狠剎不正之風 商業地產市場有望健康發展
東方財經網 2017-06-27 23:46:59 來源：
最近，商辦市場鬧得有點兒雞犬不寧。從規範市場秩序、保護投資者和消費者權益、促進商業地產行業健康發展的角度出發，一些新規給整個商業地產市場帶來了一股清流。
今年3月26日，北京住建委發文調控商辦市場。新規明確規定，“商業、辦公類項目（以下簡稱商辦類項目）應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批准，不得擅自改變為居住等用途”，徹底改變商辦市場規則。新規要求，商辦類項目最小分割單元不得低於500平方米，在建在售商辦類項目不得賣給個人，商業銀行暫停此類購房貸款。已銷售的商辦類項目再次上市並出售給個人的，個人應符合名下在京無房和商辦類房產記錄，並連續五年繳社保或納稅。
北京的上述政策，既阻斷了個人購買未建、在建、在售商辦類項目的渠道，同時給個人購買二手商辦房屋也設置了嚴苛門檻。
不久，廣州提出加強商辦類房地產項目管理。“房地產開發企業銷售商辦類物業，銷售對象應當是法人單位；法人單位購買的商辦類物業不得作為居住使用，再次轉讓時，應當轉讓給法人單位”。
4月21日，成都多部門聯合發布《關於進一步加強商業、辦公類建設項目管理的通知》，也要求商業、辦公類建設項目嚴格按照規劃用地性質及規劃許可開發、建設、銷售、使用，嚴禁擅自改變為居住用途。同日，上海要求土地出讓合同中應明確辦公用地不得建設公寓式辦公項目，商業用地未經約定不得建設公寓式酒店。
深圳也於5月12日發文限制商辦轉性，未來5年，商業辦公、研發用房轉公寓、偷面積、改建將被嚴格限制。
至此，北京、上海、廣州、深圳、成都等多個城市落地了針對商辦類項目的調控政策，從城市類型看，基本集中在一線城市和部分熱點二線城市。
根據第一太平戴維斯數據，北京新政出台前後兩個月，全市商辦類項目成交環比跌幅近60％；新政后取得預售證的12個非住宅項目中，10個項目至今零成交；北京近期出讓的4宗商辦用地溢價率不足2％，一宗商辦土地流拍。
從短期來看，這些新規對長期以來魚龍混雜的“商辦市場”的確影響較大，但對甲級寫字樓、購物中心等高端市場不但不會產生太大影響，而且十分有利。從長期來看，新規有利於促進商業地產市場健康和可持續發展。
實際上，短期來看，新規真正影響較大的是商改住項目，而這種將商業、辦公用地改建成為住宅形式的項目本身是違規的。此類住房既不能落戶口，也不能使用學區等住宅配套，只有40年或50年的產權，而且水電成本相對比較高。由於選址等方面原因，很多項目都不適宜居住，因此個人購買者當作住房購買，容易上當受騙。
除了違規和容易損害個人購買者的權益外，各地對商住類項目嚴厲整頓，還有一個更重要的原因，那就是投機炒作之風盛行。由於熱點城市執行住房限購政策，商住房市場有了一定的空間。價格優勢使得商住房的投資屬性變得非常強勁。
應該看到，一些商住房購買者為了投機紛紛湧入商住房市場，部分開發商則為追求利潤最大化，把商業辦公項目設計、開發建設成住宅對外銷售，這些有很大風險，形成了一種歪風邪氣，嚴重擾亂了房地產市場正常秩序。隨着各地調控政策頻頻出拳，可以預見，此輪商改住新規出台，將狠殺商業辦公用房市場的不正之風，房地產市場也有望迎來健康發展的新階段。
(出處：中國經濟時報)
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