二線城市佔領漲幅榜 房價上漲“四小龍”隱現

東方財經網 2016-08-20 21:57:55 來源：

 導讀：事實上，從今年4月開始，廈門、合肥、南京就牢牢佔據新房價格漲幅榜的前三位，只是位置不斷變換。再加上未被納入官方統計的蘇州，被業界稱為房價上漲“四小龍”。

房地產市場成交量的降溫，正在帶動房價漲幅出現頹勢。 國家統計局18日發布數據显示，今年7月，全國70大中城市中，新建商品住宅（不含保障房）價格環比上漲的城市比上月有所減少，環比下降的城市數量增多。總體而言，70城市房價繼續向高點攀升，但平均漲幅連續三個月出現收窄。其中，二線城市漲幅明顯，並全面佔領漲幅榜。 此前的一天，上海市靜安區的一宗住宅用地以110.1億元的價格拍出，可售樓麵價超過14萬元/平方米，打破了中國土地單價紀錄。 在資產荒的大背景下，房地產市場的“吸金”能力愈加強大。分析人士指出，儘管房地產市場已進入下行周期，但若經濟形勢難有明顯改觀，這種“吸金”功能將會極大對沖房價增速下滑的壓力。且由於錄得較好的銷售業績，房企亦缺乏降價的動力。 二線城市兇猛 統計局的數據显示，全國70個大中城市中，7月新建商品住宅價格環比上漲的城市有51個，比上月減少4個；持平的城市有3個，比上月減少2個；下降的城市有16個，比上月增加6個。 總體來看，70城市房價的平均環比漲幅正在縮小。根據中原地產的統計，7月全國70大中城市新建商品住宅價格平均環比上漲0.72%，已連續三個月出現收窄。 國家統計局城市司高級統計師劉建偉對此的解讀為，“收窄幅度較大的城市主要是前期上漲過快的一線城市和少數熱點二線城市，其餘城市環比變化不大。” 但同比來看，由於去年同期基數較低的緣故，70城市新建商品住宅價格上漲6.35%，漲幅繼續擴大。 這種變化趨勢，與近期市場交易的降溫密不可分。數據显示，今年前7月，全國商品房銷售面積同比增長26.4%，銷售金額同比增長39.8%。兩者的增速同樣連續3個月回落，並創今年以來的新低。 分城市看，在上海、深圳等樓市明顯降溫后，二線城市已全面佔領房價“漲幅榜”。7月新建商品住宅價格環比漲幅前十的城市中，僅有深圳一個一線城市，且深圳以2.0%的漲幅位居末位。漲幅最高的廈門，達到4.6%，天津、石家莊、武漢、無錫等城市的房價漲幅均已全面超過一線城市。 即使佔據交易主體的二手房價格，漲幅榜前五名也分別被合肥、南京、廈門、杭州、武漢所佔據，合肥漲幅達到最高的3.2%。上海、深圳、北京則分列第八到第十位。 事實上，從今年4月開始，廈門、合肥、南京就牢牢佔據新房價格漲幅榜的前三位，只是位置不斷變換。再加上未被納入官方統計的蘇州，被業界稱為房價上漲“四小龍”。 一線城市不再“領漲”，原因主要在於政策層面。今年3月，上海、深圳出台“加強版限購令”，並降低信貸槓桿，北京也表態打擊樓市“加槓桿”的行為，此舉導致一線樓市迅速降溫，並使得樓市資金向熱點二線城市轉移。 相比之下，雖然南京、蘇州等二線城市也在年初出台調控政策，但力度明顯不足，加之庫存告急、地王頻出，這些城市的房價也進入暴漲模式。今年7月底和8月初，廈門、南京、蘇州又出台一輪調控政策，但業界認為，其對房價的遏製作用，仍需要一段時間才能顯現。 資本向其他二線城市外溢 儘管業界普遍認為，房地產市場已經進入到下行周期，未來市場交易量下滑也將不可避免，但在“資產荒”的特殊背景下，這種邏輯正在受到挑戰。 數據显示，今年1-7月，全國固定資產投資增速為8.1%，民間固定資產投資增長2.1%，兩者均創多年來新低，差距也拉大到6個百分點。這也說明，實體經濟不振的局面正在影響投資信心，尤其是社會資本的信心。 同期，低利率的貨幣環境，則促使各路資金尋找出路，併流向相對穩健的房地產領域。根據央行發布的金融數據，7月新增人民幣貸款4636億元。從貸款類別看，住戶部門中長期貸款增加4773億元。也即，新增貸款幾乎全部流入房地產領域。 央行有關負責人指出，在經濟結構深度調整、經濟面臨下行壓力，特別是“去產能”、“去槓桿”背景下，企業總體信貸需求沒有住戶部門那麼旺盛。這也被認為是房地產市場“吸金”的原因所在。 按照多數業內人士的觀點，這種“吸金”功能，將在很大程度上提高房地產的資產價格，並對沖房價增速下滑的壓力。根據中原地產的數據，今年4月至7月，70大中城市新房價格平均環比漲幅分別為1.06%、0.86%、0.73%、0.72%，與5月和6月相比，7月的收窄幅度已明顯減小。 中原地產首席分析師張大偉還指出，由於房企在前7月普遍錄得較好的銷售業績，因此下半年可能有非常強烈的漲價需求。 這些因素都決定了，即使市場降溫，房價增速也不會出現過快地收窄。且近期福州、武漢、南寧接連出現的高價地也表明，隨着一批“強二線城市”從嚴調控，資本正在向其他的二線城市外溢，並可能推動這些城市的房價上漲。   而那些經濟不振、供應過剩的城市，則會繼續被資本遺忘，從而加劇市場的分化效應。根據統計局的數據，在7月新房價格環比下降的16個城市中，以三線城市為主，其中有6個位於東北三省，6個位於中西部地區。

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深圳10月商品房價格回落

東方財經網 2016-11-02 18:03:19 來源：新華社

     深圳市規劃和國土資源委員會１日表示，深圳實施調控新政后，房地產市場總體表現穩定，商品房價格逐步回落。該委數據显示，１０月份，深圳新建商品住宅成交均價環比下降９．７２％。
為促進深圳房地產市場平穩健康發展，１０月４日，深圳市政府發布《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的若干措施》，從限購、限貸、限價三方面收緊調控。
深圳規土委表示，新政實施以來，深圳房地產市場總體運行較為平穩，房價有所下降。該委數據显示，１０月份，深圳新建商品住宅成交均價為５５６１１元／平方米，環比下降９．７２％。國家統計局發布的數據显示，１０月上半月，深圳新建商品住宅價格環比下跌０．３％。與此同時，約七成二手住房業主下調了報價。
新政實施后，深圳樓市成交量同比有所回落。深圳規土委數據显示，１０月份，深圳新建商品住宅成交４２．２５萬平方米，環比上漲５２．１％，同比下降２２．１％；二手住宅成交５２．７萬平方米，環比下降１６．７％，同比下降３．６％。至１０月末，深圳商品住宅庫存消化周期為９．２個月，位於合理區間。

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資金鏈持續收緊 深圳樓市全面“退燒”

東方財經網 2016-11-04 20:18:37 來源：新華社

       假流水、假離婚、互聯網借款……這些過去在房地產交易中使用的伎倆難以奏效了。為促進深圳房地產市場平穩健康發展，一個月前深圳市發布了《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的若干措施》，從限購、限貸、整頓市場秩序等多個方面收緊調控，從源頭束縛住投機炒作，深圳樓市全面“退燒”。
在調控新政策中，資金鏈收緊促進了樓市降溫。人民銀行深圳中心支行研究制定了差別化信貸政策實施細則，並加大住房貸款審查力度和金融調控力度；深圳市金融辦牽頭並會同人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監局、公安局建立了房地產資金來源核查工作機制，重點核實首付資金來源和購房者償付能力，密切關注跟蹤房地產金融動向。
記者走訪深圳羅湖區蔡屋圍、桂園北等城區發現，中原地產、美聯物業、鏈家、家家順等大小房地產中介沒有簽署業主授權的房產廣告皆已下架，買方市場的議價權利提升。銷售人員不約而同地提到了房貸審批的嚴格，要求買家必須做好資金應對。
美聯物業的一名中介說，過去掌握的渠道都不管用了，審貸非常嚴格，放貸周期翻了一倍。尤其是針對假離婚、假流水更是查得仔細。由於資金鏈收緊，沒有人接盤，有價無市的壓力也讓業主在價格上一調再調。
此外，有關房地產領域的監管、執法行動持續升級，從嚴查處互聯網金融進入房地產市場，把交易資金來源作為重要的調控方向，減少房地產市場的金融屬性。前不久，深圳市場和質量監督管理委員會剛剛處理了一起互聯網金融涉嫌“首付貸”的行為，查處了一家名為“合時代”的互聯網金融公司。
深圳市市場和質量監督管理委員會執法人員唐孝成說，該公司自１０月以來發布了一系列房產項目貸款產品，通過房地產中介為購房者提供購房資金，借款資金比例超過房款５０％，年利率達１５％，涉嫌經營“首付貸”業務，屬於國務院《互聯網金融風險專項整治工作實施方案》中嚴禁的違規行為。
嚴格審查資金來源打擊市場投機行為，使得房地產調控政策的連鎖反應凸現。深圳市規劃和國土資源委員會１日發布的數據显示，調控新政實施后，深圳一二手住宅量價均出現明顯變化，房地產市場虛熱勢頭得到遏制。１０月份，深圳新建商品住宅成交均價環比下降９．７２％，成交量同比下降２２．１％；約七成二手住宅業主調低報價，成交量同比下降６．２％。
目前深圳市房地產市場看空情緒較濃，從市場反應來看，１０月之後的市場供求比持續下降，訪客量減少較為明顯。
對此，綜合開發研究院（中國深圳）旅遊與地產研究中心主任宋丁認為，深圳此次房地產調控政策精準，房價階段性下跌趨勢明顯。一系列金融調控措施有效遏制了投機行為，促進市場的供需平衡。在全政策的鏈條下，深圳房價和房地產市場結構都會進入深度調整期。
“儘管成交量價都已發生明顯變化，但是房價調整仍沒到位，收緊資金來源審查一方面利於房地產市場的理性健康發展，另一方面並不影響剛需，在遏制市場投機行為下留給剛需買家更多選擇空間。”宋丁說。

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樓市降溫現22個月來首跌 今年房價或將下行?

東方財經網 2017-01-21 22:03:20 來源：

 昨日，國家統計局發布了2016年12月70個大中城市住宅銷售價格統計數據。數據显示，2016年12月份，一線城市新建商品住宅價格“停漲”，二線和三線城市漲幅不同程度回落。

 

而新年伊始，上海、重慶等不少地區房地產調控政策持續收緊，為仍然躁動不安的樓市繼續降溫。

 

業內人士表示，政策收緊與此前中央經濟工作會議促進房地產市場平穩發展，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位相呼應。預計2017年總體房價或將出現下行。

 

22個月，首跌

 

國家統計局城市司高級統計師劉建偉指出，12月份，一線城市新建商品住宅價格環比由上月的上漲0.1%轉為持平；二線城市新建商品住宅價格上漲0.2%，比上月回落0.2個百分點。三線城市房價上漲0.4%，漲幅比上月回落0.4個百分點。

 

15個一線和熱點二線城市中，除天津、杭州新房價格與上月持平、廣州仍有小幅上升外，其餘12個城市房價均環比下跌。

 

中原地產首席分析師張大偉指出，特別是北京、南京等城市，出現22個月來新建商品房住宅價格的首次環比下調。此外，成都、鄭州、無錫、武漢、濟南、福州、南昌等城市也出現了2016年內首次房價下跌。

 

據測算，2016年12月份，中國70個大中城市平均新建商品房住宅指數漲幅僅0.26%，這是2016年全年的最低值。分析人士指出，在官方嚴控樓市的背景下，本輪房價正在逼近拐點。

 

自從2015年3月份開始，本輪房價上漲進入高峰期，在2016年9月，在房地兩市的雙雙高燒中，房價漲幅沖頂。隨後，10月以來，一系列房地產調控政策的約束下，樓市開始出現成交縮量、價格止漲等現象。

 

政策頻出 為樓市持續降溫？

 

北京

 

自2017年1月1日（含）起，北京新受理的首套個人住房貸款最低執行利率原則上不得低於人民銀行同期同檔次基準利率的0.9倍。

 

上海

 

鑒於近期部分商業辦公項目存在違規銷售、擅自改建投訴量大增等情況，將會同相關部門對商業辦公項目集中清理核查，並暫停此類項目網上籤約。

 

深圳

 

2016年10月深圳出台包括增加土地供應、嚴格限購限貸、加大保障房和安居型商品房供應力度等在內的八條調控措施，俗稱“深八條”，這也被業界普遍解讀為調控加碼的信號，同時也是建立房地產調控長效機制的前奏。

 

2016年12月31日，正是細則執行的終止日期。不過據了解，“深八條”的細則又將延期到2017年6月30日。

 

重慶

 

1月7日，收緊房地產預售，對於定價不合理以及調整預售價格，如果理由不充分不予以辦理變更備案；1月13日，重慶再度加碼房地產稅收繳，重慶無戶籍、無企業、無工作的“三無”個人新購的首套及以上的普通住房需要繳納房產稅。

 

西安

 

自2017年1月1日起，西安市及非本市戶籍居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女），在本市城六區範圍內只能新購一套住房（含新建住房和二手住房）。

 

石家莊

 

要求住建、工商等多個行政主管部門加強監督指導，切實規範地產中介機構經營行為。

 

2017年房價或將下行？

 

“房價變化趨勢與人口數量有相關性，長期來看，房價走勢並不樂觀。”中泰證券首席經濟學家李迅雷表示，主要在於房地產開發投資增速回落，預計2017年將 出現負增長。

 

去年一二線城市房地產火爆是因居民購房加槓桿，但由於基數過高，預計今年將出現負增長。此外，中央經濟工作會議提出“要堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’”的定位。因此，預計今年房價會較平穩或略有下跌，因各地都把控制房價上漲作為重要目標。

 

亞豪機構市場總監郭毅分析認為，從數據變化中可以看出，自全國性大範圍收緊調控實施以來，經過3個月政策消化周期，全國大部分城市的房價水平已趨於穩定。

 

從2017年政策預期來看，在中央經濟工作會議為2017年中國房地產市場確定基調之後，從已召開的地方兩會公布的政府工作報告可以看出，各地已把保持房地產市場的穩定提到了前所未有的高度。可以預見，明年房地產市場調控風向仍將以收緊為主，打擊投機，引導合理住房需求成為各地地產調控的重中之重。

 

從房價走勢來看，郭毅指出，一二線城市受開發周期的影響，土地供應仍有局限性，供需矛盾下，未來房價將出現高位維穩的趨勢，而對於三四線城市而言，尤其是一些存量較大的城市，出於去庫存的壓力，2017年房價或將出現下行。

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央行在公開市場凈投放萬億大紅包 資金面謹慎預期仍濃

東方財經網 2017-01-21 22:03:53 來源：

 離春節尚有時日，央行卻已在公開市場派發“紅包”，平抑節前資金面波動。

 

1月19日，央行在公開市場開展2500億元逆回購，連續4日累計凈投放量已逾萬億元。但這仍難緩解節前資金面的“旱情”，昨日交易所、銀行間市場的多期限品種利率均跳漲。

 

央行提前投放跨年資金，但資金面仍持續偏緊，這被業內人士視為多因素共振的結果。同時，截至昨日，仍未有央行續作中期借貸便利（MLF）的消息傳出，貨幣政策繼續維持中性，令市場對未來資金面的謹慎預期持續加重。

 

萬億資金凈投放難“止渴”

 

在對沖昨日到期資金后，19日，公開市場實現資金凈投放1900億元。至此，本周一至周四，央行每日均凈投放資金，僅從公開市場來看，連續四日累計凈投放資金已達10350億元。

 

在周五央行大概率保持凈投放的情況下，逾萬億的單周凈投放量，已創下公開市場單周凈投放量的新高，显示出央行節前維穩資金面的決心。在對沖本周到期的2165億元MLF后，實際凈投放量會有所縮減，但過去四日所釋放資金量已與下調0.5個百分點存准金率釋放的資金量相當。

 

如此大額逆回購投放資金，仍未能令資金面立即“解渴”。在昨日的銀行間市場上，存款類機構間質押式回購利率（DR）多數上行，DR001加權平均利率上漲5.64個基點，至2.5578%的高點，創下21個月來的新高。

 

在交易所市場上，資金價格也高企。資金面趨緊疊加“周四效應”，令上交所1天期質押式國債回購利率在開盤后高企，全天最高沖至16.50%的高位，最終收報在13.42%。

 

在這一背景下，交易所回購市場已成為春節前一些機構和個人投資者流動性管理的利器。昨日雖然GC001全天波動較大，但加權平均利率仍高達13.78%，即便是因“周四效應”除以三（實際佔用資金天數為周五、周六、周日3天），仍高於銀行間市場同期限的資金利率。

 

多因素令資金面超預期緊張

 

“上周資金面還比較寬鬆，但這周突然變緊，有點超出預期。”上海某券商交易員告訴記者，往年春節多在2月份，而今年春節的時點較為提前，疊加1月份各種因素，令本周資金面超預期緊張。

 

業內人士分析指出，常規的季節性因素、監管層或將同業存單納入同業負債的傳言及基礎貨幣缺口的不斷擴大，都導致市場情緒較悲觀，放大了本周資金面的波動，這也是春節前流動性壓力陡增的原因。

 

首先是春節資金取現因素。據中金公司統計，從往年情況來看，資金取現高峰時M0會上升很大，儘管近年來“微信紅包”盛行，能降低部分取現需求，但預計2017年春節取現資金仍將高達1萬多億。

 

其次是繳納法定存款準備金的因素。有機構指出，2016年12月份銀行信貸投放力度加大，2017年1月份信貸投放力度可能更大，巨量信貸投放，令其所派生的存款也快速增加，銀行因此需補繳法定存款準備金。

 

再次是繳稅因素。從往年來看，每年的1月份企業將集中繳納去年四季度的企業所得稅，令財政存款在1月份上升，相當於回籠資金。此外還有外匯占款流出等因素的影響。

 

“上述四個因素簡單加總，至少需要回籠2萬億至3萬億元，加上今年春節時點較早，導致銀行出現大量流動性缺口。”據中金公司測算，從央行1月份以來的凈投放量來看，仍遠不能滿足上述資金需求。

 

資金面謹慎預期仍濃

 

公開市場過去四日，累計凈投放超過萬億元，創下新高紀錄，釋放出央行節前平抑資金面波動的信號，實際上也屬於往年春節前的慣例。儘管資金價格仍在上漲，但從整體銀行間市場流動性來看，凈投放仍有一定效果。

 

交通銀行在19日發布的銀行間市場流動性指數（IBLI）显示，昨日該指數為84.15，較18日的103.93已經明顯下降。

 

對此，交行金研中心高級研究員陳冀昨日告訴記者，IBLI銀行間市場流動性指數昨日開始回落，显示出市場流動性壓力有所減少，央行此時也沒必要繼續加碼凈投放資金。他預計，本周為春節前資金面最緊張的時刻，下周流動性狀況或較本周好轉。

 

在這一背景下，央行另外兩個舉動也印證了大規模凈投放僅為平抑春節前波動，大幅寬鬆的意願有限。一是央行本周雖然對MLF進行了詢量，但針對本周三、本周四MLF到期情況，至今仍並未續作MLF；二是單日凈回籠力度縮減，若算上MLF到期量，19日實際凈投放1080億元，較周三減少約六成。

 

中金公司指出，從目前來看，央行投放資金量並不充裕，且期限偏短，在投放流動性總量和結構都不算理想的情況下，市場對未來流動性擔憂加劇，這會導致機構借入長期資金。短期內，央行有必要繼續投放類似MLF的長期限資金，2017年第一季度仍是流動性波動最大的時段，建議投資者做好流動性管理和控制槓桿水平。

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重磅：房計劃將在鄰水發布首個智慧小區

東方財經網 2017-01-21 22:04:49 來源：

 隨着“互聯網+”時代的到來，智慧社區已成為房地產未來發展的方向。據智能社區技術應用專項調查显示，有超過60%的調查者重視小區的智能化系統。越來越多的與智能化相關的生活設施開始進入小區。在鄰水，房計劃所推的兩個項目也將融入智慧社區系�。

 

房地產市場現象 “未來之家”不遙遠

 

據悉，房計劃將於1月21日在鄰水西部新城的營銷中心召開“房計劃（鄰水）產品發布會”上發布鄰水惟有智慧小區，對房計劃的團轉智慧社區進行深度解讀。屆時，房計劃將在發布會現場進行展示，同時利用新聞專題、微信、微博等形式對產品發布會內容和市民關注的熱點問題進行報道。

 

 

 

智慧社區是指充分利用物聯網、雲計算、移動互聯網等新一代信息技術的集成應用，為社區居民提供一個安全、舒適、便利的現代化、智慧化生活環境，從而形成一種新的管理形態的社區。“‘足不出戶，盡享智能生活’的日子離大家越來越近了。”房計劃運營部負責人章君說道。據介紹，房計劃的團轉智慧社區系�，通過物聯網及大數據云計算系統，集成智慧物業、电子管家、身份認證、社區商業等便民科技服務，提前帶大家進入未來生活。

 

團購疊加購房紅包 刺激購房成交

 

房計劃此次鄰水產品發布會將圍繞“項目產品信息”、“體驗設施”以及“T幣商城年貨節”等主題，邀請工程部、物業部、運營部等相關部門的負責人進行深度解讀。讓客戶現場體驗感受項目的實景氛圍、物業服務的標準和房計劃團轉生活服務便利的同時，再體驗到未來的生活。

 

 

 

據悉，房計劃此次還推出了新年雙重大促，團購疊加購房紅包，至高可抵扣11.3萬元房款，讓一部分鄰水人民先一步住進智慧小區。

 

事實上，目前已經有一線城市的房企藉助互聯網的快速發展，推出智慧社區。不過在鄰水，房計劃所推小區將是僅有的智慧社區。

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保利聯合體63億拿下北京門頭溝宅地

東方財經網 2017-01-21 22:14:14 來源：證券時報

北京昨日迎來新年首場土地拍賣，房山、平谷、門頭溝三宗住宅用地吸引了遠洋、首開、龍湖、萬科等20餘家房企及綜合體參与角逐，最終，門頭溝地塊被京投+首開+保利+龍湖+遠洋超級聯合體以63.3億元拿下，最高售價4.7091萬元/平方米。另兩宗地已轉入高標準商品住宅建設方案投報程序，預計在1月25日出結果。

亞豪機構市場總監郭毅分析認為，在過去的一年當中北京僅實現住宅用地成交15宗，其中含可售純商住宅的僅7宗，而在出現“地荒”的同時，一線城市的快速發展節奏以及三四線城市的大庫存壓力，也使得前幾年流行“走出去”的大型房企們逐漸收攏陣線，除此之外“南方系”房企也紛紛北上搶佔市場，北京土地市場“狼多肉少”的狀況日益嚴峻。

郭毅指出，雖然工作報告中提出要加大土地供應，但是其中由於政策性住宅的擠占，以及自持類產品的出現，使得未來可供銷售的純商住宅份額仍在不斷減少，受供需關係影響，純商住宅產品價格走勢難以轉向下行。在此預期之下，雖然調控風頭仍在，但各大房企對於土地市場的熱情仍然高漲，甚至摒棄分歧，出現5家聯合體參与拿地，可見其勢在必得的決心。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，首先，房企搶地依然激烈，特別是在2016年純商品房住宅土地供應只有37萬平米左右的情況下，3宗位置不能算好的地塊，居然有2宗超過10家競爭，其中國企、上市公司林立，更有多家企業聯合體。其次，從土地供應情況看，2017年北京土地市場將繼續嚴格限價、增加持有+增加中小戶型供應，北京樓市調控的步伐依然在持續，北京土地市場全面進入“限價+自持”時代。限價、限售、限面積、限資金、限持有，從政策看，歷史最嚴格。預計2017年商品房住宅土地的供應量依然不會多，自住房等供應將會明顯增加。

公開信息显示，門頭溝區潭柘寺鎮MC01-0003-6009、6008、0057、0086、0120、6016、6015地塊社會停車場用地、綜合性商業金融服務業用地、二類居住用地、商業用地、住宅混合公建用地，規劃建築面積23.865萬平方米，掛牌出讓起始價為57億元，最終，京投+遠洋+龍湖+保利+首開超級聯合體以63.3億元總價競得，地價未到達上限。

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北京今年首宗地塊63.3億成交

東方財經網 2017-01-21 22:14:15 來源：北京青年報

北京今年首宗地塊63.3億成交

昨日3宗上市地塊均採用“限房價、競地價”模式

昨日，北京3宗土地集體掛牌出讓，分別為門頭溝潭柘寺地塊、平谷金海湖鄉韓庄村地塊以及房山西潞街地塊。值得一提的是，這三宗地塊全部採用“限房價、競地價”的新型土拍模式。

在今年的北京兩會上，市規劃國土委主任魏成林表示，今年北京土地供應量整體平穩，將適當加大住宅土地供應，同時着重推進五環以外自住房建設力度，“整體體現出‘穩中求進’的態勢”。

在昨天上市的三宗地中，平谷地塊最高銷售限價為25515元/平方米。容積率均為1.01，全部為住宅類地塊，總面積153116平方米。最後多家企業以17.28億+70%持有進入方案環節。

按照70%計算，持有部分面積為107181平方米，可限價銷售部分面積為45934平方米。如果持有部分按照50%計算價值，最後樓麵價為1.73萬元/平方米。

房山區西潞街道FS00-LX06-0081地塊F1住宅商品住房限價不超過38994元/平方米，商品住房部分90平方米以下佔比需70%以上。

該地塊最後可以銷售的商品住房面積為15602.5平方米+2785平方米的公建。合計需要無償還建24239.2平方米，按照建安資金管理等成本5000元計算，這部分需要額外承擔1.2億的建設。

最後70%住宅部分持有，也就是10921.8平方米，4680.8平方米住宅可售+2785平方米公建可售。按照持有部分價值減半計算，樓麵價為3.95萬元/平方米。如果只計算自住部分超過4萬元/平方米，並且還需要競爭高品質建設方案。

門頭溝地塊最後成交價63.3億，這是今年北京第一宗成交地塊。地塊合計121790.8平方米為住宅面積，商業公建部分面積為116859.2平方米，平均樓麵價為2.65萬元/平方米，住宅部分的銷售最高限價44849元/平方米。

對於整體三宗地塊對市場的影響，中原地產首席分析師張大偉認為，房企搶地依然激烈，特別是在2016年純商品房住宅土地供應只有37萬平方米左右的情況下，3宗位置不能算好的地塊，居然有2宗超過10家競爭。從土地供應情況看，2017年北京土地市場將繼續嚴格限價、增加中小戶型供應，北京樓市調控的步伐依然在持續，北京土地市場全面進入限價+自持時代。

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蘇州允許部分商辦項目有條件轉為住宅

蘇州市網站昨天公布《關於加快引導推進蘇州市區商業辦公用房去庫存工作的實施意見(試行)》，明確調整用地規劃政策，商辦項目可有條件轉為住宅。

對出讓項目所在區域商業辦公供應明顯偏多或在建規模過大，項目尚未開工建設或未開始銷售(包括原已銷售房屋目前已清理完成回購處置)的，可由建設單位申請，通過調整土地規劃條件、用途，引導項目建設用地轉型利用，用於住宅或國家支持的新興產業、養老產業、文化教育產業、體育產業等項目用途的開發建設。對按照新用途或者新規劃條件開發建設的項目，應按程序申請批准同意后，重新辦理相關用地手續、核定相應的土地價款。

深圳新房申報均價不得明顯高於周邊在售項目

深圳市規土委昨天起草了《商品住房和商務公寓預、現售價格管理操作細則》，擬申請預售項目屬首次申請預售的，其戶型申報均價不得明顯高於周邊同類同戶型在售項目的銷售均價，周邊無同類在售項目參考的，可參照周邊同類二手房價格；擬申請預售項目屬分期開發再次申請預售的，其戶型申報均價不得高於本項目前一期實際銷售價格。

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北京天價學區房供不應求：樓市調控將如何改變房價走向？

東方財經網 2017-01-21 22:14:20 來源：北京青年報

 

本次人代會《工作報告》在論及改善和保障民生時從平抑房價的角度強調要把握住房的“居住屬性”，目前全國各地紛紛出台樓市調控政策，北京也出台了關於樓市調控的“京八條”。從近日國家統計局發布的數據來看，八成熱點城市房價環比下調，其中去年北京12月份新建商品住宅價格環比下跌0.1%。那麼，北京房價還會再漲嗎？樓市調控的效果如何？北青報記者對來自金融、地產、住房保障、教育等領域的多位代表進行了專訪。

在本次工作報告中，重點強調了要把握住房的居住屬性，要建立租售並舉的住房制度。金融、財稅、土地、市場監管等多措並舉，探索建立房地產健康發展的長效機制。市、北京保障性住房建設投資中心總經理金焱對北京青年報記者表示，這是多年以來首次看到市工作報告如此大篇幅、具體地描述房地產調控的方向和舉措，可見穩定房價的決心。丰台團的一名市稱，以前樓市調控給人的印象是比較簡單，主要是限購。但這次的工作報告提到的長效機制是一個立體的概念，本輪對房地產的調控將是全方位的。

焦點一：樓市調控如何改變房價走向？

“多舉措齊發力北京今年房價難再漲”

在本次人代會開幕前的政務諮詢會上，市住建委相關負責人對北青報記者表示，北京樓市調控的目標是穩定房價，是否加碼將視市場情況而定。如果北京要繼續加碼樓市調控，重點還是放在抑制樓市的投資投機上。

市、北京保障性住房建設投資中心總經理金焱表示，通過在供給側調控房價，讓住房回歸居住屬性。保障性住房的建設將是控房價的一個重要措施。金焱表示，北京市的住房市場供應體系當中，我謬去都習慣於買商品房，保障房也是以買為主，經適房、限價房，它都是產權型的，我謬多習慣於居者有其屋，住有所居，在滿足供應過程中，中央和北京市，包括這次報告都提了要培育發展租賃性住房。雖然就一句話，但是這個對北京的調控房價是非常重要的。為什麼這麼說？解決剛性需求的人，不一定全部要買商品房，可以通過租賃這個市場，來解決一部分人的住房需求。

採訪中，多名告訴北青報記者，在力度空前的調控措施中，尤其是綜合運用金融、土地、財稅等措施，今年房價很難再漲。

焦點二：樓市是否有泡沫？

“房地產的泡沫與金融風險密切相關”

北京樓市是否有泡沫？市住建委相關人士近日曾對北青報記者表示，北京的房價已經過高。過高就意味着泡沫。而在調控樓市的“京八條”中，也涉及到樓市去槓桿的問題，要求實行差別化的住房信貸政策，提高二套房的首付比例。金融手段成為各地調控樓市的一個重要方面。

市、SOHO中國有限公司董事長潘石屹表示，“北京房價漲得也駛高的了”。中央經濟工作會議講房子是用來住的不是用來炒的，其中提到了信貸政策，就是首付款的比例和利率，“開發貸款影響不大，抵押土地什麼的，主要是消費貸款，只要把首付款比例提高，需求量就下來了，房價自然就降了”。

市、中國農業銀行北京分行行長易映森表示，把房地產的泡沫擠掉本身也是防範金融風險的一種手段。目前，從銀行的角度來看，樓市的泡沫還不是很大，但是要未雨綢繆，防範樓市泡沫過大，從而產生金融風險。目前房貸的增加主要是針對個人的住房按揭貸款，這個貸款的防範風險就建立在房地產市場的健康上面，所以銀行特別希望房地產的健康發展。在這一輪樓市調控中，許多銀行上調了貸款利率優惠政策，這也是從信貸的角度控房價的措施之一。

焦點三：高價學區房何去何從？

“天價學區房背後是教育不均衡”

北青報記者在市人代會多個代表團審議報告時都聽到有代表談論高價學區房問題。

“為什麼一間人都沒法住的房子能炒到二三十萬？”“學區房價格何時能降溫？”作為西城的頂尖優質校，實驗二小的“天價”學區房也一直是大家熱議的焦點，一間破舊的小賣部賣到四十多萬一平，一間10平米的小平房賣到300多萬，甚至供不應求。

對於“天價”學區房這樣的怪象，作為西城團的代表、北京實驗二小教育集團總校長李烈表示，學校附近這些學區房的價值確實驚為天價，但是在市場規律動作下，這類事並不違規，也符合入學的原則政策，無從管控，“就近入學是現行政策，就近的依據就是戶口和住房。”

李烈認為，天價學區房的根本問題不僅僅在於房價調控，而在於基礎教育本身均衡發展問題。學校質量有差距和沒有其他選擇是出現天價學區房及炒房的重要原因。“按照就近入學的原則，家長可選擇的唯一做法就是要把房子、本子落在優質校附近，所以才會導致這些學區房的房價炒高。如果學校之間差異不大，每所學校都很不錯，自然也就沒有家長會舍近求遠，花那麼多的錢，去一個孩子和家人都不方便的地方買學區房，甚至是買一個根本不居住的房子”。

作為房地產、教育兩個行業的“雙跨”代表，錫華實業投資集團董事長、二十一世紀國際學校校長張傑庭表示，房價一定是跟學區有關係的，之所以炒出天價學區房，主要還是因為教育的不均衡化造成的。張傑庭指出，還是要推動名校名師定期流動起來，而不是只是對名校進行“翻牌”，同時要從增加公立校的學位上動腦筋。

張傑庭提出了一種方案。他介紹，目前建設學校的標準還是40年前的老標準，對容積率、樓層的要求過於落後，“像幼兒園容積率為0.6，只能建三層；小學容積率為0.8，只能建四層；中學容積率1.0，只能建五層，隨着社會的發展，電梯、消防等技術的成熟，完全可以調整容積率指標。這樣在有限的土地上就可容納更多的學生，自然而然學區房的價格也就降下來了。”

對話

北京長效調控措施有利於穩定房價

對話人：市、北京大學房地產法研究中心主任樓建波

北青報：樓市調控之後北京提出今年實現“房價環比不上漲”。你怎麼看？

樓建波：對於提出的“房價環比不增長”，主要還是取決於出台的措施。目前北京關於房地產出台的措施還是很多的，比如建多少套自住商品房，供多少塊地，包括在土地出讓的時候，是採取什麼樣的規劃和市場安排。比如“控房價、競地價”的土地出讓方式。這些長效調控措施的出台有利於北京穩定房價。

北青報：哪些因素將影響北京房產價格的走向？

樓建波：目前北京的政策還是好的，提出要“穩定”，而並不是“打壓”或者“抑制”。所以當下樓市走向主要受四個因素影響：第一個就是土地出讓情況，供地很重要，但實際上目前沒有多少土地可以向市場出讓。第二個，是層面對購買住房的一些限制措施，比如限購，是繼續保留還是改變，將會對房價走勢產生較大影響。第三個因素就是房產稅，這個稅制出台的時機以及內容如何制定，這些都將會帶來極大的影響。第四個影響因素就是宏觀經濟的走向，經濟好與不好，房價的情況肯定也不一樣。有的地方房價很高，有的地方房價平穩，其實與當地的經濟狀況關係很密切。

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