2017北京首場土拍熱度不減 首度限制自持比例

東方財經網 2017-01-21 22:14:24 來源：21世紀經濟報道

“斷供”一個多月之後，北京土地市場再度受到追捧。

1月19日下午，北京迎來2017年的首場土拍，三宗分別位於北京房山、平谷、門頭溝區域的土地進入現場拍賣階段。經過兩個多小時的競價，有兩宗土地分別達到價格上限和自持比例上限，需通過競報商品住宅建設方案來得出結果。另一宗土地以11%的溢價率競出。

這一結果並不令人意外。由於2016年北京土地供應規模明顯下降，加之政策性住房用地的擠占，在京房企普遍處於“缺地”的饑渴狀態。

有分析人士認為，這幾乎奠定了今年北京土地市場的主基調，除非北京大幅增加土地供應，否則這樣的局面還將持續。且隨着土地供應稀缺和土地成本提高，房企組成聯合體拿地將成常態。

另外值得一提的是，在這三宗土地出讓中，北京首次設置了“企業自持商品住房面積預設比例”，這也有可能成為未來北京土地出讓的常態。

三宗地塊均屬“限價地”

本次出讓的三宗地均採用“限房價、競地價”模式，限定商品住房銷售價格、並設定土地合理上限價格，當競買報價達到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉為現場競報企業自持商品住房面積。

當現場競報自持面積比例達到預設比例時，平谷和房山地塊轉入高標準商品住宅建設方案投報程序；門頭溝地塊轉入投報自持商業（含辦公）用房面積比例程序。

從價格來看，平谷地塊住宅部分的最高銷售限價為25515元/平方米，房山地塊限價38994元/平方米，門頭溝地塊限價44849元/平方米。其中，房山地塊還對住宅項目設置了“70/90條款”。

根據亞豪機構的統計，平谷地塊的住宅起始單價約為9400元/平方米，房山地塊的起始單價約為24000元/平方米，門頭溝地塊的起始單價約為28000元/平方米。因此，若土地溢價率不高，這些地塊仍有一定的利潤空間。

現場競拍情況較為熱烈。平谷地塊很快觸及17.28億元的土地價格上限，溢價率為20%。房山地塊也觸及3.9億元的上限價格，溢價率為30%。在隨後的競報自持商品住宅面積環節中，兩塊地也都很快觸及70%的自持上限。

最終，這兩宗地塊轉入競拍高標準住宅方案階段，因此未能在當日取得結果。平谷地塊共有3家競爭者參與投報，房山地塊則有7家競爭者參與。

門頭溝地塊的競拍較為順利，經過數輪競爭，京投+遠洋+龍湖+保利+首開5家組成的聯合體以63.3億元總價拿下，溢價率為11%，平均樓麵價約為2.65萬元/平方米。這也是唯一一宗當日競出得主的地塊。

分析人士指出，這三宗土地的出讓方式，可能預示着北京土地出讓規則的微調。

早在2010年，北京就曾試點過“限房價、競地價”的出讓方式，位於房山區長陽鎮的一宗地塊當年5月出讓，限定銷售價格12500元/平方米。但僅此一例，且並不要求開發商對該宗地塊自持。

去年10月，北京推出近年來首批4宗“限房價、競地價”地塊。由於供應稀缺，這些地塊在競拍中很快觸及地價上限。在隨後的競報自持面積環節，也均以“100%自持”的條件競出。

最新的三宗土地出讓，則設置了“企業自持商品住房面積預設比例”條款，意在防止出現100%自持的情況。值得一提的是，在目前今年北京另外兩宗正在交易的住宅用地中，也設置了這一條款。

有分析指出，“限房價、競地價”將成為未來北京土地出讓規則的主流。在“限房價、競地價”中設置上述條款，也很有可能成為常態。“北京土地市場全面進入‘限價+自持’時代”，中原地產首席分析師張大偉說。

市場預期仍未改變

在分析人士看來，北京土地受熱捧的現狀，同樣也反映出供應緊缺的現實。

亞豪機構市場總監郭毅向21世紀經濟報道表示，2016年北京僅實現住宅用地成交15宗，其中含可售純商住宅的僅7宗。而在出現“地荒”的同時，一線城市的快速發展節奏以及三四線城市的大庫存壓力，也使得前幾年流行“走出去”的大型房企們逐漸收攏陣線。除此之外，“南方系”房企也紛紛北上搶佔市場，北京土地市場“狼多肉少”的狀況日益嚴峻。

據中原地產統計，2016年北京共成交住宅用地規劃建築面積220萬平方米，同比下降75%。自住房比例為16.37%，上一年為6.03%。

郭毅還表示，雖然北京市屢次提出要加大土地供應，但是其中由於政策性住宅的擠占，以及自持類產品的出現，使得未來可供銷售的純商住宅份額仍在不斷減少。

剛剛結束的北京市兩會上，北京市代蔡奇表示，2017年會加大中低價位、中小套型普通商品住房供應比例，保障房建設籌集5萬套、竣工6萬套。棚戶區改造3.6萬戶，完成1.5萬套自住型商品住房供地。

但張大偉指出，由於政策性用地供應較大，預計今年北京純商品住宅土地的供應量依然不會多。

在這種預期之下，房企獲取土地積極性恐很難下降。一方面，受供需關係影響，純商住宅產品價格走勢難以轉向下行。另一方面，企業在2016年的大量去庫存，需要積極補充土地儲備。

郭毅還指出，為規避高價地帶來的風險，類似北京門頭溝地塊那樣，多家房企聯合拿地的現象，未來也將頻繁出現。

張大偉表示，受監管政策、供地節奏等因素的影響，新年以來全國土地市場整體出現降溫。但對於北京等熱點城市來說，供不應求的基本面很難在短期內改變，企業對土地的爭奪也將持續。

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戴德梁行：政策調控為武漢樓市保駕護航

東方財經網 2017-03-14 21:58:50 來源：《武漢房地產》2017年1-2期

17年1月10日，全球領先的房地產服務運營商戴德梁行舉辦了武漢2016年度房地產市場分析新聞發布會，就2016年武漢土地、住宅、寫字樓和商鋪的市場表現及未來走勢等問題進行了全方位、深層次地解讀。報告显示，2016年前三季度，武漢經濟運行呈現加快向好趨勢，GDP增速為7.8%，高於全國水平1.1個百分點，較上年提高0.2個百分點。截至10月，武漢市固定資產投資平穩增長，完成5,986.3億元投資額，同比增長3.6%。其中基礎設施投資貢獻較為顯著，同比增長19.9%至1,478.8億元。土地市場方面，在住宅成交持續井噴拉動下，成交火爆，首破千億；大量品牌房企積極來漢拿地，全年十五次刷新成交紀錄，最終誕生出十大“地王”。住宅市場方面，成交量再次位居全國第一；成交價在下半年政策調控下，漲幅相對理性。商鋪市場方面，新開項目數量較去年減少近4倍；預計明年將有11個商業項目入市，為市場帶來共計103.52萬平方米新增供應。

土地市場：十五次刷新紀錄，十大地王誕生

2016年武漢土地市場共計推出175宗地，成功交易161宗，成交面積為823.0萬平方米，同比增長20.9%；成交金額首過千萬，達1,075.5億元，比去年同期上升76.9%。大量品牌房企陸續登陸武漢並積極拿地，全年武漢土地成交記錄十五次被刷新，最終誕生十大“地王”。

從成交區域來看，黃陂區、洪山區以及蔡甸區為今年土地市場成交主力，三區佔全市土地成交面積總量的49.0%；另外，中心城區和遠城區成交面積佔比相比去年分別上升2.2和5.9個百分點，而次中心城區上升8.1個百分點。

從成交結構來看，2016年商服用地佔比較去年上升2.7個百分點至23.4%，住宅和綜合用地則分別下降0.7和4.6個百分點。此外，民營房企依舊為2016年的拿地主力，佔比53.4%，超國企10個百分點。

住宅市場：成交量再次位居全國第一

截至2016年11月，武漢商品住宅累計供應達1,922萬平方米，相比去年微增1.7%；東湖高新以247.1萬平方米新增供應位列全市第一。變化最大的則是青山區，同比上升217.9%至82.3萬平方米。另外，今年主城區總體供應較去年增加7.2%，遠城區減少18.9%。

在一線城市高房價的溢出效應和政策利好的內外影響下，武漢市今年住宅成交量價穩步攀升。2016年1-11月，武漢市商品住宅累計成交面積達2,768.2萬平方米，同比去年增加38.7%；同時，主城區商品住宅成交均價為￥10,797.7平方米，同比增長11.5%。因此，今年供銷比數值僅10月份小於1，表明住宅市場全年基本都處於供不應求的狀態，三個和七月供銷比數值更是一度突破“2.0”。從區域來看，漢陽區成交341.3萬平方米，成交量位居首；江漢區以每平方米￥14,786.6的價格再次穩居全市第一。

今年華夏幸福、龍湖、富力、雅居樂地、陽光城5家品牌房企入住武漢，打破年入住品牌房企數量的歷史記錄。截至2016年底，全國房企20強中，已有19家紮根江城。

2016武漢樓市整體勢頭強勁，各項記錄屢次被刷新。然而隨着9月後“限購限貸”政策密集出台並不斷升級加碼，樓市逐步降溫恢復理性。我們預測由於政策收緊期的到來，2017年武漢樓市成交價或將保持平穩態勢。

寫字樓市場：市場正式進入供應“井噴期”

2016年全年武漢甲級寫字樓市場共有7個項目交付使用，市場存量比去年增長51.1%至159.1萬平方米。由於短時間內大量供應集中入市，市場缺乏足夠的消化時間，因此，年底全市甲級寫字樓整體空置率環比上升13.3個百分點至36.2%；平均租金為每月每平方米124.1元，同比下降3.6%。

2016年，傳統金融類企業再次成為武漢甲級寫字樓租賃成交主力。同時，對市場起到主要支撐作用的依舊是內資公司，佔比達70.6%。另外，升級搬遷成為今年租賃成交的主要驅動因素。

我們預計，2017年武漢市場還將迎來512,428平方米的新增供應交付使用， 屆時總存量將升至210.4萬m2。同時，武漢核心商務圈甲級寫字樓總體租金將繼續承壓或出現小幅回落，整體空置率或將進一步上升。

商鋪市場：新開項目數量較去年減少近4倍

在互聯網技術和消費升級的驅動下，實體與電商逐漸從對抗走向雙贏。一方面，線下實體主動與成熟的電商平台合作，為消費者提供更方便快捷的購物渠道；另一方面，傳統電商平台開始注重消費體驗感，爭相布局線下實體店。

在國內宏觀經濟下行風險增加的大背景下，2016年全年武漢市僅有4個商業項目投入使用，分別是壹方購物廣場、武漢保利廣場、泛悅匯曇華林以及萬隆廣場，共計30.3萬平方米，與去年相比數量減少15個。

2016年，體驗式業態正當其道，多家餐飲品牌開出新店；同時，高端影院逐漸成為新開購物中心的標配。零售方面，奢侈品牌、潮牌及快時尚品牌表現出較強的擴張勢頭。隨着全民閱讀時代的到來，傳統實體書店正不斷積極轉型。實體書店不僅從外觀設計、服務拓展等方面吸引顧客，以西西弗書店為代表的書店正積極落戶主流商圈，2016年，武漢市新開6家概念書店。

武漢自貿區的成功報批將從企業融資、商鋪價格以及品牌引進等方面對商業零售帶來積極影響。另外，我們預計明年將有11個商業項目入市，將為市場帶來共計103.52萬平方米新增供應。隨着新商業項目的增多，解決同質化問題變得更加緊迫。各商家還應更好地從建築設計、業態配比及品牌落位等方面實施差異化經營策略，為項目創造亮點、製造標籤，從而建立核心競爭力並增強品牌價值。

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央行再出招樓市去庫存：公積金存款利率上調至1.5%

東方財經網 2016-02-17 23:04:58 來源：

 據中國人民銀行網站消息，近日，中國人民銀行、住房城鄉建設部、財政部印發《關於完善職工住房公積金賬戶存款利率形成機制的通知》，決定自2月21日起，將職工住房公積金賬戶存款利率，由現行按照歸集時間執行活期和三個月存款基準利率，調整為統一按一年期定期存款基準利率執行。

據悉，1996年以來，住房公積金遵循“低來低去、保本微利”的原則，按照歸集時間區分利率檔次，當年歸集和上年結轉的分別按活期存款和三個月定期存款基準利率計息，目前分別為0.35%和1.10%。此次調整后，職工住房公積金賬戶存款利率將統一按一年期定期存款基準利率執行，目前為1.50%。 通知指出，這既有利於保障住房公積金繳存職工獲得合理存款收益，進一步提高住房公積金制度公平性和有效性，也有利於簡併住房公積金存款利率檔次，符合利率市場化改革的總體方向。   此外，此次調整是住房公積金收益和繳存職工存款收益之間的再分配，不會推升整體利率水平，也不會影響住房公積金的正常管理運營。 對此，同策諮詢研究部總監張宏偉分析認為，公積金存款利率按基準，其實是提升購房者存款利率，再加上之前由於降息導致的公積金貸款利率的降低，這意味着公積金貸款的存貸利差進一步減少，對於購房者來講，還款壓力可以進一步減輕，由此，可以刺激購房者更加充分利用公積金，由此看來，央行還是在出招去庫存。 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴中國經濟網記者，新政策相當於政府鼓勵工薪階層積極繳納公積金，並給予等同於理財性質的收益保障。這樣做，能夠擴大公積金繳納的範圍和規模，對於後續公積金利用也能夠起到積極的保障。所以此類政策本質上是希望釋放各類優惠的積極信號，鼓勵購房者能夠通過公積金繳納，來擴大公積金可貸額度，這對於2016年公積金制度改革和推進都有利好。 但也有持不同意見的，認為公積金存款利率上浮實際作用並不大。中原地產首席分析師張大偉指出，政策目的是減少公積金非購房提取，吸引公積金繳存職工減少提取率。但從這一利率變化看，影響非常小，按照一個餘額10萬的職工計算，每年也只多400元的利息，“誰會為了一頓飯改變提取的決策？” “1.5%的收益依於低於CPI通貨膨脹率，所以對於低收入人群來說，公積金相當於是在貶值。非常低的收益率也就導致很多人想了很多辦法提取公積金。”張大偉說。

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20城前5個月賣地5822億 二線城市拍出99個地王

東方財經網 2016-06-01 10:15:35 來源：

 “日光盤”、地王頻繁現身房地產市場。樓市“繁榮”的背後，潛伏着危機。

 

截至5月30日，據中原地產研究部統計數據显示，20大城市合計土地出讓金在5822.78億元，與2015年同期的3481.6億元相比，上漲了67%。

令業內驚奇的是，蘇州樓麵價每平方米達5089元，同比暴漲597.5%；土地出讓金759億元，同比暴漲867.33%。

同策諮詢研究部總監張宏偉向記者表示，隨着“北上廣深”等一線城市、一部分核心二、三線城市樓市“地王”頻現，樓板價持續攀升，即使房企聯合體在一、二線核心城市以“地王”形式拿下優質地塊，也難以說可以完全規避風險，這些城市的土地市場“投資有風險”。

二線城市拍出99個地王

根據上述中原地產的統計數據显示，二線城市已成“地王集中營”。截至5月30日，全國住宅類地塊，溢價率超過100%的地塊合計112宗，其中除了10宗在一線城市上海，3宗在廣州以外，全部在二線城市。

中原地產首席分析師張大偉表示，麵粉比麵包貴的城市正營愈發壯大。以溢價率100%作為地王計算的話，今年全國住宅加上商品房一共出現150多個地王，其中有99個出現在二線城市，價格非常非常高。

從不同城市看，合肥有12宗住宅類地王，南京有12宗，蘇州最多，多達28宗，廈門有1宗，另外包括福州、杭州等城市的100%溢價率住宅地塊地王也分佈比較多。

根據相關梳理統計，2016年以來土地成交金額排名前十的城市中，二線城市佔到了8個，蘇州、南京、合肥，平均溢價率高達100%以上；全國20大城市前5個月土地出讓金最多的城市當中，同比漲幅超過100%的城市有蘇州、南京、杭州、合肥、武漢、寧波、佛山和溫州；同比漲幅超過200%的有城市有7個。

張大偉稱，目前市場上創造地王的基本都是上市企業和國企，資金實力強，對未來市場波動的抗壓抵禦能力也更強。尤其在過去一年，房地產政策寬鬆，上市企業融資資金成本大幅下調，導致很多企業敢於拿地，表現也更加激進。

張大偉認為，雖然地王不完全代表未來市場售價，但如此多的地王集中出現，未來房價很難不受到影響。而南京、合肥、廈門、蘇州等地王最密集的二線城市，如果沒有約束性政策，房價很可能會爆髮式上漲。

高價重返一、二線存風險

近兩年，在記者與房地產企業高管交流時，聽到最多的戰略布局是全面回守一、二線城市。如今，面對如此多的高代價重返一、二線核心城市，趨勢到底會如何？

《證券日報》記者曾在福州走訪多個樓盤，尤其個別高端項目成交量很高，去化速度也不慢，接盤者多為50歲年齡段的商人。不過，一位頗為熟悉福州樓市的當地人告訴本報記者，20年前，福建省有很多年輕人出國打拚，這批人如今衣錦還鄉，多有置業之舉，甚至有的人能夠一口氣買下4套5000萬元量級以上豪宅，供幾代人居住。

“現在這批海外歸來的購買需求已經快要耗盡了，房子夠幾代人住的了。未來的樓市需求在哪裡？”該人士向記者表示了他的擔憂。

“品牌房企重返一、二線核心城市，導致市場競爭更加激烈，勢必會推升土地成本，導致地王頻現。”張宏偉表示，如果市場按照這樣的邏輯持續進行，一、二線核心城市的進入門檻會持續提高，這也就意味着房企未來風險會越來越大，即使以聯合體形式拿地也很難完全規避市場風險，甚至會出現品牌房企聯合體退地的現象。其中，外來開發商不惜一切代價挺進一、二線核心城市風險最大，其戰略並不可取。

張宏偉認為，房價上漲是有“天花板”的。對房企來說，由於“被改善”、“被豪宅”引起市場供應結構發生變化，但市場真實的需求結構並非如此，這成為房企拿下“地王”之後的最大隱藏風險。若再遭遇今年下半年不可預見的市場風險，即使房企以聯合體形式拿下“地王”也並不是一件好事，也極有可能因此而陷入資金鏈斷鏈的風險。

當地王項目被迫被擱淺或難以盈利之時，市場將進入併購時代，後市高代價拿地的企業，沒有新地王來解套，將面臨被併購、甚至破產的命運。

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