業模式，我們都會關注。但更多會把握其中的兩大趨勢。一是技術創新，我們會不斷關注創新的、有醫療價值的產品和技術；二是支付方改革。目前中國的醫療支付主要靠社保，但社保的支付能力有限，並且支付壓力越來越大。未來，商業保險會更多進入到醫療領域，成為獨立的支付方和醫藥產業的重要一環。

　　這個過程中，很多專業的醫療險會發展起來，醫藥的支付和控費模式會發生很大變化，很多圍繞商保支付方的新商業模式也會發展起來，傳統的醫藥產業鏈格局很大程度上會重構。

　　醫藥行業的投資邏輯

　　在數據之外

　　證券時報記者：你們過去主要投資了哪些項目？投資的邏輯和依據是什麼？

　　王海寧：我們基金成立到現在差不多兩年時間，投資了艾隆科技、長風葯業、慈信醫療、智核生物、凱地生物、飛渡醫療、玉森葯業、硅基仿生科技等十多個項目。我們主要圍繞着上面說的投資邏輯，把握行業的技術創新和轉型升級的趨勢，在高技術壁壘和高成長性的細分領域進行布局。

　　證券時報記者：你覺得你們團隊的核心優勢在哪些地方？

　　王海寧：首先我們非常專註，只關注醫藥行業；其次我們團隊的主要成員都有醫學背景，並且在醫藥企業做過很多年。我們對產業的理解和純粹的金融機構還是有很多不一樣。這個行業有很多数字和報告之外的東西，比如最簡單來說，什麼葯是未來方向？哪種葯有市場前景？很難僅通過數據分析和研究報告看出來。

　　懂醫、懂葯，還要懂金融、懂政策，對整個醫藥行業的研、產、銷體系有深入了解，才可能做好醫藥產業的投資。投資人要對產業鏈有深入了解，對技術變化和政策變化有前瞻性，有些細分領域和投資邏輯今年是很好的投資機會，但明年可能就變化了。單純看一個項目，可能覺得投資邏輯是通的，但如果不能站在整個產業的趨勢來看，很可能會踩到坑裡。唯有專業，加上持久的研究，才能對這個行業的變化瞭然於胸。

　　原有的投資邏輯

　　支撐不下去了

　　證券時報記者：對於時下熱門的互聯網醫療，你是怎麼看的？

　　王海寧：互聯網確實在很多環節上給醫療產業帶來了效率的提升，比如對掛號、支付、診療等流程的優化。但目前一個很大的問題是：很多現有的互聯網醫療模式很難找到盈利模式。最初的互聯網醫療的創業者，要麼來自於互聯網行業，他們有很強的互聯網思維，但對醫療產業了解不夠深入；要麼來自於醫療行業，這些創業者懂醫療，但對互聯網缺乏理解和敏銳。但隨着創業者不斷地探索和學習，互聯網醫療的各種商業模式也在不斷改變。

　　整體來說，互聯網醫療在中國還剛剛起步，很多模式有待完善和驗證。其中很多項目還很浮躁，沒有真正對醫療行業和盈利模式的思考，靠融資和燒錢存活，沒有真正服務到用戶。無論對醫院，還是對患者，都需要真正的有價值創造的服務模式出來，否則很難取得商業上的成功。同時，醫療是一個專業性極強的學科，醫生的學識和經驗很難被互聯網和工具真正替代。

　　證券時報記者：一致性評價、醫藥企業的銷售費用稽查，面對醫藥行業的一系列政策給行業的變局，你怎麼看？

　　王海寧：這些政策總結起來就是一句話：國家正大力推動行業的轉型升級。原來低端的仿製為主的藥品和器械的產業結構，已經無法適應行業的發展需求。創新的、療效更好的產品會得到更多支持。醫藥行業不可能永遠靠銷售和利益來驅動！

　　不管在一級還是二級市場上，很多醫藥企業股票跌幅比較大。大家可能疑惑醫藥行業的黃金時期是不是過去了。其實這隻是短期的陣痛，這是必須經歷的，行業很多原有的成長邏輯和估值邏輯確實會支撐不住，但未來會有更多新生力量出來，會有更多的創新企業上市。研發和產品儲備更好的企業，才更有可能在未來的競爭中勝出。

　　遭遇“黑天鵝”

　　本質上還是不夠專業

　　證券時報記者：你們在投資一個醫藥行業的項目時，最看重的是哪個因素？

　　王海寧：我認為團隊背景很重要。醫藥行業的創業門檻極高。我們投資的項目，通常希望創始團隊都有極強醫藥專業背景，而且要在行業中積累了很多年，否則很難跑出來。

　　證券時報記者：醫藥行業經常出現所謂的“黑天鵝”，如何規避這些風險？

　　王海寧：我現在只討論一級市場的投資邏輯。所謂的“黑天鵝”，本質上還是源於投資者對行業和專業的不理解和看不懂。只有足夠專業，才能規避風險，做到穩健投資。

　　做醫藥行業的投資，你要能看清楚行業的發展趨勢，看懂技術變革的趨勢，醫藥行業的投資還是相對穩健的。我們基金兩年時間投了十多個項目，每個項目都有不錯的成長和發展，都在逐步驗證我們的投資邏輯。

（文章來源：證券時報）

(責任編輯：DF380)

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樓市新一輪限購潮為何來得突然？誰是下一個？

東方財經網 2017-03-22 10:34:42 來源：中國證券報

不要對北京、廣州等熱點城市17日星夜出台樓市調控政策感到驚訝。

18日上午，國家統計局公布了70個大中城市2月份樓市數據。數據显示，這些升級樓市調控政策的城市，新建商品住宅價格或二手房價格，觸碰了“環比不能漲”的紅線。

分析人士預計，房價漲幅排名居前的城市，以及城市圈溢出效應導致房價上漲壓力明顯增大的熱點三四線市縣區，接下來還有升級限購限貸的可能性。

70城市房價環比漲幅擴大

國家統計局數據显示，2月份，70個大中城市新建商品住宅價格環比上漲的城市有56個，較上月增加11個。

就漲幅而言，據易居研究院測算，2月份，70個大中城市新建商品住宅價格環比漲幅為0.3%，相比1月份0.2%的漲幅有所擴大。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對此表示，3月份開始全國各地調控政策紛紛收緊，這說明房價上漲的潛在壓力依然存在。

不過，嚴躍進認為，隨着政策效應的釋放，部分城市房價上正快的現象有望減少，上半年全國70城市房價指數走勢也有望處於平穩運行區間。

部分熱點城市房價出現反彈

對比統計局對全國15個熱點一二線城市監測數據發現，與1月份相比，部分熱點城市新房價格環比出現反彈。

比如，天津2月份新房環比價格上漲0.4%，上海環比上漲0.2%，在1月份這兩個城市房價環比都是下降的。此外，廣州新房價格環比漲幅也從1月份的0.6%擴大至2月份的0.9%。

儘管北京新房價格環比下降0.1%，但作為二手房市場交易更為活躍的地區，2月份北京二手房價格環比上漲1.3%。

另外幾個出台限購政策的城市二手房價格也均為上漲，其中，廣州二手房價格環比上漲2.7%，長沙上漲1.2%，鄭州上漲0.6%，石家莊上漲0.4%。

對於近期各地紛紛出台樓市調控政策能否抑制房價上漲，鏈家集團董事長左暉表示：“理論上講，嚴格的金融政策對控制房價上漲肯定有比較顯著的效果，預計北京市場下一步將更穩定。”

從目前各地政策來看，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市及合肥、廈門、南京、蘇州、南昌五個二線城市均採取了“認房又認貸”的政策。

三線城市房價升溫

據統計局數據，2月份，一線城市新建商品住宅價格環比微漲0.1%，二線城市上漲0.3%，三線城市上漲0.4%。分城市看，三線城市房價環比漲幅領先。

從同比數據來看，三線城市新建商品住宅價格同比漲幅略有擴大，2月份比1月份擴大0.3個百分點。而同期一線城市和二線城市新房同比漲幅都呈現回落趨勢。

交行金融研究中心研究員夏丹分析稱，三線城市房價升溫，除了寬鬆政策環境的支持外，更直接的因素是承接了核心城市調控后外溢的需求。

值得注意的是，近期越來越多三四線城市加入了限購大軍。自3月份以來，河北涿州、保定、張家口，安徽滁州，海南三亞，浙江嘉興嘉善縣，江西贛州等三四線城市紛紛啟動限購或提升首付比例。這些熱點三四線城市有一個共同特徵，均為省域副中心城市或分佈於城市圈內核心城市周邊。

據上證報記者粗略統計，3月份迄今，已有17個城市啟動或升級限購政策。不過，分析人士普遍認為，接下來限購範圍還有擴大的趨勢，調控政策執行力度也可能進一步提升。

夏丹稱，市場不應低估房地產調控的決心，從當前形勢來看，保持合理的價格彈性是首要任務。不論是一二線還是三四線城市，凡是出現脫離居住需求、房價漲勢較猛的情況都可能招致調控措施迅速跟進。

她認為，房價漲幅排名居前的城市，以及城市圈溢出效應導致房價上漲壓力明顯增大的熱點三四線市縣區（特別是環京的河北諸多市縣區，環深的東莞、惠州，環滬的崑山、嘉興等），接下來都有升級限購限貸的可能性。

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長沙：限購令實施后 有樓盤退掉認籌

東方財經網 2017-03-22 10:34:43 來源：瀟湘晨報

3月18日，長沙樓市限購令出台，在限購的同時，首次進行限貸，確保剛性需求的同時堅決控房價。

限購令出台後第二天，人們的購房熱情似乎仍未消減。從本報記者走訪的情況來看，這個周末開盤或認籌的樓盤人氣依然旺盛。但“限外不限內”的條款，顯然已在房地產市場產生效力，一些樓盤已着手退掉不符合條件的外地購房者認籌。

讓符合購房條件者重新來認籌

3月19日上午，位於長沙濱江新城的萬科里金域國際門口排起了長隊，這些購房者都是趕過來認籌的。在該樓盤營銷中心，一位置業顧問對一位購房者說，“上午11點就沒有放號了，沒有那麼多房源了，等10號棟吧。”

萬科里金域國際二期9號棟於3月16日取得預售許可證，約200套房源，面積為106平方米至138平方米，預計價格為13500元/平方米。截至當日下午2點半記者離開時，認籌排號已喊到185號，但營銷中心內仍有幾十人在等待。

記者了解到，樓市新政出來前，該樓盤兩百來套房源認籌客戶已達到七八百個。但新政出來后，只能讓不符合條件的人退掉，讓符合購房條件的人重新來認籌。

碧桂園南城首府3月17日取得預售許可證，當天開盤，120多套房源當天售罄。該樓盤營銷負責人介紹，儘管在長沙新政前開盤，但他們發現有10戶不符合要求，“現在正在溝通”。

湖南中原研究中心認為，限購將一定程度抑制外地投資客，特別是二次購、三次購的客戶，部分投資客戶可能會轉移至二手房市場。

平抑房價要靠多增加供貨

“因為長沙限購令對外地客戶限購又限貸，這两天開盤的估計都會中。”有業內人士稱。

國家統計局3月18日發布了2月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據，北京、廣州、長沙、鄭州四城2月二手房環比漲幅紛紛擴大。長沙2月新建商品住宅價格環比增長0.8%，二手住宅價格環比增長1.2%。

據統計，上周有中建嘉和城、中南國際眼鏡城、碧桂園南城首府、富基世紀公園等7個項目推出1600多套房源，但多個項目開盤即售罄。

“本次調控，基於長沙房地產市場供求關係緊張和房價上漲壓力大這個大背景。”湘經聯執行會長兼秘書長、遠見・嘉華項目總經理李傑認為，開發商要適應房地產市場及房價平穩健康發展的新常態，而前期已購房但尚未簽約及辦結貸款的客戶可能會受影響。

目前，長沙限購限貸、限價、限簽政策齊上陣，多個樓盤已發生客戶已認購但不能網簽的現象。

泰禹國際總經理朱中宇表示，限購政策出台最實際的影響是現階段因網簽的原因，導致很多項目已售的房源未能網簽，而已售房源中，外地戶口在長購房的比例不小，需拿出具體細則，以減少矛盾發生。

“保持價格的平穩健康還有很多辦法，比如增加供貨，加快審批，供大於求的商品就不會價格快速上漲。”碧桂園集團湖南區域總裁助理藍維維認為，長沙以前可以保持低速增長也是因為供求關係，真正平抑房價還是靠增加供貨。

外地購房者考慮二手房

決定剛需族能否買下房子的第一要務是首付款，長沙限購令規定首套房商業貸款首付三成，相較之前兩成的首付比例增加了一成。

“看房的路上才聽到限購的消息，首付最低要三成了。因為我準備的首付款不夠了，要買房還得去借錢。”長沙90後市民謝小姐對瀟湘晨報記者說，她最近在河西看了很多樓盤，正準備入手時，限購令就出來了。

和謝小姐不同的是，湖南省內非長沙戶籍的市民如果在長沙已有一套房子，3月18日之後則失去在長沙購房的資格。長沙樓市新政實行區域性住房限購，長沙市外湖南省內戶籍家庭限購1套新建商品住房。

3月19日上午，已經認購了金星北某樓盤的邵陽人彭昭，被置業顧問告知，“你已在長沙有房，不可再買二套房。”要他趕緊辦退籌手續。

彭昭在長沙做生意多年，五年前就在長沙買了房，今年他打算為兒子買一套帶學位的房子。“看了八九個樓盤，好不容易選中一個，突然就被限購了，很無奈。”彭昭說，雖然被限購，但規定並沒有限購二手房，他正和家人商量去看有學位的二手房。　  

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石家莊限購細則:非本市戶籍居民需無房證明

東方財經網 2017-03-22 10:34:45 來源：中國網・地產中國綜合

 

近日，石家莊住建局發布《關於落實住房限購政策辦事程序》，分別對本市戶籍居民家庭、非本市戶籍居民家庭購買新房和二手房程序作出明確。

《通知》規定，房產開發企業對購房人家庭成員身份證、戶口本、結婚證、非本市戶籍居民無住房證明、本市2年內連續繳納12個月（含）以上納稅證明或社會保險繳納證明等相關材料進行審查核實，符合購房條件的，房地產開發企業與購房人簽訂《石家莊市商品房買賣合同》。

（責任編輯：王迪）

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　　所謂做空，是指投資者賣空某種資產，比如股票、債券、基金，在這種資產下跌而不是上漲中獲利。對於“做空”這種投資模式，許多投資者都抱有濃厚的興趣。畢竟，相對於單邊做多的投資，做空給投資者打開了一條新的投資路徑，增加了盈利的可能性，尤其是當市場沒有良好的做多機會時。更重要的是，當做空和其它交易手段結合起來時，可以衍生出不少新的交易模式。

　　但是，對於價值投資者來說，做空卻是一件應該警惕的事情，甚至是一件應該遠離的事情。儘管從表面上看，做空和價值投資的理念非常接近，都是利用價格向價值的回歸進行獲利：價值投資利用低估的價格向更高的價值回歸，做空利用虛高的價格向更低的估值回歸。但是，做空從本質上來說，卻違反了價值投資的基本理念。在投資大師沃倫·巴菲特和查理·芒格的各種言論中，我們經常可以看到兩位老先生對做空這種交易的反對意見。

　　時間不是做空者的朋友

　　首先，做空的最大盈利是100%，而虧損則可能接近於無限。當投資者在100元做空一個資產的時候，他需要付出100元的資金成本。當這種資產價格跌到0的時候，他的獲利也只不過是100元，就是100%而已。但是，如果這種資產的價格上漲到1000元，那麼投資者的虧損就是10倍。潛在的虧損和潛在的盈利趨近於無窮大，這種交易絕對不是價值投資的理想標的。

　　而這種潛在風險無窮大、潛在收益最高只有100%的特質，導致投資者很難對一筆做空下一個重注。從反面的例子來說，指數基金的潛在最大收益很高，香港恒生指數、標普500指數等指數，從一開始到現在，都有幾百倍乃至更多的漲幅。即使是成立時間較晚的上證綜合指數，從基期的100點到現在也有幾十倍的漲幅。只是由於早期漲幅太大，導致後來很長一段時間漲幅不多而已。但是，指數基金的潛在最大風險是很小的，絕對小於100%：在估值低廉的熊市中更是如此。

　　因此，即使一個投資者重倉乃至滿倉指數基金，只要基金公司不出問題，指數基金的投資方法本身並不會給投資者帶來破產那樣的巨大風險。但是，做空則不一樣，其風險可能遠遠大於收益。因此，對於一個做空的標的，投資者很難集中倉位去進行投資。而價值投資的精髓之一，就是對看好的標的下重注。巴菲特曾經說過，當一個投資者有70個股票的時候，“他就像有70個嬪妃的皇帝一樣，不會了解其中任何一個人。”

　　做空並不只是理論上會帶來“損失遠大於收益”的結果。一旦做空一個標的失敗，投資者往往會面臨巨大的而不是小規模的失敗。巴菲特曾說，他和芒格在過去多年中，曾經看空過大概100個公司。假如他們對看空過的公司進行交易，他們恐怕早就破產了，儘管他們幾乎每次看得都是對的：“泡沫是人性的一部分，沒有人知道一個泡沫什麼時候會爆炸，或者漲了多少以後會爆炸。”巴菲特這樣描述自己對做空和泡沫的看法。

　　一個謬誤往往能堅持非常長的時間，長到足夠讓做空它的人破產，因此對於做空的投資者來說，時間並不是他們的朋友，而是他們的敵人。反之，對於長期價值投資者來說，時間是他們的朋友。在做出了正確的交易決定以後，他們只要安靜地等待投資兌現即可。對於做空的投資者來說，時間拖得越久，對他們越不利。因此，做空的投資者既需要看對長期的價值和價格之間的錯配，又需要在短期內有足夠好的運氣：這無疑是非常困難的。

　　多空配套潛在回報率低

　　對於一些包含了做空的複雜交易，典型的像多空組合(即同時做多和做空等量的兩種資產)，也很難僅僅因為把做空打包在一個交易中，就能完全規避做空的風險。

　　多空配套交易的問題，包含了幾個方面。首先，這種交易仍然包含了做空，所以從原理上來說，做空可能導致的“虧損無限、盈利有限、無法堅持長期投資”的問題，仍然在很大程度上存在。其次，這種交易由於同時需要買多和賣空，因此所使用的資金往往是單純做多交易的一倍，也就導致其潛在回報率更低。第三，很多投資者為了增加多空交易的潛在回報率，就用槓桿來解決這個問題。但是，槓桿又會帶來更多的新問題，最典型的就是無法承受巨大的波動。

　　做空更糟糕的地方，還有一點：一個由謬誤導致的資產價格上漲，往往會形成正反饋，從而使得原本沒有價值或者價值非常低的資產，僅僅由於其價格上漲，就擁有了一定量的價值。這種“由於價格上漲導致的價值增加”，其增加額並不會超過價格本身，但是也會大到足夠讓在低位做空的投資者虧光自己的賭注。

　　當然，做空機制是一項資本市場的重要制度。正是由於做空機制的存在，資本市場才有了雙邊博弈的力量，價格在整體上來說也更容易向價值回歸，資本市場的定價也更加有效。而且，做空確實使得一些投資者可以採用更新的交易手段，構建出與傳統價值投資並不相同的投資方法，從而給投資者帶來更多的選擇。但是，當價值投資者進行做空的時候，卻需要考慮到這種交易手段和價值投資原理之間的違背之處，從而謹慎制定自己的投資方案。

（文章來源：證券時報）

(責任編輯：DF380)

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北京再推兩宗自住房用地 建築規模約17萬平方米

東方財經網 2017-03-22 10:34:50 來源：北京晨報

記者從市規劃國土委獲悉，本市土地交易市場昨天發布了石景山、平谷2宗自住型商品住房用地出讓公告，涉及土地面積約13公頃，建築規模約17萬平方米。這是本市今年第二批推向市場的自住型商品房用地。

其中，石景山區玉泉西一路的地塊位於西四環與五環間，臨近地鐵1號線八寶山站，土地面積約3公頃，建築規模約4萬平方米，宗地內除約4800平方米的回遷安置房外，剩餘將全部用於建設自住型商品住房，含全裝修成本銷售限價為35000元/平方米。

平谷區山東庄鎮西瀝津村的地塊緊鄰平谷新城，土地面積約10公頃，建築規模約13萬平方米，宗地內居住用途建築規模全部用於建設自住型商品住房，含全裝修成本銷售限價為14500元/平方米。上述2宗項目建成后將為本市提供約17萬平方米自住型商品住房。

為滿足居民基本住房需求、改善居住條件，今年以來，市規劃國土委加大了自住型商品住房用地供應力度。截至目前，已推出自住型商品住房用地約19公頃，建築規模約31萬平方米。未來，市規劃國土委還將推出約31公頃、建築規模約48萬平方米的自住型商品住房用地，一季度可推出自住型商品住房用地共計約50公頃，可完成自住型商品住房用地年度供應計劃的60%，是2016年全年自住型商品住房用地實際供應量的2.8倍。市規劃國土委相關負責人表示，將通過加快土地供應節奏和增加土地有效供應，穩定市場預期，維護市場平穩健康發展。

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