房企融資渠道繼續被封堵：多項創新金融工具暫停發行

東方財經網 2017-01-21 22:07:35 來源：

 針對房企的融資渠道在進一步收緊，政府正在更新監管政策，封堵不符合政策導向的創新金融工具。

 

兩個獨立消息源向澎湃新聞證實，以商品房購房尾款應收賬款為基礎資產發行ABS（資產支持計劃）融資基本暫停。

 

來自券商的消息，去年10月，監管層對房地產融資行為進行窗口指導，此後涉及房地產融資基本暫停，購房尾款ABS以外，還包括應收賬款ABS、類Reits等產品。

 

上述券商人士向澎湃新聞證實，其經手的一家大型房企購房尾款ABS產品即因政策因素擱淺。

 

創新性金融工具在被封堵

 

不符合政策導向，或是部分創新型金融工具被叫停的主要原因。

 

澎湃新聞注意到，2016年10月，中國樓市政策趨緊，同月召開的中國銀監會三季度經濟金融形勢分析會議要求“嚴控房地產金融業務風險”。

 

上述會議提出，審慎開展與房地產中介和房企相關的業務；規範各類貸款業務管理，嚴禁違規發放或挪用信貸資金進入房地產領域；加強理財資金投資管理，嚴禁銀行理財資金違規進入房地產領域；加強房地產信託業務合規經營。

 

就銀監會的表態，業內人士分析，眼下流行的購房尾款ABS在執行層面已經禁止，私募和小公募都發不了，主要還是和政策導向相悖。

 

該人士解釋，理財資金等被明確禁止進入房地產領域，但這些資金可以通過這些創新產品最終流入房地產領域，這是政策不允許的。

 

此外，購房尾款的提前套現，有削弱政策調控之嫌。ABS即Asset-backed Securities，是以特定資產組合或特定現金流為支持，發行可交易證券的一種融資形式。

 

在一般的購房交易中，購房者支付首付后，按揭貸款部分從申請到放款到位之間存在一定的時間。

 

而房企通過資產證券化可將購房尾款應收賬款以“打包出售”的方式提前從公開市場的投資者中將尾款收回。

 

具體而言，是指發起人將其流動性不足但具有未來現金流收入的貸款或其他信貸資產打包成流動性強的證券，並用信用增強的措施，通過證券發行的方式出售給資本市場上的投資人。

 

2015年12月8日，國內首款購房尾款資產證券化項目“匯添富資本-世茂購房尾款資產支持專項計劃”正式掛牌。

 

世茂購房尾款ABS存續期為3年，根據風險收益特徵，分為優先級和劣后級資產支持證券，房企提前獲得購房尾款，緩解購房尾款到位前的流動性壓力。

 

上海易居房地產研究院總監嚴躍進認為，即便排除理財資金的進入，但房企對資金的使用情況難以監管，會削弱調控的力度，或基於此，監管部門叫停該業務。

 

機構建議房企多嘗試

 

新的融資渠道被封堵，房企在堅守原有渠道的同時，被建議嘗試更多金融產品。

 

近日，中國民生銀行地產金融事業部負責人呂莉在一次論壇中提到，房企應該嘗試多種金融工具，信託、私募基金、資管計劃、資產證券化產品，資本上的發債。呂莉同時指出，監管的條件越來越嚴格，產品還是有多種變化，多嘗試沒有錯。

 

房企真的寄望於新型金融產品。某閩系房企財務負責人介紹，新的融資環境下，在傳統融資渠道之外，其所在企業將會繼續在資本市場融資，主要包括購房尾款資產支持計劃，類Reits產品及自持商業的資產證券化等產品。

 

面對監管升級，上述負責人表示，不要妖魔化監管層對融資的收緊，政策的變化，會有新的金融產品出來，與企業現金流和項目開發節點匹配的金融產品就是好的產品。

 

在股、債暫停，資產支持計劃收緊的背景下，前文業內人士建議，在不觸犯監管紅線的前提下，房企可以創新股權，通過設置 spv投真股，代替從前的假股真債。該人士稱，目前各方都在探索，未來也會有更多的金融產品，也將伴隨產生新的監管政策。

 

所謂spv即，special purpose vehicle（特殊目的實體），通常指僅為特定、專向目的而設立的法律實體，常見的是公司，有時也有合夥等。

 

據介紹，房地產基金通過設置spv實現投資的案例，市場早已出現先，復地旗下的星浩資本即是，但產品最終的運營效果是因項目而已的。

 

對於融資渠道收緊，多次嘗試購房尾款、應收款等資產支持計劃的碧桂園仍堅持更多嘗試。碧桂園財務相關負責人表示，在降低融資成本的前提下，會嘗試不同形式的融資手段，美元優先票據、熊貓債、境外銀團貸款、伊斯蘭債等的境外融資方式，均進入其考慮範圍。

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深圳再出招 調控房價不放鬆

東方財經網 2017-01-21 22:14:13 來源：證券時報

昨日，深圳市規劃國土委網站發布消息，確認了近日網傳的一份深圳市規劃國土委關於印發《商品住宅和商務公寓預現售管理操作細則》的通知。根據深圳市辦公廳2016年10月4日轉發的《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的若干措施》（深府辦[2016]28號）第五條“關於加強商品住房和商務公寓項目銷售價格管理”的有關規定，市規劃國土委於近期擬定並實施《操作細則》，在眾多業內人士看來，該文件擊中了此前樓市調控中始終定義模糊的真空地帶。

商務公寓也“中”

據悉，《操作細則》的要點包括建立商品住房和商務公寓預售審批預審查制度，各管理局申請預售之前為項目給出指導價格；首次申請預售項目，申請均價不能明顯高於周邊同類戶型在售均價，如果周邊無同類在售項目參考的，可參照周邊二手房價格；擬申請預售項目屬分期開發再次申請預售的，其戶型申報均價不得高於本項目前一期實際銷售價格；預售受理時間由委員按照前期已報預售計劃做全市統一調配，做好預售項目高低搭配；市價格管理部門不再辦理項目上調備案價格的變更手續，下調備案價格也需有度有節奏開展，不得短期大幅下調；對於已批預售轉現售的，套房備案價格仍按預售申報價格確認，備案價格對外公示；對未辦理預售直接辦理現售的項目，如沒辦理現售價格指導手續的項目不能網簽；指導申請企業將裝修成本從申報價格中剝離，明確合同價格和不動產登記價格不包含精裝修成本等。

回顧這種類似的“限價”，在2011年到2012年這段時間的深圳樓市也曾經出現，當時深圳的房價是有往下調整的動作，許多新盤在當時開盤的時候就是以限價之名行降價之實。

對於此次出台的操作細則，由於商品住房和商務公寓現售價格仍按預售申報價格確認，這對於一些希望通過“捂盤”將預售盤轉為現售盤的樓盤，則堵死了出口。此外，曾經遊離於“限價令”之外的商務公寓、現售房、精裝房這次一一“中”。 受政策影響小，不限購不限貸的商務公寓一度成為了調控新政后深圳市場推售的主角。深圳中原研究中心預計，2017年商務公寓市場供應量受多方面的原因預計將達到頂峰，全市將約有63個潛在供應公寓項目，無論施應體量或是項目個數將創歷史高度，市場競爭將非常激烈。或許正是由於商務公寓數量井噴，對這個市場加強價格監管已刻不容緩。由於調控政策效應，新盤預售許可證的審批更加嚴格，多個已開營銷中心或樣板房的項目推遲入市腳步。有羅湖區一商務公寓新項目的負責人告訴記者，此前在申請預售時就遇到了困難。

房價大幅波動已被扼殺

對於此次出台的《操作細則》，美聯物業全國研究中心總監何倩茹認為對預售及現售項目的銷售價格進行監管，有利於保持房價的平穩發展，防止大起大落。在住宅項目限購之後，商務公寓作為替代產品瞬間火熱，本次將商務公寓也納入到監管範圍之內，同樣是為了防止其價格隨意變動而引發市場的不平衡。何倩茹認為，2017年深圳樓市調控像這樣的堵漏洞、小調整依然偶有發生，2017年房價的大幅波動已被扼殺，維持對房價基本持平的看法，而且高低價格樓盤搭配入市，可以防止一手房價格的結構性波動，錯誤引導市場輿論。

也有市場人士認為，正是因為“價”穩，早期高價拿地的項目“利潤”空間也被鎖住。只要開發商能解決融資和資金流的問題，“日子”還是可以的。壓力比較大的則是2015至2016年的“地王”項目。

從去年3月開始，一連串調控組合拳接連打出，一路狂飆的深圳樓市開始有所“降溫”，多方的數據和分析显示，深圳樓市供需各方已經進入深度觀望階段。根據深圳市規劃國土委公布的數據，去年10月到12月深圳新房均價依次為每平方米55611元、54986元、54946元，在調控政策影響下，深圳房價在去年第四季度得到了抑制和理性回歸。國家統計局發布的2016年12月70個大中城市住宅銷售價格統計數據显示，4個一線城市中去年12月份新房環比價格下跌幅度最大的是深圳，下跌0.4個百分點，而深圳也是連續3個月房價出現下跌。

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保利聯合體63億拿下北京門頭溝宅地

東方財經網 2017-01-21 22:14:14 來源：證券時報

北京昨日迎來新年首場土地拍賣，房山、平谷、門頭溝三宗住宅用地吸引了遠洋、首開、龍湖、萬科等20餘家房企及綜合體參与角逐，最終，門頭溝地塊被京投+首開+保利+龍湖+遠洋超級聯合體以63.3億元拿下，最高售價4.7091萬元/平方米。另兩宗地已轉入高標準商品住宅建設方案投報程序，預計在1月25日出結果。

亞豪機構市場總監郭毅分析認為，在過去的一年當中北京僅實現住宅用地成交15宗，其中含可售純商住宅的僅7宗，而在出現“地荒”的同時，一線城市的快速發展節奏以及三四線城市的大庫存壓力，也使得前幾年流行“走出去”的大型房企們逐漸收攏陣線，除此之外“南方系”房企也紛紛北上搶佔市場，北京土地市場“狼多肉少”的狀況日益嚴峻。

郭毅指出，雖然工作報告中提出要加大土地供應，但是其中由於政策性住宅的擠占，以及自持類產品的出現，使得未來可供銷售的純商住宅份額仍在不斷減少，受供需關係影響，純商住宅產品價格走勢難以轉向下行。在此預期之下，雖然調控風頭仍在，但各大房企對於土地市場的熱情仍然高漲，甚至摒棄分歧，出現5家聯合體參与拿地，可見其勢在必得的決心。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，首先，房企搶地依然激烈，特別是在2016年純商品房住宅土地供應只有37萬平米左右的情況下，3宗位置不能算好的地塊，居然有2宗超過10家競爭，其中國企、上市公司林立，更有多家企業聯合體。其次，從土地供應情況看，2017年北京土地市場將繼續嚴格限價、增加持有+增加中小戶型供應，北京樓市調控的步伐依然在持續，北京土地市場全面進入“限價+自持”時代。限價、限售、限面積、限資金、限持有，從政策看，歷史最嚴格。預計2017年商品房住宅土地的供應量依然不會多，自住房等供應將會明顯增加。

公開信息显示，門頭溝區潭柘寺鎮MC01-0003-6009、6008、0057、0086、0120、6016、6015地塊社會停車場用地、綜合性商業金融服務業用地、二類居住用地、商業用地、住宅混合公建用地，規劃建築面積23.865萬平方米，掛牌出讓起始價為57億元，最終，京投+遠洋+龍湖+保利+首開超級聯合體以63.3億元總價競得，地價未到達上限。

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北京今年首宗地塊63.3億成交

東方財經網 2017-01-21 22:14:15 來源：北京青年報

北京今年首宗地塊63.3億成交

昨日3宗上市地塊均採用“限房價、競地價”模式

昨日，北京3宗土地集體掛牌出讓，分別為門頭溝潭柘寺地塊、平谷金海湖鄉韓庄村地塊以及房山西潞街地塊。值得一提的是，這三宗地塊全部採用“限房價、競地價”的新型土拍模式。

在今年的北京兩會上，市規劃國土委主任魏成林表示，今年北京土地供應量整體平穩，將適當加大住宅土地供應，同時着重推進五環以外自住房建設力度，“整體體現出‘穩中求進’的態勢”。

在昨天上市的三宗地中，平谷地塊最高銷售限價為25515元/平方米。容積率均為1.01，全部為住宅類地塊，總面積153116平方米。最後多家企業以17.28億+70%持有進入方案環節。

按照70%計算，持有部分面積為107181平方米，可限價銷售部分面積為45934平方米。如果持有部分按照50%計算價值，最後樓麵價為1.73萬元/平方米。

房山區西潞街道FS00-LX06-0081地塊F1住宅商品住房限價不超過38994元/平方米，商品住房部分90平方米以下佔比需70%以上。

該地塊最後可以銷售的商品住房面積為15602.5平方米+2785平方米的公建。合計需要無償還建24239.2平方米，按照建安資金管理等成本5000元計算，這部分需要額外承擔1.2億的建設。

最後70%住宅部分持有，也就是10921.8平方米，4680.8平方米住宅可售+2785平方米公建可售。按照持有部分價值減半計算，樓麵價為3.95萬元/平方米。如果只計算自住部分超過4萬元/平方米，並且還需要競爭高品質建設方案。

門頭溝地塊最後成交價63.3億，這是今年北京第一宗成交地塊。地塊合計121790.8平方米為住宅面積，商業公建部分面積為116859.2平方米，平均樓麵價為2.65萬元/平方米，住宅部分的銷售最高限價44849元/平方米。

對於整體三宗地塊對市場的影響，中原地產首席分析師張大偉認為，房企搶地依然激烈，特別是在2016年純商品房住宅土地供應只有37萬平方米左右的情況下，3宗位置不能算好的地塊，居然有2宗超過10家競爭。從土地供應情況看，2017年北京土地市場將繼續嚴格限價、增加中小戶型供應，北京樓市調控的步伐依然在持續，北京土地市場全面進入限價+自持時代。

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蘇州允許部分商辦項目有條件轉為住宅

蘇州市網站昨天公布《關於加快引導推進蘇州市區商業辦公用房去庫存工作的實施意見(試行)》，明確調整用地規劃政策，商辦項目可有條件轉為住宅。

對出讓項目所在區域商業辦公供應明顯偏多或在建規模過大，項目尚未開工建設或未開始銷售(包括原已銷售房屋目前已清理完成回購處置)的，可由建設單位申請，通過調整土地規劃條件、用途，引導項目建設用地轉型利用，用於住宅或國家支持的新興產業、養老產業、文化教育產業、體育產業等項目用途的開發建設。對按照新用途或者新規劃條件開發建設的項目，應按程序申請批准同意后，重新辦理相關用地手續、核定相應的土地價款。

深圳新房申報均價不得明顯高於周邊在售項目

深圳市規土委昨天起草了《商品住房和商務公寓預、現售價格管理操作細則》，擬申請預售項目屬首次申請預售的，其戶型申報均價不得明顯高於周邊同類同戶型在售項目的銷售均價，周邊無同類在售項目參考的，可參照周邊同類二手房價格；擬申請預售項目屬分期開發再次申請預售的，其戶型申報均價不得高於本項目前一期實際銷售價格。

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北京天價學區房供不應求：樓市調控將如何改變房價走向？

東方財經網 2017-01-21 22:14:20 來源：北京青年報

 

本次人代會《工作報告》在論及改善和保障民生時從平抑房價的角度強調要把握住房的“居住屬性”，目前全國各地紛紛出台樓市調控政策，北京也出台了關於樓市調控的“京八條”。從近日國家統計局發布的數據來看，八成熱點城市房價環比下調，其中去年北京12月份新建商品住宅價格環比下跌0.1%。那麼，北京房價還會再漲嗎？樓市調控的效果如何？北青報記者對來自金融、地產、住房保障、教育等領域的多位代表進行了專訪。

在本次工作報告中，重點強調了要把握住房的居住屬性，要建立租售並舉的住房制度。金融、財稅、土地、市場監管等多措並舉，探索建立房地產健康發展的長效機制。市、北京保障性住房建設投資中心總經理金焱對北京青年報記者表示，這是多年以來首次看到市工作報告如此大篇幅、具體地描述房地產調控的方向和舉措，可見穩定房價的決心。丰台團的一名市稱，以前樓市調控給人的印象是比較簡單，主要是限購。但這次的工作報告提到的長效機制是一個立體的概念，本輪對房地產的調控將是全方位的。

焦點一：樓市調控如何改變房價走向？

“多舉措齊發力北京今年房價難再漲”

在本次人代會開幕前的政務諮詢會上，市住建委相關負責人對北青報記者表示，北京樓市調控的目標是穩定房價，是否加碼將視市場情況而定。如果北京要繼續加碼樓市調控，重點還是放在抑制樓市的投資投機上。

市、北京保障性住房建設投資中心總經理金焱表示，通過在供給側調控房價，讓住房回歸居住屬性。保障性住房的建設將是控房價的一個重要措施。金焱表示，北京市的住房市場供應體系當中，我謬去都習慣於買商品房，保障房也是以買為主，經適房、限價房，它都是產權型的，我謬多習慣於居者有其屋，住有所居，在滿足供應過程中，中央和北京市，包括這次報告都提了要培育發展租賃性住房。雖然就一句話，但是這個對北京的調控房價是非常重要的。為什麼這麼說？解決剛性需求的人，不一定全部要買商品房，可以通過租賃這個市場，來解決一部分人的住房需求。

採訪中，多名告訴北青報記者，在力度空前的調控措施中，尤其是綜合運用金融、土地、財稅等措施，今年房價很難再漲。

焦點二：樓市是否有泡沫？

“房地產的泡沫與金融風險密切相關”

北京樓市是否有泡沫？市住建委相關人士近日曾對北青報記者表示，北京的房價已經過高。過高就意味着泡沫。而在調控樓市的“京八條”中，也涉及到樓市去槓桿的問題，要求實行差別化的住房信貸政策，提高二套房的首付比例。金融手段成為各地調控樓市的一個重要方面。

市、SOHO中國有限公司董事長潘石屹表示，“北京房價漲得也駛高的了”。中央經濟工作會議講房子是用來住的不是用來炒的，其中提到了信貸政策，就是首付款的比例和利率，“開發貸款影響不大，抵押土地什麼的，主要是消費貸款，只要把首付款比例提高，需求量就下來了，房價自然就降了”。

市、中國農業銀行北京分行行長易映森表示，把房地產的泡沫擠掉本身也是防範金融風險的一種手段。目前，從銀行的角度來看，樓市的泡沫還不是很大，但是要未雨綢繆，防範樓市泡沫過大，從而產生金融風險。目前房貸的增加主要是針對個人的住房按揭貸款，這個貸款的防範風險就建立在房地產市場的健康上面，所以銀行特別希望房地產的健康發展。在這一輪樓市調控中，許多銀行上調了貸款利率優惠政策，這也是從信貸的角度控房價的措施之一。

焦點三：高價學區房何去何從？

“天價學區房背後是教育不均衡”

北青報記者在市人代會多個代表團審議報告時都聽到有代表談論高價學區房問題。

“為什麼一間人都沒法住的房子能炒到二三十萬？”“學區房價格何時能降溫？”作為西城的頂尖優質校，實驗二小的“天價”學區房也一直是大家熱議的焦點，一間破舊的小賣部賣到四十多萬一平，一間10平米的小平房賣到300多萬，甚至供不應求。

對於“天價”學區房這樣的怪象，作為西城團的代表、北京實驗二小教育集團總校長李烈表示，學校附近這些學區房的價值確實驚為天價，但是在市場規律動作下，這類事並不違規，也符合入學的原則政策，無從管控，“就近入學是現行政策，就近的依據就是戶口和住房。”

李烈認為，天價學區房的根本問題不僅僅在於房價調控，而在於基礎教育本身均衡發展問題。學校質量有差距和沒有其他選擇是出現天價學區房及炒房的重要原因。“按照就近入學的原則，家長可選擇的唯一做法就是要把房子、本子落在優質校附近，所以才會導致這些學區房的房價炒高。如果學校之間差異不大，每所學校都很不錯，自然也就沒有家長會舍近求遠，花那麼多的錢，去一個孩子和家人都不方便的地方買學區房，甚至是買一個根本不居住的房子”。

作為房地產、教育兩個行業的“雙跨”代表，錫華實業投資集團董事長、二十一世紀國際學校校長張傑庭表示，房價一定是跟學區有關係的，之所以炒出天價學區房，主要還是因為教育的不均衡化造成的。張傑庭指出，還是要推動名校名師定期流動起來，而不是只是對名校進行“翻牌”，同時要從增加公立校的學位上動腦筋。

張傑庭提出了一種方案。他介紹，目前建設學校的標準還是40年前的老標準，對容積率、樓層的要求過於落後，“像幼兒園容積率為0.6，只能建三層；小學容積率為0.8，只能建四層；中學容積率1.0，只能建五層，隨着社會的發展，電梯、消防等技術的成熟，完全可以調整容積率指標。這樣在有限的土地上就可容納更多的學生，自然而然學區房的價格也就降下來了。”

對話

北京長效調控措施有利於穩定房價

對話人：市、北京大學房地產法研究中心主任樓建波

北青報：樓市調控之後北京提出今年實現“房價環比不上漲”。你怎麼看？

樓建波：對於提出的“房價環比不增長”，主要還是取決於出台的措施。目前北京關於房地產出台的措施還是很多的，比如建多少套自住商品房，供多少塊地，包括在土地出讓的時候，是採取什麼樣的規劃和市場安排。比如“控房價、競地價”的土地出讓方式。這些長效調控措施的出台有利於北京穩定房價。

北青報：哪些因素將影響北京房產價格的走向？

樓建波：目前北京的政策還是好的，提出要“穩定”，而並不是“打壓”或者“抑制”。所以當下樓市走向主要受四個因素影響：第一個就是土地出讓情況，供地很重要，但實際上目前沒有多少土地可以向市場出讓。第二個，是層面對購買住房的一些限制措施，比如限購，是繼續保留還是改變，將會對房價走勢產生較大影響。第三個因素就是房產稅，這個稅制出台的時機以及內容如何制定，這些都將會帶來極大的影響。第四個影響因素就是宏觀經濟的走向，經濟好與不好，房價的情況肯定也不一樣。有的地方房價很高，有的地方房價平穩，其實與當地的經濟狀況關係很密切。

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杭州昨天出讓18宗土地 綠城競得兩宗地 碧桂園包攬蕭山4宗地

東方財經網 2017-01-21 22:14:20 來源：每日商報

昨天，杭州市今年首場土地掛牌出讓會舉辦，18宗地塊順利出讓。此次土地出讓是落實中央經濟會議精神和房地產健康發展的精神要求，按照市委市工作部署，堅持“有計劃、有節奏、有區域、有結構”的供地，多方面施策維護土地市場平穩健康發展。

這18宗土地中，主城區有9宗，蕭山區4宗，餘杭區3宗，富陽區2宗。參与開發商眾多，最終由綠城競得兩宗宅地，分別為留下單元宅地以及申花板塊塘北單元宅地，三湘印象競得城東新城彭埠單元宅地，融信、中糧、聯發分食良渚新城三宅地，碧桂園則包攬了蕭山4宗地。

宅地依舊受開發商歡迎

主城區商地表現不俗

主城區共出讓9宗地塊，其中3宗宅地6宗商地。這三宗宅地地塊屬性優良。其中拱墅區申花板塊塘北單元宅地位於申花路與豐潭路交叉口西南側，與賽麗綠城慧園一街之隔，該地出讓面積31685方米，規劃容積率為2.4。該地最終經過15輪競價，由綠城建發聯合體以31億元競得。

江干區城東新城彭埠單元宅地位於萬科中央公園北側，東至規劃明石路，南至規劃綠化，西至規劃花埠路，北至源聚路，出讓面積37352平方米，規劃容積率為2.2由三湘印象以26.6億元競得。這是房企三湘印象的首次入杭，據了解，這是一家來自上海（樓盤）的地產商，後來收購了“觀印象”，成為一家 “文化+地產”雙主業發展的公司。

西湖區留下單元宅地，東至規劃溪龍路，南至規劃浙創路，西至部隊，北至留庄，出讓面積42357方米，規劃容積率為1.1，適合打造高端的住宅產品。該地仍由綠城建發聯合體競得，總價12.7億元。值得一提的是，上個月26日，綠城同樣以接近底價的價格競得該地的姊妹地塊，就此，綠城可將兩塊地共同開發。

另一邊，主城區共出讓6宗商地，其中杭州市停車產業股份有限公司競得兩宗停車場用地，分別位於下沙中心區單元和秋濤路與慶春路交叉口東北角。浙江廣播電視集團競得米市巷商地，該地位置不錯，位於市中心武林壹號西面，莫干山路東側，距離在建地鐵2號線沈塘橋站不足500米，世欣東方文化集團有限公司拿下轉塘鎮一宗商地， 這宗地東至杭州市轉塘鎮中心小學、轉塘社區，南至美院北路，西至象山路，北至轉塘橫路。

融信、中糧、聯發分食良渚三宅地

碧桂園包攬蕭山4宗地

良渚新城三宗姊妹地出讓，由融信、中糧、聯發三家房企低溢價率分食。這三宗地為姊妹地，位於良渚新城良康路上，北大資源宅地後面，總出讓面積達9.13萬方，該三宗地容積率低，僅1.6，適合打造排屋之類的高端產品。但值得注意的是，良渚新城板塊在近幾個月來已經出讓了4宗相鄰低容積率宅地，未來這一帶同質化的住宅競爭將會很大。

如果說昨日哪家房企收穫最多，那非碧桂園莫屬了。碧桂園一舉拿下蕭山4宗宅地，比別的房企去年參与一整年土拍拿的還多。這四宗地兩宗位於義橋板塊，兩宗則在臨浦新城上。其中義橋板塊宅地均位於時代大道以東，緊鄰綠都・金域蘭庭，板塊中在售樓盤有中國鐵建萬科・江灣城等。另外兩宗在臨浦新城的地塊，位於新城中心，西面即為風情大道，交通便利，區域內配套較為完善，蕭山第三人民醫院位於地塊南面，教育資源有東藩小學、臨浦初中等。

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　　保險資金運用是一項較為複雜的系統工程，在保險資金運用過程中，資產配置集中體現了保險公司的經營發展戰略，是整個資金運用系統工程的核心。目前，保險行業資產配置多元化快速推進，保險資金從原來的以“存款+債券”為主的配置結構快速轉變為傳統資產與非標、股權等另類資產多元化配置的情形。通過多元化配置的推進，保險資金運用收益率中樞提升明顯，保險資金運用效率明顯提升。隨着金融品種進一步豐富，保險資產的多元化配置趨勢仍將延續。

　　資產配置體現險企發展戰略

　　由於資金性質和監管要求等因素的不同，與其他資金相比，保險資金運用是一項較為複雜的系統工程。

　　在險資運用的系統工程中，首先要遵循資產負債管理的原則，充分考慮負債特徵。在對負債特徵進行分析的基礎上，保險公司要根據其自身的經營發展戰略、財務目標、風險約束等要求，確定與之相匹配的投資目標和投資約束條件。

　　在投資政策要求下，結合對資本市場以及各類資產風險收益的判斷，保險公司需確定合適的資產組合(即資產配置策略)，滿足投資目標和風險預算的約束。

　　在確定資產配置策略后，投資管理人員在資產配置策略的指引下，分別進行類屬資產和投資標的選擇。同時，在投資管理過程中，需要高效的執行，並對執行情況進行監測，在資產配置偏離閾值的情況下進行再平衡。最後，在一個投資周期結束后，需要對投資業績進行合理的評價，並通過歸因分析，發掘投資能力的優勢和劣勢，並反饋至投資管理過程中。在整個環節中，需要進行全面的風險管理。

　　在上述資金運用過程中，資產配置是最為重要的一環。一方面，資產配置集中體現了保險公司的經營發展戰略，資產配置戰略也是保險公司戰略的重要部分，是整個資金運用系統工程的核心。保險公司的保費規劃、資本預算、財務目標等都和資產配置息息相關。資本方面，維持健康的償付能力充足率是保險公司持續穩健經營的基礎，在償二代下，保險公司的資產配置受風險資本約束，同時也反向影響保險公司資本消耗，因此，資產配置是影響保險公司資本的最為關鍵的因素。財務目標上，保險公司的利潤與投資收益緊密相關，而根據加里·布林森的研究，投資收益的90%由資產配置決定，因此，資產配置關係到保險公司財務目標的實現。總體而言，資產配置對保險公司經營發展是否成功起着至關重要的作用。另一方面，在整個資金運用過程中，資產配置環節是系統工程運行的核心。資產配置不僅集中體現保險公司經營發展戰略，成功的資產配置還要基於對資本市場的前瞻性判斷，因此，資產配置全面反映保險公司的經營智慧。

　　如何制定資產配置策略

　　保險公司資產配置是其經營發展戰略的集中體現，需要考慮多種因素。一般而言，保險公司制定資產配置需要經過以下程序：

　　公司經營分析。這主要是指保險公司的資本情況、財務情況等影響資產配置的重要因素。其中，保險公司資本情況是需要考慮的主要因素。在償二代體系下，保險公司資產配置需充分考慮償付能力充足率的要求。

　　負債特徵分析。保險資金運用需要遵循資產負債管理的原則，負債特徵分析是保險公司制定普通賬戶資產配置策略的前提。一般而言，負債特徵分析主要考慮資金成本、現金流、期限、久期等因素，在此基礎上，做好收益匹配、現金流匹配、久期(期限)匹配。

　　投資政策制定。在經營分析和負債特徵分析的基礎上，保險公司需要合理確定投資政策，投資政策中需要明確投資目標和風險約束，確定可投資資產範圍，以及公司風險承受能力範圍內大類資產配置的比例限制。如保險公司有其他明確要求，也一併在投資政策中進行確定。

　　確定資本市場預期。確定投資政策后，需進行宏觀經濟分析、大類資產風險收益特徵的前瞻性分析。投資政策確定主要依據公司內生因素，而資本市場預期則體現保險公司宏觀分析及大類資產分析能力。

　　擬定資產配置策略。在確定投資政策和進行資本市場預期分析后，保險公司應當建立資產配置模型，將投資目標、風險約束、負債特徵等內部因素以及各大類資產風險收益的前瞻性判斷作為輸入參數，並進行優化模擬，尋找較優的投資組合，滿足投資政策的要求，形成資產配置方案，同時要對資產配置方案進行多種緯度的壓力測試和敏感性分析，確保資產配置方案符合公司風險資本、目標收益、負債特徵等要求。

　　保險資產配置發展趨勢

　　近年來，影響保險公司資產配置的因素髮生較大變化，在這些因素的共同作用下，保險公司的資產配置呈多元化發展趨勢。

　　一是資本方面，原保監會啟動風險導向的償二代體系建設，償二代體系下鼓勵通過分散效應降低資本佔用，同時短期資產價格波動對償付能力充足率的影響有所降低，從而鼓勵保險公司進行資產多元化配置。

　　二是保險資金運用政策改革。2012年以來，原保監會對保險資金運用政策推行一系列改革，保險資金投資範圍不斷拓寬，精簡資產配置比例的監管要求，“放開前端”、“管住後端”，在此背景下，保險公司不斷提升大類資產配置能力、多元資產配置能力以及新型金融資產投資能力，資產配置多元化進一步推進。

　　三是負債特徵的變化。近年來，我國資產管理行業進入泛資產管理時代，居民金融資產由儲蓄存款轉變為以銀行理財產品為代表的資產管理產品，在一定程度上提升了以萬能險、分紅險為代表的投資型保險產品的負債成本，從而推動保險資金配置較高收益的非標及另類資產。

　　四是保險公司及保險資產管理機構能力提升，大類資產配置能力和多元資產投資能力穩步提升。近年來，原保監會規範保險投資管理能力建設，將股票投資能力、無擔保債券投資能力、股權投資能力、不動產投資能力、基礎設施投資計劃產品創新能力、不動產投資計劃產品創新能力和衍生品運用能力等7類明確為保險機構投資管理能力，具備相應能力後方可開展相應資產的投資。與此同時，多家保險資產管理公司獲批成立，保險資金運用不斷向專業化發展，資金運用能力穩步提升。

　　五是資本市場不斷深化發展。近年來，資本市場不斷髮展，保險資金可投資的金融產品不斷豐富。以保險資產管理公司設立的另類金融產品為例，保險資產管理公司作為保險資金、養老金等長期資金與實體經濟的橋樑，通過設立基礎設施投資計劃、不動產投資計劃以及項目資產支持計劃等另類金融產品，將保險資金、養老金等長期資金的投資需求與國家重大項目的融資需求有效結合，形成了獨特的另類產品投融資能力，豐富了保險資金可投資品種，提高了保險資金、養老金等長期資金的配置效率，同時支持了國家戰略和經濟社會發展。

　　在以上因素的共同作用下，保險行業資產配置多元化快速推進，保險資金從原來的以“存款+債券”為主的配置結構快速轉變為傳統資產與非標、股權等另類資產多元化配置的情形，2011年末至2018年末，存款、債券的配置比例由79%降至49%，以非標金融產品、股權為代表的其他投資比例由9%提升至39%。通過多元化配置，保險資金運用收益率中樞提升明顯，整體收益率受股票市場波動影響變小，保險資金運用效率明顯提升。未來，隨着金融品種進一步豐富，保險資產的多元化配置趨勢仍將延續。

（文章來源：中國證券報）

(責任編輯：DF380)

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陳舒：從公開“地”史這個小目標開始――看廣州要求開發商公示“帶”土地信息

東方財經網 2017-01-21 22:14:41 來源：中國國土資源報

“我想有個家，一個不需要多大的地方。”居有所住、居有所安，是當下很多人奮鬥的目標，可舉債籌資、千挑萬選的房子到頭來卻發現含有致“”隱患，老百姓自然難掩惱怒。近年來，隨着江蘇常州學校“地”、北京廣渠門地王“帶”等事件被，住宅用地的安全問題一次又一次刺痛着公眾的神經。好在，廣州那邊傳來了能夠給人些許慰藉的消息。

近日，廣州市正式印發實施《住房和城鄉建設委員會關於進一步規範商品房銷售現場信息公示的通知》，明確要求房地產開發商賣房時必須公示所有可能導致業主投訴的信息，包括小區里哪些是曾被污染的土地。這意味着，今後開發商不能再刻意隱瞞一些不利於房屋出售的因素，影響買房人判斷。

長期以來，公眾對“地”信息不甚了解，或者說無從知曉。而這背後是，在金錢、利益面前，漫長的土壤修復讓太多人不願等，於是一批批環評不過關的項目匆匆上馬。昨天的老舊工礦廠房搖身一變成了“富麗堂皇”的新樓盤，購房者爭先恐后前來看房，卻不明白它是不是建立在“地”之上。當想去了解時，一句“不能公開”“給你沒意義”之類回答或是一堆籠統概括的數據，又讓公眾求訴無門。

正是這種信息之間的不對稱，釀造了近年來頻發的“地”事件。

近年來，國家在土地污染治理方面有不少大動作。在設立土壤污染專項防治項目后，去年出台了具有里程碑意義的“土十條”。土地污染“大戶”廣東省更是針對工業發達、污染地塊密集的特徵出台了省版“土十條”，提出開展污染地塊環境監管試點、治理修複評估結果向社會公開等措施。此次廣州市要求房地產商公示“帶”地塊，也是“治土”大環境下，使出的以信息公開倒逼規範土地“清”、保障土地修復成果的一個狠招。

其成效如何姑且先不論，能讓公民享有更多的知情權和監督權，這本身就是一次進步。公眾有了更多的知情權和監督權，與、開發商之間的良性互動也可隨之建立。而公眾有了更多選擇和應對的機會，也可以監督倒逼加快治污，規範治理；開發商拿地時就得多一些考量和權衡，與之相關的房地產投資消費也會更趨於理性。

或許當開發商公布“手續齊全”“通過審批”的結果時，還是會伴隨有一些質疑的聲音，但又何妨？房屋的土地信息有“跡”可循，公眾自會做足功課，權衡利弊，做到心裏有數。

如同當前的治霾。全國180個城市每小時都在更新空氣質量數據，雖然糟糕的空氣問題一時半會無法解決，但由於信息透明，人們可以及時主動地戴上口罩、購買空氣凈化器、多吃一些清肺的食物，加強自我防護，規避可能出現的健康風險。公示“帶”房屋土地信息的意義亦在於此。讓我們從實現這個小目標開始。

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中國去年商業地產成交創新高 上海佔據半壁江山

東方財經網 2017-01-21 22:14:42 來源：中國新聞網

 

中新網上海1月18日電 (記者 於俊)國內投資者推動中國商業地產投資市場成交量再創新高，2016年達到人民幣(下同)2090億元，其中上海市場佔據半壁江山。

全球知名的房地產投資諮詢服務機構仲量聯行最新發布的“中國商業地產投資市場年度報告”显示，在剛剛過去的2016年，中國商業地產市場成交量達到2090億元，同比飆升52%，再創歷史新高。上半年市場表現平平，年底前復蘇，第4季度成交量達到910億元，環比增長45%，同比上漲36%。

仲量聯行上海及華東區投資部總監邵律表示：“這一龐大的交易量主要得益於國內買家的支撐，他們除了积極進軍海外市場，在上海、北京等主要內地市場也非常活躍。”國內投資者去年在中國商業地產市場總成交量中的比重佔86%以上，高於往年的75%左右。

據該報告，辦公樓繼續在中國投資市場上佔據交易主導地位，累計成交達1140億元，同比上漲21%，佔全年地產市場總成交量的55%。零售地產為第2大最受追捧的資產類別，累計成交410億元，同比飆升70%。值得關注的是，在互聯網電商銷售強勁的帶動下，工業地產和倉儲空間需求增長迅猛，此類資產累計成交180億元，同比上漲了10倍。

上海仍是中國地產投資的首選目的地，繼續佔據商業地產投資市場的主導地位。全年累計成交1000億元，佔據總投資額的48%。北京居第2，佔比16%；深圳第3，佔比10%。上海辦公樓市場的累計成交量為該類市場總成交量的68%。鑒於絕大部分潛在買家，特別豎內買家繼續視上海為表現強勁的長期投資目的地，預料上海將持續領跑。

去年第4季度，亞騰資產管理公司和中國人壽以200億元合資收購了李嘉誠旗下的長江實業地產有限公司位於浦東陸家嘴的“世紀匯”綜合體。創下申城單一資產交易額的歷史記錄。(完)

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信貸資金流入土地市場 江蘇銀行在滬被罰478萬

東方財經網 2017-01-21 22:14:43 來源：地產人

“滬六條”規定，銀行貸款、信託資金、資本市場融資等不得用於繳付土地競買保證金、定金及後續土地出讓價款。競買人在申請參加土地招拍掛活動時，應承諾資金來源為合規的自有資金。

在監管部門嚴令禁止信貸資金投向土地市場的背景下，依然有銀行頂風作案並因此被開高價罰單。

1月16日，上海銀監局網站公布三份行政處罰信息公開表，涉及機構包括江蘇銀行上海分行、台灣銀行上海分行、上海國際信託公司。其中，江蘇銀行上海分行受罰金額最高，並處罰沒合計人民幣477.9254萬元。

據了解，江蘇銀行上海分行因貸款違規業務被責令改正，主要違規事實包括2016年7月，該分行給予上海xx置業有限公司融資，用於支付土地出讓金；2016年4月，該分行給予上海xx投資有限公司融資，用於支付拍地保證金。

對於此次被上海銀監局處罰一事，江蘇銀行總行相關人士1月17日對《每日經濟新聞》記者表示，需要對相關事宜進一步了解之後再做聲明，但截至記者發稿，江蘇銀行方面尚未給出回復。

對此 上海中原地產市場分析師盧文曦對《每日經濟新聞》記者表示，“相信銀行接下來針對房地產融資會更謹慎行事，土地市場降溫格局已經確立。”

上海銀監局開出三張罰單

上海銀監局行政處罰信息公開表(滬銀監罰決字〔2016〕28號)显示，江蘇銀行上海分行的主要違規事實為“2016年7月，該分行給予上海××置業有限公司融資，用於支付土地出讓金。2016年4月，該分行給予上海××投資有限公司融資，用於支付拍地保證金。”

上海銀監局表示，根據《金融行為處罰辦法》第十六條第(四)項、《中華人民共和國銀行業監督管理法》第四十六條第(五)項，責令改正，並處罰沒合計人民幣477.9254萬元。

據了解，《金融行為處罰辦法》第十六條第(四)項為“違反中國人民銀行規定的其他貸款行為”；《中華人民共和國銀行業監督管理法》第四十六條第(五)項為“嚴重違反審慎經營規則的”。

“對於這件事(被處罰)還要再了解一下，目前沒有掌握什麼情況。”前述江蘇銀行總行相關人士在接受《每日經濟新聞》記者電話採訪表示，需要對相關事宜進一步了解之後再做聲明。但截至記者發稿，江蘇銀行方面尚未給出任何回復。

盧文曦分析表示，對違反相關規定的銀行進行重罰，可見監管部門對保持樓市調控政策的嚴肅性以及對市場平穩有序發展的決心。此外，從各地方“兩會”透露出當地對樓市調控的風向看，2017年還是“嚴”字當頭，所以今後對相關規定從嚴從緊執行將是主基調。

專家：土地市場降溫格局確立

2016年以來，圍繞上海樓市的調控政策陸續出台，“滬九條”(即《關於進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》)、“滬六條”(即《關於進一步加強本市房地產市場監管促進房地產市場平穩健康發展的意見》)等舉措進一步強化市場監管，加大執法力度，規範市場秩序，堅決遏制房價過快上漲態勢，確保上海房地產市場平穩健康發展。

在商品住房用地交易資金來源監管方面，“滬六條”規定，銀行貸款、信託資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等不得用於繳付土地競買保證金、定金及後續土地出讓價款。競買人在申請參加土地招拍掛活動時，應承諾資金來源為合規的自有資金。違反規定的，取消競買或競得資格，已繳納的競買保證金不予退還，並三年內不得參加上海市國有建設用地使用權招標拍賣出讓活動。

2016年11月3日，上海市市場利率定價自律機制發布了《關於切實落實上海市房地產調控精神促進房地產金融市場有序運行的決議》，進一步要求各商業銀行嚴格落實上海市房地產調控政策，維護房地產金融市場秩序。同時，還要求各商業銀行要切實防止信貸等各類資金，尤其是理財資金違規進入土地市場。

“其實，從2016年12月後房企在拿地動作上已經變得謹慎和規範，從管理層釋放的信號來看，後續房企不僅在土地融資方面會有不少難度，其他融資可能同樣面臨趨緊的局面。”盧文曦表示，預計銀行接下來針對房地產融資會更加謹慎行事，土地市場降溫格局已經確立。

1月15日，時任上海市楊雄指出，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加強房地產市場調控，嚴格執行調控政策，促進房地產市場平穩健康發展。

值得注意的是，上周上海新房市場再次出現0新增供應，從近期的市場新增供應來看，有連續下挫的趨勢，可見農曆新年前期，開發商的銷售意願已經相當清淡。

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