北京新房庫存13個月來首次增長

東方財經網 2017-06-27 23:46:49 來源：

業內人士認為，短期波動不代表中長期趨勢，北京新房市場目前仍供不應求。

據記者 張達

北京新房市場的供求關係似乎出現了階段性的微妙變化。有機構的數據显示，6月（截止6月24日）北京新房交易量的降幅明顯大於供應量的降幅，導致新房庫存量開始由降轉升，自2016年5月以來首次增長。

據記者採訪的業內人士指出，因開發商年中沖業績造成短時間內的庫存出現了由降到小幅度上升，這一數據表象，只是市場短期反應，說明不了中長期的市場問題。北京上半年整體市場依然施不應求的，預計今年年底甚至明年年初北京樓市供應短缺的現狀才能得到有效緩解。

上半年，北京住宅市場入市量一直維持低位。亞豪君岳會統計數據显示，7月北京住宅市場僅有9個項目預計入市，其中包括5個老項目後期和4個純新盤。截止6月23日，上半年北京僅有56個項目入市，而自3月密集調控之後，二季度入市量更是僅有21個項目，樓市“小年”特徵顯著。

亞豪機構市場總監郭毅接據記者採訪時認為，供應“小年”的出現，一方面是受到政策制約，商辦受限，住宅預售證監管使得可上市項目量銳減，這也是制約供應的最直接原因。另一方面，去年僅有7宗可售純商住宅實現出讓，並且這7宗地塊住宅部分實際樓麵價均在3.1萬元/平方米以上，有4宗還超過4萬元/平方米，原本均預期住宅售價衝擊8萬+，而目前的市場現狀壓制了這幾個項目的入市积極性，目前僅有綠地大興黃村項目已入市。受這兩方面影響，預計下半年供應情況也難現轉機，2017年全年將陷於供應低迷。

不過，從6月的數據看，與供應量的下降相比，新房成交量的降幅更加明顯。偉業我愛我家集團市場研究院統計數據显示，截止6月24日，北京新房（不含保障房、自住房）的新增供應量為2113套，環比5月全月增長44.6%；成交套數為1554套，環比5月全月下將35.2%，一增一減之下，全月新增供應量最終自2016年5月以來第一次超過了成交量，並導致了庫存量的增加。截止6月24日，北京全市新房（不含保障房、自住房）的存量套數為47196套，環比5月底增加1.2%。這是2016年5月以後，北京新房（不含保障房、自住房）存量的首次增長。

作為全國最熱的北京樓市，怎麼會出現庫存問題，難道市場供求關係發生變化了嗎？

對此，郭毅指出，年中出現這個狀況是有特定原因的，由於開發商衝刺年中業績需要推貨，但從推貨到簽約有個過程，不可能當月供應當月成交，有相當一部分成交延到了7月，所以造成短時間內的庫存出現了由降到小幅度上升。但可能到下個月供應量下來了，成交上去了，庫存就接着跌了，因此不能拿一個月的情況判斷市場當前現狀，這樣不太客觀。另外，庫存增加1.2%也就是幾百套，這種單月增加幾百套的波動也很正常。從上半年的情況來看，截止6月25日，北京新房（不含保障房、自住房）供應8903套，成交13236套，整體市場依然施不應求的。

偉業我愛我家愛集團副總裁胡景暉接據記者採訪時也表示，這一數據表象是短期內市場的一個反應，體現了供求關係階段性的微妙變化，但是說明不了中長期的市場問題，不太可能根本扭轉供求關係，北京目前的供應從全國來講還是相對偏緊的。

對於北京未來市場的供求情況，郭毅認為，今年伴隨着樓市的收緊政策，同時提出加快供應，僅上半年北京就已成交24宗住宅用地，其中可售純商部分共計85萬平方米，自住房合計91萬平方米，並且目前仍有10宗住宅用地處於掛牌出讓過程中，其中不乏丰台西鐵營這樣的三環內優質地塊，土地供應量相比去年有飛躍式提升。而這些地塊均在土地出讓合同中就明確了較低的“住宅限售價格”，對於房企而言，限制銷售價格意味着鎖定了回款總額，因此儘早上市，通過加速周轉來降低成本也將成為未來趨勢，預計這些地塊將在明年年初甚至今年年底就將開始陸續入市，屆時，北京樓市供應短缺的現狀也將得到有效緩解。

　　(作者：張達)　　(出處：中財網 2017年06月26日)

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河北固安炒房客開始拋盤 降價20%仍無人問津

東方財經網 2017-06-27 23:46:49 來源：

經記者調查，北京周邊房價明顯回落，固安房價下跌在20%-30%左右。房價下跌，打擊了炒房者、投機客，這無疑是有利於房地產市場健康成長的。今日，本報聚焦北京周邊房價下跌，希望提供有益的價值參考。

4年前，王先生（化名）提着行李，走在高樓環繞卻空無一人的固安街道上，新公司註冊在了固安，至於員工，只有王先生一個人。

彼時，在京津冀一體化的驅動下，在北京買不起地也租不起廠房的企業，都在向固安走。表面上看，似乎隨着產業的外遷，會有一大批人湧入固安。但現實卻是，產業落地尚未帶來大量的人口轉移，固安的樓市卻開始了迅猛的膨脹式發展。

時至今日，王先生的家依然在北京，一個星期，4天在固安，3天在北京。至於王先生的公司，發展至12個人，其中4個侍安本地人。而固安的房價則已經從每平方米約6000元猛增至2.5萬元左右。

接開發商盤的人，多數是投資客。時至今日，接投資客盤的人，仍然有投資客。

房價瘋狂的上漲，發生在2016年。下降，則發生在今年3月下旬環京樓市被嚴格限購之後。

“少數投資客在房價高點時成功出逃，多數人現在依舊僵持觀望。平均來看，限購後到現在的3個月時間內，固安二手房每平方米約下跌3000元，至於個別急於出讓的業主，每平方米下降超7000元的也有。”在固安一家二手房中介門店中，僅有的兩位店員向記者透露，現在買房的人多數侍安本地的剛需，之前捂着不賣的投資客現在有不少急於賣掉的，但成交並不容易。

部分二手房降價逾20%

一家鬧市中的中介門店，下班時間，僅有兩位店員，各自看各自的手機。夏日的熱風，對面餐館的吵鬧，似乎都傳不到這裏。儘管牆上掛着全固安的樓盤圖，小區名稱密密麻麻，但卻幾乎沒有客戶願意跟他們走進其中的小區，去看房談價，更不要說達成交易。

“現在一個月，一家店大概就能賣4套房據記者，3個月多月前，一個月能賣10套-20套。至於現在的房價，多數在1.7萬元/平方米左右。

伴隨着成交量的急劇下滑，市場預期逆轉，原本每平方米直逼2.8萬元的新房住宅市場供應也不再集中，限購前傳導至二手房市場的大量投資需求不再活躍。

相反，2013年至2016年下場的不少投資客一改限購前的惜售態度，離場的情緒顯得愈發著急，紛紛拿出房源來掛牌銷售，且甩賣力度越來越大。

“有一個好處，就是從限購前沒什麼房子可賣，到現在業主拿出了更多的房子賣，要比限購前大概多出2倍的房源。”男店員向記者如是透露，但限購特別嚴格，外地人有資格買房的人太少了，儘管價格一再下降，接盤的人也很少。

該男士進一步向記者透露，在紫荊花園小區，有一個女業主領頭的炒房團，2014年前後，以每平方米6000元-7000元的價格，買了數套房子。前一段，以每平方1.9萬元賣了一套房。最近，這位女業主又拋出了該小區同樣戶型的一套房，報價僅為每平方1.5萬元，現在還沒有賣出去。

換言之，同樣戶型和面積的房子，每平方米下降4000元，下降幅度超過20%，依然無人問津，市場還在觀望。

上述女店主也向記者兜售稱，有一個有房本的91平方米的兩居戶型，按照限購前市場的正常價總價是210萬元，現在140萬元業主就能賣，現在就可以帶你去看房。

換言之，這套房總價降了70萬元，單價則降了8000元/平方米，降價幅度超過34%。

“還有一個小區，以前正常的成交價約為1.8萬元/平方米，現在業主報出了1.2萬元/平方米的價格甩賣，現在也還沒有賣出去。” 上述男士進一步向記者透露，現在的固安二手市場，房子可以稱得上是甩賣了，市場預期急轉直下，手握數十套房源的投資客都在着急離場，但即使是市場真正有資格買房的剛需一族，觀望情緒也很濃，這些投資客脫手並不容易。

投資客急於離場

在實地調查採訪中，記者獲悉，進入固安的投資客可謂是分批進入的，多數都來源於北京外溢的投資和居住需求。2014年前後，進入固安買房的投資客多投資兩居戶型，一般是80平方米-90平方米之間，總價在60萬元左右，單價多數在每平方米6000元-7000元之間。而2015年至今，進入固安的投資客依然青睞兩居戶型，但少則以每平方近萬元的價格買入，多則以單價突破每平方2萬元的價格進入固安樓市。

值得關注的是，新房一直侍安樓市的主力，二手市場活躍度一直不高。但對於固安的二手中介來說，2016年底至2017年一季度是其真正的黃金時期，彼時，固安充斥着400多家二手門店。而在這一輪的換房中，早期進入固安的投資客有一部分真正實現了高位套現。

正如上述男店員向記者所透露的一樣，在以6000元/平方米價格進入固安樓市的炒房團中，即使以大量低於當前市場均價水平的價格出售，利潤也相當豐厚，因此這批投資客正在抓緊套現。而高位入場的投資客，有一部分則是被套住了，畢竟，在固安，一手、二手房房價倒掛現象極少，新房價格普遍高於二手房，因此這些投資客只能選擇暫時觀望，寄望於能有新政策出台，再次刺激房價上漲。

然而，在這個二手房流動性差，新房經歷瘋狂上漲又開始沉寂的市場里，扭曲的、違規的交易開始攪動市場。

“如果你是外地人，沒有在固安買房的資格，過去補繳社保的灰色操作手法基本不能再用了，但還有辦法能夠買到房。”一位熟悉當地市場的消息人士向記者透露，購房人、業主和中介簽署三方協議，然後有關人士開始幫助業主打通在固安繳納社保的通道，從現在開始繳納最低社保，三年後過戶。

至於這種交易帶來的違約風險，有膽子的投資客並未怯場據記者透露，即使現在固安二手市場的交易量驟減，中間依然有一些投資客是運用這種方法買房的，對於個別中介門店來說，5單交易中可能出現2單類似的交易。

也就是說，早期投資客甩賣部分房產，急於離場，但即使接盤者很少，依然有投資客再次入場。對於環北京樓市來說，固安可謂承接北京外遷產業較為集中的地區，但似乎充斥固安樓市的，依然是那些投資客。(.證.券.日.報.)

　　(出處：中財網 2017年06月27日)

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5月房價地價比幾近觸底 房企直面盈利壓力

東方財經網 2017-06-27 23:46:51 來源：

臨近6月底，房企又進入衝刺半年業績關鍵時間點，已有多家機構與多名業內人士判斷今年下半年，房地產分水嶺將出現。而大部分房企在今年前5月順利甚至超額完成業績，短暫狂歡背後是調控深入、多個項目不得不延遲開盤，面臨整體盈利壓力。

另一方面，國家統計局數據显示，5月份全國房地產新開工面積為16939 萬平方米，同比增長5.2%，增速較上月下滑4.9個百分點。

東方證券分析師竺勁分析認為，近幾個月來房地產開發投資增速持續放緩，主要由於去年基數較高。目前房價地價比已經接近歷史較低的位置，部分開發商開始延遲新開工並適當拉長施工時間來緩解盈利壓力。他預計6月份新開工面積增速將繼續收窄。

房價地價比接近歷史新低

東方證券研究所的統計數據显示，從2015年1月到2017年5月，房價地價比整體呈現波浪式下滑態勢。其中房價地價最高的時候在2015年2月、2015年5月；房價地價最低的時候在2016年9月、2016年11月。今年4月，房價地價比又接近於去年11月的低位，5月則略有回升。這反映了房價走低同時地價成本上漲的市場環境。

億翰智庫數據显示，近兩年，北京房價地價比高峰在2015年2、3月，分別為2.88、3.23，5月為5.30；2016年11月僅為1.33；到了今年前三月有所上揚，4月為1.62，5月為1.37。上海房價地價比高峰出現在2015年1、2月，分別為6.12、5.83；5月為13.43；今年3月，上海房價地價比跌至2.12。

二線城市相對有滯后性，比如杭州，房價地價比最高峰出現在2015年5月，為9.02；2017年3月跌入谷底，為1.07。

去年調控在控制房價上漲與高價地的產生這兩方面都具有實效，因此才會出現去年底明顯的房價地價比下調，以及今年以來的低位徘徊。

表面上看，房企在上半年銷售增速略有回升。5月全國商品房銷售面積同比增長10.2%，銷售金額同比增長14.1%。單月銷售增速的抬頭主要是因為去年同期的基數較低。

竺勁認為，目前市場兩大表現是有原因的：整體銷售動能仍在下降，限購限貸對需求產生了較為明顯的影響；投資增速收窄，房企到位資金增速持續放緩。

5月份房地產開發投資額單月同比增長7.3%，增速較上月下降了2.3個百分點。投資的邊際增速繼續下降，房企資金來源增速同比增長4.0%，較上月下降7.3個百分點，其中購房款的增速為1.7%，較上月下降5.8個百分點；泛房款增速為6.9%，較上月下降9.5個百分點。

去年以來，購房款佔總資金來源的比重就超過一半，房企資金回籠主要依賴於銷售回款。隨着限價、限簽等調控政策的加碼，購房款增速已經連續三個月下降。同時房企融資渠道的監管仍未放鬆，開發商的資金壓力增大，投資增速承壓。

資金面收緊下分水嶺將現

竺勁認為，與上一輪全行業增速較低的邏輯不同之處在於，目前房地產行業集中度的大幅提升主要是來自於龍頭房企的內生增長。在政策環境較緊的背景下，龍頭房企在融資和規模擴張方面具有先天優勢。

投資增速收窄，房企到位資金增速連續兩個月出現下滑。5月份房地產開發投資額為9863億元，同比增長7.3%，增速較上月下降了2.3個百分點。投資的邊際增速繼續下降。5月份全國土地購置面積為 2052萬平方米，同比增長0.0%，較上月下降了11.4個百分點。房企到位資金為 11768億元，同比增長 4.0%，較上月下降7.3個百分點，其中房款的增速為1.7%，較上月下降5.8個百分點；非房款增速為6.9%，較上月下降9.5個百分點。

中信證券6月22日發布研究報告指出，三四線城市的景氣度可能受到按揭利率上行和短期銷售透支的衝擊。一二線城市由於此前網簽管制，新房項目定價比二手更低，因而未來新盤推貨時去化率有保障。從城市分佈來看，幾家大房企策略不一樣，未來幾年保持穩定的城市分佈數量，擴大每個重點城市的市場佔有率，可能要比增加城市數量更加重要。

一個明顯的趨勢是：銷售增長大幅低於預期。政策調控嚴厲程度超出預期。利率出現明顯上升。近期21世紀經濟報道記者走訪了上海周邊的花橋鎮，發現限購之後這裏的項目銷售速度有明顯放緩，售樓處人流也不再有人擠人的現象，觀望買家增加。而放緩開發速度也成為當地房企的主要應對策略。限價、限簽對開發商的推盤節奏和資金回籠有較大影響。某全國知名房企去年下半年在花橋所拿高價地，其售樓處至今仍未開放。同樣的情況也發生在上海浦東、青浦等多個高端項目處。

事實上，從銷售增速環比來看，已經連續兩個月下降。根據融360 數據，5月份全國首套房平均貸款利率達到4.73%，已經達到一年以來的最高水平。在全國533家銀行中，提供9折以下優惠利率的銀行僅剩12家，較上月減少30家。另有20家銀行已經暫停房貸業務。

上海易居房地產研究院總監嚴躍進分析指出，從地產周期的角度看，當前政策面比較緊，資金方面的獲取壓力也開始增大，所以部分房企可能會有意識地放緩投資節奏，這也是為了把控成本。當然對於地方來說，從補庫存的角度看，尤其是一些高房價的城市，尤其是要鼓勵房企积極新開工等。

另一方面，三四線城市的銷售催化動力其實也在開始減弱。從城市結構上看，東部、中部、西部地區銷售面積同比增速分別為0.6%、4.3%、9.4%。竺勁預計， 6 月份東部和中部的增速將回落；西部地區作為城市能級最低的區域，銷售增速也開始收窄。

　　(作者：唐韶葵)　　(出處：地產人)

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上市房企今年逐步壓縮地產業務

東方財經網 2017-06-27 23:46:53 來源：

6月15日，上市房企銀億股份(000981）發布重大資產重組草案，邦奇集團注入上市公司事宜終於塵埃落定，未來這家房地產公司，其主業還包括先進的製造業。

《金證券》記者注意到，銀億股份的選擇並非個案，今年以來134家A股上市房企中，至少有10家發布類似公告，或併購其他行業資產、或參股擁有金融牌照類企業、或积極設立產業基金延伸投資觸角。

80億裝下邦奇集團

根據銀億股份6月15日重大資產重組草案，公司擬向寧波聖洲發行股份購買其持有的東方億聖100%股權，標的估值為79.81億元人民幣。本次交易完成后，公司將持有東方億聖100%股權，並將通過東方億聖持有邦奇集團相關資產。

《金證券》記者注意到，收購標的去年就已經是銀億股份大股東名下資產，此番不過是將收購標的裝入上市公司中。

需要提及的是，今年1月銀億股份收購了全球第二大獨立生產氣體發生器生產商美國ARC集團，此番收購的邦奇集團則是全球知名汽車自動變速器獨立製造商。

接連收購后，銀億股份也開始高調宣稱，公司未來將實行“雙主業戰略”。

6月23日，《金證券》記者在南京見到銀億股份總裁王德銀，王德銀回應，公司進入高端製造業並不意味着今後不再做房地產業務了，“這是企業轉型升級必須要做的，一方面积極響應國家走出去戰略，參与海外併購、高端製造業，另一方面通過學習這些企業成熟的技術和管理，優化財務結構，支撐房地產業務進一步發 展。”

超10家發布轉型公告

銀億股份並非個案。《金證券》記者注意到，今年以來134家上市房企中，至少有10家發布類似公告，或併購其他行業資產、或參股擁有金融牌照類企業、或积極設立產業基金延伸投資觸角。

在這些企業中，又出現兩種情況，一種是直接剝離房地產業務；一種雖然积極涉足其他行業，但仍然保留房地產業務。

前者諸如，5月15日中茵股份(600745,股吧)(600745)擬將公司名稱變更為“聞泰科技股份有限公司”，主營業務由房地產變更為計算機、通信和其他电子設備製造業。後者則如銀億股份、華髮股份(600325,股吧)(600325)等。華髮股份在5月13日公告中提及，全資子公司珠海（樓盤）（樓盤）華髮華宜將涉足文化傳媒。

未來將成行業趨勢

“上市房企的這一選擇，離不開房地產市場自身的原因。”面對越來越多的同行做出“雙主業”甚至“多主業”的選擇，南京本土一家房地產公司副總在接受記者採訪時直言。

《金證券》記者查閱公開數據看到，2016年房地產市場的火爆，成就了眾多房企的靚麗業績。134家上市房企，2016年合計實現營業收入1.6萬億元，同比增長31%；合計實現凈利潤1324億元，同比增長41.6%。

但細看這一業績，可以發現，只有少數幾家龍頭房企業績增長搶眼。134家A股上市房企中，只有三家營業收入突破1500億元，營業收入處於100億-500億的上市房企僅有23家，營業收入處於50億-100億元的有24家，剩餘80家上市房企的營業收入均在50億元以 下，還有些不足千萬元。

這就使得今年開始，不少小的上市房企直接剝離房地產業務，排名中等的上市房企開基本都在謀求轉型。

“拿中茵股份來說，雖然去年業績增長不錯，但增長的主要貢獻來源於通訊類業務，房地產業務逐漸壓縮。”上述房企副總表示，這應該算是一個行業信號，未來大部分房企將會選擇在其他產業上發展。

　　(出處：金陵晚報 2017年06月27日)

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黃奇帆：營改增減稅應該為實體經濟服務 而非房地產

東方財經網 2017-06-27 23:46:54 來源：

新京報快訊(記者 王姝)26日上午,全國人大常委會分組審議《2016年中央決算報告》、《2016年度中央預算執行和其他財政收支的審計工作報告》、《關於2016年中央決算草案審查結果的報告》時,全國人大財政經濟委員會副主任委員黃奇帆提出一個問題:“營改增”減稅的重點應該是為實體經濟服務,而非房地產。

黃奇帆表示,《2016年中央決算報告》中提到了去年“營改增”為企業減稅減負的成果,去年全年,營改增減稅總量是5736億元,其中5月至12月一共是4889億元,分了三塊:房地產、金融這一塊減了1747億;製造業減了1486億;現代服務業、信息技術服務業、交通運輸業減了1656億。

“總的看來覺得效果不錯。但是再一分析,在房地產、建築業、金融服務業中的1700億當中,房地產要佔1000多億,金融業因為沒有什麼進項要抵扣的,金融服務業‘營改增’具體配套政策還在研究制定中,所以去年金融業的減稅抵扣並不多,主要體現在房地產”,黃奇帆說,“我了解過一些房地產商,從小到大,大的一年銷售幾百億房產的,小的十幾億的,跟他們的經理聊這件事,他們一般都表達了差不多的情況,房產商過去營業稅收占銷售額的5-6%,‘營改增’以後這一項減了1.5%,也就是房產商‘營改增’減稅相當於減少了四分之一”。

黃奇帆分析說,“100多萬億的工業製造業銷售值,實際上製造業減了1000多億,千分之一而已,減負是微乎其微的。在整個結構中,去年5至12月4800億,有1000億減了房地產,稅務結構的優惠重點傾斜20%是在房產,數學模型是一刀切的,房地產中抵扣面大”。他強調,“如果營業稅‘營改增’,重點結構性傾斜在房產上,這跟我們治理脫實就虛,轉向脫虛就實,傾斜製造業、傾斜勞動密集型服務業或者戰略性新興產業中的服務業的初衷是相悖的,‘營改增’減稅的重點應該為實體經濟服務”。

　　(作者：王姝)　　(出處：新京報 2017年06月27日)

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開發商開打存量之戰

東方財經網 2017-06-27 23:46:54 來源：

廚櫃做滿了三面牆，灶具、水池各有幾組，中間是巨大的島台，外面一間是餐廳，幾套餐桌依次排開。這不是樣板間，而是筆者在北京市區看到的熊貓公寓里的公共廚房。除了公共廚房，這個長租公寓還包含無人超市、咖啡休閑、陽光健身區、烘乾熨燙區、快遞收發等免費服務。如果需要，租戶還可通過專屬APP在手機上點一份夜宵。

這一類新興的居住產品如同新天地，吸引了萬科、龍湖在內的一線開發商進入。原因很簡單，伴隨着2016年的喧囂散去，動輒1000億、3000億的規模故事講到尾聲。當拿地、開發、銷售、再拿地的增量發展模式遠去，開發商便不得不面對迎面而來的存量戰場。

一組數據反映了行業現實。今年一季度,全國住宅合約銷售額同比增長 20.2%,增速低於 2016 年第四季度的 22.5%。來自交通銀行金融研究中心的最新數據是，今年5月，房地產成交和房企到位資金增速繼續回落，開發投資增速首次剎車。該中心預計，下半年房地產調控政策難有明顯鬆動，市場成交同比持續放緩，到位資金增速將繼續縮窄，房貸利率可能明顯上調，開發投資增速將步入下行階段。

如果說增量發展臨近天花板，那麼在存量的新戰場，開發商們又該如何佔據有利位置?首先，一些前瞻的企業看準了存量住宅市場，一方面积極試水前述的長租公寓，一方面試圖分享二手房交易的蛋糕。今年1月9日，一直對投資鏈家興趣甚濃的融創中國宣布，斥資26億元占鏈家6.25%股份。隨後的4月，萬科也確認通過增資事項以人民幣30億的價格獲鏈家股權。從鏈家旗下的鏈家研究院公布統計數據看，二手房交易的確存在巨大的想象空間2016年全國新房交易額約10萬億，二手房交易額約5萬億，佔據半壁江山。

其次，沉澱在各個城市中的商業地產正等待被喚起。這一領域有更多主體在參与。開發商、境外機構、人民幣基金，險資，都在試圖通過併購、改造、運營從寫字樓或購物中心上獲利。據世邦魏理仕(CBRE)統計，2016年中國可投資商業地產規模達3.4萬億美元，排名全球第二，但交易活躍度仍然偏低，正處於從低流動性向中等流動性市場進化的轉折期。但該機構預計，2025年前後中國可進入中等流動性階段，投資市場進一步成熟。作為參与主體，保險業未來潛力巨大，房地產私募基金加速發展，開發商增持投資性物業，境外投資者穩中有進。

的確，不少開發商在增持投資性物業。以最近兩個月的交易為例，5月，瑞安將重慶天地79.2%股權以41.33億元對價出售給萬科。6月，融創中國宣布接手重慶江北嘴國際金融中心項目。一家來自深圳的益田集團則被曝參与北京東直門項目開發。

從趨勢上看，商業地產投資大幕開啟， 城鎮化、一帶一路、消費升級的宏觀背景下，商業地產投資將逐漸邁向成熟期，存量資產價值將得到進一步挖掘。與此同時，資本的催熟效應也將顯現出來房地產金融產品日漸豐富、資本賬戶開放等宏觀層面的制度性紅利，也將進一步刺激存量資產投資增長。

然而，市場成熟的還有一個先決條件，就是專業的資產運營管理能力，倘若這部分能力缺失，資產還將是失血的空間。放眼當下，人跡罕至的購物中心、開業率極低的街區商業、物管混亂的寫字樓比比皆是，甚至在大城市的核心區，也常常見到這類暮氣沉沉的殭屍樓宇，因缺少人氣而毫無活力活效率，空有形骸，盤踞在核心地段侵蝕社會資源。

資產本身不會生長、更新，資產的活力與運營它的主體有關。在商業地產投資主體中，開發商在設計改造、招商、物管方面水平參差，整體與歐美、香港等成熟市場存在巨大差距。甚至有些開發商對資管的理解，還停留在翻新玻璃幕牆、改造洗手間。當下，需要尋求資本收購、提質改造的商業項目比比皆是，而能將他們妙手回春的運營團隊，在中國內地還寥寥可數。

商業地產是特殊的資產類別，招商、運營、物管、金融工具、退出模型，都影響着這一市場的活躍度和成熟度。只有當鏈條上的各個主體成熟起來、銜接起來，商業項目才能盤活，形成投資的循環。如果說地產基金正從融投平台追求投融管退平衡發展，那麼對想擺脫對土地資源倚賴、通過資產管獲利的開發商而言，迅速補充運營短板才是角逐存量的正確姿勢。

值得一提的是，國內也不乏在資管道路上走得較快的公司。以大悅城為例，去年10月，該公司宣布正式從地產開發向資產管理轉型，當年實現了首次管理輸出。剛過去的6月12日，這家公司又宣布與華遠合作，造次輸出品牌與管理。

期待在不久的將來，那些地產論壇上PPT里出租率從0%到98%的傳奇故事，不再都是洋案例。

　　(出處：第一財經 2017年06月27日)

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環保意識深植人心，房地產市場綠地效應受到高度重視。高雄亞洲新灣區「大船入港」建案的綠覆率高達107.3%，就像把房子蓋在公園裡，加上緊臨高雄港第一排景觀優勢吸睛，引起金字塔頂級客層關注，「大船入港」與周邊「國城定潮」、「百立海洋帝寶」銷售陸續開出紅盤，亞洲新灣區豪宅建案展現動能。

伴隨台商回流、高雄科技園區廊帶成型，亞洲新灣區獨特的交通與環境特色，吸引不少企業進駐設立總部，引領豪宅市場水漲船高。

資深建商分析，「大船入港」高綠覆率受豪宅客層青睞，其施工細節以及景觀優勢更凸顯強大競爭力，將對一旁的本業建設「亞灣之丘」造成銷售壓力，小環境內的相關建案競爭格局恐重新洗牌，不排除餘屋量大的建案降價求售以提升去化速度。
另一方面，近年高雄房地產市場八、九成以上都以剛性需求的小坪數、低總價為訴求重點，豪宅建案獨特的能量登場，對現有市場銷售結構產生隱性影響，尤其高雄房市小宅供過於求的情況日益嚴重，後續變化值得密切觀察。

高永建設機構董事長李泰明指出，當下亞洲新灣區內可開發為住宅的用地不到10%，展現獨特的稀有性，加上灣區位處高雄市中心帶，港灣建設包括高雄展覽館、流行音樂中心、圖書總館、港埠旅運大樓等全面到位，周邊碼頭、海景、酒店、購物中心環伺，具發展潛力。

資深建商表示，亞洲新灣區的未來潛力，成為區域豪宅增值的動能，相關個案「國城定潮」、「遠雄THE ONE」、「百立海洋帝寶」先後開出紅盤，臨港第一排的「大船入港」1分鐘到高雄展覽館、市立總圖，鄰近輕軌高雄展覽館站、軟體園區站，地段位置相對優越，更可直視與天際線銜接的港口進出視角，獨一無二的海景視角頗為壯闊。

高圓建設總經理徐淑美說，「大船入港」千坪基地，規劃純住宅92戶，住四容積率300%，標準層每戶土地持分12坪以上，掌握豪宅該有的低密開闊、舒適尺度與隱私性，結合高綠覆率與海景，廣受金字塔頂級客層注目。

徐淑美表示，豪宅擁地點及景觀優勢是理所當然，成就豪宅更重要的原因在於對細節的堅持。全案是高雄厝3.0的示範標竿，每一個建築施作環節，都需經建築師反覆嚴格簽認，細部工法只要不夠完美就重新再作，建材挑選同樣反複測試後才選定，整體施工從大到小都十分講究、絕不將就。

建築師戴育澤指出，觀察紐約、東京等全球大都會受推崇的豪宅，其建築意識都巧妙融入自然、人文、品味、藝術等元素，換句話說，豪宅有多項關鍵要素包括稀有景觀、自然環境、永續設計、戶數單純、深厚人文素養、體貼生活配套和精雕工藝細節等，缺一不可。

新聞來源:https://house.udn.com/house/story/5889/4784713

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原標題：促進城市群和都市圈的同城化

    　名詞解釋

　　何謂“同城化”

　　所謂“同城化”，就是在城市化發展到一定階段，城市群或都市圈中的相鄰城市實現資源和要素的合理配置，使要素的流動不受城市距離和體制的約束，在較短時間內實現城市間要素的通達，並實現城市間公共服務和基礎設施水平的均等化。城市的資源配置，不受行政管理體制的制約，可以完全實現市場化的高效流通。

　　在國際上，城市群的同城化現象非常普遍。例如在東京，從就業的角度來看，很多人住在距離東京軌道交通一小時通勤時間的中小城市和大城市，由於實現了高鐵運輸，上班的通勤時間也低於一個小時。例如在德國的法蘭克福，周邊有許多20萬人左右的中小城市，由於軌道交通的連接，可以在一個小時內實現城市間通勤。這些都是同城化發展的典型案例。

　　中國同城化發展面臨哪些問題

　　在中國，城市群內相鄰城市間的同城化發展仍面臨較多的問題。一是交通資源配置的行政區域化管理。也就是說，一個城市管轄區域的交通基礎設施項目嚴格限制在行政區域內，原因是投資主體和投資資金來源是由該城市自行解決的，甚至要佔用該城市的一些計劃分配資源。例如，京津冀許多城市間的距離較近，已經具備了同城化發展的要求。但是基礎設施投入則是根據自己的資金能力和發展規劃來決定，而不是考慮到市場對空間資源配置的要求，因此有助於同城化發展的最基本的要素――基礎設施的連通難以實現。也正因如此，我們提出了京津冀協同發展。

　　二是公共服務資源的配置嚴格按照行政管轄區域管理。最大的變數就是與戶籍管理有關的一切公共服務資源在核心城市與其他城市之間的差距。發展水平越高的城市，實現同城化發展的約束越強。而且由於利益的差距，真正實現公共服務資源的均等化配置還存在着嚴重的體制障礙，甚至也影響到其他基礎設施項目和要素的分配。

　　三是我國經濟按計劃分配的一些重要資源，仍是按照行政區域來分配。例如最重要的稀缺資源建設用地的指標分配，是根據行政區來申報和審批下達的。各地土地指標分配的多寡，決定了不同城市發展的前置性條件。沒有土地指標就沒有產業發展的機會。無論是超大城市還是特大城市，甚至也包括地級城市和縣級城市，這種土地指標的分配決定了各個城市的發展機會。因此也強化了城市間的資源競爭，甚至影響到房地產供給的變化和價格的變化。更涉及到基於房地產開發的城市土地出讓金收益的變化。這是目前我國城市群之間同城化發展的最大制約因素之一。

　　四是城市經濟發展和產業發展的競爭格局在很大程度上遏制了同城化發展的格局。因為投資和企業資源總量的有限，為了獲取資源，爭取發展機會，各地競相採取各種措施提供優惠條件來競爭優質企業的投資機會。這種城市間的競爭格局大於合作格局，畢竟所有產業發展帶來的收益直接可以轉化為城市公共服務水平的提高，可以增強政府公共支出能力以及完成政績考核。因此，如何把這種競爭格局轉化為合作格局，重點是打破區域的行政藩籬。目前看如果只是停留在口號上，仍然難以實現真正的同城化發展。當然城市間發展水平的差異，也是影響同城化發展的重要因素。

　　同城化發展不等於試圖創造一個城市發展空間

　　在中國推進城市群相鄰城市之間的同城化發展，重點是要解決以下幾個方面的問題：一是交通基礎設施的配置有助於城市間縮短要素流通時間，相當於在一個城市內部的流通；二是要實現公共服務資源配置的均等化，特別是探索改革戶籍管理制度；三是基礎設施和公共服務項目的投入、申報和審批要打破城市行政管轄區的界限；四是要充分利用不同規模城市間的成本差異，實現功能的疏解和要素的再分配，特別是允許產業間的合理流動；五是要通過產業互補來化解競爭；六是要逐步取消政績考核的傳統標準，以區域間總體發展水平的提高為最大利好。因此同城化發展是改革的問題，是打破區域行政封閉管理體系的最重要的制度性探索。

　　同城化發展不等於因兩個相鄰城市空間距離較近，就要在規劃上相互靠攏，試圖創造一個城市發展空間。我國的許多城市距離較近，但是要填補兩個城市間十幾公里長度的空間，則需要巨大的投資和產業的進入，在某種程度上並不現實。如果規劃的空間進行了基礎設施投入和開發，而沒有帶來相應的產業進入，反而會造成過度投入，導致資源的閑置和浪費。因此要在尊重城市發展規律的基礎上，允許城市之間市場資源自動選擇發展空間。政府的作用是提出環境和生態的約束要求，並根據空間規劃和發展規劃，解決基礎設施和公共服務資源配置的問題。 （作者為中國城市和小城鎮改革發展中心首席經濟學家）

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越秀地產4.48億關聯出售廣州荔灣區商鋪 預計獲利1.6億

東方財經網 2017-06-27 23:46:57 來源：

6月26日，越秀地產股份有限公司公告宣布，其擬以4.48億元的代價，將廣州荔灣頤一個商住混合項目的部分商鋪出售予旗下的全資附屬子公司，預計該項交易將錄得約1.6億元的稅後收益。

公告披露，6月26日，越秀地產旗下的廣州市越匯房地產開發有限公司與其全資附屬公司廣州越秀髮展集團有限公司訂立了買賣協議。據此，廣州越匯向廣州越秀髮展出售目標商鋪，總代價約為4.48億元。

觀點地產新媒體了解到，此次出售的商鋪位於廣州荔灣區西灣路的一個商住混合項目，作商業用途，總建築面積約11230.98平方米。將按現狀出售予廣州越秀髮展。

根據獨立物業估值師進行的估值，目標商鋪的市值最低單價約每平方米18984元，最高單價約每平方米93097元。目標商鋪為持有放售物業，越秀地產早前已出售該項目中全部住宅物業和其他商鋪。

越秀地產董事會認為，現以市場價格一次過整體出售目標商鋪，將會加快公司商業物業的銷售和現金迴流，並同時實現合理利潤，提升其資金的使用效率和投資回報。

觀點地產新媒體查閱公告了解到，越秀地產方面表示，預期其將因此次出售事項而錄得除稅後收益約1.6億元。出售事項所得款項凈額預期將用於補充其流動資金。

　　(出處：觀點地產網 2017年06月27日)

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江門市區5年內計劃供應住宅用地7716畝

東方財經網 2017-06-27 23:46:58 來源：

6月26日下午，江門市國土資源局發布《市區住宅用地中期（2017-2021年）供應計劃》公告，宣布江門中期5年計劃供應7716畝住宅用地，約514.4萬平方米。

公告显示，計劃內容包括江門蓬江、江海、新會三個區域。根據計劃，三個區域2017至2021年，每年計劃供應住宅用地1400-1600畝，其中2017年1488畝，2018年1608畝，2019年1420畝，2020年1600畝，2021年1600畝，5年合計7716畝。

整體而言，5年計劃供應住宅用地比較平均，但每年的年度供應計劃會根據當時的市場情況和需求進行動態調整。

據查，江門市國土資源局在6月初曾發布了《關於發布江門市區（蓬江區、江海區）2017年度土地供應計劃調整方案的公告》，公告显示2017年兩區房地產開發用地計劃供應增至1111.85畝。

　　(出處：觀點地產網 2017年06月27日)

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