北京商住房限購傳聞來襲：開發商一片惶恐
東方財經網 2016-06-13 14:35:03 來源：安徽在線
導讀
按照商住產品存量排行，北京前十大開發商分別是：綠地、萬科、天恆置業、北京城建(600266,股吧)、恆大地產、保利地產(600048,股吧)、美融加、建工集團、首創置業、天洋控股。
本報記者 王營 北京報道
北京商住房市場正經歷着暴風雨前夜的恐慌。
近日，一條“北京商住房將全面限購”的消息被瘋狂轉載，起因是“門頭溝區域商住房暫停網簽”。
21世紀經濟報道記者採訪了北京幾家品牌開發商高層。他們普遍低調而謹慎地表示，並沒有從確切渠道得到有關北京商住全面限購的信息，但按照“無風不起浪”的市場經驗，這則傳聞的可信度“仍然比較高”。
商住限購傳聞始末
6月6日下午，北京門頭溝區停止網簽的傳聞，得到證實。但21世紀經濟報道記者注意到，並沒有確切消息表明，門頭溝停止網簽是由於商住限購。
門頭溝區住建委相關人士對外表示，“我們也是接到上面通知（才停止網簽）。不過網上說商住限購的事兒是謠傳，我們沒得到這樣的消息。”
然而，市場對於政策傳聞的敏感度出乎想象。隨後，不少樓盤開始抓緊機會促銷。二手房中介機構也趁機推廣自己代理的項目。
大興某項目聽到這則傳聞之後，當天便通知客戶臨時開盤。該項目負責人向21世紀經濟報道記者坦陳，基於通州此前已針對商務型公寓和商辦項目進行限購，再加上門頭溝停止網簽的傳聞，他們認為，該消息不會是“空穴來風”。這位負責人直言，在符合銷售節奏前提下，提前開盤確與北京商住全面限購傳聞有關。
一個令開發商“色變”的參照數據是，商務型公寓和商辦項目從嚴限購的通州區域，成交量暴跌到冰點。北京市中原地產提供的數據显示，5月5日限購一個月後，通州非住宅類產品成交量跌幅超過99%，公寓產品簽約累計僅13套。
通州區的限購規定是，5月6日起向三類家庭暫停出售商務型公寓。該區新建商業、辦公項目，今後將按照規劃用途銷售，不能賣給個人，只賣給企業。
巨大的商住市場
在北京房價地價高企的背景下，商改住的供應量越來越大。
所謂商住房，是將商業、公建用地建設為居住屬性的一種產品。嚴格來說在使用用途上存在着一定的違規嫌疑。在建設銷售過程中，開發商為了快速回籠現金流，將商業性質的產品以打擦邊球的方式，改成住宅類產品銷售。在北京地價高企，住宅市場日趨豪宅化的當下，商住房由於不限購，總價相對較低，越來越受到剛需人群的青睞。
中原地產研究部統計數據显示：今年截至6月11日，北京新建商品房中，住宅簽約20742套，而公寓類物業簽約26336套，佔比高達55.9%。這一比例是歷史最高點，2015年為28.5%，此前的比例基本都在30%以內。
中原地產分析師張大偉按照單個項目匯總的辦法粗略統計結論是，目前商住產品存量約3萬套。新建商品住宅的存量是6萬套。
張大偉稱，今年以來公寓成交超過住宅的主要原因，除了通州部分項目突擊簽約增加幾千套外，住宅產品高端化是主要原因。目前北京新房、二手房住宅的門檻，在300萬-400萬左右，200萬以內的這部分需求只能選擇公寓類物業。另外，土地供應結構也在發生變化。過去2年，北京住宅土地供應結構中，包含了大量的公建類物業，特別是在近郊區、郊區，商業氛圍欠缺，這些土地更多建設成為包含居住功能的公寓類產品。
21世紀經濟報道記者從一家數據統計機構得到一份“2012-2015商住供應情況及開發情況”，這份數據显示，北京市至少有56家開發商擁有商住類產品，存量總計約為818.9萬平方米。按照商住產品存量排行，北京前十大開發商分別是：綠地、萬科、天恆置業、北京城建、恆大地產、保利地產、美融加、建工集團、首創置業、天洋控股。但由於存在合作開發、交叉持股等情況，該數據未必很準確。
商住限購的邏輯與效應
開發商紛紛向相關人士打探商住全面限購的信息。
開發商的焦慮並非沒有緣由。一位不願意透露姓名的業內人士表示，“北京地價太高，很多開發商都靠商住走銷量，不求掙錢，只求少賠，回籠資金爭取現金流儘快回正，從而使住宅產品的騰挪空間大一些。如果北京市對商住進行全面限制，開發商的‘算盤’要落空，無數項目都會賠錢，自然着急。”
一位市屬國企開發商高層告訴21世紀經濟報道記者，該政策應該是在研究中，如果出台，也會徵詢相關企業和消費者的意見，不會草率出台。
張大偉認為，從最近幾年的土地供應結構看，公寓類物業的潛在供應量甚至超過商品房住宅，如果對非通州的公寓限購，不僅可能會造成成交大幅下調，而且市場價格的跌幅也將超過30%。“如果商住產品限購，誰還敢拿地？過去北京的40宗地王的邏輯將完全不成立。但在這些土地出讓時，並未有這一政策，如果限購是不是應該補償？”
亞豪機構市場總監郭毅介紹，今年北京商品住宅的供需比是1：1.7，而2015年是1：1.1。她認為，北京住宅用地供量減少、地價高企已成事實，北京商品住宅市場的豪宅化也擺在了面前。無可否認，商住作為一種過渡性住宅產品，填補了中低價位剛需住宅產品的缺口，其作用和意義等同於商品房市場的“維穩”。
一位房地產業資深人士通過對2012-2015年北京土地供應的統計發現，四年間，純住宅、商業用地出讓218宗，規劃建築面積3083萬平方米，商住及含商住類土地出讓156宗，規劃建築面積2399萬平方米。商住用地佔全部供應的43.76%。
上述資深人士表示，2012-2015年成交的156宗商住用地中，僅有14宗對最小銷售面積及銷售對象進行了限定。開發商多以“不限購”銷售模式進行成本測算並進行競價，最終的出讓價格顯然是在“不限購”的銷售預期下產生的。如果現在全面限購，當初簽訂的土地出讓合同存在着不能繼續履行的風險。開發商有可能提出退還土地，返還土地出讓金等訴求。建議政策制定者充分考慮市場情況及各方面的潛在風險。
一位不願意透露姓名的全國性房企高層最近幾天也在向部門打探相關信息，但均未得到明確回復。他認為，“如果對商住市場猛踩剎車，對於此前拿地的開發企業不夠公平。但如果只對未來土地進行限制，又會造成此前拿地產品價格的暴漲。這是一個不好操作的決策。”可能會按區域按片來進行有所區別的限制。
“如果真要限制，並不缺少法律依據。因為所有的土地標書都有明確表示，商業性質不能建設成公寓類產品。”一位不願意透露姓名的分析師稱。
北京商住限購是否會成真？至少三位開發商高層對21世紀經濟報道記者無奈地表示，“只是時間早晚的問題。”
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