1月首次土地出讓後市場成交回升 廣州樓市新年開門紅
東方財經網 2017-01-21 22:14:14 來源：南方日報
2016年樓市的成交創出一個新高峰。據中原地產的統計數據显示，去年廣州一手住宅網簽成交128352套，相當於月均售出10696套房子。而面積達到1415.10萬平方米，比2015年增加32%，比2014年增加69%，是近幾年中成交量最高的一年。在經歷了成交高潮之後，2017年樓市開局仍然不平淡，特別是在1月13日一波土地出讓潮之後，上周廣州一手住宅更是達到2560套。樓市的開門紅使得人們對於新一年的樓市行情更具信心。業內專家指出，在今年整體來看，廣州房價將呈現穩中有升的趨勢。
第一波土地潮显示“理性”
對於廣州原本擬定於去年12月26日的集中土地出讓潮，在業內人士看來是新一年市場信心的一大風向標。而這一次土地出讓延後至1月13日進行，更自然地成為行業2017年的“首考”。事實上，這一波土拍潮，雖然出讓主要以商服用地為主，但由於發生在2017年工作報告之後的一周，因此對於新一年官方推地、開發商拿地均具有一定的“試探性”作用。
在樓市調控收緊的大環境下，廣州2017年土地市場的首場掛牌出讓備受關注。此次出讓的7宗土地，其中3宗商業地塊，4宗宅地。據統計，本次土拍商住商服用地出讓金共計99.43億，其中商住用地65.42億，商服用地34.01億。對於拍賣結果，最大的亮點就是“理性”。
即便是此前被看好的荔灣廣鋼地塊起拍價為每平方米2萬元，最高限價每平方米2.9萬元。事實上，最終拍出樓麵價僅為每平方米21505元。在這一輪土地拍賣當中，僅有位於番禺區萬博中心的官堂村宅地遭到碧桂園集團、萬科集團等開發商爭搶，最終被金地集團以每平方米33660元的高樓面地價拿下。
“相較於去年11月和12月的土拍，今日競拍的7宗商住地除番禺地塊溢價率均不高。”合富輝煌房地產經濟研究院院長龍斌在接受記者採訪時表示，由於各地實施的“控房價、控地價”措施持續大幅收緊，自2016年11月份后全國20個重點城市土地成交樓面地價及溢價率趨於下降。“開發商注意到了今年的局勢變化。今年調控的機會很大，再加碼高價拿地是很不利的。”業內資深專家龍斌接受媒體採訪時表示，短期內，這場土拍對房價影響不大，廣州均價依然會保持平穩。龍斌認為，在2016年成交暴漲、庫存不斷消耗的前提下，2017年最重要的還是增加廣州土地供應，才能使供應市場更加平穩。
新年開局市場信心不減
儘管2016年創下了樓市成交的新高峰，但是隨着去年10月開始一系列調控措施的降臨，對於新一年行情如何走市場的仍然沒有底。然而，記者發現，在廣州2017年第一波推地之後，市場信心不減反增。從成交來看，在過去的兩個星期，成交量都在不斷回升。特別是在拍地后的一個星期，成交更是大漲。
上周（1.9-1.15）抒州新一年首輪拍地潮之後的第一個自然周。這一周廣州全市成交一手住宅2560套，成交量環比前一周上漲57.25%。其中增城區上周成交857套，仍然穩居第一位，而花都區成交351套，從前一周的第三名上升至第二名，南沙區成交295套位居第三名。
上周，增城區以857套成交量奪廣州區域成交首位，成交面積約9.1萬平方米，成交量環比前一周上漲73.13%。花都區成交351套而位居第二，花都的排名雖然從前一周的第三名升至第二位，成交量環比前一周上漲了49.36%。排在第三位的是南沙區，成交了295套，成交面積約2.9萬平方米，成交量環比前一周上漲75.6%。而黃埔區以31套之差排在第四名，成交了264套，成交面積約2.7萬平方米，成交量環比前一周降了10.2%。第五名就是番禺區，成交了225套，成交環比前一周上漲了10.84%。
新一年樓市將穩中有升
“政策走向，特別是土地供應情況將是今年樓市行情走勢的一個關鍵性因素。”而據合富輝煌監測數據显示，2016年廣州市土地成交總量715平方米，相比2015年同比下降40%。其中居住用地成交452萬平方米，相比2015年同比下降31%；商業用地成交253萬平方米（佔總量35%），相比2015年同比下降48%。土地出讓總金額664億元，相比2015年同比下降29%。
由於廣州力避“地王效應”，去年整個土地市場呈現明顯的先抑后揚特點。記者採訪了解到，上半年廣州及時調整供地策略及節奏，推定向出讓商業用地和外圍居住用地。廣州去年1-4月所推地塊全部底價成交，到5月土地拍賣才產生溢價。儘管5月拍賣的居住用地均位於外圍非核心區域，溢價率雖過百，但成交樓面地價大都低於8000元/平方米，對樓價傳導有限。11月份，廣州通過“限地價+競配建”方式一次性集中出讓18宗土地，獲土地出讓金309億元，有地塊樓面單價高達4.5萬元，刷新廣州地價紀錄。
“外溢效應”在廣州表現很明顯。數據显示，2016年廣州一手商品住宅成交超過80%在外圍六區，其中黃浦區成交量高速增長並突破200萬平方米，供求缺口達45萬平方米。增城區成交創新高，首次突破300萬平方米。合富輝煌集團副總裁謝宇宙晗表示，由於成交面積大部分集中在外圍區，所以廣州新房均價一直未邁入“2萬元”時代。
值得一提的是，廣州去庫存效果顯著，成交量價齊升，去化周期降至6個月。據市場研究機構中地行統計，2016年住宅供應10.5萬套，對比全年成交12萬套來講略有不足。目前全市可售貨量約6萬套，僅夠半年去化。
業界專家認為，廣州2017年房價仍然存在上漲的動力。一方面，2013年11月出台的“穗六條”明確要求，非穗籍買家需有連續3年以上的個稅繳納證明或者社保繳納證明，如今3年已經過去，這批非穗籍買家將被解除束縛，加速進入市場。此外，廣州去年11月份集中供地，造成“高價地”不斷出現，進一步了影響了樓市預期。
有市場機構認為，2017年，廣州中心區新增供應將呈增加趨勢，而外圍區供貨量相比2016年將有所減少，位於中心區的廣鋼新城、廣紙新城、奧體廣氮等板塊樓盤銷售單價將超過4萬元，在中心區房價的拉動下，廣州全市新房均價也會大幅增加，屆時廣州將面臨較大調控壓力。
合富房地產研究院顧問黎文江表示，預計2017年廣州將繼續通過控制好土地拍賣及地塊分佈，同時對商品住宅實施非市場化的操作手段，穩定市場預期及房價走勢，從而避免調控政策大幅收緊。整體來看，廣州房價降呈現穩中有升的趨勢。
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