東方財經網 2017-03-22 10:34:43 來源：中國網・地產中國綜合
美國商務部日前公布的最新數據显示，經季節調整后，美國2月份新房開工量年化值為128.8萬套，環比上升3%，創4個月以來新高。其中，單體住宅開工數目增長6.5%至87.2萬套，為近9年半新高，但多戶型住宅的開工數目大幅減少。
數據显示，美國2月份反映未來行業走勢的新房建築許可證發放量，經季節調整后，年化值為121.3萬套，環比下降6.2%，降幅創近11個月最大。儘管美國第一季度經濟增長有所放緩，但強勁的就業市場支撐了住房市場。
來源：經濟日報
（責任編輯：王迪）
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東方財經網 2017-03-24 20:35:00 來源：中國證券報
北京樓市調控新政出台後，部分被政策打壓的資金轉向商住房。中國證券報記者調研發現，一些商住房出現捂盤、漲價等情形。不過，業內人士預期，本輪房地產調控力度較強，不排除近期商住房也被納入調控範圍內。
商住房捂盤漲價
“趕快入手吧，我銷售的這個商住房樓盤前天賣了20多套，現在開發商已經封盤。就等着漲價了！”南五環某房地產中介客戶經理小王不斷向記者強調，北京的房子越來越少，現在不買，將來置換房子的難度會更大。
“北京樓市‘3.17新政’出台後，針對一些剛需購房者，建議買商住房。當下商住房不僅總價便宜，且不影響二套房貸款。可先買來做投資，將來想換學區房還能以35%的首付購買，目前看是最好的打算。”小王表示。
很多購房者反映，最近房地產中介推銷商住房的來電比前期更為頻繁。由於本次北京調控新政的目標並不包括商住房，並且商住房既不限北京戶口也不限購，還不佔用“首套房”指標，由此帶動了部分資金進入了商住房項目。新政出台後二手房市場短期出現降溫，房地產中介也加大了對商住房的推銷力度。
實際上，商住房在房地產調控政策后出現**態勢已不是第一次。2016年9月30日，北京出台《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的若干措施》后，據房地產服務機構亞豪君岳會統計數據显示，“十一”長假7天北京商品住宅共實現成交1154套，其中商住所佔比重高達88%。
數據显示，在3月17日北京樓市調控新政出台後，部分商住房價格出現上漲。易居研究院智庫中心數據显示，以商用型酒店式公寓產品為例，在3月18日至19日期間，大興區泰禾中央廣場的成交套數為16套，成交均價為每平方米54445元，較3月1日至17日期間，均價提高了1183元。
同時，面對上漲的房價和上升的購買需求，商住房開發商“捂盤惜售”的現象又有所回頭。甚至還有個別開發商暫時封盤，調高價格。
調控預期漸濃
記者在諮詢多個商住樓盤的過程中，售樓員不斷強調，“現在不買，以後換房更沒有希望。土地越來越少，不限購變成限購是遲早的事。”記者了解到，有開發商在新政出台的第二天正式調整出售價格，上漲3個百分點，且推出“周日夜購不打烊”活動。
在“3.17新政”出台後，市場人士預期北京繼續出台商住房調控政策的可能性較大。值得注意的是，2016年5月發布的《北京市住房和城鄉建設委員會北京市通州區人民關於加強通州區商務型公寓和商業、辦公項目銷售管理的通知》明確要求，
通州區商務型公寓和商業、辦公(含商務辦公和配套商業)項目的銷售將實行嚴格的限購政策。
上海市此前為規範商住房市場已採取一些措施。今年年初，上海市住建委會同相關部門對商辦項目進行集中清理核查，在此期間曾叫停143家商辦項目網簽。繼“叫停商辦項目銷售”后，上海市於上月對商住房進行試點整改，試點範圍涉及閔行區和嘉定區，已經集體入住的項目不在整改範圍內。
在上海商住整治措施出台後，很多購房者的上百萬資金打了“水漂”。在整治期間，發生了房子已交付給購房者，卻被要求拆除上下水以及Loft的隔層。
實際上，上海對違規商住項目整改使商住市場迅速受到影響，二手房成交量大幅下降。中原地產數據显示，1月份和2月份商住成交數據為352套和413套，去年12月份為1620套，縮水70%以上。
上海的先例以及北京可能出台商住房調控政策的預期，使部分購房者態度轉向觀望。最近正在看房子的小陳對記者說，自己對商住房有點動心。但考慮北京新政出台後，只有一次首付比例是35%的機會，如果將來商住房被納入首套房範圍內，豈不是得不償失，現在只能一步到位購買學區房。
購房者投資需謹慎
“受新政影響，最近商住房價格頻繁調升，但成交量並未出現大幅上漲。”業內人士提醒，謹慎購買商住房，主要原因是50%的首付比例相比自住房來說較高，且貸款期限僅有10年，無論是從當下還是從長遠來看，都給購房者帶來不小的壓力。
上海中原地產市場分析師盧文曦分析，“商住房**屬於資金擠壓現象。對購房者而言，仍需要更加謹慎。市場熱度過高，會導致北京出台類似上海的整治措施。需要強調的是，因商住房流通不便，交易成本過高，一般利潤的四成都拿來交稅了。”
具體來看，商住房在二次交易中會產生契稅、增值稅、土地增值稅、個稅和印花稅。並且商住房不享受任何稅費**措施。盧文曦進一步指出，若北京商住房被認定有違規，價值就會相應下降。很多情況下，也需要分清中介的銷售手段和自己真實的購房需求。
“購房之前一定要警惕政策調整的風險。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進提示，尤其是要防範政策變動所帶來的購房資格不足或者購房交易價款不足等風險。購置此類物業要考慮後續轉讓等問題，如果此類問題不解決，在認購上還需警惕，或者說性價比是不高的。
另外，嚴躍進表示，商住整改是從供應端進行，從該角度看，北京可以參照和模仿。當然整改本身也有成本，後續不如因勢利導，允許此類物業採取出租的模式，尤其是精裝修的物業更是如此。
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東方財經網 2017-03-24 20:35:06 來源：中國網・地產中國綜合
編者按【 目前，中國房地產行業已經步入存量房時代。按照鏈家的數據，當前整个中國租房市場體量仍然很小，中國城市一年的租金在1萬億元左右，相比10萬億元的新房和6.5萬億元的二手房交易，只佔到6%的比例。與國外相比，差距非常大，日本租金占整個房屋交易額比重在80%左右，美國是50%左右。
“所以，我認為未來租房這件事情發展空間非常大。”近日，鏈家集團董事長左暉在中國發展高層論壇2017年年會上公開表示，鏈家當初涉足租賃市場並沒有覺得這個是風口，而是因為看到行業痛點。】
“沒有在北上深租過房的人，不足以談人生。”在房價高企的一線城市，租房往往是融入城市的第一步，而居於此的人大多經歷過糟糕的租房體驗：黑中介、房東毀約、剋扣押金等。
不同於發達國家，長期形成的“重售輕租”特別是租售比失衡，導致我國住房租賃市場極不成熟，市場中充斥着大量個人房東和中介二房東，租客在這個體系中處於弱勢，權益得不到保障。
近日，《每日經濟新聞》記者調查發現，需求不能有效滿足背後是巨大的市場蛋糕。隨着房地產存量時代的到來，大量的長租公寓品牌在大城市興起，大型開發商紛紛加碼出租物業。從C2C到B2C，專業租賃機構正在成為住房租賃市場的主流房東之一，但脫離資本加持后如何找尋盈利模式是其必須面臨的挑戰。
租戶權益難保障
地處深圳福田區西南部的深圳灣畔，與香港元朗隔海相望，緊靠深圳市中心區，地鐵線路四通八達，這裏也被稱為“福田另一個CBD”的下沙――福田最大的城中村之一，楊青（化名）在這裏生活了四年。
三個月前，她從下沙八坊搬到下沙五坊，因為受不了前房東隨意漲價。2013年來深圳工作后她一直租住在下沙，當時的房租是1200元每個月，還在可承受範圍之內，就做好了長租的準備。
繼白石洲后，下沙村也被納入城市更新計劃，彼時旁邊的京基濱河時代正在修建，配套有大型購物中心，下沙城中村的农民房藉此機會漲租金。
“剛開始還好，但去年上半年以來房東動不動漲房租，這個月漲100元，下個月漲200元，房租從1200元漲到了1800元，最後實在忍受不了，只能搬家。”楊青對此充滿無奈。退房的時候房東還故意找茬，借口牆壁臟、燈管損壞各種借口剋扣押金，2200元的押金退回1700元。
楊青氣得想報警，但着急搬家上班怕麻煩，最後只能忍氣吞聲。如今她搬到相距不遠的地方，每天早晨依然穿過“握手樓”的街道，混入人流，奔向另一側的CBD去上班，不愉快的租房往事只能拋之腦後。
實際上，楊青的經歷只是眾多在一線城市漂泊人們的租房縮影。在高房價的背景下，租房往往是人們融入城市的開始。根據第六次人口普查數據，全國人口中有12%通過租賃的方式解決住房問題，其中城鎮租賃住房比例達到21%。
中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁對《每日經濟新聞》記者表示，目前國內租賃市場仍然處於自髮狀態，尤其租賃需求的住房供給只能通過二手房市場獲得，基本上不存在新房租賃市場。對於租房者而言，面臨租房提取公積金困難，租房貸款限制多、利息高，易出現合同糾紛等問題。
全國、龍湖集團董事長吳亞軍在今年的兩會議案中稱，中國租房市場存在的問題包括：第一，市場供給不足，租金高居不下；第二，房源主要由個人提供，缺少統一規範管理，“群租房”等違規租賃形式廣泛存在；第三，租賃市場尚未建立嚴格法律法規，承租人合法權益難以得到保障。
長租公寓暗藏合規風險
市場的空缺也意味着巨大的機會，中國房地產增量市場的邊際效應在遞減，存量資產運營成為新機會，而住房租賃正是其中的一塊大蛋糕。
鏈家研究院去年發布的研究報告显示，2016年中國租賃市場的規模為1.1萬億元，但僅占房屋交易市場規模的7%，而發達國家該比例在30%~50%。鏈家研究院認為，未來5~10年，中國租賃市場將進入快速發展階段，2020年市場體量可達到1.6萬億元。
作為調控房價的一個重要環節，北京、上海、天津等地推出了拍地超最高限價之後開始競拍自持面積，也迎合了當前住房租賃大發展的趨勢。
幾年前萬科已經推出長租公寓業務統一品牌“泊寓”，計劃至2017年將實現15萬間公寓持有運營。除了萬科之外，龍湖、招商蛇口、保利、綠城、金地等房企也大舉布局。
與租賃有天然黏合性的房產中介，自然深諳其中巨大商機。鏈家早於幾年前就成立了鏈家自如品牌。獨立的品牌公寓則是機構房東的另一大力量，典型的如魔方公寓、YOU+國際青年社區等。
裹挾資本的力量，長租公寓品牌搶佔一線城市市場份額，想盡辦法開拓房源，不少切入“工改工”領域。但一個不容忽視的真實現狀是，未經規劃許可，破壞城市規劃，損壞建築結構，很多廠改公寓越過政策紅線引發監管重拳整治。
2月10日，深圳寶安區強拆了固戍下圍園村華豐兩棟廠房改公寓以及共和工業園區的部分公寓，涉及70多棟建築，共計20多萬平方米建築面積。按照每間30平方米計算，至少損失6000多間公寓，按照每間5萬元計算，損失超過3億元。
YOU+公寓創始人劉洋表示，目前長租公寓行業發展不夠規範，相關法律存在缺失。希望能夠儘快完善立法，規範市場行為，明確哪些物業可以做長租公寓哪些不能做，同時建立和完善監管機制。
世聯行副總經理、董秘袁鴻昌對《每日經濟新聞》記者表示，世聯行旗下運營有“紅璞”公寓品牌，非常關注長租公寓的政策動向，“到底能不能隔斷，隔斷之後消防怎麼做才能過關，這是我們目前最關注的兩個問題。”
在今年深圳市兩會期間，有建議就廠房改公寓現狀，出台相應的法律法規，確保工改住的合法性。建議由市規土委明確工業廠房改變使用功能申請手續的具體流程，違規改變使用功能的具體查處部門和具體職責。
就機構房東大舉入市后如何建立有效監管，吳亞軍在議案中表示，應該建立商品租賃住房運營企業資質認證體系，向滿足條件的運營企業提供稅收優惠；應當制定相應法律法規，明確商品租賃住房運營企業與承租方的權利義務關係，規範房屋租賃市場。此外，還應當建立商品租賃住房運營企業資質認證體系，向通過認證且經營合法合規的企業提供一定額度稅收減免。
（責任編輯：王迪）
租金回報率低制約資產擴張
目前，長租公寓企業除了面臨無法可依及較大的政策不確定性之外，更為現實的是自身的盈利模式問題。前期多靠大把“燒錢”，未來可持續增長又在哪裡？
鏈家研究院院長楊現領曾表示，規模和盈利之間有條臨界線，長租一旦拓展到2萬間房源左右的數量時，規模效應才會出現。但集中式的長租公寓進行大規模擴張很難，目前能達到2萬間房源數量的集中式公寓只有魔方等少數幾家。
明源地產研究院首席研究員劉策認為，公寓企業獲取房源的成本必然會加大，最理想的持有資產人應對接REITs產品，否則很難獲得高估值。
雖然國內該領域的REITs產品暫無入市，但去年底魔方公寓嘗試推出了以公寓租金收益權為底層資產資產證券化的3億元ABS產品。今年，青客、寓見、未來域、愛上租等也將在相關領域試水。
劉洋表示，當前長租公寓市場較大的租售比差異則成為資產證券化的“攔路虎”，要解決這一問題，需要從降低物業售價和提升公寓租金方面着手。
去年6月3日，出台《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（以下簡稱《意見》），明確支持開展租賃業務，並首次鬆口允許將商業用房等改建為租賃住房，並給予相關方稅收優惠政策支持。
制度設計中還包括很重要的一點――提供金融支持。上述《意見》指出，支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品，穩步推進房地產投資信託基金（REITs）試點。
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東方財經網 2017-03-24 20:35:14 來源：證券日報
近期，北京等熱點城市房地產調控再次升級，凸顯了抑制房價過快上漲的決心，深入貫徹“房子是用來住的，不是用來炒”的定位。在持續不斷的政策施壓下，房地產信託該何去何從？
本輪調控中
房地產信託形勢分析
從房地產行業歷次調控過程看，房地產信託增長具有較為顯著的順周期性，僅2013年出現背離，在房地產企業景氣度持續走低時，房地產信託增速反而繼續加快，但是持續時間並不長，之後房地產信託業務增速呈現較大幅度下滑。總體看，房地產信託與房地產行業景氣度共振，相關性非常強。另外，根據公開信息數據，2012年、2015年房地產行業周期低谷時，也是房地產信託違約高峰時期，信託項目兌付承壓較大。那麼，在經歷了多輪房地產行業周期后，本輪房地產周期下，信託公司面臨的形勢都有哪些不同呢？
筆者認為，這主要體現在，一是信託公司對於房地產信託的依賴度明顯降低，集合資金類信託業務中，房地產集合信託佔比已經由2010年至2014年的平均24%，下降至2015年至今的平均13%，房地產信託周期性波動可能對於信託公司的總體影響要小於過往；二是信託公司房地產業務專業化程度更高，風險把控能力提升，已經能夠針對不同客戶制定不同的風險控制標準，市場策略更具前瞻性，應對周期波動的能力升高。三是本次調控涉及的熱點城市更多，與信託公司重點業務領域重疊程度更高，房地產信託業務面臨的不確定性可能更大。
房地產行業作為資本密集型行業，資金來源將對其發展產生重要影響，本輪房地產調控已經涉及了債券融資、私募基金融資等調控政策，在融資渠道相繼受阻后，房地產信託業務主要是房企購地融資、房地產貸款信託合規性等方面受到了窗口指導，這有利於房企融資需求回歸信託領域，房地產信託有可能迎來發展的好時機。
但事實的確如此嗎？在與部分信託同業的交流中，筆者認為雖然並未受到近期密集調控政策的影響，多數信託公司房地產業務准入較2016年沒有明顯變化――這源於以往准入標準已經較高，主要目標區域為一二線城市，目標客戶為百強房企或上市房企等實力相對較強的房企，而拿地業務主要取決於當地監管部門的態度，並沒有完全禁止。但是普遍對於四三線城市房地產信託業務持有非常謹慎的態度。受到房地產市場未來不樂觀情緒的影響，少部分信託公司已經收緊房地產信託業務，在業務區域、增信措施、客戶資質等方面有了更高要求，諸如業務區域收窄至一線城市、必須有抵質押物等。而且，也有個別信託公司面對房地產調控持續升級時正在考慮調整相關業務准入標準。整體看，信託公司對於房地產信託並沒有因房企融資需求迴流而過於樂觀，相反，隨着房地產市場不確定性的增加而更加傾向謹慎態度。
房地產信託：
嚴監管與“風口”
在持續的宏觀調控背景下，房地產信託面臨更大不確定性，難以逃脫此輪周期，難以再現2016年新增房地產集合信託40%左右的高速增長。2017年至今，初步統計，新成立的房地產集合信託同比增速約為-14%，預計2017年全年可能均為負增長；隨着房地產市場風險程度的上升，投資者投資意願將會降低，投資收益要求會升高，由此，房地產信託募集難度會逐步增大，預期收益率會有走高趨勢。同時，房地產信託還需關注以下幾個方面：
一是房地產信託業務可能面臨更加嚴格的監管。雖然此次房地產調控中，房地產信託業務並沒有出台新的監管要求，然而這並不意味着未來沒有，近日監管層已經提出差別化的信貸政策，未來過熱城市的房地產信託業務有可能加強監管。2017年年初，已有信託公司因房地產信託業務違規受到監管處罰。因此，房地產信託業務可能面臨更高的監管要求和合規風險。
二是房地產信託業務風險不容忽視。房地產信託業務是風險程度相對較高的一類業務，根據2008年至今的信託業務法律訴訟統計，有近60%的法律糾紛涉及房地產領域。房地產信託業務分化程度也較大，根據2015年年報披露，有近20%的信託公司房地產信託業務佔比超過了20%，這部分信託公司既面臨存續房地產信託業務風險管控的考驗，也面臨新增業務風險防範的考驗。而且，近年來，信託公司房地產信託業務向部分大型房企集中，面臨一定集中度風險和房地產業務系統性風險。
三是房地產信託業務需要升級。當前房地產市場調控主要涉及住宅項目，抑制房地產泡沫的形成，而對於養老房地產、旅遊房地產、物流房地產以及房地產投資基金信託等房地產細分領域及業務，反而是积極支持的。因此，房地產信託應該繼續增強專業化水平，挖掘細分領域和市場的潛力，綜合運用併購、資產證券化等手段，豐富房地產信託的業務模式，有利於化解宏觀調控對於房地產信託業務的衝擊。
（作者供職於華融國際信託有限責任公司）
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東方財經網 2017-03-24 20:35:32 來源：中國新聞網
中新網3月22日電 據北京市地方稅務局網站消息，北京市地稅局、北京市住建委今日聯合印發關於進一步嚴格購房資格審核中個人所得稅政策執行標準的公告。公告指出，非北京市戶籍居民家庭在北京購房，要求從申請月的上一個月開始往前推算60個月在本市連續繳納個人所得稅。
公告提到，“……在本市沒擁有住房且連續5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)”的規定中，“連續5年(含)以上在本市繳納個人所得稅”，是指按“工資、薪金所得”繳稅的納稅人，從申請月的上一個月開始往前推算60個月在本市連續繳納個人所得稅；按“個體工商戶生產、經營所得”繳稅的納稅人，根據其適用的計稅期間，從申請月的上一個月(或上一季度)開始往前推算60個月(或20個季度)在本市連續繳納個人所得稅。上述政策執行標準自2017年3月22日起執行。
北京市地稅局、北京市住建委對此公告做出解讀：按照公告規定，“連續5年(含)以上在本市繳納個人所得稅”分兩種情形審核認定。一是按“工資、薪金所得”繳稅的納稅人，是指根據個人所得稅法及實施條例規定，取得因與任職或者受雇有關的工資、薪金等所得的個人，從申請月的上一個月開始往前推算60個月在本市連續繳納個人所得稅；
二是按“個體工商戶生產、經營所得”繳稅的納稅人，是指根據個人所得稅法及實施條例規定，取得“個體工商戶生產、經營所得”的個體工商戶經營者、個人獨資企業出資人、合夥企業個人合伙人和個人，根據各自適用的計稅期間，採取按月繳納稅款方式的，從申請月的上一個月開始往前推算60個月在本市連續繳納個人所得稅；採取按季繳納稅款方式的，從申請月的上一季度開始往前推算20個季度在本市連續繳納個人所得稅。對於因工作變動等原因造成未繳或補繳稅款且不超過三個月的，視為連續繳納。
該公告自2017年3月22日起施行。
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東方財經網 2017-03-30 14:31:29 來源：中國新聞網
中新網廣州3月28日電 (記者 許青青)廣州樓市調控升級后首周，樓市成交量呈現出“里縮外漲”現象，中心城區成交量大幅萎縮，而未被納入新政實施範圍的增城區和從化區成交量大漲，幾乎佔全市總成交量的近一半。
據廣州房王數據中心監控，上周(3月20日至3月26日)廣州一手住宅網簽量3236套，環比上漲3.35%，成交均價每平方米16496元人民幣(下同)，環比上漲6.47%。其中，增城區成交1226套，環比上漲45.61%，佔全市成交總量近四成，成交均價每平方米12392元，環比上漲8.85%。從化區成交380套，環比大漲140.51%。
17日，廣州市發布最新一輪樓市調控新政，限購又限貸，嚴厲打擊“首付貸”等違規行為。18日，未納入新政實施範圍的增城區、從化區，以及鄰近的佛山市購房人數激增。而中心城區的荔灣區新房銷量驟減過半，黃埔區大幅回落，環比下跌42.11%。
分析人士表示，在樓市調控政策不斷加碼下，未納入新政實施範圍的增城區和從化區成交量激增，外溢效果相當顯著，預計廣州後續投資投機購房需求將明顯減少，房價增幅減緩，漸趨平穩。(完)
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東方財經網 2017-03-31 17:16:27 來源：經濟參考報
30日晚間，廣州市發布《關於進一步加強房地產市場調控的通知》，要求居民家庭新購買的住房須取得不動產證滿兩年後方可轉讓或辦理析產手續；企事業單位、社會組織等法人單位新購買的住房，須取得不動產證滿三年後方可轉讓。值得注意的是，廣州剛於3月17日發布了樓市調控“升級令”。
根據新發布的通知，住房贈與他人的，須滿兩年後方可再次購買住房；接受住房贈與的，須符合本市的現行限購政策。非本市戶籍居民家庭在從化、增城區內限購（含受贈）一套住房。此外，對離婚一年以內的住房貸款的申請人，銀行業金融機構按照居民家庭在本市擁有一套住房的信貸政策執行。對已成年、未就業、沒有固定收入且還款資金來源於其他共同還款人的借款人，銀行業金融機構應進一步嚴格住房貸款條件，按照居民家庭在本市擁有一套住房的信貸政策執行。
此次調控加碼后，廣州也加入了商辦用房限購行列。通知指出，房地產開發企業新報建商服類房地產項目，最小分割單元不得低於300平方米，不符合該要求的，規劃部門不予批准。房地產開發企業違反規劃將商服類房地產項目改為居住用途的，一經查實，按有關規定嚴肅處理。同時，房地產開發企業銷售商服類物業，銷售對象應當是法人單位；法人單位購買的商服類物業不得作為居住使用，再次轉讓時，應當轉讓給法人單位。本通知施行之前，已購買的商服類物業可轉讓給法人單位、也可轉讓給個人；個人取得不動產證滿兩年後方可再次轉讓。
同日，青島市國土資源房管局、人民銀行青島市中心支行、青島銀監局等三部門聯合發布《關於進一步促進我市房地產市場平穩運行的通知》。通知指出，青島市範圍內（六區四市）購買的新建商品住房和二手住房，需取得《不動產權證書》滿兩年後方可上市交易。與此同時，銀行嚴格執行“認貸又認房”。
中原地產市場總監張大偉表示，從政策預期看，本輪樓市調控全面再升級，以北京為代表的城市調控力度刷新了歷史紀錄，可以說全方面封堵了炒房的可能性。從全國趨勢看，在調控不斷收緊的背景下，北京、成都、廈門等城市或將進入調整期，目前成交量已經出現明顯下調，很可能在二季度出現價格調整。記者 梁倩
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東方財經網 2017-03-31 17:16:36 來源：經濟日報
各地出台不同的樓市調控措施，應該對其適用範圍、對象、效應及可持續性做出認真評估，絕不能為了一時的立竿見影而不擇手段，必須考慮政策是否可持續、是否可以成為未來長效機制的組成部分。而且，如果在保有環節徵收房產稅尚有諸多理論、法律和操作層面的問題需要釐清，那麼，在銷售環節加大炒房成本不僅是可行的，而且是具有可持續性的，關鍵還要看地方的態度、理念和智慧
近段時間，北京接二連三出台樓市調控政策，成為新一輪全國樓市調控大潮的縮影。除北京以外，還有20多個城市相繼出台限購或限購升級措施，差異化信貸成為這一輪調控的着力點。
相關地方履行主體責任，力圖使調控措施儘快收到實效，其出發點和態度值得肯定。但需要提醒的是，各地出台不同的調控措施，應該對其適用範圍、對象、效應及可持續性做出認真評估，而不能只看一時效果。調控應遏制投資投機性需求，阻止炒房者和炒房資金流入樓市，在有效防範風險的同時使房價回歸價值，而不是通過壓制剛需和改善性需求達到降低房價的目的。
事實上，政策發生效應存在一定的滯後期。2012年的“雙限”調控措施出台後，當年房價上漲的城市仍在增加，第二年效應開始顯現。直至2015年2月，銷售面積和銷售額同比降幅雙雙跌至最低點；同年3月，70個大中城市新建商品住宅同比價格均呈降勢。所以，有必要對調控政策保持耐心，而不是一味加碼、傷及剛需。
截至去年末，全國新建商品住宅施工面積52億平方米，待售面積4億平方米，共56億平方米。按全國城鎮人口近8億人計，人均7平方米。按當年銷售13.7億平方米計，即使不開工新項目，也可以持續銷售4年以上。儘管其中存在結構問題、不平衡問題，但只要抑制了投資投機性購房，房價因供求關係變化而有所回落，就是大概率乃至必然事件。
此時需要反思的是，不管是為了自住還是為了炒房，為什麼有些人不惜演一出“假離婚”、冒着弄假成真的風險，也要以首套房的貸款政策購買第二套房呢？關鍵就在於這些人對樓市的預期依然看漲。如果判斷調控會帶來房價回落，任何人都不會採取如此非常手段來搶購第二套房。
縱觀房地產市場的發展歷程，特別是2012年“雙限”以來的起伏跌宕，可以看出民眾的看漲預期不是源自調控措施的無效，而是因為政策的劇烈搖擺反覆。如果沒有2015年“9・30”之後的一系列取消“雙限”、大力加槓桿措施，就不會發生2016年的房價暴漲。所以，各地當下推出的調控措施，絕不能為了一時的立竿見影而不擇手段，必須考慮政策是否可持續、是否可以成為未來長效機制的組成部分。特別應充分意識到，如果今後再有相反的政策出台，必將極大動搖民眾的信心。
儘管建立確保房地產市場平穩發展的長效機制尚需時日，但是，如果不是從短期考核着眼，而是從經濟規律、市場規律把握，以長期改善民生、提高民眾實際購房能力並防範樓市泡沫和金融風險為目的，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，牢牢堅持住房的居住屬性，並從根本上改變對土地財政的過度依賴，其實並不缺具有可持續性的政策和措施選項。比如，延長二手房的上市交易時間、提高出售非自住第二套房的交易成本，等等。如果在保有環節徵收房產稅尚有諸多理論、法律和操作層面的問題需要釐清，那麼，在銷售環節加大炒房成本不僅是可行的，而且是具有可持續性的，關鍵還要看地方的態度、理念和智慧。
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東方財經網 2017-04-13 15:48:14 來源：21世紀經濟報道
根據4月12日國家工商總局公布的数字，2017年第一季度新登記企業125.5萬戶，同比增長18.0%。
國家工商總局新聞發言人於法昌主任表示，新登記企業的快速增長，和企業登記註冊便利化的深入推進有密切關係，註冊程序的便利激發了企業熱情和“雙創”活力。
不過，也有值得引起關注的因素。比如，受房價上漲影響，一季度房地產業註冊企業繼續較快增長，新登記3.3萬戶，同比增長45.8%。
第三產業為新增企業主體
根據國家工商總局公布的数字， 今年前三個月的新登記企業數量都高於上年同期水平，特別是3月份快速增長，達到52.9萬戶，同比增長27.3%。
第一季度，新登記企業125.5萬戶，同比增長18.0%，保持平均每天新登記企業1.4萬戶。21世紀經濟報道了解到，2015年和2016年，全國平均每天新登記企業分別為1.2萬戶和1.51萬戶。2017年一季度新登記企業数字不算太高，但是從3月看，日產生1.7萬戶企業，仍創新高。
根據了解，目前企業登記也有新的變化，一季度三次產業新登記企業分別為4.8萬戶、22.2萬戶、98.4萬戶，分別佔3.8%、17.7%和78.5%，第三產業仍是新增企業的主體。
但從增長速度看，第三產業新設企業增速有所放緩，從2016年上半年增長30.2%、三季度的23%、四季度的17.4%，調整為今年一季度的14.2%。
另外第二產業新設企業快速增長。在去年各季度較快增長基礎上，今年一季度同比增長45.1%。第二產業新設企業的增長，主要是由於建築業的快速增長帶動的，同比增長73.1%。製造業註冊企業同比增長25.4%，比上年同期提高13.4個百分點。
中國社科院工業所副研究員恭弘=叶 恭弘振宇認為，新註冊企業的增長與這短期內實體經濟的復蘇有關係。另外民間資本的投資拉動作用比較明顯。
國家鼓勵創業，以及國家的“放管服”的行政體制改革進入了比較實質性的推進階段，這些政策也起了效果開始顯現出來。“各地推動創業的积極性也很高，這都促進了社會創業投資的快速增長。”他說。
新設房地產中介類企業增長較快
需要注意的是，一季度新設立房地產中介類企業多。
工商總局的報告显示，去產能、去庫存等政策調整效應在各行業差異較大。總體上，新增企業的行業特點，綜合反映了投資傾向、市場需求和價格機制的影響。如建築業企業的高速增長，與基礎設施投資拉動密切相關。製造業有所加快，與政策倡導實體經濟以及新的市場需求相吻合。受房價上漲的吸引，房地產業繼續較快增長，新登記3.3萬戶，同比增長45.8%。
發展研究中心發展戰略和區域經濟研究部研究員宣曉偉認為，在國家抑制炒房的大環境下，房地產新增企業數依然大幅增加，與對房地產價格仍有上漲預期有關。
對此，國家統計局經濟景氣中心副主任潘建成認為，部分城市房價居高不下，已經嚴重影響到了經濟的正常運行，這也是經濟脫實向虛的一個根源之一。
他認為，要通過房地產的調控使經濟結構更加地優化，經濟運行質量更高，仍要堅定不移地進行房地產調控。
另外，數據显示，一季度新經濟特別是新興服務業持續較快發展。 一季度新登記信息技術服務業、科學研究和技術服務業企業共5635戶，增長40.1%。但是傳統行業在放慢，比如產能過剩行業新企業增長低於平均水平，鋼鐵、煤炭、水泥、電解鋁、平板玻璃、船舶等6個產能過剩行業，新登記企業1692戶，同比增長19.6%；註銷企業674戶，增長34.3%，快於企業增長速度；吊銷企業204戶，負增長24.2%，吊銷速度下降。
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東方財經網 2017-04-13 15:48:26 來源：北京商報
在一系列調控政策落地之後，北京樓市土地供應端也正在改變市場預期。
日前，《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》獲得市批複。未來五年北京供應保障150萬套住房建設需求的土地，總共6000公頃；2017年北京將供應滿足30萬套住房建設需求的土地，總共1200公頃；新建住房中產權類約佔70%，租賃類約佔30%。產權類住房中，商品住房約佔70%，其中，自住型商品住房、中小套型商品住房約佔70%。業內人士分析，6000公頃的土地供應絕不是小数字，未來的供應主要分佈在哪兒？150萬套的供應量對樓市而言意味着什麼？租購併舉的市場又會是怎樣的？這些都成為業內外關注的焦點。
百萬供應計劃
4月7日，北京市通過《北京新聞》發布了一條與北京樓市未來發展息息相關的重要信息。該新聞內容主要是《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》獲得市批複。其中，計劃的主要內容包括未來五年供應保障150萬套住房建設需求的土地，總共6000公頃；2017年北京將供應滿足30萬套住房建設需求的土地，總共1200公頃。其中產權類約20萬套，租賃約10萬套；新建住房中產權類約佔70%，租賃類約佔30%。產權類住房中，商品住房約佔70%，其中，自住型商品住房、中小套型商品住房約佔70%。
“看似簡單的新聞數據的發布，其中蘊含着北京樓市未來發展的關鍵信息。”一位業內人士表示，若這些供應計劃順利推進，將給北京樓市供應端帶來根本性改變。
以北京2017年供地計劃為例，2017年北京將供應滿足30萬套住房建設需求的土地，總共1200公頃。單從數據上來看，這與往年北京的供地計劃相比，並沒有大幅提高，屬於平穩供應。但事實上，往年北京供地計劃的完成度一直不甚理想，但今年情況則顯然不同。2017年以來北京放地速度明顯快於往年同期，甚至在一些相對敏感的時間節點也依然有土地出讓。
從機構數據統計來看，2017年北京已經成交及即將成交住宅類土地分析，所有今年將上市的掛牌地塊合計29宗住宅地塊，面積為373萬平方米。年內供應的住宅類已達20宗，而等待成交的15宗，已經成交的有7宗。從已經成交的7宗地塊來看，合計成交的商品房住宅地塊面積為90.64萬平方米。其中限價商品房為47.9萬平方米，主要分佈在房山、平谷、密雲。公建面積17.5萬平方米。這7宗住宅用地中自住房為22萬平方米。由此可見，計劃中的土地供應將大多來自五環外，甚至六環外。
中原地產首席分析師張大偉認為，在需求端，北京對自住型商品住宅的需求量巨大。以最近搖號的北京朝陽金隅匯景苑項目為例，申購家庭為14.5萬戶，最終通過審核的家庭為13.8萬戶。
據統計，北京目前待售的住宅土地中，合計有7宗含自住房地塊，合計預計供應自住房面積高達50萬平方米。大約6000多套自住房，從北京土地供應看，限價與自住房將成為2017年北京土地市場的最主要特徵，2017年土地供應量相比2016年有明顯增加。
按照2017年土地供應節奏和土地類型的趨勢來看，未來五年“6000公頃，150萬套”的供地數量、土地類型很可能保持這樣的大方向，並由此徹底改變北京樓市的市場格局。
金融屬性大減
“從計劃披露的信息來看，的態度十分明確，就是要增加供給，加大中低端價位的商品房供應，穩定樓市預期。”北京市房地產業協會副會長陳志分析，之前北京市土地供應出現了不少高價地塊，產生了許多高價樓盤，整體上拉高了北京房價。而現在的供地計劃，保障性意味很濃，就是要在供地結構上進行本質上的調整。着重強調住房社會屬性的同時，大幅削減房產的金融投資屬性，從而符合中央提出“房子是用來住的，不是炒的”的市場定位。
本次計劃披露，新建住房中產權類約佔70%，租賃類約佔30%。產權類住房中，商品住房約佔70%，其中，自住型商品住房、中小套型商品住房約佔70%。五年內，三個70%將足以改變市場預期。
事實上，北京樓市的投資屬性正在逐漸被削減。尤其值得注意的是，“租賃類約佔30%”類似的供應計劃在以往從未推出過。如此大規模的“無產權”供應，必然無法實現以往購房時房價大幅上漲的投資預期，無法交易的租賃類供應對市場的衝擊可想而知。
此外，新政還提到“研究擴大租賃住房賦權，這一表述十分耐人尋味，此前有分析指出，這表明未來很可能賦予租賃住房享有的社會服務均等化。其中將包括社會保障、醫療、教育等公眾最關心的權益。倘若賦權實現，制約租賃市場發展的瓶頸將有實質性突破，購房人對產權的天然熱衷也會隨之消減，租售並舉也將不再停留在計劃上。同時，70%的商品住房中，有70%的比例是自住型商品住房、中小套型商品住房。相比於此前一般的商品住房品類，這些產品要麼都無法隨時變現，要麼交易收入部分上繳，要麼升值空間有限，都讓此類樓盤的資產溢價能力不被投資者所看好。一旦這些住宅品類成為北京市住房供應主流，住房投資屬性將被極大削弱。
“北京土地供應結構的改變與此前推出的限購、限貸、限‘商改住’、調控學區房、整頓二手房市場等一系列調控動作無疑將形成綜合系統。”陳志進一步分析，這也讓本輪調控形成多層次、全方位、立體式調控，並逐漸改變以往調控以短期行政手段向理性長效機制轉變的調控思路。
高端消失？
“樓市三段論會回歸，即‘低端有保障、中端有支撐、高端有市場’。”張大偉預測，除了保障性住房外，剛需、首改選擇二手房可能更為現實。畢竟供應結構變化的結果將導致新建商品房高端化的現實。
數據显示，六環內商品房住宅供應未來會稀缺到極致，在供應端更多的土地將完成自住房及租賃住房的供應。改善型需求依然需要在商品房市場，這種情況下，好的商品房住宅產品會顯得更稀缺。
關於豪宅市場生存空間，市場仍有爭論。有觀點認為，自住房、限價房、租賃住宅逐漸成為市場主角后，豪宅的“土壤”正在“被消失”。按照當前北京樓市在售豪宅以及潛在豪宅供應（近兩年內出讓的高價土地），數年內也將完成去化，北京豪宅恐怕要淡出樓市。
北京目前已經進入了新建商品房供應末端，土地已經進入存量時代，豪宅市場未來即使有空間也將被嚴重壓縮。若加上雄安新區的分流效應，北京豪宅市場很可能利空。
丁祖昱也認為，一旦150萬套住房以及25萬套自住型的任務完成將對剛需產生巨大的推動作用，在一定程度上會解決住房困難的問題，但對於中高端商品房市場可謂是雪上加霜。
但市場也有不同觀點。“首都的政治經濟地位，依然是頂尖資源要素的匯聚地，對精英人口的吸引力不會更改”，有業內人士表示，雄安新區、通州以及京津冀未來分散承接首都的非首都功能后，北京會變得更宜居，更適合少數高端項目的生存。
亞豪機構市場研究總監郭毅則認為，在未來三個70%供應之外，高端及改善性土地仍有空間，如果真能按供地計劃足量供應，每年不限套型面積的商品住宅，即有機會做成高端的項目還有4.4萬套，已足夠滿足當前的“改善+高端需求”。同時，如果住房保障力度加大，民生問題得以解決，商品房市場化后，會給豪宅市場帶來新空間。
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