廣州樓市限購升級首日 各區域樓盤有啥動作？

東方財經網 2017-03-21 08:21:23 來源：羊城晚報

 

3月17日深夜，廣州出台“升級版”樓市限購政策，從18日起，廣州不少買家被加上了買房“緊箍咒”。

18日中午，就市民關注的執行時點等疑問，廣州市住建委進行了權威解讀：3月17日及之前未網簽但有證明的，按原政策執行。

18日，羊城晚報記者分別走訪廣州市區、不限購的增城區以及鄰近的佛山樓盤發現，廣州樓市限購升級首日，市區盤表現淡定，增城盤則熱度猛增，佛山盤湧入了大批廣州客。

羊城晚報記者 趙燕華

實地走訪

限購區域

市區盤人氣未受影響

新政首日，羊城晚報記者專程來到市區盤銷售的大熱板塊廣鋼新城走訪了幾個在售樓盤。在保利某樓盤，人氣還算不錯，下午時分，銷售中心的洽談區坐了10多台客戶，銷售人員稱，目前可售的貨量不多，只有幾十套，主力戶型是98平方米的三房兩廳兩衛，但東北朝向較多，均價約4.2萬元/平方米（包裝修）。

現場一位準買家告訴記者，他很不走運，由於新政的原因，雖然有名額可以買，但因為之前買的第一套房貸過款，首付不得不從原來的三成升至五成。

天河牛奶廠板塊的幾個樓盤人氣似乎並未受到影響。熱賣的龍湖某樓盤，一如既往地不乏人氣，路邊停滿了私家車。在另一個樓盤，記者見到有買家因資金不夠付首付而不停地諮詢銷售人員。

增城

多個樓盤昨日銷售理想

廣州樓市調控升級，增城、從化卻依然不限購，這兩地成為更多買家關注的區域。

“新政”出台首日，恰好增城多個樓盤推新。位於增城新塘板塊的某樓盤，現場人氣很旺，早上5點，銷售中心現場就有購房客開始排隊。銷售人員表示，原本要推300套新貨，但由於“新政”出台，當天改為只推200套。

同樣在昨天，位於增城朱村的某樓盤加推76-107平方米二至三房房型，吸引近500名買家到場，開盤不到一小時，所推的房源就已賣出大半。現場不少買家表示，擔心不限購的增城未來將吸引更多買家前來置業，所以趁有新貨推出趕緊出手。

位於增城石灘的某樓盤昨日推出約168套精裝智能公寓，4.9米層高。銷售人員告訴記者，到場300組客戶共約1000人，項目開盤不到1小時，已售出大半。

佛山

廣州客變多優惠恐不再

廣州限購升級，鄰近的佛山再現廣州客湧入潮。在佛山禪城西部片區，廣州客的身影越來越活躍。位於綠島湖旁的一個樓盤，售價11000-13000元/平方米，昨天舉行認購簽約，銷售人員稱，目前廣州客比例在三成，在限購政策加碼的預期下，看房的人越來越多，每天都能保持在40台客左右。

3月18日，位於三水新城的雅居樂某樓盤開售94-138平方米帶裝修洋房，共256套單位。銷售稱，客戶簽約率接近九成，不少是來自廣州的客戶。

此外，也有佛山樓盤連夜升價，取消優惠，佛山智慧新城某項目昨日已緊急通知特價單位取消。

未來走勢

剛需外溢到廣州周邊

方圓地產首席市場分析師鄧浩志表示，此次的政策還是比較嚴格的，對房、貸、離婚買房現象、首付等都有涉及，是全方位地收緊政策，調控力度還是很大的。

鄧浩志還表示，由於社保3年變5年使得外地人在廣州的購房門檻進一步提升，外地戶口的剛需族只能被迫轉戰佛山――首套不限外的佛山將因此獲益。預計佛山實際成交量將上升，而價格也會加速攀升。但房價上漲壓力加大的話，佛山在近期加碼調控的可能性就很大了，但預計力度不會太大。

此次政策收緊，增城、從化依然不在限購之列，合富房地產研究院顧問黎文江認為，這是出於疏散中心城區人口的考慮，限購加碼，部分廣州購房者只能流向佛山、增城、從化這三個區域。而社保提高到5年，外地人的購房需求會外溢到周邊，增城不限購，可承接這部分需求。去年廣州客買走了7萬套佛山房，今年或會更多。

樓價上升趨勢會放緩

來自廣州鏈家研究院統計的數據显示，目前，楓州籍客戶的入市購買二手住宅的比例，從2014年最低的61.1%，逐步提高到2016年的69.9%，至2017年3月16日前該比例達到74.4%。

由此可見，楓州籍客戶是整個廣州樓市的主要支撐力量，當中不排除會有一定比例的潛在客戶未達到“5年社保”的條件，故在新政後會暫時無法入市。

廣州鏈家研究院院長周峰分析，2017年第二季度將成為市場合理調整的重要時間段，廣州市區的一手、二手住宅成交量受潛在群體變動的影響，會比2017年春節后的這一波高峰期的成交量縮減10%-12%左右，樓價上升趨勢亦會放緩，個別供應過大的板塊，價格亦會有所回調，但幅度不會大。

本版製圖/關彩玉

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調控升級強化差別化信貸政策 嚴控新房價格，二手房將受較大影響

東方財經網 2017-03-21 08:21:25 來源：新華社

據新華社電 實施“認房又認貸”；貸款政策“一提一降”……17日，北京樓市調控再升級，此次調控帶來哪些改變？樓市調控為何再度升級？未來樓市走向如何？記者第一時間採訪主管部門和業內專家，解析公眾關注的焦點問題。

據偉業我愛我家集團市場研究院統計，2016年“930”政策出台之後，北京二手住宅市場網簽量經歷了連續5個月的持續回落，2017年3月份，網簽量止跌回升。

數據显示，2017年3月上半月，北京全市二手住宅共網簽9309套，環比2月下半月增加53.8%。春節后，北京二手住宅單日網簽量呈穩步上升之勢，市場交易量持續回升。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，2016年“930”政策出台後，對樓市降溫起到了立竿見影的效果，客戶和業主均進入觀望期，網簽量和實際交易量均出現明顯回落。但春節后，購房需求開始逐步入市，樓市在2月至3月份呈現出交易量快速回升的態勢。

“近期，漲幅又有所反彈，中介門店看房的客戶量明顯增加。”北京市住建委相關負責人表示，從其他一些重點城市來看，去年底實行“認房又認貸”，提高個人房貸門檻，目前取得了良好的二手房市場調控效果。此次北京借鑒這些城市的做法，強化差別化信貸政策，不但實施了“認房又認貸”，而且還通過“一提一降”，適度降低金融槓桿效應。

上述負責人表示，此次政策明確規定企業購買的住房需滿3年以上才能交易，交易對象為個人的必須執行限購政策。這一措施旨在打擊企圖以企業名義購房鑽限購政策空子、投機炒房等行為。本次調控政策發布后，北京的商品住房限購、限貸措施將更加嚴格。

北京市住建委相關負責人指出，未來將繼續在預售審批、現房銷售備案環節，嚴控商品住房申報價格。對報價明顯高於周邊在售項目價格和本項目前期成交價格且不接受指導的商品住房項目，屬於期房預售的暫不核發預售許可證書、屬於現房銷售的暫不辦理現房銷售備案。

該負責人強調，對取得預售許可或辦理現房銷售備案的房地產開發項目，要在規定時間內一次性公開全部銷售房源。商品住房項目在銷售中，要繼續嚴格執行明碼標價、一房一價規定，實際銷售價格不得高於申報價格。

“新建住宅限價嚴格，約束了價格上漲。”中原地產首席分析師張大偉表示，政策出台將對二手房市場產生較大影響。

張大偉表示，以當前北京平均商品房住宅成交套均價格600萬元計算，除了自住房，大部分住宅都屬於非普通住宅。由於“認房又認貸”，大部分改善需求的首付款比例將大幅提高。預計後續會有更多熱點城市再出台調控政策，如果有更多的城市採取“認房又認貸”，市場將會出現明顯降溫。

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多地樓市調控加碼 力度堪比2014

東方財經網 2017-03-21 08:21:26 來源：經濟參考報

樓市波瀾再起。上周末(17日)，北京出台房地產調控新政，實施“認房又認貸”，二套房首付比例提至60%。廣州、石家莊、鄭州、長沙、保定相繼跟進收緊。業內人士表示，此輪調控政策將有效緩解現階段市場恐慌情緒，令購房者預期保持穩定，進而使得房價波動總體可控。

19日，河北省保定市人民網站發布《保定市人民關於加強房地產市場調控的意見》，指出暫停向擁有主城區3套及以上的本市戶籍居民家庭出售主城區新建商品住房及二手住房。同時，暫停向擁有主城區1套及以上的非本市戶籍居民家庭出售主城區新建商品住房及二手住房，這已是上周末以來的第六個調控收緊城市。

17日，北京發布房地產調控新政，開始執行“認房又認貸”政策。首套房方面，購買普通住房首付比例不低於35%，購買非普通自住房的首付款比例不低於40%。二套房方面，普通自住房最低首付款比例為60%，若為非普通自住房，首付提高至80%。

而在二套房的認定方面，居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，均認定為2套住房。

廣州、石家莊、鄭州、保定、長沙也連夜發布新政。廣州方面，除從化、增城區按現行政策執行外，其餘區域本市戶籍執行限購2套住房(含新建商品住房和二手住房)，本市戶籍成年單身(含離異)人士在本市限購1套住房。非本市戶籍購房資格延長至5年連續繳納個人所得稅或社會保險，不得補繳。二套房認定方面，收緊至“認房又認貸”。

石家莊方面，非本市戶籍居民家庭在申請購買首套住房時，須提供近2年內連續繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明，限購1套住房(含新建商品住房和二手房)；對在市區範圍內已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫不得在本市購買住房，購房時間以交易合同網簽備案時間為準，非本市戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅或社會保險購買住房。

鄭州方面，凡屬補繳且補繳日期在2017年3月17日之後的社會保險證明、個人所得稅完稅憑證不再作為購房的有效憑證。

長沙方面，暫停對在限購區域內已擁有1套及以上住房的非本市戶籍家庭出售新建商品住房。長沙限購區域為芙蓉區、天心區、嶽麓區、開福區、雨花區、望城區、長沙縣(限長沙經開區、星沙區域).

研究室副主任韓文秀日前在國新辦發布會上指出，要分類調控、因城施策，強調地方特別是城市要切實負起調控責任。

北京住建相關人士表示，去年930新政以來，北京市無論新建商品住房，還是二手住房的成交量，都持續下降，新建商品住房價格也趨穩略降，二手房價格環比漲幅明顯回落但仍處於上漲通道。特別是近一個月來，漲幅又有所反彈，中介門店看房的客戶量也明顯增加，百姓購房熱情再現高漲跡象。

“從其他一些重點城市來看，去年底實行‘認房又認貸’，提高個人房貸門檻，目前取得了良好的二手房市場調控效果。”上述人士表示，此次北京借鑒這些城市的做法，強化差別化信貸政策，不但實施“認房又認貸”，而且還通過“一提一降”，適度降低金融槓桿效應，即進一步提高二套房貸最低首付款比例，普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%；同時降低住房貸款期限，將原來最高可達30年的貸款期限降至25年。

中原地產首席分析師張大偉表示，現階段房價暴漲原因是資金潮下的資產荒，導致購房者出現了恐慌，且購房熱情快速外溢。目前，北京調控力度已恢復至2014年，未來調控或將向更多地方擴圍，市場也將逐漸平穩。

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各地推最嚴限購令 樓市何去何從

東方財經網 2017-03-21 08:21:26 來源：海外網

沒有一點點防備，一大波“嚴厲”的樓市調控新政就這樣出現了――

3月17日下午，北京出台最新限購令――“認房又認貸”，二套房首付比例提高至60%；石家莊緊隨其後，規定非本市戶籍居民家庭限購一套房；市場還沒反應過來時，廣州深夜宣布，單身限購一套，連續社保3年變5年；鄭州也跟着湊了一把熱鬧：18日起，補繳社保、個稅也不管用了……

如果算上自2月28日起全國陸續宣布限購的城市，到今天為止，全國已經有16個城市啟動升級了限購限貸措施。其中，環一線周邊城市樓市，呈現出了政策明顯趨嚴的特徵。

北京

限購政策出台地如此緊鑼密鼓，不得不說與春節后全國各大城市出現的漲價潮有關。尤其是北京，自進入3月以來，房價就和坐上了“竄天猴”一樣，尤其是受到9月開學潮影響的學區房。還沒有等到大家預測的“330”(歷次樓市調控多在3月30日公布)，號稱史上最嚴限購令橫空出世，也從側面印證了北京樓市確實到了不調控不行的地步。

春節過後，稿癌君身邊的不少朋友開始了買房的節奏，打算趁着節假日後的房市冷淡，趕上去年房價上漲的最後一波車。儘管懊悔自己去年沒有早行動，但是春節后北京二手房交易市場明顯冷清的交易紀錄，還是讓稿癌君的朋友看到了希望。

沒有想到，儘管北京建委的數據显示，整個2月全北京只成交了14416套二手房，比過去一年任何時間都低；但事實上，看房市場卻分外火熱。

不少朋友都向稿癌君講述了自己親歷的“驚險搶房記”。A君所看的小區里，幾乎每套房子都會同時碰上七、八組人在帶看；有的房子還在去的路上，中介就接到了電話表示已經出售了；好不容易看上了一套，卻被中介告知在他之前已經有三個客戶交了意向金，建議他直接放棄；B君的遭遇更加離奇，看房的當天中介就約好了業主，然後和另一個業主在基本沒有考慮的情況下上演了一波競價。

在這種“感覺買不到房”的焦灼感下，A君和B君最後從看房到簽約的時間，都沒有超過半天。

俠客島的小夥伴《中國經濟周刊》從鏈家、麥田和我愛我家等房產中介處得知，從去年年底到今年春節過後，北京的二手房市場基本處於價格相對平穩的狀態。雖然也時有成交價高過初始報價的情況，但總體來看，加價幅度仍然在同一地段內同等房型的單價範圍內。

多家中介同時表示，多數客戶屬於改善型換房，加價的原因也是因為計劃要買的房子出現了漲價，從而牽一發而動全身。這種情況在“連環單”中更為突出。

《中國經濟周刊》了解到，比起剛需型住房或者改善型住房，北京的這波漲價主要出現在學區房交易中。根據北京市相關政策，北京幼升小入學採集信息從5月1日開始，3、4月份正好是很多家人最後的換房時間。正因為如此，北京學區房，尤其是西城、海淀等重點學區，普遍在這個月出現了15%以上的漲幅，普遍房價目前在每平米12萬元左右，部分房價甚至漲到了20萬元。與天價房價不匹配的是，由於學區範圍內相應房屋房齡較久，於是出現了某小區地下室叫價400萬，800萬買一套老破小的情況。

學區房漲得凶，其他的房源也應聲而動，於是3月剛過，北京的房價再次出現走勢兇猛的跡象。

新政

新政的出台，無疑給火熱的北京樓市潑了一盆冷水。

本次新政最令人關注的就是強化了差別化信貸政策，不但實施“認房又認貸”，還通過“一提一降”，進一步提高了二套房貸最低首付款比例，普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%；同時還降低了住房貸款期限，將原來最高可達30年的貸款期限降至25年。

也就是說，判定是不屎買首套房，既要看名下有沒有住房，也要看有沒有商業房貸或公積金房貸記錄。

《中國經濟周刊》注意到，根據目前中國人民銀行給出的相關解釋，房貸紀錄不僅僅是北京市購房的房貸紀錄，外地的購房紀錄，包括購買商業住房的紀錄都算。也就是說，如果你曾經有過貸款紀錄，即使已經還清和在北京無房，再買房也算二套住房。

也就是說，對於很多在北京目前沒有住房但是有貸款紀錄的人來說，假設未來要購買一套1000萬的住房，如果不考慮各種稅費和評估折扣，那麼首付的金額可能會從之前的350萬直接增長到600萬。對於不少人來說，可能短時間內不會衝動購房了。

317新政影響最大的就是目前價格波動最厲害的二手房市場。尤其可以預見的是，317新政將有效的抑制投機投資需求，再想要靠着大筆貸款來炒賣房子明顯是不現實了。

在預計會有效打擊炒房行為的同時，不少有改善性需求的買房者也會被此次政策波及到。之前“認房不認貸”的老政策中，在北京大量存在的“賣一買一”的改善性需求換房族會被認定為首套，他們的首付比例是35%，但是新政之後，這樣的一套房換房族只要有貸款記錄就被認定為二套房，並且首付比例增長到60%。而這樣的換房者目前在北京二手房交易市場中占多數。

經濟ke了解到，就在政策出來的昨天晚上，已經有不少中介在連夜加班，主要是聯繫已經簽約的業主和買房者，統計有多少客戶會被此次新政影響到，尤其是“連環單”客戶。畢竟“930”出台後，不少合同都出現了受政策影響的解約情況。

除了首付比例提高，貸款期限同時也會影響到一批已經簽約但還沒來得及網簽的業主，尤其是剛需型首套住房，大多數買房者都是將月供和貸款算到了自己能負擔的極致。雖然現在具體細則仍未出台，但是貸款期限縮短相應也會提高月供比例，無疑加重了房貸負擔。

入場

除了強化差別化信貸政策，在北京市住建委出台的相關文件中，稿癌君還注意到了另外一條規定。今年的北京市樓市將加大土地供應量。

前两天的島文指出，2月公布的《北京市2017年國有建設用地供應計劃》显示，今年北京全市商品住宅用地供應計劃安排260公頃，其中還包括83公頃的自主型商品房，土地供應與目前的住房需求出現了供需關係不平衡的情況，如此一來，北京的房價豈有不漲的道理？

此次調控應該也注意到了這一供求矛盾。住建委表示，今年以來，北京市規劃國土委加大住宅用地特別是保障房、自住房、普通商品住房的土地供應力度，保障土地有效供給。目前已供應商品住宅用地109公頃，完成年度土地供應計劃的42%，是去年同期商品住宅用地供應量的7.3倍。到三季度末將完成全年商品住宅用地供應計劃260公頃，是去年全年實際供應量的2.5倍。

針對這260公頃，相關部門特別指出，今年260公頃的商品住宅計劃供應量事實上是超過去年的實際供應量。

同時，還有20萬套商品房在路上――來自於拿地未開工和開工未銷售的房源。至於原因嘛，大家也清楚，主要是部分開發商囤地惜售，想要等到價格最合適的時候開盤，使得利潤最大化。這個数字是北京去年新建商品住房成交量的兩倍多。一旦這20萬套商品房在多方措施下真正進入市場，應該也會在一定程度上效緩解目前北京市新建商品房不足的情況。

“經濟ke”欄目由俠客島與《中國經濟周刊》聯合出品。

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工作報告起草組成員：最近個別地方房價上漲明顯， 調控措施陸續出台

東方財經網 2017-03-21 08:21:31 來源：21世紀經濟報道

3月17日，國新辦舉辦發布會，工作報告起草組成員、研究室副主任韓文秀介紹工作報告修訂情況。

韓文秀表示，2017年工作報告中設定各項目標，如GDP增長6.5%左右，已經充分考慮了確定、不確定的因素，目標設定是留有餘地，是有把握的。

據悉，經今年兩會代表委員們審議及意見，2017年工作報告共修改78處，修改后的篇幅增加了560多字，“遏制熱點城市房價過快上漲”“有效治理交通擁堵”等內容被新加進去。

發布會現場，多位記者提問房價調控問題。韓文秀表示，工作報告中，房地產這塊修改內容不少。一些熱點城市要切實擔負起防止房價上正快的責任，既要加強短期調控，如採取增加土地供應、採取適當金融、財稅政策，對中介、市場交易進行有效監督等，也要抓緊健全房地產市場平穩健康發展的長效機制。

韓文秀進一步表示，最近一段時間個別地方房價又有比較明顯的上漲勢頭，一些地方也正在陸續採取措施。針對房地產市場變化，包括房價上漲的情況，相信有關部門和地方會進一步採取措施。

3月17日下午，北京住建委出台政策，北京房地產調控政策升級，實施“認房又認貸”，二套房首付比例提高至60%，還表示要加快加大商品住房土地供應。

GDP6.5%的目標設定留有餘地

韓文秀表示，這次工作報告修改比較多的像生態環境部分大約有14條，涉及民生的有20多條，涉及“三農”的部分修改大概有9條，在這幾個方面相對比較集中的修改也更好地反映和體現了代表、委員還有社會各方面的關切。

兩會期間，代表委員們提出許多意見和建議。韓文秀直言，對於一些代表委員要求增加的重大戰略舉措，黨中央、現在還沒有定下來的意見；對於要求支持特定地區和特定行業發展的意見，不宜寫到報告當中。不過，總理要求相關部門把意見帶回去，力爭在今後實際工作中吸收。

78處修改意見中，對於做好2017年工作，補充了不少內容。

如在去庫存和房地產市場調控部分，補充了“健全購租並舉的住房制度”、“遏制熱點城市房價過快上漲”。在促進消費部分，補充了“落實帶薪休假制度”。在新型城鎮化部分，補充了“促進‘多規合一’，提升城市規劃設計水平”、“加強城市地質調查”、“有效治理交通擁堵等‘城市病’”等內容。在科技創新部分，補充了“改革科技評價制度”。

工作報告列出了2017年發展的主要預期目標，包括國內生產總值增長6.5%左右，在實際工作中爭取更好結果等。

年初確定的目標，是否能實現呢？韓文秀表示，當前經濟運行中存在着很多不確定、不穩定的因素，當初定這些目標時，考慮了不確定不穩定因素的影響，是留有餘地，是有把握的。前兩個月數據显示，經濟呈現穩中向好的態勢，2017年中國經濟實現良好開局。

前兩個月，不少宏觀數據確實向好，如規模以上工業增加值、工業用電量、固定資產投資、民間投資、財政收入等指標，其增速均好於去年全年或同期。

此外，韓文秀還表示落實工作報告任務有一套成熟有效的做法，並表示近幾年實踐表明，這套落實機制是很有效的。

兩會結束后，常務會議將部署相關任務。3月17日下午，常務會議第一項議題，就是將重點任務目標分解給各部門，落實牽頭部門和相關責任部門。

房地產相關內容修改不少

韓文秀表示，相對來說，在房地產這塊修改的還是不少的，包括遏制熱點城市房價過快上漲、建立購租並舉的住房制度等，這些都是回應了代表、委員提出的意見。房地產市場確實很重要，它既關係到發展，也關係到民生。

統計局數據显示，今年1月份，北京二手住宅環比上漲0.8%，同比上漲34.6%；杭州二手住宅環比上漲0.5%，同比上漲21.6%。

韓文秀表示，在房地產調控方面，黨中央、一直高度重視，要特彆強調兩點，一是要落實地方的主體責任；二是要實行分類調控、因城施策。當前，不同地方房地產市場庫存、房價等出現“冰火兩重天”的情況，三四線城市庫存很大，一些熱點城市又出現排隊購房現象，因此要強調因城施策，地方尤其是城市要切實負起這個責任。

“遏制熱點城市房價過快上漲”寫進工作報告能否抑制房價過快上漲呢？

韓文秀表示：“最近一段時間個別地方房價又有比較明顯的上漲勢頭，一些地方也正在陸續採取措施。我們大的方向和方針是明確的，要求也是明確的，所以針對房地產市場變化的情況，包括房價上漲的情況，我相信相關部門和地方會進一步採取措施。”

遏制房價過快上漲，是否是今年必須要完成的目標呢？韓文秀回應，不同地方、不同城市房地產情況差別很大，要區別對待。庫存大的地方要去庫存；房價上漲壓力大的或者上漲比較多的城市，就要採取相應措施來抑制房價過快上漲。畢竟房價對老百姓來說是很大的事情，所以要採取有力、有效的措施來解決這個問題。

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英媒：中國房地產投資增速創兩年新高 市場反彈

東方財經網 2017-03-21 08:21:31 來源：參考消息網

 

參考消息網3月16日報道 英媒稱，今年頭兩個月，中國房地產開發投資同比增長8.9%，表明國內投資者再次渴望將資金投入房地產市場。

據英國《金融時報》網站3月15日報道稱，中國房地產投資增速達到兩年最快，今年以來商品房銷售面積增速加快，但整體銷售額增速回落。

根據國家統計局的數據，今年頭兩個月，房地產開發投資同比名義增長8.9%，比去年全年提高2個百分點，為2015年同期以來最高增速。

這表明，國內投資者再次渴望將資金投入房地產市場。這與英國《金融時報》旗下投資參考中國房地產指數的最新數據相符，該指數在2月飆升，儘管中國採取措施打擊投機活動，但市場在春節假期后出現反彈。

今年頭兩個月，商品房銷售面積14054萬平方米，同比增長25.1%，增速比去年全年高出2.6個百分點。

然而，商品房銷售額10806億元人民幣(合1562億美元)，增長26.0%，增速較去年全年回落8.8個百分點。

與去年同期相比，商品房銷售面積增速和銷售額增速均大幅下降，其中銷售額增速下降17.6個百分點。這表明，中國70個大中城市的平均房價可能會下跌，該數據將於本月晚些時候公布。

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上海高價地旁二手房：成交量下跌價格盤整

東方財經網 2017-03-21 08:21:32 來源：地產人

與高價地剛拍賣出來，周邊二手房成交量價齊漲不同的是，如今這些高價地旁的二手房，不得不面對價格回落，有價無市的局面。

2016年，由於資本蜂擁，上海土地市場拍出了不少高價地，今年春節過後，這些高價地逐步開始動工。比如，位於浦東新區周浦鎮西社區PDP0-1001單元A-03-11地塊。

2016年5月，這塊地以54.5億總價被保利拿下，摺合樓板價43607元/平方米，溢價率295.8%。如果扣除自持部分和保障房，實際樓麵價為55707元/平方米。目前，地塊附近的二手房，掛牌均價4.8萬/平方米，其中次新房4.5-5.5萬元/平方米左右。二手房價與保利拿的地價不相上下。

與周浦板塊不同的是，中興社區板塊的二手房價，已經有部分開始超越去年8月融信以110億元拿下的中興路地塊的樓板價格。

上海多名中介人士分析指出，熱點板塊，尤其是高價地附近的二手房，早在高價地塊拍出的時候已經出現一輪上漲，後期因買家市場預期有輕微波動，且目前上海整體二手市場交易下滑，多數價格高企的二手房進入有價無市狀態。

“年後二手房下調的幅度也不大，在10%以內。”一名中介人士透露，“如果不下調就會沒人買。”一手房大部分新盤由於新開價格並未上漲，有部分置換需求業主就不會返價，以加速成交。

高位盤整

21世紀經濟報道記者近期在中興社區板塊調研，發現距離其最近的萬科翡翠雅賓利花園有二手房出售，掛牌價差異較大。同一期產品，有的中介櫥窗掛牌價是逾7萬元/平方米，有則掛出逾9萬元/平方米。

但據中介人員反映，最近萬科翡翠雅賓利花園沒有房源成交，只在2月份成交了兩套，均價約5.68萬元/平方米。相比2016年11月該項目的最高二手房價9.11萬元/平方米，跌幅達38%。

回看2016年8月，中興地塊被融信以110億元拍下，樓板價10萬元/平方米左右，超越周邊二手房6-7萬元/平方米的平均成交水平。就在8月，周邊二手市場上漲逾1萬元/平方米，且在2016年最後幾個月陸續上漲，年底進入高位盤整。進入2017年則交易量極少，價格仍然堅挺。

來自上海中原地產的數據显示，高價地旁的部分高端項目，近期出現價格回落。而中興地塊附近的二手房市場波動尤其明顯。

萬科翡翠雅賓利花園的二手房，在2016年7月銷售均價為5.25萬元/平方米，成交20套，為至今成交量最高月份。

而該項目在2016年8月-9月，接連上漲超過1萬元/平方米，達到7.61萬元/平方米。但成交量波動較大，8月份為18套，9月份成交10套。

在10月調控升級之後，該項目二手均價跌回至6.93萬元/平方米，只成交3套房源。但到11月份，成交單價反彈到9.11萬元/平方米，成交1套房源。

上述中介人士表示，二手房價格差異可以很大，這是基於房源的樓齡、樓層、面積等因素決定。但市場變化帶來的波動也很明顯。她認為，高價地在一定程度上會對商品房價格的預期產生一定影響，但實際成交能不能按預期心理上升並不一定。“市場往往在賭預期，預期心理增值空間也只是影響市場談判的要素之一。隨着近期成交量下跌，高價地附近的二手房市場已進入有價無市狀態，稍微有所下跌，就會加速成交。”

成交連續量跌

在上海，與中興社區板塊一樣，大部分熱點板塊的二手房掛牌價格呈下跌趨勢。

另一個大熱的泗涇板塊，由於2016年5月融創30.05億奪得松江區泗涇鎮SJSB0003單元12-01號地塊，樓板價達到38291元/平方米，直接拉動了周邊一二手房售價。位於該地塊附近的新凱家園，2016年4月網簽單價1.7萬/平方米，5月融創拿地之後上漲至2萬元/平方米，目前網簽價格為2.6萬元/平方米。

據該項目周邊的中介反映，1-2月交易量不如去年多，即便如此，由於網簽價格低，該盤成交量還是站上了近期上海二手房成交的第二位。

事實是，上海從2016年12月開始，二手房成交量已經跌至1萬套/月，一名中介業內人士指出，現在中介開店的配置是按2016-2017年每月3萬套的成交量來計算。“如果4、5月成交量沒有上升跡象，市場波動就會比較大。“市場不允許大跌，合理的波動可以接受。”

據統計，2017年2月上海二手房住宅市場掛牌量為513042套，環比上漲24.97%；掛牌均價54021元/平方米，環比上漲1.02%。其中盧灣、黃浦、徐匯、虹口等中心城區的成交價格都有所下跌，跌幅在5%-6%左右。

這名中介業內人士透露，目前上海部分區域審批一手房預售證價格的思路是：新一期的價格與去年全年項目均價持平。由此可見，二手房價格的上漲存在一定阻力。二手房成交低迷，還有一個重要原因是，一手房價格比之前預期要低，比周邊二手房還要便宜，許多客戶轉而購買一手了。

總體而言，中心城區的二手房房東由於附加的高地價預期，看好後市，價格鬆動不多。部分有出售意願賣家不願降價或者買家首付無法達到總價的7成，暫時也不會出手。

長三角周邊城市，高價地的市場環境也逐步冷卻。比如在杭州，28個有宅地供應的板塊中，有20個板塊宅地樓面地價創新高。在高價地的效應下，凡有高價地拍出，周邊在售一手樓盤封盤、漲價成為常見情形；二手房掛牌價也紛紛上漲，但最終成交價與掛牌價落差較大。

但在杭州，很多板塊二手房多為次新房，一旦拍出高價地，房東和客戶都第一時間做出反應。“一般高價地拍出后，當天、第二天下訂的客戶非常多。”一位中介人員介紹道，直接漲價10-20萬元成交的案例也有。高價地拍出后，房東隨即上調價格，客戶則加快了下定速度。

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房企加速轉型試點地產創新領域 涉足長租公寓等

東方財經網 2017-03-21 08:21:33 來源：經濟參考報

 

房地產商業模式正在發生“裂變”。

今年以來，不少地產企業轉型加速，涉足城市更新、特色小鎮、共享空間、長租公寓等房地產延伸業務。開發商們不僅積极參与房地產產業鏈的各個環節，從前期到後期到物業管理、開發建設直至家裝等，還大跨度地進軍金融、醫療健康、教育等板塊。

業內人士認為，傳統的房地產“拿地-蓋房-賣房”的商業模式正在發生改變，以房地產為基礎的商業模式創新跟以往的重資產運作模式完全不同，試點地產創新領域、掘金未來存量市場將成為行業趨勢。

行業垄斷加劇多數開發商面臨轉型

國家統計局數據显示，2016年，商品房銷售面積157349萬平方米，比上年增長22.5%，刷新歷史成交新高。

易居(中國)企業集團CEO丁祖昱日前在“2017年首屆地新引力創新峰會”上表示，去年前三季度樓市成交的“瘋狂”未來很難再現，因此2016年15.7億平方米的成交體量或將成為未來中國樓市的“天花板”。

根據克而瑞發布的《2016年中國房企銷售TOP100》榜單，2016年行業前三甲――恆大、萬科和碧桂園的銷售金額均超過3000億元。不僅如此，三家“巨無霸”房企均提出未來銷售金額“要破萬億”。榜單显示，行業集中度進一步提升。雖然前12家房企銷售均躋身“千億軍團”，但第1名和第12名的銷售金額差高達2700多億元。

丁祖昱分析稱，從千億房企的集中度來看，2016年前三名佔據住宅市場份額的8.7%，前4-9位佔據11.4%。“從目前的趨勢來看，前三名即將超過‘第二軍團’。到2020年，萬科、恆大和碧桂園均可成為萬億級房企，市場份額約佔中國住宅市場的30%。此外，2017年還有3家房企將衝擊3000億元大關，也就是說今年或有6家企業成為3000億房企；另外至少還有3家企業衝擊千億大關，到2020年，千億軍團或將擴容至20家。”丁祖昱預計，“中國住宅市場十餘億平方米的成交體量‘天花板’很難打破，由於60%的市場份額將被排名前20的規模房企瓜分，其他開發商將很難在原有的商業模式上生存。”

易居(中國)企業集團執行總裁張燕分析認為，目前20個熱點城市的樓市成交份額約佔全國的47%至48%，未來規模房企將繼續深耕排名前20的城市，並將對一二線城市樓市形成垄斷之勢。

萬科集團高級副總裁張海判斷，在傳統開發路徑日益逼仄的情況下，原有的投資開發思路必須要轉換，未來的開發商要麼退出房地產行業，要麼着重做細分市場。

房企試點相關創新領域

業內人士認為，雖然傳統開發模式進入“瓶頸”，但房地產行業新的增長點仍舊“不少”。隨着未來中國傳統房地產增量市場空間越來越小，不少房企開始試點地產相關創新領域。

張海透露，萬科已參与商業和城市更新，三年內要做15萬套長租公寓。此外，萬科還涉足醫養健康、教育和智能家裝，以及金融和文化旅遊等領域。

綠地控股也將“特色小鎮”模式納入發展戰略。綠地控股董事長張玉良告訴記者，綠地將重點選擇有大城市購買力溢出效應、有產業導入支撐的一二線重點城市遠郊及周邊，投資啟動特色小鎮大盤項目，計劃重點圍繞智慧健康城、文化旅遊城兩個題材，形成開發模型和產品系列。此外，綠地還計劃全面鋪開長租公寓、服務式公寓等運營型產品。

張燕表示，2016年共享空間領域中的聯合辦公和長租公寓市場的發展速度“十分驚人”。“雙創政策催生了很多創新、創業企業的出現，整個辦公趨勢也正向小型化、移動化和交互化演進。”

不少專家認為，長租公寓將成為未來“不可忽視”的一股力量。目前，不少規模房企已開始兩種模式進入該領域：一是打造自有長租公寓的品牌，如萬科“泊寓”、龍湖“冠寓”和旭輝“領寓”等已在市場興起；二是通過與專業化租賃機構合作進入長租公寓市場。

旭輝董事長林中稱，2016年以來，陸續出台相關政策以構建購租並舉的住房制度，中國公寓租賃市場已迎來“黃金髮展期”。旭輝領寓國際社區將涵蓋服務式公寓、白領公寓和青年公寓等產品，從而覆蓋不同的客群需求。

丁祖昱認為，開發商將成為專業化租賃機構未來重要的競爭合作對象。“目前部分熱點城市在土地出讓的時候，要求須有15%以上住宅的自持，這就意味着越來越多的開發商將自持物業。”

細分領域將成地產行業“新藍海”

專家認為，“地新”板塊是傳統房企在深耕主營業務之後，轉型進入其他創新領域；而“引力”板塊則更多的是在房地產下游產業鏈中的創業創新。2017年房地產“引力”亮點將有哪些？

據克而瑞諮詢調查報告，超過60%的主要投資人均看好房地產創新領域的投資，這種觀點與當前資本市場的資金流向趨勢和方向一致。

國際投資機構美國華平投資集團董事總經理吳凱盈透露，華平在中國地產業的投資重點和布局與中國經濟發展和居民消費升級密切相關。“十年前，想要在中國房地產市場上獲得高額收益就要投資住宅開發公司。2005年-2007年，華平投資了一系列以住宅地產為主的中國開發商，如廣東富力、綠城地產等。但近年來我們發現，由於中國土地拍賣價格飛漲，甚至超過住宅銷售均價，投資住宅市場的利潤開始微薄，因此該市場的最佳投資時機幾乎已經消失。”

“2008年開始，隨着中國的消費升級和中產階層人群的迅速增長，華平將目光投向了商業地產零售和服務業，並相繼投資了紅星美凱龍、西安大唐商業等商業地產公司，以及銀泰百貨和國美等零售連鎖品牌。”吳凱盈說。

克而瑞副總裁張兆娟表示，從目前標杆房企的轉型路徑來看，醫療、養老、健康和休閑體育等是開發商的重點涉足領域。如恆大集團和泰禾集團均開發醫藥業務領域，魯能集團亦在集團整體戰略中提出發展泛健康產業。“泛健康產業戰略助推了魯能集團從2015年房企排名40多位直接躍升到2016年的20餘位。”

教育領域也是不少開發商不惜重金打造的市場。除了萬科、碧桂園等“巨無霸”房企之外，世茂集團和海亮集團等中等規模房企也一直在致力於教育行業投資，海亮集團的教育板塊甚至已在美國上市。

智能家居、物流倉儲、数字地產等板塊也成為不少開發商關注的“新藍海”。以物流倉儲行業為例，隨着电子商務行業迅速崛起，中國物流行業進入快速發展期。現代化倉儲卻持續短缺，物流行業成為許多資本青睞的資產類型。數據中心也日益成為資本投資房地產重點關注的資產類型。由於雲計算和大數據技術的廣泛採用，催生了“数字地產”的需求，目前該領域也已被精明的投資者納入考慮範圍。

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助力三四線去庫存――部分城市房地產調控加碼對債市影響的專題

東方財經網 2017-03-21 08:21:35 來源：屈慶債券論壇

投資策略：近期部分城市房地產調控加碼，我們認為這是又一次的“圍魏救趙”，只是對熱點城市的降溫，對非熱點城市則會起到升溫的作用，政策的意圖是助力三四線城市的去庫存。房地產調控政策短期內可能會對這些城市房地產市場形成一定的負面影響，但這些城市庫存較低，房價很難扭轉上漲的趨勢，只是漲幅的放緩。熱點城市調控可能導致需求往周邊城市溢出，利好三四線城市的房地產市場，因此全國房地產市場景氣度並不會下降。需要警惕配合房地產調控，央行繼續收緊貨幣政策，這會對債券市場形成持續的壓力。

第一，出台新一輪房地產調控政策的城市均屬於近期房價持續大幅上漲，庫存較低的熱點城市，調控政策難改變這些熱點城市房價上漲的趨勢，只會暫時緩和房價的漲幅。從政策力度看，北京、廣州等少數較為嚴格，但是政策力度只是回到了2014年930政策之前的執行力度（46個城市限購、全面認房又認貸限貸），長沙等地的限購也只是取消了此前過於放鬆的政策，例如首付回升到3成，這本身就數去的慣例。因此，新一輪的調控並不會導致房價下跌，只是暫時緩和房價過快上漲的壓力。

第二，調控加碼不會導致全國房地產市場景氣度下降。房地產之於中國經濟的重要性不言而喻，整體上還是會因城施政，而不會全國範圍內收緊房地產市場的政策，在廣大的三四線城市，政策上依然是利於去庫存的。因此，熱點城市的限購，將使得需求向熱點城市周邊的城市蔓延。從2014年930政策出台以來，一二線房地產市場明顯回暖甚至出現暴漲后，已經把全國的房地產市場帶向了火爆的局面，從風向標的作用看，它們已經完成了任務。這個時候如果任由它們亂漲，反而會形成較大的市場風險。而如果能把需求擠出到三四線城市，三四線城市房價的提升並縮小和一二線城市的價差，反而會增強一二線房價的安全性。

第三，不會影響後期的房地產投資。去年以來，房地產銷售持續火爆，但是房地產投資回升的速度並不快，就是在於：對熱點城市，銷售改善，但是土地供給較少(土地供給少也是房價上漲的原因之一)，所以房地產投資回升的慢；非熱點城市，銷售改善的速度較慢，房地產投資自然更不會明顯的改善。但是隨着三四線城市房地產市場的回暖，這些城市的投資會更快的回升，並帶動全國的投資回升。此外，全國範圍內的成交量並不會明顯下降，這也意味着房地產信貸並不會明顯下降。而且考慮到信貸額度較緊張導致的信貸投放相對房地產成交的滯后性，未來幾個月的個人房貸將繼續呈現高位運行的特徵。

第四，貨幣寬鬆的環境不改變，恐怕難改房價上漲的趨勢。本輪房價上漲的源頭在於2014年9月30日，央行全面放鬆房地產信貸開始。貨幣環境的寬鬆則是房價上漲背後最堅實的基礎。

第五，對債券市場而言，需要警惕貨幣政策配套收緊對債券市場的衝擊。房地產調控是導致央行貨幣政策收緊並導致債券市場大跌的主要原因之一，上周五央行提高OMO利率后的答記者問中也提到要抑制房地產泡沫是上調OMO利率的原因之一。因此，我們認為僅僅是限購限貸政策是不夠的，還需要貨幣政策的繼續收緊，而這個過程對債券市場意味着新的衝擊。

一、房地產調控加碼：助力三四線去庫存，警惕貨幣政策繼續收緊對債券市場的衝擊

近期部分城市房地產調控加碼，我們認為這是又一次的“圍魏救趙”，只是對熱點城市的降溫，對非熱點城市則會起到升溫的作用，政策的意圖是助力三四線城市的去庫存。近期北京等多個城市陸續出台了更進一步的房地產調控政策，我們認為新一輪房地產調控，需要關注下面幾點：

第一，出台新一輪房地產調控政策的城市均屬於近期房價持續大幅上漲，庫存較低的熱點城市，調控政策難改變這些熱點城市房價上漲的趨勢，只會暫時緩和房價的漲幅。出台的政策基本和過去的調控思路沒有區別，概括為限購+限貸。限購確實可以降低這些城市房地產的需求，但是在庫存較低的背景下，限購只是降低了邊際上房地產的需求，無法從根本上改變這些熱點城市房地產需求遠大於供給的事實。限貸則降低了房地產市場的槓桿空間，也會壓制購房的需求。但是在這些熱點城市，購房需求根基來自老百姓的改善需求，也來自資金出不去，投資渠道狹窄背景下的投資需求，因此調控政策只會降低熱點城市房價上漲的幅度，而改變不了房價上漲的趨勢。

實際上，我們認為要真正的降低房價，需要從根本上提高土地供給(北京連續5年土地供給持續下降)，收縮流動性，甚至推出房地產稅(增加持有成本)，但是這些政策並非看到。

具體從政策力度看，北京，上海，廣州等少數較為嚴格，但是政策力度只是回到了2014年930放鬆政策之前的執行力度（46個城市限購、全面認房又認貸限貸）。長沙等地的限購也只是取消了此前過於放鬆的政策，例如首付回升到3成，這本身就數去的慣例。當然，也有些城市只是表面上跟風限購，具體的政策執行力度值得懷疑。因此，新一輪的調控是否會導致房價下跌，還需要觀察，我們認為可能最終的結果只是暫時緩和房價過快上漲的壓力。

實際上，從過去經驗看，限購只是改變房價上漲的節奏，一旦房價面臨下跌壓力之時，又會放開限購，房價又會加快上漲。有了多次類似的經歷后，老百姓對限購政策導致房價下跌已經不報太大希望，因此也不敢真正看空核心城市的房價。

第二，調控加碼會不會導致全國房地產市場景氣度下降？我們認為不會，這是又一次的“圍魏救趙”，限制熱點城市是為了將需求擠出到非熱點城市，也會更為明顯的助力三四線城市的房地產去庫存速度。房地產之於中國經濟的重要性不言而喻，整體上還是會因城施政，而不會全國範圍內收緊房地產市場的政策，在廣大的三四線城市，政策上依然是利於去庫存的。因此，熱點城市的限購，將使得需求向熱點城市周邊的城市蔓延。實際上，去年3月末上海深圳出台嚴厲限購政策之後，周邊城市的房地產市場才得以火爆。而去年10月份一線和二線城市限購加碼后，才鑄就了今年以來三四線城市房地產的火爆。(具體請參考《圍魏救趙，房地產更全面回暖或強化利率拐點――華創債券尋找收益率拐點專題之四2016-4-2》)

我們認為，一二線房地產市場之於全國房地產的重要性在於它們是房地產的風向標，尤其是一線。從2014年930政策出台以來，一二線房地產市場明顯回暖甚至出現暴漲后，已經把全國的房地產市場帶向了火爆的局面，從風向標的作用看，它們已經完成了任務。這個時候如果任由它們亂漲，反而會形成較大的市場風險。而如果能把需求擠出到三四線城市，三四線城市房價的提升並縮小和一二線城市的價差，反而會增強一二線房價的安全性。

此外，目前三四線房地產總價偏低，更適合相對有限的購買力釋放；一線城市控制人口，但未來還要完成1億人口的落戶等因素，都使得三四線將成為房地產的下一個熱點。實際上，去年末中央經濟工作會議提出“要把城鎮化和去庫存結合起來，提高三四線城市和特大城市間基礎設施的互聯互通”。而今年以來，三四線城市成交情況就好於一二線(一線已經處於無房可賣的階段)，而1-2月份銷售額增速回落，但是銷售面積的反彈恰恰也說明三四線成交情況的改善。

第三，會不會影響後期的房地產投資？我們認為不會。去年以來，房地產銷售持續火爆，但是房地產投資回升的速度並不快，就是在於：對熱點城市，銷售改善，但是土地供給較少(土地供給少也是房價上漲的原因之一)，所以房地產投資回升的慢；非熱點城市，銷售改善的速度較慢，房地產投資自然更不會明顯的改善。但是隨着三四線城市房地產市場的回暖，這些城市的投資會更快的回升，並帶動全國的投資回升。

會不會導致信貸萎縮？我們認為不會。儘管限購確實會導致短期內這些城市成交量的萎縮，進而導致信貸的萎縮，但是全國範圍內的成交量並不會明顯下降，意味着房地產信貸並不會明顯下降。而且考慮到信貸額度較緊張導致的信貸投放相對房地產成交的滯后性，未來幾個月的個人房貸將繼續呈現高位運行的特徵。

第四，貨幣寬鬆的環境不改變，恐怕難改房價上漲的趨勢。本輪房價上漲的源頭在於2014年9月30日，央行全面放鬆房地產信貸開始。儘管各地此前放鬆房地產相關政策對房價上漲起到了重要的作用，但是不可忽視的是貨幣環境的依然寬鬆，則是房價上漲背後最堅實的基礎。而且目前房地產貸款在銀行資產中仍屬於最優質的資產，銀行很難主動收緊房地產信貸，所以貨幣政策如果不適度的收緊，恐怕房地產市場的調控政策就很難見效，因此後期貨幣政策也可能適度的收緊。

第五，對債券市場而言，需要警惕貨幣政策配套收緊對債券市場的衝擊。去年10月國慶假期之間，多個城市出台房地產調控加碼政策，市場當時有種觀點認為，房地產的調控加碼將形成緊信貸的局面，對債券市場有利。但是我們一直強調，要形成緊信貸環境的前提是要緊貨幣，只有央行收緊流動性，才能最終壓制信貸。實際上，房地產調控也是導致央行貨幣政策收緊並導致債券市場大跌的主要原因之一，上周五央行提高OMO利率后的答記者問中也提到要抑制房地產泡沫是上調OMO利率的原因之一。因此，我們認為僅僅是限購限貸政策是不夠的，還需要貨幣政策的繼續收緊，而這個過程對債券市場意味着新的衝擊。

綜合上述的分析，近期多個城市的房地產調控政策短期內可能會對這些城市房地產市場形成一定的負面影響，但這些城市庫存較低，房價很難扭轉上漲的趨勢，只是漲幅的放緩。熱點城市調控可能導致需求往周邊城市溢出，並助力三四線城市的房地產去庫存，因此全國房地產市場景氣度並不會下降。此外，需要警惕配合房地產調控，央行繼續收緊貨幣政策，這會對債券市場形成持續的壓力。

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　　我們吃了太多雞鴨魚肉，也就吃了太多抗生素，浪費了太多糧食，就用了太多化肥和農藥。

　　這些抗生素和農藥最終會危害我們。我們為消費付出了成本，但是沒有付出治理污染所需的成本。

　　消費沒有和污染建立對應關係。消費產生的那一份污染是沒有代價的，所以污染才會這麼嚴重。假設我們在消費的時候，能看到污染的成本，是否會考慮到減少一部分消費？假設生產者因此而開發出更好產品，降低污染，是否可以減少污染？

　　比如燈泡和電池都很便宜，但這些有害垃圾在處理時非常麻煩；核燃料發了低成本的電，核電廠效益很好，但是核廢料很難處理。應該在購買環節，就把處理和污染成本考慮進去。

　　中國已經是對垃圾利用得非常好的國家，不好的地方在於我們的很多東西太便宜了，消費起來沒有心理障礙。以前之所以儉省，是因為收入低效率低，現在商品壞了之後不是修，而是直接更換關鍵零部件或者扔掉，因為生產成本和我們的收入相比大幅降低，零部件也很便宜。

　　我們應該為污染設計一個價碼，讓使用量和責任建立簡單的比例關係。國家劃定會產生污染的商品，加收污染稅。飯菜便宜就會浪費飯菜，包裝紙便宜就會浪費包裝紙。比如對PVC、包裝紙行業徵收污染稅，如果塑料袋售價和布袋差不多，那麼進入超市的購買者將會拿着可重複使用的布袋。LED燈泡也應該賣得更貴，才能降低更換頻率。

　　如果沒有監管，而讓市場自由競爭，那麼結果一定是高污染企業戰勝嚴苛遵守環保標準的企業，高污染的產品戰勝不污染的產品。

　　政府在生產環節控制污染，比如電廠採購環保設備脫硫脫硝，成效很顯著，上世紀的酸雨現在基本看不到了。政府還逼着企業採購水處理設備，強制化工等行業嚴格排放標準。很多企業試圖逃避責任，不環保的成本更低，能增加競爭力並賺更多錢。

　　污染者知道會污染，比旁觀者明白多了，他們有時裝瘋賣傻有時裝聾作啞，是因為污染可以幫他們賺錢，他們是施害者，卻不用跟着受害，他們有的是辦法逃離被他們自己污染的環境。其他污染者也是這樣想的，也是這樣做的。實際上，彼此污染他人，又被他人污染，最終大家都是受害者。不能指望市場競爭主體道德感爆發，也不能指望他們在不公平的環境下開展競爭。

　　假如施害者和受害者是同一個人，那一定會減少污染數量，試想讓一個人吃他噴灑了農藥的木耳，把一個人和他產生的垃圾關在一起，他就一定會想辦法減少污染。

　　政府在控制生產環節的污染，讓個人為污染產品消費付出代價，就是建立污染和個人、企業的直接對應關係。假設我們掏錢支付了污染費用，一定會更加積極減少污染。

　　碳排放指標是個很有意思的創舉：為污染買單，掏錢買污染指標。特斯拉現在就靠碳排放賺了不少錢，A股也有不少公司販賣相關指標賺了錢。整體上看，是發達國家在為發展中國家降低污染買單，聽起來就很理想主義。政府只需要更嚴格執行標準，污染河流看得見，要治；污染海洋看不見，也要治。

　　生產之後產品還有污染，這個污染在下游產生，但是也可以在生產或流通環節統一控制，讓商品和污染建立對應關係。

　　擴大稅負為人詬病，而實際上，燃油附加費很公平，走得多就得多掏錢，但是，被收上去的燃油附加費後續如何支出、用在何處，卻沒人可以說清楚。污染稅也可能出現這些問題，錢很可能會被浪費掉，需要制度設計上更為巧妙。

（文章來源：證券時報）

(責任編輯：DF380)

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