環京津樓市調控擴圍 廊坊、三河、大廠等限購

東方財經網 2017-03-22 10:34:02 來源：經濟參考報

21日，廊坊發布限購新政，非本地戶籍限購一套住房，首付比例從30%提至50%，戶籍居民購買二套住房首付比例不低於50%，停止第三套住房貸款。同時，限購區域包括廊坊市主城區（廣陽區、安次區、廊坊開發區）、三河市、大廠回族自治縣、香河縣、固安縣和永清縣六地。

截至目前，環京津周邊區域中保定、石家莊、崇禮、淶水、涿州、廊坊、三河、固安、大廠、永清、香河、懷來12地已開啟限購措施。

廊坊《關於進一步加強房地產市場調控的意見》指出，廊坊限購政策進一步升級，非本地戶籍居民限購1套住房且購房首付款比例不低於50%，包括新建商品住房和二手住房。本地戶籍居民家庭購買第一套住房，申請商業性個人住房貸款與公積金貸款的，首付款比例不低於30%。對擁有1套住房的本地戶籍居民家庭，再次購買住房的，首付款比例不低於50%，使用公積金貸款的，首付比例不低於60%。暫停第三套住房辦理商業性個人住房貸款。

此外，廊坊市的外來人才購房，需取得居住證，並且在購房前兩年內需要累計繳納12個月及以上個人所得稅或社保，可參照廊坊本地戶籍居民家庭購房的信貸政策。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，過去京津冀周圍區域由於價格絕對值較低，導致投資需求旺盛，在過去一年多房價上漲了一倍多，已經出現泡沫化趨勢，這也是地方頻頻收緊的主要原因。

從收緊力度來看，張大偉表示，新政與目前一二線執行的限購政策力度相差較大，一方面投資者獲得購買資格較為容易，另一方面，本地居民未明確限購。

“但在北京等中心城市大幅度收緊的背景下，環中心區域城市也有望降溫。”張大偉指出，從3月開始，全國的一二線城市將在過去限購的基礎上，加強限價等政策力度。部分二三線城市將會增加限購約束，預計環北京、上海及部分熱點城市的調控政策可能繼續全面升級，全國限購範圍繼續擴大。

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最嚴調控令下滬深房價仍漲 貨幣寬鬆不變難改上漲趨勢

東方財經網 2017-03-22 10:34:02 來源：中國證券報

北京樓市調控進一步升級，對於二套房認定上“認房又認貸”，並將二套房首付比例提至60%，使得正在辦理交易手續的買家一夜之間“哀鴻遍野”。首付比例上升30%意味着需多繳納二三百萬的現金，許多人因此周轉不開。不過，那些尚未成交的賣家則悄悄“撤單”，他們認為，在這樣的局面下，房租必然上漲，在家收租金也不錯。反觀上海和深圳，同樣的政策已出台半年，房價仍舊小幅上漲。

滬深房價仍小幅上漲

3月21日，馬庫斯在鏈家地產位於浦東的一家門面簽下合同，將自己住了10年的兩室兩廳賣掉了。

馬庫斯是一名德國人，2005年拖着一隻行李和300萬元存款，漂洋過海來到浦東。他拿出100萬元付了首付，剩下200萬元經營紅酒生意。十多年過去了，200萬元早被馬庫斯虧得顆粒不剩。如今，他以1125萬元賣掉房子，打算回國休養生息。

遠在千里之外的深圳，羅湖一家房屋中介的經理伍盛今天也感到開心。一位業主在2016年11月掛出的一套兩室一廳，終於以920萬元的價格成交，而當時的掛牌價為870萬元。

上海、深圳兩地曾分別於2016年的11月和10月出台嚴苛的調控政策，均是“認房又認貸”，只要有個人貸款記錄，不分地域、不分是否已還清，一律認定為二套房，需繳納70%的首付。

在這樣的高壓政策下，多數買房者認為房價會掉到“半山腰”，但事實證明他們都錯了。上海和深圳的鏈家區域經理告訴中國證券報記者，調控政策出台後，兩地房價迄今漲幅約為5%-10%。

反觀新政出台4天後的北京，違約的案例如雨後春筍般冒出，主要是繳不起首付了。“這幾天我和同事接手的違約案子就有4起。一下子多拿30%的首付，意味着多出二三百萬元，真的周轉不開。此前瘋狂的買家，現在則瘋了似地要求賣家退定金，個別不負責的小中介還跑得無影無蹤。”我愛我家北京積水潭地區的一位銷售經理表示。

安居客房價數據显示，截至3月14日，北京二手房均價首次突破6萬元大關，達到60382元/平方米，環比上漲1.4%，同比上漲43.5%。2014年走出低迷期后，北京房價連續3年走高。

分區域看，東城、西城兩區二手房均價均已突破10萬元，分別為115342元/平方米和128047元/平方米；通州均價也已突破5萬元關口，達到50968元/平方米；單價3萬以下的行政區，僅有平谷、延慶和密雲。

三四線樓市值不值得投資？

由於大城市的調控力度日益升級，放棄在一線購房計劃的買家，是否會回到三四線城市購房？或者是放棄在三四線的購房計劃，維持在一線城市的“處女貸”身份？中國證券報記者採訪的多位業內專家預測，人口迴流返鄉的可能性會更大一些。這也讓三四線房市成為投資的熱點。然而，價格遠低於一線的三四線樓市，未來到底是價值窪地，還是投資“大坑”呢？

從近期的新聞報道當中已經可以很明顯地感受到三四線城市房價升溫。今年1-2月，全國房地產開發投資0.99萬億元，名義同增8.9%，增速比2016年全年提高2%，超出市場預期。三四線城市新房銷售同比大幅增長。不少地區甚至也仿效一二線城市，開始了不動產限購措施。3月以來，河北涿州、淶水，浙江嘉善、安徽滁州等市，張家口崇禮區等地已相繼出台或升級限購、限貸政策。

不過，大都市圈周邊的三四線樓市銷售火爆主要是一二線城市房市調控后的外溢效應。京滬深等地購房門檻提高之後，大量購房需求向周邊外溢和擠出，而且當前房地產政策“因城施策”，三四線城市繼續享受鼓勵去庫存的政策紅利，短期內造成了三四線城市樓市的火爆。

房地產經濟專家孫驍驥認為，如果排除掉熱錢炒房的因素，長期來看，依靠三四線原有居民的投資需求，並不能撐得起三四線城市的樓市。他表示，在未來相當長的時期內，城鎮人口的老齡化速度將加快。預計到2020年，我國老年人口將達2.48億，並在5年之後徹底進入高齡化社會。老年人越多，意味着整個社會購房的需求越低、消費能力越低。目前，中小城鎮的建設和開發在持續加速，但人口結構卻在不斷老化，這說明未來的三四線城市房屋供給會因城鎮化的加速而不斷增多，購房需求則會因人口老齡化而大幅縮水。在供需關係作用之下，未來三四線城市樓市價格的增幅有限，並且有下跌的可能。

孫驍驥表示，中國的樓市，目前已經呈現出雙重的“兩極分化”：一二線和三四線城市價格的分化，三四線城市之間的價格分化。長期來看，中國未來的城市格局是“城邦化”，只有在京滬深等“城邦”周圍的中小城鎮，受惠於大城市的房價溢出效應，才經得起價格的長期考驗，這些地區才是所謂的“價值窪地”。

貨幣政策可能適度收緊

多位業內人士認為，考慮到三四線城市土地庫存規模仍在高位，中央去庫存思路短期難有扭轉；而去庫存需與信貸端相配合，預計三四線市場按揭投放規模不會出現明顯收窄。

中原地產首席分析師張大偉認為，這一輪樓市價格漲起來其實是因為信貸超發、資產荒。從2014年“9・30”開始，持續一輪又一輪的刺激，預測後市還是看這波潮水會不會繼續。

華創債券團隊也指出，貨幣寬鬆的環境不改變，難改房價上漲的趨勢。本輪房價上漲的源頭在於2014年9月30日，央行全面放鬆房地產信貸。儘管各地此前放鬆房地產相關政策對房價上漲起到推波助瀾的作用，但寬鬆的貨幣環境仍是房價上漲最堅實的基礎。而且目前房地產貸款在銀行資產中仍屬於最優質的資產，銀行很難主動收緊房地產信貸。所以貨幣政策如果不適度收緊，房地產市場的調控政策就很難見效，因此後期貨幣政策也可能適度收緊。

不過，海通證券姜超有不同看法。他預測2017年上半年的經濟增速壓力有限，因為地產銷售對投資還存在滯後傳導，存貨周期還在發生作用，去槓桿影響還未開始。但到2017年下半年，存貨周期應已結束，地產投資或面臨大幅跳水，而去槓桿將傳導進實體經濟，屆時經濟或有極大的下行風險。如果美國大幅降低企業所得稅稅率至15%，中國還繼續助推地產泡沫，那麼製造業和資本或許會大幅流失，而美國持續加息或會刺破中國地產“泡沫”。

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　　素有“食用菌之都”美譽的福建省寧德市古田縣，銀耳產量佔全國總產量90%以上。中國證券報記者日前在調研過程中了解到，當地通過凝聚政府、監管部門、金融機構、企業和農戶的合力，緊密連接了農業產業鏈的各個環節。

　　多方努力下，農戶缺少合格抵質押物、抗風險能力較弱、產品難以打開銷路等難題得到有效解決。當前，古田縣農副產品已銷往全國，成為普惠金融助力鄉村振興的一個典型案例。“食用菌之都”正探路農村金融最後一公里。

　　聚焦痛點盤活資產

　　從事食用菌種植、經營棉籽殼生意的吉巷鄉渭洋村村民陳秀訪，在村裡有自己的銀耳標準房，還投資興建了棉籽殼倉庫。“原先這些都不能抵押貸款，在資金周轉緊張時，只能找親戚朋友擔保貸款。”

　　傳統的农民資產很難作為合格抵押物獲得銀行的認可，這是农民獲取貸款的主要障礙。為此，古田縣設立了新型農村金融中介組織——民富中心，旨在幫助培育、孵化农民專業合作社，實現民富中心與农民專業合作社的對接，並通過民富中心引導金融機構面向农民專業合作社(社員)提供批髮型貸款及配套金融服務。民富中心由此成為引導农民專業合作社在農村支持產業發展和盤活農戶資產的載體，社員以民間契約的方式將未確權的資產抵押給合作社作為反擔保。

　　民間契約反擔保模式推廣后，陳秀訪馬上向合作社進行了申請，把自己未確權的土地和設施等資產以契約的方式抵押給合作社，由合作社擔保，從古田農信社獲得了50萬元貸款。“手續很方便，我的銀耳標準房、棉籽殼倉庫真正實現了價值。”

　　在風險防控方面，中國人民銀行古田縣支行行長朱能傑介紹，民富中心探索建立了“農戶資產+合作社保證金+縣財政風險補償金”的風控模式，構築了三道風險防線。

　　具體來看，一是农民將資產抵押給合作社，一旦出現風險，由合作社進行資產處置，採用收儲返租或轉讓的方式，實現涉農資產可流轉。二是由合作社在合作銀行存入一定比例保證金，以至少1:5比例為農戶信貸額度提供擔保。三是由財政出資2400萬元專項風險補償金全額注入民富中心，對出現風險的貸款實行風險補償，對經處置后的貸款實際損失部分，財政補償70%，金融機構承擔30%。

　　朱能傑表示，目前為止這一模式還未出現不良，個別農戶出現還款困難也通過合作社內部救助的方式得到妥善處置，沒有傳導到銀行，也沒有產生政府風險補償金代償情形。

　　銀保協同分擔風險

　　古田縣綠華食用菌有限公司是家專業從事食用菌菌包生產的企業，為栽培銀耳、茶樹菇等品種提供標準化菌包，主要出售給種植的农民。

　　公司內坐落着一個普惠金融服務點，包括兩家金融機構：郵儲銀行和中國人民財產保險公司，公司客戶可以在服務點內一站式辦理貸款和保險等服務。

　　郵儲銀行工作人員介紹，綠華食用菌公司會將真實從事食用菌生產、信用良好的農戶推薦給銀行，目前已為63戶銀耳種植戶授信總金額861萬元。

　　針對農戶在種植食用菌過程中常遇到的菌包感染等問題，保險發揮了巨大作用。中國人保工作人員介紹，農戶為每筒菌包投保0.06元，如種植過程發生感染，可獲得1.8元的理賠，賠付金額可以覆蓋約80%的成本，以保證农民受災后可儘快投入再生產，保單還可為农民獲得銀行貸款增信。

　　目前，中國人保已為350多戶種植戶提供了近4300萬袋銀耳種植保險，保額達8500多萬元，保費250多萬元，賠款金額591萬元。

　　鳳埔鄉鳳埔村村民林李強種植銀耳已經十幾年，每年種植20萬袋左右。“銀耳種植風險大，每年都有一兩批次銀耳被感染，造成的經濟損失都要自己承擔。”

　　林李強表示，自從2017年人保財險開展銀耳種植保險業務以來，他每批種植都買了保險。“3月那批我種植了3萬多袋，因黴菌感染了3000多袋，經保險公司查勘后得到了6000多元的賠償。”

　　素有“食用菌之都”美譽的福建省寧德市古田縣，銀耳產量佔全國總產量90%以上。中國證券報記者日前在調研過程中了解到，當地通過凝聚政府、監管部門、金融機構、企業和農戶的合力，緊密連接了農業產業鏈的各個環節。

　　多方努力下，農戶缺少合格抵質押物、抗風險能力較弱、產品難以打開銷路等難題得到有效解決。當前，古田縣農副產品已銷往全國，成為普惠金融助力鄉村振興的一個典型案例。“食用菌之都”正探路農村金融最後一公里。

（文章來源：中國證券報）

(責任編輯：DF380)

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北京16家銀行取消首房9折優惠 執行95折利率

東方財經網 2017-03-22 10:34:04 來源：新京報

記者3月21日獨家獲悉，工商銀行北京分行、建設銀行北京分行等16家銀行一致決定，即日起縮小首套房貸款利率優惠幅度，由不低於貸款基準利率的0.9倍調整為不低於貸款基準利率的0.95倍。

這16家銀行包括工商銀行、建設銀行、中國銀行、農業銀行、交通銀行、中信銀行、招商銀行、民生銀行、浦發銀行、興業銀行、光大銀行、華夏銀行、郵儲銀行、渤海銀行(全國性銀行)北京分行及北京銀行、北京農商行。

據了解，此舉是為了貫徹國家宏觀調控政策導向以及《關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》文件精神，在國家貨幣政策穩健中性，市場資金價格趨升環境下，更好地支持實體經濟發展，防範金融風險。3月17日北京出台樓市調控新政，實施“認房又認貸”樓市新政，規定，從3月18日開始執行，居民家庭名下在本市已擁有一套住房，以及在本市無住房但有房貸記錄的，二套房首付比例上調為60%以上，且住房貸款的最長期限縮短為25年。

新京報記者測算，以總貸款200萬元按揭年數25年為例，當貸款利率為9折時，採取等額本息的還款方式，每月月供為11014.73元，25年累計支付利息130.44萬元。同等條件下，當貸款利率為95折時，每月月供為11293.34元，25年累計支付利息138.8萬元。照此計算，當利率折扣提高后，每月多還278.61元，25年累計多還利息8.36萬元。

央行21日公布的《第一季度城鎮儲戶問卷調查》显示，在50個城市的兩萬戶城鎮儲戶中， 52.2%的居民認為目前房價“高，難以接受”，42.9%的居民認為目前房價“可以接受”， 4.9%的居民認為“令人滿意”。

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新華社：調控要＂管住炒＂也要＂保障住＂

東方財經網 2017-03-22 10:34:04 來源：新華社

 

入春以來，部分城市房地產強勢反彈。近期，一批熱點城市和地區加強樓市調控，持續在“雙限”上着重發力。在需求端下猛葯，為救急所必需。而從長效機制看，還是要從供給端入手，通過供給側結構性改革促進房地產市場穩定健康發展。

把握“房子是用來住的、不是用來炒的”基本定位，必須深入研究短期和長期相結合的基礎性制度安排。在樓市調控方面，既要加短鞭，更要用長策。既針對“炒”遏制投機，也要針對“住”穩定預期、保障需求。

要“管住炒”，也要“保障住”。“住”是核心目標。抓住供給側結構性改革這條主線，需要把樓市調控目光更多投向“保障住”。沿着這條主線往下走，調控的政策空間還很充裕。諸如加快棚戶區改造，培育和發展住房租賃市場，完善低端有保障、中端有市場、高端有約束的多層次住房體系建設等，都要深化供給側改革，制度供給和企業產品供給形成合力，持續發力。

供給側與需求側是相輔相成的。“雙限”調控，短期內穩定了市場，為供給側改革創造了時間窗口。在樓市調控中，應抓住改革“窗口期”的機遇，圍繞“住有所居”的目標，理順土地政策、財稅政策和人口政策，正本清源，形成長效機制。

（責任編輯：王迪）

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長沙農村危房改造探索募資新路

東方財經網 2017-03-22 10:34:05 來源：經濟參考報

農村危房改造是中央制定的重要民生工程，也是“十三五”規劃的重要內容。2013年以來，長沙市探索形成住建部門牽頭、相關部門配合的工作機制，多渠道彌補資金缺口。

自2013年農村危房改造工作管理職能由民政部門調整到住建部門以來，長沙市加大推進力度，2009年至2015年底累計投入9.2億元財政資金，實施改建農村危房42108戶，惠及群眾14.8萬人，而且每年均超額完成改造任務。

當中，一個關鍵因素是，形成了住建部門主抓、相關部門密切配合的工作機制，充分發揮了基層鄉鎮、村組的积極性，形成強大合力。據記者調查，此前由民政部門負責農村危房改造，只能做到“補助到人頭”，效果並不理想。目前，長沙農村危改交由住建部門牽頭，發改、財政、地震、民政等相關部門協作，並建立了相應的責任體系，改變了以往將補助“一發了之”的局面，危改成效顯著改善。

“長沙各縣市區主動增加危改任務，形成了趕超氛圍。2013-2014年共計完成農村危改10664戶，超額完成1274戶，2015年完成9244餘戶，超額644戶。”長沙市住建委村鎮處處長劉朝陽說。

長沙市還加大財政配套資金投入，2013年-2014年長沙市本級財政分別安排了3594萬元農村危房改造配套資金，各縣市區財政也進行了相應的配套，且逐年增加。同時，長沙市還與所轄縣市區每年簽訂目標責任書，各級各部門也層層簽訂工作責任狀，將危改任務層層分解。

“我們在危改中整合了民政、殘聯、財政、林業、農業、水利等多個部門的資源，比如電力部門免費把電線和電錶架到危改戶家門口，交通部門提供部分修路資金。”寧鄉縣住建局危改辦主任丁建軍說。

針對多年連續放棄指標的基本無投工投勞能力和自籌資金能力的特困危房農戶，長沙探索多渠道彌補資金缺口，加大幫扶力度。

“部分特困戶實在拿不出錢，我們就集思廣益地想辦法籌集資金。”長沙市住建委主任王偉勝表示，對那些特困戶除了提供4萬元補助外，還可從愛心企業幫扶危改資金中頂額拿出4萬元捐款，總共8萬元的資金基本可以滿足長沙當地农民蓋房的花費，以避免特困戶因“缺乏資金而多年放棄指標”。

另外，長沙市有針對性地選擇在一些地區實施集中連片改造，將農村危房改造與集鎮建設、新農村建設、農村人居環境整治、特色民居保護等工作相結合，引導危改戶自願集中居住。

據記者了解，2014年開始，寧鄉縣花明樓鎮、長沙縣白沙鎮雙沖村等地方相繼被列為整體推進示範點。長沙市對集中連片改造村鎮予以指標傾斜，在規劃選址、建房設計、標準質量、環境整治、資金幫扶等方面加強督查，合理引導建房農戶向集居點集中，統籌協調道路、供水、沼氣、環保等基礎設施建設，基本實現了示範點“危房基本解決，布局較為合理、設施基本配套、環境較為整潔、風貌得到保護”的目標。

中國社科院城市發展與環境研究所研究員宋迎昌認為，將農村危改與新農村建設結合，以集中連片整體推進危改，節約了土地資源又兼顧农民增收問題，放大了危改的“衍生”效益，符合建設美麗宜居鄉村的理念，這種創新值得借鑒。

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使命驅動 創新引領 魯能集團榮登房企百強第15名

東方財經網 2017-03-22 10:34:08 來源：中國新聞網

中新網3月20日電 日前，在由發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院共同舉辦的“2017中國房地產百強企業研究成果”發布會上，魯能集團憑藉突破式的業績增幅，榮獲“2017中國房地產百強企業”第15名，比2016年上升了16名，進階TOP20陣營。

與此同時，魯能集團還榮獲了“2017中國房地產百強企業――成長性TOP10”第一名、“2017中國特色地產運營優秀企業――綠色地產”稱號。

據介紹，魯能集團銷售業績連續兩年翻三番，2016年憑藉646.7億元的成績，強勢鎖定全國房企18強，排名上升27位，發展迅猛。2017年更是用前兩個月就實現了192億的銷售業績。除此之外，戰略、布局、產品、運營多點開花、頻頻發力，備受業界矚目。其快速增長的背後，是企業將自身發展主動融入社會經濟發展大局，积極進行戰略創新的結果。

綠色理念引領協調發展

為助力生態文明建設，魯能集團积極響應“創新、協調、綠色、開放、共享”五大發展理念，確立了企業的綠色發展戰略，促進企業與社會協調發展。

2015年，魯能集團確立了“生態、健康、運動、娛樂、科技”的五大維度，開啟了綠色轉型發展之路。 2016年圍繞“生態優先、綠色發展”理念，魯能集團將企業綠色理念貫穿到產品開發全過程，從論證、策劃，到建設、運營，都將生態放在第一位，形成了生態至上的開發標準。

從理念到實踐，憑藉在全國11個城市、約200萬平方米建築面積獲得綠色建築認證的成績，魯能集團榮登“標準排名2016中國綠房企TOP10”。旗下上海魯能國際中心項目取得綠建三星和LEED金獎雙重認證，魯能領秀城 公園世家成為全國第二個“百年住宅”示範項目。

與此同時，魯能集團以保護性開發為宗旨，在長白山、九寨、文昌、千島湖等區域投資開發文旅產品線“魯能勝地”。目前，魯能的綠色生態產品線已經鋪設完成，“魯能勝地”、“，美麗鄉村”、“魯能泰山7號”等生態綠色產品的逐漸落地，不斷豐富着魯能“綠色地產”的內涵。

產業創新升級發展模式

在新的調控要求下，魯能集團重新確立了最新的企業定位：以“泛產業地產發展商”的目標，布局商業地產、文旅地產、體育地產、健康地產、科技地產、民生地產、美麗鄉村等領域，引領產業發展新模式，促進生活方式新轉變，服務經濟社會新常態。

魯能逐步完成了從傳統房企的“房地產+”向“泛產業地產”思維轉變，圍繞七大產業模塊，實現了從住宅到商業，再到旅遊、健康、農業、體育、科技等新型地產業態的多條線覆蓋，一個清晰的泛產業地產布局已鋪設完成。

在這一產業布局的引領下，魯能先後在蘇州、南京、杭州、福州、重慶、成都等區域收進土地，產業版圖日益完善，各產品線逐漸落位，走向市場。2016年，憑藉集團“三城一片”戰略布局，結合重點經濟發展區域，形成了京津冀、濟青、川渝、海南、珠三角、長三角等營銷戰略布局，北京、重慶、濟南、海南等優勢區域加大產品研發力度和營銷節奏，單城市業績突破十分明顯。戰略布局的拉開，為企業業績的快速提升奠定了基礎。

產品創新增強競爭優勢

作為國有企業，魯能集團深知自身應該承擔的責任和使命，肩負央企責任，全面參与主導的社會安居、民生改善、生活保障工程，保障“居者有其屋”。同時，將綠色建築標準帶入保障房、棚戶區改造房建設工程，打造更高品質、更加宜居的“魯能民生綠色家園”產品線，實實在在改善普通老百姓的居住環境。並且积極主動響應國家號召強化自我革新，在產品創新領域圍繞一系列國家戰略進行布局。

以建設美麗鄉村和特色小鎮為例，自2016年4月正式推出“美麗鄉村”產品線以來，魯能集團已先後在河北文安、重慶江津等地展開戰略布局，隨後又相繼與成都龍泉驛、湖北孝感等地部門推進創新合作機制，使得“美麗鄉村”產品線及特色小鎮全國布局不斷提速。

在“全民健身”已經上升為國家戰略的背景下，體育地產“魯能泰山7號”緊密契合“健康中國”的主題，以體育休閑產業鏈衍生為核心，探討體育與住宅地產模塊的優化組合，形成獨具魯能特色的複合型運動人居生活。為響應“健康中國”國策，魯能集團結合企業基因和產業分析，發展活力養老、智慧健康、綠色抗衰三大核心健康服務體系，與旅遊、體育、農業、金融等多產業跨界融合，打造健康地產“魯能泰山9號”，以健康社區、健康特色小鎮、健康度假目的地三類產品定義中國特色的“國際健康休閑生活方式”。

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鎮江句容出台樓市調控新政：非本市戶籍家庭限購1套住房

東方財經網 2017-03-22 10:34:08 來源：中國新聞網

中新網南京3月21日電 (記者 崔佳明)21日，鎮江句容市委、市通過官微發布該市出台的房地產市場調控新政。新政規定，外地人在句容市區、寶華鎮購買商品住房，以家庭為單位，限購1套；首付款比例由原來的20%調整為30%。該政策將從3月22日起執行，暫定實施6個月。

3月20日，句容市出台《關於加強房地產市場調控的通知》，合理引導住房需求，抑制投資、投機性購房，維護住房的居住屬性，進一步促進全市房地產市場持續平穩健康發展。

具體政策包括調整商品住房購買政策、強化商品房價格管理、加大住房保障力度、提高公積金貸款首付比例、加大房地產市場整頓力度等五方面內容，調控周期暫定為半年。凡以前規定與本通知不一致的，按本通知執行。

句容為何這時候出台加強房地產市場調控的新政？官方在通報中回應社會關切。

此次出台房地產市場調控新政，第一出發點是穩市場、惠民生。中央明確提出“房子是用來住的，不是用來炒的”基本定位，自去年下半年起，受多重因素影響，該市住房成交面積和價格均出現了較大幅度增長，無論本地群眾，還是有意在句安家的外地人士，都感到壓力，所以，需要通過調控合理引導需求，把中央精神落到實處，努力實現“居者有其屋”。

此次句容房地產市場調控的基本原則有哪些？首先是分類施策，把滿足本地居民住房需求擺在首位，引導非本市戶籍人口合理配置在句住房；其次守注弱勢，進一步加大對困難群體的住房保障和補助力度；第三是市場導向，堅持從供需兩端發力，加強行業市場秩序監管。

具體政策舉措有：“購、貸、管、供、保”五個方面――非本市戶籍人口在該市市區(含開發區)、寶華鎮購買商品住房的，以家庭為單位，限購一套，抑制熱點區域的投資、投機性需求；公積金貸款首付比例提高至30%；嚴格執行新建商品住房銷售價格備案制度，嚴厲打擊“捂盤”惜售、暗中加價等違規行為；擴大住房保障範圍，增加實物配租比例，加大商品住房土地供應力度；進一步加大對本市戶籍低收入無商品住房的農村家庭或達不到住房保障標準的城鎮家庭住房購房補貼力度。

去年，句容相繼出台了′容市房地產去庫存工作實施方案》、′容市房地產去庫存工作實施方案(修訂)》等文件，這次調控政策與其是什麼關係？

對此，官方回答道，句容市房地產市場調控一直秉承“因時因地、相機靈活、前後銜接、穩健惠民”的原則，去年8月，根據中央推進供給側結構性改革精神和該市房地產庫存高企的實際，出台了房地產去庫存工作實施方案；去年12月，根據去化周期顯著縮短的變化，將購房補貼對象縮減為本市戶籍人口，降低本地群眾負擔，增強市民獲得感；這次調控，與既有政策一脈相承，比如，大家最關心的購房補貼問題，會在當地現行的相關政策基礎上，進一步加大對本地困難家庭的補貼力度。(完)

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　　2018年以來，東阿阿膠股價自高位回落，在2019年一季度業績下滑以及半年報預期不理想的情況下，更是出現加速下跌態勢。作為曾經的消費白馬股代表，東阿阿膠何以出現業績與股價“戴維斯雙殺”的局面？

　　如果從杜邦分析法的角度觀察，可以看出，東阿阿膠在負債率方面表現良好，權益乘數常年保持在1.2附近，銷售凈利率也保持了30%以上增長的表現，但綜合指標——凈資產收益率指標(ROE)卻出現了大幅下滑，這隻能說明其資產周轉率下降明顯，資產周轉率由之前的60%水平降至目前的9%。而資產周轉率下降主要來源於兩個方面，要麼是營業收入增長放緩，要麼是總資產增加過快，而營業收入增長放緩主要原因在於銷量增速下降所致。

　　為何出現銷量增速下降的現象？從2007年開始，東阿阿膠通過“價值回歸之路”連續提價，保持了十二年業績的持續增長，凈利潤複合增長率也達到了20%以上。誠然，可以說，當初選擇提價策略是其權衡利弊的結果。

　　一般而言，企業成長主要通過四類途徑：一是增加單一產品銷售量；二是增加產品種類；三是提價；四是併購。逐個分析來看，受原材料限制，阿膠產品無法放量；併購在其強大的品牌溢價下不值得考慮；增加銷售產品種類的多元化策略存在增加總資產，但利潤無法保證增長的風險，因此，最後只剩下提價之路。

　　但是，對於東阿阿膠這樣的消費白馬股企業來說，其提價為市場消費者接受是因為其具備了提價的條件，即“進入壁壘較高、對上下游話語權較強、公司市佔率不斷提升”等“白馬”特徵。因此，提價才能為消費者接受，但是，在價格高企與產品供不應求的情況下，競爭者增多的情況不可避免，最終導致其產品銷量下滑。可以看出，持續十多年的輝煌與當前的困境皆因提價，正所謂“成也提價，敗也提價”。

　　既然提價並非消費類白馬企業健康發展的長久之計，那麼，消費類白馬企業如何才能走出困境尋求長遠發展？或許還是要從企業供給側改革的路子上做番思考。對企業來講，供給側改革既是宏觀調控的手段，也是自我創新的契機。企業可以利用這一契機優化產品結構，提高產品質量；優化流通結構，降低成本，從而生產出適應市場需求的產品，提升企業公信力。比如東阿阿膠的問題就在於產品供需失衡，“供給側”的產品供不應求導致，而這正是供給側改革的迫切之處。

　　具體來講，消費類白馬企業如何在供給側改革背景下尋求突破？

　　第一，創新技術，提高競爭壁壘。從上述分析可以看到，東阿阿膠之所以提價是因為無法生產更大規模的阿膠系列產品，因此，根本之計還在於提高國內毛驢養殖技術水平及養殖規模。能夠鞏固產業品牌特色，避免完全依靠外地採購和外地養殖基地供應原料帶來的原料自身供給不足的風險。

　　第二，強化管理，確保質量無虞。由於消費類企業的產品質量就是生命線的特點，均應在管理流程上嚴格並實施精細化管理，努力參與制定行業標準，穩定的品質才能保證企業健康長久發展，過硬的品質才能日積月累地使消費者信賴企業，質量無虞是企業品牌價值最重要的構成部分。

　　第三，拓寬渠道，提高銷售效率。隨着人們生活方式的改變及科技的進步，新的銷售模式或將為龍頭公司帶來高效率、多信息的重要渠道。以調味品企業為例，當前外賣市場和線上銷售爆髮式增長。2018年，線上外賣市場規模突破3000億元，自2011年以來的8年複合增長率達54.5%，其中，住宅區訂單交易額佔比已達50%，這種消費形式廣泛地被年輕人所接受，特別是20-30歲成為消費主力軍，佔比近60%。預計隨着年輕人的財富積累、老年人對外賣接受度的提升，外賣市場未來仍具有高增長空間，由此帶動餐飲市場的增長，進而增加調味品消費量。截至目前，調味品企業線上銷售額佔總收入不足1.5%，但是網絡品牌的入駐呈現高增長，2018年增速達到200%。線上銷售使廠家更加貼近終端，大數據也能幫助企業挖掘消費趨勢、尋求發展路線。

　　第四，內容創新，升級消費體驗。從東阿阿膠近二十年的發展歷程，可以看到，東阿阿膠經歷了“五年產品為導向——五年顧客為導向——目前的以消費者體驗為導向”的發展歷程。正如新零售的本質是基於消費者體驗之上，消費升級不是價格升級而是體驗升級——要從根源拉動阿膠行業的長久發展，必須與消費者建立有效的情感和消費動機聯結。

　　供給側的本質是提升產品質量，沒有完善的產品和服務就沒有市場。消費類白馬企業只有通過供給側改革，從消費者需求出發，從產品創新入手，在技術、管理、渠道、內容等方面實現突破，才能切實提高其銷售凈利潤率水平和資產周轉率，持續維持凈資產收益率的高水平，最終得以實現消費類白馬型企業的可持續發展。

（文章來源：中國證券報）

(責任編輯：DF380)

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激進后的調整： 花樣年二次轉型強調“輕重並舉”

東方財經網 2017-03-22 10:34:11 來源：21世紀經濟報道

3月20日的業績會上，花樣年總裁潘軍看起來有點焦慮。

作為地產公司轉型的急先鋒，以及輕資產、社區O2O、地產互聯網的開拓者，潘軍和花樣年在過去幾年裡推動了物業服務平台彩生活上市、美易家掛牌新三板，一時成為業內學習的榜樣。

然而，輕資產轉型並非易事，目前盈利模式並不成熟。而連續幾年，花樣年在傳統地產開發業務上落後於同業。錯過了2015-2016年的火熱樓市，銷售僅在百億左右徘徊，公司凈利潤也有下降趨勢。2016年花樣年凈利潤為10.24億元，同比下跌24.1%。

2017年，經過反思后的花樣年重申地產開發的重要性，其將今年的銷售目標定為150億，同比增長25%。

與此同時，花樣年仍有做全球第一的野心。2016年，公司已從單一房地產開發商轉變為全球最大的社區服務運營商，潘軍稱未來要打通輕重資產一體化運營。

地產開發重新加碼

2016年，花樣年實現合同銷售額122.1億，同比增長8.3%，遠遠落後於行業平均35%的水平。

按照克而瑞統計的2016年房企銷售排行榜，TOP10的銷售金額門檻是1100億，TOP20的門檻也飆升到647億，TOP100的門檻則提高至157億元。這意味着，花樣年的規模連前100都進不了。

自覺房地產銷售落後，去年以來花樣年重新發力地產開發。潘軍對21世紀經濟報道記者透露，從去年開始，花樣年已經有高額資金用於地價支付、項目收購。

為了支撐收購與擴張，2016年花樣年在境外發行16億人民幣及5億美元優先票據。利用融資槓桿，公司擁有了充足的現金流，2016年末銀行結餘及現金超過了人民幣111.3億元。

不過，大量的投資和融資，也讓公司凈負債率由2015年的75.6%上升至2016年的83.0%。

對此，花樣年解釋道，負債率上升的原因詩司年內償還了一筆7.1億元的永久資本工具，以及去年下半年來，公司收購了多個位於北京、上海、武漢及成都的開發項目的土地支出。

截至去年年底，花樣年規劃土地儲備建築面積約為1498萬平方米，其中已簽署框架協議的物業建築面積為798萬平方米。

從布局上來說，公司土儲集中在京津都市圈、長三角區域、珠江三角洲、成渝經濟圈以及華中地區，其中一線城市佔比為37.2%。

花樣年通過舊改在一線城市拿地更具優勢。僅在深圳，花樣年涉及的舊改項目就包括坪山項目、龍華玉石項目、葵涌項目、梅林越華項目以及水頭項目。

其中葵涌項目預計今年下半年可推出25萬平方米。後續預計每年可保持50萬-60萬平方米的供應量，為公司未來3-5年合約銷售增長打下基礎。

潘軍認為，儘管現在一二線城市的樓市面臨調控，但剛需仍然很大，如深圳擁有最好的產業結構，發展超過香港可期；而三四線城市以去庫存為主的形勢也存在很大機遇，未來公司將同時在三四線城市發力。

他表示，在2017年150億目標銷售中，一二線城市銷售額會超100億，而三四線城市將達到50億以上。

輕重並舉打通上下游

過去五年，花樣年謀求“社區+”的產業叢林，並成為地產公司中轉型最為成功的代表，其輕資產轉型中最突出的是社區服務。

去年，花樣年在物管服務板塊進行了一系列併購，如收購了SunProp物業管理公司70%股權、彩生活接管萬達物業、美易家收購航天物業股權成為其最大股東等。

已經分拆上市的彩生活在規模快速擴張的同時也實現了營收的增長。2016年，彩生活收入與毛利分別達到13.42億、5.86億元，同比增長62.2%、28.9%，毛利率維持在43.6%的高水平；全年經營活動現金流入人民幣3.22億元，同比增長34.8%；在管面積達到3.95億平方米。

在商業管理方面，花樣年也积極拓展商業輕資產項目，在西藏、江西、江蘇、四川等省份累計輸出項目達30餘個。社區教育則啟動首家兒童成長中心、社區養老方面建立福泰年會員體系、涇川花樣年美年文化城更成甘肅省最大的文化旅遊綜合體。

轉型的益處詩司收入結構優化。據花樣年提供的數據，公司物業銷售佔比由2015年的80.4%下降至2016年的76.6%，而以租金、酒店及社區服務為主的經常性收入佔比由2015年的19.6%上升至2016年的23.4%，達到25.55億元。

但是，從地產商到社區服務運營商的轉型，源於花樣年在輕資產運營方面大量的投入，以及前期來自於地產集團的補貼。潘軍表示，由於過去幾年在開發部分投入較少，使得房地產銷售落後於競爭對手。

為迎頭趕上，花樣年今年提出了“二次轉型”，即通過輕資產的社區服務與重資產的地產開發相結合，輕重並舉、產融結合，從社區綜合服務運營商轉型為基於社區服務的產業金融集團。

潘軍表示，目前彩生活與美易家已在向母公司輸血，而藉助長年積累的服務資源與品牌優勢，花樣年將通過參股等方式幫助一些小型開發商，除現金流的補給外，將協助這些社區進行招商與商業運營，推廣輕資產管理模式。

潘軍對21世紀經濟報道記者表示，2017年公司將通過股權合作的形式，加快參股優質地產項目的腳步，以併購擴張綜合性的產業類項目為主要方向。

通過上述方式，花樣年可實現低成本的土地擴張，使重資產規模擴大；並且可以為社區服務平台累積更多用戶。

同時，公司將以產業為器、金融為本，在輕重並舉的過程中打造連接上下游的資本平台。

在上游，公司組建地產基金為地產開發等業務提供資金支撐。去年8月，花樣年旗下全資子公司花樣年中國與深圳彩生活、美易佳、蕪湖歌斐就成立基金訂立投資協議，為期兩年，估計注資9.8億元。

花樣年方面透露，今年花樣年旗下基金管理的資產將突破100億元，並將藉此實現優質物業資產的併購。

在中游，公司構建社區金融服務，旗下互聯網金融平台錢生花實現投資金額29.14億，收入7328萬，凈利潤601萬，並通過旗下中安信保險經紀平台與國內主流保險公司合作。

另據天風證券研報显示，目前花樣年已拿到保理保險、第三方支付、融資租賃的許可證。

在下游，社區金融與彩生活相結合，為商業、文旅、教育、養老等其他產業的發展提供依託平台，實現產品的優化。

國元證券認為，花樣年已完成基於未來移動互聯網、客戶大數據時代的業務戰略布局，未來很可能成為中國領先的以金融為驅動、社區服務為平台、開發為工具的金融控股集團。

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