2017北京首場土拍熱度不減 首度限制自持比例

東方財經網 2017-01-21 22:14:24 來源：21世紀經濟報道

“斷供”一個多月之後，北京土地市場再度受到追捧。

1月19日下午，北京迎來2017年的首場土拍，三宗分別位於北京房山、平谷、門頭溝區域的土地進入現場拍賣階段。經過兩個多小時的競價，有兩宗土地分別達到價格上限和自持比例上限，需通過競報商品住宅建設方案來得出結果。另一宗土地以11%的溢價率競出。

這一結果並不令人意外。由於2016年北京土地供應規模明顯下降，加之政策性住房用地的擠占，在京房企普遍處於“缺地”的饑渴狀態。

有分析人士認為，這幾乎奠定了今年北京土地市場的主基調，除非北京大幅增加土地供應，否則這樣的局面還將持續。且隨着土地供應稀缺和土地成本提高，房企組成聯合體拿地將成常態。

另外值得一提的是，在這三宗土地出讓中，北京首次設置了“企業自持商品住房面積預設比例”，這也有可能成為未來北京土地出讓的常態。

三宗地塊均屬“限價地”

本次出讓的三宗地均採用“限房價、競地價”模式，限定商品住房銷售價格、並設定土地合理上限價格，當競買報價達到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉為現場競報企業自持商品住房面積。

當現場競報自持面積比例達到預設比例時，平谷和房山地塊轉入高標準商品住宅建設方案投報程序；門頭溝地塊轉入投報自持商業（含辦公）用房面積比例程序。

從價格來看，平谷地塊住宅部分的最高銷售限價為25515元/平方米，房山地塊限價38994元/平方米，門頭溝地塊限價44849元/平方米。其中，房山地塊還對住宅項目設置了“70/90條款”。

根據亞豪機構的統計，平谷地塊的住宅起始單價約為9400元/平方米，房山地塊的起始單價約為24000元/平方米，門頭溝地塊的起始單價約為28000元/平方米。因此，若土地溢價率不高，這些地塊仍有一定的利潤空間。

現場競拍情況較為熱烈。平谷地塊很快觸及17.28億元的土地價格上限，溢價率為20%。房山地塊也觸及3.9億元的上限價格，溢價率為30%。在隨後的競報自持商品住宅面積環節中，兩塊地也都很快觸及70%的自持上限。

最終，這兩宗地塊轉入競拍高標準住宅方案階段，因此未能在當日取得結果。平谷地塊共有3家競爭者參與投報，房山地塊則有7家競爭者參與。

門頭溝地塊的競拍較為順利，經過數輪競爭，京投+遠洋+龍湖+保利+首開5家組成的聯合體以63.3億元總價拿下，溢價率為11%，平均樓麵價約為2.65萬元/平方米。這也是唯一一宗當日競出得主的地塊。

分析人士指出，這三宗土地的出讓方式，可能預示着北京土地出讓規則的微調。

早在2010年，北京就曾試點過“限房價、競地價”的出讓方式，位於房山區長陽鎮的一宗地塊當年5月出讓，限定銷售價格12500元/平方米。但僅此一例，且並不要求開發商對該宗地塊自持。

去年10月，北京推出近年來首批4宗“限房價、競地價”地塊。由於供應稀缺，這些地塊在競拍中很快觸及地價上限。在隨後的競報自持面積環節，也均以“100%自持”的條件競出。

最新的三宗土地出讓，則設置了“企業自持商品住房面積預設比例”條款，意在防止出現100%自持的情況。值得一提的是，在目前今年北京另外兩宗正在交易的住宅用地中，也設置了這一條款。

有分析指出，“限房價、競地價”將成為未來北京土地出讓規則的主流。在“限房價、競地價”中設置上述條款，也很有可能成為常態。“北京土地市場全面進入‘限價+自持’時代”，中原地產首席分析師張大偉說。

市場預期仍未改變

在分析人士看來，北京土地受熱捧的現狀，同樣也反映出供應緊缺的現實。

亞豪機構市場總監郭毅向21世紀經濟報道表示，2016年北京僅實現住宅用地成交15宗，其中含可售純商住宅的僅7宗。而在出現“地荒”的同時，一線城市的快速發展節奏以及三四線城市的大庫存壓力，也使得前幾年流行“走出去”的大型房企們逐漸收攏陣線。除此之外，“南方系”房企也紛紛北上搶佔市場，北京土地市場“狼多肉少”的狀況日益嚴峻。

據中原地產統計，2016年北京共成交住宅用地規劃建築面積220萬平方米，同比下降75%。自住房比例為16.37%，上一年為6.03%。

郭毅還表示，雖然北京市屢次提出要加大土地供應，但是其中由於政策性住宅的擠占，以及自持類產品的出現，使得未來可供銷售的純商住宅份額仍在不斷減少。

剛剛結束的北京市兩會上，北京市代蔡奇表示，2017年會加大中低價位、中小套型普通商品住房供應比例，保障房建設籌集5萬套、竣工6萬套。棚戶區改造3.6萬戶，完成1.5萬套自住型商品住房供地。

但張大偉指出，由於政策性用地供應較大，預計今年北京純商品住宅土地的供應量依然不會多。

在這種預期之下，房企獲取土地積極性恐很難下降。一方面，受供需關係影響，純商住宅產品價格走勢難以轉向下行。另一方面，企業在2016年的大量去庫存，需要積極補充土地儲備。

郭毅還指出，為規避高價地帶來的風險，類似北京門頭溝地塊那樣，多家房企聯合拿地的現象，未來也將頻繁出現。

張大偉表示，受監管政策、供地節奏等因素的影響，新年以來全國土地市場整體出現降溫。但對於北京等熱點城市來說，供不應求的基本面很難在短期內改變，企業對土地的爭奪也將持續。

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戴德梁行：政策調控為武漢樓市保駕護航

東方財經網 2017-03-14 21:58:50 來源：《武漢房地產》2017年1-2期

17年1月10日，全球領先的房地產服務運營商戴德梁行舉辦了武漢2016年度房地產市場分析新聞發布會，就2016年武漢土地、住宅、寫字樓和商鋪的市場表現及未來走勢等問題進行了全方位、深層次地解讀。報告显示，2016年前三季度，武漢經濟運行呈現加快向好趨勢，GDP增速為7.8%，高於全國水平1.1個百分點，較上年提高0.2個百分點。截至10月，武漢市固定資產投資平穩增長，完成5,986.3億元投資額，同比增長3.6%。其中基礎設施投資貢獻較為顯著，同比增長19.9%至1,478.8億元。土地市場方面，在住宅成交持續井噴拉動下，成交火爆，首破千億；大量品牌房企積極來漢拿地，全年十五次刷新成交紀錄，最終誕生出十大“地王”。住宅市場方面，成交量再次位居全國第一；成交價在下半年政策調控下，漲幅相對理性。商鋪市場方面，新開項目數量較去年減少近4倍；預計明年將有11個商業項目入市，為市場帶來共計103.52萬平方米新增供應。

土地市場：十五次刷新紀錄，十大地王誕生

2016年武漢土地市場共計推出175宗地，成功交易161宗，成交面積為823.0萬平方米，同比增長20.9%；成交金額首過千萬，達1,075.5億元，比去年同期上升76.9%。大量品牌房企陸續登陸武漢並積極拿地，全年武漢土地成交記錄十五次被刷新，最終誕生十大“地王”。

從成交區域來看，黃陂區、洪山區以及蔡甸區為今年土地市場成交主力，三區佔全市土地成交面積總量的49.0%；另外，中心城區和遠城區成交面積佔比相比去年分別上升2.2和5.9個百分點，而次中心城區上升8.1個百分點。

從成交結構來看，2016年商服用地佔比較去年上升2.7個百分點至23.4%，住宅和綜合用地則分別下降0.7和4.6個百分點。此外，民營房企依舊為2016年的拿地主力，佔比53.4%，超國企10個百分點。

住宅市場：成交量再次位居全國第一

截至2016年11月，武漢商品住宅累計供應達1,922萬平方米，相比去年微增1.7%；東湖高新以247.1萬平方米新增供應位列全市第一。變化最大的則是青山區，同比上升217.9%至82.3萬平方米。另外，今年主城區總體供應較去年增加7.2%，遠城區減少18.9%。

在一線城市高房價的溢出效應和政策利好的內外影響下，武漢市今年住宅成交量價穩步攀升。2016年1-11月，武漢市商品住宅累計成交面積達2,768.2萬平方米，同比去年增加38.7%；同時，主城區商品住宅成交均價為￥10,797.7平方米，同比增長11.5%。因此，今年供銷比數值僅10月份小於1，表明住宅市場全年基本都處於供不應求的狀態，三個和七月供銷比數值更是一度突破“2.0”。從區域來看，漢陽區成交341.3萬平方米，成交量位居首；江漢區以每平方米￥14,786.6的價格再次穩居全市第一。

今年華夏幸福、龍湖、富力、雅居樂地、陽光城5家品牌房企入住武漢，打破年入住品牌房企數量的歷史記錄。截至2016年底，全國房企20強中，已有19家紮根江城。

2016武漢樓市整體勢頭強勁，各項記錄屢次被刷新。然而隨着9月後“限購限貸”政策密集出台並不斷升級加碼，樓市逐步降溫恢復理性。我們預測由於政策收緊期的到來，2017年武漢樓市成交價或將保持平穩態勢。

寫字樓市場：市場正式進入供應“井噴期”

2016年全年武漢甲級寫字樓市場共有7個項目交付使用，市場存量比去年增長51.1%至159.1萬平方米。由於短時間內大量供應集中入市，市場缺乏足夠的消化時間，因此，年底全市甲級寫字樓整體空置率環比上升13.3個百分點至36.2%；平均租金為每月每平方米124.1元，同比下降3.6%。

2016年，傳統金融類企業再次成為武漢甲級寫字樓租賃成交主力。同時，對市場起到主要支撐作用的依舊是內資公司，佔比達70.6%。另外，升級搬遷成為今年租賃成交的主要驅動因素。

我們預計，2017年武漢市場還將迎來512,428平方米的新增供應交付使用， 屆時總存量將升至210.4萬m2。同時，武漢核心商務圈甲級寫字樓總體租金將繼續承壓或出現小幅回落，整體空置率或將進一步上升。

商鋪市場：新開項目數量較去年減少近4倍

在互聯網技術和消費升級的驅動下，實體與電商逐漸從對抗走向雙贏。一方面，線下實體主動與成熟的電商平台合作，為消費者提供更方便快捷的購物渠道；另一方面，傳統電商平台開始注重消費體驗感，爭相布局線下實體店。

在國內宏觀經濟下行風險增加的大背景下，2016年全年武漢市僅有4個商業項目投入使用，分別是壹方購物廣場、武漢保利廣場、泛悅匯曇華林以及萬隆廣場，共計30.3萬平方米，與去年相比數量減少15個。

2016年，體驗式業態正當其道，多家餐飲品牌開出新店；同時，高端影院逐漸成為新開購物中心的標配。零售方面，奢侈品牌、潮牌及快時尚品牌表現出較強的擴張勢頭。隨着全民閱讀時代的到來，傳統實體書店正不斷積極轉型。實體書店不僅從外觀設計、服務拓展等方面吸引顧客，以西西弗書店為代表的書店正積極落戶主流商圈，2016年，武漢市新開6家概念書店。

武漢自貿區的成功報批將從企業融資、商鋪價格以及品牌引進等方面對商業零售帶來積極影響。另外，我們預計明年將有11個商業項目入市，將為市場帶來共計103.52萬平方米新增供應。隨着新商業項目的增多，解決同質化問題變得更加緊迫。各商家還應更好地從建築設計、業態配比及品牌落位等方面實施差異化經營策略，為項目創造亮點、製造標籤，從而建立核心競爭力並增強品牌價值。

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央行再出招樓市去庫存：公積金存款利率上調至1.5%

東方財經網 2016-02-17 23:04:58 來源：

 據中國人民銀行網站消息，近日，中國人民銀行、住房城鄉建設部、財政部印發《關於完善職工住房公積金賬戶存款利率形成機制的通知》，決定自2月21日起，將職工住房公積金賬戶存款利率，由現行按照歸集時間執行活期和三個月存款基準利率，調整為統一按一年期定期存款基準利率執行。

據悉，1996年以來，住房公積金遵循“低來低去、保本微利”的原則，按照歸集時間區分利率檔次，當年歸集和上年結轉的分別按活期存款和三個月定期存款基準利率計息，目前分別為0.35%和1.10%。此次調整后，職工住房公積金賬戶存款利率將統一按一年期定期存款基準利率執行，目前為1.50%。 通知指出，這既有利於保障住房公積金繳存職工獲得合理存款收益，進一步提高住房公積金制度公平性和有效性，也有利於簡併住房公積金存款利率檔次，符合利率市場化改革的總體方向。   此外，此次調整是住房公積金收益和繳存職工存款收益之間的再分配，不會推升整體利率水平，也不會影響住房公積金的正常管理運營。 對此，同策諮詢研究部總監張宏偉分析認為，公積金存款利率按基準，其實是提升購房者存款利率，再加上之前由於降息導致的公積金貸款利率的降低，這意味着公積金貸款的存貸利差進一步減少，對於購房者來講，還款壓力可以進一步減輕，由此，可以刺激購房者更加充分利用公積金，由此看來，央行還是在出招去庫存。 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴中國經濟網記者，新政策相當於政府鼓勵工薪階層積極繳納公積金，並給予等同於理財性質的收益保障。這樣做，能夠擴大公積金繳納的範圍和規模，對於後續公積金利用也能夠起到積極的保障。所以此類政策本質上是希望釋放各類優惠的積極信號，鼓勵購房者能夠通過公積金繳納，來擴大公積金可貸額度，這對於2016年公積金制度改革和推進都有利好。 但也有持不同意見的，認為公積金存款利率上浮實際作用並不大。中原地產首席分析師張大偉指出，政策目的是減少公積金非購房提取，吸引公積金繳存職工減少提取率。但從這一利率變化看，影響非常小，按照一個餘額10萬的職工計算，每年也只多400元的利息，“誰會為了一頓飯改變提取的決策？” “1.5%的收益依於低於CPI通貨膨脹率，所以對於低收入人群來說，公積金相當於是在貶值。非常低的收益率也就導致很多人想了很多辦法提取公積金。”張大偉說。

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20城前5個月賣地5822億 二線城市拍出99個地王

東方財經網 2016-06-01 10:15:35 來源：

 “日光盤”、地王頻繁現身房地產市場。樓市“繁榮”的背後，潛伏着危機。

 

截至5月30日，據中原地產研究部統計數據显示，20大城市合計土地出讓金在5822.78億元，與2015年同期的3481.6億元相比，上漲了67%。

令業內驚奇的是，蘇州樓麵價每平方米達5089元，同比暴漲597.5%；土地出讓金759億元，同比暴漲867.33%。

同策諮詢研究部總監張宏偉向記者表示，隨着“北上廣深”等一線城市、一部分核心二、三線城市樓市“地王”頻現，樓板價持續攀升，即使房企聯合體在一、二線核心城市以“地王”形式拿下優質地塊，也難以說可以完全規避風險，這些城市的土地市場“投資有風險”。

二線城市拍出99個地王

根據上述中原地產的統計數據显示，二線城市已成“地王集中營”。截至5月30日，全國住宅類地塊，溢價率超過100%的地塊合計112宗，其中除了10宗在一線城市上海，3宗在廣州以外，全部在二線城市。

中原地產首席分析師張大偉表示，麵粉比麵包貴的城市正營愈發壯大。以溢價率100%作為地王計算的話，今年全國住宅加上商品房一共出現150多個地王，其中有99個出現在二線城市，價格非常非常高。

從不同城市看，合肥有12宗住宅類地王，南京有12宗，蘇州最多，多達28宗，廈門有1宗，另外包括福州、杭州等城市的100%溢價率住宅地塊地王也分佈比較多。

根據相關梳理統計，2016年以來土地成交金額排名前十的城市中，二線城市佔到了8個，蘇州、南京、合肥，平均溢價率高達100%以上；全國20大城市前5個月土地出讓金最多的城市當中，同比漲幅超過100%的城市有蘇州、南京、杭州、合肥、武漢、寧波、佛山和溫州；同比漲幅超過200%的有城市有7個。

張大偉稱，目前市場上創造地王的基本都是上市企業和國企，資金實力強，對未來市場波動的抗壓抵禦能力也更強。尤其在過去一年，房地產政策寬鬆，上市企業融資資金成本大幅下調，導致很多企業敢於拿地，表現也更加激進。

張大偉認為，雖然地王不完全代表未來市場售價，但如此多的地王集中出現，未來房價很難不受到影響。而南京、合肥、廈門、蘇州等地王最密集的二線城市，如果沒有約束性政策，房價很可能會爆髮式上漲。

高價重返一、二線存風險

近兩年，在記者與房地產企業高管交流時，聽到最多的戰略布局是全面回守一、二線城市。如今，面對如此多的高代價重返一、二線核心城市，趨勢到底會如何？

《證券日報》記者曾在福州走訪多個樓盤，尤其個別高端項目成交量很高，去化速度也不慢，接盤者多為50歲年齡段的商人。不過，一位頗為熟悉福州樓市的當地人告訴本報記者，20年前，福建省有很多年輕人出國打拚，這批人如今衣錦還鄉，多有置業之舉，甚至有的人能夠一口氣買下4套5000萬元量級以上豪宅，供幾代人居住。

“現在這批海外歸來的購買需求已經快要耗盡了，房子夠幾代人住的了。未來的樓市需求在哪裡？”該人士向記者表示了他的擔憂。

“品牌房企重返一、二線核心城市，導致市場競爭更加激烈，勢必會推升土地成本，導致地王頻現。”張宏偉表示，如果市場按照這樣的邏輯持續進行，一、二線核心城市的進入門檻會持續提高，這也就意味着房企未來風險會越來越大，即使以聯合體形式拿地也很難完全規避市場風險，甚至會出現品牌房企聯合體退地的現象。其中，外來開發商不惜一切代價挺進一、二線核心城市風險最大，其戰略並不可取。

張宏偉認為，房價上漲是有“天花板”的。對房企來說，由於“被改善”、“被豪宅”引起市場供應結構發生變化，但市場真實的需求結構並非如此，這成為房企拿下“地王”之後的最大隱藏風險。若再遭遇今年下半年不可預見的市場風險，即使房企以聯合體形式拿下“地王”也並不是一件好事，也極有可能因此而陷入資金鏈斷鏈的風險。

當地王項目被迫被擱淺或難以盈利之時，市場將進入併購時代，後市高代價拿地的企業，沒有新地王來解套，將面臨被併購、甚至破產的命運。

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電商可用住宅登記

東方財經網 2016-06-13 14:35:04 來源：安徽在線

　　廣州（樓盤）進一步放寬住所經營場所條件

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鄭州13宗城改地塊全部以起始價成交 “搶地大戰”未出現

東方財經網 2017-01-21 22:14:25 來源：大河網

河南商報訊(首席記者 鄧飛)還是熟悉的套路，熟悉的場景，熟悉的結局，鄭州13宗城改地塊全部以起始價成交，未見競爭。

鄭州市6500餘畝住宅用地供應計劃完成后，供應地塊逐一落地拍賣，目前接近尾聲。18日上午的土地拍賣是近期單日供地最多的一次，也是城中村用地放量最多的一次，達到13宗，均為城中村改造用地和合村並城用地。

這些地塊分屬中原區、金水區、高新區、惠濟區，位置較為搶眼，比如桐柏路和西站路、冉屯路和秦嶺路、魏河北路和金杯路等，牽涉的城中村有中原區董寨、惠濟區崗李村、金水區二十里鋪、高新區八面神村。

此前，坊間傳言所說的石榴集團(原K2地產)或將參與競拍。從2016年7月至今，該企業曾多次報名參與鄭州城改地塊競拍，發生了一系列震驚業界的事情。

1月18日競拍結果显示，13宗土地全部以起始價成交。其中，河南康隆置業有限責任公司摘得中原區8宗土地，該公司為中國煤炭綜合利用集團公司控股子公司，在地塊附近區域開發有風和日麗小區項目，曾經是2009年的區域地王企業。

3宗備受關注的高新區八面神村地塊由鄭州紅祝福置業有限公司摘得，並未出現坊間傳出的K2地產競拍現象。另兩宗地塊分別由河南祈福明天置業有限公司和河南惠駿房地產開發有限公司拿下，背景企業是河南國控，屬於“國”字頭企業。

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首個街區制公租房小區年底入住

東方財經網 2017-09-22 23:46:15 來源：

小區內部綠地商街開放 4條道路可走社會車輛

剛剛攤鋪好的瀝青路，雖然不寬，但把十幾棟灰色的樓宇一一串聯起來，直抵外面的市政道路。這不是各自獨立的大廈，而是一個可以滿足幾千人居住的小區。

昨天，市住建委舉辦保障房工地開放日，北京街區制公租房項目――郭公庄一期項目正式揭開面紗。這是北京第一個真正意義的開放式小區，不設圍牆，內部道路未來將開放給社會車輛使用。市住建委相關負責人介紹，郭公庄一期將在今年年底前竣工入住。

小區內四條道路開放使用

在2013年郭公庄一期公租房項目規劃設計時，就敲定要走“開放式小區”的路線――不設圍牆、密路網、窄道路。

“內部形成的路網接入市政道路，每條道路寬度只有4到6米。”韓風磊戍公庄一期公租房項目的設計負責人，早在住建部門提倡“街區制”之前，他的設計團隊就希望能借鑒國外不少高密度開發式小區，準備在郭公庄一期上有所嘗試。

在去年發布的《關於進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》中，就提出要加強街區的規劃和建設，新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區。這份文件發布后，主打“開放式”的郭公庄一期恰巧成了北京第一個街區制的公租房小區。

“不設圍牆”是街區制小區最大特點，小區內部的道路、綠地和公共空間向社會開放。韓風磊舉例，郭公庄一期南北各戍公庄一號路和六圈南路，以前社會車輛從六圈南路到郭公庄一號路，就需要繞半個小區外牆；而一旦小區實現了街區制，車輛可以直接走內部縱向道路到達。

市住建委相關負責人說，推行街區制，有利於改善城市交通微循環，促進道路通暢，減少交通擁堵，也打破傳統封閉社區對城市的分割。

在郭公庄一期公租房小區內部，南北和東西方向將各有兩條道路可以開放給社會車輛使用。規劃显示，郭公庄一期小區內有兩條軸，南北向的一條S形的綠化生活軸，連接兩個入口廣場和中心花園；東西向的商業步行街，連接用地西南側的公共綠地和東側的沿街綠地，這樣就形成了“十”字形公共空間骨架結構。

內部道路設為單行道

小區沒了圍牆，內部又該如何管理？對於公租房運營管理部門而言，街區制小區沒了圍牆並不意味着沒了管理。不過，這種小區模式，還亟待探路摸索經驗。

“外部車輛好管理，外來人員怎麼管？”有關物業人士舉例，像一些封閉小區現在都無法避免貼小廣告等行為，在開放式小區里又該怎麼解決？

為了解決管理上的難題，韓風磊在規劃層面就已經着重考慮。在開放街區上，整個小區被分成了5個組團，每個組團上又相互圍合成一個院落，院落內是安靜安全的步行空間，又通過綠植等手段讓這一區域具備一定私密性和安全性，也避免外來人員混入。

而連接市政道路、社會車輛也能走的內部道路，被規劃成單行道，方便對進出順序進行管理，並實現人車分流。

每個組團設“公共門廳”

記者了解到，郭公庄一期總共將提供4000多套房源，目前已經有12棟樓封頂，可提供房源1418套。

由於郭公庄一期戶型普遍偏小，屋內活動空間有限，難以滿足承租人的社交要求。因此，郭公庄一期公租房在公共部分設計了公共門廳，大約100多平方米，門廳內布置了會客、休息、自動售賣機、快遞收寄箱、兒童活動區、洗衣房等設施。

與此同時，在郭公庄一期公租房社區內，還規劃設計了佔總建築面積15%的商業、辦公、社區服務設施。

據介紹，郭公庄一期1418套房源已經在去年11月進行了搖號預分配，計劃今年年底前竣工入住。除了已經完工的12棟樓外，未來還將建設8棟樓，南區地上部分還有5000多平方米的商業設施。

　　(出處：北京日報 2017年09月22日)

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北京“商改住”被降溫 未來或迎監管

東方財經網 2016-02-17 23:05:22 來源：北京晚報

 “商改住”被降溫 只是亦庄嗎？

“手中的這套房子，我還是儘早賣掉吧，以免未來再生變。”提起名下這套“商改住”房子的投資，業主姜先生覺得自己當年的眼光有點走樣。2015年12月底，亦庄地區突然出台規定，商住兩用的二手房暫停辦理過戶，引發了一輪議論。猴年春節前的1月底，過戶重新開放，可買房人的信心還未恢復。北京晚報記者這兩日走訪發現，節后的“商改住”二手房相比節前有點冷。有消息透露，北京未來將可能對商業立項改為住宅賣，採取一定的監管措施。 一個半月沒來看房人 “怎麼沒有人打電話來預約看房了呢？”從丙申猴年的春節假期開始，市民姜先生就忍不住琢磨這個問題。過去，他特別反感經紀人總是不停地打電話“騷擾”他，勸他買房賣房，可如今，他卻第一次期盼能聽到來自中介的電話鈴聲。 姜先生現在特別想賣掉的這套房，是他3年前投資的一套亦庄區域的“商改住”兩居室，2015年下半年他才剛剛拿到房本。因為想為父母在南方買套養老房，去年12月，姜先生想賣掉這套房，於是就在中介機構掛了牌，他當時的報價是290萬元。   “那會的房產交易市場還是很不錯的，我掛牌沒多久就有人提出想買我的房子。”他回憶道，就在買房人已經實地看完房、雙方準備相約坐下來談價格時，從經紀人處突然傳來壞消息，說亦庄管委會下發了通知，暫停辦理區域內商住兩用房的過戶手續。姜先生的房子，正是被暫停的範疇。 “不讓過戶，我們怎麼敢把錢交給你呢？這有風險呀。”買房人以此為理由，向姜先生提出要降價50萬元。這一提議，被他當場拒絕。“我又不是小產權房，有產權的缺陷，真讓50萬元，那我這筆投資可就虧本了。” 亦庄“商改住”暫停過戶的消息，很快就傳播了開，整個1月，亦庄地區的商住樓成交都處於停滯狀態。至於原因，無論是相關部門還是中介機構，誰都沒有給出一個準確的解釋。“論壇上，各種揣測都有，我就這麼忐忐忑忑的過了一個月。” 暫停了過戶辦理，買房人自然也不敢再來約看。直到1月29日，無故暫停的過戶才重新恢復。然而，這卻沒有扭轉這套房子的冷遇。他告訴記者，一直到昨天，整整半個月過去了，他沒有接到一通經紀人打來的約看電話，甚至連詢問房子還賣不賣的電話都沒有。 “我已經想好了，把290萬元的報價降到280萬元，只希望儘早將這套房子出手。”雖然過戶已恢復，可姜先生仍然有點不安，害怕哪一天政策又“朝令夕改”，再出現一次暫停的情況。 節后“商改住”遇冷 “因為怕再節外生枝所以也想盡量出手”的並不止姜先生一人。同樣在亦庄有一套110平方米“商改住”房子的業主王先生昨日也向北京晚報記者表示，自己願意略微降低一些房子的價格，讓房子儘早出手，“現在就連經紀人也鼓勵我早點賣。” 受到這場過戶風波的影響，去年12月份還風風火火的“商改住”市場，今年2月份以來陷入了冷清。“您瞧，我手裡有不少套君安國際的二手房，都是100多平方米的兩居、三居，業主現在誠心出售，報價都是可以談談的，不誠心賣業主是不會降價的。”昨日，區域內的一位經紀人告訴以看房人名義諮詢的記者，這幾套不限購的“商改住”房源，目前報價都在25000元/平方米，如果算上業主願意讓價的因素，不超過24000元/平方米就可以拿下。 “去年11月時，小區的二手房就至少賣這個價格，3個月過去了，可以說一點兒沒有漲反而有下降。”經紀人說，在其他區域的二手房都漲價的時候，這兒的價格優勢就更加明顯。 對於業主着急出售的原因，經紀人解釋為因為春節假期，看房的人比年前少，所以議價空間增加。不過，對於是不是因為受到之前暫停過戶風波的影響時，經紀人卻避而不談。“您對此有擔心，我們完全理解。那只是臨時的政策，現在完全恢復了。” 然而，記者從中介機構的網站上，還是窺探到了亦庄“商改住”房源的遇冷境況。在鏈家地產的官方網站上，君安國際小區显示的在售房源有50套，近90天僅成交了1套，而近30天經紀人也僅帶看過5次。名為力寶廣場的“商改住”小區，显示的在售房源為63套，近90天成交了0套，而近30天經紀人僅帶看過6次。賣得最好的是林肯公園“商改住”二手房，在售房源166套，近90天也就僅僅成交了31套。 成交過熱引起警惕 2015年，隨着“限購”政策的持續執行和入市新盤的日趨豪宅化，“商改住”樓盤出現了成交熱。 來自亞豪機構的監測數據显示，2015年北京商住房總成交量為21423套，同比2014年的12477套，上漲了71.69%。其中，通州區成交量最高為5253套，佔比24.52%；其次是大興區，總成交3859套，佔比18.01%。 成交上漲的同時，商住房成交總額以及成交均價也創下歷史新高。數據显示，2015年商住房總成交額422.87億元，同比2014年增長了132.69%；成交均價為29365元/平方米，同比上漲32.56%。 “從需求端來說，住宅產品已現高端化趨勢，購房人在海淀、通州、大興等區域買不到普通住宅，只能選擇商住房。另一方面，則是隨着房地產市場的總體回溫，買房人對未來房價預期看好，投資者也明顯增多。這些都是造成市場火熱的原因。”亞豪機構營銷總監郭毅分析。 有分析指出，正是因為成交過熱，引起了主管部門的警惕。“40年或50年立項的商業金融用地，實際土地屬性規劃為寫字樓以及商業項目。政府出讓這些地塊，目的是為區域經濟發展提供助力，而不只是賣房子。更何況，‘商改住’之後聚集了大量的居住人群，也不符合北京現在提出的人口疏解目標。”一位房地產業內人士表示。 “商改住”或迎監管 “未來北京各區域政府應該會加大對商住房的控制，亦庄已經明確要將一些民水民電的商住項目整改為商水商電，提高生活成本，降低購房人的積極性。”上述業內人士如是說。“今後，特別是對於新建的商業立項項目，恐怕將從規劃設計環節就管控私自改為住宅的情況。” 實際上，在今年的北京市人代會上，相關領導對於記者提出的“商改住”問題，也表示今後要研究對商住房採取一些監管措施。

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