單價3.8萬元買了假“學位房”？

東方財經網 2017-03-22 10:34:49 來源：南方都市報

當初正因看中了廣告上宣稱的擁有幼兒園、小學、中學一站式教育配套，是海珠區第一學位房，市民羅小姐（化名）在2016年3月以高價買下了海珠區琶洲一樓盤。隨後發現廣告宣稱的學位“落空”，眾業主欲狀告開發商。

業主：承諾的學位成泡影

“海珠六中珠江中學、第三實驗小學、省一級幼兒園，12年頂級名校教育配套”，業主羅小姐還保存着當初開發商推銷樓盤時的廣告宣傳冊。“當初會買這樓盤，就是衝著學位來的”，羅小姐有個4歲的小孩，去年以3.8萬元一平方米的價格在琶洲江山國際小區買下了一處163平方米的房子。

“這樓盤價格貴，但為了小孩的學習還是咬咬牙買了。”不料從去年下半年開始，業主群里頻頻傳出，江山國際並沒有配套聲稱的那些名校學位，不少小區業主的子女只能到附近的學校入讀。

彭先生（化名）也是受害者之一。去年3月，根據江山國際提供的信息，彭先生到家附近的藍色康園幼兒園雅郡分園為家裡的老大報名，卻被幼兒園拒絕，理由是該園並非江山國際的配套，其業主並無直接報名資格，要與其他小區報名者一起搖號等分配。

最後，開發商把彭先生的小孩安排到了附近的保利天悅小區的幼兒園就讀，但因為該幼兒園剛剛新建完畢，家長擔心裝修污染，因此該園推遲到今年3月才開學。

同樣地，開發商承諾的第三實驗小學也沒了蹤影。“一看規劃划片，我們這邊所屬小學並非隔壁的第三實驗小學，而是到了黃埔小學。”羅小姐稱，那是村裡的學校，離小區不僅路途遠，而且開車進去十分麻煩。“如果沒有學位，根本就不值這麼高的房價”，羅小姐稱截至目前業主群中登記有學位需求的業主22戶，“還有很多業主因還未入住而未進行登記，但對學位的需求肯定很大”。目前，羅小姐等一群江山國際的業主準備通過法律途徑狀告開發商。

開發商：銷售時未作承諾

就此問題，江山國際的業主從去年9月起多次向開發商反映，而對方一直表示正在跟進中，但並未有任何實質的進展。

廖先生作為業主代表曾向海珠區教育局反映情況，對方表示今年3月25日將會發布新的小學劃分片區，“但江山國際能否划進第三實驗小學的片區，誰也沒法保證。”

對此，開發商廣州市金度房地產開發有限公司回應稱：其公司分期開發建設了水藍郡花園，水藍郡花園分東、西片區。江山國際為水藍郡花園東區，江山國際銷售時，西片區適齡兒童已入讀建成的片區配套小學、幼兒園，而中學則建設在東片區範圍內。銷售時沒有就學位配套問題作出與以上客觀情況相衝突的任何承諾，更沒有虛假宣傳。與業主也沒有就學位配套問題作出過任何約定。

南都記者從業主廖先生提供的商品房買賣合同上並未找到與學位房相關的條例。記者在合同中發現，有條款聲稱“若任何銷售資料、廣告宣傳資料、模型、銷售過程中口頭表達意向和信息與本合同及補充協議內容有衝突的，以本合同及補充協議為準，甲方不因該相衝突的內容承擔任何義務和責任”。

金度房地產公司表示其和業主之間的訴求和意見始終保持一致，因此從去年4月中旬起，多次以書面及走訪形式到教育局及相關部門就江山國際小區學位配套問題進行溝通，並得到相關部門的重點關注。目前與相關部門的溝通已得到階段性成果，相關部門負責人對江山國際小區小學、中學的學位問題表示樂觀。

律師意見：宣傳中的承諾亦是合同的一部分

廣東保典律師事務所合伙人廖建勛律師稱，根據2003年最高法關於商品房買賣合同糾紛的司法解釋，若開發商對小區的配套設施、方位等的宣傳作出了明確具體的允諾，並且這些允諾對商品房的買賣價格具有重大影響，即使這些宣傳資料上的允諾沒有寫入合同當中，也視為買賣合同的一部分。若允諾無法兌現，開發商要承擔違約責任。同時，開發商在明知道學位以及它所宣傳的配套設施不可能兌現的情況下，為了促進房屋的銷售，在宣傳資料廣告上作此類宣傳，該行為構成虛假宣傳，構成欺詐行為。

業主可通過以下三種途徑維權：一、可以對開發商虛假宣傳的欺詐行為向工商管理部門和房管局提起投訴，要求對這種虛假宣傳的欺詐行為進行查處。二、若業主買房的初衷是為了讓小孩進優質學校讀書，而開發商無法兌現承諾，可以以欺詐和合同目的無法實現為理由解除房屋買賣合同，並且要求開發商承擔違約責任進行賠償。三、消費者可以向消保委提起投訴，要求消保委介入調查和調解。

而關於業主與開發商簽訂的買賣合同中提及的與廣告內容相衝突，開發商不承擔義務和責任一項，廖建勛表示根據合同法第四十條的規定，若提供格式合同條款的一方作出的條款約定限制對方的主要權利免除自身的責任，則這個條款是無效條款亦是俗稱的霸王條款，約定是無效的。

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“3.17新政”出台後資金轉向 北京商住房升溫調控預期漸濃

東方財經網 2017-03-24 20:35:00 來源：中國證券報

北京樓市調控新政出台後，部分被政策打壓的資金轉向商住房。中國證券報記者調研發現，一些商住房出現捂盤、漲價等情形。不過，業內人士預期，本輪房地產調控力度較強，不排除近期商住房也被納入調控範圍內。

商住房捂盤漲價

“趕快入手吧，我銷售的這個商住房樓盤前天賣了20多套，現在開發商已經封盤。就等着漲價了！”南五環某房地產中介客戶經理小王不斷向記者強調，北京的房子越來越少，現在不買，將來置換房子的難度會更大。

“北京樓市‘3.17新政’出台後，針對一些剛需購房者，建議買商住房。當下商住房不僅總價便宜，且不影響二套房貸款。可先買來做投資，將來想換學區房還能以35%的首付購買，目前看是最好的打算。”小王表示。

很多購房者反映，最近房地產中介推銷商住房的來電比前期更為頻繁。由於本次北京調控新政的目標並不包括商住房，並且商住房既不限北京戶口也不限購，還不佔用“首套房”指標，由此帶動了部分資金進入了商住房項目。新政出台後二手房市場短期出現降溫，房地產中介也加大了對商住房的推銷力度。

實際上，商住房在房地產調控政策后出現**態勢已不是第一次。2016年9月30日，北京出台《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的若干措施》后，據房地產服務機構亞豪君岳會統計數據显示，“十一”長假7天北京商品住宅共實現成交1154套，其中商住所佔比重高達88%。

數據显示，在3月17日北京樓市調控新政出台後，部分商住房價格出現上漲。易居研究院智庫中心數據显示，以商用型酒店式公寓產品為例，在3月18日至19日期間，大興區泰禾中央廣場的成交套數為16套，成交均價為每平方米54445元，較3月1日至17日期間，均價提高了1183元。

同時，面對上漲的房價和上升的購買需求，商住房開發商“捂盤惜售”的現象又有所回頭。甚至還有個別開發商暫時封盤，調高價格。

調控預期漸濃

記者在諮詢多個商住樓盤的過程中，售樓員不斷強調，“現在不買，以後換房更沒有希望。土地越來越少，不限購變成限購是遲早的事。”記者了解到，有開發商在新政出台的第二天正式調整出售價格，上漲3個百分點，且推出“周日夜購不打烊”活動。

在“3.17新政”出台後，市場人士預期北京繼續出台商住房調控政策的可能性較大。值得注意的是，2016年5月發布的《北京市住房和城鄉建設委員會北京市通州區人民關於加強通州區商務型公寓和商業、辦公項目銷售管理的通知》明確要求，

通州區商務型公寓和商業、辦公(含商務辦公和配套商業)項目的銷售將實行嚴格的限購政策。

上海市此前為規範商住房市場已採取一些措施。今年年初，上海市住建委會同相關部門對商辦項目進行集中清理核查，在此期間曾叫停143家商辦項目網簽。繼“叫停商辦項目銷售”后，上海市於上月對商住房進行試點整改，試點範圍涉及閔行區和嘉定區，已經集體入住的項目不在整改範圍內。

在上海商住整治措施出台後，很多購房者的上百萬資金打了“水漂”。在整治期間，發生了房子已交付給購房者，卻被要求拆除上下水以及Loft的隔層。

實際上，上海對違規商住項目整改使商住市場迅速受到影響，二手房成交量大幅下降。中原地產數據显示，1月份和2月份商住成交數據為352套和413套，去年12月份為1620套，縮水70%以上。

上海的先例以及北京可能出台商住房調控政策的預期，使部分購房者態度轉向觀望。最近正在看房子的小陳對記者說，自己對商住房有點動心。但考慮北京新政出台後，只有一次首付比例是35%的機會，如果將來商住房被納入首套房範圍內，豈不是得不償失，現在只能一步到位購買學區房。

購房者投資需謹慎

“受新政影響，最近商住房價格頻繁調升，但成交量並未出現大幅上漲。”業內人士提醒，謹慎購買商住房，主要原因是50%的首付比例相比自住房來說較高，且貸款期限僅有10年，無論是從當下還是從長遠來看，都給購房者帶來不小的壓力。

上海中原地產市場分析師盧文曦分析，“商住房**屬於資金擠壓現象。對購房者而言，仍需要更加謹慎。市場熱度過高，會導致北京出台類似上海的整治措施。需要強調的是，因商住房流通不便，交易成本過高，一般利潤的四成都拿來交稅了。”

具體來看，商住房在二次交易中會產生契稅、增值稅、土地增值稅、個稅和印花稅。並且商住房不享受任何稅費**措施。盧文曦進一步指出，若北京商住房被認定有違規，價值就會相應下降。很多情況下，也需要分清中介的銷售手段和自己真實的購房需求。

“購房之前一定要警惕政策調整的風險。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進提示，尤其是要防範政策變動所帶來的購房資格不足或者購房交易價款不足等風險。購置此類物業要考慮後續轉讓等問題，如果此類問題不解決，在認購上還需警惕，或者說性價比是不高的。

另外，嚴躍進表示，商住整改是從供應端進行，從該角度看，北京可以參照和模仿。當然整改本身也有成本，後續不如因勢利導，允許此類物業採取出租的模式，尤其是精裝修的物業更是如此。

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成都完善住房限購政策：將二手房納入限購範圍

東方財經網 2017-03-24 20:35:05 來源：中國新聞網

中新網3月23日電 據成都市人民網站消息，成都市今日出台《關於完善我市住房限購政策的通知》，規定將於3月24日起開始實施。通知指出，二手住房納入限購範圍，購房者在住房限購區域購買二手住房的，應符合成辦發〔2016〕37號、成辦發〔2016〕45號文件規定的購買商品住房條件，且只能新購買1套住房(包括商品住房和二手住房)。

通知還規定，在成都高新區西部園區、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區、龍泉驛區、新都區、溫江區、雙流區、郫都區區域內購買住房的，購房者須具有限購區域戶籍，或在限購區域穩定就業且連續不間斷繳納社會保險24個月以上。成都高新區南部園區、天府新區成都直管區限購政策繼續按成辦發〔2016〕45號文件執行，但其中非本區戶籍居民須連續不間斷繳納社會保險24個月以上。

通知提到，對於重大招商引資項目和機關、企事業單位引進的高端人才等，經所在區(管委會)認定后，其購房可不受戶籍、社保繳納時限的限制，但所購商品住房自合同備案之日起、二手住房自載入不動產登記簿之日起5年內不得上市轉讓。

通知強調，加強市場監管，規範市場秩序，嚴厲查處違規收取誠意金、虛高裝修費用變相提價、偽造或虛開社會保險繳納證明等違規行為。

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房企巨頭爭搶萬億租賃市場 亂象＂堅冰＂待破

東方財經網 2017-03-24 20:35:06 來源：中國網・地產中國綜合

 

編者按【 目前，中國房地產行業已經步入存量房時代。按照鏈家的數據，當前整个中國租房市場體量仍然很小，中國城市一年的租金在1萬億元左右，相比10萬億元的新房和6.5萬億元的二手房交易，只佔到6%的比例。與國外相比，差距非常大，日本租金占整個房屋交易額比重在80%左右，美國是50%左右。

“所以，我認為未來租房這件事情發展空間非常大。”近日，鏈家集團董事長左暉在中國發展高層論壇2017年年會上公開表示，鏈家當初涉足租賃市場並沒有覺得這個是風口，而是因為看到行業痛點。】

“沒有在北上深租過房的人，不足以談人生。”在房價高企的一線城市，租房往往是融入城市的第一步，而居於此的人大多經歷過糟糕的租房體驗：黑中介、房東毀約、剋扣押金等。

不同於發達國家，長期形成的“重售輕租”特別是租售比失衡，導致我國住房租賃市場極不成熟，市場中充斥着大量個人房東和中介二房東，租客在這個體系中處於弱勢，權益得不到保障。

近日，《每日經濟新聞》記者調查發現，需求不能有效滿足背後是巨大的市場蛋糕。隨着房地產存量時代的到來，大量的長租公寓品牌在大城市興起，大型開發商紛紛加碼出租物業。從C2C到B2C，專業租賃機構正在成為住房租賃市場的主流房東之一，但脫離資本加持后如何找尋盈利模式是其必須面臨的挑戰。

租戶權益難保障

地處深圳福田區西南部的深圳灣畔，與香港元朗隔海相望，緊靠深圳市中心區，地鐵線路四通八達，這裏也被稱為“福田另一個CBD”的下沙――福田最大的城中村之一，楊青（化名）在這裏生活了四年。

三個月前，她從下沙八坊搬到下沙五坊，因為受不了前房東隨意漲價。2013年來深圳工作后她一直租住在下沙，當時的房租是1200元每個月，還在可承受範圍之內，就做好了長租的準備。

繼白石洲后，下沙村也被納入城市更新計劃，彼時旁邊的京基濱河時代正在修建，配套有大型購物中心，下沙城中村的农民房藉此機會漲租金。

“剛開始還好，但去年上半年以來房東動不動漲房租，這個月漲100元，下個月漲200元，房租從1200元漲到了1800元，最後實在忍受不了，只能搬家。”楊青對此充滿無奈。退房的時候房東還故意找茬，借口牆壁臟、燈管損壞各種借口剋扣押金，2200元的押金退回1700元。

楊青氣得想報警，但着急搬家上班怕麻煩，最後只能忍氣吞聲。如今她搬到相距不遠的地方，每天早晨依然穿過“握手樓”的街道，混入人流，奔向另一側的CBD去上班，不愉快的租房往事只能拋之腦後。

實際上，楊青的經歷只是眾多在一線城市漂泊人們的租房縮影。在高房價的背景下，租房往往是人們融入城市的開始。根據第六次人口普查數據，全國人口中有12%通過租賃的方式解決住房問題，其中城鎮租賃住房比例達到21%。

中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁對《每日經濟新聞》記者表示，目前國內租賃市場仍然處於自髮狀態，尤其租賃需求的住房供給只能通過二手房市場獲得，基本上不存在新房租賃市場。對於租房者而言，面臨租房提取公積金困難，租房貸款限制多、利息高，易出現合同糾紛等問題。

全國、龍湖集團董事長吳亞軍在今年的兩會議案中稱，中國租房市場存在的問題包括：第一，市場供給不足，租金高居不下；第二，房源主要由個人提供，缺少統一規範管理，“群租房”等違規租賃形式廣泛存在；第三，租賃市場尚未建立嚴格法律法規，承租人合法權益難以得到保障。

長租公寓暗藏合規風險

市場的空缺也意味着巨大的機會，中國房地產增量市場的邊際效應在遞減，存量資產運營成為新機會，而住房租賃正是其中的一塊大蛋糕。

鏈家研究院去年發布的研究報告显示，2016年中國租賃市場的規模為1.1萬億元，但僅占房屋交易市場規模的7%，而發達國家該比例在30%~50%。鏈家研究院認為，未來5~10年，中國租賃市場將進入快速發展階段，2020年市場體量可達到1.6萬億元。

作為調控房價的一個重要環節，北京、上海、天津等地推出了拍地超最高限價之後開始競拍自持面積，也迎合了當前住房租賃大發展的趨勢。

幾年前萬科已經推出長租公寓業務統一品牌“泊寓”，計劃至2017年將實現15萬間公寓持有運營。除了萬科之外，龍湖、招商蛇口、保利、綠城、金地等房企也大舉布局。

與租賃有天然黏合性的房產中介，自然深諳其中巨大商機。鏈家早於幾年前就成立了鏈家自如品牌。獨立的品牌公寓則是機構房東的另一大力量，典型的如魔方公寓、YOU+國際青年社區等。

裹挾資本的力量，長租公寓品牌搶佔一線城市市場份額，想盡辦法開拓房源，不少切入“工改工”領域。但一個不容忽視的真實現狀是，未經規劃許可，破壞城市規劃，損壞建築結構，很多廠改公寓越過政策紅線引發監管重拳整治。

2月10日，深圳寶安區強拆了固戍下圍園村華豐兩棟廠房改公寓以及共和工業園區的部分公寓，涉及70多棟建築，共計20多萬平方米建築面積。按照每間30平方米計算，至少損失6000多間公寓，按照每間5萬元計算，損失超過3億元。

YOU+公寓創始人劉洋表示，目前長租公寓行業發展不夠規範，相關法律存在缺失。希望能夠儘快完善立法，規範市場行為，明確哪些物業可以做長租公寓哪些不能做，同時建立和完善監管機制。

世聯行副總經理、董秘袁鴻昌對《每日經濟新聞》記者表示，世聯行旗下運營有“紅璞”公寓品牌，非常關注長租公寓的政策動向，“到底能不能隔斷，隔斷之後消防怎麼做才能過關，這是我們目前最關注的兩個問題。”

在今年深圳市兩會期間，有建議就廠房改公寓現狀，出台相應的法律法規，確保工改住的合法性。建議由市規土委明確工業廠房改變使用功能申請手續的具體流程，違規改變使用功能的具體查處部門和具體職責。

就機構房東大舉入市后如何建立有效監管，吳亞軍在議案中表示，應該建立商品租賃住房運營企業資質認證體系，向滿足條件的運營企業提供稅收優惠；應當制定相應法律法規，明確商品租賃住房運營企業與承租方的權利義務關係，規範房屋租賃市場。此外，還應當建立商品租賃住房運營企業資質認證體系，向通過認證且經營合法合規的企業提供一定額度稅收減免。

（責任編輯：王迪）

租金回報率低制約資產擴張

目前，長租公寓企業除了面臨無法可依及較大的政策不確定性之外，更為現實的是自身的盈利模式問題。前期多靠大把“燒錢”，未來可持續增長又在哪裡？

鏈家研究院院長楊現領曾表示，規模和盈利之間有條臨界線，長租一旦拓展到2萬間房源左右的數量時，規模效應才會出現。但集中式的長租公寓進行大規模擴張很難，目前能達到2萬間房源數量的集中式公寓只有魔方等少數幾家。

明源地產研究院首席研究員劉策認為，公寓企業獲取房源的成本必然會加大，最理想的持有資產人應對接REITs產品，否則很難獲得高估值。

雖然國內該領域的REITs產品暫無入市，但去年底魔方公寓嘗試推出了以公寓租金收益權為底層資產資產證券化的3億元ABS產品。今年，青客、寓見、未來域、愛上租等也將在相關領域試水。

劉洋表示，當前長租公寓市場較大的租售比差異則成為資產證券化的“攔路虎”，要解決這一問題，需要從降低物業售價和提升公寓租金方面着手。

去年6月3日，出台《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（以下簡稱《意見》），明確支持開展租賃業務，並首次鬆口允許將商業用房等改建為租賃住房，並給予相關方稅收優惠政策支持。

制度設計中還包括很重要的一點――提供金融支持。上述《意見》指出，支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品，穩步推進房地產投資信託基金（REITs）試點。

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新一輪樓市調控政策來襲 粵房地產行業仍樂觀

東方財經網 2017-03-24 20:35:11 來源：中國新聞網

中新網廣州3月23日電 (記者 許青青)全國新一輪樓市調控政策來襲，半個多月以來，全國眾多城市跟進出台或升級限購政策，為火熱的內地樓市降了一把溫。在調控政策橫掃之下，房地產行業仍保持樂觀態度，多家房企上調2017年銷售目標或加速拿地。

 

中國國家統計局發布的數據显示，2月份，中國70個大中城市中，新建商品住宅價格上漲的城市有56個，持平的城市有2個。而1月份，70個城市中房價上漲的城市數量是45個。今年1-2月，廣東商品住宅銷面積同比增長的城市達16個，房價同比上漲的城市則達19個，其中珠三角城市總體上不僅絕對值高，相對漲幅也較大。

在23日舉行的廣東房地產市場景氣分析會上，與會嘉賓預測，今年熱點城市的成交量將有所下降，總體房價上漲趨勢將得到遏制，但預計調整幅度有限。世聯行董事長陳勁松認為，得益於都市圈和城際交通發展，人口政策等利好，房地產需求將不斷積累，長遠來看恐怕限購難止回暖。

廣東省房地產協會認為，熱點城市房價的快速上漲，激發了三、四線購房群體的購房意願，在當前投資環境尚未明顯改善、投資渠道仍較有限等背景下，非限購城市的樓市可能呈現階段性的活躍期。

房地產企業也表現出樂觀积極的態度，多家房企上調2017年銷售目標和积極購置土地。碧桂園集團22日表示，今年內地的銷售目標定在4000億元人民幣(下同)。截至今年前兩月，碧桂園的合同銷售金額已經達到873億元，位列行業第一。恆大集團2017年地產銷售的目標是4500億元。

不僅是房產大鱷，一些中小型房企也在积極跟進房地產業務。曾在5年前轉型輕資產而錯失近幾年土地增值紅利期的深圳花樣年集團近日也表示，2017年將進行第二次轉型重新回到房地產業務，並將2017年銷售金額調高至150億元，比2016年銷售業績多出近28億元。花樣年集團董事會主席兼總裁潘軍認為，深圳的樓價在未來5到10年仍會持續上漲，今明年將會超越香港。

據廣東統計局發布的數據显示，1-2月，廣東房地產開發企業本年土地購置面積186.62萬平方米，同比增長68.4%，增幅同比提高93.8個百分點。本年土地成交價款166.76億元，增長212.5%，增幅同比提高251.1個百分點。(完)

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房企進入后千億時代 開發商轉型升級步入下半場

東方財經網 2017-03-24 20:35:13 來源：中國新聞網

 

中新網重慶3月23日電(記者 張燕)“隨着宏觀經濟環境和房地產行業的新變局，各大開發商審時度勢從各方面謀求轉型升級。”保利地產重慶公司營銷總監周偉在22日晚舉辦的2017保利重慶公司品牌發布會稱，房企行業已進入后千億時代，開發商轉型升級步入下半場。

從“住宅產品的提供商”到“城市生活方式配套服務商”

“下半場之下，行業模式發生巨變，保利地產要從住宅產品提供商升級為城市生活方式配套服務商。”周偉說，保利重慶將整合文化、休閑、商業、教育等集團下的優質資源，從產品、服務、配套、文化四個維度進行升級，為市民打造更高品質的生活體驗。

保利地產重慶公司總經理劉強介紹，2016年保利地產重慶公司銷售業績達到55.3億元，東擴西進，12盤齊發，布局重慶。2017年是保利地產謀變之年，將在規模、產品、服務幾方面實現共進發展。

一是在土地資源獲取方式上將更加開放。我們將改變單一的招拍掛拿地方式，通過收購、併購、合作、品牌輸出等方式，將成為保利地產轉型升級、提升規模與影響力的重要途徑，目前已有多個項目在進行前期溝通。二是在產品革新打造上，將做更走心的產品，今年將推出天匯城市大平層等產品。三是在服務升級上，全方位提升滿意度。繼2016年保利斥資1000萬元改造老社區后，今年保利將再投1000萬元用於實現老社區的升級與物業保值。

劉強表示，未來的三年保利重慶計劃將業績翻番，到2019年銷售額突破120億元，再造一個重慶保利。

從單一的房地產轉向“地產+能源”雙主業

與一線標杆房企一樣，重慶本土房企巨頭金科集團也面臨着戰略轉型的新考驗。但不同的是，金科集團將從單一的房地產轉向“地產+能源”雙主業，從一家房地產開發公司加速轉型城市服務商。

2015年以來，一線房企重返一線城市及東部二線重點城市布局。2016年初，金科明確提出“三圈一帶”戰略，也即圍繞國家級城市群及其核心城市布局。圍繞京津冀經濟圈、長三角經濟圈、成渝經濟圈和長江經濟帶進行區域戰略布局，形成華北區域、華東區域、重慶區域和中西部區域等4個發展區域。

記者了解到，未來五年，金科集團要做中國一流的“美好生活服務商”，用5年時間實現三個層面的戰略轉變：一是產品層面，從關注房子的居住到關注社區服務，實現業務重心從5年短周期到65年長周期的轉變；二是用戶層面，從一次交易到持續消費，實現從客戶到住戶、到用戶、到會員(粉絲)的轉變；三是企業層面，從地產開發商轉型為現代服務提供商，逐步實現從重資產投資向輕資產運營的轉變。

企業整合資源升級探索發展新模式

在中國房地產風雲變幻的格局下，企業之間的整合也進一步升級。旭輝集團股份有限公司(下稱：旭輝集團)與重慶華宇集團有限公司(下稱：華宇集團)日前舉行了戰略合作框架意向協議簽約儀式，雙方預計在7個城市共11個房地產項目上展開深度合作，貨值500億元。

華宇集團總裁余江表示，在這個時代，想要取得更大成功，必須懂得如何“分享”，這已經成為人們的共識。據了解，本次旭輝和華宇戰略合作的地圖，除華宇地產的總部重慶之外，雙方預計將在成都、長沙、無錫、寧波、合肥、瀋陽共計七大城市開展緊密合作。從西南到華中、從華東到東北，雙方合作縱深貫穿大半个中國。

旭輝集團總裁林峰稱，此次合作將形成對已進駐核心城市的聚合力量，符合當下房企合力同心打造品質生活、創造有溫度社區的走向，勢必為旭輝和華宇的發展添上濃墨重彩的一筆。這在旭輝集團發展的歷史上，是最大的一次合作，而在房企通過合作方式整合資源的探索中，也是一次全新的出發。

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房地產調控加碼 房地產信託會不會“浮起瓢”？

東方財經網 2017-03-24 20:35:14 來源：證券日報

近期，北京等熱點城市房地產調控再次升級，凸顯了抑制房價過快上漲的決心，深入貫徹“房子是用來住的，不是用來炒”的定位。在持續不斷的政策施壓下，房地產信託該何去何從？

本輪調控中

房地產信託形勢分析

從房地產行業歷次調控過程看，房地產信託增長具有較為顯著的順周期性，僅2013年出現背離，在房地產企業景氣度持續走低時，房地產信託增速反而繼續加快，但是持續時間並不長，之後房地產信託業務增速呈現較大幅度下滑。總體看，房地產信託與房地產行業景氣度共振，相關性非常強。另外，根據公開信息數據，2012年、2015年房地產行業周期低谷時，也是房地產信託違約高峰時期，信託項目兌付承壓較大。那麼，在經歷了多輪房地產行業周期后，本輪房地產周期下，信託公司面臨的形勢都有哪些不同呢？

筆者認為，這主要體現在，一是信託公司對於房地產信託的依賴度明顯降低，集合資金類信託業務中，房地產集合信託佔比已經由2010年至2014年的平均24%，下降至2015年至今的平均13%，房地產信託周期性波動可能對於信託公司的總體影響要小於過往；二是信託公司房地產業務專業化程度更高，風險把控能力提升，已經能夠針對不同客戶制定不同的風險控制標準，市場策略更具前瞻性，應對周期波動的能力升高。三是本次調控涉及的熱點城市更多，與信託公司重點業務領域重疊程度更高，房地產信託業務面臨的不確定性可能更大。

房地產行業作為資本密集型行業，資金來源將對其發展產生重要影響，本輪房地產調控已經涉及了債券融資、私募基金融資等調控政策，在融資渠道相繼受阻后，房地產信託業務主要是房企購地融資、房地產貸款信託合規性等方面受到了窗口指導，這有利於房企融資需求回歸信託領域，房地產信託有可能迎來發展的好時機。

但事實的確如此嗎？在與部分信託同業的交流中，筆者認為雖然並未受到近期密集調控政策的影響，多數信託公司房地產業務准入較2016年沒有明顯變化――這源於以往准入標準已經較高，主要目標區域為一二線城市，目標客戶為百強房企或上市房企等實力相對較強的房企，而拿地業務主要取決於當地監管部門的態度，並沒有完全禁止。但是普遍對於四三線城市房地產信託業務持有非常謹慎的態度。受到房地產市場未來不樂觀情緒的影響，少部分信託公司已經收緊房地產信託業務，在業務區域、增信措施、客戶資質等方面有了更高要求，諸如業務區域收窄至一線城市、必須有抵質押物等。而且，也有個別信託公司面對房地產調控持續升級時正在考慮調整相關業務准入標準。整體看，信託公司對於房地產信託並沒有因房企融資需求迴流而過於樂觀，相反，隨着房地產市場不確定性的增加而更加傾向謹慎態度。

房地產信託：

嚴監管與“風口”

在持續的宏觀調控背景下，房地產信託面臨更大不確定性，難以逃脫此輪周期，難以再現2016年新增房地產集合信託40%左右的高速增長。2017年至今，初步統計，新成立的房地產集合信託同比增速約為-14%，預計2017年全年可能均為負增長；隨着房地產市場風險程度的上升，投資者投資意願將會降低，投資收益要求會升高，由此，房地產信託募集難度會逐步增大，預期收益率會有走高趨勢。同時，房地產信託還需關注以下幾個方面：

一是房地產信託業務可能面臨更加嚴格的監管。雖然此次房地產調控中，房地產信託業務並沒有出台新的監管要求，然而這並不意味着未來沒有，近日監管層已經提出差別化的信貸政策，未來過熱城市的房地產信託業務有可能加強監管。2017年年初，已有信託公司因房地產信託業務違規受到監管處罰。因此，房地產信託業務可能面臨更高的監管要求和合規風險。

二是房地產信託業務風險不容忽視。房地產信託業務是風險程度相對較高的一類業務，根據2008年至今的信託業務法律訴訟統計，有近60%的法律糾紛涉及房地產領域。房地產信託業務分化程度也較大，根據2015年年報披露，有近20%的信託公司房地產信託業務佔比超過了20%，這部分信託公司既面臨存續房地產信託業務風險管控的考驗，也面臨新增業務風險防範的考驗。而且，近年來，信託公司房地產信託業務向部分大型房企集中，面臨一定集中度風險和房地產業務系統性風險。

三是房地產信託業務需要升級。當前房地產市場調控主要涉及住宅項目，抑制房地產泡沫的形成，而對於養老房地產、旅遊房地產、物流房地產以及房地產投資基金信託等房地產細分領域及業務，反而是积極支持的。因此，房地產信託應該繼續增強專業化水平，挖掘細分領域和市場的潛力，綜合運用併購、資產證券化等手段，豐富房地產信託的業務模式，有利於化解宏觀調控對於房地產信託業務的衝擊。

（作者供職於華融國際信託有限責任公司）

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北京樓市最嚴調控：投資客棄房 開發商搶售環京項目

東方財經網 2017-03-24 20:35:18 來源：新京報

自3月17日起，北京颳起的樓市調控風暴，不僅讓房地產業界一片嘩然，也讓不少投資客及改善需求知難而退。面對此番調控政策，剛需族、投資客、開發商、中介經歷了什麼？

剛需族

第一套“房”入手低價位商住

3月17日，北京新政出台之際，劉欣(化名)剛入手了房山一個商住項目，這是她在北京購置的第一套房。

在北京工作六七年的劉欣，已經有了購房資格。“不太懂行情，真的不知道在北京，還有什麼新盤首付在100萬左右。”幾個月前，劉欣在郊區四處看房，最後發現，在北京要買下一套兩居室，總價怎麼也要四五百萬，無論首付還是月供都承受不起。

最後，她選擇了在北京買商住。劉欣在房山入手了一個90多平方米的公寓。“均價3萬多，首付140多萬，是自己勉強負擔得起的。”劉欣說，項目戶型還可以，能暫時滿足自己的居住需求。

“這次新政，對我來說，就是以後在北京沒法換住宅了。”劉欣說，她在固安買過房子，並且辦理過貸款，這意味着下次在北京買住宅的成本大幅提高了。

根據北京的認貸政策，認貸是指認全國的房貸。只要有過貸款紀錄，不管房子是否在名下，貸款是否還完，在北京再次購買都算二套。

“原來想着，暫時買一套商住過渡，後面再把固安的房子也賣了，加點錢，過幾年，換一套住宅，現在看起來是不可能了。”劉欣說，北漂多年，自己一直希望有一個小兩居，眼看着房價越漲越高，離心中的夢想也越來越遠了。

隨着北京房價水漲船高，更多剛需購房者像劉欣一樣，把目光放在京郊或北京商住。尤其是北京新政落地后，關注商住項目的人更多了。

中原地產首席分析師張大偉表示，剛需置業在北京有個硬杠杠，基本就是單價3萬、總價200萬，即使這樣很多工薪階層也很難買得起。公寓雖然首付要求一半，但這使得剛需有買房的可能性。很大程度上，公寓的確成為許多剛需首選房。

投資客

被“認貸”後放棄投資房

“我目前名下這套房值500多萬，原本考慮賣后拿300多萬去撬動1000萬的房子，手頭再預留200萬，足夠還幾年銀行貸款。等過幾年房子升值后，我再轉手出售。新政一出，我只能放棄這一念頭。”李丹說。

因為眼看着房價一路高漲，李丹才萌發了賣房、重新買房“翹槓桿”的打算，“我並非是為了改善需求而換房，純粹是投資”。她說。

李丹的原計劃是：第一步，準備好資金，將餘下的公積金貸款全部還清；第二步，鎖定換房目標；第三步，出售原住宅。經過這三步，按北京原購房政策，李丹再買房，仍屬首套房，首付比例35%。

相比二手房，李丹更看好新房市場，她將換房目標鎖定在西二環附近一新房項目，100多平方米，總價1100萬元。

李丹已將餘下公積金貸款的資金準備到位，只等該項目開盤。然而，等來的卻是北京“認房又認貸”的新一輪樓市新政。

“新政出台後，我完全打消了換房打算，60%首付怎麼都不划算。”李丹無奈地表示，賣房獲得500萬后，拿出300萬去買房，也只能買到500萬左右的房子，跟目前所住房子沒太大區別，如果用500萬全部用於換房，則還貸壓力太大。

不過，類似李丹這樣的投資客開始轉戰環京購房。據記者了解，在北京“3・17新政”與3・21環京地區限購政策升級期間的這個周末，一些環京項目就吸引了不少北京溢出的投資客。

香河一位銷售人員表示，由於北京房價較高，加上在北京購房資格受限，很多人選擇在北京周邊買房。但目前環京地區也在陸續限購。

新城控股副總裁歐陽捷稱，環北京區域因為出台調控政策，未來的供求關係會維持在一個相對偏低的均衡水平，不太可能出現房價暴漲的可能，但下跌的可能性也較小。

中介

帶看減少協調違約交易

樓市新政一出，解答購房資格和首付比例調整的諮詢，成了最近這一周來的中介經紀人手裡最繁忙的工作之一。

丰台蒲黃榆片區一中介門店經紀人表示，從3月17日政策發布起，諮詢首付款增多等問題的電話和微信就沒斷過。

除此之外，對於還沒有辦理網簽或者正在看房決策過程中的購房者，經紀人還需要通知他們最新的政策變化。上述經紀人說：“因為政策認房又認貸，房產已經還清貸款的客戶現在買房的話，首付從首套政策變成二套，錢數差不多漲了快一倍。有客戶房子都看得差不多了，現在得重新幫他們算賬，看看需要多少首付，能不能湊齊。”

朝陽區青年路附近一中介門店經紀人介紹，由於首付款突增，不少先買后賣的購房者暫緩了購房計劃，隨之而來的就是合同違約的協調處理。

不過，在一些大戶型改善項目片區，由於中高端買家全款購房等特點，部分房產經紀人依舊在忙帶看、忙成交。

麥田房產北苑商圈房產顧問王長全表示，新政公布第二天，區域里就成交了一套紫御華府大面積戶型，這位客戶是全款，所以並沒有考慮新政的因素。

近日，協助客戶辦理過戶也成了一項大工程。上述青年路附近的中介經紀人介紹，因為新政的原因，最近朝陽區房管局的過戶號十分搶手，一般早上5點甚至更早就要到房管局排號。

新政剛出台不到一周，業主的報價並沒出現明顯鬆動。麥田房產沿海北商圈總監劉議文介紹，新政發布后，片區里看房的客戶依然很多，但都不做決定，都在觀望。很多業主暫時不賣了，也在觀望執行細則。

開發商

限購嚴厲，環京項目搶售

面對限購，站在市場另一端的房地產開發商們卻顯得比較鎮定，他們雖然也保持着一貫的謹慎態度，但是卻並不像市場一樣慌亂。畢竟對於限購，他們已經有了多次應對的經驗。

位於京北某品牌房企開發的旅遊地產項目，在這一次由北京而起的限購大潮中，他們所在的區域是迄今為止唯一沒有限購的區域。儘管如此，最近的銷售節奏也在加快。

“新政出台當天晚上加班到12點。把能夠認購的都做認購。類似這樣的指示一道一道從上面傳達下來，案場所有的人都在加快動作，聯繫手頭的客戶資源。約有購買意向的客戶前來看房。”根據該項目銷售人員余小姐的說法，在北京周邊都已經限購的情況之下，他們項目採取了平價跑量的銷售策略。要求按照當前價格加速銷售，“目前項目的公寓產品已經差不多清盤了，只剩下別墅還有些剩餘房源。”

“其實限購我也經歷過幾回，之前我們在固安，每一次北京限購或者北京周邊有調控收緊的風聲傳來，市場都會在短時間內熱起來。成交的人有剛需，更多的是投資。”余小姐說，她干房地產銷售四年，2014年調控收緊時市場確實受到了影響，買房人都在觀望，房價也因此下降，但是隨着政策的放寬，市場又反彈上來。

在北京高端市場上，市場熱度也沒有降低。懋源地產營銷策劃總監劉強告訴記者，他們今年以來就一直對政策非常關注。項目在去年開盤之後一直處於順銷期，限購政策雖然突如其來，但是並未打亂他們的節奏。據了解，目前懋源的幾個在建項目工程依然按計劃進行。

“我們依然持續看好北京市場。因為這裡有着大量改善型需求的人群。”劉強表示，在限購之後，市場的確對於政策走向非常關心，來諮詢他們相關政策的客戶明顯增加。“不過我們目前也不知道細則，只能通過公開報道了解政策，所以只能等細則出台，”他說。

對此，一位不願具名的品牌房企高層分析認為：“縱觀各種資產配置渠道，綜合考慮安全性、收益性等多種因素，不動產依然是資金流競逐的重點對象。”

業界觀點

調控來了，增房源穩房價

小V：這一次北京限購來得太突然，不少小夥伴都被嚇蒙了，連平時不關心買房的朋友都開始向小V打聽還能不能買房。但是小V其實也被政策搞懵了，請問群里大咖，有何高見？

嚴躍進(易居研究院智庫中心研究總監)：事實上，這次限購對於符合購房條件的群體，尤其是沒有購房記錄的群體來說，是一個利好，至少可選的房源會更多。對於北京市場來說，未來會趨於平穩，畢竟潛在的購房需求將減少。市場交易降溫，價格持續上漲的態勢也會得到遏制。

郭毅(亞豪機構市場總監)：此次調控升級主要是為了限制投資類購房。實際上是堵住了部分改善客群，在北京今年供應不足的背景下，抑制需求也是為了緩解供需矛盾，平抑房價。

張大偉(中原地產首席分析師)：因為這個政策出來以後，北京二手房的價格會有一定程度的下降。整個政策的影響周期大概是到明年。地鐵商住未來會有一波溢出需求。但購房者應該珍惜現金流，盡量不要浪費在商住上。

小V：還有很多朋友心繫北京周邊，想要去北京周邊投資一套，卻發現已經沒有什麼地方可以投了……

嚴躍進：繼北京之後，環京的廊坊也出台了限購政策，這和廊坊潛在的外來購房人數較多有關係。會對近期環京區域的購房行為產生較大的影響。不排除部分房屋買賣會面臨毀約的現象。建議因為政策調整而要毀約的，採取靈活的處理方式，不以增加購房者負擔為原則。

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湖北：新建公共租賃房將實施全裝修

東方財經網 2017-03-24 20:35:22 來源：新華社

新華社武漢3月23日電(記者沈�)湖北省辦公廳日前下發《關於大力發展裝配式建築的實施意見》,計劃在發展裝配式建築的同時积極推行建築全裝修,並確定今年7月1日起,全省新建公共租賃房實施全裝修。

根據實施意見,到2020年,省會武漢裝配式建築面積佔新建建築面積比例達到35%以上,襄陽市、宜昌市和荊門市達到20%以上,其他設區城市、恩施土家族苗族自治州、直管市和神農架林區達到15%以上。

积極推行建築全裝修。推行裝配式建築裝飾裝修與主體結構、設施設備一體設計、協同施工,推進整體廚衛的裝修部品和設備系統的集成應用,鼓勵裝飾與保溫隔熱材料一體化應用。以推行住宅全裝修為重點,全裝修房屋內和公共部位的固定面、設備管線、開關插座、廚衛等應一體化安裝完成。

實施意見確定了推行建築全裝修的時間表。自今年7月1日起,全省新建公共租賃住房實施全裝修。到2020年,武漢市、襄陽市、宜昌市和荊門市新建住宅全面實現住宅全裝修,其他設區城市、恩施土家族苗族自治州、直管市和神農架林區住宅全裝修面積佔新建住宅面積比例應達到50%。

根據實施意見,湖北省住建廳將加快編製當地裝配式建築標準規範和標準圖集,今年底基本形成能覆蓋裝配式建築設計、生產、施工、監管和驗收等全過程的標準體系。

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龍湖地產2016年核心凈利77.6億元 同比增11.8%

東方財經網 2017-03-24 20:35:27 來源：中國經濟網

中國經濟網北京（樓盤）3月24日訊（記者 李方）3月24日，龍湖地產公布其2016年業績，歸屬於股東的凈利潤91.5億元，減除少數股東權益及評估增值等影響后之核心凈利潤77.6億元，同比增長11.8%。毛利率上升1.7個百分點至29.1%。分紅比例提升5個百分點至核心凈利潤的35%。

2016年，得益於持續在一二線城市獲取項目及銷售的良好表現，龍湖地產實現簽約額881.4億元，同比增長61.6%，再創歷史新高，回款率保持90%以上高位。銷售單價14642元，同比增長14.2%。

分區域看，2016年長三角、西部、環渤海、華南及華中區域的簽約額佔比，分別為36.9%、22.3%、27.1%、12.2%及1.5%。

展望2017年，龍湖在售主力項目將達到107個，其中30個為全新項目，54個項目將推出新一期新業態產品。產品將涵蓋剛需、改善型、商業經營等不同細分需求的客戶，並根據市場需求調整不同產品和業態間的比例，力求在分化的市場環境中精準定位、達成目標。

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