卓越100指數 | 重慶5月報：“冷5月”量價平穩 龍湖力壓融創重回第一

東方財經網 2016-06-13 14:35:13 來源：安徽在線

　　無論是商品房成交、新增供應，新開或者加推項目，抑或是商業供應及新增，還是土地市場，重慶（樓盤）都是“靜悄悄”地。

　　觀點地產網 今年5月份的房地產界異常熱鬧，“地王”頻現的滬深讓人驚嘆連連，就連蘇州（樓盤）、合肥（樓盤）等二線城市都是地王集郵者，當大家都在激烈地討論時，重慶房地產市場依然保持着自己的姿態，量增價穩，堅定前行。

　　重慶市房地產協會統計數據显示，5月重慶市一手商品房成交389萬平方米，同比增加3.8%；商品住宅成交328萬平方米，同比增加5.4%；供應量305萬平方米，同比增加7.8%。

　　其中，主城商品住宅成交面積165萬平方米，同比增加3.2%；成交均價6837元/平方米，同比上漲1.3%。商品住宅新批預售為144.77萬平方米，同比增加30.3%。

　　5月，重慶全市二手房成交197萬平方米，環比微降，同比增加56.0%；二手住宅成交面積181萬平方米，同比增加62.6%。其中，主城二手房成交面積140萬平方米，同比增加103.7%，其中二手住宅成交面積130萬平方米，同比增加113.7%。

　　據觀點地產新媒體了解，4月份經歷了高位跑量之後，5月份重慶樓市進入緩衝期，成交量基本回歸穩定，總體而言可用“先抑后揚”來概括。

　　業內人士指出，在去庫存的大背景下，市場還是以走量為主，價格則延續了平穩態勢。

　　龍湖重回成交第一位置

　　從卓越100指數2016年5月份重慶區域房地產銷售金額TOP10榜單可以看出，穩居前五的仍然是龍湖、融創、恆大、萬科、金科等房企，其中龍湖更是以2.9億元之差拉開了與融創的距離。

　　龍湖和融創這兩位佔據重慶市場前三位置的開發商真是一對不相上下的“歡喜冤家”，雙方勢均力敵，無論如何都要分一分高低。

　　銘騰房地產諮詢機構數據显示，1-5月，融創以43億元領跑，高層及別墅貢獻近8成；龍湖則是以31億緊隨其後，依靠兩江新宸及江與城的爆發，奪回第一。

　　觀點地產新媒體獲悉，江與城天琅是龍湖地產打造的獨拼別墅項目，位於渝北北部新區高新園大竹林，5月底首次開盤，推出的94套房源就一賣而空，銷售金額達5億元。

　　數據显示，融創歐麓花園城、融創國博城、融創凡爾賽花園延續4月份的火熱成交，5月份成交套數都超過100套以上，位列成交最好的住宅項目前20。

　　值得一提的是，4月份跌出銷售前十榜單的協信地產如今也回歸，排名第七位。

　　對比4、5月份重慶區域銷售前十榜單，龍湖、融創、恆大、萬科及金科都穩定在前五名之列，魯能一直在第四名到第六名之間波動，但其憑藉魯能領秀城也坐穩前十榜單位置。

　　據觀點地產新媒體了解，整個5月份魯能領秀城成交534套，銷售金額2.77億元，銷售面積4.71萬平方米。

　　“冷5月”重慶樓市靜悄悄

　　如果說全國各地樓市經歷了“金三銀四”的“豐收季”，那麼這個5月對於重慶樓市來說是“冷而寂寞”的。且不說北上廣深這些大熱的一線城市，僅是蘇州、合肥、武漢（樓盤）、南京（樓盤）等二線城市，土地和樓市成交熱度都遠在重慶之上。

　　無論是商品房成交、新增供應，新開或者加推項目，抑或是商業供應及新增，還是土地市場，重慶都是“靜悄悄”地。

　　整個5月重慶樓市是有個分水嶺的，前面兩周屬於市場休整期，成交持續低迷，開發商放緩開盤節奏。尤其是“五一”之後的首周，商品房成交環比下降五成，新增供應也環比下降約六成，商業供應也環比下降九成，兩周新開及加推項目僅1個。

　　市場調整期過後，重慶商品房成交量價開始微漲，新增供應也有大幅提升，新開及加推項目共9個，商業供應也有所增加。

　　值得一提的是，據銘騰房地產諮詢機構統計數據，5月，重慶主城區商品房建面均價首次破七。分析指出，因為結構性變化，高層、洋房較為平穩，別墅帶動價格上揚，大竹林板塊成為改善類物業首選。

　　在這個“地王”滿天飛的時代，重慶土地市場依然保持自己的節奏，把重慶市委、市於2月份出台的《重慶市推進供給側結構性改革工作方案》貫徹到底。

　　如果按照這樣的推地節奏，要實現兩年內土地供應規模逐年減少10%，商品房新開工面積增速控制在3%以內的目標並非難事。

　　相比於一季度的低迷狀態，5月份重慶土地市場還是有一些動態。據悉，重慶於5月17日集中出讓大渡口、茶園、渝中、照母山四宗優質地塊。

　　其中照母山最後一宗住宅用地NO.20161618號地塊，吸引了12家房企競拍，最終龍湖以樓麵價7614元/平方米奪得，溢價率63%。

　　同時，華宇集團以3856元/平方米樓麵價競得九龍坡區大楊石組團D分區NO.201616015號地塊，總用地面積14畝，容積率4.3，可建面積4萬平方米；同景置業則以1575元/平方米樓麵價拿下南岸區茶園組團J分區NO.201616017號地塊，總用地67畝，容積率2.0，可建面積8.9萬平方米。

　　但渝中區渝中組團J分區NO.201616016號地塊，NO.201616013、NO.201616014號地塊得主並未查出，成交樓麵價分別為3396元/平方米、成交樓麵價1417元/平方米。

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　　在許多條件都不成熟的時候，“顛覆因子”要想形成實質性的改變並創造出一個新境界，結果往往就不樂觀。

　　與去年10月中旬“相互保”橫空出世鬧出的動靜相比，“360”搞出來的“相互寶”，就頗有些“潤物細無聲”的味道。

　　這也可以理解。

　　大動靜有大動靜的好處。互聯網巨頭攜相互保險新秀，在網絡上隨便一吆喝，短短兩個月之內，就建起一個規模超過2000萬人的“互助群”，“建群”效率之高，不但讓“餘額寶”赧顏，而且也讓保險業內的許多前輩着實大吃一驚。

　　當然，動靜大也有動靜大的壞處。在許多條件都不成熟的時候，“顛覆因子”要想形成實質性的改變並創造出一個新境界，結果往往就不樂觀。於是，沒過幾天，“相互保”就變成了“相互寶”，“甩開”保險同伴兒，成為一個如假包換的網絡互助平台上的“大病互助群”。其實，類似的“互助群”，在之前已經有很多，但在堅持或長或短的一段時間后，都無聲無息地不見了蹤影。

　　好在“相互寶”還在靜靜地堅持。雖然“建群”之後的第一例理賠申請，在網絡上鬧出點“漣漪”，但隨着理賠數量的陸續增加，理賠流程的日益順暢，顯然，“群員”的情緒得到了穩定，圍觀者的信心也得到了增強，就此而言，這個“互助群”算是站穩了腳跟，穩定性得到實質性強化。“相互寶”用自己的實踐，證明了這條“互聯網互助之路”走得通。

　　必須承認，信心是能夠傳染的。或許，“360”推出自己的“相互寶”，正是受到了信心的鼓舞。特別需要關注的是，與螞蟻金服的“相互寶”相比，“360”的“相互寶”還有了很大的改善——說進步也可以。比如，“保額”增加了，最高達到50萬；比如“保險期間”增長了，能夠一直“保”到99歲；比如“保障”範圍擴大了，100種重疾、30種輕疾外加身故……還有最“要命”的兩點：一是，“360”說自己“不賺一分錢”；二是，引入了保險精算，“賠付款”加權分攤，避免了“群員”越年輕越吃虧的弊端。

　　這些改變能夠帶給人的最直接感受就是，互聯網“互助平台”在不斷滿足消費者需求的同時，實現了自身的發展、進步，這無疑能強化人們參與這個平台、建設這個平台的信心。必須正視的是，這個平台越壯大，參與的人越多，實際是給保險行業以及行業監管者出了“難題”。如何面對這些帶有保險本源基因的“組織”，如何面對這些“組織”的快速發展，是“不聞不問”，還是積極參與，確實需要整個行業儘快亮明自己的態度。

　　有一種聲音是，保險業和互聯網“互助平台”，可以“井水不犯河水”，各自獨立發展，互為補充。願望當然比較良好，但現實很可能不會同意。對此，無數的實踐已經反覆證明了。在互聯網觸角迅猛擴張的背景下，凡是死死抱住既有思維、既有模式、既有路徑不放手的，結局往往都不樂觀。從這個角度看，甚至可以說，對互聯網“互助平台”動作的熟視無睹，無異於主動放棄自己的未來和希望。

　　“互助群”當然有優勢也有劣勢，比如，發展迅捷，很容易就把“人氣兒”聚攏起來，但組織、風控尤其是對自身本能性衝動的控制能力等方面，顯然就有欠缺。就拿“360”的這個“互助群”來說，“不賺一分錢”的承諾，用什麼保證、誰來監管？“不賺錢”，“互助群”的持續性又如何保證？保險公司也有自己的優勢和劣勢，比如精算力量、風控能力強大，但“盤子”大，反應慢，有的甚至還染上了“衙門作風”。如果兩者能比較深地展開合作，“他山之石，可以攻玉”，或許能在極大程度上促進兩者的發展、進化，在自身受益的同時，還能夠極大改善整個社會的抗風險能力。

　　“360”成立“互助群”，雖然搞得動靜不大，但靜水流深，或許，一瞬間、轉個彎兒，就能掀起不小的浪花。對這種可能最好不要視而不見，否則等浪花涌到面前的時候，就難免手忙腳亂一番，沒準兒還要嗆幾口水。其實，“相互寶”們還能不能攪得起浪花，根本就不是一個問題。現實就明明白白擺在那裡。

（文章來源：證券時報）

(責任編輯：DF380)

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　　新興互聯網数字科技平台與民營銀行能夠高效發展的背後，也反映出監管部門對新模式與新想法的積極擁抱。

　　純信用、隨借隨還的小微貸款的背後是網商銀行這樣的民營銀行，以技術為手段，以數據為資源搭建出的模式與方法。對於傳統銀行來說，做這種貸款仍然是一件難事，包括那些聲稱要以科技立行的傳統銀行，也難以例外。後者信用貸惠及的人群也僅以公務員、事業單位等五險一金齊備且水準較高的行業員工為主。換言之，目前國內專門定位於小微與個人的銀行太少，好在有了互聯網数字科技，可以擺脫專人、櫃檯的方式來服務遍布在中國角角落落的小微企業與個人，也造就了網商銀行等把小微與個人定為銀行主攻方向的平台。

　　銀行是否可以不考核資產規模、利潤率，只看重服務小微企業數這一個指標？目前看來還是有人願意做這樣的“偏執狂”。網商銀行開張時，馬雲給定的目標是5年內服務1000萬小微企業，網商銀行完成這個目標用了3年，並且戶均授信僅3萬元，這一授信均額屬於傳統銀行難以想象或者說“不值得”“不屑於”為之。同樣的流程，同樣的人力物力，為什麼不做一個億、幾千萬，而只做3萬的生意？

　　這3萬的授信均額已經低到可怕，更尷尬的是裏面起碼80%的人之前從未在其他銀行獲得過貸款，想想這點錢除了民間借貸，也的確沒處貸。傳統金融機構煩不來，做不到的事情，互聯網数字科技大行其道的背景下，方有了落地的可能。仍以網商銀行為例，其獨創全流程線上貸款，所謂“310”模式(3分鐘申貸，1秒鐘放款，全程0人工介入)，正是基於類似科技微貸技術，網商銀行等民營銀行的小微與個人客戶才能通過電腦和手機端7×24小時獲得金融服務。從線上到線下，從城市到農村，民營銀行乾的越來越起勁。網商銀行提前兩年完成馬雲目標后，緊跟着又提出了新目標——3年內聯合1000家金融機構服務3000萬小微企業。並將“310”模式“無私”分享到了近50家傳統金融機構，為這些金融機構提供系統建設、賬戶對接、資金增值等金融服務，賦能這些金融機構的同時，間接造福他們各自的用戶。

　　全國近1億小微與個人商戶雖然在重要性上可視為經濟的毛細血管，但分散、體量小，沒有報表，沒有抵押物，借貸需求來得快去得也快，也是一直以來不爭的事實。傳統金融機構不能解決或者說解決起來勉為其難的小微與個人客戶的信貸需求，互聯網数字科技平台給出了一個有效的長尾的補充。用網商銀行新任董事長胡曉明的話來說，澆一棵樹，挑一擔水，可以澆。但是面對廣袤的草原，還是想用挑水的辦法是不可能的，必須要建立一個灌溉系統。他們建立的正是這樣一套信貸的灌溉系統。當然，網商銀行這麼說，有其自己的底氣，這個底氣就是來源於支付寶的支付數據，支付寶獲取很多小微與個人商戶的經營數據，憑藉這些數據，再通過人工智能的方法計算小微企業本身的信貸額度、違約概率、信貸周期。這樣通過手機客戶端，便把櫃檯延伸到了客戶。更為要緊的是，融資成本更有望逐年下降。

　　新興互聯網数字科技平台與民營銀行能夠高效發展的背後，也反映出監管部門對新模式與新想法的積極擁抱。有民營銀行要自願立志成為全球服務小企業最多但最微利的銀行(網商胡曉明語)，一個億的小微與個人客戶能得實惠，何樂而不為？這當中更有不少人心存感念，生意做大了仍然大概率選擇苦難時不離不棄的民營銀行，並通過各種方式反哺，幫助與其當初一樣弱小的小微與個人商戶，可謂做到了苟富貴，勿相忘。

（文章來源：證券時報）

(責任編輯：DF380)

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房地產金融實施宏觀慎審管理 滬上銀行收緊開發貸

東方財經網 2016-06-13 14:35:13 來源：安徽在線

本報記者 劉飛 北京（樓盤）報道

　　6月的首周，土地拍賣市場如火如荼，3天12宗“地王”湧現。

　　一場場“麵粉貴過麵包”現象的背後，是房地產金融持續不斷的加槓桿行為，潛在的金融風險也在不斷積累。

　　與“地王”度不匹配的是，銀行卻在悄悄收緊錢“口袋”。上海（樓盤）一國有銀行人士告訴《華夏時報》記者，自去年開始該行就不斷收緊開發貸，而伴隨着“滬九條”的出台，按揭貸也開始嚴格執行新政，上海樓市房貸下半年即將進入調整期。

　　銀行資金面臨縮水，意味着金融風險的增加。6月3日，央行上海總部對外低調宣布，在全國率先實施房地產金融宏觀審慎管理，對占上海信貸總量三分之一的房地產金融活動，進行全方位的監測與管理。

　　地王頻現VS銀行收緊口袋

　　事實上，早在2015年商業銀行就開始逐步收緊開發貸，與個人按揭貸款一路狂飆明顯背離。

　　數據显示，2015年全年上海市本外幣地產開發貸款減少304.4億元，同比多減515.5億元。但個人住房貸款新增1539.7億元，同比多增942.1億元，其中下半年新增1077.3億元，同比多增857.3億元；12月份新增本外幣個人住房貸款206.4億元，同比多增136.2億元。

　　駛入2016年，在上海樓市新政出台前市場的火熱狀態，從個人按揭貸款仍可見一斑：3月末上海本外幣個人住房貸款增加917.3億元，同比多增657.5億元。其中3月新增個人住房貸款361.4億元，刷新了2009年有統計數據以來的新增滬上個人住房貸款的紀錄。

　　市場的暴漲帶動開發貸略顯回暖，但仍處於相對收緊狀態。3月末，上海市本外幣房地產開發貸款增加99.6億元，同比少增116億元。

　　轉折點發生在3月25日的“滬九條”樓市新政出台，在叫停了“首付貸”的同時，銀行在個人按揭貸款方面已經開始收緊，比如，對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，首付款比例不低於50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低於70%。

　　上海銀行業同業公會在3月28日舉行的“滬上銀行話開年”會議上達成一致，對於此前上海首套房貸優惠基準利率為8.5折的情況將予以停止，現在起優惠基準利率最低為9折。

　　密集的調控政策“剎”住了房貸的增速：4月份上海本外幣房地產開發貸款減少148.5億元，同比多減140.7億元。其中，地產開發貸減少9.9億元、房產開發貸款減少138.6億，兩者實現了“雙降”。

　　央行上海總部特彆強調，而在貸款審核發放滯后因素的影響下，4月份個人住房貸款增加278.2億元，但環比少增83.2億元。

　　與銀行收緊錢“口袋”不匹配的是“地王”的頻現，此時上海總部啟動防範系統性風險的房地產金融宏觀審慎管理更加必要。上述國有大行人士稱，這將成為全國防範房地產金融系統性風險的樣本。

　　房地產金融宏觀審慎管理

　　世界各國經濟發展的歷史表明，房地產市場極易滋生泡沫。影響房地產供求及價格的因素眾多，人口動態、經濟增長、收入變化以及金融環境等各方面因素都會以各種不同的方式通過不同的渠道影響房地產市場。

　　中國人民銀行上海總部副主任兼上海分行行長張新表示，2008年國際金融危機以來，世界主要經濟體紛紛建立金融宏觀審慎管理框架，並高度重視房地產金融調控。

　　那麼，上海建立的房地產金融宏觀審慎管理又是怎樣的呢？

　　宏觀審慎管理框架由“房地產金融宏觀審慎管理基礎數據庫”、“房地產金融宏觀審慎監測體系”、“金融機構宏觀審慎評估體系”和“政策工具箱”四部分組成。

　　其中，“房地產金融宏觀審慎管理基礎數據庫”既考慮了人口對房地產市場的剛性需求，又考慮了宏觀經濟與金融因素（如經濟增長、融資規模、利率、匯率、股市等其他資產收益率、跨境資金流動等）對房地產市場的影響；既有對房地產市場的監測，又有對房地產金融運行的關注，是上海市房地產金融宏觀審慎管理的基礎。

　　“房地產金融宏觀審慎監測體系”是基於“房地產金融宏觀審慎管理基礎數據庫”提煉出來的綜合性指標，包括房地產市場景氣綜合指標、房地產市場系統風險指標、銀行經營穩健性指標和房地產金融秩序指標，是上海市房地產金融宏觀審慎管理的核心。

　　“金融機構宏觀審慎評估體系”主要用於評估轄內金融機構房地產金融業務情況，涵蓋金融機構房地產貸款集中度、穩健性、信貸結構、資產質量、差別化住房信貸政策執行情況、借款人償債能力、市場利率定價自律機制決議執行情況、壓力測試等方面，是上海市房地產金融宏觀審慎管理的重要組成部分。

　　其“政策工具箱”主要包括個人住房貸款最低首付比例、房貸利率水平、借款人償債能力要求；對金融機構實施差別化激勵約束政策；定期對社會發布《上海市房地產金融宏觀審慎評估報告》，引導市場預期。

　　綜上，其核心是從人口、房地產市場、房地產金融、經濟與金融等四方面建立上海市房地產金融宏觀審慎監測指標體系。

　　值得注意的是，上海市房地產金融宏觀審慎管理由人民銀行上海總部和上海市市場利率定價自律機制負責具體實施。

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房價還將繼續上漲 這種房子千萬別去買

東方財經網 2016-06-17 16:16:02 來源：

 隨着一個又一個“地王”的誕生，房價上漲好像沒有停歇的意思。然而，這麼高的房價，萬一入手成了“接盤俠”怎麼辦。後市房價降何去何從？一線城市房價還會繼續大漲嗎？二線城市的房子還能買嗎？

搜狐理財特地為您邀請了易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進和北京師範大學房地產研究中心主任董藩，兩位大咖將就房地產的相關問題給大家答疑解惑。以下是直播中的乾貨，以饗搜狐網友。

　　今年來房價再次暴漲，從深圳到北京上海，此輪房價暴漲的原因是什麼呢？

董藩：以前嚴厲打壓，限購限貸，導致積累了大量需求無法釋放。現在經濟下滑，有一些不合理的政策被拆除。暴漲是對行政打壓手段的報復，哪裡有打壓，哪裡就有反彈啊。

嚴躍進：從過去經驗看，市場交易需求持續釋放3個月，將出現房價企穩、反彈、持續攀升、暴漲的現象。 另外傳播效應，比如現在有微信、APP等，一個地方漲價，很可能全國各地購房者刷微信就會馬上知道，進而使得看漲情緒更容易形成。

　　二線房價咋也如此瘋狂呢？

嚴躍進：二線城市購房政策較寬鬆，而且城市的包容性開始超過一線城市，比如落戶政策、房價收入比指標等，從就業、居住等角度看，性價比開始超過了一線城市。蘇州合肥這幾個城市，後續需求依然是充裕的，房地產市場基本上還會有一波大的發展。另外三線城市方面，三大城市群周邊的三四線城市還是有機會的。別的地區尤其是過了鄭州到西部那一片的三四線，可能是有風險的。

董藩：熱點二線漲得快，第一是因為這些城市本身人口基數大，積壓了一些需求；第二是因為，限購政策取消導致大量外來人口可以在這裏自由購買了。二線突出的城市超越或者追上了北京和上海、廣州，比如合肥、南京，在短期之內，不比北京、上海房價的漲幅差，可能更快一些。

　　如果繼續投資二線城市的房子，還是好時機嗎？另外北京上海等一線城市房價第三第四季度還會漲嗎？

嚴躍進：二線城市主要是省會城市，類似鄭州合肥濟南等都是熱點二線，本身沒問題。類似西安、長沙等進入沒問題，但預期不要太大。未來半年的預測，房價方面上海或在3.6-3.8萬的均價波動。而北京大概在3.2-3.4萬元的水平波動。

董藩：繼續投資二線城市當然可以，因為總體上二線城市人口在繼續增加。經濟形勢也比三思想好，外來人口會繼續湧入。

三四季度一線城市房價還會漲，但漲幅取決於政策。一般情況下漲幅會趨緩，因為擠壓需求的釋放基本結束，後面趨緩了，但一線的供應跟不上，下跌的邏輯不存在，除非收緊政策。

　　那麼買什麼樣的房子容易被套呢？投資者在買房的時候應該注意什麼問題呢？

嚴躍進： 第一、大城市的郊區別墅盡量不要買。第二、北方的海景房盡量不要買。第三、旅遊景區尤其是古鎮的房子盡量不要買。第四、大城市30平方米以下的房子盡量不要買。第五、蘇州吳江區、上海青浦朱家角、南通啟東、煙台周邊的縣城、山西省的大部分三四線城市、廣州北部、北京北部、大連、長沙等城市或區域盡量不要去買。當然我說的也不一定很絕對，但原則上可以繞開這些地雷區。縣級城市，若非百強縣，本身不屬於投資的熱點。

　　未來房價還會漲多久？基於什麼因素做出如此判斷呢？

嚴躍進：中國房價近兩年將走入8000元的水平。具體城市看，北京將進入3.8萬元的水平，上海4萬3的水平。這是實際的均價。2017年下半年會降溫，降溫的含義不是均價降，而是房價基本不漲不跌，相對物價可以理解為降價。

董藩： 就未來來講，有一部分城市房地產市場已經很穩、沒有投資價值了，甚至買完可能虧損了；而另外一些城市，特別是廣大的一線和二線城市，總體上價格是上漲的。為什麼呢？因為三、四線甚至更低級的居住區域內，有大量的人口流向一線二線城市，產生新的需求。在房地產供應不足的情況之下，價格一定會明顯上漲。

　　對年輕人來說，您認為是買房合適還是租房合適呢？

嚴躍進：四個一線城市裡面，建議年輕人（32歲以前）近三年就在單位附近租房，不要買房，雖然房價依然會漲。四個一線城市要租房租三年，奮鬥滿三年。到時候你的價值成長能夠跑贏房價。其他城市根據實際情況決定。

董藩：如果能買得起房，那當然還是要買房。我開玩笑時說過：”男人不買房，等於耍流氓”，我還說過，”早買房是孝敬父母”，因為整个中華民族的居住文化是安居才能樂業，住自己的房子心裏才更踏實。

如果你有沒有房子，大家看你的時候、對你的評價，就和有房完全不一樣的。如果沒房的話，大家往往感覺到你無能、懶惰、沒面子、沒財富、不穩定、不可信。

　　為了去庫存，有些人在買房按揭時加了槓桿，這種風險因素如何防範？

嚴躍進：倘若還不上房貸，那就說明信貸審核此前有很大的漏洞。實際上基本上信貸市場有個規律，一般在7年內購房者就提前還掉了30年的貸款。所以說還不上的案例還是很少的。此類問題若出現，更多的不是經濟層面的原因，而是司法層面的原因。

董藩：中國人和外國人不一樣，即使首付中用了很多融資資金，即使還款壓力非常大，但大多數人都努力去保信貸償還，所以按揭貸款這部分，從現在的風險發生狀況來看，在全世界範圍內，華人都是最低的，在中國大陸也有這樣的特點。實際上人家能夠把控好，不會出大麻煩，出麻煩的都是意外情況。

　　2013年董藩老師提出了一個觀點：25年後北京每平米房價將超80萬元人民幣；現在您是否依然堅持這個觀點？

董藩：只要不進行幣值改革，只要社會運行不出現大麻煩，也不過分打壓北京市場，我的預測不會落空的。如果北京不限購限貸，允許全國人民隨便買，我相信現在均價可能向十萬靠攏了。

現在央行為保經濟增長不斷放水，M2的真實增速究竟是多少誰都不知道啊，這些增加的貨幣不能被過剩行業吸收，只能湧向熱點城市的房地產領域——”信董藩，得金山”，實踐早就證明了我的預測很准，能買就買吧！

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5月樓市投資與銷售全減速 去庫存取初步成效

東方財經網 2016-06-14 10:20:59 來源：中國經濟網

 房地產市場經歷了今年1~4月的火熱局面后，已經出現降溫跡象。

　　6月13日，國家統計局發布1~5月全國房地產開發和銷售的最新數據。記者據此計算髮現，5月全國房地產開發投資同比增速出現年內首次下滑，較4月下滑了3.15個百分點。此外，5月商品房銷售面積增速由4月的44.05%下滑至24.25%，這同樣是該數據年內首次下滑；銷售額增速由4月的同比增長59.76%下滑到了36.72%。

　　然而，在房地產市場總體降溫和樓市去庫存的大背景下，近來上海、深圳等地卻“地王”頻現。國家統計局新聞發言人盛來運對此表示：“從總體情況來看，房地產商的投資還是比較謹慎的。當然，有些‘地王’出來以後對當地城市房價有一種示範效應，需要高度關注。”

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者：“5月份以來，房企融資成本開始上升，促使房企開發投資趨於謹慎。我預計部分房企高價拿地的情況會有所減少。”

　　房企融資成本持續加大

　　今年以來，房地產市場回暖明顯。1~2月，房地產開發投資增速達到3%，扭轉去年持續下滑的局面。隨後，開發投資增速持續上升，前4個月的同比增速已達到7.2%。

　　但是，今年以來持續上揚的增速在5月份首顯收窄。國家統計局6月13日公布數據，2016年1~5月份，全國房地產開發投資34564億元，同比名義增長7.0%，增速比1~4月份回落0.2個百分點。其中，住宅投資23118億元，增長6.8%，增速提高0.4個百分點。從單月來看，5月房地產開發投資同比增速為6.55%，相比4月份的9.7%下滑了3.15個百分點。這也是全國房地產開發投資增速今年來首次下滑。

　　與今年前4個月的“高調”相比，進入5月份，房企明顯偏於謹慎。除房地產開發投資增速的回落外，易居研究院統計發現，5月，A股市場共7家房企發行了公司債，發行規模為180億元，環比增長159%，但對比來看，5月份公司債的發行規模不足3月的一半。

　　嚴躍進對記者說：“上海、深圳等一線城市出台的調控政策使房企趨於謹慎，另外，包括公司債在內的直接融資成本出現上升趨勢，這使得部分企業在投資策略的制定上不會像前4個月那麼高調。”

　　易居研究院的數據显示，今年5月，A股市場上市房企公司債的平均票面利率為6.16%，相比4月增加了0.9個百分點，增幅為17%。除2月份外，其餘月份總體上呈現出利率上升的態勢，這意味着目前上市房企的直接融資成本正在加大。

　　銷售方面，在上海、深圳等地收緊政策后，商品房銷售也有所降溫。國家統計局數據，1~5月份，商品房銷售面積47954萬平方米，同比增長33.2%，增速比1~4月份回落3.3個百分點。商品房銷售額36775億元，增長50.7%，增速回落5.2個百分點。從單月來看，5月商品房銷售面積同比增速24.25%，較4月的44.05%下滑了19.8個百分點；銷售額增速由4月的同比增長59.76%下滑到了36.72%，下滑了23.04個百分點。

　　嚴躍進認為，從後續市場數據看，如果購房者預期二線城市會收緊購房政策，那麼可能在6月份依然會积極購房。

　　另外，在商品房去庫存方面，5月末，商品房待售面積72169萬平方米，比4月末減少521萬平方米。其中住宅待售面積減少721萬平方米。

　　盛來運：關注“地王”現象

　　儘管房企開發投資趨於謹慎，但是土地市場交易依然活躍。國家統計局數據显示，儘管房地產開發企業土地購置面積增速仍然同比下滑，但是今年來下滑幅度已從去年的超過30%收窄至今年1~5月的5.9%。同時，5月份，土地成交價款增速也轉負為正，從1~4月份的同比下降0.2%上升到1~5月份的增長4.7%，達到2295億元。

　　在嚴躍進看來，上述現象得益於近3個月市場銷售總體不錯，房企拿地的資金相對寬裕，部分房企也加大了對一些“黑馬”類型城市的評估，進而做好了對此類城市拿地和投資的準備。

　　在土地市場活躍的同時，在上海、深圳等一線城市和部分熱點二線城市，近來卻屢屢出現房企高價拿地、“地王”頻現的局面。

　　對此，盛來運表示，從前5個月房地產投資增速回落0.2個百分點、土地購置面積同比下降5.9%，以及土地成交價款同比增長4.7%來看，“這三個數據說明從全國來講，房地產投資還是比較謹慎的，並沒有出現特別過熱的情況”。

　　但是，盛來運也認為，房地產這種“地王”現象確實需要關注，有些“地王”出來以後對當地城市房價有一種示範效應，需要高度關注。

　　對於“地王”現象接下來可能的趨勢，嚴躍進也對記者表示，“目前房企公司債的審核程度會趨嚴，相關利率也會上升，這都會影響房企再融資的規模和投資的熱情。所以後續出現‘地王’現象的可能性會降低”。

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房地產市場冷熱不均兩極分化 樓市健康發展應從供需兩端發力

東方財經網 2016-06-17 16:16:22 來源：

 當前，我國房地產市場在不同城市表現為過熱和趨冷的分化——

　　調控的目的應該是去庫存，如今的市場反應與政策的期待不完全吻合。調控應該更加註重因城施策，甚至一城一策 　　房地產市場的供給側改革，亟待探索一些制度性改革，包括土地供應制度、土地招拍掛制度、集體建設用地入市制度   　　“今年前5個月，商品房銷售繼續保持較高增速，商品房待售面積持續減少，去庫存取得初步成效。”國家統計局投資司高級統計師李皎說。然而，房地產市場在不同城市表現為過熱和趨冷。我國樓市面臨的問題，也需要通過供給側結構性改革、供需兩端發力來解決和完善。 　　今年以來，一線城市和部分熱點二線城市樓市價格猛增。受到滬深兩地調控政策的影響，一線城市樓市價格的上漲勢頭暫時被遏制，市場逐漸趨於平穩。 　　但比房價更為“躁動”的是地價。6月初，北京、深圳再次拍出“地王”。深圳一宗地塊的樓麵價已經接近甚至超過了周邊在售樓盤。而北京遠郊區延慶某地塊商品住宅樓麵價4.3萬元，是當前房價的3倍多。“麵粉”遠貴過“麵包”。“地王現，房價漲”的情形再次出現，“地王”拍出之後，周邊再售樓盤有停止銷售後再開盤的現象，有的項目再開盤之後每平方米單價至少上漲幾千元。 　　縱觀全國房地產市場，分化已經成為最主要的特徵，且分化不斷加深。熱點城市高燒不斷的同時，三四線城市樓市仍然比較低迷。 　　數據显示，5月末，商品房待售面積72169萬平方米，比4月末減少521萬平方米。其中，住宅待售面積減少721萬平方米。而2015年末，商品房待售面積71853萬平方米。表明如今全國總庫存量要高於去年末的水平。樓市的高庫存量主要集中在三四線城市，以上數據表明，樓市仍將處於較為漫長的去庫存過程中。 　　房地產市場對整個宏觀經濟的影響已不言自明。其產業鏈長，對經濟的帶動作用明顯，它的變化對於宏觀經濟的起落髮揮至關重要的作用。它又是關乎百姓住有所居，居住條件改善的重大民生問題。針對熱點城市高房價對優質產業和人才的擠出效應，已經有不少關注。而對於三四線城市由於樓市難以提振給當地經濟帶來的下行壓力，也是當前擺在這些城市面前最現實的問題。 　　今年以來，在“去庫存”的大背景下，一些針對房地產市場的調控措施體現了分類調控、分城施策的原則。比如，針對非限購城市實行首套房首付比例的下調和貸款利率的優惠。也就是說，除了一線城市之外都將執行更加優惠的政策。 　　根據市場的反應，首付和貸款利率的優惠確實給去庫存帶來了一定效應，樓市出現了回暖態勢。但從總體而言，三四線城市的樓市仍處於較為漫長的去庫存過程中。很顯然，本輪調控更為顯著的結果是，能夠享受優惠政策的一線城市周邊的一些區域，以及一些熱點的二線城市的房價實現了快速攀升。 　　“調控的目的應該是去庫存，如今的市場反應與政策的期待不完全吻合。”一些市場人士觀察發現，“調控應該更加註重因城施策，甚至一城一策”。 　　儘管樓市調控對於市場的作用必不可少，房地產市場靠調控僅能發揮短期效應。從長遠來看，決定樓市未來走向的還是供給和需求，因此促進樓市平穩健康發展還需從供需兩端發力，適當供給，滿足需求。 　　清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為，從房地產行業的角度分析，房地產市場的供給側改革，亟待探索一些制度性改革，包括土地供應制度、土地招拍掛制度、集體建設用地入市制度，以及促進現有城市存量土地進入到供應體系當中的一些制度。 　　解決居住需求的手段不僅有購買，還有租賃。近日，國務院辦公廳出台《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，強調建立租購併舉的住房制度。這應當也被視作房地產市場供給側結構性改革的重要組成部分，通過擴大租賃供給在市場中的佔比優化市場供給，更好滿足多層次、多方面的住房需求。 　　對於需求端而言，我國有龐大的农民工群體生活在城市，有潛在購房需求。去年底召開的中央經濟工作會議強調，通過加快农民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。 　　而农民工市民化面臨的核心問題是難以在城市落戶，推進戶籍制度改革，降低落戶門檻勢在必行。中國社會科學院人口與勞動經濟研究所所長蔡�曾表示，應該發展新型城鎮化，進行戶籍制度改革，讓农民工得到城市戶口，成為真正的市民，享受均等的就業服務和社會保障。 　　此外，造成當前樓市分化的重要原因是大城市與中小城市在公共服務、收入水平、就業機會等方面的差異，中小城市的吸引力不足，人口向大城市過度集中。完善中小城市的各項條件，擴大中小城市的吸引力，實現大中小城市的協調發展，能夠有效分散一些城市的過熱。 　　住房天然帶有投資屬性，但是其基本的功能是居住。應該通過供需兩端發力解決當前房地產市場中存在的問題，讓住房更加回歸其居住本質。(經濟日報記者 亢 舒)

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經適房賣方反悔買家們全悲劇 因沒滿5年不能交易

東方財經網 2016-06-17 16:16:53 來源：

 原因都是同一個：房子沒滿5年不能交易！法院提醒：這類合同都是無效的

先付一些錢，等五年的上市交易限制過去了，再付餘款完成過戶，這是很多購買經濟適用房的人經常使用的招數。在房價高企的當下，一些早前曾經把經濟適用房賣掉套現的人紛紛反悔。對於買家而言，當然全都以悲劇收場，因為此類房屋買賣合同因違反國家經適房管理規定，全都被判無效。而對於賣家而言，雖然房子留在了手上，但因為很多人當初都是賣給信任自己的親戚朋友，由此導致的親情友情的損失，怕是永遠都無法挽回了。從這個角度來說，此類官司可以說是沒有贏家。（文中當事人為化名）。 第一個賣方故事 說反悔就反悔，朋友介紹的也不行 先說第一個故事。 2007年，鮑有仁、趙珍珠夫婦位於南京市棲霞區某號的房屋被拆遷，根據拆遷協議，鮑有仁夫婦於2009年7月31日購買了棲霞區堯順佳園某幢602室經濟適用房，房屋建築面積62.85平方米，房款152097元。 2009年9月，鮑有仁拿到房屋后，一個朋友介紹何守祝前來購買房屋。因當時家庭經濟較為緊張，鮑有仁同意出售房屋，雙方商定房屋價款為256000元，付款方式為首付206000元，餘款5萬元等拿到房產證、土地證后結清。合同簽訂后，何守祝支付了首付款206000元。2010年7月21日，鮑有仁、趙珍珠離婚了。在離婚協議中，鮑有仁夫婦約定，這處房子歸兒子所有。   2014年12月，鮑有仁取得涉案房屋的房產證及土地證。2015年，鮑有仁、趙珍珠與何守祝溝通稱，從房產局工作人員處得知，該房是經濟適用房，在購買五年之內不允許上市交易，所以與何守祝訂立的房屋買賣合同無效，願意返還何守祝已付房款並給予適當補償，何守祝當即予以拒絕。鮑有仁、趙珍珠隨即向法院起訴，請求法院判令雙方2009年訂立的房屋買賣合同無效，何守祝返還房屋。法庭上，何守祝認為，鮑有仁、趙珍珠看到房子漲價了就想要回房屋，自己是堅決不能同意的，雙方應該遵守協議。一審法院認為，我國《合同法》規定，損害社會公共利益的合同無效。雙方當事人簽訂的售房合同規避國家經濟適用房管理制度，破壞經濟適用房管理秩序，進而損害了國家和社會公共利益，應當認定無效，判決何守祝於判決生效之日起十日內向鮑有仁、趙珍珠返還房屋。何守祝不服判決提起上訴。 南京中院是這樣判的：南京中院審理后認為，根據國務院制定的國發（2007）24號《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》規定，經濟適用房五年之內不得直接上市交易，如果五年內因各種原因需要直接上市交易的，政府要優先回購，回購的房屋仍然用於低收入家庭的住房保障。該規定的目的是保證經濟適用房能夠真正用於解決城市低收入家庭的住房困難和移建項目的拆遷安置，發揮社會保障功能，維護國家利益以及社會公共利益。該案中，鮑有仁、趙珍珠將屬於經濟適用房的涉案房屋轉讓給何守祝，且雙方簽訂案涉售房合同的時間正處於五年交易限制期內，不僅違反了上述規定，破壞了經濟適用房的管理秩序，還損害了國家利益和公共利益，應屬無效。遂於近日判決駁回上訴，維持原判。 第二個賣方故事 說翻臉就翻臉，老婆的侄女也不行 再說第二個故事。 2006年6月10日，宋慧瑤和姨夫席文盈簽訂房地產買賣合同，約定席文盈將其拆遷安置取得的南灣營二期某幢801室房屋轉讓給宋慧瑤，房款為178069.56元。其中第五條約定為，雙方定於2007年12月前正式交付該房屋，於2011年12月30日前向有關部門申請辦理相關附屬設施和相關權益的更名手續。隨後，宋慧瑤以席文盈的名義向開發商繳納相關購房款以及維修基金、契稅等費用。 拿到房屋后，宋慧瑤即裝修入住。2010年，席文盈取得房屋產權證后，將房屋產權證、土地證等交付給宋慧瑤。5年期滿后，宋慧瑤要求席文盈協助辦理房屋過戶手續時，席文盈拒絕辦理。宋慧瑤遂向法院提起訴訟，請求法院判令席文盈立即協助自己辦理過戶手續。法庭上，席文盈辯稱，自己和宋慧瑤系親戚，雙方不存在房屋買賣關係，只是借用關係。其次，雙方簽訂的房屋買賣合同違反了經濟適用房5年內不得上市交易的規定，應屬無效。而且，自己目前僅有這一套房子，請求法院駁回宋慧瑤的全部訴訟請求。 一審法院認為，根據國務院制定的國發（2007）24號《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》規定，經濟適用房五年之內不得直接上市交易，如果五年內因各種原因需要直接上市交易的，政府要優先回購，回購的房屋仍然用於低收入家庭的住房保障。該規定的目的是保證經濟適用房能夠真正用於解決城市低收入家庭的住房困難和移建項目的拆遷安置，發揮社會保障功能，維護國家利益以及社會公共利益。擁有購買經濟適用房資格的人在購買、使用、出售經濟適用房時，均應遵守經濟適用房的管理規定，如果採取規避方式違反管理規定，則破壞了經濟適用房的管理秩序，損害了國家利益和公共利益。因此，根據我國《合同法》的規定，宋慧瑤、席文盈簽訂的《南京市房地產買賣契約》無效，判決駁回宋慧瑤的訴訟請求。 宋慧瑤不服提起上訴稱，席文盈已將自己名下的另外幾套同類型的拆遷安置房賣掉，故意造成個人名下只有一套住房的事實。席文盈故意隱瞞事實，明知涉案房屋的產權證在她手中，卻進行掛失，企圖將她手中的房屋產權證作廢。 南京中院是這樣判的：南京中院審理后認為，該案所涉房屋買賣協議違反經濟適用房管理制度，如果席文盈違反規定買賣，則不僅破壞政府對經濟適用房的管理秩序，對於其他選擇一般商品房安置或者貨幣安置的被拆遷人而言，也是不公平的。所以，雙方的合同自始無效，並不能因規避政府管理制度、因合同履行期限長短而改變，遂於近日判決駁回宋慧瑤的上訴，維持原判。 風險不僅在經適房 二手期房買賣 做公證同樣有風險 房價高企的當下，三四百萬的房子，動輒像不要錢似的瘋搶，有一些市民搶不到房，還動起了買二手期房的主意，為了放心，還跑到公證處做公證。那麼，這種方式真的能徹底保證買賣安全嗎？江蘇焯燃律師事務所尹長松律師告訴記者，未必。 尹長松說，期房買賣並不違法，只要是買賣雙方真實意思表示，那麼合同是成立的。但是，合同成立和生效是兩回事。從“物權法”角度而言，期房尚未交付，也未辦理產權證，賣方對房子是不具有權利的，連權利都沒有，怎麼能進行處置，出售給別人？尹長松認為，此類合同其實是附條件或是附期限生效的合同，其生效條件（期限）就是賣方拿到了房產證（的那一刻）。 “如果賣家因為種種原因就是沒拿到產權證，或者將來把房子登記到了別人名下，即使之前做過公證，那麼買家的目的還是無法實現，因為雙方的合同雖然成立，但卻沒有辦法履行”，尹長松說，這種情況下，賣家肯定構成違約，但是即使賣家違約又能怎樣呢？大不了雙倍返還。很多買家對這一問題存在誤解，以為買賣合同做過公證就保險了，其實，公證合同對合同將來履行的情況並不能產生任何約束的作用，該違約還是違約，避免不了的。所以，此種類型的交易，其最大的風險就是面臨着賣家將來翻臉的潛在麻煩。記者 羅雙江

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建設空港小鎮，實現港產城融合發展

東方財經網 2016-06-17 16:17:25 來源：南京日報

 本報訊（記者 查金忠） 目前，空港樞紐經濟區內道路框架基本形成，生活配套不斷完善，初步形成了商業、流通和市場一體化的服務網絡，水、電、氣等公共服務設施基本到位。未來幾年，我市還將加大投資，進行空港樞紐經濟區內的交通路網和生活配套等建設，實現港產城融合發展。

作為空港樞紐經濟區“一主兩翼”空間發展格局的主樞紐，祿口機場今年圍繞加快建成超大型機場的目標，啟動T1航站樓改造，完成北跑道道面大修，將逐步實現T1、T2雙航站樓的聯合運行和雙跑道的獨立運行，全面提升機場客貨運功能。

空港樞紐經濟區江寧片區啟動北至吳歌路、西至雲龍路、東至羲和路、南至藍天路，總面積4.8平方公里的空港樞紐小鎮建設，着力將其打造成為集居住、酒店、教育、購物、娛樂、醫療等為一體的空港航空新城平台。為完善機場的樞紐功能，提高樞紐能級，江寧今年將推進總投資22億元的啟航路、飛天大道、安瀾大道等9條市政道路建設，構築“外成環、內成網”的大交通格局。此外，還將完善生活配套設施，把臨空經濟和城市建設同步推進，逐步實現港產城一體化發展的目標。

空港樞紐經濟區溧水片區將克服困難，加快濱淮大道西延工程和跨秦淮河大橋的建設；與輕軌S7部分共線的25號路，新淮大道、牌頭路、13號路等片區主幹道也已基本完成規劃設計。

按照規劃，至2020年，祿口國際機場航空貨郵吞吐量將達60萬噸，旅客吞吐量3000萬人次，城鎮人口8萬人左右。至2030年，機場航空貨郵吞吐量達120萬噸，旅客吞吐量5000萬人次；地區生產總值達到1160億—1350億元，城鎮人口14萬人左右。

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恆大改名中國恆大集團 同步發力多產業

東方財經網 2016-06-17 16:17:51 來源：

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央廣網6月17日消息 以地產起步、以地產成名,恆大目前已將地產發展成年銷售2000億的核心業務。而隨着近年多元化戰略的推進,目前恆大的業務範圍已不再局限於房產,金融、互聯網、健康、文化旅遊等多元產業都在持續發力。此次,恆大希望通過名稱的變更,以更好地體現公司的新戰略。

6月16日,恆大地產(HK.3333)召開股東大會並通過更名決議案,公司名稱由“恆大地產集團有限公司”變更為“中國恆大集團”。據了解,儘管恆大並未在新名稱中突出地產業務,儘管地產仍然將作為核心主業。

事實上,近年眾多券商、研究機構均已將恆大作為一家綜合性企業來考量。根據相關報告的觀點,恆大實際已成為國內具有代表性的綜合企業集團,而隨着各大產業紛紛壯大,原有名稱已無法覆蓋恆大所有的業務板塊。因此,恆大此舉更名可謂意料之中。

業內人士認為,恆大已完成從傳統意義上的地產企業向多元化產業集團的轉變。新名稱不再單純突出“地產”,反映其在多個產業將积極發力。而且,恆大目前進入的金融、互聯網等多元產業,也均具有巨大的市場潛力,且產業間協同性強,未來發展前景可期。

與此同時,上述業內人士指出,恆大地產更名為“中國恆大集團”,有利於投資者準確辨識公司的投資價值,或將幫助恆大價值回歸,“投資者不在受原有的地產二字引導,能夠從一家綜合企業的標準去衡量恆大真正的價值,這無論對企業還是對投資者來說都更加合理、公平。”

資料显示,名稱“去地產化”在近期的地產圈並不少見,如遠洋地產更名遠洋集團,雅居樂地產更名雅居樂集團等,原因均與多元拓展相關,但就目前的發展情況來看,恆大的多元戰略無疑是最見效的。

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